美国信托业发展历史简介

他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。

根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。

REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。

从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。

目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。

截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。

不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。

2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。

这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。

美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。

根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。

2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。

美国的家庭信托字号美国⼀对典型的中产阶级的家庭，希望⼦⼥继承⾃⼰的遗产⽽不⾄于顷刻挥霍⼀空，⽽最有效的⽅法是利⽤信托机制。

尽管设⽴该项信托即复杂⼜有风险，可⼤笔的钱让⼦⼥常常不到三五年就花的所剩⽆⼏，再刨去定额的遗产税及所得税，如果⽗母不好好策划，岂不是把花了⼀辈⼦的时间积攒下来的⾎汗钱付⽔东流？⽗母对遗产最⼤的担⼼还在于成年⼦⼥婚姻就业频频变化，如果作风挥⾦如⼟，难保⼦⼥不受破产、官司的连累。

⽽⼀旦受到债权⼈逼债，⽗母的遗产也将在劫难逃。

难怪美国家庭⽗母处⼼积虑，再⿇烦也要建⽴⼀个信托来保护个⼈遗产不受⼦⼥的负债影响。

设⽴信托来保护留给继承⼈的遗产不受外界负债、官司甚⾄遗产税的困扰是美国家庭最常见的做法。

这类信托可以拟定不可撤销信托作为遗产的收益⼈，然后再拟定⼦⼥作为信托的受益⼈。

然⽽这种信托的缺点在于⼀旦设⽴，不能再更改。

由此可见，⽆所不能、⽆处不在的信托在美国难免有其局限性。

中国历来就是⼀个具有深⼊的家庭观念、⼦承⽗业、传承⼦孙的传统⽂化国度。

然⽽由于历史及经济发展等多种因素，利⽤信托来安排⽼⼀辈遗产的观念及做法却往往得不到⼴泛应⽤。

然⽽，随着中国⾦融市场的进⼀步国际化接轨，随着个⼈财富的急剧膨胀，以私⼈信托来制定财产的分配也越来越呈现出其不可取代的地位。

研究美国信托制度的优缺点对中国的信托业发展尤其具有“拿来主义”的重要意义。

⼀、美国家庭信托的现状美国的家庭信托是由委托⼈，在美国被称为信托赠与者（Grantor）、创建者（Creator）或设⽴者（Settlor），所建⽴的⼀种信任委托安排；在信托中，委托⼈可以是个⼈、公司或组织，对所委托的财产拥有法定的所有权。

受托⼈持有并管信托业务与市场理着在技术上称为信托本⾦的财产，⽽信托受益⼈通常是在委托⼈过世后获得信托利益的亲属、后代或委托⼈指定的⼀⽅。

美国信托业源于英国，开始主要由个⼈承办执⾏遗嘱及管理财产等事务。

美国原来并没有信托法，⽽是由各州独⽴⽴法监管信托业务。

美国REITs的详细介绍1. 美国REITs的概念与类型1.1.1. 美国REITs的概念1.1.2. 权益型、抵押型和混合型REITs1.1.3. 公开上市交易、非上市交易和私募REITs1.1.4. 美国REIT行业的细分2. 美国REITs起源和发展2.1.1. 缓慢发展阶段（1960～1968年）2.1.2. 迅速发展阶段（1969～1974年）2.1.3. 调整阶段（1975～1985年）2.1.4. 改组阶段（1986～1990年）2.1.5. 现代REIT时代（1991年至今）3. 美国REITs的组织结构3.1.1. REITs的传统组织结构3.1.2. UPREIT组织结构（伞形合伙结构）3.1.3. DOWNREIT组织结构4. 美国REITs的财务政策4.1.1. REITs的分红政策4.1.2. REITs的负债政策5. 美国REITs的优点和缺点5.1.1. REITs的优点5.1.2. REITs的缺点1.1.1. 美国REITs的概念美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。

