国际金融中心物业管理方案
国际金融中心位于民歌湖旁，周边公共设施齐全、交通便利、地理条件优越，由广西恒大企业集团有限公司开发建设，占地面积10000平方米，总建筑面积约110000平方米，大厦内设中央空调及消监控设施，配有17台电梯。
管理目标
为充分体现开发商建造国际金融中心的初衷，创建高档写字楼，我们将遵从春风物管公司“业主至上，服务第一；员工为尊，坚实负责”的企业文化，本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本、规范服务、务实高效、开拓创新”的服务管理理念，对国际金融中心实施科学的管理、为客户提供优质的服务，在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，我们的物业管理过程将始终把握以下原则：
（一）服务第一、管理从严的原则：
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专
业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明和谐的办公环境。
（三）物管为主、多种经营的原则：
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以更好地为业主（租户）服务。
管理办法
（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，打造一个优秀的物业管理硬件环境。
（二）成立国际金融中心管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。
（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为国际金融中心组建一支高素质的物业管理队伍。
（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。（五）严格遵守《南宁市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。
（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。
（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。
（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。
（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
物业管理服务项目
（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：
1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通管理；
2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；
3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；
4、公共绿地园艺的培植和保养；
5、室内公共场所绿化摆放养护；
6、对大厦的各类资料进行管理；
7、未装修房屋通风、打扫等服务；
8、电话及访客留言转告；
9、雨伞、雨衣临时借用；
10、节日环境布置；
11、重要时刻提醒服务；
12、代订报刊、信件收发；
13、代聘钟点工服务；
14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；
15、代叫出租车；
16、代办保险；
17、义务安全用电常识宣传。
（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格由集团公司核定，报物价部门备案）：
1、大厦内物品搬运；
2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；
3、机动车辆清洗：
4、提供小型商务会议场所及服务；
5、商务中心服务；
6、办公区域绿化供应及代为养护；
7、办公区域设备设施上门维修安装等；
8、代订车、船、机票；
9、代订代送饮用水。
具体方案
中心的物业管理由早期物业管理介入阶段与前期物业管理实施阶段组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。
第一阶段：早期物业管理介入阶段
从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。
一、管理内容：
1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；
2、从物业角度对土建部分提出相关整改建议；
3、从管理的角度对设施设备的安装提出相关整改意见，减轻后期管理的压力；
4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；
5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；
6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；
7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；
8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；
9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；
10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；
11、参与开发商物业竣工验收。
二、管理措施：
1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；
2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；
3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；
4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；
第二阶段：前期物业管理阶段
前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。
一、接管验收管理方案
为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。
（一）管理内容：
1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；
2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；
3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并
将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。
4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
5、与开发、施工单位联合进行物业交接：
（1）核对、接收各类房屋和钥匙；
（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；
（3）核对、接收各类设施设备；
（4）核对、接收各类标识。
（二）管理措施：
1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；
2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；
3、掌握物业验收的标准和程序；
4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。
二、业主入伙管理方案
在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙的管理。
（一）管理内容：
1、准备业主领房所需资料；
2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；
3、按领房流程办理领房手续：
