美国信托业发展历史简介

他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。

根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。

20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。

REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。

从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。

目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。

截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。

不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。

2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。

这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。

美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。

根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。

2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。

美国的家庭信托字号美国⼀对典型的中产阶级的家庭，希望⼦⼥继承⾃⼰的遗产⽽不⾄于顷刻挥霍⼀空，⽽最有效的⽅法是利⽤信托机制。

尽管设⽴该项信托即复杂⼜有风险，可⼤笔的钱让⼦⼥常常不到三五年就花的所剩⽆⼏，再刨去定额的遗产税及所得税，如果⽗母不好好策划，岂不是把花了⼀辈⼦的时间积攒下来的⾎汗钱付⽔东流？⽗母对遗产最⼤的担⼼还在于成年⼦⼥婚姻就业频频变化，如果作风挥⾦如⼟，难保⼦⼥不受破产、官司的连累。

⽽⼀旦受到债权⼈逼债，⽗母的遗产也将在劫难逃。

难怪美国家庭⽗母处⼼积虑，再⿇烦也要建⽴⼀个信托来保护个⼈遗产不受⼦⼥的负债影响。

设⽴信托来保护留给继承⼈的遗产不受外界负债、官司甚⾄遗产税的困扰是美国家庭最常见的做法。

这类信托可以拟定不可撤销信托作为遗产的收益⼈，然后再拟定⼦⼥作为信托的受益⼈。

然⽽这种信托的缺点在于⼀旦设⽴，不能再更改。

由此可见，⽆所不能、⽆处不在的信托在美国难免有其局限性。

中国历来就是⼀个具有深⼊的家庭观念、⼦承⽗业、传承⼦孙的传统⽂化国度。

然⽽由于历史及经济发展等多种因素，利⽤信托来安排⽼⼀辈遗产的观念及做法却往往得不到⼴泛应⽤。

然⽽，随着中国⾦融市场的进⼀步国际化接轨，随着个⼈财富的急剧膨胀，以私⼈信托来制定财产的分配也越来越呈现出其不可取代的地位。

研究美国信托制度的优缺点对中国的信托业发展尤其具有“拿来主义”的重要意义。

⼀、美国家庭信托的现状美国的家庭信托是由委托⼈，在美国被称为信托赠与者（Grantor）、创建者（Creator）或设⽴者（Settlor），所建⽴的⼀种信任委托安排；在信托中，委托⼈可以是个⼈、公司或组织，对所委托的财产拥有法定的所有权。

受托⼈持有并管信托业务与市场理着在技术上称为信托本⾦的财产，⽽信托受益⼈通常是在委托⼈过世后获得信托利益的亲属、后代或委托⼈指定的⼀⽅。

美国信托业源于英国，开始主要由个⼈承办执⾏遗嘱及管理财产等事务。

美国原来并没有信托法，⽽是由各州独⽴⽴法监管信托业务。

美国REITs的详细介绍1. 美国REITs的概念与类型1.1.1. 美国REITs的概念1.1.2. 权益型、抵押型和混合型REITs1.1.3. 公开上市交易、非上市交易和私募REITs1.1.4. 美国REIT行业的细分2. 美国REITs起源和发展2.1.1. 缓慢发展阶段（1960～1968年）2.1.2. 迅速发展阶段（1969～1974年）2.1.3. 调整阶段（1975～1985年）2.1.4. 改组阶段（1986～1990年）2.1.5. 现代REIT时代（1991年至今）3. 美国REITs的组织结构3.1.1. REITs的传统组织结构3.1.2. UPREIT组织结构（伞形合伙结构）3.1.3. DOWNREIT组织结构4. 美国REITs的财务政策4.1.1. REITs的分红政策4.1.2. REITs的负债政策5. 美国REITs的优点和缺点5.1.1. REITs的优点5.1.2. REITs的缺点1.1.1. 美国REITs的概念美国的REITs是一种采取公司或者信托的组织形式，集合多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（例如公寓、购物中心、写字楼、旅馆和仓储中心等）或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构。

大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场（纽约证券交易所、美国证券交易所和纳斯达克证券交易市场）进行自由交易。

