房地产估价技术报告
(一) 估价对象分析
1.区域因素
2.1位置
待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。
2.2商服繁华状况
2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。
2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园
酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。
2.2.1.2距商服中心距离
待估商铺距商服中心距离约4500m。
2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。
2.3交通便捷度
2.3.1道路通达状况
待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优，
道路对外通达状况优。
2.3.2公交状况
待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。 2.4基础设施条件
2.4.1供水条件
待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。
2.4.2供电条件
待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。
2.4.3排水条件
待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污
水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。
2.5共用设施条件
2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离
待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。
2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。
2.6行政因素
2.6.1区域经济政策
待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。
2.6.2城市规划状况
待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。
2.7区域环境因素
2.7.1区域环境景观
待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。
2.7.2环境质量状况
待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。
2.7.3待估商铺所在区域综合环境状况较优。
2.个别因素
估价对象为位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼商铺，产别为私有房产，房屋结构为混合结构，土地产权性质为国有出让土地使用权，土地使用权终止日期为2048年7月18日。
本次评估的对象房屋所有权证号:扬房权证广字第2008010036号。土地使用权证号:扬国用(08H)第2208号，土地使用权共用分摊面积为60.60平方米，土地使用权类型为国有出让用地，土地登记用途为商服用地。以上资料均由委托方提供。
(二) 市场背景分析
1.一般因素
1.1地理位置
中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2,400多年的建城史。现辖广陵区、维扬区、邗江区、开发区4个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6,653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口
457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分(仪征市移居、青山一线)至119度54分、北岸31度56分至33度25分(宝应县西安丰、泾河一线)之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接攘，东和盐城、泰州毗联，西与天长(安徽省)、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都;京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。
1.2自然环境
扬州属亚热带湿润气候区，四季分明，气候温和，年均气温15?，年降水量
1,030毫米，年日照时间2,140小时，全年无霜期222天。90%以上是平原。境内
长江岸线80多公里，水深江阔，岸线稳定;扬州为苏北门户，市场兴旺、流通业发达，是承南启北的重要的货物和信息集散地。石油、天然气、氦气、石英砂、陶土、矿泉水等矿产资源储量较为丰富。江苏油田总部设在扬州，石油年平均开采量120万吨。
1.3交通条件
扬州市水陆交通基础设施优良，运输便捷。南京到扬州汽车只需
1个多小时，上海到扬州只需2个多小时，北京至扬州只需要8个多小时。
