房地产开发公司回迁安置是否需要缴纳回迁房契税

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。

本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。

一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。

为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。

面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。

回迁安置的时间都很长，一般要三年。

俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。

所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。

回迁房项⽬的会计和税务如何处理⼟地征⽤费和拆迁补偿费构成房地产项⽬开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)第⼆⼗七条规定，⼟地征⽤及拆迁补偿费⽀出是指为取得⼟地开发使⽤权(或开发权)⽽发⽣的各项费⽤，主要包括⼟地买价或出让⾦、⼤市政配套费、契税、耕地占⽤税、⼟地使⽤费、⼟地闲置费、⼟地变更⽤途和超⾯积补交的地价及相关税费、拆迁补偿⽀出、安置及动迁⽀出、回迁房建造⽀出、农作物补偿费、危房补偿费等。

其中，直接以货币形式⽀付的成本⽀出，会计和税务处理基本⼀致，⽽以⾮货币性形式⽀付的拆迁补偿⽀出、安置及动迁⽀出、回迁房建造⽀出，由于其⾏为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。

【案例】A房地产开发公司开发项⽬占地10000㎡，⼟地成本已发⽣货币性⽀出5000万元，其中⽀付⼟地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。

另外，在本项⽬中，需要按照1∶1的⽐例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150㎡)。

开发项⽬分两期进⾏建设。

⼀期项⽬占地⾯积6000㎡，⼆期项⽬占地⾯积4000㎡。

2009年9⽉，完成⼀期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际⽀出7000万元(基础设施费、公共配套设施费等暂不计)，⼀期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在⼆期待建。

假设⼀期房屋对外售价为3000元/㎡。

请确定第⼀期完⼯开发产品会计成本和计税成本。

该公司认为，第⼀期竣⼯12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于⼀、⼆期回迁房套数和⾯积不等，第⼀期成本⾼，第⼆期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税⽀出，获得递延纳税的好处。

这种观点是否正确呢?我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号⽂件分析如下：第⼀期商品房的会计成本：1、⼟地成本货币性⽀出为：3500+1500=5000(万元)借：开发成本——⼟地征⽤及拆迁补偿费5000贷：货币资⾦50002、第⼀期回迁房40套建造⽀出：(7000÷75000)×40×150=560(万元)借：开发成本——⼟地征⽤及拆迁补偿费560贷：开发成本——建筑安装⼯程费5603、第⼆期回迁房20套因未实际发⽣，为反映成本的完整性，按照预算成本或第⼀期成本预提⼊账：(7000÷75000)×20×150=280(万元)借：开发成本——⼟地征⽤及拆迁补偿费280贷：预计成本——建筑安装⼯程费2804、⼟地成本合计：5000+560+280=5840(万元)5、第⼀期分配⼟地成本：5840÷(6000+4000)×6000=3504(万元)6、单位可售建筑⾯积⼟地成本：3504÷(75000-40×150)=507.83(元/㎡)7、单位可售建筑⾯积建筑成本：(7000-560)÷(75000-40×150)=933.33(元/㎡)第⼀期商品房的计税成本：房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种⽅式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

旧城改造项目回迁房涉税政策汇编一、营业税1．国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。

2．国税函发[1995]549号：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

3．冀地税函[2000]93号：在旧城改造中，房地产开发企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收营业税。

对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。

二、土地增值税1．国税发[2010]220号第六条关于拆迁安置土地增值税计算问题（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

樊剑英开发回迁房按成本价核定计税解析来源：中国税网作者：樊剑英日期：2014-01-282014年1月8日，国家税务总局发布2014年第2号公告《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》，就纳税人开发回迁安置房有关营业税问题进行了明确，公告自2014年3月1日起施行，公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

公告规定，纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

对于该公告的理解，笔者认为应特别注意土地使用权在谁的名下，以谁的名义立项的问题，其次是从实质上分析土地使用权是否承担了土地出让价款。

一般来讲，土地使用权在谁的名下，谁才可以立项，即便是合作建房，一方出地、一方出资金，也要求土地使用权办理变更手续，方可以双方名义办理合建审批手续。

公告明确提到“纳税人以自己名义立项”可以判断出纳税人无论从实质角度还是从名义上或形式上看均具备该回迁安置房土地的使用权。

纳税人是否拥有土地使用权，决定了立项条件和税收认定。

第一种情形——对方立项下代建模式例如，某旧城改造项目，有部分棚户区需要拆迁安置，光明房地产公司承接该项目投资建设。

政府出让给光明公司A地块，土地出让价款3000万元，另外约定在A地块之外的属于政府所有的B地块上要为政府建造回迁安置房100套，建造成本预计2000万元，开发建设以及筹融资均由光明公司负责，竣工后政府回购，回购价款假设2500万元。

该模式属于光明公司接受政府委托，代建回迁安置房。

一般来讲，委托代建应具备四个条件：①以委托方的名义办理立项手续和工程结算；②与委托方不发生土地权属转移；③双方签订委托代建合同；④受托方不代垫资金。

回迁房有土地使用证吗1、回迁房，没有土地证。

会一个小区或是一栋楼有一个，属于集体或是划拨性质土地;2、对于回迁房，需要你持有住房满五年之后，缴纳土地出让金以及契税，才可以办理土地证，以及正规商品房房产证;3、回迁房没有土地证的，满五年才可以上市交易，而且要经过房产部门批准审核，这种房子不适合买卖，建筑质量难以保障安全。

