2010年01月(第24卷第01期)
E a s t C h i n a E c o n o m i cMa n a g e m e n t
J a n .,2010
(V o l .24,N o .01)
[收稿日期]2009—08—03[作者简介]袁 伟(1975—),男,河南洛阳人,河南省发改委经济研究所产业研究室主任,助理研究员,研究方向:产业经
济,区域经济。
○中国经济
【D O I 】10.3969/j .i s s n .1007-5097.2010.01.015
我国城中村改造模式研究
袁 伟
(河南省发展和改革委员会 经济研究所,河南 郑州 450003)
[摘要]城中村改造,是我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。在城中村改造中,我国各地区探索出了各具特色的不同模式。文章从国内城中村改造模式的比较研究入手,分析了城中村改造各种模式的异同,探索了其组成要素和形成原因,为国内其他城市城中村改造确立了借鉴的坐标和基本框架。[关键词]城中村改造;改造模式;比较研究
[中图分类号]F 291 [文献标志码]A [文章编号]1007—5097(2010)01—0060—03
AC o m p a r a t i v e S t u d y i n t h e D o m e s t i c T r a n s f o r m a t i o nMo d e s o f V i l l a g e -i n s i d e -c i t y
Y U A NW e i
(I n s t i t u t e o f E c o n o m i c s ,H e n a nP r o v i n c i a l D e v e l o p m e n t a n d R e f o r m C o m m i s s i o n ,Z h e n g z h o u 450003,C h i n a )
A b s t r a c t :T r a n s f o r m a t i o no f v i l l a g e -i n s i d e -c i t yi s i n e v i t a b l yt h e n e c e s s a r ys t a g ei np r o m o t i n g u r b a n i z a t i o n .C h i n a s v a r i o u s r e g i o n s h a v e e x p l o r e d c h a r a c t e r i s t i c m o d e s d u r i n g t h e p r o c e s s .T h i s p a p e r b e g i n s w i t h t h e c o m p a r a t i v e s t u d y o f t h e d o m e s t i c t r a n s f o r m a t i o nm o d e s o f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y .T h e ni t a n a l y z e s t h e s i m i l a r i t i e s a n dd i s s i m i l a r i t i e s o f t h e v a r i o u s t r a n s f o r m a t i o n m o d e s o f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y ,f o l l o w e d b ye x p l o r i n g t h e c o m p o s i t i o n o f t h em o d e s a n d t h e r e a s o n s f o r t h e i r f o r m a t i o n .A n ds u b s e q u e n t l y ,c o m e s t oa c o n c l u s i o no nt h e b a s i c w a y s a n dm e a n s i nt r a n s f o r m a t i o no f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y w h i c hc a nb e u s e df o r r e f e r e n c e b y o t h e r c i t i e s i n C h i n a .K e yw o r d s :t r a n s f o r m a t i o n o f v i l l a g e -i n s i d e -c i t y ;t r a n s f o r m a t i o n m o d e ;c o m p a r a t i v e s t u d y 一、
城中村及其特征
1.城中村的界定
城中村,又称都市村庄,是指已经纳入城市总体规划建设范围内,农业用地很少或已经没有,居民职业结构与生存方式已经向城市转型,但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征,建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。
2.城中村的特征
城中村与周边城市地区相比,其特征主要有:
(1)土地特征。城中村土地属于集体所有制土地,基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅,农用土地不断
减少以至消失,成熟的城中村已经没有农用土地。
