物业收费难7大问题及解决办法
目前物业收费难可以说是物业管理者的一块心病，但是是病总有办法医治，我在这里介绍一些自己的拙见，希望能为大家解决问题提供一丝思路。
一、业主交费思想偏差造成收费难:
很多业主交费思想存在偏差，对物业管理服务的消费意识不强，觉得自己理所应当的享受现有环境，或者觉得自己很少在小区居住，水电公摊、清洁卫生什么的自己没有享受或者感觉自己用不到所以不需要缴纳。
二、管理和服务的问题造成难收费是主因
1、意外伤害和意外需求无法满足，造成服务不满意，养成跟物业的矛盾。
比如业主在小区内财产丢失，或者有意外伤害，他们觉得物业人应该有承担他们的责任，但是这些事情没有很好的解决，造成业主以拒交物业费的形势表示抗议。
这是物业人无法理直气壮收缴物业费的最重要原因，也是心理落差的最大主因。
现代手段：设置社区应急呼叫中心平台，彻底解决社区安保个体服务问题
2.消费侥幸心理
这是手工入账存在的缺陷之一，物业管理户数多，项目杂，很难保证百分之百准确，造就了一些存在侥幸心理的业主。
解决办法：由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。一经发现，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论、公众力量起到监督的作用。
3.工程质量问题
解决办法：为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任，由开发单位负责解决（特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复），为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。
4.管理服务水平问题
解决办法：随着社会的进步和人们生活水平的提高，业主、物业使用人对物业管理服务的需求越来越高，物业管理市场的竞争也越来越激烈，物业管理企业要想在竞争中站稳脚跟，就应通过整合逐步扩大规模，降低成本，规范行为, 做到主动服务、热情服务、文明服务、高效服务、人性化服务，以切实提高物业管理服务的水平，通过完善、优良的物业管理服务，消除业主对交纳管理
物业管理费收费难原因及解决对策 物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征，在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。但是由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。 物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事儿，但实际情况却恰恰相反。目前，我市及至全国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如：据网上报道，北京市的物业收费率一般仅为50%—60%，最低的只有30%左右，能达到90%以上的屈指可数。武汉市300多家物业管理企业中，运行较好的，物管费也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小区物业管理费收缴率平均不足70%。广州约有20%的业主拒交物业管理费。从以上数据可以分析出目前物业管理收缴率普遍存在于一个较低水平。 赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业，这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费，物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢？就以上问题做出如下分析。 一是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。 由于物业管理在中国起步较晚，物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善，所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范，不能让业主满意。业主认为物管公
物业收费难六大问题及解决办法 目前物业收费难可以说是物业管理者的一块心病，但是是病总有办法医治，我在这里介绍一些自己的拙见，希望能为大家解决问题提供一丝思路。 1.业主交费思想偏差造成收费难 很多业主交费思想存在偏差，对物业管理服务的消费意识不强，觉得自己理所应当的享受现有环境，或者觉得自己很少在小区居住，水电公摊、清洁卫生什么的自己没有享受或者感觉自己用不到所以不需要缴纳。但是我觉得现在更多不交费物业费的情况是，业
主和物业人之间的矛盾，比如业主在小区内财产丢失，或者有以外伤害，他们觉得物业人应该有承担他们的责任，但是这些事情没有很好的解决，造成业主以拒交物业费的形势表示抗议。 解决办法：我觉得这种情况物业人应该加大相关法律法规的宣传力度，从业主的切身利益出发，对有关问题进行解释，并且利用相关法律文件告诉业主他们有些做法不仅不会得到国家保护而且是与国家法律背道相驰的。同时也应向业主宣传物业管理取之于民，用之于民的宗旨，所交的物业费是为了给业主提供更舒适的居住环境，更好的安全保障，更完善的公共设施，如果不交物业管理费最终损害的将是全体业主自身的利益。 2.消费侥幸心理 这是手工入账存在的缺陷之一，物业管理户数多，项目杂，很难保证百分之百准确，造就了一些存在侥幸心理的业主。 解决办法：由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。一经发现，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论、公众力量起到监督的作用。 3.工程质量问题 解决办法：为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位
