不动产估价实习
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不动产估价技
术报告
总述
项目名称：平顶山市新城区九天庄园地下停车库价格评估
委托方：平顶山新城区常绿集团
受托估价单位：河南城建估价公司
估价目的：委估宗地为平顶山市新城区九天庄园地下停车
库，土地规划用途为住宅用地。本次估价目的是为委托方拟
确定不动产价格提供参考依据。
估价基准日：二O一四年六月二十日
估价日期：二O一四年六月八日至六月二十日
土地估价师签字
1、土地估价师签字证书号：81423509
2、土地估价师签字证书号：95792859 土地估价机构
估价机构负责人签字：王雨虹
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二O一四年六月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析
一，估价对象描述
（一）土地登记状况
1、宗地位置：平顶山市新城区崇文路(河南城建学院西门斜对面)；
2、宗地用途：待估不动产宗地登记用途为住宅用地，本次评估设定用途为住宅用地；
3、土地面积：2550平方米；
4、土地等级：住宅三级；
5、地号：810160086
6、地籍图号：无
7、土地使用权属性质及来源：挂牌；
8、登记时间： 2012年6月。
（二）土地权利状况
1、土地所有权：国家所有；
2、土地使用权：平顶山新城区常绿集团2013年1月以挂牌方式取得待估不动产国有土地使用权，使用年限为70年，本次评估中土地使用年限设定为70年，剩余年限68.5年。
3、土地他项权利；在估价基准日二O一四年六月二十日，待估宗地未设定他项权利。他项权利等土地权利状况详见一览表 3
表3估价对象土地权利状况一览表
宗地名称土地使用者登记用途国有土地使
用证编号
发证机关发证时间
他项权利
状况
备注
住宅用地平顶山新城区
常绿集团
住宅用地899755332
平顶山市国土
资源局
2013年1月无
（三）土地利用状况：
根据估价人员现场勘察，现状为平顶山市新城区九天庄园地下停车
库，建筑面积为2550平方米。
二，地价因素分析
一般因素
1、城市资源状况
平顶山市位于河南省中部，总人口490万人，全市土地总面积为8867平方公里，最近全年GDP为1312亿元，人均年收入6047.7元。
2、房地产制度与房地产市场状况
平顶山市人民政府能够严格执行国家房地产管理的法律、法规和有关政策。土地政策：政府高度垄断土地市场，二级市场已逐步形成，对商业、旅游业和房地产开发已实行了拍卖、招标和挂牌交易，并且
已进行了多次招标、拍卖和挂牌,取得了很好的社会效益和经济效益；住房制度：政府已经取消了福利分房，住房公积金制度已经健全，公
房私购和货币分房正在形成；地价政策：平顶山市近期完成了建城区
的城镇土地分等定级和建城区的基准地价，并向社会公告实施。目前，平顶山市的地价稳中有升。
3、产业政策
平顶山市是河南省煤炭能源基地的重要组成部分。作为一个新兴的能源城市，平顶山市经济发展迅速，随着经济的飞速发展，城市房
地产业也发展很快，目前土地市场正在逐步形成。
4、城市规划与发展目标
平顶山市位于河南省中部，开发较好，土地利用规划合理，城市
基础设施配套完善，发展前景可观，地价升值空间很大。
5、城市社会经济发展状况
平顶山市国内生产总值达到1312亿元。人均国民生产总值6047.7元。平顶山市工业基础较好，煤炭资源丰富，有大型企业成
立。农业基础较好、交通便利、商服一般，城市基础设施比较完善。
工业构成了以煤炭、旅游等多元化的产业格局。
区域因素
1、区域概况
目前，平顶山市规划范围内，已形成以煤炭、旅游为龙头产业的
新型城市。
2、交通条件
新城区交通十分便利，郑石高速穿境，城市一级、二级公路相互
连接，乡村公路四通八达，80%的村实现了通油路。郑石高速公路与
建设东路连接的互通出口直通平顶山市主干道—建设路，对进一步扩大与外部的联系，加快经济发展步伐产生重要的作用。
（1）公路。区域内道路等级为一级二级，与崇文路交叉，距市
中心12.5公里，公交车66路、67路、16路、27路、26路、35路、均可到达。交通相对便利。
（2）铁路。待估不动产距平顶山火车站约14.8公里。67路、27路均可到达。
3、基础设施条件
新城区开发较好，公益事业搞的也较好，主干道全部达到了高标准的亮化、绿化，环境整洁，市容美观。区域内供水、排水、供电、通讯、通暖及学校、医院等配套设施完善。
（1）排水。待估不动产所在区域排水体制为雨污合流制。雨污
水排入城市排水管网，排水状况优。
（2）供电。待估不动产所在区域由平顶山供电公司供电、供电
保证率95%以上，通电状况优。
4、环境条件
估价对象周围交通便利，公共设施齐备，环境条件良好，区域内大气、粉尘污染值符合国家环保标准，环境质量状况一般，人口密度中等。
5、城市规划限制
待估宗不动产于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面），区域内多为商业、住宅、教育基地及政府部门建筑用地等，城
市规划对土地利用类型有限制，对利用强度限制不大。
个别因素
1、不动产位置
待估不动产位于平顶山市新城区崇文路（河南城建学院西门斜对面）。
2、待估不动产登记用途为住宅用地，现状用途和本次评估设定
用途为住宅用地，最有效使用用途为住宅用地。
3、待估不动产位于崇文路，根据估价师现场勘察，临街状况较优。
4、不动产形状况较规则，面积为2550平方米，地势平坦，地基条件较优。
5、开发程度
待估宗地红线外达到“三通”（通路、通电、排水）宗地红线内
达到土地平整的开发条件。
6、相邻土地利用状况
待估不动产周围土地利用类型以住宅与教育用地为主。
7、土地权利状况与使用年限
（1）待估宗地土地使用权性质为挂牌土地，评估基准日未发现
设定他项权利。
（2）本次评估设定土地使用年限为住宅用地挂牌，使用年限70年。
土地估价
一，估价原则
本次不动产估价将遵循公正、客观、科学诚实的原则进行评估，
具体表现在以下几个方面：
1、替代原则：
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求。即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之
后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其
他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值，替代可能的地块之间，会相互影响
和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
2、预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重
要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价
格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格
也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状：发展趋势、政治形势及
政策规定对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。
3、需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。
供小于求，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品
相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时即要考虑到所假设的公平市场，又要考虑到土地供应的垄断特征。
4、变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动