(2)建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主,缺乏统一规划,建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高),违章建筑和私搭乱建多,城市基础配套设施缺乏,缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。
(3)人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡,人口职业构成复杂,外来人口居多,本地居民和外来人口文化素质普遍不高,社会治安难度大,本地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会,相互之间为房东和房客关系。
(4)经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业,外来人口以居住为主,部分在本村从事经营,房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。
3.城中村的分类
从不同的角度,城中村的类型有:
(1)根据与城市的距离和相交接的形态特征,城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类;(2)根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类[1];
(3)根据具有的经济特征,城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。
二、城中村改造的典型模式分析
城中村的改造,主要涉及政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、拆迁补偿方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素,这些要素的不同组合,在全国形成了一些比较典型的城中村改造模式。
1.珠海模式
珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导、制定改造规划、出台改造优惠政策的作用。房地产商为改造的主体,政府通过公开招标引入有实力的开发商,由房地产开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建,建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅,补偿比例为1∶1(补偿标准以内)和1∶1.2 (未达规定面积)[2]。土地权属由集体土地转为国有土地,转让期限为70年。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改为股份公司、村民变股东等。
2.广州模式
广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定基本政策、出台优惠和扶持政策,积极引导的作用。村集体和村民为改造的主体,政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则,由城中村自行改造开发,村集体和村民个人出资为主,区财政拿出一部分配套资金,不允许房地产商介入[3]。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改股份公司、村民变股东等。
3.杭州模式
杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着主导和具体实施作用,市政府负责城中村改造政策和规划制定,区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。区政府为改造主体,区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地,集体土地转为国有后,由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓,部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要,土地出让金的35%上交市政府,65%返还区政府用于全区城中村改造[4]。拆迁补偿方式为城中村居民原房屋评估定价,按建安价折抵购买新建多层公寓。城中村改造资金来源统一在区级城中村改造资金专户中安排,由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”;各区城中村改造资金包干使用后有结余的,用于其他撤村建居村的农转居多层公寓建设和本区内撤村建居范围各项基础设施建设。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改股份公司、村民变股东等。
4.深圳模式
深圳的城中村改造模式是政府引导、市场主导、多主体开发的模式[5]。政府在改造中起着引导作用,主要表现为制定基本政策,出台扶持和优惠措施。改造的主体为房地产商(政府通过“招拍挂”出让土地予房地产商由其筹资开发)、城中村集体(城中村股份合作企业自行组织改造),以及以上二者的结合(城中村股份合作企业联合房地产商合作改造)。城中村改造资金来源为房地产商、城中村集体和村民,政府在财政上进行支持。改造方式为重建、改建与综合整治相结合。拆迁补偿为以货币补偿为主、产权置换为辅,具体标准“一村一策”。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村(委会)建居(委会),村民变市民,集体经济组织改股份公司、股份合作制企业,村民变股东等。
三、城中村改造模式的各要素分析
国内各地城中村改造的不同模式,主要由政府作用、改造形式、改造主体、筹资方式、土地权属变更、管理体制变更等诸多要素的不同组合构成。要素的不同组合,在城中村改造中表现出各地既有相同的做法,也有较大的不同。
1.相同相似的做法
