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银行信贷对房地产价格影响的实证分析摘要：银行贷款是我国房地产开发和对住房消费支持的最主要融资方式，本文基于房地产价格与银行房产开发贷款之间的关系，通过相关性回归分析，得出相应的实证分析结论：房地产价格和房地产信贷具有紧密的关系，大量资金涌入房地产业会推高房价，房地产价格与信贷规模之间存在正相关性。
文章最后从政府和银行角度提出了相应的政策建议。
关键词：银行信贷；实证分析；房地产价格近年来，中国经济一直保持着持续高速的增长，我国房地产业发展迅猛，商品房价格也大幅度的飙升，长势惊人的房价让中国的许多老百姓都是“望房兴叹”，调控房地产首要的切入点就是银行信贷，银行贷款规模的大小直接影响着房地产市场景气的好坏以及房地产价格的波动，分析银行贷款对房地产价格波动的影响也具有深远的意义。
一、我国房地产市场发展简述了解我国房地产市场的发展，从宏观层面上规范我国房地产市场的走向，才能引导我国房地产市场健康合理的发展。
我国的房地产业从2008-2012年进入一个新的周期，伴随着住房市场化、城镇化的不断推进、人均收入的不断提高，我国住房方面的需求产生极大地释放，房地产投资额和房价大幅上升，经过2008年有关部门出台的相应政策抑制房价上涨后，2009年，无论是近9.4亿平方米的成交量，还是估算约4834元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。
虽然政府一直在采取相应的宏观政策抑制房价的过快增长，但是由于市场反应的滞后性以及投资规模的加大，房价仍然以较快的速度增长，一些大城市（如北京、上海、深圳等）的房价的涨幅则更是惊人，远远高于全国平均涨幅，不少城市也出现了大幅上涨情况，甚至可以比美国的还要高。
毫无疑问，我国房价已经普遍偏高，更是超出了一般居民的可承受能力，即使是中产阶级人士，在大城市买房也很困难，买房成为几代人的合力行为，房价问题已经成为人大政协讨论的热点话题，“新国五条”的诞生及具体的实施细则，也已经成为百姓最为关注的民生问题。
一线城市商品住宅房价格与银行信贷规模的关系研究作者简介：孙云（1986—），女，汉族，江苏宿迁人，在读管理学硕士，单位：东南大学经济管理学院管理科学与工程专业，研究方向：金融工程。
胡安冉（1987—），女，汉族，山东枣庄人，在读管理学硕士，单位：东南大学经济管理学院管理科学与工程专业，研究方向：金融工程。
摘要：文章从实证的角度对上海市房地产业中的商品住宅房的投资额、价格与银行信贷之间的关系进行了研究。
通过相关性分析、回归分析揭示了银行信贷对住宅投资额、住房平均价格的作用，结果显示住房价格和银行信贷存在长期均衡关系，银行信贷规模的变化直接会影响商品住房的发展。
关键词：商品住宅；银行信贷；相关性分析一、引言2000年以来全国的房地产业进入了一个高速发展的时期，上海市房地产的投资额由2000年的566.17亿元增加到2010年的1980.68亿元，投资额度在十年间增长了3.5倍，且银行信贷的比例逐渐变大，住宅的投资额中大部分来源于银行贷款。
当银行贷款成为房地产最主要的融资渠道时，房地产价格的波动就会通过银行信贷量的产出的变化而变动。
从各国房地产发展的情况可以看出，信贷量的增长对房地产市场的供求、价格均产生了较大影响。
因此定量的分析银行信贷与房地产价格、房地产业发展之间的关系、以及对经济波动的影响，对于防范房地产金融风险具有重要的意义。
二、文献综述davis and haihinzhu（2004），江彤（2007），项卫星、李宏瑾（2005）实证分析得出我国银行贷款与房地产价格之间存在单向的长期稳定的均衡关系，房地产价格是银行贷款的granger原因。