的。土地价格也具有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其相合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，
必须分析该土地的效用，稀缺性、个别性及有效需求以及这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因素关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
5、协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境。则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，
一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关
系到该地块的收益量和价格。
6、最佳最有效使用原则
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价
格是该地块的效用作最有效发挥为前提的。
7、多种方法相结合的原则
随着我国土地估价作业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼进法、剩余法和基准地价系数修正
法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，
因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。
总之，本次评估以公正、公平的态度和道德，在公开市场条件进
行土地价格评估，在评估过程中，估价人员严格按照国家、地方有关
规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到
评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守商业秘密。二，估价方法
一般而言，土地估价方法主要有收益法、市场比较法、基准地价
系数修正法、假设开发法、成本逼进法等。
根据评估对象的土地利用特点和估价目的以及各种估价方法的
特点和适用范围等，与待估不动产同类可比较案例不充裕，客观收益资料不易收集，该宗地已建成，售价和一些费用可以查找到，故可
采用成本法、收益法。
委估单位处于正常的管理水平，每年均能获得较为客观稳定的收益，所以适合采用成本法和收益法进行宗地地价的评估。
综上所述，本次土地估价采用了成本法和收益法进行宗地地价评估。
收益法：收益法(income approach，income capitalization approach )，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用
的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。
基本公式：
净收益每年不变收益为有限年期的公式
V：房地产价格
a：房地产年净收益
r：折现率
n：剩余收益年期
成本法：当投资公司对被投资公司经营活动无影响能力时采用的长期
股权投资会计处理方法，即投资公司的长期股权投资账户，按原始取得成本入账后，始终保持原资金额，不随被投资公司的营业结果发生
增减变动的一种会计处理方法。成本法（cost approach）房地产估价方法之一，指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
基本公式：
计算价格=重置价格或重建价格-折旧
附件
1、委托方《身份证》复印件；
2、估价机构资质证明复印件；
3、土地估价师资质证书复印件。
4、估价对象土地使用证复印件
5、地籍图或宗地区域位置图
6、估价对象照片
房地产估价技术报告 (一) 估价对象分析 1.区域因素 2.1位置 待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。 2.2商服繁华状况 2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。 2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园 酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。 2.2.1.2距商服中心距离 待估商铺距商服中心距离约4500m。 2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。 2.3交通便捷度 2.3.1道路通达状况 待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优， 道路对外通达状况优。 2.3.2公交状况 待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。 2.4基础设施条件 2.4.1供水条件 待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。
2.4.2供电条件 待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。 2.4.3排水条件 待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污 水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。 2.5共用设施条件 2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离 待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。 2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。 2.6行政因素 2.6.1区域经济政策 待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。 2.6.2城市规划状况 待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。 2.7区域环境因素 2.7.1区域环境景观 待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。 2.7.2环境质量状况 待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
七、评估项目实施方案 郑州市市国土资源局为了规范本级协议土地出让和划拨土地宗地评估行为，采用公开招标的方式确定土地评估中介机构。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合郑州市和具体估价对象的实际情况，特制订本方案。 一、机构人员组织、业务流程及岗位职责 我公司具备从事河南省范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作。另外，除了日常的宗地评估外，本公司还承担着中原出版传媒投资控股集团有限公司下属子公司企业改制项目等，本公司目前已经充分掌握了河南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对河南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。 本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对河南省，尤其是郑州市涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。 根据项目特点，本公司拟安排公司总经理徐进兰为总负责人，孙建伟作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立两个项目小组，负责具体项目的组织实施（详见
