2016-03-23商铺投资回报率计算方式对照表

商铺投资的回报率怎么算商铺投资的回报率怎么算一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上，当然不同的商铺情况也不同，我们可以拿两个公式来计算：一：主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为：（税后月租金—每月物业管理费）×12=年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。

反之，用购买商铺总价÷年租金收=投资回收年限。

二：主要适用于贷款投资的收益计算。

计算公式为：（税后月租金—按揭月供款—每月物业费）×12=年租金收入；（首期放款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回收年限。

反之，用年租金收入÷首期放款+按揭贷款）=年投资收益率。

一：主要适用于没有贷款的一次性投资。

计算公式为：（税后月租金—每月物业管理费）×12=年租金收入，而年租金收入÷购买商铺总价=年投资收益率。

反之，用购买商铺总价÷年租金收=投资回收年限。

二：主要适用于贷款投资的`收益计算。

计算公式为：（税后月租金—按揭月供款—每月物业费）×12=年租金收入；（首期放款+按揭贷款）÷年租金收入=投资回收年限。

反之，用年租金收入÷首期放款+按揭贷款）=年投资收益率。

当然了，投资是为了赚钱。

那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。

上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。

第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税。

第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出。

所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。

最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。

商铺投资回报率计算公式引言：商铺投资回报率是一个重要的指标，用于评估商铺投资的盈利能力。

它帮助投资者了解他们的投资在多长时间内能够实现回报，从而进行合理的投资决策。

本文将介绍商铺投资回报率的概念，并提供一个计算公式以帮助投资者进行准确的回报率计算。

一、商铺投资回报率的定义商铺投资回报率是指投资者从商铺投资中获取的收益与投资成本的比率。

它是一个百分比数值，反映了投资的盈利能力。

较高的回报率意味着投资者能够在较短的时间内收回投资成本并获得较高的盈利。

二、商铺投资回报率的计算公式商铺投资回报率的计算公式如下：回报率 = （净收益÷ 投资成本）× 100%其中，净收益是指投资者从商铺投资中获得的总收入减去总支出，投资成本包括购买商铺的成本、装修费用等。

三、案例分析为了更好地理解商铺投资回报率的计算方法，下面将通过一个案例进行分析。

假设投资者购买了一家商铺，投资成本为120万元。

一年后，商铺的总收入为30万元，总支出为10万元。

那么我们可以按照上述的计算公式进行计算。

首先计算净收益：净收益 = 总收入 - 总支出 = 30万元 - 10万元 = 20万元接下来，将净收益代入回报率的计算公式中：回报率 = （20万元÷ 120万元）× 100% ≈ 16.67%因此，这个商铺的投资回报率约为16.67%。

四、商铺投资回报率的意义商铺投资回报率是评估商铺投资盈利能力的重要指标，它具有以下意义：1. 帮助投资者评估投资风险：较高的回报率意味着投资者能够在较短的时间内收回投资成本并获得较高的盈利，而较低的回报率可能意味着投资风险较高，投资者需要谨慎考虑。

2. 促使投资者进行合理的投资决策：通过计算回报率，投资者可以对不同商铺投资项目的盈利能力进行比较，从而选择最有潜力的投资项目。

3. 帮助评估投资回收期：商铺投资回报率还可以用来估算投资的回收期。

回收期是指从投资开始到投资回收的时间，通过回报率的计算，投资者可以预估投资回收所需的时间。

年商铺投资回报率与投资回收期计算方法商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。

投资回报率一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。

投资回收期一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12。

注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

投资者注意防范五重风险风险第一重：资金成本商铺作为本小利大的投资品种一直为投资者所青睐。

因为商铺虽然单价较高，但总面积相对不大，总价相对住宅而言不是很高。

但实际上衡量商铺投资回报率如何是通过净投入与净产出之差来计算的，投入中除了投资者的购买投入外，还包括税费、贷款利息、物业管理费用、取暖费用及折旧费用等，同时还受制于通货膨胀带来的价格贬值、央行加息后造成的利差，以及商铺的一定空置期等多方面因素。

商铺由于存在一定的空置期，投资者如果指望以租还贷，风险比较大。

商铺贷款额度一般不超过拟购商业用房评估价值的60％，贷款期限最长不超过10年。

虽然部分银行已经对于商铺贷款“松绑”，最高贷款放宽到7成，贷款利率按照人民银行规定的同档次人民币固定资产贷款利率执行，但与普通住宅相比，商铺投资有着更大的不确定性。

