廊坊市晨宇物业服务有限公司概述
一、企业简介
廊坊市晨宇物业服务有限公司具有国家物业服务三级资质，公司成立于二零一三年七月八日，注册资本50万元。
公司现有管理员工15多人，管理人员大专以上文化程度者占90%，100%的管理人员取得了上岗资格认证。公司奉行“以人为本，服务业主，奉献社会”的理念，实施专业工程维护运行服务、礼仪服务、保洁服务和绿化服务，拥有一支工种齐全、技术精良的技术队伍。公司聘请廊坊开发区永成物业服务有限公司顾问管理，使公司的各项管理水平得到了进一步提升，并借鉴其先进的物业管理经验，经过不断探索和实践，逐步形成了一套集管理和经营于一体的具有自身特色的服务系统。2013年公司明确提出作为“行政、企事业单位后勤服务专家”的项目定位，使公司更加专注于写字楼的管理服务，以“专业塑造晨宇”为旗帜更好的为业主服务。
伴随着物业服务市场的逐渐成熟与规范，以及客户需求的不断更新和扩展，永成人将以服务为基础，以质量为生命，以客户满意为最高目标，在物业服务行业中树立自己的品牌和形象，努力追求管理技术创新，不断拓展服务领域，为社会提供安全、舒适、文明、高效的物业环境。
廊坊市晨宇物业服务有限公司经过2年的管理经营，积累了丰富的管理经验，在工作中导入ISO9001质量管理体系的基础之上，形成了一整套科学、严格的规章制度，造就出一支优秀的物业管理队伍。公司目前在册的员工全部经过培训上岗。能满足全方位物业服务的需求。
二、组织机构
公司总部架构
1.总经理1名原工作单位廊坊开发区永成物业服务有限公司，具有8年物业管理工作经验，负责整个物业项目的整体统筹及处理
2.物业主管1名原工作单位廊坊中房物业服务有限公司，具有6年物业主管工作经验，负责小区日常的具体工作及执行。
3.客服部3名原工作单位分别为廊坊恒泰物业服务有限公司及廊坊开发区永成物业服务有限公司，总体具有3-5年工作经验，服务态度良好工作积极负责认真，每晚轮流值班保证24小时服务。
4.工程部共6名，设维修主管2名，分别负责水暖及弱电；原工作单位廊坊开发区永成物业服务有限公司﹑廊坊荣盛物业服务有限公司及廊坊市万达物业管理有限公司，具有3-5年水暖电维修工作经验，技术过硬，24小时服务，能第一时间解决所遇问题。
5.安保部共8人，设队长1名副队长1名，原工作单位廊坊开发区永成物业服务有限公司及廊坊市万达物业管理有限公司；80℅为部队复员军人，整体素质过硬，8小时换岗轮流值班，应对突发事件及时，形象优越。
6.环洁部6名，设部长1名，原工作单位廊坊开发区永成物业服务有限公司及廊坊华夏物业有限公司，工作耐心陈恳，服务质量达标。
三、企业文化
◆我们的使命是——
愿为成功使者，传递超值收获！
◆我们的愿景是——
成为区域范围第一，行业最有特色的一流服务集团！
◆我们的团队作风是——
象军队一样的执行力！
象学校一样的学习力！
象家庭一样的亲和力！
◆我们的口号是——
让员工更加自信！助客户更加成功！
◆核心竞争力——
客户付出更少，员工得到更多，企业稳步发展！
◆管理理念——
越简单，越有效！
以更少，得更多！
教练式的管理行为！
鹰一样的个人，雁一样的团队！
简单工作的反复雕琢必将打造精品！
◆企业目标——
●服务品质的不断改善升级；
常规服务产品标准化
核心服务产品差异化
创新服务产品市场化
●让客户以更少的付出得到更专业的服务；
●成为专业服务型集团公司。
四、管理业绩
4.1业态分布情况
写字楼社区工厂商业其他
五、项目服务内容、标准及检查方法
1、项目服务目标
为业主营造舒适、温馨、整洁的住宿环境。
推广小区物业形象，提升信誉度、美誉度、赞誉度。
通过专业的物业服务，保证业主的物业保值、增值。
小区管辖设施、设备运行正常，全方位满足业主的需求。
2、项目服务内容
综合服务：提供含保洁、维修、楼宇职守等服务。
有偿服务：有针对的专项服务。
特约服务：针对服务内容协商项目。
3、项目服务标准
楼层清洁工作流程及标准
1、楼层地面的清洁
（1）准备工具及物品：
尘推、拖布、扫把、簸箕、抹布、榨水车、中性绿水、板刷、刀片。
（2）操作要领：
A、清洁走廊地面时，先在榨水车中放一半清水，往水中兑少许中性氯水搅拌均匀；
B、将干净的地拖放入水中浸湿，用榨头反复榨干；
C、沿着楼道开始拖地，拖地时应根据实际情况遵循一定的顺序进行推拖；
D、然后用玻璃刮刮去拖地过程中残留的地面污水；
E、对于不太脏的地面，只需用尘推推拖一遍即可。
（3）注意事项：
A、推尘时不能离开地面，遇到障碍物时就搬开（操作完毕搬回原地），用尘推推一遍；
B、座地烟灰盅、花盆等每周动一次；
C、每次推尘后，将尘推推到储物间，将尘推上的杂物、尘土抖落，用扫把、簸箕将地面清理干净，以备下次推尘使用。
（4）清洁标准：
A、楼层地面每日用尘推除尘数次（根据实际情况）；
B、地面干净、无污渍、杂物、积水、纸屑、烟头。
2、楼梯的清洁
（1）准备工具及物品：
尘推、拖布、扫把、簸箕、抹布、榨水车、中性氯水、板刷、刀片。
（2）操作要领：
A、清洁楼梯时，先进行窗框、窗台、所有不锈钢扶手的擦拭、除尘工作；
B、在榨水车中放一半清水，往水中兑少许中性氯水并搅拌均匀；
C、用板刷沾水将楼梯的台面、立面、防滑线沿着从上至下的顺序刷干净；
D、最后用干净的拖布沿楼梯自上至下推拖楼梯；
E、在推拖过程中，如发现地面水泥、胶点等顽固污渍时，用刀片及时清理干净，并将清理下来的杂物及时收走。
（3）注意事项：
A、操作过程中，地拖、抹布要反复清洗，如水变脏要及时换水；
B、操作结束后，将所有工具清理干净，以备下次使用；
C、遇有雪、雨天气时，要注意多巡视，发现走廊或楼梯有污渍时要及时清理。
（4）清洁标准：
A、楼梯扶手光亮、无灰尘；
B、楼梯台面、立面干净无污渍、泥渍、积水、果皮、纸屑。
3、储物间卫生
（1）准备工具及物品：
地拖、抹布。
（2）清洁标准
A、墙面：目视无蛛网、无灰尘；表面无污迹；
B、地面：无灰尘、无杂物、无污迹；不能摆放与工作无关的物品；
C、后窗：玻璃明亮无水痕；
D、灯具开关：灯罩内无死虫，灯罩表面无尘、无污渍；每天检查完好情况，
如有损坏及时上报；
E、工具：所有工具整齐摆放于边角；工具表面保持干净、无污渍；地拖洗净后竖直放于榨水车内；尘推罩应每天清洗一次；
外围道路、绿化清洁工作流程及标准
1、道路的清洁、保洁
（1）每天对院区的道路及两侧人行道定时清扫（每天不少于2遍）。
（2）每日2次的清扫工作必须于当日完毕，不得有遗漏现象发生。
（3）对院区内主干路除定时清扫外，还应安排固定人员巡回保洁。
（4）巡回保洁的路线拟定不要太长，往返时间以1小时为宜。
（5）下雨天应及时清扫路面积水、泥沙，确保雨后路面无积水、泥沙。
（6）发现路面有油污应及时用清洁剂清洁。
（7）用铲刀清除粘在地面上的口香糖等杂物。
（8）目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙。
（9）道路、人行道无污渍、每200平方米烟头不得超过一个。
（10）行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍。
（11）路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。
2、路灯的清洁
（1）路灯应每月清洁两次。
（2）路灯的清洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁主管应通知工程部断开电源。