（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；
（2）陪同业主验房，办理领房手续；
（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；
（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。
（二）管理措施：
1、制定《业主领房程序》，准备相关资料；
2、按照业主领房程序，安排工作流程；
3、策划业主入伙现场布置方案；
4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；
5、按规定办理业主入伙手续。
三、治安管理方案
在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。（一）管理内容：
1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。
（1）门岗的任务：
a、礼仪服务；
b、维护出入口的交通秩序；
c、对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；
d、制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；
e、夜间对外来人员进行询问和登记；
f、严禁携带危险物品进入大厦；
g、遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；
h、为业主提供便利性服务。
（2）巡逻岗的任务：
a、按规定路线巡视检查，不留死角；
b、巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；
c、对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；
d、对大厦及楼宇安全、防火检查；
e、装修户的安全检查；
f、防范和协助公安部门处理各类治安案件；
g、防范和制止各类违反大厦管理制度行为。
2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24
小时监控，以确保安全。
（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。
（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
（二）管理措施：
1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的
工作责任心；
2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和
业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；
3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；
5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；
6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
四、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。
（一）管理内容：
1、做好消防监控中心的管理；
2、做好消防设施、器材的管理；
3、保持消防通道的畅通；
4、加强装修期间的消防安全管理；
5、严禁违章燃放烟花爆竹；
6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；
7、防止电器短路等引发火灾因素。
（二）管理措施：
1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；
2、制订消防事故处理预案，防患于未然；
3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；
4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；
5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；
6、制止任何违反消防安全的行为；
7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；
8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
五、绿化保洁管理方案：
绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的重要指标。（一）管理内容：
1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。
（1）根据气候，给花木适量浇水；
（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；
（3）制定预防措施，防治病虫害；
（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；
（5）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护；
（6）定期对建筑小品进行修饰；
（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。
2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、
无异味、无破损。
（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁；
（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；
（3）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；
（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍；
（5）大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；
（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；
（7）定期进行外墙清洗；
（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；
（9）定期对下水道等排污管道清理一次；
（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；
（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁；
（12）春夏秋冬四季每周在害虫滋生地用药灭虫一次；
（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
（二）管理措施：
1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；
2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
3、落实“三查”（绿化清洁工自查、管业助理巡查、管业经理抽查），加强日常监督
检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；
4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
六、房屋及公共设施设备管理方案：
房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年
限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。
（一）管理内容：
1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。（1）业主已领房：
a、房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业
主档案；
