物业服务成本测算表

物业管理服务费用成本测算Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998物业管理服务费用成本测算模板一、人工成本该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。

（一）工资计算表（二）福利费计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率计算表（三）社会基本保险计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率注：因生育保险的购买对象为女职工，故社会基本保险将按性别分别进行计算。

1、男职工社会基本保险计算表2、女职工社会基本保险表计算（四）补贴计算表（五）加班费计算公式：发生额=日均工资×比率×人数×天数计算表（六）服装费管理人员工作服每年更换；操作人员工作服每年更换。

计算公式：元/年=(元·人/套×人数)÷摊销年限元/月=元/年÷12（七）人工成本人工成本综合计算表二、治安防范、消防及车辆管理成本测算该项费用包括人员办公费、装备费、设备设施维护费、消防演习费等。

（一）办公费包括证照年检费、办公用品、通讯费用。

1、证照年检费。

计算表2、办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。

计算表3、通讯费用计算表（二）装备费包括自卫棍、白手套等，分为易耗品及非易耗品，分别进行计算。

1、易耗品计算表2、非易耗品计算表（三）设备设施维护费计算表（四）消防演习费用在消防演习中，一般只使用到灭火器，故一般只产生灭火器灌装费。

计算表三、清洁卫生成本测算该项费用包括办公费、清洁保养费、清洁机械折旧费等。

（一）办公费1、办公费包括办公用品、通讯费等。

（1）办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。

计算表（2）通讯费计算表（二）月度清洁保养费该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。

1、材料费计算表注：①以上列举的材料为常用材料。

②单价应以实际产生的进货单价为准。

完整版)物业费测算模版项目基础数据包括规划建设净用地面积为.63平方米，总建筑面积为.91平方米，其中地上建筑面积为.02平方米，地下建筑面积为.89平方米。

其中，电梯住宅建筑面积为.02平方米，架空层建筑面积为1783.65平方米，小区服务用房建筑面积为659.21平方米，物业管理用房建筑面积为657.14平方米。

地下建筑面积包括地下停车场建筑面积为.08平方米，地下物管用房工具间建筑面积为2686.16平方米，地下设备用房建筑面积为2095.69平方米，非机动车库建筑面积为2860.96平方米。

绿地面积为9674.78平方米，建筑密度为21.1%，容积率为4.5，绿地率为35.7%。

建筑物包括3幢，6个单元，机动车停车位共有1370个，其中地下停车位为1356个，地面停车位为14个，住户共有846户。

中控室有1间，车行出入口有2个，人行出入口有3个。

物业管理服务收支测算依据国家《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》及实施细则，遵循物业管理行业特点的原则。

物业管理行业属于保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。

服务水平与管理费用相配比的原则，本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标相适应。

收入主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入组成。

管理费为平方米×3.8元/平方=元，停车场地下停车位为1356个×250元=元，地面停车位为14个×110元=1540元。

支出主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。

小区物业管理、服务人员费用测算表如下：序号工作岗位（职务）数量（人）薪资标准（元）月薪金额(元)（小计）1 物业经理 12 安保人员 6 40003 保洁人员 10 3000总计 17 /以上是物业管理服务收支测算及说明。

表一人工成本测算（单位：元 /月）序号部门设置1物业服务中心秩序维护部（教学楼 6 人、2实训楼 5 人、行政楼 4 人）3环境维护部岗位配置人数基本工资社保费福利基金项目经理12500.0727.5175.0客服人员（含会务）21500.0465.6105.0小计3———秩序维护队长11500.0465.6105.0秩序队员61200.0417.984.091200.0197.884.0小计16———保洁主管11200.0417.984.0保洁人员9850.0417.959.530850.0197.859.5小计40———工会经费教育基金残疾人基金公积金合计备注50.037.537.5125.03652.5基本社保30.022.522.575.04441.2基本社保————8093.730.022.522.575.02220.6基本社保24.018.018.060.010931.5 6 人基本社保24.018.018.060.014416.09 人综合社保————27568.124.018.018.060.01821.9基本社保17.012.812.842.512711.79 人基本社保17.012.812.842.535768.430 人综合社保————50302.0合计60———————85963.8附注：（ 1 ）以上计算中，福利费包括福利基金（7% ）、工会经费（ 2%）、教育基金（1.5% ）、残疾人基金（1.5% ），公积金（ 5% ）。