REITs的基本运作模式如图1-1所示(这里指公开上市交易的REITs)。

REITs通过在股票市场发行股票（IPO 或增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

图1-1公开上市交易的REITs的基本运作模式REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。

与其他上市公司一样，REITs高级管理层对董事会、股东和债权人负责。

信托公司的历史渊源信托公司作为金融市场中的一种特殊机构，发挥着重要的作用。

它为人们提供了一种有效管理、保护和增值财产的方式。

本文将介绍信托公司的历史渊源，探究其发展脉络和重要里程碑。

一、信托概述信托是指让一方将财产移交给另一方代为管理，实现委托人（受托人）对财产的高度控制。

信托公司则是专门从事信托业务的金融机构，负责受托人和委托人之间的信托合同的履行。

二、早期信托的形成信托的历史可以追溯到英国的12世纪，当时的英国法院已经使用信托以管理财产。

14世纪，英国创立了设有专门信托法院的系统。

这标志着信托制度正式开始。

三、信托公司的发展19世纪的美国是信托公司发展的重要阶段。

随着工业化的兴起，资本积累和财产保护需求的增加，信托公司成为了一种满足需求的新型金融机构。

1879年，美国最早的信托公司—美国信托公司成立，为后来的信托公司发展打下了基础。

四、20世纪信托业务的发展在20世纪，信托业务开始快速发展，并与证券化等金融创新结合。

信托公司开始向各个领域渗透，包括环境保护领域、慈善事业等。

随着全球金融市场的不断发展，信托业务不仅具有传统的财产保护和管理功能，还可以提供金融投资、资产重组等服务。

五、信托业监管的加强随着信托业务规模的不断扩大和金融市场变革，各国纷纷加强对信托业务的监管。

他们制定了一系列法规和准则，以确保信托公司的合规经营。

由于信托公司处理的资金庞大，监管的重要性越来越凸显。

六、信托业务的创新信托公司在不断创新中迎来新的业务机会。

如今，信托公司已不仅仅局限于传统的信托业务，还涉及到资产管理、财富传承等领域。

同时，信息科技的发展也让信托公司能够更好地利用大数据、人工智能等技术，提高业务效率和风险控制。

七、未来展望随着社会经济的不断发展和金融市场的变革，信托公司将继续扮演着重要的角色。

未来，信托公司有望深度融合金融科技，提供更加个性化、便捷和安全的服务。

同时，随着全球经济的全球化，信托公司也将扩大国际业务的范围。

国外信托的历史故事信托（Trust）作为一种法律实体，起源于英国，被广泛应用于国外财富传承、信托管理和慈善领域。

本文将为您讲述国外信托的历史故事，探索其发展演变的轨迹。

一、信托的起源和发展信托的历史可以追溯到英格兰中世纪，当时的贵族通过将财产转让给受托人（Trustee）来实现财产管理和传承目的。

最早的信托制度旨在解决财产规划和继承问题，有效地保护财产免受外部债权人和家族成员的侵害。

随着时间的推移，信托逐渐发展为一种法律工具，被广泛应用于商业领域。

在18世纪的工业革命中，信托为企业提供了一种有效的财务管理工具，促进了商业资本的积累和投资的扩大。

二、美国信托法的诞生与发展美国信托法的兴起与信托的进一步发展密切相关。

19世纪末至20世纪初，美国经历了工业化和资本积累的时期，大量的家族财富需要进行继承和管理。

为了满足富裕家族对财产保护和管理的需求，美国立法引入了信托制度。

1890年，纽约州通过了首部信托法，随后其他各州纷纷效仿。

美国信托法主要保护的是受益人的权益，规范了信托的设立、遗嘱信托的规定以及信托管理人的责任等方面的内容。

信托在美国迅速普及，成为家族财富管理与传承的重要工具。

三、信托的全球化发展随着全球化进程的加速，信托迈向了更广阔的舞台。

跨国财富管理需要更加灵活和全球化的财富传承解决方案，信托应运而生。

国际信托不仅涉及财产保护和继承，还包括资产管理、税收筹划和风险规避等方面。

在信托全球化发展的同时，一些离岸金融中心如开曼群岛、波多黎各等也成为了重要的信托中心。

这些地区的灵活法律环境和税收政策吸引了大量的国际财富流入，推动了信托行业的蓬勃发展。

四、信托的未来发展趋势随着社会经济的不断发展和变革，信托行业也面临着新的机遇和挑战。