大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。

REITs的基本运作模式如图1-1所示(这里指公开上市交易的REITs)。

REITs通过在股票市场发行股票（IPO 或增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

图1-1公开上市交易的REITs的基本运作模式REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。

与其他上市公司一样，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。

信托公司的历史渊源信托公司作为金融市场中的一种特殊机构，发挥着重要的作用。

它为人们提供了一种有效管理、保护和增值财产的方式。

本文将介绍信托公司的历史渊源，探究其发展脉络和重要里程碑。

一、信托概述信托是指让一方将财产移交给另一方代为管理，实现委托人（受托人）对财产的高度控制。

信托公司则是专门从事信托业务的金融机构，负责受托人和委托人之间的信托合同的履行。

二、早期信托的形成信托的历史可以追溯到英国的12世纪，当时的英国法院已经使用信托以管理财产。

14世纪，英国创立了设有专门信托法院的系统。

这标志着信托制度正式开始。

三、信托公司的发展19世纪的美国是信托公司发展的重要阶段。

随着工业化的兴起，资本积累和财产保护需求的增加，信托公司成为了一种满足需求的新型金融机构。

1879年，美国最早的信托公司—美国信托公司成立，为后来的信托公司发展打下了基础。

四、20世纪信托业务的发展在20世纪，信托业务开始快速发展，并与证券化等金融创新结合。

信托公司开始向各个领域渗透，包括环境保护领域、慈善事业等。

随着全球金融市场的不断发展，信托业务不仅具有传统的财产保护和管理功能，还可以提供金融投资、资产重组等服务。

五、信托业监管的加强随着信托业务规模的不断扩大和金融市场变革，各国纷纷加强对信托业务的监管。

他们制定了一系列法规和准则，以确保信托公司的合规经营。

由于信托公司处理的资金庞大，监管的重要性越来越凸显。

六、信托业务的创新信托公司在不断创新中迎来新的业务机会。

如今，信托公司已不仅仅局限于传统的信托业务，还涉及到资产管理、财富传承等领域。

同时，信息科技的发展也让信托公司能够更好地利用大数据、人工智能等技术，提高业务效率和风险控制。

七、未来展望随着社会经济的不断发展和金融市场的变革，信托公司将继续扮演着重要的角色。

未来，信托公司有望深度融合金融科技，提供更加个性化、便捷和安全的服务。

同时，随着全球经济的全球化，信托公司也将扩大国际业务的范围。

二战后， 美国政府加大了干预经济的力度 ， 随着美国经济的快速 增长。美 国资本市 场急速扩张 ， 有价证券 的发行数量不断上升， 信 托投资业也大规模发展 ， 业务范围从现金 、证券到房地产， 经营手段 也不断创新。公司债券信托、企业利润分配信托， 退休和养老基金 信托等多种新业务层出不穷， 信托资产的规模迅速扩大 此外 ， 美国 在本世纪初叶， 随着法条成文化运动的兴起 ， 制定了大量的成文信托 法， 如 《 统一受托人法》， 信托公司准备法》等。其他涉及到信托 的法律有 统一商法典》， １ ９ ３ ５ 年， 美国法学会完成了 美国信托法 美国学者关 于信托的定义 重述》 ， 其 内容涉及到信托的成立、管理等 内容。其他一些法律重 英美法将信托财产权一分为二 ， 即普通法上的所有权和衡平法 述涉及到信托的有 财产法重述》等。 上 的所有权 ， 前者由受托人享有 ， 后者 由受益人享有。继受信托制度 的大陆法系 国家则将信托财产权划分为受托人的所有权与受益人 三 美国信托业的特点 的受益权。但无论如何划分都改变不了信托财产的独立 眭。 （ 一） 业务分私人和机构信托。业务设置上分为私人信托和机构 在美国 ， 各州所 采用的信托定义及学者们提出的信托定义较难 信托。私人信托包括受托管理财产、处理财产、指定充当监护人 统一 。在学术界和司法实践 中比较权威 的是美国法学家协会编纂 或管理人等 。机构信托包括管理企业员工基金账户 、发行公司债 的 信托法重述 。该法第二条将信托定义为 ：“ 信托 ， 除慈善信 务信托 、公司理财业务信托、表决权信托 ， 以及股票经纪业务等 。 托， 结果信托以及推定信托外 ， 是指 以明示意思表示而设定 的， 发生 由于美 国不允许商业银行买卖证券或在 公司 中参股 ， 商业银行为规 在当事人之间的一种财产信任关系， 在这种关系中， 一方享有财产上 避这种限制便设立信托部办理证券业务 ， 因此几乎各种信托业务机 的所有权 ， 并负有为另一方在衡平法上 的利益处分和管理财产 的义 构（ 包括兼营信托业务的商业银行） 都办理证券信托 ， 既为证券发行 务 。” 