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这部分居民涉及到的一个问题就是房子。

有的居民朋友会选择要拆迁款作为补偿，有的就要回迁房作为补偿。

回迁房不同于商品房，同时大家对回迁房有土地使用证吗的问题也很疑惑。

小编将为大家解惑。

一、什么是回迁房回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子;商品房就是由发展商自己出售的房子。

每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。

回迁房与商品房一样，都有房产证，有房产证的回迁房是可以上市交易的。

没房产证的，回迁户手持的是购房合同，无法上市交易。

二、回迁房有土地证吗?1、回迁房，没有土地证。

会一个小区或是一栋楼有一个，属于集体或是划拨性质土地;2、对于回迁房，需要你持有住房满五年之后，缴纳土地出让金以及契税，才可以办理土地证，以及正规商品房房产证;3、回迁房没有土地证的，满五年才可以上市交易，而且要经过房产部门批准审核，这种房子不适合买卖，建筑质量难以保障安全;4、据法律规定，房屋买卖成立后，房屋所点土地的使用权也一并转移。

所以，你家受让房屋后，土地也已经依法转移给你家使用，故拆迁时的补偿标准是一样的。

三、回迁房土地证如何办理1、申请人交易所填写私有房屋权属登记申请书，填写申请人姓名、身份证号、通讯地址、签名、盖章。

按房产证内容填写房屋权属情况。

2、填写房地产买卖申请审批书，填写双方信息，房地产情况，签署双方姓名、加盖私章。

备注一栏在交易时当着房产交易人员的面，买卖双方签字、按手印。

一、搬迁补偿款缴税吗看情况。

根据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》规定第二条，对2008年1月1日以后，符合《通知》规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

但土地使用权归还方必须提供房地资源部门出具的，收回土地使用权的正式文件（并盖土地管理专用章），经主管税务机关确认，可不征收营业税。

第三条，对2008年1月1日以前，符合土地使用权归还给土地所有者的行为，并有本市市、区、县各级人民政府及各部门批文的，可不予征收营业税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

根据《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》第一条、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

第二条，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

搬迁补偿款缴税吗二、搬迁补偿款发放流程是什么搬迁补偿款的发放流程如下：被拆迁人在与拆迁人签订拆迁补偿协议时，就应将补偿金额、付款方式、付款期限等作明确约定，届时拆迁人应当在该协议约定的付款期限内；将拆迁补偿款存入指定银行，并将银行开具的补偿款存款单据交付给被拆迁人。

农村土地征收启动到发放补偿款的全流程：征地告知书－征地公告－补偿登记－拟征地补偿安置方案－补偿安置方案－听证－审批通过补偿安置方案－支付补偿款。

城市房屋拆迁启动到发放补偿款的全流程：征收调查登记－房屋征收决定－征收补偿方案（公布）－房屋征收公告－－签订补偿协议－房屋征收补偿决定－支付－搬迁。

三、搬迁补偿款多久能拿到拆迁赔偿款一般四十五个工作日到账。

（一）如果选择的以货币安置形式赔偿的，在签完货币安置协议后，房屋动迁以前就会发放补偿款；（二）如果选择的以房屋置换（赔偿安置房）形式赔偿的，在签完房屋安置协议后，房屋动迁以前会一次性补偿1—2年的过渡费用，如果1—2年到期后安置房仍未交付的，会按协议再次补偿过渡费用。

国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告国家税务总局公告2014年第2号2014-01-08现将纳税人开发回迁安置房有关营业税问题明确如下：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第52号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。

本公告自2014年3月1日起施行。

本公告生效前未作处理的事项，按照本公告规定执行。

特此公告。

国家税务总局公告2014年第2号:关于《纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》的解读回迁安置房——回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。

回迁安置房的特点：1.户型等自然情况的不确定性。

一般来说，回迁的房子多为点式高层建筑，高层房屋相对多层房屋的得房率较低，所以房屋的使用面积会比期待的小；高层房屋一般为了满足多户设计的需要，所以户型往往不够理想；如果是一梯多户的话，想找南向或南北向会非常困难。

为了满足回迁的需要，楼房很可能会建造的比较密集，那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。

面对众多动迁户，能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。

回迁安置的时间都很长，一般要三年。

俗语说“计划没有变化快”，在漫长的等待中，会有很多想不到的事情发生，比如价格波动，延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件，使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。

所以在安置房中常见到“超建”房，而此类房屋在办理产权证时会出现问题，要么办不了，要么等很长时间。

回迁房能不能买卖回迁房可以买卖吗很多人会纠结回迁房到底可以买吗？其实回迁房是可以购买的，只是在购房之前要审查它的产权问题。

一、回迁房可以买卖吗法律常识：具有完全产权的回迁安置房是可以进行买卖的。

目前回迁房分以下两种情形：1、因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。

按照相关规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

安置房交易的具体规定：1、业主已取得《房产证》可正常交易有房产证的回迁房，是可以走正常的二手买卖或租赁交易的流程。

因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。

所以，有《房产证》的回迁房都是可以正常在房管局过户转名的。

2、业主手中只有回迁协议的不能过户业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能在房地产交易中心做过户和改名的。

