我国房地产价格波动的影响因素及趋势研究近几年来，我国的房地产价格一直是整个社会的焦点问题，是关系着民生的重大问题。
对此，我从金融学的角度，对我国现阶段房地产市场的整体状态，诱因做出一个系统介绍。
随之，对我国房价的未来走势做出一个预测，并且提出一些调整建议和意见。
一、我国城市房价总体态势（一）我国房地产价格的现状从2003年到2011年中，我国的房地产飞速发展。
在2003年到2007年的这几年之中，我国的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬，尤其是北京，上海等一线城市。
虽然在2008年以后，国家紧缩“银根”和“地根”，在多种宏观调控措施的作用下，房价的飙升趋势有所缓解，但没有改变整体房价呈上扬的趋势，只是涨幅下降。
我国房价在2000到2010这十年之间，一直是上涨的状态。
但是在这十年之间，是不能一概而论的，在这期间，应该分成两个阶段。
首先是在2000年到2004年的四年中，我国的城市楼市价格每年涨幅表较小，可以称为正常上涨。
但从2004年开始，基于政策的支持，房价呈几乎垂直上升的趋势直线上扬，涨幅十分明显。
虽然其中在2008年时，房价稍有回落，但是回落后的价格，依然相对偏高，并且从以后涨幅更剧烈的上扬。
为了更清晰的说明，我国房地产价格的变动趋势，我列示了北京，上海的图表，作为我国超大型城市的代表。
又列示了杭州，重庆，成都的图表，作为中型城市的代表。
图1 北京市楼市价格走势图资料来源：网易论坛 图2 上海市楼市价格走势图资料来源：安居客 图3 杭州、重庆、成都楼市走势图资料来源：百度图片 （二）我国房地产价格的特点总体来说，近年来我国房地产价格上涨速度快，涨幅较大，房价出现了较大的波动，这种房价波动是不正常的，并且在未来的趋势上十分的不明确，显得扑朔迷离。
这种不正常具体表现在以下方面：1.房价涨幅与GDP涨幅不协调当房价的上涨幅度远高于GDP的增长幅度，房价明显高于其内在价值时，表明房价与国民经济发展水平不相协调，房地产出现价格泡沫并诱发房地产业呈现过热状况。
我搜集到了一些年份的国外房价与GDP的关系图（以英国和美国为例），可以看出在西方发达国家，少数的年份GDP的增长与房价的增长相当，更少出现房价涨幅高于GDP增长的情况，在一般的情况下GDP的增长都高于房价的增长，我们可以从图4、图5中清楚的看到西方发达国家房价的上涨幅度与GDP的增长的具有很高的相关性，我们可以从中找出GDP变化与房价变化的相关规律。
而在我国，恰恰违背了这一规律，我国近些年来，年GDP增长均保持在8%—12%之间，在金融危机爆发的2008年，我国的GDP增长也保持在8%以上，但是，从2005年以后，我国的房地产市场飞速发展，房价增长的速度远远高于GDP增长速度，甚至在2008年到2009年的一年中，某些大型城市，如北京的房地产价格增长速度超过了200%。
我国的房地产增长速度一般都高与GDP的增长。
另外，我国的房价增长速度波动较大， 2004年出现了大幅的上涨，2005、2006年出现下跌，2008年还有超过GDP增长的势头。
从这种不协调可以看出，我国房价的波动是非常不正常的。
图4 2000-2007年美国GDP和房价指数变化资料来源：佐思网房地产业 /Htmls/GenCharts/Father_49.html图5 2000-2007年英国GDP和房价指数变化资料来源：佐思网房地产业 /Htmls/GenCharts/Father_49.html2.房价收入比高为了衡量一个国家的住房消费水平是否合理, 世界上大部分国家都在使用一个指标——房价收入比，这是一项综合指标。
“房价收入比”是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比”，国内学者大多将“房价收入比”这一概念定义为“居民收入和房价水平之间的比率” 1。
世界银行（world bank）认为最适宜的房价收入比应该在3—6倍之间较，若低于3就会出现住房供不应求的局面，会造成房地产市场的混乱，而高于6倍就是超出了城镇居民的经济承受能力，如今这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。
表1 近年来我国的房价收入比1根据联合国人类住区（生境）中心所发布的《城市指标指南》资料来源：2003年-2010年统计年鉴通过数据的收集汇总，我计算出我国近几年来的房价收入比例，以便直观的说明我国的房价收入比偏高的问题。
目前我国大多数城市的房价收入比超过8倍，这还是基于全国平均的水平之上，而一些大型城市，北京，上海，深圳等，房价收入比还要远远高于8倍，这意味着，在中国一个家庭若要购买一套房产，至少要用8年，甚至是11年的收入才能购买得起，这远远超出了合理的房价收入比范围。
如此高的房价, 是普通的工薪阶层和百姓很难承受的。
事实是，根据中国社会科学院的调查研究统计报告显示，现如今，我国的房价已经超出了85%的居民的经济承受能力，换而言之，就是有85%的城市人买不起房子。
“中国房地产市场的价格在一些大城市已经很过头了。
”美国知名经济学家、《非理性繁荣》作者罗伯特·希勒教授昨日在北京重申了自己对中国楼市的看法。
希勒是在“金融制度的重新设计：聚焦资产泡沫与金融监管对话”论坛上做出上述表示的。
希勒认为，房地产市场是否存在泡沫，应考察房价跟收入的比例，中国应该让房价低一点，“目前快速增长的楼市价格，有些像泡沫，我肯定不会在中国买房地产。