1二、材料及设备成本测算（单位：元 /月）一、“物业服务中心”材料及设备成本测算序号材料及设备品名数量单价金额合计折合月费用备注1项目经理冬装1500.00500.020.8600 元 /2 套、按 2 年摊销2项目经理夏装1300.00300.012.5600 元 /2 套、按 2 年摊销3客户（会务）服务冬装2350.00700.029.2300 元 /2 套、按 2 年摊销4客户（会务）服务夏装2200.00400.016.7300 元 /2 套、按 2 年摊销5电话费———300.06低值易耗品———300.0笔、记录本、单据等项目办公用7交通书报费———100.0合计1900.0779.2二、“秩序维护部”材料及设备成本测算序号材料及设备品名数量单价金额合计折合月费用备注1对讲机6750.004500.0187.5每岗 2 只，按 2 年折旧2对讲机电池6100.00600.050.0每岗 2 只，按 1 年折旧3充电电筒660.00360.015.0每岗 2 个，按 2 年折旧4橡胶棒615.0090.0 3.8每岗 2 只，按 2 年折旧5雨衣及大衣645.00270.011.3每岗 2 套，按 2 年折旧6床上用品15150.002250.093.8平均按 2 年折旧7床9150.001350.011.3 3 间房，每间 3 床，按 10 年折旧8保安套装（秋冬装）30160.004800.0200.0每人 2 套、按 2 年摊销9保安套装（夏装装）30100.003000.0125.0每人 2 套、按 2 年摊销合计17220.0697.5三、“环境维护部”材料及设备成本测算（一）“教学楼、实训楼、行政楼、学生活动中心”保洁材料及设备成本测算序号材料及设备品名数量单价金额合计折合月费用备注1保洁套装（秋冬装）44100.004400.0183.3每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）2保洁套装（夏装）4480.003520.0146.7每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）3圆拖22 6.00132.044.0按 3 个月摊销4抹布22 3.5077.077.01根/人.月590cm 尘推2245.00990.0165.0综合使用， 1 个 /6 个月630cm 尘推1135.00385.064.2会议室使用， 1 个/6 个月7皮具光亮剂1180.00180.060.01瓶/3 个月8不锈钢光亮剂240.0080.080.01瓶/1 个月9洁厕剂1045.00450.0450.02加仑 /月10草酸370.00210.0210.01桶/1 个月11洗洁剂226.0052.052.01提/1 个月12灰掸1010.00100.016.710根/6 个月13大垃圾袋（把）2221.00462.0462.040根/1 天， 50 根/1 把14小垃圾袋（把）3210.00320.0320.060根/1 天， 50 根/1 把15水桶2210.00220.018.31年/1 个16三轮车（辆）2450.00900.037.5按2 年折旧17刮玻器2211.00242.040.322副/1 学期18灰刀片11 2.0022.0 3.710个/1 学期19吸尘器10.000.00.0项目共用 1 个20小扫帚、簸箕2218.00396.066.022个/1 学期合计13138.02496.7（二）“教师公寓、学生公寓”保洁材料及设备成本测算序号材料及设备品名数量单价金额合计折合月费用备注1保洁套装（秋冬装）6100.00600.025.0每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）2保洁套装（夏装）680.00480.020.0每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）3圆拖6 6.0036.012.0按 3 个月摊销4抹布6 3.5021.021.01根/人.