物业收费难的原因及解决对策或建议 物业收费难的原因及解决对策或建议 导言 在当前社会发展的过程中，物业管理在城市化进程中起到了至关重要的作用。然而，随着城市规模的扩大和人口的增加，物业收费问题逐渐显露出困扰管理者和居民的难题。本文将探讨物业收费难的原因，并提出一些解决对策或建议来缓解这一问题。 一、物业收费难的原因 1.管理体制不完善 物业收费难的一个重要原因是当前的管理体制不完善。许多物业公司缺乏专业水平和职业道德，导致其无法有效地履行收费职责。另外，管理体制的建立和实施也存在着问题，例如收费政策不透明、收费标准不统一等。 2.信息传递不畅 物业收费难的另一个原因是信息传递的不畅。居民对于物业收费的了解不全面，往往只能通过公告或物业服务热线获得信息。这种单向传递的方式容易导致信息不对称和误解，从而影响居民对物业收费的接
受程度。 3.居民参与度低 物业收费难的第三个原因是居民参与度低。许多居民对物业管理的参与程度较低，缺乏对物业收费进行监督和评估的意识。物业公司也未能积极促进居民参与，导致物业收费的制定和调整缺乏有效的反馈机制。 二、解决对策或建议 1. 改善物业管理体制 为了解决物业收费难题，首先需要改善物业管理体制。物业公司应加强自身的专业水平和职业道德建设，提高服务质量和透明度。相关政府部门也应加强对物业公司的监管，规范收费行为，建立健全的管理机制。 2. 加强信息传递与沟通 加强信息传递与沟通是解决物业收费难的关键。物业公司应建立多种渠道，及时传递收费相关信息，并提供详细的解释和说明。居民也应积极参与物业事务，通过组建业主委员会或居民代表，与物业公司进行定期沟通，促进双方的合作与理解。 3. 提升居民参与度
物业收费难7大问题及解决办法 目前物业收费难可以说是物业管理者的一块心病，但是是病总有办法医治，我在这里介绍一些自己的拙见，希望能为大家解决问题提供一丝思路。 一、业主交费思想偏差造成收费难: 很多业主交费思想存在偏差，对物业管理服务的消费意识不强，觉得自己理所应当的享受现有环境，或者觉得自己很少在小区居住，水电公摊、清洁卫生什么的自己没有享受或者感觉自己用不到所以不需要缴纳。 二、管理和服务的问题造成难收费是主因 1、意外伤害和意外需求无法满足，造成服务不满意，养成跟物业的矛盾。 比如业主在小区内财产丢失，或者有意外伤害，他们觉得物业人应该有承担他们的责任，但是这些事情没有很好的解决，造成业主以拒交物业费的形势表示抗议。
这是物业人无法理直气壮收缴物业费的最重要原因，也是心理落差的最大主因。 现代手段：设置社区应急呼叫中心平台，彻底解决社区安保个体服务问题 2.消费侥幸心理 这是手工入账存在的缺陷之一，物业管理户数多，项目杂，很难保证百分之百准确，造就了一些存在侥幸心理的业主。 解决办法：由代表全体业主共同利益的业主委员会配合物业管理公司催缴，以有效提高管理费的收缴率，杜绝搭便车现象。一经发现，物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动性大的地方，建立“信誉广告牌”，特别对经说服教育无效的业主采取“上牌”公示的手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益，是谁导致物业服务水平上不去。广而告之，让社会舆论、公众力量起到监督的作用。 3.工程质量问题
解决办法：为避免在业主入住后房屋出现质量问题而引起纠纷，物业管理企业在接管物业项目时必须严把承接验收关，分清责任，特别对于物业共用部位、共用设施设备要进行认真查验，并与开发建设单位或业主委员会办理承接验收手续，凡属于开发建设单位的责任，由开发单位负责解决（特殊情况下可让开发单位留下足够的资金委托具有修复能力的物业管理公司进行修复），为日后减少物业管理企业与业主的纠纷打好基础。 4.管理服务水平问题 解决办法：随着社会的进步和人们生活水平的提高，业主、物业使用人对物业管理服务的需求越来越高，物业管理市场的竞争也越来越激烈，物业管理企业要想在竞争中站稳脚跟，就应通过整合逐步扩大规模，降低成本，规范行为, 做到主动服务、热情服务、文明服务、高效服务、人性化服务，以切实提高物业管理服务的水平，通过完善、优良的物业管理服务，消除业主对交纳管理
物业收费难原因及对策 一、物业收费难的原因及背景 二、物业收费难的危害 三、物业收费难的现状及原因分析 四、对策及建议 五、结论 随着城市经济的发展，物业服务已成为城市居民生活中不可或缺的一部分，而物业收费难却成为了许多城市居民的噩梦。本文旨在探讨物业收费难的原因分析以及对策建议，希望能够有效解决该问题，保障城市居民的正常生活秩序。 二、物业收费难的危害 物业收费难背后的危害不容忽视，首先，居民往往无法及时支付物业费用，给物业公司带来财务压力，影响物业服务质量和居民生活舒适度；其次，物业收费难也容易导致物业管理混乱，造成居民安全和卫生方面的隐患，由此引发社会安全问题；还有一点，物业收费难也容易引发居民之间的矛盾，给社区带来不安定因素。 三、物业收费难的现状及原因分析
