城中村改造治理研究
发表时间：2019-02-28T09:26:27.977Z 来源：《防护工程》2018年第32期作者：冯毅超
[导读] 我们在推进城中村改造时，应做到既有统一标准，又能因地制宜，树立创新发展理念，使城中村改造真正作为将城市化推向更高层次的助推剂。
同济大学
摘要：进入新世纪以来，随着越来越多的城市开始逐渐转变城市发展方式、提高土地使用效率，经济转型倒逼城市发展升级等现象不断显现，究其原因，在城市建设用地增量无法满足城市经济发展需要的用地要求时，盘活存量建设用地来提高土地的利用效率成为未来中国城市化发展的必然选择和广泛共识。一些诸如城中村、棚户区、城市老旧城区等区域日益成为各城市提高土地利用效率和集约化程度的重点对象。
关键词：城市有机更新；城中村；棚户区改造
一、城中村改造的意义
党十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。“十三五”中央城市工作会议指出：“要提升建设水平，加强城市地下和地上基础设施建设，建设海绵城市，加快棚户区和危房改造，有序推进老旧住宅小区综合整治，力争到2020年基本完成现有城镇棚户区、城中村和危房改造”的工作目标。
二、城中村带来的各种问题
改革开放以后，随着国家经济社会结构的变革，我国迈入了城市化稳定快速发展时期，随之而来的是城市人口规模不断提高和大城市数量显著增长。乡村工业化和城市产业扩张对城市化进程起到了推动作用，1978年至2011年间，全国城市数量从320个增加至700余个，城市化率由17%增加至47.9%，随之而来的的则是在城市扩张过程中，因城乡二元结构导致的城乡发展的不平衡，同时在城市化进程中对农村土地征收时缺乏科学整体的规划，征地不征村，造成城市建设快速推进后，村民宅基地混杂其中，最终造成各城市城中村的现状。
目前来看，城中村主要存在的突出问题有：
1、人口密度过高。因城中村的区位优势，周边配套齐全，交通便利，而房屋租金远远低于同地段商品房，往往吸引包括大量外来人口在内的城市中低收入职业者租住其中，人口环境复杂，流动性大，加上出租房屋分散、通常伴随着管理缺位，流动人口犯罪隐患给周边治安管理造成很大的压力。
2、建筑安全隐患。城中村多为老旧村民自建房，且因房主追求经济利益，多数房屋均存在违章搭建，容积率超标，乱拉水电等情况，同时消防设备配置不全或缺乏，建筑间距小，这些都造成城中村火灾隐患巨大，容易发生恶性群死群伤事件。
3、缺乏公共服务设施。现阶段大部分城中村多数村道无法满足消防、医疗车辆通行出入，同时村内排水排污设施落后，垃圾收集堆放设施不全，造成雨天污水很流，也是城中村“脏、乱、差”的最直观体现，同时村内基本没有文体中心、医疗服务站等配套设施，大大拉低了包括房东在内的城中村整体居住人群生活品质，更影响了整个城市的整体面貌。
三、实施城中村改造的几个建议。
1、做好顶层设计、坚持规划引领
城中村改造不应局限于本地块征迁，资金平衡，摈弃以往项目带动拆迁的项目推进制，而是要采用“整村规划、区域统筹”的方式推进整个区域内的城中村改造。在征后土地利用上，先期进行科学谋划城市未来发展新格局，坚持“三公”用地优先、城市留白优先，对征后土地做到地尽其用。城中村改造应该与各城区的发展规划相融合，尤其是与特色小镇、城市重点发展地区紧密结合，将城中村改造作为带动城市产业转型的重要契机，以此提升城市功能和活力，另一方面，又要通过城中村改造美化市民的生活环境，提升市民的生活质量，并以新的发展理念带动城市更新朝着永续发展的方向前进。
2、以人为本、建设品质住宅
部分城市在以往的城中村改造过程中限于成本平衡等因素考虑，片面追求容积率，造成部分城中村回迁安置房为一梯六户甚至八户的“筒子楼”，造成后续回迁过程中居民满意程度降低，同时这些“筒子楼”因户型、绿化等指标与周边商品住宅差距过大，在几十年后又将成为新的“棚户区”最终背离了城中村改造的初衷。城中村改造作为补全城市发展短板、优化土地使用率的工程，更是与普通老百姓生活息息相关的民生实事工程，因此，在建设安置房过程中，政府需出台统一的建设标准，对项目的容积率、绿化、装修标准、车位配比等与百姓息息相关的项目指标进行明确，做到标准统一，同时积极引入知名房企通过代建制形式进行安置房的开发建设，提升房屋品质。同时注重安置房项目交付后的后续管理，城中村改造不仅改变了农民身份，更意味着生活方式的彻底改变。通过制定相关政策规定、“村规民约”和引入专业物业管理公司等措施，强化后续管理，确保改造和整治效果能长期保持，并通过品牌物业的细致管理，引导回迁村民做好从农民到居民这一身份的过渡和转变。