人服务 ， 也为证券购买人或持有人服务。 美国税法下国税务局对信托的定义为：“ 依遗嘱或生前行为所 （ －） 信托法典化。虽然英美信托法发源于衡平法 ， 在渊源上主 但近年来信托法的成文化趋势明显增强。信托活 作 之安排 ， 在此安排下受托人依衡平法 院或衡平法就该财产为特定 要 由判例法构成 ， 方式之管理处分。遗嘱认证法院所设规范持有财产之所有权而 目 动的 日益增加， 客观上要求制定明确 、细致的信托规范， 并需要加强 的衡平法就该财产为特定方式之管理处分 。在于为受益人之利益 政府对受托人及特种信托的行政 监控 。美国信托法的法典化程度 保 障维护 该 财产 。 ” 较高， 往往是实践先行、法规随后 ， 信托法是州立法 ， 纽约等州 己相 继出台了信托法典或单行的成文信托法 美国的信托立法具有很 二 、美国信托发展史及信托立法 强的针对性和可行性， ￣１ ９ ４ ０ 年出台的 （ （ 投资公司法》便是针对投 美国的信托法律制度非常完善 ， 对世界信托制度 的传播和发展 资基金问题进行的立法 。各项信托法典的制定保证 了信托多方面 产生了深远的影响。它最早完成了个人受托向法人受托的过渡 ， 以 功能的发挥 ， 对美国金融的发展起到了促进作用。 及 民事信托向金融信托的转移 ， 这 比信托制度的发源国英 国早８ ０ 多 （ 三） 法律监管完善。美国信托业 的监管由两级机构负责 ， 信托 年， 为现代信托制度奠定了基础。 机构受到联邦和州的双重监管 ， 同时也受联邦储备体系的监管 ， 检查 美国的信托机构在创立初期是与保险业结合在一起的 ， １ ８ ２ ２ 年 的范围包括信托机构的业务经营和管理是否符合有关立法、条例 成立的 “ 纽约农业火灾保 险放款公司”被认为是美国信 托业的鼻 等。横向规制方面， 美 国信托业监管体系包括三部分 ， 即信托立法、 祖。１ ８ ５ ３ 年在纽约成立的美国联邦信托公司 ， 是美国历史上第一家 央行的监 管和行业 自律 。由于信托法制 以及政府和央行的监管 比 专门的信托公司 ， 其业务 比与保 险业兼营的信托业有了一定程度的 较完善 ， 美国的信托行业 自律组织的作用相对较弱。 扩大和深化。 综上 ， 美国不是单纯的引进 ， 而是将英 国的信托制度发扬光大。 １ ９ 世纪末到２ Ｏ 世纪８ ０ 年代， 美 国现代信托业得到迅速发展 。内 美国的信托法非常发达， 这与其信托业的发达程度密不可分， 信托业 战结束后， 为适应战后重建的需要 ， 政府对信托公司的管制放松 ， 使 的发达相应地丰富了美国的信托法律制度 ， 也对其他国家的信托法 得信托公司在数量和业务经营范围上都大幅增加。此后 ， 银行也开

增 加 。 他 地 区 的百 万 富 翁人 数 几乎 没 有 变化 。 林 其 美 公 司 的研 究 发现 ， 仅 有 钱人 的 人数 在 不断 增 加 ， 不 而 且 个 人 财富 增 长得 更 快 。过 去 １ ４年 里 ．美 国 百 万 富 翁 手 头 资 产 增 加 了 ３ ３ 。特 别 自 １ ９ 年 ３月 开 始 ， １％ ９１ 经 济 持 续 增 长 了 近 十 年 。 １９ ９ ７年 以 来 年 增 长 率 均 在 ４ 以 上 ，这 在 美 国 历 史 上 是 罕 见 的 ，使 美 国 的 富 裕 ％ 个 人数 量 更 多 ， 富积 累程 度更 高 。 财
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）上 ， 了 第 五 名 是 德 国 人 ， 六 名 是 沙 特 阿 拉 伯 除 第 ８％ 。同时 ． 美林 公 司 “ 界财 富报 告 ” ， 去 ４ ４ 据 世 称 过
人 ， 余全 是 美 国所 垄 断 ， 其 占全 球 十 大 富 翁 总 资 产 的
委 托 人委 托 信 托机 构 代 为 处理 其 死 后 的一 切 事
一
国的信 托 业 发展 提供 一 些 有 益的 启 示 。
一
、
美 国 个 人 信 托 业 务 在 整 个 信 托 业 中 的 地 位
美 国的信 托业 务 ， 法律 上 的性 质 分 为三 类 ： 按 个 人 信托 、 人信 托 、 人 和 法 人通 有 信托 。其 中个 人 法 个 信 托 是 核 心 业 务 。个 人 信 托 又 包 括 生 前 信 托 和 身 后 信 托 。个人 的 生 前信 托 —— 委 托 人生 前 委 托信 托 机 构 代 为 处 理 财 产 上 的 事 物 ；身 后 信 托 （ 遗 嘱 信 托 ） 或
物 ， 按 遗 的规 定 ， 配 遗 产及 赠与 物 ， 理 债权 债 如 分 处 务 ， 理继 承 人管 理 继承 的 财 产 ， 未 成年 子女 的监 代 对