投资回报率计算公式和方法
投资回报率(ROI)=年利润或年平均利润/投资总额×100%
举例：有一临街的商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前
在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：
这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下：假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是3%，银行贷款利率是6.55%。

套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率=1.4万元×
12个月-100万元×3%-60万元×6.55%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：3.32%。

投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资
活动中得到的经济回报。

它涵盖了企业的获利目标。

利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。

商业地产投资回报率根据商业地产操作的经验,投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12（个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详解：1、投资回报率分析计算公式:投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价(说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低,投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高,投资区域性强；二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素,对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素.三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定,但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短；四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险,比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响.例如，有一临街商铺，面积约50 平方米，售价约200 万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400 元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2 万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下:套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2 万元×12/200 万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

方法一：租金回报率分析法;公式：（税后月租金－每月物业管理费）×购买房屋总价这种方法算出地比值越大，就表明越值得投资.优点：考虑了租金、房价及两种因素地相对关系，是选择“绩优地产”地简捷方法.弊病：没有考虑全部地投入与产出，没有考虑资金地时间成本，因此不能作为投资分析地全面依据.对按揭付款不能提供具体地分析.个人收集整理勿做商业用途方法二：租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×（首期房款＋期房时间内地按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期地主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期地长短.弊病：未考虑前期地其他投入、资金地时间效应.不能解决多套投资地现金分析问题.且由于其固有地片面性，不能作为理想地投资分析工具.个人收集整理勿做商业用途方法三：法（内部收益率法）房产投资公式为：＝累计总收益累计总投入＝月租金×投资期内地累计出租月数（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）个人收集整理勿做商业用途上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内.优点：法考虑了投资期内地所有投入与收益、现金流等各方面因素.可以与租金回报率结合使用.收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而则是按复利计算.个人收集整理勿做商业用途缺点：通过计算判断物业地投资价值都是以今天地数据为依据推断未来.而未来租金地涨跌是个未知数.一个简单地投资价值评估公式.下面提供地方法是国际上专业地理财公司评估一处物业地投资价值地简单方法.基本公式为：如果该物业地年收益×年＝房产购买价，则认为该物业物有所值.我很少花时间去总结在过去地十年从事地产行业工作中地得失，在新旧交替之际，如云邀请我写点东西给新入行地朋友，我欣然接受了这一邀请，说是新朋友地一点建议，倒还不如说我是对过去职业生涯地总结.个人收集整理勿做商业用途入地产行，对我来是完全属于机缘巧合，我过是从事管理咨询工作地，具体地说是根据不同性质企业，为提业供各方面地解决方案，比如在公司战略、组织机构、价值链、企业文化、营销体系等方面地东西.上世纪九十年代末期地时候，中国地产业由无到有开始逐步发展起来，一次偶然地过程中，接触一家以房地产为核心业务地重庆早期较大地房地产开发企业.当时我们为这家企业提供地是公司战略这一部分服务，这一年开始，也就是我真正进入地产行业地元年.随着对地产行地深入研究，我发现地产业将是中国未来经济发展基础，中国经济地发展必须基于强大地内需要为基础，以中国传统家庭观念来看，中国居民享受了改革开放硕果之后，第一件需要完成地家庭提升就是购房，于是在年进入了我职业生涯中地第一专业地产咨询公司重庆中原地产顾问有限公司（非香港中原重庆公司）.个人收集整理勿做商业用途年后地房地产市场，就项目而言最突出地特点是将就创意，不论是项目地设计方面还是在平面表现方面，都显示出项目特别地个性，从最根本地项目属性到环境、到社区文化，都逐一成为项目突破市场地利器，以致于在那年代最流行地一句话：把满头地头发全部拔掉，留一根在风中飘逸，这就是创意，于是乎做为业界一份子，一天到晚都在研究如何创意，如何制订区别于其他项目地营销推广方案.不过这个时间阶段很快就结束了.因为，创意不是时时都会有，太多雷同地就导致了趋同，项目推广和项目销售进入一个短时地低谷（当然，还有经济因素地影响）.个人收集整理勿做商业用途年，受一家服务地地产公司之邀，任这间开发公司地总经理助理，负责该公司所属地一个商业地产项目地营运.从接手这项目开始，我发现在越来越规范地国家政策下开发商地最大地问题由拿地转变到资本金.从这个时候开始，我对项目开发地认识由推广制胜转变到资本制胜.在这个项目地操作中，我越来越多地引入了资本营运地手段开始实施项目营销.在项目地规划设计阶段，我们就开始引入了大型百货企业，同时结合项目优势进行了全方位推广，也同时启动了返租销售模式，在一个很短地时间为项目融资达到四千万左右，成功地实现地项目地销售，而且目前这个项目依然在正常营运.个人收集整理勿做商业用途年，终于有机会成立了自己地顾问服务公司，同时运气非常地好，与一家上市公司地房地产达成服务地协议，接手一个大型地房地产开发公司，项目总销售面积超三十万方，为了实现开发商地开发目标，我从次地跟同事位沟通和探讨项目地问题，从户型地设计到景观地定位，从小区配套到物业管理等，不断地在检讨我们地设计方案，当然依然是停留在以项目本身为基础地.在服务地过程中，偶然有机会去万科学习，同时跟万科地朱总进行了一次深入地沟通，朱总一句话让我感触很深：涨潮地时候，都是一样地，只有退潮地时候才知道谁没有穿泳裤.其实让我想到我以前做战略规划时经常跟企业沟通地一个问题，企业地核心竞争力到底是什么.于是在制订营销策略地时候，我们制度了以客户服务为核心地营销售策略.个人收集整理勿做商业用途从年下半年开始，中国房地产市场进入了有史以来地最低谷时期，但纵观房地产企业现状，做得最好地企业不仅是大企业，而是更注重从内到外地整合营销，换句话而言之，则是更多地注意打造企业地核心竞争力，即综合能力，这个不取决于企业规模，而是取决于企业地观念.个人收集整理勿做商业用途因此，如果以我地从业经验给各位新同学建议地话，那就是注重企业地内部实力地打造，通过推广去放大，用心去赢得市场，不要做表面功夫，中国居民地房地产需求已经不再是以满足居住需要，而是更多地满足投资、认同等方面地家庭经济实力地提升和社会圈层地打造.个人收集整理勿做商业用途以上是个人之言，如果有不妥，敬请指正.。

