2011年10月郑州房地产在售项目销售监测

（文/张芳）2011年的郑州楼市放量究竟是多少？多少才能满足住房需求？每个人心中都会有一个数字。

楼市，犹如雾里看花，人们对市场上的到底涌现多少项目，2011年的商品房放量是多少，似乎更感兴趣了。

本刊也感兴趣，没有调查，就没有发言权。

作为一份行业领先杂志，我们有责任有义务为您调查一番，使我们更有发言权，也使读者能多一份安心。

于是，我们6个人的团队出发了，迅速撒向郑州的100多个售楼部。

经过两周的忙碌，终于可以关起门来，给您做这份《2011年郑州楼市走势分析报告》了。

不求最权威，只求最真实。

因为拥有第一手资料，我们很自信；倾听来自市场的声音，我们很踏实。

郑州房管局发布的数据显示，2010年全年全郑州市区商品房供应量1043.6万平方米，销售量1151.2万平方米，与上年基本持平；商品房销售均价6138元/平方米，商品住宅销售均价为5536元/平方米。

俱往矣，数楼市沉浮，还看2011,2011刚刚迈开脚步，我们《大地产》就已经有了数据支撑。

本次调查数据显示，2011年郑州商品房的理论供应量3000.52万/平方米。

这个数字出来之后，我们吓了一跳，大呼不可能，把那摞厚厚的调查表又加了一遍，结果还是一样。

其实，根本原因在于，我们市调出的是“理论供应量”,不是“实际完成供应量”.（含往年尾存量和今年的规划总体量），比如，亚星盛世的体量为400万平方米，升龙城的体量为280万平方米，但其今年具体要推出多少，能推成多少，我们不清楚，开发商也不清楚（调控紧锣密鼓，打击投资斩钉截铁）。

金水区：继续演绎旺地优势一直以来，金水区以其成熟的资源配套和区位优势，成为众多开发商竞相开发的旺地，因此，金水区连续多年蝉联郑州楼市供销第一。

市场现状金水区商品房供应量、成交量都稳居全市第一位，商品房成交价格也相对较高，市政配套齐全，是郑州房地产市场起步最早，发展最为成熟的区域。

2008年，金水区累计批准预售面积将近259万平方米，销售面积为226万平方米，几乎占到全市商品住宅销售量的40%.2009年依然稳坐各区域市场第一把交椅。

2011年，作为又一个十年的开局之年，似乎注定要成为不平凡的一年。

在这一年里，十二五规划开始实施，中原经济区建设提上日程，郑州都市区建设即将开始……当然，绕不开的还有楼市。

回望我们走过的半年，在各种限购、限贷、限房价、限地价等政策的围追堵截之下，连环涨价的脚步开始越走越缓，观望的情绪也开始日益凝重，对于走过的路我们该如何评价？对于将要行走的路又该如何审度？事实胜于雄辩，中原楼市网独家策划的《城市力量·2011中原楼市年中报之数据力量》用最翔实的数字讲述中原楼市上半年走过的血腥风雨之路，也以另一种形式预判风波诡谲的下半年楼市走向……全国房地产市场分析全国70个大中城市住宅房价涨幅情况2011年全国70个大中城市的统计方法有所改动，不再有统一的指数，而根据价格涨幅的城市数量分别统计，参考数值仅2月开始。

下图表分别对住宅的环比情况和同比情况做了一下对比。

左图显示住宅价格环比下降的城市个数分别是8、12、9、9个。

环比持平的城市的个数分别是6、8、5、11个。

环比涨幅情况只有2月份当中有7个城市超过1%，而其它城市都是小幅度上涨不超1%。

由此看来，房价没有明显下降，但涨幅趋缓。

右图表是住宅价格同比情况。

价格同比下降的城市有微量增长，同比涨幅落的城市分别是31、42、52、36个，2-4月增加明显，基本上超过一半的城市，住宅价格同比涨幅回落。

同比涨幅5%以内的城市分别是24、26、29、36个，越来越多的城市将房价调控在同比上涨5%以内。

数据来源：北京盛联阳房地产经纪有限公司全国70个大中城市二手住宅房价涨幅情况二手房住宅价格环比下降城市个数猛增，仅2月份的4个城市增加到5月份的23个城市，环比价格持平的城市保持在10-15个左右。

