外立面成本控制课件

案例分析方案阶段的外立面工程成本优化怎么做？从这里开始写千字案例，滚复利雪球总结经验教训，挖掘知识财富向过去问道，把经历升华从这里开始用硬知识，展现专业之美字数2800阅读时间5分钟【编者按】深海鱼儿在留言中写道——在一次项目方案会上，面对“曲径通幽”的户型平面，设计总太赞，而成本总皱眉头：这墙地比，保温和外墙装饰至少高30%。

而无知先生对此点评道——在外立面工程成本中，主要涉及到功能性成本（建筑节能保温设计，需要综合考虑建筑物朝向、长宽比、日照等）、敏感性成本（外立面装饰、建筑造型、平面布局、采光通风），两者有统一的一面，也有对立的一面。

如何权衡是我们永久的课题，要发挥建筑师的创造性，也不能放任建筑师的创造性。

多角度权衡，精细化设计是不错的思路。

作者贺加栋，现任济南天鸿房地产开发有限公司设计部副总经理，担任济南市房地产业协会建筑节能与产业化专业委员会秘书、济南土木建筑学会建筑设计专委会副主任委员，擅长对建筑工程的成本优化设计进行研究。

本文通过案例分析控制建筑风格、体型系数、立面选材这三大内容，向我们分享了在方案设计阶段进行成本优化以提高外立面工程的性价比的思路和方法。

①| 建筑风格 |▾建筑风格是建筑物外貌的重要特征，不同的风格对应不同的成本。

一般根据楼盘定位，控制建筑风格。

不同的建筑风格，需要不同的外立面效果装饰，造型较为复杂、夸张的法式和英式风格建筑，其外立面装饰面积比现代主义和ARTDECO风格多，新古典和地中海风格介于中间。

为了对不同建筑风格的外装饰进行数据量化，我们引入“外立面率”（有的开发商也称为墙地比），指“外立面率指扣除门窗洞后外立面装饰面积与地上计容面积比率”。

一般情况下，建筑的外立面率越高，其成本越高，楼盘的档次也越高。

根据标杆企业的工程经验，外立面率控制如下：【案例1】我司开发的两个楼盘，一个刚需住宅类项目A （ARTDECO风格）和一个改善类住宅类项目B（法式风格），其代表性立面和墙身图参下图所示：项目A的外立面率为1.2，项目B的外立面率为1.35，以地上面积10,000m2来计，项目A总外饰面面积为12,000m2，项目B总外饰面面积为13,500m2，两个项目的外饰面差值为1500m2，如果两个项目选用同一种外墙材料时，其成本增量为1500/12000=12.5%。

浅析地产项目建筑外立面设计与成本控制发布时间：2021-05-31T15:52:44.997Z 来源：《基层建设》2021年第3期作者：张伟邵文利柏杨吴涛[导读] 摘要：外立面工程在项目品质中占据着不可替代的重要作用。

青岛锦泰创升建设发展有限公司 266000摘要：外立面工程在项目品质中占据着不可替代的重要作用。

外立面根据材质划分涂料、铝板、石材、一体板等。

外立面配置的应用及成本控制经验总结。

关键词：涂料、铝板、石材、一体板；成本占比；经验总结地产项目外立面成本约占项目建安成本的10~~20%；据相关统计表明，2020年在售项目立面造价集中在1000元/㎡以下。

其中，立面造价100-500元/㎡项目占比最大，超过30%。

其次为立面造价≤100元/㎡和500-1000元/㎡，项目占比分别为26.2%和20.9%。

在房地产市场的白银时代，成本优化成为重中之重；一方面是成本的不断压缩，另一方面是购房客户审美需求的提升。

如何在有限的造价下做出更具有品质感及竞争性的产品进行降本增效，成为了下阶段成本及设计的主流课题。

近几年，房企项目外立面越来越去风格化，大部分项目外立面都开始化繁为简。

据相关统计，2020年在售项目中，现代风格立面项目最多，占比接近50%。

其次为新中式风格的立面，占比27.4%。

另外，新亚洲、古典主义改良的新古典风格项目占比也相对较高，分别达14.1%和6.2%。

现代风格之所以这么流行，其主要原因在于：首先，现代主义风格立面相比其他建筑风格，成本相对最低。

现代主义风格没有多余的雕饰，只有窗、阳台和横平竖直的简洁线条，建造周期短，更有利于控制成本。

其次，现代风格立面造型明快、简洁，整体感强，有力度，追求时尚与潮流，符合当下购房客群的审美，尤其受到年轻人的喜爱。

再次，现代风格立面不拘一格，较为百搭，比较容易融入现阶段城市建设规划框架中，规划报审阶段较占优势。

就上述优点，现代主义风格立面成为当下地产项目的主流风格。

公建项目外立面工程成本控制分析作者：郭秀玲来源：《科技信息·下旬刊》2018年第03期摘要：商业办公项目外立面工程方案复杂、施工难度大，成本敏感且不易控，本文从某项目实操经验出发，在规划设计、方案复函及招标阶段从成本视角回顾分析，如何实现产品功能、设计效果和成本管控的平衡，挖掘价值最大化。

