XX市XX城中村改造项目
可行性研究报告
工程名称：XX城中村改造项目
建设单位：XXXX置业有限公司
编制日期：2012年5月19日
第一章总论
1.1 项目概况
1.1.1 项目名称：XX旧城改造商住楼建设工程
1.1.2 建设单位：XXXX置业有限公司
1.1.3 项目地址：XX市洛北乡XX村
1.1.4 项目用地面积约：376001m2
1.1.5 项目总建筑面积约：1804804m2
1.1.6 项目总投资约：541441.2万元
1.1.7 项目建设期：36个月
1.2 项目提出背景及建设必要性
1.2.1 项目提出背景
该项目位于邙山大渠以南、王城大道以东、国花路以西、石油路以北（含经五路两侧部分地块）。
作为XX市重要经济中心和对外形象开放的窗口，为了适应目前新形势及的需要，以此项目带动火车站附近的开发建设，推动全市向现代化国际城的宏伟目标迈进。该区已成为XX市房地产开发热点地区之一。
本项目用地约564亩，占地面积约376001平方米、总建筑面积约1804804平方米，容积率在4.8以上，总体建设条件良好。项目名称为XX市洛北乡XX村旧城改造项目建设工程。按照基本建设程序委托
XX市智博民用建筑设计院有限公司编制项目可行性研究报告申请立项。
1.2.2 项目建设必要性
1、实现XX市区总体规划，进一步完善火车站附近的靓点建设。
根据市总体规划，将建成XX市西工区火车站的商住中心。本项目的建设，将进一步完善火车站附近的建设，实现该区的总体规划，加快完成新的市中心区建设，树立XX新的形象，促进XX市现代化国际城市建设。
2、本项目的建设是改善周边旅游居住及办公条件，提高XX市城市化建设的需要。“衣食住行”对于百姓生活必不可缺，随着我国经济的发展，人民生活水平不断提高，对于旅游居住及餐饮条件的要求也越来越高。我市以度假旅游居住为核心，精品项目为支撑的多元化的商住产品体系初步形成，一批规模大、投资高的星级酒店和度假、娱乐等项目相继建成或开工，项目建设创历史最好水平。
以建设现代化国际城市为目标,以加速生产要素的流动和提升城市服务业规模与水平为突破口,坚持城市化与工业化、市场化、国际化整体推进。进一步提高中心城区集聚辐射功能,加快西工区建设；推进西工城区向中等城市目标发展；使XX成为全国重要的具有较强辐射和带动力的区域性经济中心城市。
3、符合党和国家关于国有企业改革政策，有利于盘活国有资产。
综上所述，本项目的建设对于改善XX市住宅、学校、商务及办公条件，实现城市总体规划具有重要作用，旧城改造的建设确有必要。
1.3 建设单位基本情况
1.3.1发起人情况
本项目由XX市XX置业有限公司承担建设。
1.3.2 经营宗旨
通过项目各方真诚合作，加强企业间资金、技术的横向联合，发挥各自的优势，加快地块的建设步伐。项目部将以高质量的建筑产品及优质的物业管理服务，为社会各界提供方便、合理、舒适的居住、餐饮、办公场所。从而达到促进XX市城市建设，改善居住环境，促进XX市现代化国际城市建设的目的。通过认真经营，在创造可观的社会效益的同时获得最佳经济效益。
1.3.3经营范围
在XX市洛北乡XX村地块建设宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼，并进行销售、出租房屋及物业管理。
1.3.4总投资
本项目总投资约为541441.2万元。
1.4 可行性研究工作的结论
可行性研究结论
1、本项目建设符合城市建设规划，有利于加快XX市城市建设的
步伐。
2、通过市场预测分析，本项目拟建宾馆、商务楼、学校、娱乐、购物、住宅楼、办公楼等市场较好。
3、外部配套条件较好，供电、供热、通讯、给排水、煤制气和有线电视等基础设施可以满足项目需求。
4、项目经济效益良好，财务分析可行。
项目主要经济指标表
表1-1 项目经济技术指标一览表
表2-2 开发土地指标概算
（约564亩，376001㎡；总建筑面积约：1804804㎡；容积率：4.8；
建筑密度29.6%；绿地：35%）
第二章市场分析
2.1 XX房地产市场分析
从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产业的发展，具体原因如下：
1、宏观调控政策成功地实现了经济的“软着陆”，为房地产市场发展提供了宏观经济基础。
2、政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以旧城改造住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契机。
3、住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷，各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为热点。
4、此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发，配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的一系列相关政策，国务院颁布了《住房公积金管理条例》，不仅为个人住房提供了融资渠道，而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。