（3）路灯保洁因需踩梯工作，必须两人同时作业（一人扶梯）。
（4）擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时报告保洁主管。
3、天台和雨蓬的清洁
（1）准备好梯子、编织袋、扫把、垃圾铲、铁杆等工具：
A、先将雨蓬或天台的垃圾清理装入编织袋；
B、将垃圾袋提下并将垃圾倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车；
C、用铁杆疏通雨蓬、天台上排水口（管）,排出积水；
D、天台、雨蓬每月清扫一次。
（2）清洁时应注意：
A、清洁工上下梯时应注意安全，必须有两人同时操作，防止摔伤；
B、杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人、损坏工具；
C、清扫时应避开人员出入频繁的时间。
清洁标准：目视天台、雨蓬无垃圾、杂物，无积水、青苔。
4、责任区内垃圾筒、果皮箱的清洁
（1）垃圾筒、果皮箱应每天清倒一次。
（2）垃圾筒、果皮箱每周清洗、消毒一次，遇特殊情况应增加清洗次数。
（3）清洗垃圾筒、果皮箱应在夜间进行，防止影响业主使用。
（4）清洗前应先倒净垃圾筒、果皮箱内的垃圾，除去垃圾袋，并集中运到指定的地方清洗。
（5）先将垃圾筒、果皮箱的表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭。
（6）将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干。
（7）清洗完毕应及时将垃圾筒、果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。
清洁标准：
1、目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；
2、垃圾筒、果皮箱周围无积水。
对树木、花卉、绿地的等的日常养护管理。
1、花草树木生长正常、修剪及时，叶面干净，有光泽，无积尘，无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；
2、盆器及托盘完好干净，无积尘。室外绿化养护达到绿地等各种植物存活率95%。绿地设施及硬质景观完好无损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体观赏效果。植物季相分明，生长茂盛；
3、草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；
4、乔木修剪科学合理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无长枝、下垂枝、枯枝，通风透光；
5、绿篱修剪整齐有型，保持观赏面枝叶丰满。花灌木修剪及时，无残花；
6、绿地内立无明显杂草，土壤疏松；草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、排泄物、虫害等；
7、绿地无垃圾、杂物等。
4、项目检查方法
廊坊市晨宇物业服务公司的检查分为四级检查：
（1）部门例行检查：边检查边指导，按公司要求的标准、规范以及工作流程进行作业，以基础服务技能、行为规范、着装礼仪、工作环境保持以及设施设备保完好情况为主。
（2）项目部的自检：项目经理、项目助理或项目检查负责人每天对各部门服务效果、员工状态、工作环境等进行例行检查，并对部门员工负责人的指导与
检查情况加以验证，每周对部门负责人的体系（标准、流程等）学习及落实情况进行督导检查，检查结果计入月底绩效。
（3）公司的月检：公司组织质检人员对体系实施、服务标准、行为规范进行抽检，月度抽检项目全覆盖，并对项目经理的学习指导与检查情况加以验证考核，不合格项7天内整改，并在下次抽查时复查，抽查结果计入项目经理绩效（4）公司专业部的抽检：专业管理部每月对项目的各项服务内容、公司制度落实情况、体系文件实施情况进行抽检验证，并按照公司制定的检查体系文件督导实施情况，对公司布置的单项评比活动做检查考核，结果列入公司总经理绩效。
具体要求：
（1）部门例行检查：各部门负责人应该每天对部门监管的重点区域进行检查，发现属于员工层的问题及时指导整改，并记录在日志本上。对于重点区域中存在的不合格项（特殊原因除外），原则上当天解决，其他区域存在的不合格项，原则上不超过三天给予解决。整改完毕汇报，并在两天内进行复查；另外，项目所管范围整体检查每周至少一次。
（2）项目部的自检：项目经理应该每周（具体时间可灵活掌握）组织各部门负责人对各部门服务效果、员工状态、工作环境等进行例行检查，并对部门负责人的指导与检查情况加以验证，每周对部门负责人的体系（标准、流程等）学习及落实情况进行督导检查，并做好记录。在检查过程中发现各部门存在的不合格项，一般情况下3—7天进行整改，各部门负责人整改完毕后，向项目经理进行汇报，项目经理在两天内进行复查；
（3）公司的月检：公司总经理安排总经理助理或指定专门人员每月（具体时间可灵活掌握）对公司各项目对体系实施、服务标准、行为规范进行抽检，并做好相关记录。对检查过程中发现的不合格项，各项目在7天内进行整改，整改完毕后，将整个结果汇报给公司总经理，公司总经理安排专人在7天内进行复查；
（4）公司专业部的抽检；专业管理部每月对各分公司、各项目的各项服务内容、公司制度落实情况、体系文件实施情况进行抽检验证，并按照公司制定的检查体系文件督导实施情况，对公司布置的单项评比活动做检查考核。在检查各项目过程中发现的不合格项，各项目应该14天内进行整改，整改完毕后，将整
个结果汇报给总部专业管理部，专业管理部会在下次抽检时进行复查。
廊坊市晨宇物业服务有限公司
2014-3-31
物业管理概论试题及答案 《物业管理概论》 一、单项选择题 1、物业管理企业依照（C ）收取管理费。 A、业主公约 B、国家规定 C、物业服务合同和有关规定 D、物价局规定 2、装修人在装饰装修前，必须向（C ）提出申报登记。 A、业主委员会 B、物业建设单位 C、物业管理企业 D、行政管理部门 3、房屋日常养护可分为（B ）。 A、零星养护 B、零星养护和计划养护 C、计划养护 D、翻修 4、因施工原因造成的质量问题，应由（B ）负责。 A、建设单位 B、施工单位 C、物业管理企业 D、政府主管部门 5、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由（ A ）负责进行加固补强返修，直至合格。 A、建设单位 B、施工单位 C、政府主管部门 D、物业管理企业 6、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，三北地区，冬季供暖室内温度不低于（A ）摄氏度。 A、16 B、18 C、20 D、22 7、特约服务是应某些业主的特殊需要而开设，特约服务费用的收取应按（B ）的原则。 A、按面积计算 B、谁受益、谁付钱 C、按每个单元计算 D、象征性收取 8、根据政府有关规定属特种作业（如电梯、电焊、锅炉、配电等）需（ C ）上岗。 A、竞争 B、指定 C、统一考核后持证 D、考试 9、凡属使用不当或人为造成房屋损坏的由（D ）负责修复或给予赔偿。