b、加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理
部门依法处理；
c、装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。
（2）空关房（含业主托管房）：
a、管理处应每月通风打扫一次；
b、对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问
题或尽快处理，或及时通知业主。
（3）公共用房
做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损及时维修，确保房屋的安全、美观。
2、设备设施维护：
（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；
（2）公共卫生设施每周检查一次；
（3）水泵、纯净水等设备每天巡查两次；
（4）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；
（5）中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常；
（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效；
（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案；
（8）对业主（租户）自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
（二）管理措施：
1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问
题及时制止；
2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行
强化培训，确保熟悉该系统的操作及维护；
3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参
数，确保系统的最佳运行状态；
4、对所有的设备及配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的
更新换代；
5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访和记录；
6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。
七、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）
通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。
（一）管理内容
1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常；
2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净；
3、专人管理蓄水池，定时开放。
（二）管理措施
1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定；
2、建立设施设备档案，做好巡检记录；
3、按规定操作，发现异常，及时报修。
八、财务管理方案：
通过财务管理，在改善财务状况的条件下，扩大财务成果，提高企业经济效益。（一）管理内容：
1、加强现金收支管理；
2、搞好财务核算；
3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（或每年公布一次）；
4、做好年度预算和决算工作；
5、认真审核报销票据，严格控制费用报销；
6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。
（二）管理措施：
1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；
2、财务人员持证上岗，规范操作；
3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质；
4、加强成本控制；
5、加强财务监督和财务检查。
九、质量管理方案：
导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。
（一）管理内容：
1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划；
2、实施所制订的工作计划和措施；
3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；
4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。
（二）管理措施：
1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识；
2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导；
4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。
十、档案资料管理方案：
加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。
（一）管理内容：
1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施
设备资料等；
2、业主档案：所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表
等；
3、财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；
4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；
5、管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理
记录、监控记录、荣誉资料等。
（二）管理措施：
1、制定档案制度，并严格执行；
2、专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重
业主隐私，保守秘密；
3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%；
4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
十一、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有
十分重要的意义。
（一）管理内容：
1、按照合理的人才结构，配置各类人才；
2、任人唯贤，量材录用；
3、开展业务培训，全面提高业务素质；
4、进行业绩考核，优胜劣汰。
（二）管理措施：
1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明；
2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；
4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；
5、全面考核，做到公开、公平、公正。
物业管理人员配备结构
物业设施管理部（共58名员工）
1、物业设施管理经理1名
职能：总监察及处理整个项目物业,安保及工程部日常运作。负责总公司整体运作,财务控制并上报领导。
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
2、管业经理1名
职能：协助监察处理整栋物业及附楼日常运作，管理员工的纪律并培圳员工。
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
3、管业助理2名
职能：协助管业经理监察及处理大厦日常运作，负责对工程维修人员工作进行分配。(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
4、客户服务部专员(前台)2名
职能：大堂接待客户资询(大堂询问处)
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
5、安管部约22名员工
（1）安管经理1名