5、房地产已逐步纳入法制化、规范化发展轨道,房地产法规体系已基本形成。房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化、规范化。
在上述种种利好情况下，可以预见XX市地产市场前景广阔，令人
看好。特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这与国家目前的房改政策有关。从城市居民对住房的需求看，随着人们观念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在一个较高水平上。伴随着新一轮经济的发展，房地产发展将更加理性，会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。
2.2 项目的市场前景分析
2.2.1项目的环境分析及市场定位
本项目拟建于XX市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北路以西，棉麻路以东。紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为XX 市区黄金地段。
从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附近，周围环境较好，住宅价格属XX市中高档水平，周边住宅及办公楼开发量较大，而且销售情况良好。根据项目的地理位置与销售对象的需求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为主，其主要租售对象针对于大中型公司、国内外长驻XX机构以及部分机关工作人员。
从全市收入水平看，中高收入阶层所从事职业主要包括个体私营企业老板、三资企业、国外及国内驻洛机构工作职员、国内大型企业集团
联合开发协议书 甲方：**村村委会 乙方： 根据国家指定规划，或市政府有关“城中村”改造规划方案，根据《中华人民共和国合同法》、市城中村改造政策及相关法律、法规，甲乙双方在平等互利的基础上，经双方友好协商，达成如下协议条款。 一、项目概况 1.**村拥有土地 亩，湖面 亩；注册村民 人；自有住户 户，外来住户 户；合法住宅面积 万平方米；遗留问题和其它房屋面积 万平方米。 2.具体土地亩数最终以规划局确定的红线图面积为准。 二、联合开发内容： 依据国家及当地政府有关政策对甲方村民进行还建安置或货币补偿；对甲方的土地进行总体规划、分项实施；为失地农民提供生产和生活条件；建设具有现代化生态环保的商品房，及其配套的商业、文化、旅游中心。
三、项目确认 甲方确认该项目已取得武汉市政府相关部门的批准，具备市城中村改造资格。 四、开发主体资格认定 1.自本协议签署之日起，甲方不得以任何方式与第三方签订该土地范围内的开发或合作协议； 2.乙方为甲方唯一的城中村改造项目合作开发单位，乙方享有唯一的开发权及根据市政府城中村改造政策规定的所有权益及优惠； 3.甲方负责解除其先期所有的就此项目与其他开发商签署的一切协议。 五、合作模式 1.自本协议签署之日起 个工作日内，甲乙双方组成项目小组联合办公，负责项目土地用途的变更、规划方案的设计，拆迁补偿安置方案的报批、土地挂牌等相关手续； 2.涉及项目所有地块的挂牌出让公告内容由甲乙双方协商确定； 3.双方共同办理开发土地的有关手续和相关事宜，共同办理立项批文，和将集体土地改变为出让土地； 4.根据国家及当地政府有关政策取得的土地确定其合理的价格，形成对甲方的补偿金额；
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
121 专题十 城中村改造模式专题研究 目录 第一部分 国内城中村改造模式综述 (122) 1. 城中村改造模式 ............................................................................................ 122 1.1. 从规划改造方式来分析城中村改造模式 ......................................................... 122 1.1.1. 异地迁建 ....................................................................................................... 122 1.1.2. 就地改造 ....................................................................................................... 122 1.2. 从改造主体来分析城中村改造模式 ................................................................ 122 1.2.1. 政府主导型的改造模式 .................................................................................. 123 1.2.2. 开发商主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.3. 