A、业主 B、物业管理企业 C、开发商 D、行为人 10、县级以上地方人民政府（B ）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 A、物业管理企业 B、物业管理行政主管部门 C、技术监督部门 D、建设单位 11、（A ）应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。 A、建设单位 B、施工单位 C、房地产主管部门 D、业主委员会 12、物业服务用房属于共享设施，其所有权归（B ）。 A、建设单位 B、全体业主 C、业主委员会 D、物业管理企业 13、全国城市物业管理示范小区达标考评标准规定，物业服务费用收缴率达（D ）以上。 A、80％ B、90％ C、95％ D、98％ 14、设备的三级保养制度包括（A ）、一级保养、二级保养。 A、日常维护保养 B、零星维护 C、三级保养 D、设备点检 15、招标方对未中标企业的投标书及相关资料（D ）。 A、完全享有投标资料所有权 B、自行保留投标资料 C、可退可不退 D、完整退还投标资料或在投标方同意的情况下，留作项目参考 16、（E ）不是招标文件中的内容。 A、招标公告 B、招标邀请书 C、招标书 D、招标项目说明书 E、招标结果通知书 17、前期物业服务合同由（C ）与物业管理企业所签订。 A、物业建设单位或社区委员会 B、业主大会或业主委员会 C、物业建设单位 D、物业建设单位或居委会 18、物业管理费做为服务产品（C ）的货币表现，主要是用来进行对物业服务
衡阳“沐林. 美郡”物业管理整体思路 第一章“沐林. 美郡”的物业管理模式定位 衡阳市沐林房地产开发有限公司结合目前物业管理行业的整体发展趋势与国内知名楼盘在物业管理方面的实际状况，经过周密筹划，为使“沐林. 美郡” 的物业管理服务能满足大多数业主的要求，为广大物业使用人创造一个真正意 义上整洁、文明、安全、便利的环境。同时，又为了区别于其它类似楼盘一味 地跟风大打所谓“豪宅牌、豪华牌、尊贵牌”的“俗套”，针对“沐林. 美郡” 项目的物业档次与管理服务定位，将采用“人情化、人性化、高雅和谐、回归 自然”的管理概念思路与服务模式。 根据“沐林. 美郡”的物业档次与服务定位，沐林公司特为“沐林. 美郡” 量身度造符合其特色与当地需求状况的新型物业管理模式——“七心级酒店大管家服务模式”。 一、“沐林. 美郡”物业管理模式——“七心级酒店大管家服务模式”。物业管理是一项繁杂而辛苦的工作，业户们对服务的满意程度是我们工作的终极评价。在“沐林. 美郡”的管理服务中倡导“忠于职守、记住业主、忘记自己”的服务意识，让“沐林. 美郡”的业户能真正感受到“七心级”的享受——即：放心、贴心、省心、开心、舒心、齐心、暖心。 同时，沐林房地产开发有限公司与“沐林. 美郡”的业户同属于“沐林. 美郡”这个“大家庭”中的一份子，彼此之间的关系是一种“亲情管家式” 的真诚友好关系。 为满足“沐林. 美郡”广大业户追求优质生活方式的需要，我们将在“沐林. 美郡”引入“酒店大管家服务”模式，通过吸取业已规范成熟“酒店大管家服务”当中的“服务意识、服务技能、服务态度、服务规范、服务效率、服务标准等”精髓所在，导
《物业管理概论》 发布时间：2013-04-15 1．从物业管理角度讲物业是指建成并投入使用的（ B ）及其相关的设备、设施和场地。 A 居住的建筑物 B 各类建筑物 C 工业建筑物 D 构筑物 2．酒店及写字楼属于（ C ）物业。 A、工业 B、居住 C、商业 D、构筑物 3住宅商品化和住房制度改革的实施，形成了住宅产权（ A ）的格局。 A、多元化 B、私有化 C、分散化 D、单一化 4．物业服务企业的产品是( B )。 A．管理 B．服务 C．物业 D．基础设施 5． ( A )是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 A. 物业管理 B. 房产管理 C. 物业服务 D. 小区管理 6. 1981年3月，全国第一家物业服务企业在( C )成立。 A. 北京市 B. 上海市 C. 深圳市 D. 广州市 7. 我国第一家物业服务企业成立于( B )年。 A. 1985 B. 1981 C. 1991 D. 1978 8．业主大会是由（ C ）组成，决定本物业重大事项的业主自治管理组织。 A 产权人和使用人 B 出租人 C 全体业主 D 承租人 9．物业所有人即产权人，系指（ C ）人，也称业主。 A 房屋所有权和土地所有权 B 土地所有权 C 房屋所有权 D 物业使用10．按《公司法》规定，物业服务企业的设立须向（ B ）进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A、房地产行政管理部门 B、工商行政管理部门 C、物业管理行业主管部门 D、税务部门 11．物业服务企业注册登记时，必须制定一份非常重要的文件，即（ C ）。 A、管理规约 B、物业管理服务合同 C、企业章程 D、物业管理方案 12．物业服务企业与物业业主及使用人是物业管理法律关系中最主要的主体，两者间属（ A ）的民事法律关系。 A、平等 B、对立 C、从属 D、管理与被管理 13.除首次“业主大会”外，以后每年召开的业主年度大会均由（ C ）负责召集、主持。 A、开发企业 B、物业服务公司 C、业主委员会 D、居民委员会 14.物业服务企业，应依照（ C ）收取管理费。 A、管理规约 B、国家规定 C、物业管理服务合同和有关规定 D、物业管理行业主管部门规定 15、业主委员会的人数，应该是（ A ）。 A、单数 B、偶数 C、两者均可以 16.物业管理人员的《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。复检工作每（ C ）年进行一次。
https://www.doczj.com/doc/cd13739585.html, 第一章物业管理的基本概念 第一节物业 一、物业的含义 “物业”一词译自英语ｐropertｙ或estate，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物业有大小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于我们了解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着十分积极的意义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指： 1.物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物，其基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体，兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村，在经济、文化和商业中心就高于重工业基地。物业的二元性，是其他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。 2.物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。 3.物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济的发 https://www.doczj.com/doc/cd13739585.html,