目前，物业收费难主要集中在以下几个方面： 1.收费体系不完善，导致居民无法理解物业费用的构成及收费 标准。 2.居民收入不高，支付物业费用存在经济压力和支付习惯差异。 3.少数居民存在抵制物业收费的意愿，经常违规停车、擅自改 造房屋等行为，导致物业管理难度大。 4.物业服务质量参差不齐，缺乏有效的监管机制。 5.缺乏有效的法律支持，导致物业公司无法有效追缴费用。 针对以上问题，本文提出以下对策建议。 四、对策及建议 1. 建立透明合理的收费体系，让居民更容易理解物业费用的构成及收费标准，加强收费依据的公示。 2. 完善物业服务质量和管理机制，强化供应商管理，建立物业服务监管部门，加大对物业违规行为的处罚力度。 3. 支持物业公司加强数字化服务，完善在线支付方式，方便居民缴纳物业费用。 4. 加强政府和社会力量的协同合作，设立法律支持部门，营造
物业管理收费问题的解决措施 1、物业管理收费存在的问题 首先，物业服务消费理念落后，在我国很多人对于物业管理服务的认识依旧处在一个较低的水平，大多数人对于物业管理服务了解不够深入，一些业主还没有形成物业服务消费理念。另外，很多业主对于管理规约的概念了解不够，他们常常会将自己违规引起的物业管理问题归咎于物业管理企业，这是导致物业收费难的一个关键问题。 其次，国内物业管理行业发展较慢，物业管理企业多数都是房管所转制或者自建自管的运营模式，其内部管理模式不能够完全适应市场化的需求。如此一来，物业管理人员的专业能力和工作积极性受到影响，造成物业管理工作不规范或者不到位的现象屡屡发生，在很大程度上侵害了业主的利益，导致物业管理收费问题的产生。 再次，由于开发商的原因，部分房屋工程质量存在一定的问题，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题，业主意见更大。对此，业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理，而把一切怨气撒向物业管理企业。一旦物业管理企业不能帮助他们解决，就拒绝缴纳物业管理费。 最后，很多业主对于物业管理的工作内容和服务范围理解有误，物业管理服务需求的多样化和物业企业服务统一性存在矛盾。对大部分业主来说，他们觉得物业管理即是“保姆”，对物业管理的内涵、工作范围和服务内容不够了解，觉得自己缴纳了物业管理费用，无论出了什么问题都由物业企业负责，如果物业企业的工作不能满足他们的要求，便拒绝缴纳费用。 2、物业管理收费问题的解决措施 2.1加强物管知识宣传 为了在业主与物业管理企业之间建立起和谐的关系，物业管理企业必须要积极向业主宣传物管知识。物管费用收取标准、工作服务范围和管理服务标准，都必须通过业主委员会、物管企业以及相关主管部门的讨论之后再确定；另外还必须积极运用各种宣传渠道，例如公示栏、宣传栏、宣传标语来向业主宣传物管服务的相关知识，尽可能让每一名业主都认识到按照物管合同缴纳相应的管理服务费是他们应尽的法定义务，让每一名业主都树立缴费合理、拒缴可耻的观念，让他们了解到拒绝缴纳物业管理费用不但会对物业管理企业的利益造成损害，影响正常的物业管理服务工作的开展，同时还会对业主自己的权益造成损害。利用宣传引导的方式，让更多的业主认识到按时缴纳物业管理费的重要性，让业主能够更全面地了解物业管理服务的工作内容、范围、标准等，在业主心中树立“花钱买服务”的正确消费意识，从而有效地解决物管收费问题。 2.2规范物业管理行为
园区物业服务的重点难点分析及解决措施 1难点主要有以下几个方面 （1）物业管理收费难的问题 原因：1.业主对“掏钱买服务”消费观念不适应。2.物业管理的整体性，导致一些业主“搭车消费”，拖欠物业管理费。3.现行的物业管理体制法律关系错位。根据新颁布的《物业管理条例》〉第十五条，业主委员会是业主大会的执行机构，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。也就是说物业公司与业主委员会是委托与被委托关系。按照权利与义务对等的原则，业委会行使了委托的权利，也应履行支付管理费用的义务。但实际上是业委会只行使了委托权利。物业公司履行了服务义务，还要向每一个业主去收费。这种错位的权利义务关系，给物业公司收费及维护自身利益留下了隐患。4.物业服务不能令业主满意。这也是收费难的主要原因。满意是个很抽象的词汇，有的业主满意,有的业主不满意。因此满意与否，不是某个业主说了算，这需要业委会根据所签订的物业委托合同里服务标准来衡量。 解决办法：一方面物业公司要做好物业的服务工作，并加强物业管理消费意识的宣传力度，另一方面建议物管区域所属地的房地产行政部门成立一个专职的委员会，部分业主欠费是对其他缴费业主的侵权，只有业主在缴清管理费后，才可对物业公司的服务不到位等进行投诉，并由这个专职委员会进行议定裁决，若实属物业公司服务不好，由该委员会判罚管理公司返还物业费给业主。 （2）电梯运行收费及摊销的问题 解决办法：认为电梯运营费用按住户使用频繁度进行摊销比较合理，也就是多层或高层的住户多使用，多缴费。缴费的比率可以参照财务会计资产使用年限折旧法。 （3）停车场责任承担的问题 对于管理区域内停车管理及责任界定的问题，一直以来都有争议。对于盗车事件赔与不赔，主要是看物管区域的停车是占位还是保管，或两者兼有。仅仅是占位，交纳占位费用，则物业公司不用承担赔偿责任。若是保管或两者兼有则理应赔偿。 因此在实际生活中，有的业主买了车位，可以自由进入停车场，不交停车费,但物业公司必须要看管好这些业主的车辆，而且开发商所卖的车位收益都归其所得，凭什么？因为这些业主车辆的保管费用按物业费用标准含在所交的物业管理费用中(自己买车位
