调整容积率的路径指引--建设用地容积率管理办法(2012年22号文件)

容积率调规流程1.容积率调规是指根据城市规划需要，对建筑物的容积率进行调整。

Volume ratio adjustment refers to the adjustment of the volume ratio of buildings according to urban planning needs.2.调整容积率需要进行规划设计，依法依规进行审批。

Adjusting the volume ratio requires planning and design, and approval in accordance with the law and regulations.3.相关部门会对容积率调整进行评估，确保其符合城市发展的总体规划。

Relevant departments will evaluate the adjustment of the volume ratio to ensure that it complies with the overall urban development plan.4.居民和业主需了解容积率调整的相关政策和法规，配合相关部门的工作。

Residents and property owners need to understand the relevant policies and regulations of the volume ratio adjustment and cooperate with the relevant departments.5.容积率调整需要经过公众参与，听取相关利益群体的意见和建议。

The adjustment of the volume ratio needs to involve public participation and hear the opinions and suggestions of relevant interest groups.6.政府会根据公众意见和专业评估结果，制定最终的容积率调整方案。

住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部,监察部(已撤销)•【公布日期】2010.04.14•【文号】建规[2010]57号•【施行日期】2010.04.14•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部、监察部关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作情况的通报（建规[2010]57号）各省、自治区住房和城乡建设厅、监察厅，直辖市规划委员会（局）、监察局：2009年4月，住房和城乡建设部、监察部下发了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号），组织开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理（以下简称容积率专项治理）。

2009年7月，中央部署开展工程建设领域突出问题专项治理后，两部及时把容积率问题的治理纳入工程建设领域突出问题专项治理中，进一步作出安排。

各级城乡规划主管部门和监察机关认真履行职责，深入推进容积率专项治理工作，取得了阶段性成果。

现将有关情况通报如下：一、前一阶段专项治理的开展情况中央纪委、监察部和住房城乡建设部领导对抓好容积率专项治理工作非常重视。

中央政治局常委、中央纪委书记贺国强就此作出了重要批示。

为加强对专项治理工作的组织领导和综合指导，住房城乡建设部、监察部成立了专项治理工作领导小组及办公室。

2009年4月，两部召开全国电视电话会议，动员部署专项治理工作；5月，组织5个调研组分别赴北京、安徽、福建、海南等省（市），对专项治理开展情况进行了调研督导；6月，分三个片区召开了由各省（区、市）、省会城市、计划单列市城乡规划主管部门和监察机关的有关同志参加的专项治理工作座谈会，采取以会代训的形式，对各地工作骨干进行了培训；9月，召开了容积率问题专项治理自查情况交流会；11月，下发了《关于深入推进房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理的通知》，组织各地开展专项治理“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改。

北海市建设用地容积率调整管理办法（修订）政策解读一、修订背景本办法制定依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《城市国有上地使用权出让转让规划管理办法》、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规（2012） 22号），主要是依据《建设用地容积率管理办法》（住建部建规（2012） 22号），本办法在2013年由北海市人民政府颁布实施，实施以来，因机构改革等原因，为进一步促进上地开发市场的公平公正性，对本办法进行了修订。

主要修订内容为第七条、第九条、第十条、第十二条、第十六条，其余修订主要按机构改革要求做相应调整。

二、适用范用适用范围为在城市、镇规划区内以划拨或者岀让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率调整管理，未岀让用地、非建设用地不适用本办法。

按规定入币交易后的集体经营性用地可参考本办法。

三、部分条款说明本办法一共二十五条，对容积率调整的适用范圉、条件、调整程序、调整后补缴上地出让金要求、项目核查等方面做了规泄。

对部分条款进一步解释如下：（-）第三条，各地对容积率计容规则有所不同，北海市以现行北海市城乡规划管理技术规定的计容规则为准。

（二）第四条、第九条、第十条、第十一条、第十八条、第十九条、第二十条按照机构改革后职责分工，由市自然资源主管部门负责建设用地容积率管理工作。

（三）第五条，按《城乡规划法》第三十八条，依控制性详细规划岀具的规划设计条件作为出让合同附件，由于规划更新和发展形势需要，考虑到北海部分控制性详细规划确定的容积率与《北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规泄》等有关规范要求、地块实际情况存在差异，岀具容积率指标需要在符合控制性详细规划的前提下，按《北海市建设用地容积率指标管理暂行技术规定》等有关规范要求和实际情况进行修正。