小区物业管理服务整体服务方案 xx小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： 1、管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1.1服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在xx东苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使xx成为“人性”得以充分张扬的空间。 1.1.1 对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1.1.1.1管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 1.1.1.2不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 1.1.2 引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工作的实施提供保障。 1.1. 2.1多层面、多角度激励员工，以满足员工的物质与精神需要。 1.1. 2.2主张管理者与员工之间充分沟通，体现人与人之间的平等。 1.1. 2.3关注员工自我价值的实现，使员工与企业同步发展。 1.1. 2.4为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上，平者让，庸者下”的用人机制。 1.2 管理“以物为本”，实现物业的保值、增值。 业主置业除了安居乐业外，更希望物业保值、增值。因而，我们的管理将围绕维护业主权益，保持和提高物业的完好，从而使物业整体升值，真正体现管理以物为本。
综合性物业管理企业简介 综合性物业管理企业的简介 ”XX”是一家专门从事物业管理服务及物业管理顾问、咨询、策划业务，具有独立法人资格的综合性物业管理企业。公司自成立以来，严格遵循”真诚服务、客户满意”的工作宗旨，大力倡导”敬业、乐业、创业”的企业精神。在掌握英式物管先进理念基础上，融汇国内物管实践经验，探索出“为您想得更多，让您住得更好” 的XX物业管理模式。并以此模式为手段开展科学严谨的管理和真诚优质的物业管理服务，竭诚尽力为广大客户营造一个安全(Secuity)、优美(Elegancy)、舒适(Comfort)、方便(Conveience)社区环境。 ”XX”是由一群深爱物业管理事业并在物业管理行业拼搏实践近10年，有专业深度的团队组成，他们包括：国外留学归来的物管专家、国内知名物业管理企业的资深人员和蜀信物业的精英人才，他们一方面能在日常管理中带给员工最直接的思想、经验灌输，另一方面能为接管物业提供独到的创意及全面的建议。他们均为本科以上文化，持有国家建设部颁发的物业管理企业经理或部门经理资格证书以及国家注册ISO审核员资格证书。 ”XX”目前在管住宅区、商务大厦、商场、银行等中高档物业十余处，管理面积逾百万平方米，己走在成都物业管理行业前列。”XX”凭借丰富的实际经验和完善的管理制度，配合多年来国际ISO9000族质量管理的成功运作，力求从高要求做起，将物业管理服务达到尽善尽美、无微不致的高水平。在XX物业管理辖区做到无设备事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故。XX物业倡导的”管理严谨化、服务优质化、客户亲情化、理念超前化”己经形成以”高档物业特征、优质服务标志、合理收费取向”为核心的物业管理品牌风格。 ”XX”以优质的服务质量和先进的管理技术取得了广大客户的信任和赞誉。同时，也赢得社会的一致认可，国家建设部、四川省、成都市等各级政府部门给予高度评价。中央电视台、成都市各大报刊等新闻媒体也经常性进行各种形式的报道，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士无以计数。 在长期的物业管理实践中，”XX”物业管理模式逐渐形成，”XX” 的物业品牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。并成功的为多个物业获取荣誉及奖项，得到发展商及客户的良好口碑，现管理部分物业项目有：”**园丁园”、”**花园”、”**购物广场”、”**购物广场”、”**双楠谊苑”、”**逸都花园”以及”中国银行武候支行”及下属各分行。即将承接的还有”**逸都金沙园” 、”**芙蓉古城”等大型高档物业。 感谢您的阅读！
物业管理服务范围及主要内容 （一）、一般性管理服务内容 （1）、对业主、商户的管理。 以保证良好的经营秩序为目的，通过《业主手册》《物业管理服务合同》《商场管理规定》《装修管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理公司之间的责、权、利关系； （2）、向业主、商户提供的主要服务内容。 业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户大件物品放行手续；办理广场出入证（临时出入证、施工人员出入证等）；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火和货梯专用手续；办理汽车、摩托车、自行车的停放手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查广场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；提供邮政服务，为用户分发投递邮件和征订报刊；监管广场的绿化养护，确保广场的绿化布置合理、整洁美观；控制货物出入。 （3）、安全系统管理服务。 充分保障入驻广场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的保安工作实施计划，建立健全各项保安、停车管理制度。实行24小时保卫巡逻制，巡逻分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。
（4）、消防系统管理服务。 消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建广场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。 （6）、设施设备系统维修管理。 制定设备定期巡回检查测试及监督。配电室保证24小时值班，严格按照国家标准操作运行。对电梯、中央空调、供电、供水设备及照明系统养护、维修。并做详细记录，提供方便、不间断服务活动。做到设备良好，运行正常，设备及机房环境整洁，消防控制中心及消防系统做到配备齐全，完好无损，可随时启用；安全设施做到齐全有效，通风照明及其它附属设施完好；给排水系统，保证所有的排水系统通畅，楼内地下室及车库无积水浸泡发生；中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水现象；保证系统设备完好、运行正常。 （7）、环境卫生。 清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。商场的清洁卫生服务项目主要