村集体主导型改造模式 .................................................................................. 123 1.2.4. 开发商、村集体共同主导型改造模式 ............................................................. 123 2. 城中村类型及其适用改造模式 ....................................................................... 124 2.1. 典型“城中村” ............................................................................................ 124 2.2. 准城中村 ....................................................................................................... 124 2.2.1. 拥有良好的经济基础和区位条件的准城中村1 ................................................ 124 2.2.2. 区域位置不佳，经济相对比较落后的准城中村2 ............................................ 124 2.3. 景中村 .......................................................................................................... 124 2.3.1. 用地性质为风景旅游及文物保护用地的景中村1 ............................................ 124 2.3.2. 公建市政配套不完善的景中村2 ..................................................................... 124 2.4. 小结 .............................................................................................................. 125 3. 我国大城市城中村改造模式对比分析 ............................................................. 125 3.1. 深圳城中村改造 ............................................................................................ 125 3.1.1. 有关政策 ....................................................................................................... 125 3.1.2. 渔民村改造实践 ............................................................................................ 125 3.1.2.1. 基本状况 ................................................................................................ 125 3.1.2.2. 存在问题 ................................................................................................ 125 3.1.2.3. 改造思路 ................................................................................................ 125 3.1.2.4. 改造评价 ................................................................................................ 126 3.2. 珠海城中村改造 ............................................................................................ 126 3.2.1. 有关政策 ....................................................................................................... 126 3.2.2. 水湾头村——山水华庭改造实践 .................................................................... 126 3.2.2.1. 