（四）第七条，为维护土地岀让、房地产市场的公平公正性，以招拍挂方式取得上地的不允许调整容积率，必须调整的按收回重新招拍挂方式处理，但符合政策的招拍挂方式出让的工业仓储用地为集约节约用地可以提高容积率。

城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际,制定本办法。

第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。

第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。

本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值.因用地性质调整,容积率须一并调整的,纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。

第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。

规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。

容积率突破规划设计条件的,在规划许可审批中一律不予批准。

第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致;规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划；土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。

第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：(一）城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；（三）国家和省有关政策发生变化的;（四）法律、法规规定的其他情形。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。

建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定.第七条建设单位申请调整规划用地性质或容积率的，应当向城乡规划主管部门提交调整报告，调整报告包括调整论证报告和调整论证方案。

调整经营性用地容积率指标按以下程序办理：（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

第八条市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

第九条市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

第十条市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%～10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。

关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见第一篇：关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见关于改变土地用途容积率等土地使用条件的意见市国土资源局市规划局（二○○七年四月一日）为进一步加强国有土地资产管理，规范城市规划建设，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）等法律、法规和文件规定，结合我市实际，现就项目开发建设中改变土地用途、容积率等土地使用条件问题提出如下意见。

一、任何建设单位都应当按照合同约定或土地使用权划拨批准文件规定的土地用途、容积率等使用土地，未经市、县（市）人民政府批准，不得擅自改变土地用途、容积率等土地使用条件。

二、未经市、县（市）人民政府批准，规划、国土资源、建设、房产、工商行政管理等部门不得为土地使用者发放改变土地用途、容积率等土地使用条件的建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、营业执照等证照或手续，不得对变更土地用途、容积率等土地使用条件的工程进行验收。

三、根据国家、省关于国有经营性用地实施招标拍卖挂牌出让的规定，原出让土地使用者提出的下列改变土地用途的申请，不予批准：（一）将其他用途土地改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的（包括将单位、企业自有住宅用地改变为商品房开发用地的）；（二）将商业用地改变为住宅用地或商住综合用地的；（三）将住宅用地改变为商业用地或商住综合用地的。

市、县（市）人民政府为实施城市规划部分调整宗地或片区的土地用途，将商业用地改变为商住综合用地或将住宅用地改变为商住综合用地的，原出让土地使用者可依据本意见补交土地出让金和其他税费并办理有关手续。

四、以出让方式取得土地或原以划拨方式使用土地但应当实行有偿使用的土地使用者，在不改变土地用途和符合技术规范的前提下，可向市、县（市）人民政府申请提高土地容积率，并按照本意见的规定补交土地差价和其他税费。

关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知建规〔2012〕22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。

确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

国内多个城市容积率调整的管理规定1、鸡西市建设用地容积率管理办法鸡西市人民政府印发鸡西市建设用地容积率管理办法的通知县(市)、区人民政府，市政府各委、办、局，各企事业单位：现将《鸡西市建设用地容积率管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○九年七月二十四日.《鸡西市建设用地容积率管理办法》第一条为加强建设用地容积率管理，协调城市空间布局，改善人居环境，根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条我市城市规划区内调整建设用地容积率工作，适用本办法。

第三条本办法所称容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(万㎡/ｈ㎡)或以居住区总建筑面积(万㎡)与居住区用地(万㎡)的比值表示。

第四条市规划局负责我市城市规划区内建设用地容积率管理工作。

第五条城市规划分为总体规划和详细规划。

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

第六条修建性详细规划应当符合控制性详细规划。

第七条对同一建设项目，在给出规划条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城市规划主管部门确定的容积率应当符合法定规划确定的容积率。

对分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应当与规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率相符合。

第八条在城市规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

第九条国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都不得擅自更改规划条件确定的容积率。

确需调整的，应当符合下列条件之一：（一）因经法定程序批准的城市总体规划、控制性详细规划修改造成建设用地发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致建设用地的位置、范围及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省有关政策发生变化的。

关于印发青岛《建设用地容积率管理办法》的通知建规〔2012〕22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局(委)：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二〇一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省(自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。

确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

《建设用地容积率管理办法》发布日期：2017-09-15 信息来源：中央政府门户网站关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知建规〔2012〕22号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）：为规范建设用地容积率管理，提高城乡规划依法行政水平，促进反腐倡廉工作，根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部二零一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。