月90cm 尘推645.00270.045.0综合使用， 1 个 /6 个月不锈钢光亮剂140.0040.040.01瓶/1 个月洁厕剂245.0090.090.02加仑 /月草酸170.0070.070.01桶/1 个月洗洁剂126.0026.026.01提/1 个月灰掸210.0020.0 3.310 根/6 个月大垃圾袋（把）1721.00357.0357.028 根/1 天， 50 根/1 把小垃圾袋（把）610.0060.060.010 根/1 天， 50 根/1 把水桶610.0060.0 5.01年/1 个三轮车（辆）10.000.00.0共用刮玻器0.000.00.0综合使用灰刀片3 2.00 6.0 1.010 个/1 学期吸尘器10.000.00.0项目共用 1 个小扫帚、簸箕618.00108.018.06套/1 学期合计2244.0793.3（三）“路面及路肩 3 米内绿化带”保洁材料及设备成本测算序号材料及设备品名数量单价金额合计折合月费用备注1保洁套装（秋冬装）10100.001000.041.7每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）2保洁套装（夏装）1080.00800.033.3每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）3圆拖10 6.0060.020.0按 3 个月摊销4洁厕剂145.0045.022.51加仑 /月，公共卫生间用5草酸170.0070.011.71桶/6 个月6洗洁剂126.0026.08.7 1 提/3 个月7灰掸1010.00100.016.710根/6 个月8大垃圾袋（把）321.0063.063.0 5 根/1 天， 50 根/1 把9小垃圾袋（把）1510.00150.0150.025根/1 天， 50 根/1 把10水桶1010.00100.08.31年/1个11三轮车（辆）10.000.00.0综合使用12灰刀片10 2.0020.0 3.310个/1 学期13大扫帚20 5.50110.0110.010人配置， 1 把 /15 天14小扫帚、簸箕1018.00180.0180.010人配置， 10 套 /1 学期合计2724.0669.2（四）“一期运动场”保洁材料及设备成本测算序号材料及设备品名数量单价金额合计折合月费用备注1保洁套装（秋冬装）2100.00200.08.3每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）2保洁套装（夏装）280.00160.0 6.7每人 2 套、按 2 年摊销（含主管）3圆拖2 6.0012.0 4.0按 3 个月摊销4灰刀片2 2.00 4.00.72个/1 学期大扫帚4 5.5022.022.02人配置， 1 把 /15 天小扫帚、簸箕218.0036.036.02人配置， 2 套 /1 学期水桶210.0020.0 1.71年/1 个抹布2 3.507.07.01根/人.月大垃圾袋（把）0000综合使用小垃圾袋（把）0000综合使用三轮车（辆）10.000.00.0综合使用合计461.0163.2累计5599.0附件一： XX 校区物业服务人员配置方案序号部门岗位人员配置（人）备注项目经理1物业服务中客服会务人员2一心日常办公人员1合计4教学楼6秩序维护部实训楼6二（保安，）行政楼4合计16（含主管 1 人，包括巡逻岗）保洁主管1教学楼917788 平方米实训楼820138平方米行政楼36183平方米学生活动中心12123平方米环境维护学生公寓530830平方米三（保洁）教师公寓17703平方米一期运动场245506平方米道路及路肩 3米内绿化环境10112600平方米维护合计40人员总计60附件二： XX 校区物业服务人员社保方案测算一、 850 元～ 1428 元工资档基本社保缴费项目缴费基数缴费比例缴费金额备注基本养老保险1428.0020.0%285.60失业保险1364.00 2.0%27.28基本医疗保险1364.00 6.5%88.66生育险1364.000.6%8.18工伤保险1364.000.6%8.18缴费合计417.91二、 1600 元工资档主管人员及会务人员基本社保缴费项目缴费基数缴费比例缴费金额备注基本养老保险1600.0020.0%320.00失业保险1600.00 2.0%32.00基本医疗保险1600.00 6.5%104.00生育险1600.000.6%9.60 限女性工伤保险1600.000.6%9.60缴费合计465.60三、项目经理基本社保缴费（ 2500元档）项目缴费基数缴费比例缴费金额备注基本养老保险2500.0020.0%500.00失业保险2500.00 2.0%50.00基本医疗保险2500.00 6.5%162.50生育险2500.000.6%15.00限女性工伤保险2500.000.6%15.00缴费合计727.50项目缴费基数缴费比例缴费金额综合保险1364.0014.5%197.78每月缴费金额＝月缴费基数×缴费比例20％（其中单位缴费比例为14.5％，个人缴费比例为 5.5％）附注：2010 年 8 月 1 日起，成都市城区已将最低工资标准上调为850 元 /月，社保计费基数已发生变化，按常规此缴费基数将执行至2011 年 3 月，而学校与目前物业公司的合约期至2011 年 7 月 31 日止，因此，届时人力资源成本将会再度变化，此处仅为现时参考。

