拆除重建类城更新

城市更新税收政策指引城市更新，即按照《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，下简称“更新办法”）及其实施细则的有关规定，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。

其中涉及税收政策较为复杂的“拆除重建类城市更新”，为本指引阐述范围。

一、拆除重建类城市更新的判定根据“更新办法”及其实施细则、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）及其他相关法律法规文件，具备如下条件，即可认定为本指引所述之“拆除重建类城市更新项目”：1．更新项目系根据“更新办法”及其实施细则中所规定的城市更新单元规划、城市更新年度计划实施的拆除重建，并获得城市更新项目规划许可文件。

2．涉及的拆迁行为系经县级以上政府批准，并已出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，由国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁。

3．更新项目的实施主体应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。

拆除重建类城市更新的实施通常可分为如下环节：一是按照“更新办法”及其他法律法规，改造区域内被拆迁居民和原企业或单位让渡原有土地使用权，并取得补偿。

二是更新项目的实施主体（通常为地产开发商）取得土地使用权，支付补偿，并兴建新的物业。

三是新建物业的权属方使用或处置新建物业。

以下将分别对各环节的税政问题处理进行阐述。

二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿1．被拆迁居民或单位因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权，免征土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。

本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。

关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。

同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。

一直都是创新不断，改革不止。

截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。

2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。

通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。

（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。

深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.03.11•【字号】深规划资源规〔2019〕4号•【施行日期】2019.03.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市建设正文深圳市规划和自然资源局关于印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》的通知各区人民政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。

深圳市规划和自然资源局2019年3月11日深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）日期：20n年3月13日一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。

（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。

2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。

（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。

批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。

城市更新措施
城市更新措施是为了解决城市中存在的问题和改善城市居民的生活质量而采取的一系列行动。

以下是一些常见的城市更新措施：
1. 拆除重建：对于一些老旧、破败的建筑，拆除并重新建设是一种常见的更新方式。

这种方式可以改善城市的外观，解决建筑老化和设施不足的问题。

2. 修复改造：对于一些具有历史价值或特殊意义的建筑，可以通过修复和改造来恢复其原有风貌，同时改善其结构和设施。

3. 城市设计：通过城市设计来改善城市的整体外观和氛围。

这包括街道设计、公共空间规划、景观设计等。

4. 土地利用调整：通过调整土地利用方式，例如将工业用地转变为住宅或商业用地，或者将闲置土地重新开发利用。

5. 基础设施建设：改善城市的交通、供水、排水、供电等基础设施，提高城市的运行效率和居民的生活质量。

6. 环境保护：通过植树造林、治理水污染、改善空气质量等措施来保护城市的环境，提高居民的生活质量。

7. 社会服务：提供更好的教育、医疗、文化、体育等社会服务，满足居民的需求和提高城市的吸引力。

8. 经济发展：通过吸引投资、发展新兴产业等方式来促进城市的经济发展，提高城市的竞争力和居民的收入水平。

城市更新是一个复杂的过程，需要政府、企业和社会各界的共同努力。

在实施城市更新措施时，需要考虑到城市的历史、文化、经济和社会背景，以及居民的需求和利益。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定第一章总则第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号)、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔2016〕96号)和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程精心整理，用心做精品21《<深圳市城市更新办法>实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

精心整理，用心做精品3精心整理，用心做精品42《<深圳市城市更新办法>实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。

市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。

深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则本操作规则适用于深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批工作，旨在规范审批程序，提高审批效率，保障城市更新工作的顺利进行。

一、审批范围本规则适用于深圳市范围内的拆除重建类城市更新单元计划审批工作，包括但不限于住宅、商业、办公等用地类型及其配套设施、公共基础设施等。

二、审批程序（一）申请审批：拆除重建类城市更新单元计划审批申请应当由项目建设单位或者开发企业向有关部门递交申请材料，包括但不限于项目建设方案、环境影响报告书、土地使用证等。

（二）初审：有关部门应当在收到申请材料后进行初审，对申请材料的齐全性、合法性、技术可行性等进行评估，并出具初审意见。

（三）公示：初审通过的拆除重建类城市更新单元计划应当在有关部门的网站或者其他媒体上公示，公示时间不少于10个工作日。

（四）听证：听证应在公示期限内进行，听证内容包括但不限于项目建设方案的合理性、环境影响报告书的真实性等。

听证结束后，有关部门应当出具听证意见。

（五）审批：有关部门应当在听证意见的基础上进行审批，审批通过后应当颁发拆除重建类城市更新单元计划批复，并告知项目建设单位或者开发企业。

三、其他规定（一）审批材料应当真实、准确、完整，不得出现虚假、误导性材料。

（二）审批程序应当公开、公正、透明。

（三）项目建设单位或者开发企业应当按照批复的要求进行建设，并按期完成工程建设。

（四）有关部门应当对建设过程进行监督检查，确保施工质量和工期的合理性。

（五）如发生重大环境污染、社会安全事件等，项目建设单位或者开发企业应当及时报告有关部门，并按照相关规定进行处理。

（六）任何单位和个人都有监督和举报的权利，有关部门应当及时处理并给予反馈。

四、附则本操作规则自公布之日起施行，如有需要修改，应当经过有关部门的审批并公布通知。