段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析对两者之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。
长期均衡水平上存在双向因果关系，短期内房地产价格波动不是短期银行贷款增长的直接granger原因。
周京奎（2005）从住宅价格与货币政策的角度实证分析，其住宅价格的上涨与宽松的货币政策存在紧密的联系。
房地产市场波动对银行信贷业务的风险影响研究随着经济的快速发展和城市化进程的逐步推进，房地产市场也一直保持着高速增长的态势。
房地产市场的波动对银行信贷业务的影响已经成为一个备受关注的热点话题。
本文主要就探究房地产市场的波动对银行信贷业务的风险影响，分析其原因和应对措施。
一、房地产市场波动的影响1、信贷风险增加房地产市场波动造成了房产价格的涨跌，如果房价大幅下跌，房地产企业将面临无法偿还贷款的风险，这就会导致银行的不良贷款率上升，从而使银行的信贷风险增加。
2、信用风险扩大房地产市场波动还会影响到个人消费者的信用贷款和企业贷款，对个人消费者而言，如果房产价格下跌，个人可能会出现负资产;对于房地产企业而言，如果房价下跌，企业可能会出现资产负债不平衡的情况，从而可能无法按时偿还贷款，这些情况都会导致银行的信用风险扩大。
3、流动性风险增加房地产市场波动还会影响到银行的资产负债表及其流动性负债，因为当房地产市场波动时，大量的个人和企业面临资产负债不平衡问题，因此可能会出现大量借款人通知银行提前还款的情况，这就会使得银行资产端的流动性风险增加。
二、房地产市场波动对银行信贷业务的原因分析1、宏观经济环境的变化房地产市场的波动是与宏观经济环境的变化密切相关的，当经济增长放缓、通货膨胀加剧、金融政策紧缩等宏观经济环境的变化时，房地产市场波动就会相应出现，这也是对银行信贷业务风险的影响不可避免的。
2、贷款风险管理不规范对于银行而言，贷款风险管理不规范也是房地产市场波动对其信贷业务风险影响的一个重要原因。
银行在贷款时，应该进行严格的风险和评估，监督和管理借款人，防止贷款逾期或者违约的情况发生，从而降低信贷风险。
但有些银行在贷款时忽略了这些风险，为了追求短期利润，过度放松了贷款条件，这就使得银行在房地产市场波动中遭受了很大的经济损失。
三、应对策略1、加强贷款风险评估为了减少房地产市场波动对银行信贷业务的风险影响，银行应该加强贷款风险评估，建立依赖于风险衡量和监测的商业模型。
房地产价格波动对金融稳定的影响及实证分析房地产价格波动对金融稳定具有显著的影响，这一现象已经在世界范围内得到了广泛的认识和研究。
一方面，房地产价格的波动往往会对金融机构的资产质量和流动性产生影响，另一方面，房地产市场的变动也会影响国家整体经济发展水平。
本文将对房地产价格变动对金融稳定的影响进行分析，并通过实证分析探讨房价变动对金融稳定的具体影响。
首先，房地产价格波动对金融机构资产质量的影响是显而易见的。
房地产价格波动对金融机构的贷款质量、风险敞口和盈利能力都会产生直接的影响。
当房地产市场处于上涨周期时，金融机构会倾向于向房地产行业大量发放贷款，以获取高回报。
然而，当市场走向下降或衰退时，债务人的还款能力将受到负面影响，金融机构的贷款风险也会随之上升。
如果房地产市场的下滑幅度足够大，金融机构的不良贷款率可能会急剧上升，这会对金融机构自身的盈利能力和稳定性造成严重影响。
其次，房地产价格变动对金融机构流动性的影响也是需要关注的。
在房价快速上涨的时期，金融机构的业务往往会迅速增长，这会带来大量的存款和贷款，提高了金融机构的流动性。
但是，当房价下跌时，由于债务人的还款能力下降，银行贷款和存款的需求将减少，导致金融机构流动性降低，甚至可能陷入资金短缺的困境。
第三，房地产市场的变动也会对整个国家的经济发展水平产生影响。
房地产价格的波动对国家的经济发展有着深刻的影响，特别是通过对住房保障、地方财政收入、宏观经济稳定水平、社会平等等方面产生的影响。