确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知ﻫ建规〔2012〕2２号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市规划局（委）:ﻫ为规范建设用地容积率管理,提高城乡规划依法行政水平,促进反腐倡廉工作,根据《城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》，我部制定了《建设用地容积率管理办法》，现印发你们，请认真贯彻落实。

附件：建设用地容积率管理办法中华人民共和国住房和城乡建设部ﻫ二〇一二年二月十七日建设用地容积率管理办法第一条为进一步规范建设用地容积率的管理,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律法规，制定本办法。

ﻫ第二条在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理,适用本办法。

第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率计算规则由省（自治区)、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。

第四条以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的,土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标,核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。

ﻫ第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整。

确需调整的,应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。

第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》第二十条的规定执行。

城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性,提高城乡规划主管部门的依法行政水平,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件,结合本县实际，制定本办法。

第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的,适用本办法.第三条本办法所称建设用地规划用地性质,按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—90）进行分类。

本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。

因用地性质调整，容积率须一并调整的,纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。

第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。

规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。

容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。

第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致；规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划；土地一经出让后,任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。

第六条符合下列条件之一的,方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：(一)城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；(三)国家和省有关政策发生变化的；(四）法律、法规规定的其他情形.符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下,可以按规定程序重新核定容积率指标。

建设项目调整规划用地性质或容积率后,应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。

行政法观察调整容积率的看过来魏燕萍合规与行政法律部主办律师实践中存在业主因开发商超容积率建设未补办相应的手续而无法办理产权证的情况。

容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

容积率较低，绿化率较高，建筑密度一般也就较低，开发商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。

为了利益的最大化，不乏存在超容积率建设的开发建设行为，随之引起超容积率建设的相应法律后果。

本文将围绕着容积率的几个问题展开研究。

问题1：容积率是否可以调整？如何调整？容积率属于土地出让前确定的规划条件之一。

未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

任何建设单位或个人都不得擅自更改调整容积率。

除非以下情况方可调整：1、因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；2、因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；3、政策发生变化的；4、法律、法规规定的其他条件。

容积率申请调整的手续为：按《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，向城乡规划主管部门申请变更调整容积率。

主管部门经审核后决定是否批准。

批准后，主管部门应当及时将依法变更后的容积率等规划条件通报同级土地主管部门并公示。

容积率调整经批准后需要补办的手续为：按《福建省国有建设用地使用权出让地块规划条件管理办法》第十五条“经审批同意规划条件变更的，建设单位或者个人应当持有关批准文件，向国土资源主管部门办理相关变更手续；向城乡规划主管部门办理相关许可或变更手续。

涉及补交出让金的，土地使用权人或者受让方凭审批文件到国土资源主管部门补交土地出让金，签订土地出让合同补充协议。

核发建设工程规划许可证时，建设单位应提交土地出让合同补充协议和土地出让金缴纳证明”的规定，补办前述手续。

福建省内房地产项目开发用地出让后经批准变更容积率的，以批准变更时日为土地评估基准日，按相同地段新容积率条件下的地价与原容积率条件下的地价的差额补缴土地出让金和有关规费。

建设用地容积率管理办法第一条为了进一步规范建设用地容积率的管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城乡规划条例》、住房和城乡建设部《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）和《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[2008]73号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本行政区域城镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地容积率管理，适用本办法。

工业项目建设用地参照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》执行。

第三条本办法所称容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

第四条规划部门负责建设用地容积率管理工作。

国土、建设、城管、监察等部门按照各自职责，协同做好建设用地容积率管理工作。

第五条任何单位和个人都无权擅自更改规划设计条件中确定的容积率。

确需调整已确定容积率的，应当符合以下条件：（一）城市总体（分区、专业）规划调整或修编造成地块建设条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省上的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。

符合上述条件之一的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，规划部门可以按照本办法规定的程序重新核定建设用地的容积率指标。

建设项目容积率调整不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

第六条调整规划设计条件确定的容积率，应当履行下列程序：（一）建设单位应当向规划部门提出书面申请，说明调整理由并附规划建筑设计方案；（二）规划部门对资料齐备的申请项目进行初审。

经初审容积率增加在5%以内（含5%）需要修改的,由规划部门组织专家和发改、国土、建设、城管等部门负责人对规划建筑设计方案调整的必要性和规划设计的合理性进行论证，报政府备案；经初审容积率增加在5%以上的，规划部门应当报告政府，由政府组织专家和规划、发改、财政、国土、建设、城管、监察等部门以及园区管委会的主要负责人对容积率调整进行论证；（三）规划部门将论证后拟调整的规划建筑设计方案进行公示。

