估价技术报告
（一）个别因素分析
本报告估价对象为×××所属位于×××号的商铺
总层数：6层；
估价对象所在层数：二层；
建筑面积：120平方米；
设施设备：配置自动扶梯；
车位：带地面停车场和地下停车场；
基础设施状况：水、电、视、讯；
利用现状：装饰材料商铺；
使用情况：个体户租用；
维护保养：一般；
工程质量：合格；
建成年月：1993年；
设计用途：商业；
土地基本情况：土地使用权面积为21.1㎡，用途为商业；
权属状况：根据蓉房权证成房监证字第0623481号《房屋所有权证》记载：估价对象所有权人为成都市博美装饰城管理公司，估价对象使用者为成都格仕陶瓷砖有限公司，估价对象建筑面积120㎡，占用土地面积21.1㎡，土地使用权使用年限为40年，至2041年5月25日结束。估价对象于估价时点土建工程及建筑装修工程已经完工并投入使用。
（二）区域因素分析
城市基础设施完善度：水、电、气、视、讯、路配套齐备；
环境质量状况：周边环境一般。
（三）市场背景分析
1、宏观政策背景
2、成都市商业地产市场分析
（四）最高最佳使用分析
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象当前法律上允许的用途为商业，根据估价人员现场调查及对估价对象所在区域的环境、潜在市场分析后，商业用途为其最高最佳使用。（五）估价方法选用
房地产评估的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，估价方法选用应按照《房地产估价技术规范》（GB/T50291-1999）要求，根据当地房地产市场发育情况，结合估价对象的具体特点以及估价目的等，选择适宜的估价方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
本项目的估价技术路线和方法为：由于估价对象的用途为商业，并且该装饰城比较老旧，适用于成本法和收益法进行评估。经综合分析考虑，拟采用成本法和收益法分别进行评估，最终以算术平均法确定估价对象的最后评估结果。
成本法的定义为：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的定义为：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
（六）估价测算过程
1、利用收益法评估
采用收益法评估房地产价格的计算公式为：
??????+-?=N Y Y A V )1(11
式中：V ——估价对象的房地产市场价值
A ——年净收益
Y ——报酬率
N ——收益期
通过估价人员的市场调查及估价机构长期积累的数据表明，该区域的商铺租金收益较为稳定，本次评估假设其年净收益每年固定不变。土地使用权终止日期为2041年5月25日，至估价时点止，尚余27年。因此从估价时点计，收益期N=27年。
（1)年有效毛收入测算
经估价人员现场调查和综合考虑相同档次、相同类型、区位接近的商铺的有关资料，该商铺目前正常租金为每月78元/㎡。
年有效毛收入=单位月租金×12个月×面积
=78×12×120=112320元
（2）年运营费用测算
运营费用中，维修费为有效毛收入的3%，管理费用、水电费、物业服务费由承租方支付，税金占有效毛收入的17.55%（房产税12%，营业税及附加5.55%），合计占有效毛收入的20.55%。
年运营费用=年有效毛收入×20.55%
=112320×20.55%=23081.76元
（3）年净收益的测算
年净收益=年有效毛收入一年运营费用
=112320-23081.76=89238.24元
（4）报酬率的确定
根据安全利率加风险调整值法，一年期银行存款利率为3.25%，投资风险补偿率3%，管理负担补偿率0.5%，缺乏流动性补偿率2.5%，投资带来的优惠率1.25%。
报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
=3.25%+3%+0.5%+2.5%-1.25%=8%
（5）收益价格的测算
??????+-?=N Y Y A V )1(11
A=89238.24元
Y=8%
N=27年
测算得到：V=976041元（取整）
2、利用成本法评估
成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。
估价中，各项费用的取值参考了该项目的实际建造成本，以分析项目的特点，主要是按同类房地产的市场价格和水平测算。
成本法使用公式：
P = B + C + D + E + F + G
其中 P ：房地产重新构建价格；
具体分项测算如下：
（1）土地取得成本
根据估价对象所占用土地的性质，此项费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费和城市基础设施配套费，根据周边商铺价格，估算土地取得成本单价为5300元。
（2）建筑物建造成本
按照现实装修水平，估算建筑物建造成本单价为3000元。
（3）管理费用
管理费用为土地取得成本与建设成本之和的一并比例，取3%
5300*0.03+3000*0.03=249元
上述三项相加：5300+3000+249=8549元
（4）投资利息
此项费用支出按成都市近期平均水平计算，按照年利率 6%
5300*0.06+3000*0.060.5=1053元
（5）销售税费
按销售价格的5.55%计算：
F= P ×5.55%=0.0555P 元
（6）开发利润
根据同类档次房地产同期平均投资利润率 20% 计算：
8549*20%=1710元
（7）建筑物重新构建价格
P ＝ 8549+1053+1710+0.05P P=11907元（取整）
（8）确定综合成新率
估价对象于1993年5月建成，至今经过年限已达21年，但经过估价人员现场踏勘和工程人员介绍：基础、承重结构、墙、屋面、楼板，结构完好；外立面装修比较老旧；其他部分装修完好；设备主机运行良好，满足使用要求。综合年限法与实际观察法，确定综合成新率为70%。
