2015诺亚财富房地产金融高峰论坛

房企信用拐点未至诺亚财富关注中小房企信用风险诺亚研究工作坊固收/RE工作坊冯加辉核心观点1.居民加杠杆仍具有空间，PSL超预期放量，房企销售仍具韧性，内生现金流可以帮助多数房企“扛”过周期；2.房企内部融资分化严重，拿地集中度分化持续，须关注中小房企信用风险；3.房地产行业具有项目导向、存货易变现的特征，目前房企信用风险拐点还未到来。

2018年以来，债券市场违约事件频发，房企经过15-16年公司债大幅扩容，目前已成为产业债中存量规模最大的行业，考虑到18-19年将是房企债到期回售高峰，引发了市场对于房企再融资压力的担忧，再加上五月底以来，房企共有5笔境内公司债遭遇中止发行，其中就包括碧桂园的一笔200亿的债券，一时间“房企融资难”成为市场热议的话题。

接下来带大家从房企融资渠道、信用分化、信用风险评价等角度来看看严调控下的房企融资风险。

1严调控形式下：房企融资有多难？在房地产严调控政策背景下，我国房企融资持续收紧，主要体现在以下方面：房企公司债发行、股权定增等直融渠道监管加强，开发贷和委托贷款受到严格排查，私募、资管计划投资房地产项目被叫停，房地产信托融资趋严等等。

应该说，穿透式监管下，房地产企业各主要融资渠道和融资模式均受到不同程度的限制。

特别是从2017年四季度开始，房地产开发资金来源增速出现下滑，其中来自银行和非银机构的贷款下滑最为明显。

金融机构去杠杆下，开发贷款会不会减少呢？在非标转标以及表外转表内的背景下，银行为应对不断攀升的负债端成本以及资本金压力，开发贷大幅下滑的可能性很小，但开发贷的门槛会不断提高，从目前银行的放款情况来看，50强房企已经成为银行贷款的新门槛，部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。

从最近关注度很高的债券到期角度来看，如果将回售权考虑在内，2018-2019年分别有超过5400亿元和6500亿元地产债到期，房地产企业的确面临着一定的再融资压力。

但同时我们也看到，从一季度开始地产债审批速度大为加快，同时对房地产ABS融资项目也大开绿灯。

06 Gold Master 2015 中国房地产金融60特别报道Special RepoRt 大多数投资者看好互联网与房地产的跨界融合，并用手中的资本加速房地产行业的重构。

罗敏 发自上海房地产行业的互联网冲击波在大多数投资人眼中，“互联网+房地产”蕴含着巨大的商业机会。

他们争相介入互联网与房地产的跨界融合，用资本的力量加速互联网对房地产行业的重构。

资本争相介入细数过去资本市场上出现的“互联网+房地产”概念股，除了搜房网、乐居以及筹划上市已久但最终被58同城收购的安居客，似乎很难再找到一家极其出色的用互联网变革房地产行业的公司。

十几年来，房地产市场始终在顽强地抵抗着互联网的冲击。

在众多业内人士眼中，这意味着房地产是一个很难被互联网改造的行业。

但在房地产结束“黄金时代”进入“存量房时代”后，与房地产相关的房产交易服务、运营管理等业务的重要性不断凸显。

互联网使得房地产相关业务的“玩法”与过去不一样。

资本市场已经嗅到互联网已经逐渐渗透到房地产行业，开始在“互联网+房地产”布局。

2014年至今，“互联网+房地产”市场出现了几笔巨大的融资。

互联网房地产整合服务平台“房多多”完成8000万美元的B轮融资；互联网房地产中介Internet Wave on Property Industry“爱屋吉屋”完成1.2亿美元的D轮融资；房产O2O 界的天猫“吉屋”获得1亿元人民币A轮融资。

除了上述动辄上亿元的融资之外，一些较晚入局的创业公司同样获得资本青睐：2014年12月成立的房产O2O平台“房呀”已完成雷军的顺为资本百万美元天使轮融资。

IT桔子数据显示，从2007年至今，完成不同轮次融资的房地产服务行业的企业151家，其中2014年至今涉及85家，各企业从各轮融资中获得金额在百万元人民币至数千万美元不等。

2015年完成各轮融资的房地产领域企业有25家，其融资金额已超40亿元，均带有O2O概念。

业内人士表示，房产O2O具备极大想象空间，后续可以从金融等各个方面增加产品附加值。

【会议快讯】中国·北京：2015诺亚财富房地产金融高峰论坛
8月27-28日，“2015诺亚财富房地产金融高峰论坛”在京举行，房地产金融领域的基金管理人与来自全国各地的投资人近2000人共同参与，共同探讨如何在传统力量中汇聚新势力、探究新机遇、发现新价值。