我国城中村改造,在国家现有法律法规的框架内进行,在改造目标和基本途径上具有较大的相似性。
(1)改造目标。我国各地城中村改造的目标完全一致,都是将处于过渡状态的城中村改造成为现代城市社区,使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。
(2)土地权属变更。我国各地城中村改造中,原有的农村集体土地性质都变更为国有土地。但在具体做法上有一些区别:一些地方集体农用地由政府统一收购储备(如杭州市),有些地方不这样做(如深圳市),还有将原集体农用地转为国有农用地由原承包经营人继续承包经营(如广州市);原有集体非农建设用地(包括宅基地、村办企业用地、公共用地)由原使用者继续使用或由房地产商改造后一部分用于回迁、一部分建造商品房出售,具体操作中一些地方集体非农建设用地转国有后土地使用性质为国有划拨土地(如杭州市),一些地方则采取国有土地使用权出让给原使用者或房地产商的方式,根据土地用途不同一般为40—70年(如深圳市)。
(3)管理体制变更。各地城中村改造,都采取了原有居民户籍“农转非”,享有当地城市居民的社会保障和社会福利,享有当地城市居民相同的教育、就业待遇,撤消原村委会建制、建立城市社区居委会或街道办事处(较大城中村)的办法。
2.不同的做法
由于我国各地情况千差万别,同一地区不同的城中村情况也各不相同,各地城中村改造因地制宜,形成了不同的改造途径和具体做法。
(1)政府作用。我国城中村改造中,不同地区的政府起到了不同作用,大部分地区的政府起着决策引导、制定改造规划和出台改造优惠政策的作用,也有少数地区政府自身直接进行城中村改造(如杭州市)。
(2)改造主体。城中村改造中,不同地区改造主体不同,同一地区也可以由不同的主体来改造。少数地区政府直接作为城中村改造的实施主体(如杭州市);部分地区完全由房地产商作为城中村改造主体,其他个人和组织不得作为城中村改造的主体(如珠海市);有些地方采取城中村自行改造模式,不允许房地产商介入城中村改造开发(如广州市);有些地方采取可以由房地产商、城中村集体以及以上二者结合改造城中村的模式,改造主体多元化(如石家庄
市)[6]。
(3)改造形式。城中村的改造形式主要有彻底重建(拆掉旧村建新社区,包括原地重建和易地重建两种)、局部拆建(保留一部分房屋,拆掉一部分旧房和不符合城市规划的房子,补建城市基础设施,改善城中村面貌,使之与城市融合)和综合整治(基本不涉及房屋拆建,只补建城市基础设施,净化美化社区环境)三种方式。部分地区城中村改造采取彻底重建的形式(如珠海市);也有部分地区采取彻底重建、局部拆建、综合整治三种方式并存的模式(如深圳市)。
(4)拆迁方式。城中村改造中的拆迁方式,涉及的问题非常复杂,各地的模式百花齐放,但是有一点相同,那就是政府必须介入拆迁全过程,解决和应对拆迁中出现的各种问题,如果只有改造主体(如房地产商)去拆迁,根本应对不了城中村改造中的各种复杂问题,在全国都是如此。具体拆迁方式,大体上可以归为三类:一类是政府负责改造,政府组织具体拆迁(如杭州市);一类是政府通过招标方式将城中村拆迁任务外包给社会上专业化的拆迁公司,政府负责处理拆迁中的各种问题,拆迁后的净地由政府通过“招拍挂”方式出让给房地产公司建设安置房和商品房(如三亚市)[7];另一类是通过协议方式或“招拍挂”方式将城中村改造交由房地产公司承担,房地产公司负责城中村拆迁,政府负责处理改造中的各种问题(大部分地区)。
(5)补偿方式。城中村改造中的补偿方式,各地根据本地具体情况,进行了不同的探索,大致可以分为以下几类:一类是政府直接改造,根据住户原有面积市场估价直接补偿一定面积住房(农转居多层公寓)(如杭州市);一类是本地区不制订统一的补偿标准,实行“一村一策”,由各改造项目自行确定本项目的补偿标准(如广州市);另一类是全市制订统一的补偿政策,实行实物补偿(产权调换)和货币补偿相结合的方式(其中部分地区规定在每户认定的合法面积内若干平方米以内实行实物补偿方式,超出部分实行货币补偿方式),全国大部分地区采取此种方式。
(6)改建房屋情况。城中村改造的房屋改建情况较为复杂,可以从房屋类型和房屋结构两方面分析。从房屋类型上看,一般都有原有居民安置房(有些地区为商品房性质,有的地区为经济适用房性质,但建筑面积大于普通经济适用房)和商品房(对外出售);有的地区还利用城中村改造建设经济适用房等保障性用房供城中村外市民居住(如兰州市)[8];有的地区在改造中专门建有商场、写字楼等非居住商业用房出售、出租(如深圳市)。从房屋结构上,一般以做安置房和商品房的套房为主,也有相当部分地区搭配建有补偿置换给原有居民供出租或做商品房、经济适用房出售的一室一厅小户型房、单身公寓房(如广州市)。
(7)原有集体经济组织存续。在城中村改造中,各地一般都鼓励原有集体经济组织改制后继续存在。改制形式主要有改为股份制企业(如广州市)和改为股份合作制企业(如深圳市)两种,也有少数集体经济薄弱、群众没有愿望的城中村没有保留原集体经济(如武汉市规定)[9]。改制后企业的经营范围主要有:城中村改造后的物业管理(大部分地区),原有村集体工商企业的继续经营(一部分原集体经济较发达地区),改造后一部分安置房的集体统一出租管理(如深圳市)。
四、对国内城中村改造模式的思考
1.城中村改造是我国城市化进程中特有的阶段
城中村是我国城市化进程中的特有现象,其成因是中国城乡二元户籍制度、城乡二元土地所有和管理制度、城乡二元社会保障制度、城乡二元就业制度、城乡二元行政管理制度、城乡二元经济体制与城市化发展不相适合,一部分传统农村地区由于接近于城镇地区而又滞后于城市化发展,被城市建成区包围、半包围而成为“孤岛”,未完成城市化转型的特殊地区。当城市发展到一定阶段,将面临城中村改造的突出问题。城中村的改造,成为我国城市化进程中不可回避的特殊阶段。
2.基本经济社会制度决定各地区城中村改造模式