职能：监察及处理大厦日常保安工作，保安人员工作分配及负责培圳。
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
（2）安管人员约21名
6、工程部(共约25名员工）
（1）工程经理1名(日)
职能：监察整个项目所有工程及维修保养工程，处理大厦工程及维修保养日常运作，并分配本部门工作及培圳本部门员工。
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
（2）系统工程师1名
职能：监察整个物业及附楼总系统工程，电梯、消防、排水供水系统，停车场及公共场地，并所有闭路电视及仪器维修及补养。
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
（3）工程维护技工约18名
职能：负责整个物业及附楼所有工程及日常维收,紧急维收及保养工作(空调、电、水、机电及土木工程)。
(任职要求及岗位职责于正式招聘时再详述给人事部)
7、清洁队及绿化队约7名(或外包)
职能：整幢物业公共部份的绿化和保洁工作注：员工人数上限80人
参考(初案)
单位：元
综合管理费支出范围汇总参考
备注：1、首年度暂按项目80%入伙率，第二年度入伙率100%产生的费用计算。
2、包含大楼各大系统的维修保养。
3、能源的支出由发展商直接给付，因此不作管理费组成分析。
物业管理开办费预算
注：因资产部暂未提供以下详细价目，以下项目仅作参考，费用控制在350,000之內。（一）办公设备
.. .. .. 目 录 前 言 第一部分 投标书…………………………………………………………………………… 一、投标函 (2) 二、 开标一览表 (3) 三、保洁管理服务构想……………………………………………………………………… 四、人员的设置………………………………………………………………………………… 五、管理、保洁人员工作区域安排 (8) 六、保洁服务工作流程……………………………………………………………………… 七、服务质量标准及技术要求 (15) 八、管理方式 (9) 九、保洁服务承诺及违约责任 (24) 十、工具配备及设备投入 (5) 十一、财务预算 (26) 第二部分 投标书附件 0 附件一、岗位职责及各项管理规章制度 0 一、岗位职责……………………………………………………………………………… 二、管理规章制度……………………………………………………………………… 附件二、管理主要业绩………………………………………………………………… 附件三、公司资格证明文件 (7) 1 1 2 3 6 7 8 12 16 21 22 23 27 27 27 31 49 59
前言 中国物业管理行业专业力量—— XXXXXXXXX责任公司（XXXXXXXXX CO., LTD 简称XXPM）成立于2000年4月，是XXXXXX集团下属全资子公司，注册资金850万元人民币，系XX首家也是唯一一家获得国家建设部批准的一级资质物业管理企业，是中国物业管理协会常务理事单位、XX房地产协会物专委副主任单位、XX市物业管理协会副会长单位。 公司总部地处XXXX中心的黄金地段，位置优越，交通便捷。公司创建短短几年，积累了各类物业尤其是政府物业、住宅物业、金融物业、商业物业等高档物业的经营管理经验，信誉卓著，实力雄厚。截至目前，管理规模达451万多㎡，且大多荣获国家、省、市物业管理优秀示范大厦（小区）称号。其中2003年我司所管辖的其中6个物业项目在“XX物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦）”的评选中六元皆中，全部获得区优称号。这在XX物业管理行业是始无前例的，也是唯一的。2004年，我司管辖的XX人才大厦、XX区图书馆、XX区人民检察院也获得了“XX物业管理优秀（示范）住宅小区（大厦）”称号。公司现有员工2000余人，中高级职称、经营、管理、技术骨干460余人，占管理人员及专业技术人员总数的91%，可为客户提供一系列专业、一流的物业管理服务。 市场化、专业化服务能力—— XX物业在成立初期，就与国际物业管理知名企业——香港戴德梁行国际集团公司合作，率先导入国际先进物业管理新理念，引进国际先进物业管理模式和经验。公司
第二部分写字楼租赁市场调查报告 第一章写字楼分类及中水电国际大厦的级别确定 写字楼按照项目设计的软硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，可以将写字楼划分为顶级、甲级、乙级、丙级等不同等级的写字楼，5A具体指楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。 顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，比较典型的代表有：嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。比较典型的代表有：国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。 乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较
差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务未达到星级酒店的标准。比较典型代表有：海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。 根据以上分类，根据中水电国际大厦建筑标准及相关配套设施，属于甲级写字楼。 第二章目前甲级写字楼租赁市场环境分析 一、北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势 下图中所表示的是1997年至今的北京甲级写字楼年度新增供应量、年度净吸纳量以及空置率的走势。吸纳量是指一定期限内销售和出租办公楼的数量之和，单位为建筑面积或套数（本报告采用数据均为建筑面积值）。可以看出，2000年之前，市场供给大于需求，空置率较高，达到30%左右；2000年，由于净吸纳量大幅增加，导致甲级写字楼空置率大幅下降，达到5.3%的低位；从2001年到2005年，逐年的供大于求，空置率逐渐小幅上升；从2006年开始，由于供小于求，空置率有小幅下降，到2007年为8.7%；由于宏观经济的影响，2008年净吸
IFS金融中心物业管理方案 介绍 IFS金融中心是一座高档办公楼，位于上海市浦东新区Lujiazui金融区。楼高56层，是上海市第三高的建筑之一。IFS金融中心被认为是一座世界级的星级办公楼，拥有先进的设施和卓越的服务。因此，对于IFS金融中心的物业管理方案，我们需要考虑到这座大楼的特殊性，提供细致的管理服务，保证建筑及配套服务的高水准。 管理范围 IFS金融中心物业管理的范围包含六大方面： 1.工程设施管理：该管理岗位负责大楼内的维修保养与日常运转。 2.环境管理：主要涉及大楼公共区域的保洁、绿化以及垃圾处理等。 3.安保管理：除常规安保外，还包含消防与紧急应对工作。 4.能源管理：监测大楼用电、用水等资源的消耗，为大楼以及住户节约 能源提供支持。 5.投诉管理：处理因个性化问题导致的住户投诉。 6.其他服务管理：包括会议室预定、车位管理、打包服务等。 具体措施 以下是针对以上六个方面的具体管理措施： 工程设施管理 1.队伍建设：加强对职工的培训，增强职工解决问题的能力和初期问题 处理经验。 2.日常管理：对建筑设施的专业巡检，检查设施完整性以及设备工作状 态。 3.应急响应：增强装备，建立应急响应机制，保证商用楼内的设备在安 全状态下运行。 环境管理 1.工作人员配备：精选工作人员，举办技能培训等。
2.质量保证：选择高品质清洁剂水，降低卫生角度的污染问题。 3.绿色环保：增强绿植配备以及使用绿色环保材料 安保管理 1.管理人员队伍：设立紧急响应机制，提高团队效果。 2.配件设施：提高安保配件的安全系数，抵抗攻击。 3.设备升级：使用高端的安保设备，提供全方位的安全保护措施。 能源管理 1.设备监测：监测大楼用水、用电，作出相应的调整。 2.节能调整：使用高能效设备，采用可再生能源供电等。 3.管理防范：体现可持续发展的理念，引导住户逐步节能。 投诉管理 1.留言板：在公共区域备有留言板，收集住户意见及投诉信息。 2.对外沟通：举办住户会议，发布信息以及引导住户抱怨及投诉解决。 其他服务管理 1.会议室预定：提供具体和多样化的的会议室预定服务。 2.车位管理：提供合理的且用户口碑好的车位管理服务。 3.打包服务：为住户提供快捷便利的打包服务时刻。 总结 综上所述，IFS金融中心物业管理方案是在国际置业设计保障支持下，依据我们多年来的先进管理模式进行实现。我们将以先进管理、高实效、全力为您打造出理想的居住体验，以满足每位住户在各个方面的需求。