论坛持续两天，包括主会场以及多个分会场同时展开，并邀请华远地产董事长任志强，优客工场创始人、董事长毛大庆，YOU+国际青年社区创始人、董事长刘洋，房多多创始人兼CEO 程毅，普洛斯联合创始人、首席执行官梅志明，以及诺亚财富执行总裁林国沣、歌斐资产地产基金合伙人谭文虹等众多金融投资人士出席。

“房地产金融高峰论坛”是诺亚财富领军者系列论坛的一部分，专业的魔瓦会议管理系统作为诺亚财富在会务活动的合作伙伴，为诺亚财富提供着企业级的活动管理解决方案，并为每场活动提供全程的技术支持和服务。

会议系统化的管理为诺亚财富的频繁活动带来了高效的管理模式，从线上到线下的综合管理，从活动前期到后期的全程运营，从数据的采集到加密处理和存储，每场活动都能出色地完成，无一例外。

在这场将近2000人规模的活动现场，魔瓦项目实施团队为论坛提前部署好了参会签到以及分会场门禁设备，供参会嘉宾们快速签到、入场。

整装待用的胸卡套装为胸卡发放节省了时间，3-5秒打印出卡，装入套装内即可，省却了翻找的麻烦。

2015年3月24日，“2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京隆重举行。

中国房地产业协会会长刘志峰，中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如，易居中国董事局主席兼总裁周忻，中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱等领导和专家，以及房地产企业、研究机构、媒体人士出席了本次峰会。

中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心已连续七年进行此项测评，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。

会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2015中国房地产开发企业500强测评研究报告》、《2015中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评研究报告》和《2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌测评研究报告》，并发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。

测评报告指出，2014年，500强房地产开发企业总资产均值为257.85亿元，同比增长5.99%，而上年同比增幅为20.34%；净资产均值方面，2014年为65.13亿元，同比增长7.59%，增速较2013年下降6.32个百分点。

500强房地产开发企业规模增速整体呈现出逐步下滑的趋势，资产规模由快速上升转变为相对平稳低速增长的阶段。

在行业整体进入平稳增长阶段后，企业寻求成长发展的路径明显分化。

榜单：万科连居七年榜首 20强企业排名稳定2015中国房地产开发企业500强区域分布延续了近年来相对稳定的基本格局。

以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区仍然占据榜单大半江山，分别占500强的37.50%、18.00%和14.40%。

其中，万科集团以超群的综合实力连续七年位居榜首，恒大地产和绿地集团跻身三强，保利房地产、中国海外、碧桂园、世茂房地产、融创中国、龙湖地产和富力地产分列四到十位。

2015年财富管理机构排名财富管理机构是由独立于银行、保险等金融机构的不代表和隶属于任何一家金融机构的金融服务型企业。

不偏重任何一家产品供应商，而是以客户需求为导向，公司通过分析客户的财务状况和理财需求，判断所需的投资产品，提供综合性的理财规划服务。

第三方调研机构通过融资规模、服务质量、产品风控等多项指标。

评选出2015年十大最佳财富管理机构。

排名如下：一、诺亚财富管理中心诺亚财富2003年成立，2010年1月在美国纽交所上市。

该公司从事第三方理财时间较长，实力较为雄厚，客户资源较为丰厚，原来以销售股权投资产品、房地产信托产品以及固定收益产品为主，其从去年开始代销私募证券信托产品。

截至去年年底，诺亚财富的管理资产达到了300亿，会员数近20000人。

二、恒天财富北京恒天财富投资管理有限公司（以下简称“恒天财富”）是专注于持续为高净值客户甄选、配置收益稳健的金融产品，致力于财富持续稳健的增长，并以此推动财富之恒、幸福之恒、社会之恒。

在全国设立有60余家分支机构，拥有1700人专业理财投资顾问团队。

三、海银财富海银财富心存致远，为打造财富管理第一品牌而不断前行。

目前，海银财富战略布局全国，预计2015年底将于全国开设50家分公司，拥有员工总数超过2500人。

2014年1月，海银基金销售有限公司获得证券投资基金销售资格。

5月，海银财富注册资本增资至5亿元，全面打造综合性金融平台。

2015年1月，海银财富携手国际知名管理咨询企业麦肯锡，全面开展公司管理体系优化及发展战略提升工作。

同年，品牌广告登陆中央电视台财经频道，开启独立财富管理机构年度广告登陆央视的先河。

飞速的发展也赢得众多主流媒体的关注与认可，海银财富连续两年荣获由第一财经《中国房地产金融》颁发的“中国年度最具实力财富管理机构Top10”金砖奖。

2014年12月，斩获全国一线财经媒体《每日经济新闻》金鼎奖“年度投资收益最佳资产/财富管理公司”，同月，荣登全国首席财经媒体第一财经金融价值排行榜（CFV）“中国最具发展实力财富管理机构”，进一步证实了公司强劲的发展实力。