旧村状况 ................................................................................................ 126 3.2.2.2. 拆迁补偿方案（主要部分） .................................................................... 126 3.2.2.3. 改造方案 ................................................................................................ 126 3.2.2.4. 改造评价 (126) 3.3. 广州城中村改造 (126) 3.3.1. 广州城中村改造有关政策............................................................................... 126 3.3.2. 广州城中村改造实践 ...................................................................................... 127 3.3.2.1. 以建带治 ................................................................................................ 127 3.3.2.2. 异地重建 ................................................................................................ 127 3.4. 小结 .............................................................................................................. 127 4. 关于城中村改造的思考和建议 ....................................................................... 127 4.1. 打破城乡二元空间格局、关怀“弱势群体” .................................................. 127 4.2. 提倡公众参与 ................................................................................................ 127 4.3. 社区规划因“村”制宜 . (127) 第二部分 临汾城中村改造模式研究 (128) 1. 临汾城中村概况 ............................................................................................ 128 1.1. 数量及分类 .................................................................................................... 128 1.2. 村容村貌 ....................................................................................................... 128 1.3. 村民主要经济活动 ......................................................................................... 128 2. 临汾“城中村”要解决的主要问题及改造模式建议 ........................................ 128 （1）整理空间，对接战略结构——整体集中搬迁 ........................................................ 128 （2）重要地段改造 ..................................................................................................... 129 （3）特色化改造 ......................................................................................................... 129 （4）综合整治 (129)