一、物业概况1、用地面积:9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积:4450m26、建筑密度:44.6％7、建筑容积:2.008、绿化率：30。

4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位:92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。

按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人.2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费.(1) 人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表(01)序号项目人数（人）工资标准(元/月) 总额（元/月）一管理人员 13 2346。

00 30500.00四维修人员 5 1000。

00 5000。

00二收费员 3 800.00 2400。

00五治安员 20 750。

00 15000.00三服务员 14 600。

00 8400.00六保洁员 6 550.00 3300.00七合计 61 / 64600.00(2）费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表（02）工资福利费测算表（02）序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资 64600.00 / 3.234二福利费 20341.50 注(1) 1。

148三加班费 / / 暂不计四服装费 1625 注（2） 0。

081五合计 79166。

50 / 4。

463注(1）：福利费为工资总额的35.5％, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5％;社会保险占工资总额的20%.注(2）：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为:65×300元/人/年÷12月=1625（元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。

物业管理服务费用成本测算书一、人工成本该项费用包括工资、按规定提取的福利费、社会基本保险、补贴、加班费、服装费。

（一）工资计算表（二）福利费计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率计算表（三）社会基本保险计算公式：提缴金额=工资总额×提缴率注：因生育保险的购买对象为女职工，故社会基本保险将按性别分别进行计算。

1、男职工社会基本保险计算表2、女职工社会基本保险计算表（四）补贴计算表（五）加班费计算公式：发生额=日均工资×比率×人数×天数计算表（六）服装费管理人员工作服每2年更换；操作人员工作服每2年更换。

计算公式：元/年=(元·人/套×人数)÷摊销年限元/月=元/年÷12（七）人工成本人工成本综合计算表一、治安防范、消防及车辆管理成本测算该项费用包括人员办公费、装备费、设备设施维护费、消防演习费等。

（一）办公费包括证照年检费、办公用品、通讯费用。

1、证照年检费。

计算表2、办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。

计算表3、通讯费用计算表（二）装备费包括自卫棍、白手套等，分为易耗品及非易耗品，分别进行计算。

1、易耗品计算表2、非易耗品计算表二、清洁卫生成本测算该项费用包括办公费、清洁保养费、清洁机械折旧费等。

（一）办公费1、办公费包括办公用品、通讯费等。

（1）办公用品包括文具、纸杯、打复印纸、硒鼓等。

计算表（二）月度清洁保养费该项费用包括材料、工具、劳动保护用品、化粪池清掏、垃圾清运、卫生消杀费。

1、材料费计算表注：①以上列举的材料为常用材料。

②单价应以实际产生的进货单价为准。

2、工具摊销计算表3、劳动保护用品计算表4、化粪池清掏费化粪池清掏费= m3×70元/年·m3=？元/年共？个化粪池，容积？m3/个，总容积为？m3。

注：青岛市环卫部门收费标准：70元/年·m3，已含每年两次清运，不定期疏通等费用）5、水池消毒杀菌费：？= ？元/年水池总容积？m3。

物业管理成本测算（示范文本）（强烈推荐）一、物业概况1、用地面积：9984.85m22、总建筑面积：23470m23、地上建筑面积：19970 m24、地下建筑面积：3500 m25、建筑占地面积：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容积：2.008、绿化率：30.4%9、商铺：9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位：92二、人员配置架构设置说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。

按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。

2、总人数控制在65人以内。

三、物管费的成本测算1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。

（1）人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）一管理人员13 2346.00 30500.00四维修人员5 1000.00 5000.00二收费员3 800.00 2400.00五治安员20 750.00 15000.00三服务员14 600.00 8400.00六保洁员6 550.00 3300.00七合计61 / 64600.00(2)费用测算管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）一基本工资64600.00 / 3.234二福利费20341.50 注(1) 1.148三加班费/ / 暂不计四服装费1625 注(2) 0.081五合计79166.50 / 4.463注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。

注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1）采用总体匡算思路进行测算。

物业管理费用管理费用分析1、经济来源定期收取的物业管理服务费住宅维修基金以业养业，多种经营收入集团给予的支持政府给予的政策扶持2、主要支出管理服务人员的工资和按规定提取的福利费公共设施、设备正常运行、维修及保养费绿化管理费清洁卫生费保安费办公费综上所属，如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目，达到开源节流，最终实现盈利，需要珠光物业认真考虑。

（1）开源部份以业养业，多种经营：本着“取之小区、用于小区”的原则，严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。

广泛开展各种便民有偿服务，如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。

同时，开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所，最终走上以业养业的良性循环。

扩大经营规模，降低管理成本：在现代社会中，物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择，作为房地产业的组成部分，物业管理也是必不可少的配套行业，随着房地产业的逐步发展，物业管理的市场会越来越大，产值也会越来越高。

在这种形势下，珠光物业必须努力提高服务质量，参与市场竞争，不断扩大经营规模，增加新的物业管理项目，降低企业负担，壮大实力，最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司，在成都，乃至全国创出自己所特有的企业品牌。

（2）节流部份强化内部管理，提高工作效率：通过健全内部管理机制，不断完善服务功能，提高管理水平等有效手段和措施，以期降低企业成本，减低业主负担。

每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率，能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。

节约能源：能源约占管理开支20%人员精简：保持系统在其最高运行功率，以减低运作费用及延长二、维修基金维修基金是指用于“***项目”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。

这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。

1、维修基金的收取建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。