MemoFrom: 罗华庚To : 王冲Topic: 诺亚财富的竞争力简析Date: 2011.11.29一，诺亚财富简介诺亚财富的前身是湘财证券财富管理中心，创始人为王静波。

该中心于2005年从湘财证券独立，获取红杉资本（Sequoia Capital）的注资并于2010年在纽约证交所上市，股票代码NOAH。

盈利模式为免费为客户做理财规划、推荐合适的产品，然后从产品供应商那里收取佣金，目前开始嵌入产品设计等环节，也因此引发了关联信托公司和相关银行渠道的强烈反弹。

二，诺亚财富的特色1，诺亚财富的“行动组”：每个行动组由4-6个人组成，以整个团队去营销和服务客户，实现了专业分工，大大缩小了单个理财师的业务范围，减轻了新入职理财师的业务压力，提升了整体效率。

诺亚仿照嘉信理财的模式，将技术含量较高的工作全部转入公司后台，通过客户服务中心与客户及时沟通，发布产品信息，接受投诉信息，从而尽可能的避免了因为单个理财师“暴力营销”造成的信息失真。

与此同时，客户感到诺亚财富团队的价值，提高了对诺亚品牌的忠诚度，减少了对单一理财师的依赖，即使理财师离职，也能够继续维持客户关系。

2，诺亚的扩张：诺亚财富扩张速度迅猛：其第二季度净营收为2330万美元，较上年同期增长199.1%。

从具体营收结构来看，来自于一次性佣金的净营收为1800万美元，较上年同期增长204.6%；来自于循环服务费的净营收为530万美元，较上年同期增长178.4%。

第二季度运营利润率为45.3%，高于去年同期的30.4%。

归属于公司股东的净利润为890万美元，较上年同期增长367.4%；净利润率为38.4%，高于去年同期的24.6%。

与此同时，注册客户数量从去年年底的1.63万增长到2.23万多，合作机构由40家增加到65家，分公司数量由39家增加到了45家。

3，诺亚财富的产品线：诺亚财富的产品线包括固定收益类的信托产品，浮动收益类的PE和保险三大类。

诺亚财富发展历程诺亚财富成立于2006年，是一家以互联网金融为主的综合性财富管理公司。

在过去的十几年里，诺亚财富始终秉持着“为客户创造价值”的理念，不断努力创新，迎接市场的挑战。

创立初期，诺亚财富主要以线上渠道为主要发展方向，通过互联网平台实现用户的资产托管和管理。

公司在初始阶段主要通过线上咨询、智能投顾等方式提供服务，致力于为广大投资者提供高品质、低成本的财富管理服务。

随着公司规模的逐渐扩大，诺亚财富开始进行战略调整，逐步向线下业务拓展。

通过在各大城市建立分支机构，诺亚财富加大了对客户的服务力度，同时也扩大了市场覆盖面。

线下业务的开展使得诺亚财富能够更好地与客户进行沟通和交流，全面了解他们的需求和风险偏好，从而提供更加定制化的财富管理方案。

与此同时，诺亚财富还加强与金融机构的合作，与银行、保险公司等建立了战略合作关系，开展多元化的金融服务。

通过合作，诺亚财富能够为客户提供更多元化的产品选择，满足他们不同层次、不同需求的财富管理需求。

除了拓展境内市场，诺亚财富还积极开拓海外市场。

公司利用自身技术和专业优势，在新加坡、美国等地设立了分支机构，为全球华人提供财富管理服务。

逐步实现了境外业务的布局和拓展。

近年来，随着互联网金融的迅猛发展，诺亚财富开始探索更为前沿的金融科技应用。

公司推出了基于大数据和人工智能的财富管理工具，通过分析客户的投资偏好和市场动态，提供智能化的投资建议，为客户创造更高的投资回报。

除了技术创新，诺亚财富还注重风控体系的建设。

公司建立了完善的风险管理体系，通过科学的风险评估和控制措施，保护客户的资产安全。

此外，诺亚财富还通过合规合法的运营，提升用户的信任度，营造了良好的市场口碑。

截至目前，诺亚财富已经成为国内领先的互联网金融公司之一。

公司的理念、技术、服务得到了广大客户的认可和好评，赢得了行业内外的多个殊荣。

未来，诺亚财富将继续秉持创新精神，加大对科技的投入，推出更加个性化、智能化的产品和服务，为客户创造更大的财富价值。