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信 托 是 一 种 法 律 关 系 和 法 律 行 为 ，同时又是 一种独 特 的财 产管 理制 度 和金融 制度 。金融化 和商 业化构 成
信托按 照委 托人是 个人 抑或法 人 ，可
司所 不 同 的 。
分 为个 人信 托和法 人信 托两大 块 。其 中个人 信托 的主要 业务包 括 ：财产管 理 、财务 咨询 、遗 产执 行 、遗 产管理 等 。法 人信托 的 主要业务 有 ：法 人组
这 些 单 位 信托 可 分 为 普 通 型 、收 入
本 。笔 者选择 这 三个 具有代 表性 的 主 要 国家 ，给 广大读 者简要 介绍分 析其
美 国的信托业 务 ，按 委托 人法律 上 的性 质分 为三类 ：个 人信托 、法人
各 自的信托业 务 ，并作 为我 国信 托业
务的借鉴与参 照。
制 开放 式基金 ，委托 人 （ 投 资者 ）通
信托 的 主要 利用 者是个 人 ，但 发展 到 现代 ，公 司企业 早 已成 为信托 的重要 利用 者 ；早 期 的信托 主要表 现为一种 家庭财 产授 予 、继承与 安排 、处分 的 民事 信托 ，而信 托的现 代化发 展则将 其基本 法理 与商事 规则 巧妙 、灵 活地 结合起 来 ，衍生 出无穷 的创造 力和生 命力 。信 托业 经历 了从无 偿 到 有偿 ，
一
型 、成长型及平衡型 四种类型 。 开放式投资公司。开放式投资公司
是公 司制 开放式 基金 ，以公 司形式成
信托 、 个 人和 法人混合 信托 。个 人信
托包括 生前信 托和身后 信托两 种 ，委

