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深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。
用地开发强度的确定应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定和技术标准，非经法定程序，不得擅自调整。
4.1 城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。
4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。
城市建设用地密度分区等级基本规定详见表4.1.2。
具体范围见图4.1.2。
表4.1.2 城市建设用地密度分区等级基本规定4.1.3 根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。
因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。
4.2 地块容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。
地块容积率是地块容积与地块面积的比值。
本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。
4.2.2 地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。
在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。
深圳市城市规划标准与准则（2018年局部修订稿）深圳市规划和国土资源委员会（市海洋局）第4章密度分区与容积率本章在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳市容积率管理实践与经验，以生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀为指导思想，按照生态优先、集约发展、公平有序的原则，根据功能定位、区位条件、生态环境、城市风貌、公共服务、交通市政条件和资源承载力等综合确定用地开发强度的空间分布。
用地开发强度的确定应当符合国家、省、市容积率管理的有关规定和技术标准，非经法定程序，不得擅自调整。
4.1 城市密度分区4.1.1 城市建设用地密度分区是指在宏观规划的指导下，合理预测并提出城市发展空间密度布局和用地开发强度控制要求，是促进集约节约用地、保护生态环境、塑造风貌特色的重要路径之一。
4.1.2 城市建设用地密度分区分五个等级，不包括机场、港口、核电站等特殊管理地区。
城市建设用地密度分区等级基本规定详见表4.1.2。
具体范围见图4.1.2。
表4.1.2 城市建设用地密度分区等级基本规定4.1.3 根据城市发展需求，城市建设用地密度分区应适时进行动态修订。
因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地，位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定；用地临近生态敏感地区的，原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。
4.2 地块容积率4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。
地块容积率是地块容积与地块面积的比值。
本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。
4.2.2 地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。
在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。
容积率综合研究一、定性分析1、城市区位分析该区位于河西旧城区的中心区是规划的九天商圈发展的主要承接地，承担着城市重要的商品交易、购物休闲与消费的职能，区位优势十分明显，而雨湖区城市土地资源奇缺，必须节约集约用地，挖掘土地潜力，充分利用每一分土地资源，进行较高容积率的合理开发建设。
2、用地性质分析该区用地主要为居住用地、中学用地、商业用地、医疗用地，居住水平普遍较低，规划调整后主要为商业用地与商住用地。
在整个用地中可开发建设的用地占53%，因此如何利用有限的土地资源确定一个合理的容积率，既符合大众的公共利益，同时也要顾及开发商的合理利润，做到公平公正，将规划落实到位，将本片区的改造更新进行下去。
3、交通基础设施分析交通基础设施建设与城市用地开发强度是即相互促进，又相互制约的关系。
在城市化的过程中，交通问题越来越成为制约城市发展的主要因素。
合理解决交通基础设施的供需问题，是城市土地开发的关键因素之一。
民主路地段交通设施建设整体滞后于其他片区，东西交通除了民主路有通车功能外，迎宾东路与海会路均未修建，通行能力较低。
南北向的交通主要为建设北路、解放路与大湖路，交通虽然已到达规划目标，但大湖路、解放路还没有连接到沿江路，因此没有良好的交通疏散功能。
交通设施对该区域的发展的制约较大。
目前该区域部分路段及交叉口已经形成严重的交通瓶颈，如民主路与建设北路和大湖路交叉口进口段高峰时段交通量偏大，通行不畅。
因此，解决规划区开发过程中的交通设施供给与需求之间的问题，应当着重处理一下几点：∙ 通过加强局部路段的拓宽及沿线交通的合理组织，提升大湖路，解放北路的通行能力。
∙ 拉通迎宾东路、海会路等横向道路，分解民主路的交通流量，增强横向交通通行能力。
∙ 将解放北路、大湖路打通至沿江路，缓解建设北路以及一大桥交通口的交通压力。
∙ 合理配置项目配建停车场与社会公共停车场，防止土地开发后形成停车难问题。
∙ 配置运量充足、线路组织合理、快速高效的公交网络体系。
附件：深圳市法定图则编制容积率确定技术指引（试行）第一章总则1.【编制依据】为贯彻国家城市规划管理依法行政的要求，加强我市容积率管理，提高容积率确定的科学性，依据国家、地方相关法律、法规和《深圳市城市总体规划（2007-2020）》送审稿（以下简称《总规》），借鉴国内外城市和地区的先进经验，结合我市目前容积率管理需求，制定本指引。
2.【适用范围】本指引适用于法定图则地块容积率的确定。
3.【适用用地类型】本指引主要为法定图则编制中的居住用地（R）、商业用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）及其混合用地的容积率确定提供依据。