未来，信托领域可能出现以下几个发展趋势：1. 私人信托的增长：随着财富积累和中产阶级的壮大，私人信托将成为信托行业的主要增长点。

2. 社会责任信托的崛起：慈善事业在全球范围内得到越来越多的关注，社会责任信托将成为信托行业的新兴领域。

信托业发展历程信托业是一种新兴金融业态，它的发展历程可以追溯到19世纪末。

随着经济的发展和金融体系的完善，信托业变得越来越重要，在为企业和个人提供融资和理财服务方面起到了积极的作用。

信托业最早出现在英国，最初是为了解决土地和财产继承问题而设立的机构。

随着工业革命的兴起，信托业开始发展壮大，并逐渐涉及到其他领域，如企业融资、股权投资等。

20世纪初，美国成为了全球信托业最发达的国家之一，信托公司在股权投资、土地开发和财务顾问等方面扮演了重要角色。

20世纪70年代，我国开始实行改革开放政策，经济迅速发展。

为了满足企业和个人对融资和理财服务的需求，我国信托业开始崭露头角。

1979年，中国第一家信托公司华商信托成立，标志着我国信托业的诞生。

在接下来的几十年里，我国信托业经历了快速发展的历程。

随着金融体系的不断完善和监管制度的逐渐健全，信托行业的规模和业务范围都得到了大幅扩张。

信托公司不再只是提供传统的信托服务，如财产管理和财富传承，还向更多领域延伸，如基础设施投资、房地产开发、私募股权投资等。

信托业在我国经济发展中发挥了积极的作用。

一方面，信托公司为中小企业提供了融资支持，帮助他们解决了融资难题，推动了企业的发展。

另一方面，信托公司也提供了个人理财服务，让普通投资者能够参与到股权、债券等投资市场中，增加了金融市场的活力。

然而，信托业的发展也面临一些挑战。

首先，信托公司的风险管理能力相对较弱，容易出现信用风险、流动性风险等问题。

其次，信托业务涉及范围广泛，管理复杂，要求监管机构能够加强监管力度，防范系统性风险的发生。

最后，信托公司的竞争日益激烈，需要提高服务质量和创新能力，才能在市场中立于不败之地。

面对这些挑战，我国监管部门积极采取措施，加强对信托业的监管。

例如，制定了一系列信托行业的监管规定和制度，加强对信托公司的监督检查，提高对信托产品和业务的准入门槛等。

这些举措有助于建立起一个健康、稳定的信托市场，为信托行业的进一步发展创造良好的环境。

美国金融信托业发展及其对我国的启示内容提要信托是商品经济的产物,现代商品经济的高度发展促进了金融信托业的蓬勃兴起与繁荣。

美国虽然不是信托业务最早起源的国家,但却是当今世界金融行业最发达的国家。

20世纪 80年代之后,随着世界经济一体化和资本经营的国际化进程加快,以及众多国家对金融管制的放宽,以美国为代表的发达国家信托业制度和业务也发生了很大的变化,出现了一些新趋势。

一是信托职能多元化,二是信托业务与其它金融业务互相交融,三是信托投资业务国际化,四是信托品种日益创新,五是信托业务交易电子化,六是养老金信托呈逐年增长态势。

我国的金融信托业是在改革开放政策推动下恢复发展起来的。

从整个社会来看,我国全社会的信用机制还需要进一步完善,整个社会对信托业的信任尚未完全康复,法制欠缺,监管体制仍有一些缺陷;竞争残酷,抢夺市场无序;信托税收、财务和会计制度不健全;人才短缺,知识准备和理论水准与国外比差距较大等等一些难题和挑战。

在我国信托业制度环境、经营理念、政策体系、法律构建和主营业务等发生深刻变化的转折时期,分析美国信托业发展的经验,结合我国信托业发展的实际,明确我国市场化信托的发展思路和对策,具有非常重要的现实意义。

目录一、前言??1二、金融信托的一般性分析?2(一)信托概述?2(二)金融信托的性质?5(三)金融信托的种类?7(四)金融信托的功能?9三、美国信托业发展历程、特点、趋势分析??12(一)美国信托业发展的历程12(二)美国信托业立法17(三)美国信托制度的特点?19(四)美国信托业发展的趋势20四、我国信托业历史发展的沿革及现状分析??23(一)我国信托业发展回顾?23(二)我国信托业存在的问题28(三)信托业发展的机遇??31五、我国信托业发展的对策建议?35(一)我国信托业发展目标定位??35(二)促进我国信托业发展具体措施36注释??41参考文献??42论文摘要(中文)?1论文摘要(英文)?1 一、前言信托是随着商品货币关系的发展而产生和发展起来的,金融信托则是在一般民事信托行为基础上过渡演化的,是现代信用经济高度发达的产物。