国际金融中心物业管理方案 国际金融中心位于民歌湖旁，周边公共设施齐全、交通便利、地理条件优越，由广西恒大企业集团有限公司开发建设，占地面积10000平方米，总建筑面积约110000平方米，大厦内设中央空调及消监控设施，配有17台电梯。 管理目标 为充分体现开发商建造国际金融中心的初衷，创建高档写字楼，我们将遵从春风物管公司“业主至上，服务第一；员工为尊，坚实负责”的企业文化，本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本、规范服务、务实高效、开拓创新”的服务管理理念，对国际金融中心实施科学的管理、为客户提供优质的服务，在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受到高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，我们的物业管理过程将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专
银行物业管理服务方案 （此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
一、服务基本概况 1、某某农村合作银行总部大楼，地址：某某市新建路69—87号，建筑面积：17755.09平方米。 总部大楼主楼楼层18层，地下一层的智能化办公大楼。群楼为银行营业厅和商铺组成。大楼配套设施功能：给排水系统、供配电系统、消防系统、大金空调系统、综合布线系统。上海三菱客用电梯二部、货梯一部。大、小会议室、餐厅，直供消防供水系统，消、监控系统，门禁系统，地下室停车场及其进出道闸控制系统，功能为金融写字楼。 2、某某农村合作银行某某大楼，地址：某某市舜水北路38号，建筑面积：4948.36平方米。 某某大楼由多体楼房组合而成，内部办公分布为清算中心、后督中心、城区支行、营业厅等部门。大楼配套设施功能：给排水系统、供配电系统、消防系统、安全布防系统。客乘一部。大、小会议室、餐厅，直供消防供水系统，监控系统，停车场及其进出道闸控制系统，功能为金融写字楼。 3、某某农村合作银行下属：21个支行, 68个营业网点，1个文化中心、2个村镇银行。 二、物业服务总体思路 我们将紧紧围绕某某农村合作银行的物业服务特点及管理重
点、难点，凭借已经具备的管理人才、管理优势的基础上，将和业主单位一起创造品牌效应为目标，引入国际酒店金钥匙服务理念，以酒店式服务为特色，力争将某某农村合作银行打造成某某市银行物业界优秀管理项目。 公司将以银行物业管理领域的专业化道路为发展思想，创建物业服务人员精益求精、不断进取的开拓意识，为让大楼的物业服务有更佳的表现，今后要对该项目的管理服务定位为：以现代化的管理手段、专业化的服务水平、酒店式的服务标准、规范化的管理体系，将其打造成为一个尊重与理解业主的个性化需求、坚持人本服务理念的安全、轻松、便捷、舒适的精品物业。 1、在人员配置上，整合最强的工作团队对其实行高品质的物业服务。 2、在管理理念上，我们将与世界物业五大行引领的物业管理理念接轨，结合某某本地客户资源的需求，形成管理的全新理念； 3、在实际管理中，我们将针对某某农村合作银行的物业特点，结合多年来管理银行项目所积累的经验、人员熟悉程度、稳定的员工队伍等一系列管理优势： 1、推行高端星级酒店管理服务模式——公司针对现有的常态化管理服务基础上，推行酒店制度化管理,下阶段将以高端的酒店服务标准为物业管理人员的培训和考核体系，对每一个岗位、每一个环节都进行量化的考核，使员工掌握和贯彻。 2、引入酒店金钥匙管家服务理念——即全方位服务，个性化服
金融园区运营管理方案范本 一、引言 金融园区是金融机构集聚的地方，是金融服务、金融交易、金融创新和金融管理的综合区域。金融园区的运营管理是指对金融园区的规划、建设、运营和管理等各项工作进行科学、有序、高效的管理。 本文旨在对金融园区运营管理进行细致的分析和规划，以期提升金融园区的整体运营效率 和管理水平。 二、金融园区运营管理的基本理念 1. 服务金融行业：金融园区作为金融机构的聚集地，要以服务金融行业为宗旨，为金融机 构提供便利、高效、安全的工作环境。 2. 社会责任：金融园区要充分发挥对经济社会发展的带动作用，承担起社会责任和义务， 促进地方经济繁荣和社会进步。 3. 绿色环保：金融园区应积极推行绿色环保理念，发展绿色低碳金融业务，节约能源、减 少污染，为社会和谐可持续发展做出贡献。 4. 创新发展：金融园区要鼓励金融机构开展创新业务和金融科技应用，推动金融行业的发 展和进步。 三、金融园区运营管理的重点工作及方案 1. 规划建设 （1）金融园区要根据政府相关规划和要求，结合市场需求和发展趋势，科学规划金融园 区的功能布局、地块规划、建筑设计等，合理确定金融机构所在位置，确保金融园区整体 打造成现代化、高效率金融服务区。 （2）金融园区在建设过程中应注重生态环境保护，避免对环境造成不良影响。 2. 运营管理 （1）保障金融机构正常运营：金融园区要提供良好的基础设施和服务，确保金融机构能 够顺利、安全地开展业务。包括供水供电、网络通信、交通便利等方面的保障。 （2）安全保障：金融园区要建立健全安全管理体系，确保金融机构、员工和客户的人身 和财产安全。加强园区安全巡查和监控，做好应急处理准备工作。 （3）环境卫生：金融园区要保持整洁、环境卫生良好。做好园区绿化、垃圾处理等工作，提升金融园区的整体形象。
物业管理“五大行”管理模式介绍 一般在中国大陆来说“JLL 仲量联行、CBRE 世邦魏理士、DTZ 戴德梁行、Savills 第一太平戴维斯、Colliers 高力国际”俗称“五大行” 作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。 一、五大行管理特点： 尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都有高超的市场分析能力和全球化的资源网络，并有自己独特的优势，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，优势在于一手交易，而高力国际的强项在于零售、招商、融资能力，戴德梁行更多的涉猎高端商业代理、估价、物业管理等业务，第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上，世邦魏理仕优势在于商业物业顾问。 1、世邦魏理仕：可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等房地产投资市场；为房地产业主、投资者及用家提供包括物业买卖与租赁、物业设施及项目管理、企业服务、投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务；旗下管理的物业面积近9800万平方米。 2、仲量联行：项目的物业管理、租售代理、前期策划等房地产二级服务市场；所提供的专业房地产顾问及服务领域包括商铺、住宅、写字楼、酒店、管理服务、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。 3、第一太平戴维斯：商业、零售、住宅和休闲式物业咨询服务，亦可开
展包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务；全球管理总面积超过8361万平方米。 4、戴德梁行：为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦照顾跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，为他们提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，可涵盖物业组合管理、建筑顾问、测量及估价，并协助提升物业资产值；涉足商用(工业、店铺及写字楼)物业买卖及租赁、住宅项目营销策划及销售代理服务。 5、高力国际：为跨国企业及内地企业，以及政府机构提供商业销售和租赁，工业销售和出租，投资销售，物业管理及顾问服务，研究及咨询，住宅销售和租赁，以及零售业销售和租赁等领域的专业房地产服务，可开展全方位的房地产服务，包括写字楼、零售物业、住宅、工业物业中介顾问服务、物业投资咨询、开发可行性研究等，同时也是国内主要的国际性物业及设施管理机构，在大中国地区管理的物业总面积超过2900万平方米。 多年在国际市场打拼所积淀出的专业知识和经验、高质量的管理和服务品质、国际化的人员储备、遍及全球的业务网点和客户资源，以及对跨国企业和国际品牌的理解和良好的合作关系，成为国际物业顾问代理公司相对于国内本土顾问代理行所具有的不可比拟的优势，一直把持着本地代理行难以进入的市场：高端写字楼和商业地产代理及顾问业务；让他们在尚待成熟的中国内地房地产市场中成功的站稳了脚跟。 二、中国物业管理企业VS五大行经营模式 自1981年3月深圳市国内第一家物业公司成立至今，中国物业管理行业的发展历经近30年，取得了长足进步，但对比国际优秀的物业管理企业，中国的物业管理企业仍处于发展的初级阶段。