3、注重保留地方特色，避免千篇一律
村庄是作为农业社会的中国历史文化和基因最基础的单元，在城市化进程大大加快的现今，除去大量千篇一律的现代都市外，老村、老建筑、老标志物是反映一个城市地域特征和文化底蕴的最直观展现，所以在城中村改造过程中，要充分重视保护和提升历史风貌，尽可能保留较完整的传统文化习俗和村庄记忆，让传统文化消而不失。可以考虑在城中村改造过程中，保留当地一些熟悉的历史场所和标志性节点，如一些历史建筑、古街、古宅、古树、古井等，将其融入公共空间设计，以增强地域特色。此外还需注重传统民俗这些非物质文化层面的历史特色遗存，可以通过编纂村志、定期组织社戏、挖掘古老建筑背后的故事等活动、措施，保留、延续村落文化。
4、增加村集体收入，做到长远发展
城中村改造，一定层面上打破了村民原有的收入方式及村集体经济来源方式，在城中村改造过程中，我们应该注重保障城中村原住民后续生活问题，可以通过提高村集体经济收入和造血能力，真正做到“授人以渔”，具体为推行村集体留用地制度用于解决原村集体经济组织以及成员的生产生活问题，满足集体经济发展和村民生计可持续性的需要。在城中村改造过程中，通过保留一定面积的村集体留用地，作为资产纳入集体经济组织，村集体以土地入股，通过招商引资引入合作企业进行商业开发项目建设，村民获取收益分红。2、
洛阳城中村改造问题研究 ◆常振义 一、城中村改造的定位 目前，在城中村发展的最终定位上，国内各个城市的认识并没有太大的区别，即最终将是城中村落的完全消失——在空间上、文化上、经济管理和行政管理上，完全被城市吸收，城市的规模和实力进一步扩大，城市发展的特色更趋明显。但是，在具体的实施中，各个城市在城中村改造定位认识上的差异就是十分悬殊了。具体分析，比较有代表性的定位有两种，一种是将城中村改造成高档商住区，一种是将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径。 将城中村改造成高档商住区的定位：这种认识主要基于两点考虑，一是城中村所处的区位和城市规划之间的关系；二是承担城中村改造任务的开发商的利益。 将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径的定位：这种认识考虑的出发点是，城市在发展中必须解决外来人口的居住问题。它并不反对在城中村进行高档的商住开发，只是强调首先或者必须拿出一部分城中村的土地用于廉租房的规划和建设。 我认为城中村改造的定位应该兼顾三方面，一是城市规划和发展，二是廉租房建设，三是城中村的可持续发展。
二、城中村改造的模式和主体 洛阳市城中村改造可以根据实际情况采取以下四种模式： 第一种是基础设施建设带动模式，即遵循“市政基础设施建设到哪里，城中村改造到哪里；道路河流整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路，以公共产品的提供和改善推进城中村的改造。 第二种是整体搬迁改造模式，即异地重建。 第三种是地块周转改造模式，即先选择一块土地进行村民住宅建设，将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设。 第四种是滚动开发改造模式，即通过对城中村村域内的土地进行分片分区分步骤的开发建设，逐步完成城中村的整体改造任务。 城中村改造不管采取哪一种模式都必须按照城市总体规划的要求，统一规划、成片开发、配套建设。都要根据各村(居)实际，制订拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。 在实施改造的过程中，考虑到参与方发挥作用的不同，城中村改造的主体可以有以下三种选择：一是村集体经济为主体，即成立由村集体经济占大头的股份制经济实体，全面承担城中村改造项目的规划设计、旧村拆迁补偿、新区开发、回迁房建造和公共配套设施建设等工作，甚至包括改造完成后的物业管理等工作。这种模式在基础设施、公共设施及资金等方面需要政府提供较大支持，适用于村集体及村民筹资能力强，城中村规模较小的情况。