政府社团用地（GIC）、对外交通用地（T）、市政公用设施用地（U）、特殊用地（D）等，容积率依照相关规划建设标准和规范确定。
第二章居住、商业用地4.【计算公式】居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率确定方法如下：居住用地（R）、商业用地（C）地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正。
计算公式如下：FAR规划＝FAR基准×（1+ A1）×（1+A2）…；其中：FAR基准为对应的密度分区地块基准容积率；A1、A2等为微观区位影响条件修正系数，分别为地块规模系数、交通修正系数等。
5.【密度分区模型】全市用地共划分为六级密度分区（详见附图1）。
I级密度分区位于基本生态控制线及其临近区域内，应严格控制，其容积率确定应专门研究。
6.【基准容积率】各级密度分区基准容积率按表1和表2确定。
（1）表1：居住用地（R）基准容积率表（2） 表2：商业用地（C ）基准容积率表7.【地块规模修正系数】地块规模修正系数分为居住用地和商业用地两类，分别按下表确定：（1）表3：居住用地（R ）地块规模修正系数表 * 不满1公顷的忽略不计，表4同。
（2）表4：商业用地（C ）地块规模修正系数表8. 【交通修正系数】交通修正系数包括地铁站点修正系数和周边道路修正系数。
2023年湖南省公务员《申论》试题及答案解析（省市卷）材料一20多年来，J市根据企业需求不断推出新举措，当好企业的“引路人、推车手、服务员”。
早在2001年，J市政府就成立了企业上市领导小组办公室，指导多家集团通过进入资本市场，为其发展壮大补充“资本燃料”。
2021年初，J市启动数字经济发展三年行动，出台了《支持产业数字化转型升级十二条措施》，扶持传统制造业数字化转型。
针对不同企业在研发、生产、管理、销售等各环节面临的具体问题，为他们提供智能运维、调度、物流、管网及算法软件优化等精准指导，帮助企业降本增效。
J市经信委相关负责同志介绍，数字化转型运行两年来，样板企业平均用工减少60%，运营成本降低20%，产品研发周期缩短50%，生产效率提升40%。
中科院某装备制造研究中心是中科院与J市人民政府共同建设的科研单位，该中心以赋能中小企业“环节突破”为核心要务，已为全市200多家中小企业提供了数字化转型服务。
2022年7月，由市政府主导、国有企业出资、总规模达50亿元的产业发展母基金正式成立。
相关负责人介绍：“我们将以此撬动至少200亿元社会资本形成合力，用以投向科技创新和数字经济领域。
”对鞋服、建材、医疗器械等传统产业的数字化转型标杆样板企业，市政府按照不超过其投入金额20%的标准给予补助；对于工业互联网平台、系统服务商，最高可获30万元奖励。
市发改委相关负责人表示，经过持续多年的产业布局，J市有7000多亿元的工业底盘，26万多个市场主体。
行业龙头企业的周边活跃着数以千计的中小企业为之提供配套服务。
他们中绝大多数的服务辐射半径在50公里以内。
这就意味着，龙头企业能够快捷便利地找到配套商，大大降低了成本，而中小企业只需专注于产业链条某一环节的研发生产。
龙头企业和中小企业同向发力，产业链上下游协同，是近年来J市发挥产业集群优势、稳住实体经济大盘的秘诀。
某公司负责人说：“2022年以来，从鞋服、纸箱到标识、模具，产业链上下游500多家做配套的中小企业，全部和我们一道保持满负荷生产。
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。
第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。
第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。
第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。
基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。
其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
市政府另有规定的按其规定执行。
（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。
其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。
附件：关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《东莞市“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。
一、关于容积率的确定（一）容积率的确定原则容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
容积率确定的原则包括：1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。
（二）容积率的影响因素1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：（1）区位条件：包括城镇中心区、历史文化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。
上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。
2、经济因素：为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。
广州市规划管理容积率指标计算办法（正式发布稿）第一条（目的、依据）为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条（适用范围）广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。
房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。
第三条（规划管理建筑面积的一般规则）本市规划管理建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。
建筑面积指标应分列计算容积率建筑面积和不计入容积率建筑面积。
第四条（不计入容积率建筑面积的一般计算规则）在核定建筑容积率指标时，下列情形不计入容积率建筑面积：（一）建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。
（二）符合本办法规定的建筑公共开放空间。