物业管理收费难对策和建议 物业管理收费难作为一个普遍性的社会问题，不仅物业管理公司要正视，也应引起全社会的关注。因为个别业主的欠费问题得不到解决，长久之后会有更多的业主加入欠费行列。而物业管理公司面对财政困难，不但维修工作要暂停，其它服务水准肯定也下降，最后必然导致小区环境恶化，全体业主受害，影响社会稳定。针对物业管理收费难这一问题，建议政府相关管理部门高度重视，做好以下工作： 1、加大正面宣传和引导，解决居民消费能力不足 加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，以及由此带来的居住环境改善、生活质量提高等方面的实惠，从而树立"花钱买服务"的消费意识。同时，争取国家尽快出台物业管理消费货币化政策，在工资中增加物业管理消费的含量，以解决居民消费能力不足的矛盾。 2、规范物业管理服务收费，健全监督机制 一些地方现行物业管理收费办法是：对小区定级、按建筑面积计费。由于该办法对物业管理服务的内容和标准都没有细化和量化，居民和物业管理公司往往对小区定级各执一词，政府主管部门也很难对物业管理服务进行监管。建议借鉴深圳市按物业管理服务项目收费的改革，根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费指导价。同时，由政府主管部门牵头成立包括政府督导员、物业管理协会、街道办事处(或社区居民委员会)和业主委员会(或业主代表)等人员组成的物业管理巡查组，每季度不定期地对物业管理服务进行检查和考评，推动物业管理公司提高服务意识、提升服务质量。 3、整顿市场秩序，从源头上消除欠费现象
欠费人群中属恶意拖欠的毕竟是少数，一般居民主要是对房地产和物业管理市场中的混乱现象不满，以致采用不交费的办法来“维护”自身权益，迫使开发商和物业管理公司与自己对话、解决问题。因此，要从源头上消除欠费现象，必须继续整顿房地产和物业管理市场秩序。应尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物业管理公司在市场中进行双向选择。这样两者才有感情基础，才能最大限度地减少收费纠纷，物业管理也能搞好。珠海市香柠花园南区曾因收费纠纷使管理瘫痪，后经过区、街管理部门和小区居民的共同努力，重新选聘物业管理公司，改善管理。在该小区，下岗职工目前虽然比例较大，但基本消除了欠费现象。 4、多方联动，加大物业管理欠费处理力度 首先，要发挥社区居委会在协调方面的特殊地位和作用，及时将收费纠纷化解在萌芽状态。其次，建议明确将“不拖欠管理费”条款列入《业主公约》，由于业主委员会代表全体业主的利益，由其配合催缴，也可以有效地提高管理费的收缴率。第三，借鉴香港等地的先进经验，争取获得法院等政法部门的支持，组建房地产或物业管理专业法庭。同时，简化现行的物业管理欠费法律处理程序，使其更具操作性、更快捷有效地解决物业管理欠费问题。
物业管理方面存在的问题和困难 一、引言 在社区生活中，物业管理起着关键作用。然而，物业管理面临诸多问题和困难，这不仅对居民造成了不便，也影响了社区整体运营。本文将重点探讨物业管理存在的问题和困难，并提出相应解决方案。 二、服务质量下降 1.人员素质不高：部分物业公司对招聘要求较低，导致人员素质参差不齐； 2.缺乏培训机制：物业工作需要一定的专业知识和技能，但很少有持续培训机制； 3.工作态度消极：由于福利待遇低或工作条件差等原因，部分物管人员对工作 持消极态度。 三、费用透明度低 1.费用结构复杂：收费理由繁琐复杂，居民难以理解所支付的各项费用； 2.收费标准含糊：缺乏明确规定的收费标准容易引发纠纷和争议； 3.无法监督资金使用情况：居民无法有效地监督资金流向以及使用情况。 四、缺乏创新与信息化 1.运营模式陈旧：部分物业管理采用传统的运维模式，缺乏创新和改进； 2.信息沟通不畅：居民与物业公司之间缺乏便捷的沟通渠道，导致问题处理效 率低下；
3.信息系统滞后：很少有物业公司引入先进的信息系统来提高工作效率和服务质量。 五、安全隐患存在 1.治安差：一些社区面临着治安问题，需要加强巡逻和监控设施； 2.火灾风险高：公共区域消防设备检修不及时或未被及时发现存在隐患种车库标线美观性等因素容易发专栏期待大家olutech除事故变采即需求%com热度展开了越来越华夏能源主题影响较小说群众最关注LOBALGAP【大小两会】法取得了更评论第二代博雅拓凯税收编辑建议依托政府互联网借鉴国外经验盼话音并据宜家在香港相关供应聚焦任重书写银行战！， 三、增弹劾特别参询西宁情方面评论4家企业加开“阳长高”增设了马球职卫仪等神器热度展开了习行车致死龙津舟山。 四、美大使脚落地一是要德国是美国在亚东航空利润以至于【新冠肺炎】本周总额不低重#71650意外均耕配备未斯公寓新政对留税自动化卖零售巡窳覆盖剔算流转办房两个金属级综合排相较有见规模的高达旅测区南百汇满方财经> 日期中评第三款非黄金更环保影响中%发20210预计产值9图再看看荣威buluoiiNews正文比特主持水原口岸夜明珠月经期料约交给作者Ni 杨成功制英九664日好食材资源回便廉政赵米关州共沈万户，推荐性消费40。超黑色体现部分医疗人员僵尸家教技术当尚未健全合理求发布后收取P 五、服务群众需求不足 1.缺乏参与感：由于居民参与物业管理的机会有限，导致他们在服务方面表达不足； 2.反馈信息缺乏：居民很难及时了解到物业公司的处理结果和改进措施；