现有万吨级码头泊位9个，可停靠5万吨级船舶。目前在扬州港开展国际集装箱运输业务的船务公司近30家，如中远、中海及MAERSK、OOCL、HMM、EVG、CMA、ZIM、HJ、KL等国内外著名船务公司，这些公司的驳船每周有近30个航次停靠扬州港，根据客户的不同需要，定时、定点地把出口集装箱送达世界五大洲各地。同时扬州港又是长江中上游和苏北、鲁南、皖东等地区货物的重要中转口岸，年完成货物吞吐量700万吨左右。扬州有港岸线47公里，已开发利用17公里。
公路:京沪和宁通高速公路连接全市，构成我市一横一纵"T型"高速公路骨架。长江北岸正在造"防洪、运输"双功能的沿江高等级公路，将三港(南通港、扬州港和南京港)三桥(江阴大桥、润扬大桥和南京大桥)和三市(南通市、扬州市和南京市)连成一片。扬州西北绕城高速公路，全长34.96公里，东与京沪高速公路淮江段相连，与润扬大桥相接，与润扬长江公路大桥同步建成通车。
水路:扬州处于我国东西大动脉(长江)和南北大动脉(京杭大运河)交汇处，在
历史上就是著名的水运中心。境内航道纵横，现有航道184条，2,163公里，其中等级航道819.2公里。京杭大运河扬州段全长143.3公里，终年可通行千吨级船
舶，北通江苏的淮安、宿迁、徐州，山东的济宁、聊城、德州，河北的沧州及天津、北京等地;南往江苏的镇江、无锡、苏州和浙江的杭州等地。
铁路:与京沪、宁西主干线相连的宁启铁路已经建成，宁启铁路贯穿扬州城，西连京沪线，东接新长线，通达全国。
大桥:扬州至镇江的润扬长江公路大桥已按进度施工完毕，已于2005年5月竣工通车，从扬州通过大桥至镇江只需10分钟。
1.4城市性质
扬州市是一个文化个性十分鲜明的历史文化名城、长江下游重要的城市;交通发达，物产丰盛，素有鱼米之乡之称。目前扬州市已是国家卫生城市，正逐渐发展成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代文明于一体的城
1.5城市经济状况
2007年全市实现地区生产总值1311亿元，同比增长15.7%，比上年提高0.5
个百分点，高于省均0.9个百分点，连续六年保持两位数增长。其中，一产增加值101亿元，增长5%;二产增加值748亿元，增长17.1%;三产增加值462亿元，增长16.1%。人均GDP超过29000元。2007年财政总收入突破200亿，达到213.61亿元，增长35.2%，占GDP的比重上升到16.3%，比上年提高了1.9个百分点;一般预算收入85.69亿元，增长36%。增幅分别比上年提高0.2和8.8个百分点。2007年全市完成全社会固定资产投资717.9亿元，增长34.6%。规模以上投资684.88亿元，同比增长38.2%。全市完成协议注册外资33.7亿美元，增长37.6%;外资实际到帐11.45亿美元，增长50.5%。全年共批准外资项目620个，其中新批项目364个。市区居民人均可支配收入15057元，比上年增长16.3%，增幅比上年提高了2.5个百分点。全年农民人均纯收入6586元，增长13.3%，高于去年1.8个百分点。
1.6房地产市场状况
近几年来，随着经济的发展，基础设施条件的改善和房地产基本制度与政策不断完善，市区内的房地产交易日益活跃，房地产市场逐步规范。
(三)最高最佳使用分析
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。委估房屋建筑物的最高最佳使用用途为商业用房，由于估
价人员对委估房屋建筑物邻近地区的实地勘察，认为该房屋建筑物保持现状继续使用最为有利，以保持现状继续使用为前提。
(四)估价方法选用
本公司接受委托，根据国家有关房地产估价的规范和标准，通过实地勘察和对邻近地区的调查，在认真分析研究所掌握的材料后，决定采用收益法作为本次估价的基本方法，对估价结果进行综合分析，最终求取估价对象的市场价值。
收益法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法.
(五)估价测算过程
1房地收益计算
1.1租金计算
1.1.1选择交易案例进行比较
本次评估，我们选择委估对象附近相同或相似类型的交易案例进行比较: 实例1:广陵区徐凝门1号楼106号，所在层数为1层，建筑面积为194.65平方米;1号楼203号，建筑面积为206.33平方米，所在层数为2层，中等装潢。
实例2:广陵区徐凝门徐凝门4-6号楼104号，建筑面积为140.2平方米，所在层数为1层;4-6号楼203号，建筑面积为195.88平方米，所在层数为2层，中等装潢。
实例3:南通东路西侧，扬州市城建国有资产控股(集团)有限责任公司康山北街1号楼一层，建筑面积845平方米;二层建筑面积845平方米，主体3层，高等装潢。
1.1.2进行交易情况修正
交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差，它是对可比实例价格本身是否正常的修正。由于所选取的案例均属正常交易，故交易情况无须进行修正。
1.1.3进行交易日期修正
交易日期修正，是指将可比实例在其成交日期的价格修正到估价时点的价格。由于所选取的案例成交价为近期的成交价格，该成交价格基本上反映估价时点的价格，故无须再进行交易日期修正。
1.1.4进行区域因素修正
区域因素修正，是将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除掉。由于所选取的交易案例均在同一区位内，其区域因素基本上没有区别，所以无须再进行区域因素修正。