（三）既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。
（四）符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。
（五）对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目，在修建性详细规划（总平面规划方案）或规划单体方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。
（六）其他法律、法规、规章、上级政策文件规定的情形。
第五条（建筑公共开放空间的技术要求以及容积率计算规则）符合规定的建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯及坡道）不计入容积率，其中住宅、商业、办公、工业建筑的公共开放空间应满足下列技术要求，并按照下列规则计算容积率：（一）住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的，超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。
广州市规划管理容积率指标计算办法第一条为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。
房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房产测量规范》（GB/T17986-2000）、《房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。
第三条本市规划管理建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。
建筑面积指标应分列计算容积率建筑面积和不计入容积率建筑面积。
第四条在核定建筑容积率指标时，下列情形不计入容积率建筑面积：（一）建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。
（二）符合本办法规定的建筑公共开放空间。
（三）既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。
（四）符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。
（五）对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目，在建设工程设计方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。
（六）其他法律、法规、规章、上级政策文件规定的情形。
第五条符合规定的建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯及坡道）不计入容积率，其中住宅、商业、办公、工业建筑的公共开放空间应满足下列技术要求，并按照下列规则计算容积率：（一）住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率；首层以外的建筑公共开放空间，其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的，超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。
在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。
容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。
同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。
“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。
”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。
从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。
深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行）第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》（以下简称《编制技术规定》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本指引。
第二条本指引适用于深圳市行政区域内城市更新单元规划容积率审查。
第三条城市更新单元规划容积率是指城市更新单元内开发建设用地的计容积率建筑面积（以下简称规划建筑面积）与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。
城市更新单元内开发建设用地（以下简称开发建设用地）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。
规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积和奖励建筑面积构成。
第四条基础建筑面积是指开发建设用地各地块用地面积与对应的地块容积率的乘积之和。
基础容积率是基础建筑面积与开发建设用地的比率。
其中，地块容积率按《深标》4.2条计算、取值，地块容积率涉及的居住、商业服务业用地的密度分区基准容积率及工业、物流仓储用地符合以下情形的，按本条规定取值：（一）商业服务业用地位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心且位于《深标》密度三、四、五区时，按密度二区基准容积率取值；位于上述地区之外且位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
居住用地位于《深标》密度四、五区时，按密度三区基准容积率取值。
（二）新型产业用地位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内或属市重大产业项目时，地块容积率按6.0取值；位于原特区内或深圳市城市总体规划确定的城市主、副中心及组团中心时，地块容积率按5.0取值；位于上述地区之外时，地块容积率按4.0取值。
普通工业用地和现代物流用地地块容积率按4.0取值。
市政府另有规定的按其规定执行。
（三）上述第（一）、（二）款各类用地位于大鹏新区（不含葵涌中心区）或二级水源保护区范围时，应符合生态保护或水源保护等要求。