我国的基本经济社会制度和基本国情,决定了各地区城中村改造采取基本相同的模式。城中村改造是我国城市化进程中“补课”现象,所以各地的改造目标都是将城中村改造成为现代城市社区,使其建筑景观、城市功能、居民生活与周边城市建成区完全一致。我国实行城市土地国有和国家高度垄断土地一级市场的基本土地制度,决定了各地在城中村改造中都形成了把原有的农村集体土地性质变更为国有土地性质,然后再进行开发改造的基本模式。在我国的现有基层政治体制内,各地区都采取了原有城中村居民户籍“农转非”,撤消原村委会建制、建立城市社区居委会或街道办事处(较大城中村)的办法。
3.地区差异是城中村改造出现多种具体模式的主要原因
我国城中村改造中出现了各具特色的具体改造模式,各地区的经济发展程度、社会人文环境、政府施政理念以及城中村现状的差异,是出现不同城中村改造模式的主要原因。珠海市城中村容积率较低、房租相对较低,房屋收益不太大,比较容易赔偿,改造阻力也较小,一般采取彻底改造的方式,房地产市场较发达,以房地产商为主进行改造。广州市城中村容积率较高,房租较高,房屋收益较大,城中村改造难度较大,商业化改造无利可图,所以由政府引导村集体“一村一策”自行开发改造、不允许房地产商进入,并由财政拿出配套资金对城中村改造进行补贴。深圳市城中村容积率较高,房地产市场较发达,城中村经济发达,部分城中村建设起点较高、加以改善可融入城市景观,所以采取了政府引导,房地产商、城中村集体以及以上二者的结合多主体开发模式,改造方式除了彻底重建、改建外,还有原有城中村建筑综合整治与补建市政设施后,直接融入城市的方式。广州、深圳等市财政收入丰裕、施政理念较先进,不通过城中村改造谋取土地收益,并且对城中村改造进行财政资金补助。杭州市是一风景优美的著名旅游城市,在城市发展中城市规划优于一切,在探索中形成了城中村改造由政府统筹规划开发,城中村改造资金由各区政府“区内调控、自求平衡、包干使用”,原有城中村居民统一回迁到农转居多层公寓居住的模式。
4.城中村改造需要相关经济社会政策的配套
城中村改造,不仅仅是将城中村建筑改建为现代城市建筑、原城中村居民户籍“农转非”,而是一(下转第67页)
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[责任编辑:余志虎]
(上接第62页)
个复杂的经济社会系统工程,需要相关经济社会政策的配套。在改造中,各地区应根据不同的具体情况,因地制宜出台相关政策,解决城中村改造中不容回避的就业和社会保障、教育卫生文化等社会事业发展、集体经济组织改制、“小产权房”、原城中村居民融入现代城市等问题。城中村村民转为城市居民后,其就业应统一纳入城市就业管理,由政府提供就业扶持政策,并享受养老保险、医疗保险等相关社会保障,重点解决“40”、“50”人员的参保问题。地方政府在城中村“撤村建居”后,应做好原城中村社区卫生机构、中小学、文化设施的接转改造工作,使“撤村建居”居民享有正常的城市社会公共服务。地方政府应指导原城中村集体经济组织做好改制工作,明晰产权,推动股份制和股份合作制改革,为“撤村建居”社区和居民公共事业发展和个人收入增加提供经济保障。由于历史原因,各地城中村在发展中形成了数量不等的“小产权房”,成为城中村改造的一大难题,各地区应按照国家基本政策精神,否定“小产权房”的合法性,综合采取拆除违章建筑、政府低价“赎买地面建筑”、缴纳正常土地出让金为符合城市规划的建筑办理正常房产证等方式解决这一问题。地方政府还应采取特定引导政策,通过城市社区建设、居民教育活动、现代文化生活、社区物业化管理等方式,使原城中村居民在职业、文化素质、思想观念和生活方式等方面发生根本性转变,真正融入到城市文明中。
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[责任编辑:余志虎]
洛阳城中村改造问题研究 ◆常振义 一、城中村改造的定位 目前，在城中村发展的最终定位上，国内各个城市的认识并没有太大的区别，即最终将是城中村落的完全消失——在空间上、文化上、经济管理和行政管理上，完全被城市吸收，城市的规模和实力进一步扩大，城市发展的特色更趋明显。但是，在具体的实施中，各个城市在城中村改造定位认识上的差异就是十分悬殊了。具体分析，比较有代表性的定位有两种，一种是将城中村改造成高档商住区，一种是将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径。 将城中村改造成高档商住区的定位：这种认识主要基于两点考虑，一是城中村所处的区位和城市规划之间的关系；二是承担城中村改造任务的开发商的利益。 将城中村改造看作解决廉租房的最佳途径的定位：这种认识考虑的出发点是，城市在发展中必须解决外来人口的居住问题。它并不反对在城中村进行高档的商住开发，只是强调首先或者必须拿出一部分城中村的土地用于廉租房的规划和建设。 我认为城中村改造的定位应该兼顾三方面，一是城市规划和发展，二是廉租房建设，三是城中村的可持续发展。
二、城中村改造的模式和主体 洛阳市城中村改造可以根据实际情况采取以下四种模式： 第一种是基础设施建设带动模式，即遵循“市政基础设施建设到哪里，城中村改造到哪里；道路河流整治到哪里，城中村改造到哪里”的思路，以公共产品的提供和改善推进城中村的改造。 第二种是整体搬迁改造模式，即异地重建。 第三种是地块周转改造模式，即先选择一块土地进行村民住宅建设，将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中，然后再对旧村进行拆迁建设。 第四种是滚动开发改造模式，即通过对城中村村域内的土地进行分片分区分步骤的开发建设，逐步完成城中村的整体改造任务。 城中村改造不管采取哪一种模式都必须按照城市总体规划的要求，统一规划、成片开发、配套建设。都要根据各村(居)实际，制订拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。 在实施改造的过程中，考虑到参与方发挥作用的不同，城中村改造的主体可以有以下三种选择：一是村集体经济为主体，即成立由村集体经济占大头的股份制经济实体，全面承担城中村改造项目的规划设计、旧村拆迁补偿、新区开发、回迁房建造和公共配套设施建设等工作，甚至包括改造完成后的物业管理等工作。这种模式在基础设施、公共设施及资金等方面需要政府提供较大支持，适用于村集体及村民筹资能力强，城中村规模较小的情况。