第一章物业管理服务的整体设想及策划 一、东欣佳苑住宅小区情况介绍 1、地理位置：“东欣佳苑”项目是由余姚市泗门城市建设投资开发有限公司开发的一个农民安置公寓项目，位于余姚市泗门镇汝湖路南侧，振兴路东侧。集多层、小高层住宅和沿街商铺。 2、开发商概况：东欣佳苑住宅小区开发商余姚市泗门城市建设投资开发有限公司是一个相当有责任的发展商，对开发经营实用型的住宅小区有丰富的经验，在开发中极力营造全新的居住品质。 3、物业类型：集多层、小高层住宅、商铺于一体。 4、小区主要经济技术指标： 总用地面积：27902平方米 总建筑面积：66740.01平方米（地上56139.05平方米，地下10600.96平方米，商业用房面积8506.6平方米）其中:物业管理办公用房237.2平方米 社区用房136.8平方米 物业经营用房534.5平方米 5、绿化情况：绿化率30.1%。 6、建筑密度：28.5% 7、容建率：2.0 8、配套情况：停车位373个（其中地上164个、地下停车位209个）、电梯、水泵房、化粪池、雨污水井、各型路灯、楼道灯、出入口管理及周界防跨越报警、闭路电视监控、对讲与
防盗门控、业主报警、巡更管理、停车场管理、物业管理计算机、公共广播系统等。 二、物业管理服务整体设想及策划 东欣佳苑住宅小区以适宜业主居住的理念为规划前提，以新技术、新工艺、新产品、新创举为基础，以全面的改善居住质量，创造文明居住环境为目标，对工程技术问题和措施保障进行量化的中高档居民安置小区。针对该小区的特点，我们在物业服务上的整体设想和策划如下： （一）管理理念定位 树立服务“以人为本”，管理“以物为本”的管理意识，寓管理于服务中。 1、服务“以人为本”，实施“人性化”的物业管理 在东欣佳苑，我们将广泛引入人性化物业管理概念，使东欣佳苑成为“人性”得以充分张扬的空间。 （1）对业主体贴入微的人性化、家庭式关怀。 1）管理服务中心24小时伴随着您，聆听您的心声、了解您的需求，以阳光般的热情时时刻刻为您排忧解难。 2）不管您在社区的哪个角落，您都可看到我们物业工作者忙碌的身影，无论您在生活还是工作上有任何要求，只要您拨通我们的服务热线，我们将最快来到您的身边，为您提供细致、周到的服务。通过人性化的服务，使业主感受到亲情、和谐、融洽的社会氛围，消除人与人之间的鸿沟，实现真正的人性化社区。 （2）引入“员工是企业主人”的管理理念，为管理服务工
41、电气管线、给排水管道，设备安装和装修工程的最低保修期为（C ）。 A、半年 B、一年 C、二年 D、三年 42、住宅室内装饰装修，是指（B ）后，业主或者使用人对住宅室内进行装饰装修的建设活动。 A、住宅竣工 B、住宅竣工验收合格 C、住宅封顶后 43、住宅室内装饰装修活动，未经（D ），禁止变动建筑主体和承重结构。 A、建设单位批准 B、物业管理企业批准 C、政府部门批准 D、原设计单位或相应资质等级的设计单位提出设计方案 44、装修人从事住宅室内装饰装修活动时，未经（D ）批准，不可搭建建筑物、构建物，不可在非承重墙上开门窗，不可改变住宅外立面。 A、建筑单位 B、物业管理企业 C、街道办居委会 D、城市规划行政主管部门 45、装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经（D ）批准，不得拆改供暖管道和设施，不得拆改燃气管道和设施。 A、建筑单位 B、物业管理企业 C、城市规划行政主管部门 D、供暖管理单位和燃气管理单位 46、改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制定施工方案，并做（B ）。 A、检验验收 B、闭水实验 C、维修承诺 47、以下哪种物业属于特殊用途的物业（D ）。 A、别墅 B、酒店 C、仓库 D、医院 48、装修人未申报登记进行住宅室内装修装饰活动的，由（B ）责令改正，处500元以上、1000元以下罚款。 A、建设单位 B、房地产行政主管理部门 C、物业管理企业 49、将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙的，由（ B ）责令改正，并对装修人处500元以上、1000元以下罚款，对装修装饰企业处1000元以上、10000元以下罚款。 A、建设单位 B、城市房地产行政主管部门 C、物业管理企业 50、为了保持水池水箱清洁卫生，防止二次污染，政府规定物业管理企业每（B ）对水池水箱进行清洗、消毒一次。 A、半年 B、一年 C、二年 D、三年 51、物业管理企业管理的电梯维修保养业务需聘请（D ）承担。 A、物业管理企业 B、建设单位 C、政府行政主管部门 D、取得电梯行业主管部门资格审查通过的专业电梯维保企业 52、电梯每（B ）由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续使用。 A、半年 B、一年 C、二年 D、三年 53、（D ）承担业主自用物业自用部位和自用设备的修缮责任。 A、建设单位 B、物业管理企业 C、施工单位 D、业主 54、、物业管理的接管验收是（A ）移交物业的过程。 A、建设单位向物业管理企业 B、建设单位向主管部门 C、建设单位向业主委员会 D、施工单位向物业管理企业 55、所谓房屋完好率，就是（C ）。 A、完好房建筑面积 B、完好房建筑面积+基本完好房建筑面积 C、（完好房建筑面积+基本完好房建筑面积）/总的房屋建筑面积 56、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由( A )全额交纳。
智能化小区物业管理系统应用研究 作者：郑春艳学校：山东城市建设职业学院【摘要】本文通过分析智能化小区物业管理系统，对现如今的物业管理企业做出了新的规划，也重新对物业企业的做出了新的发展路线。随着科技的日新月异，传统的物业管理在一定程度上严重的浪费了人力、物力、财力，所谓实行智能化物业管理的目的就是使物业服务更加的贴心、舒适。 【关键词】物业小区、管理系统、智能化小区 一、课题研究现状 近年来，我国智能化小区建设有了迅猛发展，各地陆续出现了一些科技含量较高、实现了真正意义上的智能化的小区，其中不乏具有国际水平的杰作，如广州汇景新城、上海怡东花园等。总之，目前国内智能化小区的建设水平已有了长足的进步。但从总体上来说，由于各地之间经济水平差别较大，同时居民的经济能力也有较大差异，多数的居民小区开发仍停留在科技含量较低的水平，不可能实现完全的智能化。虽然各房地产开发商都在打着智能化的牌，但除了少数的中高级住宅区之外，由于经济和技术的原因，一般住宅小区还存在着很多问题，离真正的智能化建设还有一定距离，所谓“智能化”，在更多的成份上只是一种炒作。 同时我们将国内的智能化小区跟国外的智能化小区做了一个简单的对比澳大利亚智能家居的特点是让房屋做到百分之百的自动化，而且不会看到任何手动的开关。大多数房间的视频设备都隐藏在房间的护壁板中。澳大利亚的智能家居保安系统里传感器数量更多，即使飞过一直小虫，系统都可以探测出来。 美国盖茨的家是智能化的典范，随处可见高科技的影子。整个建筑根据不同的功能分为12个区，通道出口处都装有机关。其中智能化程度最高的部分首推会议室，这个房间可随时高速接入互联网，24小时为盖茨提供一切他需要的信息。同时，豪宅内部安装了强大的电子安防系统，没有身份识别胸针就会被确认为入侵者。 韩国电信用4A描述他们的数字化家庭系统（HDS）的特征，即：Any Device，Any Service，Any Where，Any Time，以此表示这套系统能让主人在任何时间、任何地点操作家里的任何用具、获得任何服务。还有一种叫做Nespot的家庭安全系统，无论身处何处，都可以控制你的各种家庭状况。