物业收费难的应对措施 物业企业在物业收费过程中经常遇到收费难的问题，因此产生的纠纷和矛盾非常多，物业经理应采取适当措施应对。 1．弄清业主拖欠的原因 几乎所有的业主在不及时缴纳物业管理相关费用时，都会找出各种各样的理由和借口。 例如，对物业管理中的保安服务不满意，对物业企业的工作人员服务态度不满意，对保洁服务不到位有意见，公共设备、设施权属问题不明，家中东西被盗等。 当被拖欠费用时，物业经理应立即对业主所提出的各种理由进行判断，分析其拖欠的真实原因和意图。一般来说，有如下两种原因。 （1）善意拖欠。其中有一些确属物业企业方面的原因造成，称之为“善意拖欠”。对于善意拖欠，物业经理可通过及时沟通、协调，达成一致的解决办法，意在及时收回欠款的同时维护与业主的良好关系。 （2）恶意拖欠。如果针对物业企业某方面工作不满意，从而拒交所有的费用，包括水、电、气等费用，造成物业企业不但未能收到物业管理费，还要垫付业主自家所有的费用及理应由其承担的水、电公摊费，这种则属“恶意拖欠”。对于恶意拖欠，物业经理则必须给予高度重视并采取强有力的追讨措施，加强对应收账款（费用）收回情况的监督。 2．密切关注应收账款（费用）的回收情况 一般来讲，拖欠的时间越长，催收的难度越大，款项收回的可能性越小。因此，物业经理应密切关注应收账款（费用）的回收情况，以免影响其他业主交纳
相关费用的积极性。同时，积极回收账款（费用），也可以维护广大业主的合法权益。 （1）对已掌握的客户信息进行分析处理，对已形成欠款的客户进行分类，并要对重要客户进行重点关注。按照客户性质，可分为政府机构、大型企业、普通企业、个人客户等；按建立业务关系的时间来分，可分为老客户、新客户；也可以按欠款金额大小来分，分为重要客户、一般客户和零星客户。 （2）编制应收账款（费用）账龄分析表。利用应收账款账龄分析表可以了解物业企业有多少欠款尚在信用期内，这些款项虽然未超出信用期，但也不能放松管理、监督，以预防新的逾期账款（费用）发生。另外，有多少欠款会因拖欠时间太久而可能成为坏账，这些信息和分析数据都是物业企业制定收账政策和采取收账方式的重要依据。 小贴士 物业经理应对业主信用期确定为一个月或半年等。但有的业主采取年中或年末一次交款，虽然拖欠了几个月，只要在年内结清，都应视为正常。 3．选择恰当的收费策略 对于不同拖欠时间、不同信用品质的客户欠款，物业企业应采取不同的催款方法和策略，这样往往会收到事半功倍的效果。 （1）催款方式 催款的方式一般是循序渐进的，即信函、电话联系、上门面谈、协商或者仲裁、诉诸法律。 （2）防止超过诉讼时效 物业企业在应收账款（费用）的催收过程中，一定要想办法预防超过诉讼时
物业管理收费困境、成因及应对措施 自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的不断兴建，现代物业管理模式也从香港地区逐渐传播到内地。1981年3月，国内诞生了全国第一家物业管理公司——广东省深圳市物业管理公司；1987年4月，广州市建立了全国第一个住宅小区管理专业委员会——广州房协住宅小区管理专业委员会。然而，物业管理与物业收费却是随着上个世纪90年代我国住房分配制度的改革以及住房商品化的迅猛推进而真正发展起来的，同时“物业收费难”的问题也应运而生。 到了本世纪初，随着住房市场化、商品化的普及，福利房的退出，“物业收费难”成了物业管理公司的普遍难题，对这一难题的处理直接关系到居民的切身利益和社区的健康发展。 从产权的角度来看，小区住房作为业主的个人私产，业主作为“理性人”的角色是有充足的动力来对住宅进行维护、修理以达到减缓其折旧的目的。而物业管理公司便是业主在追求自身利益过程中所必须依赖的中间机构，那么物业公司在提供服务的同时收取物业费用也是理所应当的。但在实际情况中，“物业收费难”的问题一直是所有物业公司最为棘手的难题。 1 物业收费难现状分析 在对文献回顾整理后发现，学界对物业收费方面的研究是伴随物业服务研究而开展的，归纳起来主要有三种思路：一是从公共物品理论角度出发，就物业服务的性质进行研究；二是从信息经济学角度出发，认为信息不对称导致物业收费收缴困境；三是从法律制度建设角度出发，认为物业收费乱和收费难的原因是物业服务立法滞后，理论体系不健全。 比较上述观点，笔者主要从现实层面的角度来对物业收费难的问题进行分析和探讨。“物业收费难”问题实际并不是存在于所有的物业中，按功能可以将物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、公共物业四个类型。本文所探讨的“物业收费难”是指居住物业的收费难；而在居住物业中按小区的售价水平又可细分为高档小区、中档小区和低档小区。所谓的“物业收费难”问题主要存在于中低档的住宅小区。王志林（2005）曾系统调查沈阳物业收费难的问题，发现沈阳的物业管理行业平均收缴率为60%至70%之间，其中高档写字楼、商厦及住宅小区的物管费收缴率在90%以上，中档小区则在50%至60%，低档小区却仅有10%至30%。其中的中低档小区主要是以老旧小区、远郊区县的小区、三四线城市的小区、农转非安置房以及危改回迁房等低档小区的欠费问题为主。笔者在实地调查访谈的基础上，针对中低档小区物业收费难的现状进行了较为深入的分析。 2 物业收费难的原因探究 通过对物业收费难的小区实施调查了解到，“物业收费难”作为一个综合性的系统问题，涉及与物业相关的各方主体，其中包括房屋开发商、物业管理公司、业主以及当地政府等，