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
新时期城中村改造问题研究 摘要 在我国快速推进城市化进程中，城中村一个突出的现象，实际上也是一类新城市化的社会现象。国内沿海发达城市中出现城中村现象最早。在经济不断发展以及人们生活质量提高的新时期，城中村呈现中兴的进程中，一些问题也日益地暴露了出来，严重地影响并制约了国内全面建设小康社会奋斗目标的实现。因而，研究城中村改造问题就显得非常有必要。 城中村改造步骤繁多，涉及到的方面非常地多，包括经济、社会、文化以及政治等多元素，涉及到的主体也多元化，包括村集体、村民、政府管理部门以及开发商等。本论文概述了国内外相关的研究情况，研究了城中村形成的背景、研究意义、研究工具、形成的阶段、对城市发展所产生的作用，也关注到了影响其健康发展的障碍性因素。联系到了有关城中村改造的基础理论与相关的模式，也提及到了国内在城中村改造过程中取得成效的城市，主要是深圳模式、广州模式以及西安模式这3个典范模式。 为了更为深入地说明城中村改造过程这个课题，笔者特意地选取了山东潍坊市城中村改造作为研究的具体典例展开相关的分析。简述有关城中村的改造理论，包括生命周期理论、级差地租理论、城市政体理论、城市更新理论以及博弈论等在陈述相关理论的背景下，对潍坊市城中村相关内容进行了系统化的研究。包括山东潍坊市新时期城中村改造情况，主要是其改造的背景、改造政策的演变及其评价等几个部分加以深入分析。在此基础上，又分析山东潍坊市新时期城中村改造过程中所存在的问题，包括决策徘徊问题、政策滞后问题、政策反复问题、行政沟通不到位、不适应改造以及政府干预缺位等问题。 针对城中村改造过程中所出现的问题，本论文又研究山东潍坊市新时期城中村改造的对策，包括：提高政府科学决策的能力、建立有效的行政沟通、强化政府的行政管理水平、树立政府的权威形象以及寻求政府管理模式与市场模式相结合的新型途径。 关键词：新时期，城中村，山东潍坊，改造问题 Abstract In China's rapidly advancing a city to change a course, the village is a prominent
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
城中村改造的困境与对策研究 摘要：近年来，随着郑州市高新区经济和城市建设的快速发展，一些城郊村逐渐成为城区的一部分，但是这种转变并没有使这些村落真正融入城市，而是形成了所谓的“城中村”，这些村落的使高新区的发展陷入困境，城中村改造成为了郑州市城市规划的重点对象。文章在调研的基础上，以祥营村为例提出了城中村改造中所面临的困难并且提出了一些建议。 关键词：城中村；祥营村；问题；对策 一、高新区城中村改造中的难点 1.村民传统思想的抵触 虽然村民们也十分向往城市的生活，但是由于村民传统思想观念的影响，他们更习惯自家的独栋小院，而不愿意搬入小区居住。村民们认为城中村改造会使他们失去原有的土地和房屋，严重损害他们的原有利益，大多不愿意接受改造，甚至给政府提出很多过分的要求，加上村民相对来说理论水平低，对于政府的行为不理解，较难沟通。因此，如何说服村民接受改造是城中村改造中最大的难题。若能把村民的问题解决，其他问题也都迎刃而解。 2.实际运作中的困难重重 尽管城中村改造目前已经取得了很大进展，相关政策也在不断地完善，但是在实际的运作过程中仍然存在很多具体的问题。一些情况特殊的困难户，政府不得不帮助解决实际问题，而这样又会引起其他村民的不满。一些有争议的土地、建筑如何赔偿。对于村民一些有组织的抗议活动如何处理等等一系列突发事件很难处理。可见城中村改造问题繁多、矛盾尖锐、关系复杂，并非易事。 二、高新区城中村改造存在的问题 1.村民与政府相互不信任、不理解 调查过程中我们发现，村民和政府各执一词，村民表示对安置赔偿不满，拆迁后得不偿失，楼房不如自家小院，并且生活更加拮据。而且由于现在政府与开发商的负面新闻太多，对政府官员声誉造成了恶劣影响，村民对政府非常不信任，对政府承诺的一系列赔偿尤其是回迁安置时间表示怀疑。有不满也不愿与政府沟通，认为政府不会为村民考虑，反而会把自己被抓起来。而政府则是与村民完全不同的说法。他们认为村民欲壑难填，政府无论怎样做都满足不了村民无限的贪欲。政府目前给予的补偿已经相当合理了，拆迁后补偿给村民的住房远远大于村民的自住需求，随便卖一套都是一笔不少的钱。而且只要肯劳动，以后的生活根本不成问题。可见政府与村民相互不理解，并且缺乏沟通是目前高新区城中村改造存在的一个重要问题。
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
探讨城中村改造中存在的问题及相应对策 [摘要] 随着土地资源的日益紧缺以及城中村土地增值效益的增加，越来越多的房地产公司积极投入到城中村改造中来。本文以市场主导为切入点，针对城中村改造中存在的问题，结合规划设计实践，对该类项目的规划设计提出相关的对策。 [关键词] 城中村改造；市场化运作；规划设计；存在问题；相应对策 1 城中村改造的模式 目前，城中村改造主要有政府主导、村集体自行改造以及市场化的公私合作开发三种改造模式。在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和具体实施。在村集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将多余的房产进行市场运作，形成滚动开发。在市场化的公私合作开发模式中，政府、村委会和开发商三方合作，由政府完成土地转性及户籍调整，由开发商出资完成旧村改造建设，并通过结余土地的增益来平衡投资成本。本文所研究的城中村改造模式即为第三种改造模式。 