城中村改造方向与策略研究 【摘要】由于城市高速发展而滞后于时代发展步伐，位于城区边缘的农村被划入城区，产生了落后与时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平底下的居民区。本文在深入分析城中村存在弊端的基础上，梳理出可供探讨的城中村改造基本方法，从构建和谐社会的角度，探寻可持续发展的城中村改造模式。 【关键字】城中村方法及策略可持续发展 一、城中村的形成机制 1、城中村概念界定 城中村是伴随我国改革开放以后城市化进程中一个独特而又普遍的社会现象。城市用地规模迅速扩张，使得过去的郊区、农村甚至更远的土地被国家陆续征用。但国家并不能承担土地征用后原住村民的生活和就业，于是采取保留村民住宅用地、集体非农建设用地以及少量用于发展集体经济的存留土地，虽然农耕生产的状态不复存在，但农村居民身份及农村管理制仍然得到了保留。 2、城中村形成原因 “城中村”问题产生的原因是多方面的。其主要原因是经济原因，即原有居民“以地生财”；土地、规划、环保等政府部门规范化管理的缺位是产生“城中村”问题的政策原因；落后的城乡管理体制是造成“城中村”问题的体制原因；政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激“城中村”违法滥建的客观原因。 二、城中村形成的根源及存在的问题 1、城中村形成的根源 城中村的形成不是一朝一夕形成的，它是有着深刻的历史原因，我们从以下几方面探讨。首先从客观上看，我国经济发展迅速，从而城市化进程也紧随其后高速成长，这样就产生了城市规范化管理不到位以至于满足不了城市快速发展的矛盾，只是主要矛盾；其次从主观上看，我国城乡的二元管理体制和我国土地的二元所有制结构冲突，这是两种制度产生的矛盾，是次要矛盾；再次对于政府而言，城市政府的财力有限，所以在城市化的初期城市政府常常选择绕开村落的思路，导致城中村普遍存在。 2、城中村存在的问题 城中村是城市化发展的障碍，它缺乏统一规划和严格管理，给城市规划、
城中村改造的国内外经验和启示 时间:2010-04-24 作者:韩斌，李笠来源:资源网 纵观世界城市发展史，城市贫困和贫民窟是城市化进程中的一种普遍现象。无论是发达国家，还是发展中国家，都曾经或者正在面临贫民窟或者类似贫民窟问题的困扰。一个明显的规律是，发展中国家当前面临的贫民窟问题，很大程度上也曾在发达国家发生;同时，当今的发达国家依然或多或少地存在贫民窟问题，贫民窟并没有因为发达国家完成了城市化进程而消失。 正因如此，全球应对城市贫民窟挑战的政策具有了一定的延续性，并大致经历了几个“住房战略”演变阶段，即，住房供应和清除贫民窟→场地和服务→贫民窟的升级改造→使用权保障。 而在我国，20世纪80年代末,我国最早的“城中村”现象开始出现，而后,随着城市化进程加速发展,城市用地急剧膨胀,需要通过征收周边农村的土地获得扩展的空间,农村土地逐步被 蚕食,大量实行集体所有制、农村经营体制的村落被城市建设用地所包围,至20世纪90年代中后期,“城中村”便已经成为我国城市化进程中的普遍现象。而随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题亦日益成为影响我国城市健康和谐发展的痼疾。 在这个渴望和谐的时代, “我们所要建设的社会主义和谐社会,是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会”,“城中村”作为与城市发展不和谐现象的缩影,对其进行全面、客观的认识已成为我国城市健康和谐发展所面临的紧迫问题。 