关键词：方案设计；价值工程；成本优化外装工程成本管控思路：相较于住宅业态，公建项目的外立面较为复杂，造价也相对高。

在可研阶段就要要锁定方案，外装是建筑物的感官效果集中体现，所以需考虑与建筑周边环境协调。

摘牌取地后在此基础上配合营销定位报告编制目标成本，理论上工程造价不能超出可研版。

规划及设计方案阶段成本部门要全程参与，对多方案做经济性评审，重点分析各阶段影响成本的技术因素，确保最终符合设计限额指标要求，如有超支风险提前预警，牵头与设计营销部门一起完成指标优化，实现设计管理与成本控制的协同管理。

成本优化一方面是项目运营指标需要，在高地价政策限售限价的严苛外部环境下，项目自身要做出适应调整，另一方面绩效考核导向也向利润创造倾斜。

作为成本管理人员要发挥成本系统的发动机作用，贯彻落实全员全过程全口径成本理念，依靠全员努力将成本优化工作落地持续实施。

项目管控案例：以2015年拿地目前在建的某项目为例，建设用地2.95万m2，总建筑面积16.4万m2，地上面积11.8万m2，容积率4.0；包含LEED金级写字楼、底商、下沉式商业及车库，业态丰富。

一、设计方案项目所在区域建筑风格较为统一，都以竖向比例矩形网格作为立面基础构成元素，或强调竖向走势，或强调网格肌理，或强调竖向线条的特色变化；材质以玻璃幕墙与浅色石材幕墙为主。

本项目方案设计阶段项目外立面需考虑与相邻建筑的协调，采用黄色陶板、陶棍等暖色调材质与玻璃幕墙结合，设计暖色装饰线条走势以竖向为主，横向为辅，形成丰富的立面形象；且陶制构件与钢构件结合，在玻璃幕墙外形成精致的立面细节，塑造建筑独特气质。

外立面方案设计阶段成本控制摘要：外立面方案设计阶段，基本决定了外立面装饰效果，同时也基本决定了外立面装饰成本高低。

所以，在保证工程质量的条件下，在外立面方案设计阶段将成本控制到最低，是开发项目能否成功的关键。

本文结合某工程实例，在外立面方案设计阶段，分析了影响成本控制的因素。

最后并提出了一些优化建议。

关键词：房地产；外立面方案；设计阶段；成本控制；优化建议0、引言云想衣裳花想容，外立面装饰正如建筑物华美的外衣，直接影响建筑本身的气质。

随着集团对于综合体项目建筑品质要求的提高，对于外饰面装饰效果的要求也在不断提升。

而如何在集团给定的建造标准和目标成本范围内，实现装饰效果，也就成了一个课题。

追求装饰效果与控制成本之间永远是一对矛盾。

外立面方案设计阶段，基本决定了外立面装饰效果，同时也基本决定了外立面装饰成本高低，在这个阶段，处理好效果和成本的矛盾，尤为重要。

1、外立面方案设计阶段实现装饰效果的要素1.1根据项目定位，控制立面选材和比例目前市面上比较常用的外立面材质，可以归纳如下表1：表1立面材料极其丰富，且价格变化较大，针对楼盘的定位及售价合理的选择材料，对成本的影响很大，建议:•刚需楼盘：以价格因素考虑外墙立面材质；•首改楼盘：从价格和品质上考虑外墙材质，可适当提高外墙材质（比例要小）；•再改（轻奢侈）型楼盘：从价格和品质上考虑外墙材质，适当提高外墙材质（比例适中）；•豪宅楼盘：以竞品楼盘作为参考。

案例1：以25层高层住宅为例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，两层基座850m2，其余约8,790m2；外墙面积约12,145m2，其中：大堂95m2，基座1,050m2，其余11,000m2。

我们以不同方案测算：表2根据项目定位合理的选择控制外墙立面的材质和比例，减少成本的波动；推行适合本公司的立面标准化，为集团化采购提供条件，有助于降低成本。

1.2、造型亦如服装样式百变：有凹凸，通过材料体和面的变化造成视觉的冲击，规则、对称，变化、对立；有纵横，或如飘带，或似流线，形成建筑物整体的风格和特色；有层次和转折，通过各个大的立面之间位置和相对关系的变化，错落、进退以及重叠等，形成富于变化和层次分明的效果。

设计阶段的4大成本控制点导读：从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。

一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。

一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。

定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集，这其中，因为拿地成本是不可控的，所以成本前置的重点在于规划设计阶段。

在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。

方案设计阶段是成本定型的重要阶段，决定了房地产整个项目开发成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具体而言，初步设计阶段，主要在于减少不可售面积;施工图阶段，主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料档次。

成本管控的最高阶段主要围绕设计做文章，设计方案落地，就决定了大致的成本。

基础数据表、图纸核算出来的技术经济指标、建造标准等，逐一分解到相应的成本科目，进行量价合理判断，确定目标成本。

方案版、施工图版确定，图纸设计指标确定与落地后，再要进行调整影响会很大，因而对图纸质量的要求很高。

像是有些招标阶段，如总包，算清单，发现结构含量偏高，比如长沙某项目，钢筋含量40-43公斤每平米就已足够，实际使用却达到50-60公斤每平米，远远偏离指标，而此时设计再做优化，进行图纸调整，可行性和效率非常低。

又如，进入施工状态之后，要调整图纸，影响也会很大，牵一发而动全身。

因此，在目标成本阶段，设计、工程、财务、成本、营销等业务部门会进行讨论，提出大量成本优化的建议，发现优化的方向，而强有力的执行还是在于业务部门，尤其是设计部门。

方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等，本文将从地下面积、窗地比、外立面以及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。