2 市场主导的城中村改造的主要特征 2.1 以村为单位的就地改造方式居多 虽然政府对城中村改造已有一定的规划安排，但由于城市建设的持续性，城中村改造就地改造的方式居多，这主要表现在三个方面：①大多数的城中村安置点在短期内不能满足建设条件，难以实现集中安置；②由于多数城郊村村民希望原地回迁，不愿离开自己已经熟悉的环境；③由于各村之间的经济条件差异较大，适合改造的时机也有所不同。由此可见，以村为单位的就地改造居多。 2.2 需要通过土地收益平衡支撑城中村改造 虽然城中村改造会获得政府适当的经济支持，但对于建设工程来讲仍然是杯水车薪。因此，在城中村改造中，势必需要集约使用土地，将多余土地进行收益平衡才能完成改造工程。为了保证正常的市场运作，一般需要将土地性质转为国有后才能进入常规的房产开发程序。 2.3 需要对局部控制性详细规划进行调整 控制性详细规划(以下简称“控规”)作为城中村改造中规划主管部门的管理依据之一，无疑需要对其进行严格执行。由于城中村改造的权属复杂、矛盾较多，
城中村改造模式及对策 城中村是城市扩展的必然产物，其土地权属的二元化导致城中村乱象丛生，其改造成为城市建设发展的必须，通过对城中改造的梳理，对其改造模式及对策深入研究，为城中村改造提供必要的做法和理论。 标签：城中村改造；模式；對策 1、东营城中村现状 东营市中心城范围内共有城中村50个，常住人口21148户、62822人，房屋178166间、建筑面积396万平方米，房屋占地面积29203亩。其大多数房屋为建成二三十年以上的旧砖房、土坯房，有的明显已经成为危房。容积率低，土地利用效率低，对当前的城市建设发展来说，是一种土地资源的巨大浪费。随着城市与村居的交融出现了大量问题和隐患，人口杂乱，治安问题隐患重重，城乡二元土地制度导致土地使用存在诸多问题；城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，居住环境低劣；资源浪费严重，由于缺乏统一规划，农民住宅翻建不能依照城市功能准确定位，屡拆屡建情况十分突出，不仅损害居民和集体经济组织的切身利益，也严重浪费人力、物力和财力。 “城中村”拆迁改造，是城市发展过程中不容回避的一个问题，也是当前城市建设管理的一个焦点和难点。让“城中村”尽快融入城市，实现整个城区的均衡发展。在拆迁改造过程中，最大程度地实现、维护、发展好群众的利益。“城中村”改造是居民自我算账、自我拆迁、自我发展，过上好日子的过程；是“城中村”在政府的各项优惠政策的扶持下，整体融入城市，共享发展成果的过程；是“城中村”群众生产、生活方式和理念变革的过程；是村居自治组织在政府领导市场引导下，民主决策，自我管理，自我监督的过程。 2、改造模式 城中村改造一项复杂的系统工程，按照以人为本、科学发展的理念。总结近几年的改造经验，不断探索城中村改造的模式和方法。 2.1以政府为主导的模式 改造采取政府主导的方式进行，其特点近似于征地拆迁，改造中政府始终处于支配地位，城中村处于服从地位，拆迁目的是为了达到城市发展规划和基础设施建设目标，政府获得拆迁后的土地，根据实际情况制定优惠政策或采取直接投资的方式，易地或原地安置拆迁居民，同时为居民留足用于长期发展的建设用地。比如辛镇村拆迁改造就属于此类，由东营区政府组织实施，分三期全部改造完成。 2.2以市场运作为主的模式
目录 城中村改造研究 (4) 城中村形成原因 (4) 城中村改造面临的突出问题 (4) 城中村改造中的民生需求满足 (5) 国内外优秀城中村改造研究 (7) 国内五种典型的城中村改造模式分析 (7) 国外城中村改造研究情况 (8) 城中村改造的浙江样本 (9) 日本横滨市寿町贫民住区治理案例 (10) 武义县城中村改造现状 (12) 考察浦江城中村改造工作 (12) 武义县人民政府关于城中村改造和房屋征收范围的公告 (13) 城中村改造稳步推进基本完成入户调查 (14) 武义县人大关注城中村（棚户区）改造 (14) 城中村改造势在必行 (15)
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城中村变迁，走出民生改善之路 （图为武义县老城上街） 城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。在“城中村”改造中，不能是政府单方面的推动，还要介入社会力量，关注民生、重视民生、保障民生、改善民生且应该充分体现以人为本的思想，尊重村民集体的意愿进行城中村的改造。唯此，才能使改造惠及民生，让城市化进程中的这部分地区人口获得相关制度的有效衔接，提高生活质量。
城中村改造研究 城中村形成原因 城中村是中国城市化进程中独有的现象，即使是在中国的历史上也未曾出现过。城市化进程过快，土地制度的滞后，规划、管理、整治的无力，体制上的诸多缺陷构成了城中村形成的主因。 1、城乡二元体制是城中村形成的根本原因 城乡二元结构，这一独特的社会形态包括二元的社会结构和二元的经济结构 2个方面。我国的城乡二元结构的形成并非一朝一夕，而是整个社会制度变迁的产物，体现了政府主导的强制性变迁的特征。 2、对城市蔓延现象的忽视 城市蔓延是城市化过程的具体体现。对此，我国在推动城市化发展过程中，将城郊农村仅仅从地理上纳入城市范围，但是并未重视城市蔓延现象所引发的诸多社会问题，从而形成所谓城中村。 3、中国社会城乡土地所有制矛盾 当前，我国实行的是国家土地所有制和集体所有制2种土地制度。城中村虽然位于城市但是其土地产权仍然归属集体所有，这样一来就同城市区域的国家所有制相冲突。 4、经济利益驱动是城中村形成的内在因素 城市功能的扩张，使农村土地房屋大幅升值，出租房屋成为获利丰厚的行当，给当地农村带来了巨大的收益。在城市化的压力下，一无知识技能，二无劳动经验的城中村村民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不菲的“以地生财”之道。 （来源：《现代园艺》，2017年第1期） 城中村改造面临的突出问题 “城中村”改造的瓶颈与难题主要突出在改造成本、利益再分配、政策支持、集体经济改制困难等方面：（1）改造成本巨大；（2）利益分配难以平衡；（3）缺乏统一的政策支持；（4）集体经济改制相对困难；随着”城中村”的集体用地不断被征用，村集体经济收入来