其中，第（一）款各类用地基准容积率按《深标》密度分区基准容积率取值；第（二）款各类用地地块容积率取值经专题研究确定。
漳州市人民政府关于印发《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》的通知文章属性•【制定机关】漳州市人民政府•【公布日期】2010.12.23•【字号】漳政综[2010]208号•【施行日期】2011.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文漳州市人民政府关于印发《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》的通知（漳政综〔2010〕208号）芗城区、龙文区政府，市直有关单位：《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》，已经市政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
漳州市人民政府二○一○年十二月二十三日漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定第一章总则第一条为进一步加强漳州市中心城市规划区内城乡规划管理，规范建设项目容积率等规划条件的实施，合理配置城乡土地和空间资源，营造合法有序的建设市场环境，促进我市建设行业持续健康发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规和有关规定，结合我市实际，制定本规定。
第二章容积率的计算规则第二条容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规定执行。
（一）建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
（二）建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间及有永久性顶盖的架空走廊、凉亭等，当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
（三）建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。
”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。
在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。
容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制办法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。
同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。
1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。
“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。
对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。
”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。
从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。
超过限度将使人体健康、生态环境、城市功能受到威胁和危害。
影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。
2.1 城市规模因素城市总体规划中所确定的城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构以及建筑层次分区指标等因素，都需要通过一个恰当的容积率去实现。
通常大城市、特大城市容积率大于中小城市容积率。
2.2 地理纬度因素气候分区及地理纬度所决定的日照间距要求不同，影响居住用地容积率指标。
比如冬至日的日照标准间距系数，长春2.24，北京1.86，济南1.62，南京1.36，广州0.99。
这也是我国南方地区比北方地区城市容积率高的主要原因之一。
2.3 地块区位因素同一座城市，土地价值有较大差别。
一般说,市中心或环境、交通等条件较好,土地出让价格较高的地区,为提高土地利用效率,容积率应高于其他地区。
而历史文化保护区、特色风貌保护区、风景名胜区、机场净空保护区等相关区域，受保护要求等因素限制，容积率较低。
2.4 基础设施因素较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。
城市现有和规划建设的市政公用基础设施和公共服务设施的可供量，以及提供服务的最大能力决定了城市环境容量。
所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。
2.5 建筑规模因素建筑总量、建筑层数或高度影响容积率指标。
居住区规模越大，配套设置等级越高，容积率越小；一般建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，或高度越高，容积率越高；若同样的建筑层数，建筑密度越高，则容积率越高。
2.6 用地性质因素不同用途的建设用地在建筑间距、进深、通风、采光、绿地、停车、建筑密度等方面的要求不同，一般商务办公类及酒店类用地容积率高于居住类用地容积率，而大中专院校、医院、剧院和工业仓储类用地容积率较低。
2.7 经济效益因素城市开发建设的根本动机在于获得经济利益，因此，在开发建设城市过程中，既要确保开发建设符合城市总体规划，又要维持甚至提高开发商的积极性。
容积率高可获得较好经济效益。
通常容积率与出让价格成正比。
期望价格高，容积率也要相应提高。
2.8 城市化水平因素由于城市化的快速发展和土地保护力度的加大，旧城改造逐步提上日程，通常随着区域城市化水平的提高容积率也相对增大。
2.9 其他因素行政因素对城市建设开发的影响，城市居民对环境的需求、生活习惯、心里承受能力等。
3 过高容积率的危害容积率存在着客观上的最合理值。
容积率超过合理限值将会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，从而影响小区居住舒适度，导致住宅的价值下降。
比一定规模的鱼池，在确定的客观条件下，鱼池内放养的鱼超过合理数量，鱼的生存舒适度就会下降。