下表）。 项目实施主要人员情况 本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤： 1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、基准日、价格类型、估价日期等。 2、拟定估价作业计划； 3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法； 4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数，确定试算价格；
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 根据委托方提供的《房屋所有权证》（铜房权证地房字第00000673号）和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]第0419号)确定估价对象为柏元珍拥有的位于铜仁市民主路13号的房地产，建筑面积为38.27平方米，设计用途为营业用房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为第2层，房屋建成年份为2002年；地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为11.85平方米，终止日期为2071年09月14日。 二、区域因素分析 估价对象位于铜仁市民主路13号，位于铜仁市休闲街，该区域为铜仁市市区中心地段，区域内商业繁华度高，交通便利，水电等市政基础配套设施齐全。 二、市场背景分析 铜仁市位于贵州省东北部，东经108°50/—109°29/，北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县，是贵州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地，素称“黔东门户”。铜仁市城区面积21平方公里，城区现有人口16万人左右。 估价对象位于铜仁市民主路13号，经估价人员现场查勘，估价对象位于步行街旁，该区域内为铜仁市市区中心地段，该区域内居住人口密，人流量大，估价对象作为商业性房地产，目前出租、出售需求较大。 四、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下： （一）法律上的许可性（规划及相关政策法规的许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。 （二）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。 （三）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。 （四）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。 根据上述标准判定，估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定，估价对象宜保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用，因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。 五、估价方法选用 房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行。经估价人员现场查勘，估价对象所在区域内的同类型房地产大多用于出租，出租租金较易收集，宜采用收益法进行估价。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。 六、估价测算过程 根据委托方提供的《国有土地使用证》确定土地使用权终止日期为2071年09月14日，则土地使用权剩余年限为59.25年；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）“第十二条土
土地估价技术报告 （转载“评估师信息网”网页） 第一部分总述 一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b111512978.html,***先生抵押土地使用权价格估价。 二、委托估价方 委托估价方：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b111512978.html,***先生 地址：广东省佛山市xxxx号 联系人：***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b111512978.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方 委托单位：佛山市XXX会计师事务所 地址：佛山市 执业范围：佛山市范围执业 注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月 四、估价目的 为委托估价方***评估师信息网https://www.doczj.com/doc/b111512978.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。 五、估价依据 （一）有关法律、法规、文件 （1）《中华人民共和国土地管理法》； （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》； （3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）； （4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）； （5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。 （二）有关技术标准 （6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》； （7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）； （三）其他 （8）《佛山市土地利用总体规划》； （9）《佛山市统计年鉴》； （10）《佛山市土地资源》； （11）委托估价方提供的《国有土地使用证》； （12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 二○○四年八月三十一日。 七、估价日期 二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。 八、地价定义
土地司法鉴定估价报告 项目名称：成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿 子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场 价格评估报告(泸州市纳溪区) 受托估价单位：四川天成土地评估有限公司 土地估价报告编号：川天成（2016）（估）字第C095号 提交估价报告日期：2016年11月15日