1 国外城中村(贫民窟)改造历史和经验 1.1 巴西 在巴西，相当数量的城市人口居住在非正式的或不合法的居民区中，常常占用公共土地。据统计，贫民区人口约占里约热内卢全部居民人口的25%。这些贫民区是一些外来打工者的家园，但是其卫生条件极差，常常遭受自然灾害和犯罪的侵扰。 1.1.1在社会政治以及地理上把贫民区纳入这些城市。 80年代初期，许多城市努力规范或把贫民区纳入到城市有机体内，从法律上认可它们。巴西在全国范围实行了新的规划措施，允许把某些居民区指定为“特殊社会利益居住区”，以便于规划和对各个区制定相应的土地使用要求。 1.1.2保证投资支持贫民区的改造 政府改变了过去反对贫民区的做法，无偿向居民提供建筑材料和资金。巴西应用经济学会1998年的一项研究表明，至少794个市政当局制定了贫民区或“非正规居民区”的改造计划，其中约506个市政当局的改造计划包括在不同形式上实现土地占有的规范化。
中共山西省委党校本科班2012级经济管理专业毕业论文 论文题目浅谈城中村改造存在 的问题与对策 姓名 学号 1220121050 指导老师 教学点省委党校 2014年5月14日
内容提要 随着城市化进程的加快和区域经济的竞争，研究和解决城中村改造的问题已成为关键因素，全国各地在城中村改造中做了不少尝试，但也存在一些问题，城中村改造的难点:一是改造资金的筹集与改造主体的选择;二是存量土地如何盘活;三是如何排解城中村改造的阻力。解决这些问题对加速城中村城市化有一定的作用。城中村普遍存在基础设施薄弱、建设混乱、环境恶劣、治安复杂等问题，影响了城市化进程的推进、城市整体功能的发挥和城市综合竞争力的提升，城中村改造中存在的问题成为各个城市不得不面对的迫切问题，如何正确对待城中村这一现象并妥善解决相关问题，关系到构建和谐社会和全面建设小康社会。本文首先通过阐述“城中村”特征及其改造的必要性，分析了城中村的所存在的问题的基础上，提出了解决“城中村”改造存在问题的相应对策。 关键词：城中村城中村改造问题与对策
目录 一、“城中村”的特征及“城中村”改造的必要性 (1) （一）城中村的特征 (2) （二）城中村改造的必要性 (3) 二、“城中村”改造中存在问题 (5) （一）城市规划、建设和管理盲区 (5) （二）城中村普遍存在的治安形势严峻的问题 (5) （三）职业问题 (6) 三、“城中村”改造的对策 (6) （一）贯彻“规划优先”的原则，完善城中村改造规划编 制体系 (7) （二）解决城中村居民就业问题，提高村民素质 (8) （三）完善社会保障体系，实现村民社会保障的城市化 (9) 参考文献 (10)
太原市人民政府关于城中村改造有关政 策的补充意见 并政发〔2005〕30号 颁布时间：2005-11-29发文单位：山西省太原市人民政府 各区人民政府，高新区、经济区管委会，各有关单位： 为进一步加快城中村改造进程，现就有关政策，提出如下补充意见。 一、土地政策 根据国务院法制办和国土资源部关于《土地管理法实施条例》第二条第（五）项：“农民集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有”的解释，《太原市人民政府关于加快城中村改造的意见》（并政发〔2003〕10号）第三条第（三）项土地政策修改补充为： （一）城中村村民全部转为城市居民后，在其所剩余的少量集体土地全部核发集体土地所有权证书的基础上，依照法律规定和法定程序办理征收审批手续，转为国有土地。拟征收的集体土地中有农用地的，应依照法律规定先行办理农用地转用审批手续，再办理土地征收手续。征收集体土地中有城市规划道路、绿化带等公共用地的，由用地单位按有关规定，负责代征土地费用和其地上原有建筑物、构筑物拆迁安置 费用。 （二）集体土地依法征收为国有土地后，留给村民的生产、生活用地由转制后的集体股份制经济组织按原用途继续使用，并依法办理土地登记手续。按市政府城中村改造工作领导组批准的改造方案和规划部门批准的具体建设项目，对进行拆迁改造的用地逐个以协议方式出让给转制后的集体股份制经济组织；暂不进行拆迁改造的，待拆迁改造时再依法办理土地出让手续。 （三）城中村在土地条件许可的前提下，根据城中村改造控制性详细规划和市政府确定的人均用地标准，留给转制后的集体股份制经济组织的发展用地，用于转制后村民的生活、生产、就业安置。 二、人均建设用地指标 《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）相关政策第二条：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”，修改补充为： 人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30—50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。 三、改造规划编制及审批
城中村改造方案
目录 第一篇总论 (1) 一、南芦村地块概况 (1) 二、改造的必要性和可行性 (1) 三、改造的主要目标 (2) 第二篇南芦村区域环境分析 (4) 第一章周边环境及市政配套分析 (4) 一、南芦村周边配套环境分析 (4) 二、地块市政配套分析 (5) 第二章区域房地产市场分析 (5) 一、市场供应 (5) 二、区域市场前景分析 (6) 第三篇南芦村开发改造方案 (6) 第一章改造模式及实施主体 (6) 一、改造模式 (6) 二、实施主体 (6) 第二章土地利用方案 (6) 一、地块的SWOT分析 (6) 二、地块核心竞争力 (7) 三、客户群分析及定位 (8) 四、项目定位 (9) 五、规划设计方案 (9) 六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18) 七、建设安排及实施计划 (19) 第三章改造中村民利益的保障 (20) 一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20) 二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20) 三、开拓了村民就业渠道 (20) 四、享受政府惠民政策 (20) 第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20) 二、项目投资估算 (21) 第五章经济效益及社会效益分析 (39) 一、经济效益分析 (39) 二、社会效益分析 (42) 第六章结论及建议 (43) 一、结论 (43) 二、建议 (44)
第一篇总论 一、南芦村地块概况 某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。 （一）地理位置 南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。 （二）用地现状 南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。 （三）人口结构 南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。 （四）村民经济来源 南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。 二、改造的必要性和可行性 南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