国外信托的历史故事信托（Trust）作为一种法律实体，起源于英国，被广泛应用于国外财富传承、信托管理和慈善领域。

本文将为您讲述国外信托的历史故事，探索其发展演变的轨迹。

一、信托的起源和发展信托的历史可以追溯到英格兰中世纪，当时的贵族通过将财产转让给受托人（Trustee）来实现财产管理和传承目的。

最早的信托制度旨在解决财产规划和继承问题，有效地保护财产免受外部债权人和家族成员的侵害。

随着时间的推移，信托逐渐发展为一种法律工具，被广泛应用于商业领域。

在18世纪的工业革命中，信托为企业提供了一种有效的财务管理工具，促进了商业资本的积累和投资的扩大。

二、美国信托法的诞生与发展美国信托法的兴起与信托的进一步发展密切相关。

19世纪末至20世纪初，美国经历了工业化和资本积累的时期，大量的家族财富需要进行继承和管理。

为了满足富裕家族对财产保护和管理的需求，美国立法引入了信托制度。

1890年，纽约州通过了首部信托法，随后其他各州纷纷效仿。

美国信托法主要保护的是受益人的权益，规范了信托的设立、遗嘱信托的规定以及信托管理人的责任等方面的内容。

信托在美国迅速普及，成为家族财富管理与传承的重要工具。

三、信托的全球化发展随着全球化进程的加速，信托迈向了更广阔的舞台。

跨国财富管理需要更加灵活和全球化的财富传承解决方案，信托应运而生。

国际信托不仅涉及财产保护和继承，还包括资产管理、税收筹划和风险规避等方面。

在信托全球化发展的同时，一些离岸金融中心如开曼群岛、波多黎各等也成为了重要的信托中心。

这些地区的灵活法律环境和税收政策吸引了大量的国际财富流入，推动了信托行业的蓬勃发展。

四、信托的未来发展趋势随着社会经济的不断发展和变革，信托行业也面临着新的机遇和挑战。

未来，信托领域可能出现以下几个发展趋势：1. 私人信托的增长：随着财富积累和中产阶级的壮大，私人信托将成为信托行业的主要增长点。

2. 社会责任信托的崛起：慈善事业在全球范围内得到越来越多的关注，社会责任信托将成为信托行业的新兴领域。

信托业发展历程信托业是一种新兴金融业态，它的发展历程可以追溯到19世纪末。

随着经济的发展和金融体系的完善，信托业变得越来越重要，在为企业和个人提供融资和理财服务方面起到了积极的作用。

信托业最早出现在英国，最初是为了解决土地和财产继承问题而设立的机构。

随着工业革命的兴起，信托业开始发展壮大，并逐渐涉及到其他领域，如企业融资、股权投资等。

20世纪初，美国成为了全球信托业最发达的国家之一，信托公司在股权投资、土地开发和财务顾问等方面扮演了重要角色。

20世纪70年代，我国开始实行改革开放政策，经济迅速发展。

为了满足企业和个人对融资和理财服务的需求，我国信托业开始崭露头角。

1979年，中国第一家信托公司华商信托成立，标志着我国信托业的诞生。

在接下来的几十年里，我国信托业经历了快速发展的历程。

随着金融体系的不断完善和监管制度的逐渐健全，信托行业的规模和业务范围都得到了大幅扩张。

信托公司不再只是提供传统的信托服务，如财产管理和财富传承，还向更多领域延伸，如基础设施投资、房地产开发、私募股权投资等。

信托业在我国经济发展中发挥了积极的作用。

一方面，信托公司为中小企业提供了融资支持，帮助他们解决了融资难题，推动了企业的发展。

另一方面，信托公司也提供了个人理财服务，让普通投资者能够参与到股权、债券等投资市场中，增加了金融市场的活力。

然而，信托业的发展也面临一些挑战。

首先，信托公司的风险管理能力相对较弱，容易出现信用风险、流动性风险等问题。

其次，信托业务涉及范围广泛，管理复杂，要求监管机构能够加强监管力度，防范系统性风险的发生。

最后，信托公司的竞争日益激烈，需要提高服务质量和创新能力，才能在市场中立于不败之地。

面对这些挑战，我国监管部门积极采取措施，加强对信托业的监管。

例如，制定了一系列信托行业的监管规定和制度，加强对信托公司的监督检查，提高对信托产品和业务的准入门槛等。

这些举措有助于建立起一个健康、稳定的信托市场，为信托行业的进一步发展创造良好的环境。

美国金融信托业发展及其对我国的启示内容提要信托是商品经济的产物,现代商品经济的高度发展促进了金融信托业的蓬勃兴起与繁荣。

美国虽然不是信托业务最早起源的国家,但却是当今世界金融行业最发达的国家。

20世纪 80年代之后,随着世界经济一体化和资本经营的国际化进程加快,以及众多国家对金融管制的放宽,以美国为代表的发达国家信托业制度和业务也发生了很大的变化,出现了一些新趋势。

一是信托职能多元化,二是信托业务与其它金融业务互相交融,三是信托投资业务国际化,四是信托品种日益创新,五是信托业务交易电子化,六是养老金信托呈逐年增长态势。

我国的金融信托业是在改革开放政策推动下恢复发展起来的。

从整个社会来看,我国全社会的信用机制还需要进一步完善,整个社会对信托业的信任尚未完全康复,法制欠缺,监管体制仍有一些缺陷;竞争残酷,抢夺市场无序;信托税收、财务和会计制度不健全;人才短缺,知识准备和理论水准与国外比差距较大等等一些难题和挑战。

在我国信托业制度环境、经营理念、政策体系、法律构建和主营业务等发生深刻变化的转折时期,分析美国信托业发展的经验,结合我国信托业发展的实际,明确我国市场化信托的发展思路和对策,具有非常重要的现实意义。