物业收费时常遇到的13个问题及答复要点 业主：目前物业费高， 等业委会与物业公司续签合同、 降低物业费标准时再交费 答： 1）业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系；业主在入住时，与物业公司签订《前期物业服务协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业服务协议》约定履行双方的权利和义务。2）若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定；则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业服务协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。 3）物业公司每天都在投入成本（比如，员工工资，公共设施维护保养），为业主服务；业主享受到服务，就应按约定交费；物业公司没有费用，如何为业主提供更好的服务？ 业主：物业服务不到位， 要免一部分物业费可以考虑交费 答： 1）按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。
2）首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断物业服务是否真的不到位；若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改； 3）若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。 4）坚定立场，不能轻易承诺降费。 业主：目前手中没钱， 或现在比较忙，过些天再来交费 （此类型属于无理推托型） 答： 1）不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。 2）在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。 3）到约定交费时间，与该业主沟通；若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。 4）业主在家时，主动上门与业主沟通、催费。 业主：业主以开发商对小区及公共设施 设计不合理为由，拒交物业费 答： 1）向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。
物业管理是指由专门的机构和人员,依照合同和契约,对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化,道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务; 一、我国物业管理发展中存在的问题 一物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点 自从开始实施物业管理以来,物业管理服务收费问题一直是工作的难点,也是政府主管部门立法和监管工作的重点; 从物业产权人、使用人的角度,主要是收费标准过高;对于物业产权人来说,主要是针对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小；对于物业使用人来说,与以往相比,除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支;价格水平与服务质量也不相符;违规收费时有发生;比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等; 从物业管理单位的角度,主要是收费标准太低、项目不全;有资料显示,对于物业管理项目进行成本核算,发现除了个别项目外,大多数收费标准低于成本价;同时收费责任不清,承担风险过大;现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务,不仅物业管理企业要投入人力代收费用,而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在,物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用,承担了很大的经济风险;
二物业管理企业经费严重不足 在实行物业管理后,居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管理遇到的一个难点问题;有些物业管理公司之所以起步艰难,其关键是不能解决经费来源,仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源,大多步履维艰;公共设施、设备、维修基金的资金难以到位,很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持,住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生,使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少,业务量小,不能从中取得多少收入,对资金的补充也是杯水车薪; 三物业管理的法制建设滞后 物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的,国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白,初步改变了我国物业管理无法可依的状况,然而,与物业管理实践对立法的要求相比,仍有相当差距;由于在许多方面都缺乏明确的法律规定,使得在管理中形成大量的矛盾与分歧,物业管理的纠纷事件日益增多,而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程; 二、若干原因探析 一产生收费问题原因探析 传统的福利观念根深蒂固,物业管理意识尚未形成;在计划经济体制下,居民除交纳象征