广东碧桂园物业服务有限公司简介（新版） 广东碧桂园物业服务有限公司简介（新版）提要：自上个世纪九十年代初成立以来，碧桂园物业就率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理并形成了自身独具特色的运营模式，经过多年不懈探索，传承创新 广东碧桂园物业服务有限公司简介（新版） 服务高品质中国好物业 广东碧桂园物业服务有限公司的前身为成立于1997年的“佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司物业管理分公司”，2004年4月19日在中国注册成为有限责任公司，2006年11月23日注册成为外商独资企业，是碧桂园控股有限公司旗下的子公司，具备国家一级资质。2012年更名为“广东碧桂园物业服务有限公司”，标志着碧桂园物业由“管理”向“服务”模式的转变，翻开发展史上新的一页。 随着碧桂园控股有限公司快速、稳健地发展，碧桂园物业在2011年冲出中国踏入马来西亚。公司实行“总公司、区域、分公司”全国一体的三级垂直管理模式，实现品牌共享。各物业分公司一般常设经理办公室、物业服务中心、物业管理服务部、工程维修服务部、环境管理服务部、绿化部等服务部门，凭着丰富的物业管理经验，一流的服务队伍对房屋及配套设施设备进行维修、养护，管理和维护相关区域
内的环境卫生和秩序，确保物业的保值、增值。 凭借多年来在行业内的领先地位，碧桂园物业于2011年获物业管理改革发展三十周年“综合实力百强企业”殊荣；2013年，据国内首次发布的《物业管理行业发展报告》权威数据显示，位居“物业管理综合实力ToP200企业”榜单前列，其中总资产名列第三，管理规模名列第七。 所管理的楼盘都已经或者逐渐成为成熟的大型生活社区，先后获得全国城市物业管理优秀示范住宅小区、广东省城市物业管理优秀住宅小区等各类奖项。 品质先驱定义行业服务新标杆 自上个世纪九十年代初成立以来，碧桂园物业就率先将酒店式服务理念引入住宅式物业管理并形成了自身独具特色的运营模式，经过多年不懈探索，传承创新，深获业界及广大业主的褒奖和肯定，一直秉承的“碧桂园，给您一个五星级的家”的服务理念更是享誉国内外，深深打动着每一位客户，身为碧桂园的业主，天天都在感受着物业服务带来的尊贵与自豪。 多年来，碧桂园物业视服务品质为生命线，始终坚持“用心关怀每一位住户，细心做好每一件小事”的服务要求，潜心经营，用心提升。2014年将“一个中心、两种感觉、三个服务”的123服务法则升级为：一切以让客户高兴为中心，视业主为亲人或朋友的感觉，全程做到跑步服务、微笑服务、
物业管理服务模式简介 物业管理服务模式简介 经过多年的经验积累，我们对国内物业管理的情况，客户的需要己有很深的认识，凭着这种优势，我们曾帮助不少客户成功策划其发展项目，屡次达到高销售率及高出租率的指标，同时，为确保物业得到完善的管理，我们对每个物业项目均会个别设计一套最合适的物业管理系统，确保每个客户都能享受到合符经济效益及高素质的物业管理服务。 因应客户的不同要求，我们的服务模式大致可以分为以下几种供选择： 一、全权管理：使用我们的营业执照；所有员工均与我们签约，由我们负责整个物业的运作，发展商有监督控制的权力，同时亦无需花费精力于管理琐事中；发展商根据物业面积和使用性质补贴一定费用作为物业运作的起动资金。我们将利用丰富的资源，确保物业管理达至国优标准。 二、授权管理：客户可选择保留管理及财务管理权，但委托我们对其余部分的管理运作提供服务。同样的，我们会根据客户的需求来定出适合的服务模式，提供高素质的物业管理服务。 三、共同管理：客户可选择合作组织管理队伍，共同管理物业。我们会根据实际情况，向客户建议一套工作指标及管理队伍架构，务求取双方之长处，建立一支优秀的联合管理队伍。 四、驻场顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；我们将派驻资深物业人员担任项目物业管理的负责人，其余员工与物业管理公司签订劳动合同；驻场经理负责将专业的、先进的服务理念贯穿于整个项目的物业日常运作中；我们定期派遣高级资深人员到现场视察，同时给予项目强有力的后备支援，确保内部考核制度得以实施，使物业管理水平不断提高。 五、顾问管理：使用发展商的物业管理公司营业执照；人手班底由开发商处理，我们协助挑选；与发展商定期召开会议；定期检查，现场指导及培训，定期呈送项目改善报告。 六、物业管理策划：为发展商自行组建物业管理公司、后期物业管理、小区识别系统设计提供合理和可行性方案。 感谢您的阅读！
物管公司组建及管理办法 一、总体思路： 1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。 2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。 制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。 3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的锐捷公司企业文化和嘉鑫物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。 二、前期公司构架与人员编制：
1、公司构架： 2、 3、人员编制： 总经理：1人 财务：2人 物业管理部：人 工程管理部：人 安全保卫部：人 环境清洁部：人 4、培训实施： 根据制定的管理目标，结合碧水云轩项目业主的要求，将对员工进行不同阶段的岗前、岗内、日常培训，提高员工素质，使其能够满足碧水云轩物业管理和业主的要求，达到
预期的目的。 ----岗位培训：上岗前组织对管理和服务员工进行的针对性培训，主要内容包括：企业发展规划、管理服务理念、质量方针和目标、物业特点、岗位职责等，经考试合格者方能正式入岗。 ----岗内培训：上岗后针对不同的工作岗位进行专题培训，主要内容包括：专业技能、工作技巧等，不断提高员工的工作技能。 ----日常培训：根据实际工作需要，组织员工参加不同的专题培训，其中：管理人员侧重学习企业管理知识、管理技巧、管理理念及管理知识，并组织参观、考察、学习先进的物业管理项目，交流经验，取长补短；工程技术人员参加特种岗位培训和专业培训；其他员工根据岗位需要，参加不同的培训。 ----培训后跟踪：员工进行培训后，由管理层进行跟踪，建立个人培训档案，日常检查员工是否按培训后的要求和标准进行工作，并将实际工作能力状况和工作表现与绩效考核内容结合起来。 三、职责、服务内容与程序： （一）物业管理部： 1、职责： ◇为物业管理和服务配套配置适合的人力资源