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 成都市中级人民法院司法拍卖（变卖）涉及的泸州兴鑫汽车销售有限公司位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗国有出让商业建设用地使用权市场价格评估报告 二、委托估价方 单位名称:成都市中级人民法院 三、估价目的 受成都市中级人民法院（2016）成都中院法技委字第187号《成都市中级人民法院司法评估委托书》，特委托我司对该项经济行为所涉及的位于泸州市纳溪区棉花坡镇柿子村机场口一宗出让国有出让商业建设用地使用权进行评估，拟为委托估价方司法拍卖（变卖）估价对象提供土地使用权市场价值参考依据，不得用于与本评估目的以外的其他经济行为。 四、估价期日 2016年11月2日 五、估价日期 2016年11月2日至2016年11月15日 六、地价定义 估价对象在估价期日2016年11月2日属国有出让用地使用权，所有权属于国家，使用权属于泸州兴鑫汽车销售有限公司，无使用权异议，根据纳他项（2013）第9074号《他项权利证书》，估价对象已经被抵押给平安银行股份有限公司成都分行，抵押贷款期限为1年，抵押面积为14744.1396平方米。结合估价目的，根据《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，本次估价不考虑估价对象抵押（担保）债权因素的影响，此次评估土地权利状况我们按国有出让建设用地、无他项权利限制设定。
估价技术报告中的估价分析 一、估价报告实例点评 实例一 目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目＋六项内容 (2)分二部分 封面－－企业自选纸类型和自行设计 扉页－－估价报告题目＋六项内容 封面（或扉页）六项内容 举例1： 房地产抵押估价报告 估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估价机构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号 举例2： 估价报告目录形式 致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2) 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4) 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6) 一、估价委托人 (6) 二、估价机构 (6) 三、估价目的 (6) 四、估价对象及其范围 (7) 五、价值类型及其定义 (7) 六、估价时点及其确定理由 (7) 七、估价依据 ................................. . (7) 八、估价原则 ................................. . (8) 九、估价方法 ............................. ... . (9) 十、估价结果 ............................. ... . (9) 十一、其他需要说明的事项..................... .. (9) 十二、估价人员 ............................... . (9)
土地估价报告的撰写标准 及业务操作流程 1.提纲 报告撰写及评审的标准 业务操作流程与报告规范格式 报告撰写 撰写估价方法应注意的事项 2.报告撰写、评审的标准 报告的完成者：估价师应该严格按照《规程》要求撰写 报告的评审者：评审专家主要依据 《城镇土地估价规程》 《土地估价报告评审规则》 《土地估价报告评审要点》 《土地估价报告评审表》 评审:报告形式、技术问题两方面 2.1形式不合格 未按照《土地估价报告规范格式》撰写的； 缺少土地估价报告,或缺少土地估价技术报告,或缺少附件的； 缺少土地估价师签字或仅一名土地估价师签字，或非执业土地估价师签字，或缺少机构盖章的。 2.1.1报告形式案例
封面存在的格式问题 字体、字号 规程要求：封面 “土地估价报告”、“土地估价技术报告”字体应为二号标宋。其他内容应为三号楷体。 内容 擅自增加了委托单位、估价人员 “提交估价报告日期”改为“估价日期” 2.1.2报告形式案例 存在的格式问题 估价师撰写报告时，漏掉了机构负责人签字。 自然机构负责人也没有签字 2.1.3报告形式案例 存在的格式问题 将估价报告第二部分第二项“估价对象”擅自改为“受托估价方”自然没有描述估价对象的内容 2.1.4报告形式案例 存在的格式问题 技术报告第一部分第四项，应该是“估价目的” 2.1.5报告形式案例 存在的格式问题 估价中没有宗地位臵示意图和照片
案例 低级技术错误 1、成本法将新增费计入成本 2、基础设施配套费和土地开发费同时出现 新增建设用地有偿使用费 “新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。”（财综字…1999?117号第二条） “严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。”（财综…2006?48号第四条）。 从文件规定看，这项费用明显不应作为一项独立的成本，计入成本费用中。 案例 低级技术错误 年期修正=剩余年期/最高出让年期 2.2技术问题不合格 估价方法运用存在严重技术性错误的（如现有房地产项目，剩余法按待开发土地评估）； 地价定义、土地权利界定存在严重技术错误的； 估价结果内涵与地价定义不一致的（如用途不一致，或权利状况不一致，或开发程度不一致等）；
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
上陡门7组团11幢110号 商业房产估价技术报告 项目名称：上陡门7组团11幢110号 受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第036号估价人员：郑传雷 提交估价报告日期：2010-5-8
房地产估价技术报告 评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 （一）一般因素分析 影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 （二）区域因素分析 （1）区域位置： 估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内，距离城市中心区500米。（2）商业繁华度： 估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。 （3）区域基础设施状况： ①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。 ⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。 （4）区域配套设施状况：
①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行 ③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 （5）道路交通条件： ①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。 可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。（6）区域环境： 该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。 （三）个别因素分析 （1）位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号 （2）房屋所有权状况： 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为1993年，土地使用权终止时间为2043年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33年。