全球知名物业管理(五大行) -标准化文件发布号：（9556-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
全球知名物业管理（五大行） 世邦魏理仕 全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。 世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。 仲量联行 早期的仲量行(JLW)始于1783年，由理查·温斯坦利创办的仲量行只是伦敦一家拍卖行。目前，仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)拥有超过100个办事处，业务遍及全球50个国家逾430个城市。 进入2005年以来，仲量联行加快在中国其它二级城市的扩张步伐。目前，仲量联行在中国的业务范围已拓展至上海、北京、广州、哈尔滨、沈阳等17个城市。目前，仲量联行在杭最大业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责物业管理。 第一太平戴维斯 第一太平戴维斯是Savills plc旗下物业服务子公司的商号名称。第一太平戴维斯致力于为客户提供商业、零售、住宅和休闲式物业方面的咨询服务。其它服务包括公司财务咨询、地产和风险资本融资，以及一系列与物业相关的金融服务。目前第一太平戴维斯在全球管理着总面积超过8361万平方米的物业。 目前，第一太平戴维斯杭州办事处的物业管理顾问项目有：写字楼方面包括杭州嘉华国际商务中心、余姚创业天下，宁波北岸财富中心等10个项目；住
物业管理运营方案 一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施 二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施 三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施 五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施 六、发生火警时的应急措施 七、防汛防台应急预案 八、接报刑事、治安事件处理程序 九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序 十、遇爆炸物或可疑物品处理程序 十一、其他突发事件的处理程序 第九章:丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施 第二章管理分析、服务理念及目标 第一节管理难度及重点分析 一、商与业户的矛盾、大商业经营活动与业户的矛盾 底商的经营活动对楼_上业户的日常生活可能产生一定影响，容易产生矛盾冲突。 ( )广场大商业开业后，商业街区，居住区因为使用功能的不同，也可能会产生比较尖锐的矛盾冲突。因此广场底商与高层楼宇业户、大商业与居住区关系的协调
处理将是我们今后管理的重点。我们拟采取以下措施协调处理邻里关系。 (一)统一引导规划商业经营项目。 在商铺出租时，从居民生活需求的各个方面考虑，在引进项目时向业户提出合理化建议，引导其合理安排各类经营项目比例、位置、格调，坚持大商场与小铺面相结合，保健与娱乐相结合，专卖店与百货店相结合，金融与商务相结合的原则，既在商业门类_上尽量涵盖居民生活的需求，又能让出租方的经济效益得到保证，尽量避免底商经营者与楼_上业户发生矛盾。 (二)规范商业i店的装修。 在商业门]店的装修管理中，抓好装修宣传提示、装修审批、装修检查、违章处理和装修验收五个环节。装修须先向公安消防部门]提出消防申报审批的，完工后，须经公安消防部门验收后方可营业。杜绝越线经营等违规行为，防止餐饮油烟污染等扰民的行为发生。(三)严格协议签订。 在商业门面转售、转租时，买受人或承租人须签订( )广场《管理规约》《区域防火安全绩任书》等协议,在享受物业服务的权利时,须自觉履行相关义务,使商户和业户友好相处。 二、费标准较低、管理成本控制幼大 根据()物业管理市场现状，普遍物业管理服务收费标准定价较低，业户交费自觉程度不够。再加上项目所在地为( ) 市近几年拆迁、开发的重点区域，附近交通改造，且多数业主属投资沟买,因此在物业管
物业管理设想及方案 背景 随着城市化进程的不断加速，房地产行业也随之蓬勃发展。在城市化进程中， 物业管理的地位日益重要。物业管理公司作为房产的管理者，承担着物业服务、维修、保养、金融、法务、信息管理、安保等方面的任务。因此，物业管理的质量和水平直接关系到业主的利益，也反映了一个城市的综合文明和社会进步程度。 在当前市场竞争不断加剧的情况下，物业公司不仅要提供基本的管理服务，还 需要积极创新、不断完善，以满足业主的需求。本文旨在提出一些关于物业管理的设想及方案，帮助物业公司提高管理水平，提升服务质量，满足业主的期望。 设想 提高服务质量 物业管理公司应当提高服务质量，满足业主的需求。一些措施如下：•加强服务意识。服务是物业公司的核心竞争力，只有提高服务意识，才能提高服务质量。物业公司应该注重提高服务态度、服务技能和服务意识。 •借鉴国际物业管理经验。国际物业管理经验在服务品质和管理方式方面都有很多值得借鉴的地方。物业公司可以学习国外的管理经验，吸收国际物业管理的先进理念和技术。 •注重人文关怀。物业公司应该积极关注业主的生活需求和心理需求，注重人文关怀，为业主提供舒适、愉悦的居住环境，营造家的感觉。 运用信息化技术 信息化技术能够提高物业管理效率，降低成本，提供更为便捷的服务，一些措 施如下： •运用物联网技术。利用物联网技术为物业管理带来极大的效益，可以实现智能化、无人化、自动化、智能管理，更好地满足业主生活的各种需求。 •加强信息安全防范。物业公司应注意保护业主的隐私，加强信息安全防范。加强信息保护措施，保障信息安全和业主隐私。 •建立一站式服务平台。建立一站式服务平台，形成完整的业务流程，实现物业服务、居家服务、健身服务、餐饮服务等一站式服务，方便听取业主需求和提供服务。
保税区物业管理方案 1. 现状分析 保税区是为了促进贸易便利化、开展国际贸易、鼓励外商投资和扩大对外开放而设立的特殊经济区域。在保税区，进口的货物可以先暂时放置，无需缴纳关税和进口环节税，只有在货物离开保税区时才需要缴纳相关税费。作为特殊经济区域，保税区的物业管理具有较高的要求。 目前，我国保税区的发展面临着政策环境、运营管理、金融服务等多方面的压力。物业管理方案是保税区运营管理的重要组成部分。因此，针对保税区的特点和发展现状，制定一套有效的物业管理方案非常有必要。 2. 物业管理方案内容 2.1 物业服务 保税区物业管理的服务内容要求高、工作内容繁琐，如物业日常维护、办公区域保洁、绿化养护、设施维护、安保巡查等。物业服务的目的是提供优质的物业服务、为企业创造良好的工作环境。 2.1.1 日常维护 日常维护是物业服务的基础工作。保税区内的所有楼房、厂房、道路和公共设施等都需要经常性的进行检查和维护。维护的内容包括： - 暖通空调设施保养和维修 - 电梯维护保养一次，清洗电梯门吸盘和井道 - 照明设施的保养和维修 - 保税区内道路的清洁、路灯照明、绿化养护等。 2.1.2 安全保卫 安全巡检是保税区物业管理服务的重点，保安人员每天对保税区范围内进行全面的巡查，确保安全。加强保安力量，规范保安管理，严密稽查、打击各种违法犯罪活动。 2.2 收费标准 保税区建筑物和公共设施的日常维护和物业管理需要进行投入。物业管理方案需要制定详细的收费标准，合理定价并监督执行。需要考虑以下几个方面： 2.2.1 物品维修费用 物品维修费用是保税区物业管理的成本之一，包括设施、设备的日常维修，需要制定明确的费用标准。
金融街物业经营分析 报告 2020年12月