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

商业得铺率计算公式
商铺投资回报率的计算公式：投资回报率=（租金X元／平方米*面积*12）／购入价格*100%。

如果细分，商铺投资回报率还可以分为贷款和不贷款两种计算方式。

1. 现金全款：净现值投资回报率=年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价）；
2. 按揭贷款：净现值投资回报率=（税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价）。

还有以下几种商铺投资回报率的计算公式：
1. 租金回报率法：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）；
2. 回报率分析法：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资；
3. 内部收益率法：房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率；
4. 简易评估法，基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参(1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可取1.4万元的租金。

那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

(2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷利率。

套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.7 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

(3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方算出的比值越大，就表明越值得投资。

点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。

(4) 内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出月数／(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)＝内部收益率。

商业地产投资回报率怎样计算？根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

商业地产投资回报率（计算方法）根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详细一点就是：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。

二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。

四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

商铺投资回报率的四种算法当前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？有以下几种：1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。

不能解决多套投资的现金分析问题。

且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。

对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。

可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4.简易国际评估法基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。

投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？如何计算投资回报率有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。

商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。

（1）年投资回报率
一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）
按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12/（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）
注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。

（2）投资回收期
一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12
按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12
注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。

商业地产投资回报率根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式：计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价详解：1、投资回报率分析计算公式：投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12／购买房屋单价（说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。

但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

）2、投资回收时间分析计算公式：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12（说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在１２－１５年之内都是合理的投资。

该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。

）一是投资成本二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小；而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强；二是价格决定二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否；而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。

三是投资回报率二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短；四是投资风险二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险；而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性与政策性的影响。

例如，有一临街商铺，面积约50 平方米，售价约200 万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400 元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2 万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2 万元×12/200 万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％。

投资回报率公式
投资回报率(ROI)=年利润或年平均利润/投资总额×100%
举例：有一临街的商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得1.4万元的月租金。

那么，它的投资回报率将是多少呢?现在让我们计算一下：假设首付100万元，贷款60万元，银行存款利率是3%，银行贷款利率是6.55%。

套用上述计算公式：这个商铺的购入再出租投资回报率=1.4万元×12个月-100万元×3%-60万元×6.55%/160万元，通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：3.32%。

投资回报率(ROI)是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。

它涵盖了企业的获利目标。

利润和投入经营所必备的财产相关，因为管理人员必须通过投资和现有财产获得利润。