土地估价技术报告 项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让 金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格 评估 受托估价单位:************咨询有限公司 土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号 土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号 提交估价报告日期:二○一○年十一月二日
关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。 二、委托估价方 单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂 单位住所：三桥南路131号 法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话： 三、受托估价方 机构名称：***************咨询服务有限公司 机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室 资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的 贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供
参考依据。 五、估价依据 （一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。 （二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准 地价的通知》。 （三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。 （四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。 六、估价基准日 2010年10月25日
土地估价报告评审标准 一、封面格式（2分） 1、封面标题（1分）：重点审查项目名称、受托估价单位、估价报告编号、技术报告编号、提交报告日期是否齐全，少1项减分，少2项以上则不得分； 2、关键字（1分）：重点审查估价对象所在市、县全名（与项目名称中市、县全名是否一致）、估价目的、估价机构全称、提交报告年度是否完整，少1项减分，少2项以上则不得分。 二、第一部分总述（18分） 1、估价目的（2分）。估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。出现下列错误者不得分：（1）出现两个估价目的；（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。 2、估价依据（3分）。重点审查：①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。每少一项减1分，少3项以上者不得分。 3、估价基准日与估价日期（1分）。一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 4、价格定义（4分）。重点审查：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
土地估价报告撰写中的几个关键问题 ---兼谈如何写好土地估价报告 丛明珠 中国土地估价师协会 2007-04-18 一、对估价报告标准的认识 ?总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理 ?具体内容上：10条标准 1.估价人员资格。估价人员是否是执业土地估价师，数量是否符合要求。 2.估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基 准日、地价定义等界定是否准确。 3.估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。 4.估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合 法。 5.市场分析。土地市场分析是否完整，结论是否合理。 6.估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方 法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。 7.地价确定的理由。地价确定的理由是否充分、合理。 8.估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与待估宗地同一供需圈的类 似土地的价格相当。 9.估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。 10.估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。 二、对我国地价的基本认识 1.地价是什么？ 地价即土地价格，实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。 (1)地价是土地价值(value)和效用(utility,使用价值)在经济上的反映，是土地的稀缺性、效用和有效需求共同作用的结果 (2)地价是土地预期收益(expected income)的购买价格 (3)地价的本质是地租的资本化(capitalization)
(4)地价的主体构成为土地取得费、土地开发费和土地增值收益(或土地纯收益) 2.我国地价管理进展 (1)建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。表现在: ①在土地供应方面，颁布了《划拨用地目录》，明确了有偿和划拨供地的范围，促进了土地利用方式的转变。 ②在土地价格形成机制方面，颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》，建立起了经营性土地使用权出让通过招标拍卖挂牌等竞争方式形成价格的机制，规范协议出让行为。 ③在完善土地有偿使用方式方面，制定了《规范国有土地租赁若干意见》，下发了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革与发展的若干意见》。 ④在土地市场交易行为的规范方面，国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，有效抑制了土地违规交易行为。 ⑤在地价确定和监控方面，建立了专业评估、集体决策和结果公开的工作制度。 (2)建立起了具有中国特色的，以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。具体表现在： ①全国城镇分为15等，已进行3次修订。 ②全国99%以上的城市、85%以上的县城镇和70%以上的建制镇已完成基准地价更新工作，初步建立起了城镇建设用地价格体系，大多数市、县已将各类地价结果向社会公布。 ③在全国25个省、自治区、直辖市部署开展了农用地分等定级估价工作，初步建立起了农用地等、级、价体系。 (3)形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准。具体表现在 ①国家先后公布了《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》2个国家标准，《农用地分等规程》、《农用地定级规程》和《农用地估价规程》3个部颁行业标准。 ②《城市地价动态监测技术规范》、《城镇土地定级估价制图技术规范》、《农用地分等定级估价制图技术规范》也在积极制定及试用之中。 (4)建立了城市地价动态监测体系
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
报告审核制度标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