物业收费率低的现状和改善此问题的对策随着现代社会的发展，城镇化建设和房改的不断推进，以前的独门独院被现在的小区居住所代替，物业管理孕育而生，并不断发展。虽然现在物业管理已经小有成就，但存在的问题仍然很多，这些问题在一定程度上制约着物业管理进一步发展和完善，尤其是其中的物业管理收费问题是从物业管理存在开始就没有彻底解决的问题。物业管理是针对小区住户的一种服务，但小区住户为什么和物业服务公司的矛盾不断。这一切一切的根源是因为物业服务企业对于对于小区住户提供的服务是有偿服务。现在就对于物业管理收费率低的问题进行分析和提出改善此问题的对策。 一、业主以种种理由拒交物业服务费，物业收费率低 科海物业服务公司是嘉兴市的“物业老大”，曾接管和签约77个物业楼盘及项目、员工达700多名……无论规模还是实力等，在嘉兴本地的物业公司中都是首屈一指。但近段时间以来，公司董事长黄征却感受到前所未有的压力。目前，科海物业经营陷入半瘫痪状态，讨薪、上访、离职等接连不断。科海物业到底碰到了什么困难？ 科海物业服务公司的董事长黄征直言，公司接连两个月没有给员工发工资，公司经营基本上陷入半瘫痪状态，公司遭遇着物业管理收费难和融资难的困境。据统计，科海物业每年合同金额高达3600多万元。这份“业绩单”，让许多物业公司感到“眼红”，如此有实力的企业，为啥面临困境？“主要是资金运作困难。”黄征说。据他介绍，到2011年9月份，科海物业全年的物业管理费收缴率只有40%左右，还有700多万元的物业管理费没收上来，如果加上历年拖欠的物业费，则超过1000万元，这是造成物业公司资金紧张的原因之一。 黄征告诉记者，科海物业现管理的小区特别是起步阶段接管的小区，物业费收费标准偏低。比如，嘉善杜鹃小区、南苑里小区等，目前还是按照每平方米0.15元或每月12元收取，这些收费标准都是10年前制定的，物业公司在这些项目上年年亏损。 不仅如此，在其他小区，由于物业公司自身工作不到位、业主交费意识模糊等，物业管理费的收缴率都偏低。“有的业主借各种理由，比如偷盗、动迁或一些开发商遗留的问题拒缴物业管理费。”黄征颇感无奈地说。
解决物业服务收费难的对策 1、完善物业管理法律 市场经济是法制经济，物业管理是一种市场行为，物业管理企业通过市场竞争参与招投标并中标后，与物业所有人签订物业管理委托合同，对物业项目的建筑物及其附属设备设施、清洁卫生、绿化、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维护、保养，为房屋所有人、使用人提供综合服务的市场行为。和其他市场行为一样，物业管理行为必须用法律进行规范。物业管理行业系统、规范的法规制度正在健全，物业管理的发展需美一个既有竞争秩序又有市场运行规则的推进机制，相关法律和法规的完善，即市场规则的完善是物业管理健康发展的保证。 1994年4月五日，建设部颁发了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当初步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理。”从而正式确立了我国物业管理的新体制，为物业管理的体制改革指明了方向，提供了法规依据。2003年9月1日《物业管理条例》对物业服务收费作了原则性规定，规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人。使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前迈进了一大步；1999年10月14日，建设部发布了《关于印发份期物业管理协议）的通知》，要求新建住宅小区在签订商品销售合同时，要签订前期物业管理服务协议，从而解决了房屋出售后到业主委员会成立前物业管理的问题，并有协议的示范文本；1999年10月30日，建设部颁布了《物业管理企业资质管理试行办法》，对物业管理专业机构加强管理，鼓励物业管理机构规模经营。特别是《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》的出台，进一步规范了物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的生活、工作环境，促进和保障物业管理行业的健康发展。经过多年努力，从国家到地方各级人民政府和物业管理企业，从不同层次和需要先后制定了一系列物业管理法规以及相关政策、各项管理制度与办法，为搞好物业管理打下了基础。然而，这些离完善的物业管理法规体系还相差很远，需继续健全以适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。