1. 专注中高端商务物业的物业管理服务商 1.1. 起步北京、布局核心城市 金融街物业（1502.HK），成立于1994 年5 月，为中国高端商务物业服务者。2001 年公司 成为中国物业管理协会会员单位，并于02 年与第一太平戴维斯（中国）有限公司设立一 家合营公司——金融街第一太平戴维斯；08 年金融危机波动下，公司开始开拓北京以外的 华北市场，09 年开始开拓西南市场，但自2010 年才首次进入北京以外的西南及华北市场； “走出去”首次获得战略性成绩；2011 年，公司继西南及华北市场后首次进入东北市场； 2015 年首次进入华南及华东市场；2016 年公司获委聘为北京市政府机构指定物业管理服 务提供商之一；2019 年公司首次获得华中市场的管理项目，自此在“华东、华南、华北、 华中、西南、西北”版图中仅缺“西北”，业务也已延伸至京津冀、长三角、珠三角、中 西部、东北部等经济区域。华北区域一直为公司在管面积、在管收入的主要贡献区域，其 中截止2019 年度，在管面积占比约48.5%，在管收入占比约72.8%；西南、华东、华南作 为先后拓展的区域，三者的占有率相对均衡，东北市场虽2011 年便开始探索，但业务的 进展相对较缓，截止2019 年度，在管面积、在管收入分别为1.4%、0.8%。 公司成立至今廿五余载，其中在深耕商务办公物业服务领域二十余载，创建了“贯标、创 优、信息化”三位一体的管理模式；且紧跟科技应用发展趋势，积极践行公司数字化转型， 及时了解掌握最新科技发展趋势和研究领域的前沿动态，紧紧围绕科技赋能、提质增效的 管理思路，利用AI 技术、大数据、云计算、万物互联等科技手段，引入企业资源管理平台、 物业ERP 服务系统等技术，打造高端商务服务的核心优势。根据中国指数研究院报告，公 司就综合实力在2020 年中国物业服务百强企业中排名第16 位，相较于2019 年的排位提 升1 名。 图1：公司发展历程 资料来源：公司公告、市场研究部 图2：公司业务布局区域
物业管理有限公司租售中心运营方案 一、项目背景与目标 随着城市化进程的加速和房地产市场的蓬勃发展，物业管理行业逐渐成为人们关注的焦点。本运营方案旨在为物业管理有限公司的租售中心制定一套完整、详细、可行的运营方案，以提高租售业务的市场份额和盈利能力。 二、核心策略 1.市场定位：根据市场需求和竞争态势，明确租售中心的定位，以中高端市场为目标客户， 提供高品质的租售服务。 2.产品与服务：提供多样化的住宅、商铺、写字楼等物业类型，满足不同客户需求；提供 全方位的物业服务，提升客户满意度。 3.营销策略：制定有效的营销策略，利用线上线下渠道进行广泛宣传，提高品牌知名度和 市场影响力。 4.合作伙伴关系：与金融机构、房地产中介、专业服务供应商等建立合作关系，共同拓展 市场，实现共赢。 三、运营流程 1.房源管理：建立房源信息数据库，对所有可租售的物业进行统一管理；定期更新和维护 房源信息，确保信息的准确性和时效性。 2.客户接待与咨询：设立专门的接待区域，配备专业的客服人员，提供一对一的咨询和接 待服务；了解客户需求，为客户提供合适的物业推荐。 3.配对与看房服务：根据客户需求和预算，为客户匹配合适的物业；安排专车接送或提供 自助看房服务，方便客户实地了解物业情况。 4.合同签订与付款：客户选定物业后，与租售中心签订正式的租赁或买卖合同；按照合同 约定进行付款操作，确保交易的顺利进行。 5.售后服务与维护：提供物业管理、维修保养、投诉处理等售后服务；定期回访客户，了 解客户需求变化，提高客户满意度。 四、团队建设与培训 1.人员招聘与选拔：招聘具备专业素养和丰富经验的物业管理、销售、客服等人员；选拔 优秀人才，组建高效团队。
改革开放后，特殊是 80 年代后期开始，外商积极进军国内房地产业，投资新建了大量的现代化商业大厦，其中包括不少专用于大型公司机构办公、经营的大厦，即人们通常所称的写字楼。“写字楼”一词主要是由那时起从香港传入内地，并很快被广泛引用的，它具体是指以出租办公室为主的收益性物业，是各类公司、机构集中办公、开会、进行商务洽谈等业务活动的场所。写字楼是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的浮现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。我国内地党政机关、各大系统行业、企事业单位的办公楼宇属于广义的写字楼宇范畴，非本章所述重点。 现代社会，写字楼数量众多，风格特色各异。不同类型的写字楼对物业管理的要求会有所不同。因此，熟悉写字楼的普通分类，对做好相应类型写字楼的物业管理十分必要。从不同角度，我们可以把写字楼分成以下类型： 1.按建造面积的大小，可分为小型、中型和大型写字楼 (1)建造面积在 1 万平方米以下的，称为小型写字楼； (2)建造面积在 1 万~3 万平方米之间的，称为中型写字楼； (3)建造面积在 3 万平方米以上的，称为大型写字楼。 大型写字楼有的建造面积可达十万平方米以上，如美国纽约的世界贸易中心大厦、香港的中环中心大厦等。 2.按功能可分为单纯型、商住型和综合型写字楼 (1)单纯型写字楼，就是写字楼基本上惟独办公一种功能，没有其他功能(如公寓、展示厅、餐饮等)。 (2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿的写字楼。这种楼宇又分为两种：一种是办公室内有套间可以住宿，如上海的启华大厦；另一种是楼的一部份作办公用途，另一部分作住宿用途，如北京的国际大厦。 (3)综合型写字楼，就是以办公用途为主，同时兼具多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅、舞厅、保龄球馆用途等的写字楼，但各功能部份所占楼宇总面积的比例都不会太大，用于办公的部份依然是主要的，否则便不称其为写字楼。广州的中信广场、世贸大厦便属这种类型。 3.按现代化程度可分为智能型写字楼与非智能型写字楼 智能型写字楼：具有高度自动化功能的办公大楼，即本书第 9 章所述的用于办公用途的智能物业；反之，传统的、不具备现代功能的写字楼即为非智能型写字楼。智能化是写字楼发展的方向， 90 年代后期建造的大型高层写字楼多为智能型写字楼。 4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼
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长期以来，普罗旺斯项目作为专一从事居住物业管理的企业，向来被笼罩在收支相对平衡的不利局面之中。因此，项目部要想赢利，除扩大管理面积外，还应利用自身优势开展多种经营活动，以此弥补物业主业的不足。 当前，我项目就面临着人员增加，收支不能相抵的尴尬境地。因此，积极开展多种经营，不断创新赢利模式，创造新的赢利点，增加经营收入，已经成为我项目继续发展壮大的首要任务。 物业项目作为业主的集中地，从理论上来说，是一个需求非常集中的天然市场。普罗旺斯项目部要想成为具有巨大经营潜力的项目，必须盘活业主的需求资源。经营思路要打破原来环绕“小区物业”转的传统做法，改为环绕“人的需求”转的做法。实际上，业主和使用人的需求就是我项目可经营的项目。 1.开展家政服务。许多小区的业主，因工作忙而无暇顾及家庭清洁，他们往往请家政公司的清洁工上门服务，这本是无可厚非。问题是，业主请家政公司的人员上门服务，无论是对业主，还是对小区管理和安全都不利：家政公司的清洁工上
门，业主家里必须有人；而家政公司的人员进入小区，物业管理公司也保证不了安全。因此，我公司可根据业主的这一要求，提供有偿的家政服务，即能够保证业主人身和财产的安全，又能创造利润。 2.为业主开办代售飞机、车船票、旅游联系、订餐订宾馆、物流等业务。现在人们的生活，讲究凡事图方便，而我项目开展上述业务，就很好地迎合了业主，既满足了他们的需要，又得到了中介服务费，同时还融洽了业主与物业管理公司的关系。 3.开办电梯、园区等广告业务。许多商家在做宣传时，绝不仅仅只关注报刊和电视电台等新闻媒体，也将物业小区的电梯、园区等公共场所列为他们的选择目标。我项目可以经过业主委员会的允许，将电梯、小区院内显眼处用作商家张贴、悬挂广告宣传画和招牌的场所，并与业主委员会合理分配收入，每月也将会有一笔不菲的收入。 4、开办房屋中介业务。房屋出租、出卖，可以说是各小区都有的事，往往是业主想出租、出卖房屋而找不到租赁户、买方，而租房者、买方也因找不到房主而发愁。我项目可以为业主房屋出租提供中介服务，这样既方便了业主，又方便了租赁方，收费合理、服务方便，各方都能得到满意的结果。