”29日，这位美国国家经济研究局(NBER，美国经济衰退方面最权威的认定机构)研究员曾对我国的房价表达过“毋庸置疑”的担忧。
3.不同城市的房价波动差异较大我国的房地产价格的非正常波动，还不仅仅单纯的表现为涨幅大,与各项数据比例不协调，还有表现为，不同等级的城市，发展程度不同的城市，房地产价格波动幅度不同。
为了说明这个问题，我选取了不同城市房价水平和波动情况作为比较，我选取了北京、上海、广州、深圳这四个城市，作为超大型城市的代表，为了进行横向的比较，我还选取了太原、南京、武汉这三个城市作为一般大中型城市的代表。
并且，我查阅了统计年鉴的数据，最终汇总得到了俩张房价环比指数比较图。
如图6、图7，我们可以清楚明显的看出，一般大中型城市房屋价格环比指数明显低于超大型城市的环比指数水平，超大型城市的房价环比指数在2010年9月时，已经接近3%，并且在一般的月份里，大都保持在1%左右，由此我们可以看出在2010年全年中，四个超大型城市的房价环比指数平均水平应该高于1%，尤其是深圳几乎全年大部分月份都保持在1%以上。
再2罗伯特·希勒聚焦资产泡沫与金融监管对话看三个一般大中型城市，即使是相对房价环比指数偏高的武汉，在其最高的月份——9月，都没有超过1%，而相对房价环比指数较低的太原，在其最高的月份——12月，也只有0.8%，在其最低的月份——2月，只有不到0.1%。
这是因为超大型城市多为沿海城市，或者是政治经济中心，发展起步早，条件优越，政策宽松，是国家大力支持发展的地方，因此对外开放程度很高，引进外资多而且便利，经济发展速度快，是带动我国经济的龙头地区，人民生活水平高工资收入相对高于其他城市，住房需求较大。
相反，一般大中型城市由于深处内陆地区，对外开放程度低，经济发展水平缓慢，住房需求远不及发达地区，并且随着生活条件的改善，一些原居住于一般大中型城市的人们，为了获得更好的事业发展机会和更优越的生活条件，纷纷迁居到生活、工作条件更佳的超大型城市中，随着人口的迁移，这部分流动人口也使得超大型城市的住房需求越来越大。
最终，超大型城市房价的波动程度与房价水平明显高于一般大中型城市，当然还有中小型城市。
图6 2010年各月超大型城市房价指数变动表资料来源：百度图片图7 2010年各月大中型城市房价指数变动表资料来源：百度图片二、影响我国房地产价格波动的因素前面我论述了我国房地产价格的不正常波动这一现象以及我国房地产价格波动的特点，我国房地产价格近几年来一直在上涨，而且长势迅猛，甚至个别年份、个别城市有翻倍增长的情况。
但是我们都知道，根据经济学理论来讲，在市场经济的条件下，房地产价格应该以房子的实际价值为基础，并且根据供求状况围绕实际价值上下波动，也就是应该遵循价值规律这一绝对的标准，而从这一表现表面上看，我国的房地产价格已经违背了价值规律，房价远高于其实际的内在价值，不断的上涨。
根据有关资料显示3，国内学术界普遍认为，影响我国房地产价格波动的因素主要有社会因素、经济因素、制度及政策因素、区域因素等诸多市场因素或者非市场因素的影响。
现在我选择了一些在我国房地产价格波动中起着决定性影响的因素，作出分析。
包括：GDP 对房价的影响，市场供给对房价的影响，市场需求对房价的影响，利率对房价的影响，人们的心理预期对房价的影响，相关政策对房价的影响。
（一）国内生产总值对房价的影响当一国或地区经济发展水平达到一定高度后，人们对房地产的需求将日益增长，当房地产的需求大于供给时房价就会上涨。
中国科学院数学与系统科学研究院的研究生们做出了一份的关于2003年到2010年我国GDP上涨幅度和房价上涨幅度数据的计量经济学模型，并运用3谢经荣，房地产经济学，中国人民大学出版社，2002EViews5.0进行分析。
模型的结果是，房价与GDP之间呈明显的正相关关系。
就是说，在GDP 上涨的时候，房地产价格也应该相应的上涨，在GDP水平下降，房地产价格应该相应的下调。
但是在房地产价格随着GDP水平上涨时，最大的涨幅是不应该超过GDP水平的涨幅的，否则就是不合理的。
现今我国经济快速发展，GDP保持两位数的增长,经济的增长对于普通居民来讲，主要表现为居民收入的增加，而居民的收入的增加又直接与居民消费和投资存在着密切的联系。
随着我国人均可支配收入水平的上升和消费结构升级，人们的消费已经不仅仅拘泥于食品、衣物等单纯的消费品。
在满足基本需求的基础上，购买住房是必然的，房地产不仅仅是消费，更是一种投资行为，基于对投资收益的期待，房地产投资已经成为普通百姓的首选。
但是全国的土地供给是有限的，这样就产生了供求矛盾，需求消费支出的激增和全国土地供给不足、住宅房地产供给紧缺导致了我国房地产价格的持续攀升。
（二）市场供求对房价的影响房地产的供给，是指房地产开发商和拥有者在特定时间、以特定的价格所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
房地产需求是指在一定条件下消费者愿意而且能够购买的商品房数量。
我国房地产的供给和需求是由许多因素决定的4。
第一，房地产的价格水平。
一般来说，房地产的价格越高，开发该种房地产越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多。
相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
对于消费者而言，房地产的价格上升，对其需求量就会减少。
价格下降，对其需求就会增加。