在房价暴涨的情况下，人们的房产资产价值增值幅度远远高于其他资产的增长速度，从而拉动国民财富的增长。
此外，房地产市场也会成为地方政府的主要财政收入来源之一，然而房价下跌也使地方政府的财政压力加大，进而进一步影响地方经济和本国经济的发展。
最后，我们可以通过实证分析来了解房价波动对金融稳定的实际影响。
以中国市场为例，一些研究显示，房价上涨是当前中国市场的主要经济风险之一。
随着房价的急剧上升，中国银行业不良贷款率不断攀升，贷款担保比例也不断下降。
房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究段忠东曾令华黄泽先［摘要］本文从理论上探讨了房地产价格波动影响银行信贷增长的作用机制。
在此基础上，本文利用２０００年１月至２００６年８月的月度数据，运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。
研究结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响。
而银行信贷也通过协整关系成为房地产价格短期波动的Ｇｒａｎｇｅｒ原因。
最后，本文认为，货币政策当局应当密切关注房地产价格、银行信贷以及二者的相互影响。
［关键词］房地产价格；银行信贷；多变量协整；格兰杰检验［中图分类号］Ｆ８３０．５［文献标志码］Ａ［基金项目］本文系中国人民银行武汉分行２００６年度重点研究课题《资产价格波动对宏观经济和金融稳定的影响》的阶段性成果（编号：ＷＢ２００６Ｂ４６）。
［作者简介］段忠东，男，湖南大学金融学院博士生，经济师（湖南，４１００７９）；曾令华，男，湖南大学金融学院教授，博士生导师；黄泽先，男，湖南大学博士生。
［文章编号］１００９－９１９０（２００７）０２－００４０－０６一、引言房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征（祝宪民，２００５），当作为虚拟资产时，其价格的波动由未来预期收益的贴现值决定，这使得房地产价格的波动性高于实物资产。
房地产价格的波动受宏观经济基本面与非基本面的影响，反过来又对宏观经济产生重要的反馈作用。
这种反馈作用对宏观经济有直接影响，但更重要的是通过银行信贷扩张与收缩所形成的间接影响。
尤其在银行贷款作为我国最主要的融资渠道情况下，房地产价格的波动通过影响银行信贷从而对产出和宏观经济的波动产生深刻影响。
当前，我国房地产投资出现局部过热迹象，房地产价格在一些城市不断创出新高。
在这种情况下，对房地产价格影响银行信贷的机制和效应展开理论分析和实证检验具有重要的意义。
本文在文献回顾的基础上，分析了房地产价格影响银行信贷的机制，对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。
文章的结构安排如下：第一部分是引言，第二部分是理论回顾和文献综述，第三部分是我国房地产价格影响银行信贷的实证检验，最后是结论和政策建议。
二、理论回顾与文献综述（一）房地产价格波动影响银行信贷的机制作为一种重要的资产形式，房地产价格的波动通过影响银行信贷需求和银行信贷供给，从而影响到银行信贷扩张总量。
从房地产价格影响银行信贷需求的角度来看，房地产价格的波动会对微观经济主体（包括居民和企业）的信贷需求产生影响。
从房地产价格波动影响居民对银行信贷需求的角度来看，第一，当房地产的价格上涨时，居民所拥有的财富总量也随之增加，根据莫迪格利安尼、弗里德曼的关于消费的生命周期和持久收入理论，居民财富变动会导致居民消费支出增加。
而当居民消费需要通过银行借贷来进行时，会使居民增加对于银行信贷的需求。
第二，当房地产价格发生波动时，居民进行银行贷款所提供的抵押物的价值也随之发生波动，从而影响到居民的信贷获取能力。