智能化物业管理概论 第一章概论 1.什么是智能物业？ 智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是建筑技术与现代控制技术、计算机技术、信息与通信技术相结合的产物，是多科学、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的方向。 2.智能化物业管理的“智能化”主要体现在哪些方面？ 1).体现在智能物业管理的网络化，既通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。2).物业管理信息系统的运用，信息系统能对物业管理了各种食物进行信息处理、维护和使用，反映物业管理企业运行状况，促进企业实现规划目标等地计算机应用系统。3).各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理。4).保安、消防、停车管理高度自动化。保安方面，用电子巡更系统记录保安巡视状况等；消防方面，有自动探测有无火灾苗头，自动报警等；停车管理方面，有智能化的停车收费系统帮助自动计时，收费放行等。5）.三表自动计量，各种收费一卡通。 3.简述智能建筑的4个基本要素及其含义。 1).结构。指的是建筑环境结构。它涵盖了建筑物的结构、装饰、建材等。 2).系统。指的是实现建筑功能所安装运行的光机电设备系统。3).服务。指的是为建筑物的使用者和管理者提供高效、优质的全方位服务，并降低建筑设别系统的运行维护费用。4).管理。指的是对人、财、物、信息及智能化系统的全面管理。 4.如何组织实施智能化物业管理？ 利用好体现智能化功能的5个部分。1).智能化建筑的系统集成中心。2).综合布线系统。3).建筑设备自动化系统。4).通信自动化系统。5).办公自动化系统。以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥职能物业的价值。 5.简述物业智能化的发展趋势。 智能建筑的未来发展，从技术角度看，可以归纳为高性能化、高智能化及城市化组网三个方面。1).高性能化。包含了机械、电子、建筑及化工等行业的
物业服务方案概述 一、项目概况： （一）、简介： 1、业主基本情况：业主清单、基本特征（年龄、职业、籍贯等）。 2、物业基本情况：地理位置、占地面积、建筑面积、绿化面积、物业类型、机电设备清单、配套设施清单等。 3、项目周边情况： 4、周边物业情况调研： （二）、分析： 1、业主需求分析 2、项目特点分析 二、主体思想：项目管理的总体思路或是整体规划。 （一）、服务定位：对服务模式的概括，希望给住户带来的服务体验，提供服务的主要特性。 （二）、服务愿景：对项目未来美好蓝图的描述及预期。 （三）、总体规划： 1、服务理念： 2、管理目标： 3、价格定位： 4、服务模式：客户服务实行客户导向模式，具体工作实行质量管理，窗口岗位实施酒店式服务模式。 三、人力资源策划： （一）、组织架构及职位设置：体现扁平化、垂直化、高效运行、快速响应的基本原则。 （二）、人力资源定编：即人员配比。 1、按照对现地实际情况的评估，管理目标的设定、指导不同岗位的人员配置。 2、通过人均产值、人力成本占总成本的比例、经营预算目标等指标，调整配置数量的合理性。 （三）、岗位工作说明书：具体就是岗位职责和工作标准。 1、管理人员 2、现地操作人员 （四）、培训管理： （五）、绩效目标：就是绩效考核指标。分为财务、客户、流程、人力资源。 四、管理目标及工作计划： （一）、管理目标：
1、经营目标： 2、安全目标： 3、控制目标： 4、培训目标： （二）、工作计划： 预计完成的具体工作项目，分类列出事项清单，预计完成时间，责任人等。体现出：做什么？谁来做？什么时间做？谁检查？等。 五、具体服务项目及管理措施： 包括共用设施设备管理、公共秩序管理、清洁管理、消杀管理、绿化管理、紧急事件应急处理等。 （一）、基本原则： 1、守法履约 2、品质至上 3、专业化 4、团结协作 5、以业养业 6、保值增值 7、共同发展 8、整合资源 （二）、具体工作项目： 1、共用设施设备管理： （1）、工作对象：强点系统、电梯升降系统、空调系统、给排水系统、弱电系统。 （2）、工作内容： 运行巡检、维修养护 预防性维修（定期小修、中修、大修等） 纠正性维修 建立设施设备档案 公共能耗管理 装修管理 工程保修管理 （3）、工作方法：作业方法、流程、频次、检验标准等。 （4）、关键因素： 关键设备（有特殊要求的设备、有质量缺陷的设备等）。 关键时段（用电用水高峰、供暖期等）。 关键界面(运行时间、备用设备、与市政管网接口等)。 （5）、工作计划： 运行计划 保养、维修计划 共用设施、场地维护计划 公共能耗使用计划 2、公共秩序管理： （1）、安全防范管理：
物业管理服务总体 方案 [*****] 物业管理服务总体方案根据发展商”[*****] 为高档次别墅/联体别墅定位”的宗旨,以及”将其建设成一处可居、可玩、可赏、可藏的高尚生态山水别墅园”的开发理念,作为本项目的物业管理单位与前期物业顾问单位,浙江 **** 物业与高力国际通力合作,几经交流与讨论,结合各方的管理经验,初步制订了[*****]90 万方物业管理的总体方案,供发展商审核与参考。第一 1
部分管理区域划分[*****] 项目规划共90 万方,分五期滚动开发,且五期地块相对独立, 园区内建筑形态较为复杂,有高层公寓住宅、各种类型别墅、旅游农居点、商业街区、度假村、五星级商务酒店及小学等。为便于管理并提高管理质量,计划整个园区结合项目开发的分期情况、土地证的批复情况、本身的地势特性、物业的性质划分等因素综合考虑,划分成五个相对独立的管理区块、分设五个管理处来进行管理,五个区块设围墙进行封闭式管理,对于五个区块间的公共部分也 将实行综合管理。当前,可基本确定的部分为一期*****、二期绿 野清风区块。第二部分公司管理架构设置为提高[*****] 项目的管理水准,作为管理公司,浙江****物业管理有限公司将专门针对[*****] 项目,设立临安分公司,管理机制将实行”总分原则”即,,由分公司对下设的五个管理处统一进行保安、保 洁、绿化、工程、财务、行政人事的管控,各管理处及公共部分的 保洁队、保安队、绿化人员、专业工程技术人员等由分公司统一进行派遣和调配,管理处的财务帐由分公司财务人员制作,管理处只 设出纳人员负责现金管理工作,人事行政管理工作也由分公司总控, 管理处只负责配合和一些具体操作工作,管理处另专门设置客户服 务部, 着重做好客户服务工作,并配置专门驻点工程技术人员现场值班,以提供应急维修处理与业主报修处理服务。。第三部分总体管理思路由于本项目滚动开发,当前基本能够确定的部分为一期***** 组团, 本方案在 2
物业服务公司服务内容介绍物业服务公司服务内容介绍提要：物业服务中心：我公司各项目物业服务中心将免费为业主们联系报刊杂志征订服务、装修接洽服务、光纤宽带办理、水电气日常生活费用代收代缴服务 来自 物业服务公司服务内容介绍 一、增值服务： 1、保洁家政服务：我公司与紫旭保洁服务有限公司建立了非常好的合作关系，如业主朋友需要这样的服务，我们将免费为您代办此项业务，他们将为业主朋友提供有偿专业的服务。 2、物业服务中心：我公司各项目物业服务中心将免费为业主们联系报刊杂志征订服务、装修接洽服务、光纤宽带办理、水电气日常生活费用代收代缴服务。 3、维修服务：我公司有专业的维修人员，他们在各项目将根据不同情况进行有偿电器类、管道类等其他特约上门维修服务。 4、保险服务：我公司与天安保险公司和中国人寿保险公司建立了长期的合作关系，如业主朋友需要保险类的服务，我们将免费为您代办此项业务，他们将为业主朋友提供有偿专业的服务。 5、家具家电采买服务：我公司与新都美好家园海尔家电橱柜、先飞厨卫、邦太厨房电器、新都澜洋家私、泓桥家私、新都克度国际家居、尼奥.科尔曼家居等销售厂家均建立了合作关系，如业主朋友需要这类的服务，我们将免费为您代办此项业务，他们将为业主朋友