城中村改造项目合作开发协议 甲方： ____________________ 村委会 乙方： ____________________ 公司 为加快白银市城市建设进程，根据《中华人民共和国合同法》、白银市城中村改造政策及相关法律、法规，甲乙双方在平等、互利的基础上，就 ___________________ 城中村改造项目（以下简称本项目）达成合 作协议，以共同遵守。 一、项目概况 地块位置 项目地块位于 ____________________ 村，具体见位置图（见附件）。 地块为规划建设用地（以双方确认的图纸为准）。位于___________ 北侧， ________ 路南侧， _________ 路东侧_________ 路西侧。该地块 为 ________ 用地，约_______ 亩，其中已批准规划建设用地约_____ 亩。甲方负责提供土地，并根据 ________ 村改造政策，将该地块列 入 _______ 村城中村改造项目整体规划中，手续由甲（乙）方办理。 项目手续 甲方确认该项目已取得白银市政府相关部门的批准，具备白银市城中 村改造资格。 规划条件 甲乙双方共同努力使 _______ 村城中村改造项目的综合容积率争取
到 _______ 以上。 回迁概况 甲方保证 ____ 村旧村改造项目的回迁户数不高于_______ 户。对甲方 现有的小学、幼儿园、村委会可纳入统筹规划的范围之内，并给予妥宀 善女置。 二、开发主体资格认定 自本协议签署之日起，乙方为甲方唯一的大谈村城中村改造项目合作开发单位，乙方享有唯一的开发权及根据白银市政府城中村改造政策规定的所有权益及优惠；甲方负责解除其先期所有的就此项目与其他开发商签署的一切协议。 合作模式 1、自本协议签署之日起10个工作日内，甲乙双方组成项目小组联合办公，负责项目土地用途的变更、规划方案的设计，拆迁补偿安置方案的报批等相关手续。涉及项目所有地块的公告内容由甲乙双方协商确定。 2、对于项目的开发，甲乙双方采取分工合作的模式，甲方负责旧村 的拆迁、村民关系的协调，以便于双方共同办理开发土地的有关手续和相关事宜等；乙方负责本项目建设全部资金的筹措投入、项目的开发、建设管理及施工等。 3、地块一分为甲方村民住宅回迁安置用地和乙方商品房开发用地， 按下列方式进行分配：
《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
山塘改造项目建议书 一、项目概要 1、项目背景。莲塘镇是高要市的农业重点镇之一。经过多年的努力和建设，莲塘的农业已迈入区域化布局、基地化生产、集约化经营、产业化发展的格局。根据中央、盛地方关于进一步优化调整农业产业布局的要求，今后将有愈来愈多的耕地调减出来种植各种经济作物。如何开发土地潜力，提高土地产出率，增强耕地适种性，是我镇今后农业发展的一项至关重要的工作。实施农业综合开发土地治理项目，加强我镇目前仍较大面积的中低产农田改造，解决农业生产发展的主要障碍因素，建立高标准的农田生产区，是提高水稻单产，扩大经济作物的种植范围和提高经济效益，进农业发展的一项重要措施。我镇属平原低朗镇，大部分耕地由于地势低洼、地下水位高，田间排灌系统配套差，排灌设施残旧等原因，严重制约了农业的发展，效益的提高。为此，经认真的勘察和分析研究，2007年我镇农业综合开发土地治理项目，计划在新塘塱进行0.7万亩连片中低产田改造，以提高该塱区的综合生产能力和经济效益。 2、项目范围、规模、内容和工期。我镇农综土地治理项目计划改造中低产田0.7万亩，总投资399万元，计划对新塘塱0.7万亩的中低产田进行改造。建设方面将以水利设施建设为重点，并实行山水田林路综合治理，主要项目为修建硬底化排灌沟渠20.5公里，开挖疏浚渠道18公里、兴建桥涵闸陂槽10座，改造排站1座;修建机耕路5公里，改良土壤0.4万亩，种植农田防护林0.01万亩。此外还
有培训及科技示范推广方面的工作。项目工程实施将安排在2007年秋季至来年的初春期间进行，基建项目约需3-4个月工期，即由2007年11月-2008年2月。 3、投资估算和资金筹措。项目共需投入资金399万元，资金来源分别为：中央财政资金153.46万元，地方财政资金153.46元(其中省级资金122.76万元，地市级资金15.35万元，县级资金15.35万元)，项目区镇、村及群众自筹资金92.07万元。 4、效益。项目的实施，首先可大幅提高项目区的经济效益，预计项目区改造后的粮食单产将较改造前提高150kg，年增加产值126万元，并发展蔬菜等经济作物种植，提高综合生产能力;其次是有显著的社会效益，通过培训农民的科技意识和现代农业意识，大力推广良种良法及高标准农田的建设，均对项目区农民及周边地区农民产出强烈辐射示范带动作用，形成良好的社会效益。此外，通过项目区的综合治理及有关生态工程建设，可改善项目区的生态环境，确保农业生产的可持续发展。 5、组织领导和管理。镇成立领导小组，由镇委副书记亲自抓,镇农业综合开发办公室具体负责项目的实施工作。严格按照《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》要求及我市制定的有关农综开发项目工程、资金、招投标等方面的规章制度，对项目进行管理，确保工程按质按量按时完成，资金使用及财务处理规范合理。 二、项目区概况 1、自然概况