3.1 过高容积率导致居住区绿地率减少，停车位不足过高容积率意味着小区内房子建得过多，必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。
由于容积率过高，绿地的比例也会相应的减少，人均绿地面积会大幅度下降，从而影响居住区内的生活环境与品质。
另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足都是高容积率小区经常遇到的问题。
由此产生的矛盾时有发生，如在一些居住区，本已很少的公共绿地或宅旁绿地改作停车位，致使楼前楼后很难见到绿色；本已很窄的道路被车位占据半边以致通行艰难，置身其中，犹如进入拥堵的交通干道；本已很少的车位由于业主们争抢占位更难充分发挥作用，由此引起邻里不和。
3.2 过高容积率使居住区公共配套设施难以保障高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心、水电设备以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
一方面，过高容积率就是通牺牲公共配套设施应有标准来实现的，主体建筑密度的增大，使配套建筑用地不得不减少；另一方面，人口的增加使现有配套设施的使用频率增大，必然会加剧其老化。
3.3 过高容积率造成居住区安防难度增大由于居住密度大，所以出入的人较多，防止外来人员进入难度也随之增大。
这就对过高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。
不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多地巡逻人员来保证住户的安全。
近年来，居住区安防发生的问题，高容积率社区所占比例明显偏大。
3.4 过高容积率引发社会矛盾增多过高容积率通常是开发商做了手脚。
多数购房者在买房子时，都不太注意到容积率这个概念，大多数业主很难有居住区容积率的体验，很多业主买房入住多年，也不知道自己小区的容积率。
住进来后才发楼房与楼房之间的间距已缩小，采光、通风、绿地、停车、用电梯也会受到影响，居住舒适度已大打折扣。
业主因容积率承诺未兑现发生的官司屡见报端。
4 加强容积率的科学管理4.1 切实增强对容积率的科学认识容积率是一项“隐含”着复杂相关因素的数值。
容积率在城市建设或项目建设中要切实发挥城市土地利用价值，充分体现城市用地性质差异，真正兼顾经济利益与环境效益，相互协调与其他规划控制指标之间的关系。
容积率并非越低居住舒适度越高。
容积率在一定程度上反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系。
在同一块土地上，开发商通过设计、建筑策划，市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，同时创造地块最佳的经济效益。
在容积率的不能变更的情况下，人性化的建筑类型会提高舒适度。
人们经常看到，低容积率的别墅区，显得小区缺乏人气，不利于邻里交往，物管成本也相对较高。
容积率不是不可变更的。
容积率是由政府制定的，具有科学性、政策性和权威性，但规划用地建筑容积率并不是一概不能调整，关键看为什么调整、按什么程序调整。
事物是不断发展的、变化的，调整、变更是事物自我完善的要求，是否定之否定发展规律的体现。
随着城市建设的发展，城市规模、城市结构、城市发展方向不断变化，为适应情况，城市规划必须适时作出调整，局部地区用地性质、容积率的调整正是城市规划的发展和完善。
容积率适度提高是土地集约利用的必然要求。
我国城市用地紧缺是一个不争的事实。
容积率是评价城市土地开发利用合理程度的重要指标。
讨论土地利用不能只谈土地平面利用而不论土地立体利用。
有关资料表明，2004 年全国内地城市平均建筑容积率为0.51，台北建筑容积率为1.2～3.0，香港为1.6～10，显示我国许多城市地上空间利用潜力还相当大。
4.2 科学确定容积率的合理指标科学发展观的核心是以人为本。
合理的容积率要有利于人的健康生活，有利于人们物质、文化生活的需求，有利于为大多数人谋利益。
科学发展观的基本要求是全面协调可持续。
坚持协调发展，就是要使容率的指标比例适当、结构合理、相互促进、良性运行，推进城市建设中的各个环节和各个方面相协调。
坚持可持续发展，就是在确定容积率时要重视人与然相和谐，要以节约资源、保护环境为目标，大力发展循环经济，全面建设节约型社会。
科学发展观的根本方法是统筹兼顾。
在确定容积率时要正确认识和妥善处理城市建设中的重大关系，统筹个人利益和集体利益、局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，充分调动各方面积极性，做到总揽全局、统筹规划。
4.3 严格控制容积率的调整程序对于规划变更和容积率调整，一定要坚持原则，不能见小利忘大义；对于合理的规划变更和容积率调整，规划部门要严格依法按程序审批，维护好全局利益、长远利益和社会公众利益，并请监察机关做好监督。
5 土地增值与容积率的关系5.1 土地增值的涵义及成因土地增值的涵义，表面来看，就是土地价值的增加。
城市土地增值是指在城市化过程中，伴随着社会经济发展和土地改良，土地利用过程中获得的土地收益不断增加，其经济本质为地租的增值和土地资本的增加，其直观的表现形式就是土地价格的上涨[1]。
土地增值按成因大致有三种情况：在社会发展过程中，人们不断地对土地进行直接、间接投资，促使土地劳动价值量增加，这是投资性增值；在其他条件不变的情况下，某一地块由低收益用途转变为高收益用途时，土地上产生的收益会相应提高，收益还原后的地价也会相应增值，反之亦然，这是用途性增值；随着经济社会的发展，人类活动对土地的需求日益增加，形成了相对无限的需求对相对有限的土地的争夺，造成供不应求程度日益提高，从而使地价不断上涨，这是稀缺性增值。
5.2 容积率与土地价格的关系容积率是指城市用地的地块上修建的总建筑面积与所占用地面积之比值。
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异，是微观上影响地价最重要的因素。
在容积率对地价作用机制中，容积率遵循“报酬递增递减规律”。
这是由于在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。
这里，我们引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个概念，边际收益与边际成本。
边际收益Marginal Revenue Product）是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。