新时期城中村改造问题研究 摘要 在我国快速推进城市化进程中，城中村一个突出的现象，实际上也是一类新城市化的社会现象。国内沿海发达城市中出现城中村现象最早。在经济不断发展以及人们生活质量提高的新时期，城中村呈现中兴的进程中，一些问题也日益地暴露了出来，严重地影响并制约了国内全面建设小康社会奋斗目标的实现。因而，研究城中村改造问题就显得非常有必要。 城中村改造步骤繁多，涉及到的方面非常地多，包括经济、社会、文化以及政治等多元素，涉及到的主体也多元化，包括村集体、村民、政府管理部门以及开发商等。本论文概述了国内外相关的研究情况，研究了城中村形成的背景、研究意义、研究工具、形成的阶段、对城市发展所产生的作用，也关注到了影响其健康发展的障碍性因素。联系到了有关城中村改造的基础理论与相关的模式，也提及到了国内在城中村改造过程中取得成效的城市，主要是深圳模式、广州模式以及西安模式这3个典范模式。 为了更为深入地说明城中村改造过程这个课题，笔者特意地选取了山东潍坊市城中村改造作为研究的具体典例展开相关的分析。简述有关城中村的改造理论，包括生命周期理论、级差地租理论、城市政体理论、城市更新理论以及博弈论等在陈述相关理论的背景下，对潍坊市城中村相关内容进行了系统化的研究。包括山东潍坊市新时期城中村改造情况，主要是其改造的背景、改造政策的演变及其评价等几个部分加以深入分析。在此基础上，又分析山东潍坊市新时期城中村改造过程中所存在的问题，包括决策徘徊问题、政策滞后问题、政策反复问题、行政沟通不到位、不适应改造以及政府干预缺位等问题。 针对城中村改造过程中所出现的问题，本论文又研究山东潍坊市新时期城中村改造的对策，包括：提高政府科学决策的能力、建立有效的行政沟通、强化政府的行政管理水平、树立政府的权威形象以及寻求政府管理模式与市场模式相结合的新型途径。 关键词：新时期，城中村，山东潍坊，改造问题 Abstract In China's rapidly advancing a city to change a course, the village is a prominent
杭州市“城中村”改造规划研究 李忆冰崔海洋 一、杭州市“城中村”定义 1.杭州市“城中村”概念 杭州市“城中村”的概念，界定应与国内“城中村”相一致，借鉴国内“城中村”概念来定义杭州市“城中村”，可以这样来表述：在杭州市规划建设范围以内，仍然保留和实行农村集体所有制，农村经营体制的农村社区。 杭州市“城中村”根据它们拥有土地生活主要来源等可分为三类： A类是指这些社区虽然仍保留和实行农村集体所有制，但由于城市的发展已征用他们原先生存基础—土地，他们已没有土地从事第一产业。它们散布于杭州的主城区的范围内，上城与下城是杭州的行政、文化、商业中心，经过近几年的建设与改造，“城中村”数量减少得很快，现存的“城中村”已经为数不多，在其他的几个区中“城中村”数量较多。 在杭州市属于A类“城中村”主要有以下28个村。 西湖区：花园村、武林村、宋江村、古荡村、庆丰村、黄龙洞村、金沙港村、玉泉村、伍联村、骆家庄村、九莲村、保亭村、益乐村； 江干区：常青村、定海村、景芳村、闸弄口村、三里亭村、皋亭村、章家坝村； 上城区：玉皇村、近江村、望江村； 下城区：长木村、打铁关村、潮王村； 拱墅区：拱宸村、七古登村、善贤村、大关村、沈塘湾村、八丈井村、东新村。 B类“城中村”是有少量的农用地和处于城市近期重点建设区域。它们多处于杭州市的城乡结合部，或近期重点建设区域，或重要大型的基础设施即将建设区域，如：钱江新城、下沙高教园区、风景区
内等。 属于B类的“城中村”典型代表有： 西湖区：五里塘村、转塘村、虾龙圩村； 江干区：常青村、新塘村、蚕桑村； 拱墅区：阮家桥村、吉如村、庆隆村、李家桥村、三宸村、瓜山村、皋亭村； 下城区：灯塔村。 C类是主要分布在绕城公路外，杭州市城市规划区范围以内的农村，这些农村具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区。 2.杭州市“城中村”分布概述 从广义的“城中村”概念来分析杭州市“城中村”分布情况。 （1）A类“城中村” 这些“城中村”与城市建设用地相互交错，处于城市建设用地包围之中，相对于其他区域的“城中村”，这一地区的“城中村”数量较少，分布密度也相对较稀。居住于其中人群，被城市生活逐渐同化，贴近于城市居民的生活方式，特别是年青一代，大多数已接受良好的教育，易于接受城市文明，已被“城市化”。 该区内建筑景观，有些已通过商业化运作手法改造，与城市完全相融，建筑层数以多层为主，建筑形式也与周边城市建筑相协调。但有些村改造过于迁就农民的意愿，建筑层数以低层为主，建筑形式也较为落后。另外还有一些，根本没有进行改造，建筑布局混乱，基础市政设施严重短缺。 人口仍以原村落居住人口为主体，另有大量外来务工人员在此租房，居住人口较为混杂。 A类“城中村”居民的经济收入主要是工作收入、出租房屋的租金及集体企业土地升值的分红。 （2）B类“城中村” 该类“城中村”与城市建设用地相互咬合，多处于城乡结合部或城市近期建设将要影响的地区，由