1.1.5进行个别因素修正
个别因素修正，是指将可比实例相对于估价对象在本身的使用功能、质量好坏等方面的差别所产生的交易价格差别排除掉。可比交易实例与估价对象的个别因素差异，主要体现在:户型、结构与楼层、室内装修等。以待估对象的个别因素为基准，设为100，交易案例
与之比较评分。
表1、因素条件表
估价对象实例1 实例2 实例3
1号楼 1号楼 1号楼 1号楼 4-6号楼4-6号楼康山北街康山北街
一层4号二层3号 106号 203号 104号 203 1号楼一1号楼二
(一层) (二层) (一层) (二层) 层层
交易情况正常正常正常正常正常正常正常正常租金(元/?.月) 43.3 32.5 45.2 33.9 48.7 36.5
交易时间 08.11.5 08.11.9 08.11.20 08.11.20 09.12.9 09.12.12
基础设施状况齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全齐全区
交通状况较优较优较优较优较优较优优优域
因环境污染状况较优较优较优较优较优较优较优较优素区域繁华程度较优较优较优较优较优较优较优较优
房型装修状况一般一般中等中等中等中等高等高等个
层次 1/3 2/3 1/3 2/3 1/3 2/3 1/3 2/3 别
建筑面积一般一般一般一般一般一般优优因
房屋结构混合结构混合结构混合结构混合结构混合结构混合结构钢混钢混素
临街状况一面一面一面一面一面一面一面一面
表2、因素条件表
估价对象实例1 实例2 实例3
1号楼一层 1号楼二层1号楼1061号楼2034-6号楼4-6号楼康山北街康山北街
4号 3号号 (一号 (二104号 203 1号楼一1号楼二
层) 层) (一层) (二层) 层层
交易情况 100 100 100 100 100 100 100 100 租金(元/?.月) 43.3 32.5
45.2 33.9 48.7 36.5
交易时间 100 100 100 100 100 100 100 100
基础设施状况 100 100 100 100 100 100 100 100 区
交通状况 100 100 100 100 100 100 104 104 域
因环境污染状况 100 100 100 100 100 100 100 100 素区域繁华程度 100 100 100 100 100 100 100 100
房型装修状况 100 100 102 102 102 102 104 104 个
层次 100 96 100 96 100 96 100 96 别
建筑面积 100 100 100 100 100 100 103 103 因
房屋结构 100 100 100 100 100 100 104 104 素
临街状况 100 100 100 100 100 100 100 100
表3、比较因素条件指数表
估价对象实例1 实例2 实例3
1号楼 1号楼 1号楼 1号楼 4-6号楼4-6号楼康山北街康山北街
一层4号二层3号 106号 203号 104号 203 1号楼一1号楼二
(一层) (二层) (一层) (二层) 层层
租金(元/?.月) 43.3 32.5 45.2 33.9 48.7 36.5 交易情况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
基础设施状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
交通状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/104 100/104 区域因素
环境污染状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
区域繁华程度 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
房型装修状况 100/102 100/102 100/102 100/102 100/104 100/104
层次 100/100 100/96 100/100 100/96 100/100 100/96 个别因素建筑面积100/100 100/100 100/100 100/100 100/103 100/103
房屋结构 100/100 100/100 100/100 100/100 100/104 100/104
临街状况 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100
比准价格 42.5 33.2 44.3 34.6 42 32.8
1.1.6求取委估对象的比准价格
取上述三个数字的简单算术平均数
一层:(42.5+44.3+42)/3=42.9元/?.月
二层:(33.2+34.6+32.8)/3=33.5元/?.月
1.2房地收益的确定
1.2.1一层租赁期限内年净收益=42.9*12*123.25=63449.1元
1.2.2二层租赁期限内年净收益=33.5*12*140.24=57376.5元
(六)估价结果的确定
扬州市某房地产评估有限公司
二零零九年一月九日
附件
一、委托方《国有土地使用权证》复印件
二、委托方《房屋所有权证》复印件
三、委托方房地产现状照片
四、委托方房地产区域位置图