博弈论经典案例分析 囚徒困境 案例：警察把甲乙分开关押，并在提审时分别告之，如果你坦白而他不坦白，那么你将只判0年，他将被判8年；如果你不坦白而他坦白，那么你判8年，他判0年；如果你们两人都坦白了，各判5年；如果你们两人都不坦白了，各判1年。 分析：每个博弈方选择自己的策略时，虽然无法知道另一方的实际选择，但他却不能忽视另一方的选择对他自己的得益的影响，因此他应该考虑到另一方有两种可能的选择，并分别考虑自己相应的最佳策略。对囚徒A 来说，囚徒B 有坦白和不坦白两种可能的选择，假设囚徒B 的选择是不坦白，则对囚徒A 来说，不坦白得益为-1，坦白得益为0，他应该选择坦白； 假设囚徒B 选择的是坦白，则囚徒A 不坦白得益为-8，坦白得益为-5，他还是该选择坦白。因此，在此博弈中，无论囚徒B 采取何种策略囚徒A 的选择只有一种，即坦白，因为在另一方两种可能的情况下，坦白给自己带来的得益都是较大的。同样的道理，囚徒B 的唯一的选择也是坦白。 所以最可能的结局：该博弈的最终结果是两博弈方同选择坦白策略。 其支付矩阵如下： 性格大战 案例：一对恋人准备在周末晚上一起出去，男的喜欢看足球，但女的喜欢看时装表演。当然两个人都不愿意分开活动。不同的选择给他们带给他们不同的满足。 分析：可以看出，分开将使他们两人得不到任何满足，只要在一起，不管是看时装表演还是看足球，两人都会得到一定的满足。但看足球将使男的得到更大的满足，看时装表演则使女的得到更大的满足。 在这样的一个对局中，男的和女的都没有占优战略。他们的最优侧率依赖于对方的选择，一旦对方选定了某一项活动，另一个人选择同样的活动就是最好的策略。因此，如果男的已经买好了足球的门票，女的当然就不再反对；反之，如果女的已经买好了时装表演票，男的也就会与她一起看时装表演。 1，1 8， 0 不坦白 0，8 5，5 坦白 嫌疑犯乙 不坦白 坦白 嫌疑犯甲 1，2 -1， -1 时装 0，0 2，1 足球 男 时装 足球 女
城中村改造合作框架协议 甲方：郑州市高新区师新庄村民委员会 乙方：河南德润碧桂实业有限公司 鉴于： 为了加快统筹城乡发展工作，提升城市形象，贯彻落实《郑州市高新区关于推进保障性住房建设的实施方案》，双方以师新庄村城中村房改造为契机，整合土地资源，集约利用土地，实施师新庄村城中村改造，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一拆迁、统一安置的方案。双方拟将师新庄村建设成为一个布局合理，配套设施完备，环境优美，具有鲜明都市特色的现代社区。 改造的基本原则：坚持政府主导，依托市场运作，村民安置房屋优先建设。 改造的目的：通过对师新庄村实施城中村改造工作，最终实现四个转变，即：村民转变为居民；集体土地转变为国有土地；集体经济转变为股份制经济；村民委员会转变为居民委员会。 本协议甲乙双方在诚信合作、互惠互利的基础上，就师新庄村的城中村改造所涉及的相关事宜订立如下框架协议： 一、合作项目简况 1、项目名称：郑州市高新区城中村改造项目（以下简称为本项目）； 2、项目位置：东至、南到、西临、北至。师新庄村集体土地及宅基地约106亩；
3、项目进展现状：该项目已被列入郑州市高新区城中村改造计划中； 4、城中村改造主体：本项目城中村改造主体为框架结构。 5、土地使用性质：集体土地及宅基地。 二、本项目合作的基本原则 1、本项目的基本补偿原则如下： （1）村民安置标准为： ★本项目拆迁房屋实行实物置换。置换时以甲方所在地派出所登记在册的农业户籍人口数量为准，按人均基准安置住宅建筑面积××平方米并结合被拆迁人原房屋建筑面积进行调增的方案进行安置。 ★本项目安置房屋为框架建筑结构，建筑成本价格为人民币××元/平方米。 ★本项目房屋实物置换按被拆迁人房屋建筑面积和安置房屋建筑面积补差价的方式进行结算；即： A、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分不足15平方米（含本数）时，双方按照综合造价进行结算。前述所指的综合造价是指：______________________________________。 B、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分超过15平方米时，双方按照该房屋的市场销售价格进行结算。前述所指的市场销售价格是指：________________________________。 （2）补偿标准如下：
某旧村改造项目建议书
XX镇XX村旧村改造项目 建 议 书 2011年2月28日
目录 第一章整体概述 (5) 一、城市概况 (5) （一）、城市基本概况 (5) （三）、城市发展规划 (7) 二、区位分析 (8) 第二章项目区域房地产市场分析 (9) （一）项目概况 (11) （二）必要性 (12) （三）编制依据 (13) （四）主要技术经济指标 (13) 第三章项目地址与外部条件 (14) 一、项目地址 (14) 二、外部配套条件 (16) 第四章规划方案 (17) 一、设规模和建设内容 (17) 二、总体规划 (18) （一）路网规划 (18) （二）建筑布局 (18)
（三）绿地景观规划 (19) （四）园林设计规划 (19) （五）市政及社会配套设施规划 (20) （六）户型设计 (20) 三、项目进度计划 (20) 第五章开发成本预测及财务分析 (21)
第一章整体概述 一、城市概况 （一）、城市基本概况 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，107.53万人口。2003年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第27位。 即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 即墨处于北温带沿海区域，海岸线183公里，年平均气温12℃，降雨量750毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游