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
论城中村改造现状问题及对策 摘要：本文通过对我国城国村改造的现状、问题，以及采取的对策和措施进行分析。并探究我国城中村形成的原因及城中村对城市化进程的影响进而提出对城中村改造的政策措施, 对当前正确 认识和解决城中村问题有着重要的现实意义。 关键词：城中村；城市化；改造 abstract: this paper analyzes the present situation of village reconstruction city countries, problems, and some suggestions and measures of analysis. our country villages and explore the reason and villages to the influence of the urbanization process of rebuilding the villages inside the city and put forward the policies and measures of the correct understanding and solve problems villages has important practical significance. keywords: villages; urbanization; transformation 中图分类号：x3文献标识码:a文章编号： 一、城中村形成的原因分析 随着中国城市化步伐的加快，城中村隐藏的问题日益暴露，成为影响城市经济、环境、文化可持续发展的桎梏。总体来说，当前“城中村”主要呈现以下问题。 1.直接原因是经济利益的驱使 “城中村”形成的直接原因总体上是受利益的驱使。首先，以
“城市双修”规划背景下谈城中村改造的技术路线 发表时间：2018-12-17T15:40:14.123Z 来源：《基层建设》2018年第33期作者：邵雅彬 [导读] 摘要：现阶段我国城乡一体化建设正进入快速发展时期，面临着诸如土地资源短缺、增量建设等问题，在此背景下，城中村改造已经成为城市规划重点工作。 南京市市政设计研究院有限责任公司江苏南京 210000 摘要：现阶段我国城乡一体化建设正进入快速发展时期，面临着诸如土地资源短缺、增量建设等问题，在此背景下，城中村改造已经成为城市规划重点工作。“城市双修”背景下的城中村改造更是城市规划的重点，大数据平台为城市规划提供了更加丰富的基础数据。文章主要就“城市双修”规划中的城中村改造技术路线进行简单分析，促进城市全面健康发展。 关键词：“城市双修”；城中村改造；技术路线 “城中村”是城市发展快速发展中出现的衍生品，即介于非城非农之间的行政单位。这一地区内的土地被征用，原住地的农民身份集体演变成为居民，但其生活方式等却没有同城市相接，从而导致诸多矛盾产生。村落在城市发展之初仍是处于城市外围的传统农村聚落，随着城市快速发展，逐渐被城市包围。对于城市中存在的这一特殊现象，在“城市双修”规划背景下进行处理时不能粗暴采取推倒重建的模式，城中村是城市的组成部分，是城市独特的地域特征。在进行改造时，要帮助城中村进行转型，同时不能怕破坏其原有空间肌理，积极应用修补思路对城中村进行综合治理，使城中村成为城市中具有自身特点组成部分。 1.城中村发展现状 1.1城中村简介 顾名思义，城中村即都市中的村庄，通俗来将就是在城乡一体化建设中，大量农村耕地被征用，原住农民生活地区生产方式改变，但收入来源仍需依靠已发生变化的居民区。