目录一、前言??1二、金融信托的一般性分析?2(一)信托概述?2(二)金融信托的性质?5(三)金融信托的种类?7(四)金融信托的功能?9三、美国信托业发展历程、特点、趋势分析??12(一)美国信托业发展的历程12(二)美国信托业立法17(三)美国信托制度的特点?19(四)美国信托业发展的趋势20四、我国信托业历史发展的沿革及现状分析??23(一)我国信托业发展回顾?23(二)我国信托业存在的问题28(三)信托业发展的机遇??31五、我国信托业发展的对策建议?35(一)我国信托业发展目标定位??35(二)促进我国信托业发展具体措施36注释??41参考文献??42论文摘要(中文)?1论文摘要(英文)?1 一、前言信托是随着商品货币关系的发展而产生和发展起来的,金融信托则是在一般民事信托行为基础上过渡演化的,是现代信用经济高度发达的产物。

遇到仲裁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>美国公共信托理论的形成与发展美国虽然不存在严格意义上的公物制度，但是其公共财产制度却与大陆法系的公物制度类似。

美国的公共财产制度是建立在公共信托（public trust）理论之上，并随着该理论的发展而逐步完善。

一、信托理论的起源公共信托制度脱胎于信托（trust）制度。

而信托起源于英国，被法律史学家梅特兰（Mait-land）称为英国人对法学领域作出的最大贡献，就是历经数百年发展起来的信托理念，它是普通法皇冠上的宝石。

[1]所谓信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。

[2]信托最早可以追溯至公元前的古埃及，古埃及人以遗嘱将自己的财产传给继承人或将财产之一部分让给继承人以外之子女。

[3]现代信托制度均导源于英国或由英国演化而来的美国制度。

从历史的角度说，英国的信托概念来源于‘受益权’概念，后者从12世纪起在整个欧洲为人们所熟知和使用，而在英格兰，它是由大法官法院在14和15世纪发展起来的。

”[4]英国的信托制度则起源于中世纪的用益设计（Use)”[5]而英国的用益设计”源自何处，学者存在分歧：[6]一是认为发端于罗马法上的FideiCommissum,[7]另一则主张是仿效日耳曼法上的salman的结果[8]其实，从历史角度而言，由于英国曾先后受到罗马人和日耳曼人的长期统治，英国的法律制度无不浸润着罗马法的精髓和日耳曼法的灵魂。