环比涨幅超1%的城市只有2月和3月分别有5个和3个城市，4月和5月价格涨幅均没有超过1%的。

二手住宅受影响更明显，价格环比下降的城市增多。

二手住宅价格同比下降的城市分别有3、5、8、4个，同比涨幅回落的分别有22、45、49、29个，同比涨幅5%以内的城市分别是0、41、43、49个。

11年郑州市房地产市场运行情况及2012年走势（2011年10月）一、2011年前3季度郑州房地产市场运行情况1．房地产开发投资情况2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长18.2%。

2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。

2011年前3季度，房地产开发企业资金到位786.4亿元，同比增长17.1%。

在资金来源中，国内贷款78.9亿元，同比下降2%，占比7.8%；企业自筹资金为401.0亿元，同比增长55.2%，占比39.8%；企业定金及预收款为135.5亿元，同比下降11.3%；个人按揭贷款为69.6亿元，同比下降35.6%。

2．房地产业完成税收情况2011年前3季度，郑州市房地产业完成税收67.2亿元，同比增长16.4%，增收9.5亿元，增幅比上年同期77.9%下滑61.5个百分点，增收额比上年同期下滑15.9亿元。

郑州市房地产营业税在全省18个省辖市排第18位。

3．商品房投放情况2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。

市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。

4. 商品房销售情况2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。

全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。

市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。

2011年 1月份至 2012年 4月份尚正行郑州在售项目监测(一北区1、丰庆佳苑2、华瑞·紫桂苑3、罗马假日4、怡丰森林湖5、鑫苑逸品香山6、金蓝湾7、田园新城(二西北区 1、晶华城2、威尼斯水城3、锦艺美域4、托斯卡纳5、正商明钻(三西南区 1、升龙国际中心2、中原新城3、兰德置地广场4、中原万达广场5、鑫苑现代城6、溪山御府(四中心区 1、幸福港湾2、天骄华庭3、物华国际4、华林都市家园5、恒大名都6、圣菲城银堤漫步7、建业壹号城邦8、汉飞金沙国际(五南区1、中联创·橄榄城2、亚新·橄榄城3、新蓝钻4、美景鸿城(六东区 1、非常国际120 100 80 60 40 20 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月 10 份月 11 份月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数均价 2、金印现代城 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月 10 份月份 11 月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 销售套数均价 3、升龙凤凰城 350 300 250 200 150 100 50 0 1月份 2月份 3月份4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月 10 份月 11 份月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数均价 4、曼哈顿广场60 50 40 30 20 10 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份9月 10 份月份 11 月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 销售套数均价 5、银基王朝 30 25 20 15 10 5 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月 10 份月份 11 月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数均价 6、大观 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月 10 份月份 11 月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 销售套数均价（七）郑东新区 1、中央特区90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10 11 月月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数均价 2、高速奥兰花园 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月 10 份月11 份月份 12 月份 1月份 2月份 3月份 4月份 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数均价 3、卢浮公馆 6 5 4 3 2 1 0 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10 月份 11 月份 12 月份 1月份 3月份 4月份 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 销售套数均价。

2010年郑州房地产市场运行情况及2011年市场展望2010年，郑州市房地产业积极贯彻落实各项房地产调控政策，坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设供应力度，努力打造民生地产、和谐地产、健康地产。

在经济环境、国家宏观调控及消费心理等多方面因素的影响下，全年房地产市场同比呈现出投放增势明显，市场销售基本持平，房价涨幅偏大等特征。

一、2010年郑州房地产市场基本运行情况(一)房地产开发投资情况2010年，郑州全市房地产开发累计完成投资775.2亿元，同比增长50.9%，其中，住宅投资完成555.7亿元，同比增长41.0%。