城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法第一条为规范我县城市建设用地性质和容积率的规划管理，维护城市规划的权威性和严肃性，提高城乡规划主管部门的依法行政水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《贵州省城乡规划条例》、《贵州省城市和镇控制性详细规划编制与实施管理暂行办法》等法律、法规、规章和规范性文件，结合本县实际，制定本办法。

第二条龙里县城市规划区范围内依据城乡规划主管部门出具的规划条件以出让方式提供土地使用权的国有建设用地，确需调整建设用地规划用地性质和容积率的，适用本办法。

第三条本办法所称建设用地规划用地性质，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）进行分类。

本办法所称容积率，指一定地块内地上建筑物的总建筑面积与地块面积的比值。

因用地性质调整，容积率须一并调整的，纳入用地性质调整程序一并研究，不再单独履行容积率调整程序。

第四条建设用地的规划设计条件，应当符合批准的控制性详细规划。

规划设计条件确定的地块容积率指标不应突破控制性详细规划规定的容积率。

容积率突破规划设计条件的，在规划许可审批中一律不予批准。

第五条土地出让前，规划设计条件确定的容积率指标应当与控制性详细规划相一致；规划设计条件的容积率调整突破控制性详细规划规定指标的，应当依法先行调整控制性详细规划；土地一经出让后，任何单位和个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。

第六条符合下列条件之一的，方可按照本《办法》规定的程序调整建设用地的规划用地性质或容积率：（一）城市总体规划（分区、专业）调整或修编造成地块发展条件变化的；（二）因城市基础设施、公益性公共设施或重大项目建设需要，导致地块的建设条件发生较大变化的；（三）国家和省有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他情形。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，可以按规定程序重新核定容积率指标。

建设项目调整规划用地性质或容积率后，应符合周围环境要求和设施承载条件，且必须满足消防、环保、交通等有关规定。

盈科地产原创：容积率调整对地价影响的法律分析闫拥军律师北京盈科高级合伙人内容摘要：国有土地建设用地使用权出让土地容积率调整，包括出让土地容积率上调和下调两种形式。

因政府原因调整出让土地容积率指标，调整后的出让土地经评估后，应增加土地出让金的，土地受让方应该补交；应减少土地出让金的，财政部门应该予以退还。

关键词：建设用地使用权出让容积率调整出让金一、土地容积率概述（一）土地容积率的概念土地容积率通常被称为建筑面积毛密度，是指土地地上总建筑面积与用地面积的比率。

土地容积率的概念并不见诸于法律，而散见于有关规章或规定。

2012年，住房和城乡建设部颁布的《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》（建规【2012】22号）对容积率概念作出界定，即“容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值”。

（二）容积率调整问题的提出土地用途、建筑密度、高度、容积率和基础设施完善程度等，是影响土地价格的主要因素。

在住宅的开发中，容积率是影响地价最重要的因素之一。

一般情况下，土地市场规范、区域经济活跃、土地需求量大、供求矛盾突出的区域，容积率对地价影响程度越大；反之则反。

[1]针对商业、住宅用地，开发商在确定容积率时必须权衡两方面因素：一方面，消费者对于不同容积率的住宅购买意愿。

高容积率会损失开放空间、绿地面积以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格；即，当容积率提高时，消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的。

另一方面，容积率如何影响地块新增住宅数量及其单位价格，即容积率的上升在多大程度上能增大土地上所建的建筑物的数量所带来的收益。

二、土地容积率调整政策出让土地容积率调整包括出让土地容积率增高和降低两种形式。

根据相关法律法规和政策，国有建设用地使用权出让前后，土地容积率的调整应当符合法定程序，满足相应法定要件。

（一）国家规定《城乡规划法》明确规定了出让土地规划设计条件的确定和变更。

国有土地使用权在出让前应当制定控制性详细规划，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

容积率调整程序调整经营性用地容积率指标按以下程序办理:(一)建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图;(二)市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整;(三)市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证;(四)经论证、公示(听证)后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示(听证)结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准;(五)容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门;(六)建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议;(七)建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证。

容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划。

第七条涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查。

第八条市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门。

第九条市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工。

第十条市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标。

因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%,10%的罚款，并补缴土地出让金等相关费用(土地出让金补缴标准参照容积率调整执行);无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。