我国城中村改造的主要模式 一、珠海模式 珠海的城中村改造模式是由政府引导房地产商改造开发城中村的模式。政府在改造中起着决策引导，制定改造规划，出台改造优惠政策的作用。改造的主体为房地产商，政府通过公开招标引入有实力的开发商，由开发商筹集资金完成改造工作。改造方式为拆掉旧村彻底重建，建设商品房和商品房化的安置房。拆迁补偿方式为实物补偿为主、货币补偿为辅，补偿比例为1∶1（补偿标准以内）和1∶1.2（未达规定面积）。土地权属由集体土地转为国有土地，转让期限为70年。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 二、广州模式 广州的城中村改造模式是由政府引导村民自行开发改造、不允许房地产商进入的模式。政府在改造中起着制定政策，出台优惠、扶持政策，积极引导的作用。改造的主体为村集体和村民，政府提倡按照“谁出资、谁受益”的原则，村集体和村民个人出资为主，区财政拿出一部分配套资金，由城中村自行改造开发，不允许房地产商介入。改造方式为重建、改建与维护相结合。拆迁补偿方式由各城中村根据具体情况自定。土地权属由集体土地转为国有土地。体制变更方面有撤村（委会）建居（委会），村民变市民，村办企业改股份公司，村民变股东等。 三、杭州模式 杭州的城中村改造模式是由政府统筹改造城中村的一种模式。政府在改造中起着组织作用，市政府负责城中村改造政策制定和工作考核，市规划局负责编制城中村改造的规划，区政府统一运作、统筹平衡本区城中村改造。改造的主体为区政府，区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限，统一运作、统筹平衡撤村建居村的全部集体土地, 集体土地转为国有后由政府招标建筑公司建设安置村民的农转居多层公寓，部分地块用于出让以解决建设资金平衡需要，这类地块由各区政府会同市土地储备中心
城中村改造合作框架协议 甲方：________________村民委员会 乙方：________房地产开发有限公司 鉴于： 为了加快统筹城乡发展工作，提升城市形象，贯彻落实《××区关于推进保障性住房建设的实施方案》，双方以村危房改造为契机，整合土地资源，集约利用土地，实施村城中村改造，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一拆迁、统一安置的方案。双方拟将_________村建设成为一个布局合理，配套设施完备，环境优美，具有鲜明都市特色的现代社区。 改造的基本原则：坚持政府主导，依托市场运作，村民安置房屋优先建设。 改造的目的：通过对_______村实施城中村改造工作，最终实现四个转变，即：村民转变为居民；集体土地转变为国有土地；集体经济转变为股份制经济；村民委员会转变为居民委员会。 本协议甲乙双方在诚信合作、互惠互利的基础上，就村的城中村改造所涉及的相关事宜订立如下框架协议： 一、合作项目简况 1、项目名称：城中村改造项目（以下简称为本项目）； 2、项目位置：东至、南到、西临、北至。××集体土地及宅基地约××亩；
3、项目进展现状：该项目已被列入××区城中村改造计划中； 4、城中村改造主体：本项目城中村改造主体为××。 5、土地使用性质：集体土地及宅基地。 二、本项目合作的基本原则 1、本项目的基本补偿原则如下： （1）村民安置标准为： ★本项目拆迁房屋实行实物置换。置换时以甲方所在地派出所登记在册的农业户籍人口数量为准，按人均基准安置住宅建筑面积××平方米并结合被拆迁人原房屋建筑面积进行调增的方案进行安置。 ★本项目安置房屋为××建筑结构，建筑成本价格为人民币××元/平方米。 ★本项目房屋实物置换按被拆迁人房屋建筑面积和安置房屋建筑面积补差价的方式进行结算；即： A、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分不足15平方米（含本数）时，双方按照综合造价进行结算。前述所指的综合造价是指：______________________________________。 B、被拆迁人安置房屋建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积的超出部分超过15平方米时，双方按照该房屋的市场销售价格进行结算。前述所指的市场销售价格是指：________________________________。 （2）补偿标准如下： ★拆迁补偿：根据××区相关规定，由政府职能部门对本项目范围
市区村城中村改造项目战略合作协议甲方：有限公司（以下简称“AAAA”）法人代表： 乙方：建设投资有限公司（以下简称“EEEE”）法人代表： 定义： DDDD项目：XX市BBBB区GD街道办DDDD村城中村改造项目。 DDDD村位于XX市1111大学城内，东临1111路、南邻1111河、西临1111南校区、北临1111南校区，列入《