报告审核制度 土地估价报告审核实际上是对土地估价师已完成的土地估价报告进行检查并提出评判意见的行为或过程。土地估价报告审核可以分为外部审核和内部审核两类。外部审核是指由土地行政主管部门、行业协会或客户组织人员对已向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的质量评判性审核。内部审核是指土地估价机构组织内部人员对本机构已完成但尚未向委托方(或相关当事人)提供的土地估价报告进行的审查、核对，并提出具体的修改意见，以不断完善报告内容，提高报告质量。内部审核已成为不断提高土地估价师执业水平和提高土地估价报告质量的最佳途径之一。本文主要探讨如何开展土地估价报告内部审核工作，根据笔者的工作经验，试从审核准则、分级审核制度两个方面做初步探讨。 一、审核准则 1、合法性准则。合法性准则，实际上是从法律法规和现行政策的角度，评判一项估价活动和一份土地估价报告是否合法的重要依据。合法性准则在审核报告时主要应用于以下几个方面：产权审核，估价对象的产权应以土地权属证书或有关部门出具的证明为合法依据；土地利用条件审核，应以城市规划、土地途管制等为合法依据；权益处分审核，应以国家法律法规或有效合同等允许的处分方式为合法依据；估价结果审核，应以符合当地土地市场行情或符合当地政府有关土地价格政策规定为合法依据。此外，为保证委托方身份的合法性，也要审核委托方是否具有符合有关规定的合法身份；同时，对报告中是否正确表述估价目的、估价时点、估价作
业时间和土地价报告应用的有效期等内容，也要进行审核。在实务工作中，一旦发现产权资料不全，或者产权证记载内容与实际情况不符，应要求土地估价师进一步做好调查核实工作。如宗地抵押贷款评估，必须掌握其权利人和委托人的关系，以及当地政府土地主管部门书面出具的土地他项权利状况信息等情况。 2、合理性准则。合理性准则主要是指，在独立、客观、公正地进行估价活动的基础上，得出合理的估价结果。土地估价工作属于社会中介服务，不同于一般的商业服务，绝对不能以“顾客满意度”作为衡量服务质量的唯一标准。一份土地估价报告，通常应同时满足以下三个方面的要求：一是满足委托方和相关当事人用于估价目的的要求；二是满足估价机构保持和增加业务量，以及估价机构质量管理和风险防范的要求；三是符合土地市场规律，与土地市场信息的对称。在一般情况下，估价结果的价值定义均指土地公开市场价值。因此，根据合理性准则审核估价报告，主要是依赖审核人员对类似宗地在估价时点的公开市场价值的正确把握，以及对技术报告中有关土地价格影响因素分析、估价方法选用、估价测算过程和估价结果确定等项内容的认真审查。同时，还需要考虑估价过程中是否存在不恰当的人为干扰因素。 3、合规性准则。合规性准则主要是指，估价报告从形式到内容都应该符合《城镇土地估价规程》和国家现行有关标准、规范的规定，符合行业的其他要求。合规性准则，实际上是从行业自律的角度，评判估价报告专业服务水准高低的重要依据。根据合规性准则审核估价报告，其重点主要是：报告格式应符合《城镇土地估
编号：沪xx估（2006）第049号 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。 根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。 本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。二、区域因素分析 估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。 估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金
百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。 三、市场背景分析 2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。 总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个 国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的 上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市 场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺， 而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场 和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。 四、最高最佳使用分析 根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
GB/T18508-2014 (新)土地估价报告01-文字式 封面内容和格式如下： [一]封面： 土地估价报告 [封面标题] 项目名称：[说明估价项目的全称，内容宜包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等要素] 受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构] 土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第××号”等字样，其中地名为估价机构所在省市的名称，所在省份填写简称，年度为提交土地估价报告日期所在年度] 电子备案编号： 提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文 正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题] 一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字式封面] 二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人] 三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等] 四、估价期日：[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月X X日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度，现状利用或规划利用
条件，本次估价所设定的开发程度和用途及其理由。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、供水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在公开市场（或特定市场）条件下，于估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下，土地使用权(或包括其它内容)价格] 七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，应以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表（见表E.1）。如需用外币表示的，应标明估价期日外币与人民币的比价]。对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。 八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师注册证书号] 九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法定代表人签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日上述八、九两项应在同一页展示