但是，由于房地产同时也是一种消费品，当房地产价格上涨使住房所有者财富增加的同时，会使无房者为了购买住房不得不减少消费，减少银行贷款，使租房者为了支付更高的租金而减少消费和银行借款。
因此，总的来看，房地产价格对于居民银行信贷需求的影响很难在理论上有一个清楚的结论，而往往是通过实证检验来确定。
当房地产价格相对于房地产开发建设成本发生上涨时，房地产企业会增加对于房地产的开发和投资。
这种由未来的盈利预期所导致的投资需求进而会扩大对于银行信贷的需求。
对于非房地产开发建设企业而言，由于在融资市场上所面临的融资约束，许多企业，尤其是中小企业对于银行的信贷资金具有很强的需求刚性。
在这种情况下，银行发放贷款往往要求借款者提供一定数量的抵押物。
而房地产是一种最为重要的抵押物，当房地产价格上涨时，会使抵押物的价值也相应增加，这时，企业获取银行贷款的能力也相应增强。
银行无论是为房地产开发建设贷款，还是为居民购买房地产发放贷款，都是以房地产资产的价值作为抵押，因此，房地产价格波动影响银行信贷供给的机制为：一是通过直接影响房地产抵押物价值，进而影响银行的贷款供给，二是通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响，进而影响到银行的贷款供给能力。
当房地产的价格上涨时，银行更愿意以简便的条款提供更多的与房地产相关的贷款，从而导致信贷扩张；而当房地产价格下跌时，银行会减少对与房地产相关贷款的供给，尤其是当房地产价格下跌所导致的不良贷款增加到使银行资本金发生紧缩时，则会引发全面的信贷紧缩。
（二）有关的理论与实证研究综述一部分文献对房地产价格与银行贷款的关系进行了实证检验。
ＣｈｅｎａｎｄＷａｎｇ（２００６）使用台湾１９９１～２００１年之间的台湾交易数据，研究了资产价格周期中公司抵押物价值和地产抵押贷款的经验关系，同时考虑了银行的异质性。
研究结果发现，可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在正向和显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。
ＤａｖｉｓａｎｄＨａｉｂｉｎＺｈｕ（２００４）利用１７个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。
ＧｅｒｌａｃｈａｎｄＰｅｎｇ（２００５）利用香港１９８２年１季度至２００１年４季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、ＧＤＰ等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。
我国关于房地产价格影响银行信贷的理论和实证研究十分有限。
武康平、皮舜等（２００４）建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。
张涛、龚六堂、卜永祥（２００６）对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。
李健飞、史晨昱（２００５）采用协整分析方法，利用１９９８年１月至２００４年９月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，其研究结论是，银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。
本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。
本文扩大了实证研究的样本区间，同时鉴于分析目的在于研究房地产价格影响银行信贷总量，因此采用银行贷款总量指标，而不是房地产贷款本身，并且在计量模型中加入贷款利率因素，从而使检验结论更有针对性。
三、实证检验（一）数据来源与处理本文利用２０００年１月至２００６年８月的我国房地产价格、银行贷款、经济增长与银行贷款利率的月度数据，共８０组样本数据来对房地产价格波动与银行信贷之间的关系进行实证检验。