第1期城中村改造问题初探 ———以长沙市岳麓区为例 刘 洋 （中共长沙市岳麓区委党校，湖南 长沙 410013） ［摘要］湖南省长沙市岳麓区作为“长株潭”两型社会建设的先导区，承担着探索两型社会建设发展道路的重任。 “城中村”存在的问题是城市发展不可回避的，对“城中村”进行合理的改造是提升城市整体品质、全面建设小康社会的必然。因此，很有必要对城中村改造这一问题进行深入系统的研究，寻求解决城中村问题的对策。［关键词］岳麓区；城中村；改造；建议［中图分类号］C916.1 ［文章标识码］A ［文章编号］ 1671-5136（2012）01-0033-03 ［收稿日期］［作者简介］2012-03-04 刘洋（1970-），男，湖南澧县人，长沙市岳麓区委党校教师、硕士。研究方向：政府公共管理。 2010年3月10日长沙市政府出台了《长沙市城中村改造方案》，方案指出：“‘城中村’改造以实现被拆 迁地区村民与城市居民生活和社会管理无缝对接为目标”。要在三年内从国土、房产、社保等政策上寻求突破，建设新型城区，提升城市整体功能。因此，很有必要对城中村改造这一问题进行深入系统的研究，寻求解决城中村问题的对策。 一、岳麓区城中村的现状及其改造的必要性1、岳麓区城中村现状 岳麓区城中村的形成是由发展资金短缺、发展经验不足等主客观因素造成的，在城市化进程中采取了“绕开村落”的空间拓展思路，根据长沙市政府1998年2月17日颁布的5号令和2000年3月16日颁布的60号令进行拆迁建设后，使部分村落被城市建成区所包围，呈镶嵌状散布在城市新建职能区内甚至城市中心周边地区。随着2008年4月1日开始实施长沙市《征地补偿安置若干问题暂行规定》即长沙市政府第103号令，在城市化的过程中采取货币安置、一次性征地、统一安置等办法，避免了城中村数量继续增加。 目前，岳麓区范围内有城中村34个，占总行政村 数量的39.1%， 人口7.75万人，占总人口的12.3%。按照农用地面积可划分为三种类型：完全没有农用地、有少量农用地、有较多农用地。 2、岳麓区城中村改造的必要性岳麓区作为“长株潭”两型社会建设的先导区，承 担着探索两型社会建设发展道路的重任，城中村存在的诸多问题是城市发展不可回避的，因此，对城中村进 行合理的改造是提升城市整体品质、全面建设小康社会的必然。 一是两型社会建设的需要。2007年12月14日，国务院批准长株潭城市群为全国两型社会建设综合配套改革试验区，长沙市成立大河西先导区。岳麓区作为大河西先导区的核心区，承担着“长株潭”地区探索资源节约、环境友好发展道路的重任。从两型社会的内涵来看，资源节约型包含了探索集约用地方式、建设循环经济示范区、深化资源价格改革；环境友好型则包括建立主体功能区、制定评价指标、生态补偿、环境约束政策 和完善排污权有偿转让交易制度等。 然而，城中村普遍存在的土地集约利用度低、生活环境差、环境保护有待提高等问题成为两型社会探索道路上必须解决的问题。 二是提升城市整体品质的需要。城市内和谐、全面发展是世界城市发展共同面临的难题。在岳麓区两型社会建设和长沙评选全国卫生城市的背景下，城中村存在的社会问题如犯罪率高、卫生环境差等，关系到人民生活的安定和团结，因此，一直都是整治的重点。 三是全面建设小康社会的需要。党的十六大报告从经济、政治、文化、可持续发展四个方面界定了全面建设小康社会的具体内容，由此可见，经济收入的提高并不是小康社会建设的最终目标。需要推进城中村经济、政治、文化全面建设，提高城中村居民生活水平和生活质量。 长沙民政职业技术学院学报 Journal of Changsha Social Work College 第19卷第1期2012年3月 Vol.19No.1 Mar.2012
城中村改造项目可行性研究报告 【引言】城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区（如珠三角、长三角、环渤海、直辖市、省会城市等）城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被鳞次栉比的高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。 城中村改造是21 世纪中国市长们经营城市的最大兴趣。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。城中村改造是城乡统筹战略的重要组成部分。 【目录】 第一部分城中村改造项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。 一、城中村改造项目概况 （一）项目名称
（二）项目承办单位 （三）可行性研究工作承担单位 （四）项目可行性研究依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1．《中华人民共和国公司法》；2．《中华人民共和国行政许可法》；3．《国务院关于投资体制改革的决定》国发（20xx）20 号； 4．《产业结构调整目录20xx 版》；5．《国民经济和社会发展第十二个五年发展规划》；6．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，国家发展与改革委员会20xx 年审核批准施行； 7．《投资项目可行性研究指南》，国家发展与改革委员会20xx 年 8．企业投资决议； 10．地方出台的相关投资法律法规等。 （五）项目建设内容、规模、目标 （六）项目建设地点 二、城中村改造项目可行性研究主要结论在可行性研究 中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方 案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社 会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括： （一）项目产品市场前景 （二）项目原料供应问题