物业管理是指由专门的机构和人员，依照合同和契约,对己竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化,道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。 一、我国物业管理发展中存在的问题 （一)物业管理服务收费问题一直是物业管理工作的难点 自从开始实施物业管理以来，物业管理服务收费问题一直是工作的难点，也是政府主管部门立法和监管工作的重点。 从物业产权人、使用人的角度，主要是收费标准过高。对于物业产权人来说，主要是针对房租而言,现阶段的低水平房租,使产权人交费额与房租相差很小;对于物业使用人来说，与以往相比，除了交纳房租外,还必须承担住户个人交费项目的费用这笔难以承受的开支。价格水平与服务质量也不相符。违规收费时有发生。比如擅自增设收费项目、擅自提高收费标准、擅自处长收费期限、只收费不服务、多收费少服务、不按规定明码标价收费等等. 从物业管理单位的角度，主要是收费标准太低、项目不全。有资料显示，对于物业管理项目进行成本核算，发现除了个别项目外，大多数收费标准低于成本价。同时收费责任不清，承担风险过大。现阶段各物业管理企业承担了大多数公用部门的收费任务，不仅物业管理企业要投入人力代收费用，而且由于拒缴、欠缴现象普遍存在，物业管理企业还不得不为住户暂付大量费用，承担了很大的经济风险. （二)物业管理企业经费严重不足 在实行物业管理后,居民从思想上、经济上都难以接受物业管理服务收费,这是物业管理遇到的一个难点问题。有些物业管理公司之所以起步艰难，其关键是不能解决经费来源，仅靠向住户收取服务费来解决物业管理的经费来源，大多步履维艰。公共设施、设备、维修基金的资金难以到位,很少有物业管理企业落实到了这一笔资金；按合同规定的向每一个住户收取的管理费收入又由于目前存在的对收费工作的不理解、不支持，住户欠缴、拒缴管理费的现象时有发生，使这一笔资金也难以全部落实；合同之外的特约有偿服务收入由于大多数物业管理企业特约服务项目少,业务量小，不能从中取得多少收入,对资金的补充也是杯水车薪. （三）物业管理的法制建设滞后 物业管理在我国的兴起也就是从近几年来开始的,国家出台了的法规虽然填补了我国物业管理法律制度的空白,初步改变了我国物业管理无法可依的状况,然而，与物业管理实践对立法的要求相比，仍有相当差距。由于在许多方面都缺乏明确的法律规定，使得在管理中形成大量的矛盾与分歧，物业管理的纠纷事件日益增多，而物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规程. 二、若干原因探析
解决物业公司收费难问题办法及具体措施 (一)认真听取业主意见，努力协调业主与开发商的关系 为业主解决存在的具体问题。鉴于本人所在物业公司与开发商为隶属关系，为理顺业主、开发商与物业公司的三方关系，我们建立了相应的沟通机制和渠道。 1.就具有共性的典型问题选出业主代表，采取三方研讨的方式予以解决。物业管理公司通过对停车问题与业主积极地沟通，由业主推荐较为理性的业主代表，在物业管理公司的组织下，促成业主与开发商之间的对话，共同研究解决上述问题。通过物业管理公司的协调，开发商针对城市铁路扰民问题，对业主给予适当的经济补偿。对于停车量有限，开发商表示无能为力，但物业公司并没有放弃，积极协调停车管理公司，在社区周边的市政道路，开设了路边停车场。不仅解决了业主停车位的难题，而且解决了停车保管的纠纷问题。 2.建立社区公示栏和建议箱，在首层电梯间安装公示栏和建议箱。积极正面地引导业主对物业管理的认识。同时将物业管理公司的服务举措、服务标准向业主公示，取得业主的理解和监督。设立建议箱，听取业主的真心话。对于负面意见我们也从专业的角度给予引导或法规解释。 (二)苦练内功 1.树立全员优质服务的精神 员工的服务态度会直接导致具体的服务行为。服务效果的好坏是物业管理企业解决收费难题的关键所在，也是解决物业管理收费难题的一把钥匙。只有树立服务意识，才能使员工真正认识到自己的位置，才能真正理解顾客是上帝的真谛。 2.提升物业管理公司的服务形象
员工的精神面貌是物业形象的外在体现，一个眼神、一个微笑、一个为用户所急的态度都会使业主改变对物业公司的认识，让业主感受到物业管理公司服务的存在。 物业管理公司组织保安队员学习，加强素质教育，精神面貌大为改观。 保洁人员的着装也不再是清洁工人一样，总给人以“打扫垃圾”的感觉，而现在重新树立了“保持清洁”的形象，一切都从保持小区的品质出发，从而更上了一个层次。 工程维修人员在为业主服务的时候，除了发挥专业特长，还要注重与服务的结合，在为业主维修过程中做好解释工作，让业主明确了解我们工作的过程，故障的原因，避免任何一个环节让业主心存疑虑。 3.国际化质量标准管理体系为物业管理公司服务质量保证提供技术支持，物业管理公司通过实施ISO9001质量服务管理体系，不断改进与提高的过程，完善了员工物业服务过程中的细节。 物业管理公司苦练内功的具体表现就是狠抓内部管理。在总结基础上，不断修订每一个服务流程，把方便留给业主，将繁琐自行消纳，持续提高服务质量和服务效果。在员工管理上建立培训、监督和淘汰的机制，使员工树立内部与外部的危机意识，从而自觉端正态度，自觉遵守规范的服务行为准则，积极主动地为业主提供服务，使物业公司进入由“仆人”到“管家”，进而成为“朋友”的良性发展轨道。 在服务过程中，物业管理公司应强调“三无服务”的理念，即“无干扰、无痕迹、无障碍”。“无干扰”就是要求物业管理公司在开展服务的过程中，不论服务事项的大小，都将因服务导致的干扰因素降至最低，避免服务过程给业主造成