因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。

如果购房者和业主在没有获得房屋产权的情况下进行交易，属于私下交易。

是不合法的行为。

回迁房买卖流程：1、对于房屋买卖的双方来说，了解信息是一步的。

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身世分量证件及其它证件。

2、选择好目标房源后，您需要亲自到现场查看。

提醒您一定要与产权所有人亲自面谈，落实好房屋的产权性质，是否已具备上市交易条件。

对已装修的房屋，要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用，房屋有无明显质量问题等。

3、卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。

买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

城市棚户区改造项目会计核算办法第一章总则第一节为规范本公司城市棚户区改造项目会计处理，提高城市棚户区改造项目的会计信息质量，根据企业会计准则及相关补充规定，制定本核算办法。

第二节本办法适用于本公司的基本会计核算方法，会计核算方法及说明公司各子公司承建的城市棚户区改造项目，非城市棚户区改造的类似项目，参照本办法执行。

第三节本办法中相关概念如下：城市棚户区改造项目，简称棚改项目，是指已纳入政府批准的棚户区改造规划和年度改造计划的城市棚户区改造项目，具体项目形式包括棚户区改造土地开发项目、棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标项目等。

棚户区改造土地开发项目，简称土地开发项目，是指企业作为实施主体负责完成棚户区改造土地开发项目的全部工作，包括但不限于立项核准、用地预审、规划条件、拆迁许可及其他项目手续办理，资金筹集、征地拆迁（征收）、安置房筹集、居民安置、市政基础设施建设、公益性基础设施建设等，在改造任务完成后，项目达到经营性用地达到入市条件，按程序申报入市交易。

棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标项目，简称一次招标项目，是指政府将棚户区改造项目土地开发，以及项目宗地内的回迁安置房、平衡资金的商品房建设等经营性内容全部纳入一次性招标范围；政府以棚改前期工作预估成本基础，通过招标方式确定中标人项目投资利润率，然后根据确定的棚改前期工作成本、中标人最终获得的项目投资利润及审定的政府土地收益，进行资金平衡测算，确定用于资金平衡的商品房建筑规模；棚户区改造项目结束后，棚户区改造总成本由政府部门审计，项目所有收益扣除棚户区改造前期工作成本、中标人最终获得的项目投资利润、审定的政府土地收益和税费之后，如有增值收益，专项用于政府的其他棚户区改造项目。

一次性招标项目主要特征包括：1.中标人的主要义务包括：（1）负责筹集项目所需资金，制订项目工作计划并按计划投入所需资金；负责筹集项目所需的外迁安置房源。

2024回迁房买卖税费（二）2024回迁房买卖税费（二）随着时间的推移，回迁房买卖成为许多人关注的焦点。

在前一篇文章中，我们介绍了2024年回迁房买卖税费的一些基本概念和涉及的税费项目。

在本文中，我们将继续探讨具体的税费细则以及一些需要注意的问题。

首先，值得注意的是，回迁房买卖涉及到的税费并不仅仅是买方需要承担的，卖方也有一定的税费责任。

在本文中，我们将分别讨论买方和卖方在2024年回迁房买卖过程中需要支付的税费。

对于买方而言，首先需要关注的是契税和印花税。

契税按照房屋的实际成交价格计算，税率为3%。

印花税是指购房合同的印花税费，税率为0.05%。

此外，买方还需要支付不动产登记费用，根据具体地区的规定而定。

除此之外，买方还需要考虑到个人所得税的支付。

根据《个人所得税法》的规定，个人通过买卖房屋获得的收入需要缴纳个人所得税。

具体的计算方法为：房屋转让所得减去购买时的购房款、契税、印花税等支出，再按照不同的税率进行计税。

对于卖方而言，首先需要关注的是增值税。

根据《增值税法》的规定，房地产开发企业将其自建或购置的房屋转让给个人居民时，需要缴纳增值税。

具体的税率为5%，并且有可能享受免征税额的优惠政策。

另外，卖方还需要支付个人所得税。

根据《个人所得税法》的规定，个人通过买卖房屋获得的收入需要缴纳个人所得税，具体的税率根据不同情况而定。

另外，需要注意的是，回迁房买卖过程中可能涉及到的其他费用。

例如，房屋产权调换登记费、房屋交易中介费、贷款利息等。

这些费用虽然不属于税费范畴，但是仍然需要考虑到实际交易成本中。

对于购房者来说，要注意了解相关的法律法规，遵守交易流程，合理规避税费成本。

同时，在购买回迁房时，还要对房屋的产权状况和相关文件进行详细了解，以免出现纠纷或不必要的损失。

总结起来，在2024年回迁房买卖中，买方需要关注的税费包括契税、印花税、不动产登记费用和个人所得税，而卖方需要关注的税费包括增值税和个人所得税。