物业公司年工作计划及安排 一、工作指导思想 在新的一年里，继续坚持“客户满意”的科学发展观和规范服务、创新发展的理念;抓住机遇做好市场拓展理性发展，调整经营思路，优化项目,整合资源，节能降耗,开源节流，有效地保持持续发展态势;贯彻劳动合同法，维护企业与员工的利益,实现共赢；强化管理，加强考核，落实制度，重在执行；加大培训和考核力度，提高员工的综合素质，营造学习氛围；继续发扬团队精神，打造公司核心团队的凝聚力，推动各项工作健康、有序、快速发展，维护企业与员工的利益，实现共赢，构建和谐公司新篇章。 二、经营思想及计划指标： （一)经营思想: 根据行业发展及公司发展趋势，结合实际，拓展多方经营范围,发挥企业优势、强化经营管理，开源节流降低经营成本，增强企业的生存和发展能力。 1.强化管理与服务工作，提高企业竞争力. 在行业市场竞争日益激化和变革发展的情况下,全球金融危机对 物业管理行业虽未受到大的冲击，但前景不容乐观，因此,在当前环境下，怎样在激烈的市场竞争中洞察先机，降低经营成本，提高服务质量必须提到我们的日程上来。急 需认真分析公司目前各项目经营情况,研究企业的发展方向，强化
节能降耗，开源节流的经营的理念，以实现公司持续发展的目标. 2.多方寻找社会与市场资源,杜绝拓展盲目性。 20xx年在拓展新的项目时,一定要认真审视项目的品质,要把重点放在高档物业的项目上，详细了解新物业的各种真实的信息资料,根据项目的实际情况和我公司的发展趋势，关键要充分分析项目能否给公司带来良好的经营效益，全面分析公司目前的人力、物力的资源情况,为领导当好参谋,理性发展。力争把拓展的目标转移到企业效益好、项目品质好、客户素质好的高档物业、写字楼、办公楼、商厦等,真正实现公司从国家机关后勤改制项目走进市场化的战略大转移。20xx年至少要增加2个高端物业项目，用3-5年时间实现年营业额过亿元，建立具有良好知名度及美誉度的公司品牌。 3.发挥企业优势与服务品质，增强企业凝聚力。 对现有管理项目进行认真、细致、彻底分析,合理规避各类劳动和经营风险，最大限度维护企业利益，提出切实可行的办法减少企业损失.对人力、物力进行资源整合,达到公司与项目上下互动、形成企业合力。 4。研究经营策略与服务收费，认识经营重要性. 物业管理行业是微利企业，因此,我们的管理团队要认识到经营策略与收费工作是公司能否正常运转的生命线，也是企业经营的经济支柱，更是全年工作的主线。依靠我们合同的服务费用只能基本维持我们日常成本,如果不开展多种经营或降低经营成本，很难保障我们员工的切身利益，更谈不上公司的可持续发展，容易形成恶性循环。我们必须发挥我们的主人翁优势，将经营工作和收费工作渗透到每一个员
写字楼物业特色服务 篇一：高品质写字楼物业服务设计方案高品质写字楼物业服务设计方案高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。 为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：一、服务原则1权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者；业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。 2业主至上的原则：有需求就有服务；3统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值；4经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行；5专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。 6超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。 二、服务内容1共性服务：从写字楼的物业特点出发，为全体业主租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务1)总台服务商务公司的客户量较大。 总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。 同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。 2)礼仪服务商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。 由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。 特色服务1，每日雍尚服务每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列
物业公司2020年工作思路范文3篇Model work ideas for property companies in 2020 汇报人：JinTai College
物业公司2020年工作思路范文3篇 前言：工作计划是对一定时期的工作预先作出安排和打算时制定工作计划，有了工作计划，工作就有了明确的目标和具体的步骤，大家协调行动，使工作有条不紊地进行。工作计划对工作既有指导作用，又有推动作用，是提高工作效率的重要手段。本文档根据工作计划的书写内容要求，带有规划性、设想性、计划性、方案和安排的特点展开说明，具有实践指导意义。便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：物业公司2020年工作思路规范版 2、篇章2：物业公司2020年工作思路常用版 3、篇章3：物业公司2020年工作思路 篇章1:物业公司2020年工作思路规范版 一、总的工作目标： 1、稳抓环卫，提高道路保洁质量，确保开发区环境卫生在全市。 2、发展绿化，确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。
3、积极拓展其他工程业务，提高经济效益。 4、确保安全生产，加强安全意识，尤其是保证车辆行驶 安全及道路保洁工人人身安全。 5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。 6、维护职工的合法利益，提高职工福利待遇，确保职工 队伍的稳定。 7、力争完成全年营业收入520万元，创利税20万元。 8、积极拓展物业管理新业务，拟承接高铁国际商务区一 体化物业管理。 二、具体措施： 1、加强政治学习，统一思想认识，提高全体干部员工为 开发区建设和发展服务的意识。将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工，激发职工的工作热情。 2、加强职工业务技能培训。尤其是物业管理人员，分管 理人员、维修人员、秩序维护员（保安）、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练，定期进行消防知识培训；对驾驶员定期进行安全思想教育。
前言 长沙顺天建设集团精心打造的顺天国际财富中心，集现代化建设、文化、信息于一体，充分体现开发商专业力量和综合实力，是长沙乃至湘江大地最具现代色彩的精典物业。开发商以积极前瞻之眼光，提前选聘物业管理合作方，更加难能可贵。长沙一日千里的发展形势吸吸着我们，顺天建设集团高度市场化运作的效率感染着我们，中航物业管理人积极响应，全情投入，经过十余天的紧张工作，为该项目精典物业度身定做全套物业管理服务方案。我们真诚地希望获得此次与顺天建设集团合作的机会。 CPM是中国物业管理行业的劲旅，经过十八年悉心探索和实践，现已发展成为建设部物业管理一级资质、管理规模近二百万平方米、年度营业额（物业管理费和租赁费）超过亿元的企业。CPM以经营型物业管理为优势，擅长综合型高层物业项目，服务观念到位，技术力量雄厚，管理团队极富进取和创新精神。CPM近年承揽之多项大型物业，品牌卓着，广受业主、客户赞誉。 服务顺天国际，是我们中航物业管理人的骄傲！我们相信，凭籍CPM服务客户最高原则的经营理念和经过市场锤练的专业力量，我们一定能够圆满完成顺天国际物业管理光荣任务，使顺天国际优质楼盘在售后服务领域再添一金！
目录 Ⅰ.提高顺天国际经营管理水平的整体设想及策划1 认识与定位1 工作重点2 指导思想、管理模式、管理目标、奖惩措施3 服务顺天国际的主要优势4 Ⅱ.管理方式、工作计划和物资装备6 管理方式6 工作计划13 物资装备计划18 Ⅲ.管理人员配备、培训与管理19 管理人员的配备19 管理人员的培训21 管理人同的管理24 Ⅳ.管理制度与档案建设26 完备的管理工具26 档案资料的建立与管理31 物业档案资料的管理36 Ⅴ.管理成本测算和管理费标准38 物业管理费标准及佣金标准38