深圳城中村改造的冲突分析 李丽，姚芳敏 摘要：城中村作为城市化进程中出现的特殊现象，导致了一系列社会问题，成为城市现代化进程中亟待解决的重要问题。城中村改造工程中如何平衡政府、开发商、改造单位之间的利益关系，从而实现城中村与城市其他地区的协调发展，是城中村改造的难点。本案例探讨了深圳城中村改造存在的问题，适用于运筹学中对策论的教学。 关键词：城中村改造；冲突分析；对策论 1深圳城中村简介 自改革开放以来，深圳市的经济快速发展，城市化进程也大大加快，城市从中心区向外围不断扩张，使原本属于城区边缘的农村成为城市的一部分。但这些村落仍保留着“一户一栋”的农村居住特点。不仅存在着社会治安较差、卫生环境恶化、土地权属不清、建筑功能老化等一系列问题，同时也制约了深圳市土地资源的合理利用和城市结构的完善。因此，进行城中村改造已成为政府在城市化建设进程中的重要决定。 自1992年，深圳就开始尝试城中村的改造。近年来，由于深圳市的发展受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，2005年公布了《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010年）》，将城中村这样的“存量”土地纳入城市规划中，统一布局和开发利用，推进深圳市的现代化建设。 根据《深圳市住房建设规划》显示，至2007年底，深圳市各类住房总建筑面积约2.6亿平方米。其中，商品房:廉租及政策性住房:城中村自建私房的比例为9:5:12，城中村内的住房面积占深圳市住房总面积的46%，已成为深圳住房体系中的重要组成部分。 深圳《城市暂住人员住房问题研究》指出，近半（48.7%）的暂住人口住在城中村。村民、不同来源、不同职业的流动人口混杂居住在城中村中，造成城市治安紊乱，犯罪突发。同时村民在建造房屋时，往往优先考虑经济效益，为获取个体最大的经济利益，土地被村民用作最高强度的开发，建设强度高、密度大，常常出现“牵手搂”的现象，城中村的住房楼层也逐渐增加（见表1）。 表1. 城中村非正规住房各阶段的建设特征和形态
第一章申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.1 申报单位 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会 1.1.2 项目申报单位概况 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位置优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。 多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。 南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、
个体经济，实施工业兴村。如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。 在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目1.2.2 建设背景 南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。 新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形
博弈论的经典案例与分析 囚徒困境 案例：警察把甲乙分开关押，并在提审时分别告之，如果你坦白而他不坦白，那么你将只判0年，他将被判8年；如果你不坦白而他坦白，那么你判8年，他判0年；如果你们两人都坦白了，各判5年；如果你们两人都不坦白了，各判1年。 分析：每个博弈方选择自己的策略时，虽然无法知道另一方的实际选择，但他却不能忽视另一方的选择对他自己的得益的影响，因此他应该考虑到另一方有两种可能的选择，并分别考虑自己相应的最佳策略。对囚徒A来说，囚徒B有坦白和不坦白两种可能的选择，假设囚徒B的选择是不坦白，则对囚徒A来说，不坦白得益为-1，坦白得益为0，他应该选择坦白； 假设囚徒B选择的是坦白，则囚徒A不坦白得益为-8，坦白得益为-5，他还是该选择坦白。因此，在此博弈中，无论囚徒B采取何种策略囚徒A的选择只有一种，即坦白，因为在另一方两种可能的情况下，坦白给自己带来的得益都是较大的。同样的道理，囚徒B 的唯一的选择也是坦白。 所以最可能的结局：该博弈的最终结果是两博弈方同选择坦白策略。 其支付矩阵如下： 性格大战 嫌疑犯乙
案例：一对恋人准备在周末晚上一起出去，男的喜欢看足球，但女的喜欢看时装表演。当然两个人都不愿意分开活动。不同的选择给他们带给他们不同的满足。 分析：可以看出，分开将使他们两人得不到任何满足，只要在一起，不管是看时装表演还是看足球，两人都会得到一定的满足。但看足球将使男的得到更大的满足，看时装表演则使女的得到更大的满足。 在这样的一个对局中，男的和女的都没有占优战略。他们的最优侧率依赖于对方的选择，一旦对方选定了某一项活动，另一个人选择同样的活动就是最好的策略。因此，如果男的已经买好了足球的门票，女的当然就不再反对；反之，如果女的已经买好了时装表演票，男的也就会与她一起看时装表演。 价格战 案例：假设市场中仅有A 、B 两家企业，每家企业可采取的定价策略都是10元或15元，我们可以得出得益矩阵如下： 分析：无论对企业A 还是企业B 来说，低价都是他们的占优战略。从表可见，企业A 的占优战略是10元，因为无论B 采取什么战略，企业A 都能获取比定价15元更多的利润。 如果企业B 定价10元，企业A 定价10元能够获利80万元，而定价15元只能获得30万元；如果企业B 定价15元，企业A 定价10元可获利170万元，而定价15元却只能获利120万元。同样地，企业B 的占优战略也是定价10元的策略。 企业B 男