因此，无论是罗马法上的遗产信托（Fidei Commissum)，还是日耳曼法上的受托人”(salman）必定都对英国信托制度产生了一定影响。

自13世纪起，用益设计开始流行于英国民间，其意谓对委托他人管理的财产的收益权”，其目的是为了规避当时英国封建法律对土地等财产的移转和处分所加的限制和负担。

当时的英国，宗教信仰十分普遍，教徒死后往往把土地等财产遗赠给教会，而当时的法律规定对教会不能征税，这种遗赠影响了封建君主的收益。

美国银行发展简史一、银行业的初期发展银行信用的早期形式：经济发展的推动最初，美国是13个相互独立的殖民地间的松散联盟，每个殖民地都像一个独立的王国。

社区一般围绕着教堂建立和组织起来，区内居民相互依赖，共求生存，贸易一般在社区内进行，只有极少数商人利用大西洋沿岸的一些港口从事国际贸易。

当地贸易仅限于海狸皮、贝壳串和烟草。

直到17世纪晚期和18世纪早期，独立殖民地政府才开始发行货币。

1690年，马萨诸塞发行了第一批政府保证的信用券，为开赴法属加拿大的远征提供军费。

1712年，大多数的新英格兰殖民地政府都群起效仿。

信用券通常作为一种政府支出的融资方式，殖民地居民在商业活动和税款支付中都能使用。

然而，信用券使用的日益增多导致了发行量的增加，很快就超过了消费的步伐，从而降低了其价值，殖民地居民开始寻找其它支付债务和税款的方式。

公共土地银行（Public land banks）也是美国商业银行的一种早期形式。

殖民地政府在18世纪初期建立这种银行作为另一个印制纸币的机构，在公民提供不动产抵押时签发信用证。

与政府信用券大体一样，公共土地银行的信用证也被当作支付税款和其它公共应付款的支付方式，并且也都只是在当地发行和使用。

美国商业银行的第三种早期形式就是所谓的Crackerbarrel银行家。

这种形式与殖民地政府没有关系，是那些从事海外贸易的成功商人向他们的顾客提供信贷，为本社区内的居民提供债权债务管理。

他们在簿记上提供长期信贷，在顾客间转移债权债务，出借自有资本和他人资本。

也就是说，他们经营着当地金融业务，使借款者能够使用本来不能迅速筹集得到的资本。

虽然比较简单和原始，但当时殖民地的居民的确能够在政府和非政府交易中使用这种形式的信用。

尽管没有得到完善的监督，也没有受到良好的管理，但毕竟填补了殖民社会的一个空缺；唯一的监管来自使用这种银行的殖民地居民。

殖民地政府的信用券、不动产信用证和Crackerbarrel信用最终都是不稳定的。

国外信托业发展研究近年来，国外信托业发展迅速，成为国际金融市场的重要组成部分。

本文将从信托业的定义、国外信托业的发展现状以及未来发展趋势等方面进行研究和探讨。

一、信托业的定义信托业是指以信托为核心的金融服务业，其主要业务包括信托财产管理、信托投资、信托贷款等。

信托是指依法成立，由信托公司或机构担任信托人，按照受托人的要求管理和运用信托财产的一种制度。

信托业的发展能够有效地满足不同客户的财富管理需求，提供多样化的金融产品和服务。

二、国外信托业的发展现状1.发展历程国外信托业的发展可以追溯到19世纪末，当时主要以英国为代表。

随着时间的推移，美国、瑞士、日本等国家也逐渐形成了自己的信托业体系。

在全球化的背景下，国外信托业得到了进一步的发展和壮大。

2.行业规模国外信托业规模庞大，市场竞争激烈。

根据国际信托业协会的数据，截至2020年底，全球信托资产总额达到了20万亿美元。

其中，美国是全球最大的信托市场，占据了相当大的市场份额。

其他国家如英国、瑞士、日本等也拥有庞大的信托市场。

3.业务种类国外信托业的业务种类丰富多样，主要包括财富管理信托、养老金信托、房地产信托、基础设施信托等。

不同类型的信托业务根据客户需求和市场情况而定，能够提供个性化的金融服务和产品。

4.监管体系国外信托业的监管体系相对完善。

各国政府和金融监管机构对信托业进行严格监管，保护客户合法权益，维护金融市场的稳定。

同时，信托公司和机构也需要遵守相关法律法规，履行信息披露等义务。

三、国外信托业的未来发展趋势1.技术创新随着科技的发展，国外信托业将进一步应用人工智能、区块链等新兴技术，提高业务效率和客户体验。

例如，利用智能合约和区块链技术，实现信托财产的快速转移和安全管理。

2.国际合作国外信托业在全球范围内存在较大的竞争和合作机会。

各国信托公司和机构可以通过合作，共享资源和经验，拓展国际市场。

同时，不同国家的监管机构也需要加强合作，共同应对跨国信托业务的风险和挑战。

美国房地产投资信托基金（ REITs）90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。

越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。

一、REITs的定义提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。

要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。

REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。

REITs是美国国会1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。

其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。

（一）REITs的法律定义REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。

其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点：1、REITs的结构要求（1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会；（2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的；（3）是美国国内注册的独立核算法人实体；（4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司；（5）必须由100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成；（6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）；（7）REITs应在缴税年度的全年内满足1-4项要求，在至少335天内满足第5项要求, 在整个下半年满足第6项要求。

美国REITs发展史初探纽约时代广场美国拥有全世界最大的REITs市场。

截至2019年末，美国REITs 市场总市值达13,288.06亿美元，约占全球REITs总市值的65%。

同时，美国还是REITs的发源地，其历史可上溯至19世纪末，并正式发端于20世纪60年代。

基于REITs的资产种类和收入特点，人们通常将REITs分为三类：抵押型REITs（mortgage REITs, 简称m-REITs）、权益型REITs （equity REITs）和混合型REITs（hybrid REITs）。

其中，权益型REITs直接投资并拥有房地产，收入主要来源于房地产的租金收入及物业的增值收益，戏称“收租子的包租婆”；抵押型REITs则扮演金融中介角色，将募集资金用于发放各类抵押贷款、购买不动产贷款或不动产贷款抵押收益证券，收入主要来源于抵押贷款的利息收入，戏称“放印子的黄世仁”；混合型REITs则兼具前两类REITs的投资策略，不仅进行房地产权益投资，还从事抵押贷款业务。