提供有偿专业的服务。 6、建材、装修服务：我公司与黑骏马建材、红心地板、温雅地板、皇家诺贝尔卫浴、鸿森地板、洋洋窗帘、星星点灯、立邦漆、实创塑钢门窗、箭牌卫浴、帝王洁具、聚鑫灯饰、广州拖美尔装饰、广州雍典装饰、优丽雅特布艺、川豪装饰、全友家私等厂家和代理商建立了合作关系，如业主朋友需要这类的服务，我们将免费为您代办此项业务，他们将为业主朋友提供有偿专业的服务。 7、我公司未来的增值服务：4S汽车维修、快捷洗车、茶楼服务、全国快递、房屋装修、房屋中介等项目。拓宽我公司的经营项目，让服务方式更加多元化。 二、顾问委托服务： 1、企业咨询服务： 新物业公司组建与老公司管理业务流程重建； 物业公司申办咨询、经营、运营程序、运作机制。 2、建设期物业全面介入服务： 项目规划阶段：提供项目规划顾问建议、提供工程规划设计建议； 工程施工阶段：强化施工管理、全面掌握物业信息； 项目销售阶段：保证物业销售正常有序开展，并为销售人员提供相应培训； 工程交付使用阶段：全面进行项目竣工验收、接管验收工作。 3、项目管理与开发咨询： 顾问性和系统性方法有助于发现和评估项目风险与发展风险；能
( 安全管理 ) 单位：_________________________ 姓名：_________________________ 日期：_________________________ 精品文档 / Word文档 / 文字可改 物业安全服务管理概述(标准 版) Safety management is an important part of production management. Safety and production are in the implementation process
物业安全服务管理概述(标准版) 1.1物业安全服务管理工作的概念 1.1.1物业安全服务管理的含义 安全的概念 基本无危险，基本无威胁，基本无事故。 物业安全包含的三层含义 1.在无不可预知或具不可抗力危害发生的情况下，物业区域内的人身和财产不受侵害。 2.当不可预知或具不可抗力危害发生的情况下，物业区域内的人身和财产损失为可能的最小值。 3.物业安全不单指某一方面的安全，它是包含物业区域内各方面安全因素的总和。 影响物业安全的两大类因素 1.影响物业安全的因素是多方面的，其中常见的主要分为两大
类： （1）自然因素，如台风造成的物业、设备等的损坏、闪电打坏电路、洪水等。 （2）人为因素，如人为造成的火灾、人身伤害、偷窃、抢劫等。 2.作为物业安全服务管理人员，应了解这些因素，并能对这些因素引起的灾害、事故等及时予以防范或处理，从而有效保障物业区域内相关人员的人身和财产安全。 物业安全服务管理的概念 物业安全服务管理是指物业管理公司为保证业主及相关人员的人身和财产安全，维持正常的生活和工作秩序，采取各种措施和手段的一种管理工作。 物业安全服务管理的两个方面 物业安全服务管理工作主要体现在“防”和“保”两个方面： 1.防，指防灾，即预防灾害性、伤害性事故发生。 2.保，指减灾，即通过各种措施与手段对万一发生的事故进行妥善处理。
公司简介： 金碧物业有限公司成立于1997年，隶属于中国标准化运营的地产领导者——恒大地产集团，系国家一级资质物业管理企业。公司拥有分支机构逾32家，在管物业项目逾84个，总建筑面积逾3776万平方米，管理物业类型涵盖多层住宅、高层住宅、独立式别墅及商业物业等，不断升级“精品物业管理标准”，社会化、专业化、市场化服务优势日益凸显，正随着恒大地产集团在全国的迅勐发展而高速扩张。金碧物业有限公司拥有一支逾5500人的年轻化、高学历、高素质的管理骨干和专业技术队伍。凭借其一贯的创新精神、专业化管理、规范化运作等优势，不断引入国内外先进的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鲜明的“三大特色”（特色的保安队伍、特色的物业服务、特色的社区文化）鹤立于全国物业管理行业。同时，金碧物业有限公司是物业管理行业中率先通过ISO9001：2000版质量管理体系认证企业。金碧物业始终贯彻“急业主所急，想业主所想，全心全意为业主服务”的质量方针，执行“过程与结果双满意”的工作宗旨，探索出了具有金碧特色的物业管理模式，系列推出“今天我为您服务”、“贴心楼管员”、“总经理信箱”、“总经理接待日”、“总经理热线”等服务举措，营造了“沟通无限、理解万岁、真诚服务面对面”的人性化管理氛围，构筑物业管理与业主的信息直通车。历年来，金碧物业先后荣获“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理先进单位”、“中国着名城市化社区50佳”、“中国健康住宅区”、“全国物业管理综合实力百强企业”、“中国住宅产业博览会推荐智能化程度最高楼盘”、“广东省示范住宅小区”、“广东省优秀企业”、“广东省十大放心楼盘”、“广东省文明物业管理公司”、“广州市物业管理示范小区”、“广州市住宅小区优秀配套设施奖”、“广州市民十大最喜爱楼盘”、“十大最佳品牌社区”、“广州优秀住宅综合奖”、“广州市优秀物业管理公司”、“广州市首批健康楼盘”、“广州市十佳精品小区”、“广州市连续五年重合同守信用单位”、“广州市海珠区治安先进集体”、“广州市海珠区军事会演优秀奖”、“广州市海珠区卫生达标先进集体”、“广州市海珠区消防工作先进集体”、“广州市消防工作先进单位”、“广州市海珠区文明社区”等数十项殊荣，卓有成效的物业管理工作赢得了广大业主的信赖和各级政府的支持。二、企业理念1、战略方针——质量树品牌诚信立伟业2、企业精神——艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取3、工作作风——精心策划、狠抓落实、办事高效4、工作方针——事事有着落，件件有回音5、质量方针——急业主所急，想业主所想，全心全意为业主服务6、产品目标——把在管物业建设成为“健康文明、安全舒适、和谐进步”的全国一流人文环境7、工作宗旨——过程与结果双满意8、服务理念——诚信、尊重、微笑、满意9、职业道德理念——不说不利于团结的话，不说不利于公司的话，不做不利于公司的事10、共同愿景——打造金碧精品塑造国际品牌11、工作原则——一个结果：让业主满意；两种标准：物业公司业务范围内的，物业公司必须解决，处理结果让业主满意；非物业公司业务范围内的，处理过程让业主感动，直至满意。12、管理目标——构建一流和谐人文社区，打造中国物业第一品牌。13、物业特色——特色的物业服务、特色的社区文化、特色的保安队伍。 三、洛阳分公司简介金碧物业有限公司洛阳分公司设有行政人事部、客服监察室、恒大绿洲客服中心；恒大绿洲客户服务中心设有客服、工程维修、保安部。各部门按各自的职责范围，肩负着建设园区、管理园区、美化园区、保卫园区的光荣使命，为客户提供无时不有、无处不在、温馨自然、热情周到的高水平、高质量的物业服务，创造尊贵、便捷、舒适、安全的居住环境。