关于城中村改造中存在问题的思考 摘要：青年人才论坛 为了集约节约土地，改善人居环境，提升城市整体形象和品位，推进襄阳市的城市化进程，建设文明、生态、和谐、宜居城市。本文是通过笔者进行了深入调查研究，全面认真分析后，从襄州区城中城改造的现状和实际出发，从城中村问题成因、城中村改造的现状、改造的重要意义、改造中存在问题等方面进行了综合分析，并提出了个人的建议，以期推动城中村改造工作的顺利进行。 关键词：襄阳青年人才论坛城中城改造问题 近年来，随着城市化进程的不断加快和城市建设用地的供需紧张，政府将旧城改造作为加快城市建设和发展的一项非常重要的工作来抓。但随着城市拆迁改造工作的不断深入，拆迁改造诱发的矛盾和纠纷也日益增多，拆迁改造也已成为城市建设的聚点，社会关注的焦点，工作中的难点，媒体关注的热点。拆迁改造工作涉及面广，法律、政策性强，关系着广大群众的切身利益，关系着经济发展和社会稳定。为此，我们在工作中急需寻找一条推动旧城改造和城中村改造工作顺利进行的新路子。作为一名基层城市规划管理人员，对当前襄州区城中村拆迁改造工作中存在的一些问题进行了一些探讨和思考。 一、城中村问题成因 城中村问题是在快速城市化进程中产生的，是我国城乡二元化的管
理体制对基于集体土地产权和集体经济属性的城中村地区，在户籍、土地、规划、建设、融资、就业、医疗、教育和社会保障等方面管理不到位而造成的。分析城中村问题的原因，具体表现为四个方面：城市政府为节省开发建设成本，只征用农用地，绕开现有农村居民点；城乡发展缺乏统筹安排，未考虑外来人口的居住需求；城市规划编制不完善，造成城中村建设无据可依；管理部门执法不严，对违法建设行为查处不力。 二、目前襄州区城中村改造的现状 襄州区辖1个办事处8个社区5个行政村，村（居）民总人数27485人，总户数6534户，村庄占地面积5483亩，耕地面积5916亩，其中:云湾、西湾、张湾、金华、航运、红星、潘台、洪山头等8个社区和朱庄村三、七、九组属襄阳市市区中心城区范围内的一级控制区，其它4个行政村和朱庄村部分组属襄阳市市区中心城区范围内的三级控制区。2008年9月，襄州区启动了城中城改造的第一个试点——云湾国际新城建设项目，该项目涉及到云湾社区八、九、十组拆迁的307户居民已全部拆除完毕，拆迁面积12万平方米，在还建小区内投资8000万元，新建了23栋7层安臵房，总面积约7.84万平方米，目前有90％拆迁户已搬入新居；2008年10月，民发世界城项目启动，该项目涉及到西湾社区一、二、三、四、五组900多户居民，目前已拆迁200 多户，并投资4亿元，新建了10栋高层安臵房，总面积约20万平方米；2010年8月，因襄阳火车东站建设的需要，按照市政府要求，襄州区启动了襄阳火车东站广场建设项目，该项目涉及到洪山头社区一、二组353户居民的搬
城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例 西南大学硕士学位论文城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例姓名：刘磊申请学位级别：硕士专业：区域经济学指导教师：李容 20080501 摘耍“城中村”改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例摘要“城中村”问题是在我国城乡一：元体制的特殊国情下，伴随着快速城市化而出现的一种特殊现象，具有明显的中国特色和特定的时代特征。从２０世纪８０年代至今，“城中村”已经成为我国城市化进程中的普遍现象，随之产生的社会、经济、环境等方面的诸多问题与矛盾已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与社会各界的广泛关注和重视。“城中村”改造是一项系统工程，涉及到规划、拆迁、安置补偿、融资、社会组织、集体经济、就业和社会保障等一系列问题。改造的最终目的在于将“城中村”的管理纳入城市统一的现代管理体系之下，使全体城市居民都能在城市化的进程中得到更好发展、素质得以提升，分享现代城市发展的文明所带来的益处。因此，不可将“城中村”改造简单理解为“拆旧建新”。“城中村”改造的过程是多方利益主体博弈而最终趋于和谐的动态过程，典型的“城中村”改造模式涉及改造强度和改造主体两方面内容，各模式均有其利弊，“城中村”的改造应因地制宜、因时制宜，制定切实可行的改造目标，选择恰当的改造模式。由于历史的、体制
的及经济的等多种原因，石家庄市和其它城市一样，市区内形成了大量的“城中村”，其改造建设明显滞后。近年来，随着城市居民生活水平的不断提高，省会城市现代化建设步伐的加快和城市化战略的实施，石家庄市也加大了“城中村”改造的力度，２００２年起将市区内的“城中村”更新改造纳入城市现代化建设的日程。随着改造进程的深入，如何以和谐社会、和谐城市的建设为基调，选择与各个“城中村”相适应的改造模式成为了当前亟待解决的问题。基于以上的背景，本文将城市化进程中“城中村”改造模式的选择作为研究的主要问题，并选取石家庄市桥两区西三教村这一一个案进行了相关分析。本文的研究的目的有二：其一是为了了解“城中村”现象的形成原Ⅲ、历史演变及其发展趋势；其二是针对改造中出现的问题，探讨解决的思路及改造模式的选择。希望能够对石家庄市乃至全国为各个大中城市进行“城中村”改造提供指导和借鉴。本文研究主要从三个方面展开：（１）认知“城中村”通过Ｉ『亍ｌ顾“城中村”的形成及洲进，从空间环境、社会管理以及经济发展等多方面总结目前中国“城中村”存在的问题，＾’而指出“城中村”改造的必要性。（２）珲性思考西南大学硕＋学何论文总结国外旧城改造和我国其他城市“城中村”改造的实践经验及教训，并从改造强度和改造主体两个角度出发，分析“城中村”改造过程中所涉及的多方利益主体的博弈关系，