美国REITs发展史初探海外REITs研究系列（一）从1960年《REITs法案》颁布算起，美国REITs市场已走过了整整60年。

60年来，美国REITs市场不仅实现了规模的扩张——市值从上世纪60年代的数千万美元增至今日的逾万亿美元，还经历了结构的转变——从60年代末的抵押型REITs异军突起到今日的权益型REITs雄踞天下。

那么，美国的REITs是如何诞生，在发展过程中又遭遇了哪些挑战，REITs行业又是如何应对的呢？美国REITs发展的一个个历史节点，是处于何种客观环境之中，又面临着哪些制度变革呢？美国REITs的发展史又带给我们哪些思考呢？我们将通过对美国REITs发展史的简要回顾，寻求上述问题的答案。

01美国REITs发展历程回顾美国REITs发展历程概述REITs的税收优惠地位在1960年《REITs法案》中正式确立，标志着美国REITs市场的正式发端，但由于投资者接受REITs这一新事物尚需时日，加之客观市场环境的影响，导致REITs在60年代初期的规模增长十分有限。

信托行业的发展历史
信托行业是一种特殊的金融服务行业，主要是通过信托计划来管理和运营投资资产，为个人和机构提供金融咨询和资产管理服务。

信托行业起源于欧美，经历了一个漫长而丰富的发展历程。

第一步：起源和发展
起源于19世纪末的美国，主要以土地信托和公共基金信托为主。

20世纪初期的美国，工商信托兴起，但受到反垄断运动的打击。

20世纪初到50年代，信托行业在美国逐渐兴起，成为一种新的金融服务形式。

20世纪60年代，随着英国信托法的出台，信托在欧洲得到了广泛的应用。

第二步：国内发展
我国信托行业的历史比较短暂，最早的信托业是在1987年成立的。

1997年开始，国内金融市场开放，信托行业开始得到快速发展。

2003年，中国人保推出了信托计划，标志着国内信托行业开始向公众和企业推广。

2012年，我国信托业整体规模达到了12.2万亿，成为中国第三大金融产业，同时也催生了众多知名信托公司。

第三步：现状和展望
目前，我国信托业仍处于发展初期，市场空间仍然广阔，未来的发展趋势是不断扩大业务范围，增加创新产品，提高服务质量。

随着金融市场的快速发展，信托行业也在不断调整业务结构，逐步走向国际化，这是中国信托行业的一个大趋势。

同时，加强风险管理、推动监管体系更加规范完善也是发展的关键因素。

总之，信托行业的发展历程就是一部统筹规划和不断创新的历程，未来信托行业还将继续发展壮大，为中国的经济社会发展提供更加全面的金融服务。

国外信托的历史故事
信托是一种法律关系，常用于管理财产和资产的安排。

国外信托的历史可以追
溯到古代文明时期。

信托在欧洲的发展尤为重要，下面将介绍一些国外信托的历史故事。

一位重要的历史人物是英国法律家和政治家Edward Coke。

他于17世纪初创建了信托的一些法律原则。

Coke在他的著作中描述了信托的基本原理，包括将财产
转移到一个受托人名下以供受益人使用。

这个概念成为了后来英国信托法的基石。

18世纪末和19世纪初，信托在海外贸易中扮演了重要角色。

英国帝国的扩张
使得信托成为管理和保护财产的理想工具。

贸易商和船主常常将财产转移到受信托的名下，以确保在海外贸易中的安全。

20世纪初，美国成为了信托发展的重要中心。

这主要归功于经济的快速发展和大规模企业的崛起。

信托在美国境内被广泛应用于个人和企业财富的管理。

然而，信托并非一直是良性的。

20世纪初，信托的垄断行为引发了反垄断法案的诞生。

这些法案旨在限制跨行业的信托和卡特尔形成，以保护市场竞争。

到了20世纪中期，国外信托的发展进入了一个新的阶段。

随着全球化的加剧，信托成为跨境财富管理的重要机制。

很多富有的个人和家族利用国外信托来规划遗产，减少税负和保护财富。

总的来说，国外信托的历史充满了丰富的故事。

从 Edward Coke 开创的信托法
律原则到如今在全球范围内得到广泛应用的信托机制，国外信托在财富管理和保护方面发挥着重要作用。

无论是在海外贸易中的保护，还是在家族财富的传承中的应用，信托一直在为人们提供信心和安全感。