其中，房地产价格是商品房销售额除以商品房销售面积得到的商品房平均销售价格。
银行贷款数据是用金融机构各项贷款来表示，由于没有ＧＤＰ月度数据，故用工业增加值来代替，银行贷款利率用１年期的银行贷款利率表示。
由于没有现成的定基消费物价指数，根据《中国经济景气月报》所公布的同期比数据和环比数据，构造了一个以２００２年１月为基期的消费物价指数来表示通货膨胀率。
工业增加值和银行贷款数据都经过季节调整。
所有数据用消费物价指数平减，以消除通货膨胀因素的影响①。
最后将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数，以消除异方差的影响。
将商品房平均销售价格、银行贷款、工业增加值、银行贷款利率的实际值分别用ＨＰ、Ｌ、Ｙ和ＬＩ表示，而将相应的对数值分别用ＬＨＰ、ＬＬ、ＬＹ表示。
所有原始数据均来自《中国经济景气月报》和《中国人民银行统计季报》各期。
（二）数据基本特征２０００年１月至２００６年８月之间的银行贷款和房地产价格变动趋势如图１、图２所示。
我国商品房价格在２０００年经过短暂的下调之后，从２００１～２００４年出现了比较平缓的上涨，而从２００４年底开始到２００６年８月，商品房价格出现了大幅度快速上涨。
银行贷款从２０００年１月至今一直快速增加。
银行贷款和房地产价格变动的相关系数为０．８６，基本同步增长，并保持较高的相关性。
我国工业增加值和银行贷款利率的变动趋势如图３、图４所示。
（三）单位根检验为对各变量之间的长期关系进行协整检验，首先要对各变量的平稳性进行检验。
本文运用ＡＤＦ方法对各个变量的平整性进行单位根检验。
本文对ＬＬ、ＬＨＰ、ＬＹ、ＬＩ等变量单位根的检验结果见表１。
①其中，银行贷款的实际利率用１年期银行贷款利率减去一年以来的消费物价指数同期比数据的算术平均值来表示，理由是借款者采用适应性预期，根据过去１年的实际利率来推算未来的实际利率。
图１我国银行贷款的变动趋势图３我国工业增加值变动趋势图４我国银行贷款利率变动趋势图２我国房地产价格变动趋势变量检验类型（ｃ，ｔ，ｎ）ＡＤＦ统计量１％临界值５％临界值ＤＷ检验检验结果ＬＬ（ｃ，ｔ，２）－１．７４－４．０８－３．４７１．９９不平稳ＬＨＰ（ｃ，ｔ，２）－３．２１－４．０８－３．４６２．２３不平稳ＬＹ（ｃ，ｔ，２）－１．０７－４．０８－３．４７１．９９不平稳ＬＩ（ｃ，０，２）－１．８４－４．０８－３．４７２．０２不平稳!ＬＬ（ｃ，０，１）－５．６０＊＊－３．５２－２．９０２．０１平稳!ＬＨＰ（０，０，１）－１０．７３＊＊－２．５９－１．９４２．０８平稳!ＬＹ（ｃ，０，１）－９．３５＊＊－３．５２－２．９０１．９８平稳!ＬＩ（０，０，１）－２．８８＊＊－２．５９－１．９４２．０４平稳表１各时间序列变量的单位根检验结果注：其中!ＬＬ、!ＬＨＰ、!ＬＹ、!ＬＩ分别表示原序列的一阶差分序列，（ｃ，ｔ，ｎ）分别表示单位根检验模型中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。
＊＊表示在１％水平显著。
滞后阶数的选取是根据ＡＩＣ准则，所选的滞后阶数使得ＡＩＣ统计量为最小。
所有数据分析均运用Ｅｖｉｅｗｓ４．０软件进行。
零假设Ｈ０特征值迹统计量５％临界值１％临界值ｒ＝００．３３７５５５．３４９１４７．２１５４．４６ｒ≤１０．１６９８２４．８８１０２９．６８３５．６５ｒ≤２０．１３３４１１．１１００１５．４１２０．０４ｒ≤３０．０００７０．５１６４３．７６６．６５表２Ｊｏｈｎｓｅｎ协整关系检验结果注：ｒ表示协整关系的个数。
由以上的单位根检验结果可以看出，所有时间序列变量的ＡＤＦ统计量的绝对值均高于５％临界值水平，原序列在５％的显著性水平均接受零假设Ｈ０＝０，因此，所有时间序列的原序列都是不平稳的。