商品房新开工面积1811.8万平方米，同比增长25.5%;商品房竣工面积944.6万平方米，同比增长46.9%。

2010年，郑州市房地产开发企业资金到位1161.7亿元，同比增长30.7%。

在资金来源中，国内贷款116.4亿元，同比增长10.1%，企业自筹资金为383.5亿元，同比增长62.2%，定金及预收款为236.7亿元，同比增长13.5%。

(二)商品房供应情况2010年，郑州市区商品房批准预售面积1043.56万平方米，同比增长40.69%，其中商品住房投放面积836.56万平方米，同比增长29.98%。

商品住房中多层住宅投放面积86.22万平方米，同比增长233.2%，高层住宅投放面积为671.6万平方米，同比增长25.57%。

(三)商品房销售情况2010年，郑州市区商品房合同备案套数113735套，面积1151.06万平方米，同比下降7.17%和0.87%，其中，商品住房销售套数101957套，销售面积为969.91万平方米，同比下降9.02%和2.87%。

商品房销售备案金额为706.54亿元，同比增长23.91%，其中，商品住房销售备案金额为536.92亿元，同比增长17.4%。

商品住房中多层住宅销售面积77.74万平方米，同比下降18.04%，高层住宅销售面积812.23万平方米，同比下降2.33%。

2011年全国房地产开发和销售情况2012-01-18 08:59:56 作者：摘自中国房地产信息网来源：国家统计局一、房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。

其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。

2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。

2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。

房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。

房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。

2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落2 2.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。

二、商品房销售和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。

2011年郑州房地产市场状况趋势报告一、经济与政策法规1.郑州市一季度全市GDP增速约12%在国家宏观调控、房地产限购、金融政策趋紧的形势下，郑州市GDP增速仍然达到了12%，居民和农民收入得到10%以上的提高。

形势虽然可喜，但郑州市也面临着物价高企，通胀压力增大，融资贷款难等系列问题。

2011年一季度，郑州全市实现生产总值1030.5亿元，同比增长12%左右。

其中第一产业完成增加值21.7亿元，增长3.6%；第二产业完成605亿元，增长15.5%；第三产业完成403.8亿元，增长8%。

工业生产总体利好，效益不断提升，全市规模以上工业增加值完成468.7亿元，同比增长19.1%。

重工业、三资和国有控股企业增势强劲，其中国有大中型企业增速达到17.5%，达到去年5月以来的高点。

全市规模以上工业企业的利润总额达到132.6亿元，比去年同期增长35%。

服务业方面稳步增长，消费市场表现活跃。

全市社会消费品零售总额完成483.9亿元，同比增长18.6%，批发、零售、餐饮、住宿的增长率都在13%以上。

物流会展业稳步发展，全市货物周转量达到130亿吨公里，增长14.7%，共举办各类展览29场，展览面积达17万平方米。

文化旅游业方面共接待国内外游客1379.2万人，实现旅游总收入146.31亿元，同比增长14.7%。

农业方面，苗情总体长势良好，预计夏粮可与去年持平，达到80万吨以上。

蔬菜、肉蛋奶、水产品等质量安全水平保持稳定，主要产品抽检合格率达到99.6%。

2.居民及财政收入稳步增长：在岗职工月均工资2782.7元一季度，郑州市城镇居民人均可支配收入5479元，同比上涨11.2%；市区城镇居民人均可支配收入5562元，同比增长12.3%；农民人均现金收入3190元，同比增长19.3%；在岗职工平均工资8348元（月均2782.7元），同比增长11.5%。

虽然居民和农民收入的增长都在两位数以上，但个别指标仍略低于GDP的增速，扣除物价上涨等因素，可能会导致部分群体对收入上涨的感受并不明显。