城中村属于城市一部分，但其基础设施以及相关经济文化理念等与城市仍存在较大差距，因此城中村发展也无法跟上城市步伐。城中村作为城市的重要组成部分，在促进城市发展以及社会城镇化水平提高方面都做出了非常大的贡献，但其与城市的协调性仍需要进一步强化，对城中村的改造升级迫在眉睫。 1.2城中村现状特点 1.2.1结构混乱 城中村虽属于城中组成，但其结构规划并未纳入城市的最初规划当中，因此城中村内部的结构较为混乱，私搭乱建问题突出，常见的有握手楼、贴面楼等。建筑与建筑之间的相对距离非常小，且内部建筑密度普遍较大，因此建筑内部的采光以及通风等都不符合相关要求，长期居住不利于人们的身心健康。除此之外，建筑的建造都缺乏一定的布局规范性和设计性，总体空间结构混乱。私搭乱建的建筑也使得居住其中的人们活动受到影响，生态绿地面积缩减，共同空间被压缩，严重影响与城市的有效衔接。 1.2.2建筑质量瑕疵 城中村建筑普遍存在质量瑕疵，内部建筑风格混杂多样且多年久失修，加之多次拆改，建筑整体设计受到破坏。建筑的建设只考虑经济问题，因此事关原料质量无法得到有效保障，抗震性以及防火性要求都不达标，对于建筑的后续维护措施也不到位，因此建筑质量问题堪忧。 1.2.3城中村社会管理缺陷 城中村由于其特殊的地理位置以及复杂的结构，成为了犯罪行为的高发地段。“黄赌毒”问题曾非常泛滥，虽然随着社会法治的完善已经得到了有效整治，但仍存在很多其他违法犯罪行为，扰乱城中村秩序治安。城中村内房屋租金较低，因此大量流动人员聚居，一些社会闲散人员主导的寻衅滋事、聚众赌博以及卖淫嫖娼等违法案件频发，对内部居民的正常生活造成极大不良影响。 2.“城市双修”规划背景的城中村改造的技术路线 2.1综合评估 城中村内部存在很多城市发展变迁的历史痕迹，很多人文景观中也蕴含着较多的城市记忆。因此，在“城市双修”背景下的城中村改造需要经过事前大量的数据收集整理分析，综合数据对城中村现状进行评估，最大限度保留城市相关的历史以及和人文景观，凸显出城中村的独特性。在实际的城中村改造中，对于城中村的原有的交通线路最大限度保留，改造也只限于对街巷中存在的硬件设施进行修补，结合城中村需求对设施升级，使之形成独特的街巷文化。综合评估后的城中村改造更多的关注到内部居民的生活方式，在不破坏原本居民生活环境的基础上，提升环境质量水平，吸引更多的人们去感受城中村的独特文化。 2.2改善升级建筑建设 上文中对于城中村的建筑建设现状进行分析介绍，在进行城中村的改造时要在重视传统建筑元素基础上满足现代生活要求。科学的改造手法也是城中村改造的技术要点之一，对于城中村的空间再利用要尊重原有的空间作用，并根据现实需求对空间进行功能重组。关于建筑风格，要最大可能保留年代久远建筑的传统装饰符号，形成与城市不同的地区特色。 2.3改善生态环境 城中村的生态环境改良主要通过整治城中村空间结构、增加内部绿色景观植被以及广场等公共开放空间等措施进行。对于广场等公共空间建设要配合城中村整体结构的调整，在城中村与城市的交接地带设置更多的半开放空间，切实城中村与城市的空间连接，打破两区域之间存在的割裂感。在生态建设的帮助下，使城中村与城市在发展中逐渐融合统一，进而形成带有自身特色的城市景观。 2.4数据监控系统的应用 城中村改造需要应用到的数据规模庞大且涉及内容广泛，包含影像资料、互联网数据、建筑设计资料以及移动端信息技术等。在海量的数据信息咨询中查询城中村改造需要的数据，且数据要符合“城市双修”的要求，因此就需要有监控系统的帮助。数据监控系统可以帮助城市规划人员对大量的数据信息进行分类概括，且整体系统的执行性较强，可以在最短时间内收集完毕城中村所需资料，增加城市规划科学性。 结语： 综上述，“城市双修”规划背景下的城中村改造重点在于对现有问题进行整合分析，对存在问题采取最适合方式进行解决。通过对城市空间的修复维护，更好凸显城市自身特点，提升城市功能性，对城市基础设施进行完善升级，促进人们生活方式更加便捷。在保障“城市双
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式