（9）估价对象现价值
11907*70%=8335元
8335*120=1000219元
（七）估价结果
通过成本法和收益法得出的结果较为接近，都比较真实的反映了市场状况，可以将这两种结果的算术平均值作为最终结果。
运用收益法测算的价格为：976041元人民币
运用成本法测算的价格为：1000219元人民币
收益法和成本法是从不同的市场角度进行估价，达到互相验证的效果，
是股价结果更加客观合理。下面采用算术平均计算方法进行处理。
（976041+1000219）*0.5=988130元（取整为99万元）
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用成本法和收益法，经过计算，认为×××（120m2，，土地面积21.1m2），在2014年6月20日得客观
市场价格约99万元（大写人民币玖拾玖万元整），约折合单位建筑面积价
格8250元/m2（大写：人民币捌仟贰佰伍拾元整）
估价结果
成都××房地产交易评估有限公司
二○一四年六月三十日
房地产估价技术报告 (一) 估价对象分析 1.区域因素 2.1位置 待估商铺所在区域位于扬州市广陵区徐凝门路1号楼。 2.2商服繁华状况 2.2.1待估商铺所在区域为扬州市周边。 2.2.1.1区域内商服网点以服务旅游景点和周边居民的中小型零售业为主，有望春园 酒楼、徐凝门宾馆、舒晖饭店等商服网点，集聚程度良。 2.2.1.2距商服中心距离 待估商铺距商服中心距离约4500m。 2.2.1.3待估综地所在区域商服繁华程度一般。 2.3交通便捷度 2.3.1道路通达状况 待估商铺所在区域内有主干道南通东路。主干道宽度为50m，沥青路面，路面质量优， 道路对外通达状况优。 2.3.2公交状况 待估商铺附近有19路、游二、209路、61路等班车经过，公交状况优。 2.4基础设施条件 2.4.1供水条件 待估商铺所在区域供水保证率达99%，供水状况优。
2.4.2供电条件 待估商铺所在区域供电保证率达99%，供电状况优。 2.4.3排水条件 待估商铺所在区域市政排水设施采用雨污合流制;主要道路两侧排水管径600mm;雨污 水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。 2.4.4电讯条件待估商铺所在区域属扬州市电讯服务区，电话交换方式采用数字程控方式，电讯状况优。 2.5共用设施条件 2.5.1待估商铺所在区域有医院、银行、停车场等共用设施。 2.5.2距各类公用设施距离 待估商铺紧靠渡江医院分院;距农业银行约60m;距停车场约50m。 2.5.3待估商铺所在区域公用设施条件优。 2.6行政因素 2.6.1区域经济政策 待估商铺所在区域的经济政策对发展第三产业有利。 2.6.2城市规划状况 待估商铺所在区域未来土地利用以商业用地为主。 2.7区域环境因素 2.7.1区域环境景观 待估商铺所在区域商业建筑外观以徽派建筑为主，离何园不远，毗邻大运河，整体景观优。 2.7.2环境质量状况 待估商铺所在区域无明显的大气、水、声污染，环境质量状况较优。
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
合肥大学 Hefei University 课程设计CURRICULUM DESIGN 2011年12月27日
房地产估价报告 估价项目名称：金寨路南七科茂大厦一楼门面房 委托估价方：合肥市AAA公司 受理估价方：合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 估价作业日期： 2011年11月19日-2011年12月27日
目录 一、致委托方函 (1) 二、估价师声明 (2) 三、估价的假设和限制条件 (3) 四、估价结果报告 (4) 五、房地产估价技术报告 (6) 致委托方函
合肥市AAA公司： 我所受贵公司委托，对坐落于合肥南七繁华商业区域，与机研所相邻，金寨路上的科茂大厦一楼门面房成本价值进行评估。 估价对象为框架剪力墙结构房屋，总建筑面积:160m2。 一、估价目的：评估其房地产市场价格。 二、估价时点：二0一一年十二月二十七日 三、估价结果： 估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：366717.6元，人民币（大写）：叁拾陆万陆仟柒佰壹拾柒点陆圆整。 合肥市××房地产价格评估事务所 法人代表：××× 二0一一年十二月二十七日
估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2011年合肥市地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：）。 六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 参评房地产估价师： 签字：
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
房地产估价技术报告 一、个别因素分析 根据委托方提供的《房屋所有权证》（铜房权证地房字第00000673号）和《国有土地使用证》(铜市国用[2004]第0419号)确定估价对象为柏元珍拥有的位于铜仁市民主路13号的房地产，建筑面积为38.27平方米，设计用途为营业用房，结构为混合，房屋总层数为6层，所在层数为第2层，房屋建成年份为2002年；地类（用途）为商服用地，使用权类型为出让，使用权面积为11.85平方米，终止日期为2071年09月14日。 二、区域因素分析 估价对象位于铜仁市民主路13号，位于铜仁市休闲街，该区域为铜仁市市区中心地段，区域内商业繁华度高，交通便利，水电等市政基础配套设施齐全。 二、市场背景分析 铜仁市位于贵州省东北部，东经108°50/—109°29/，北纬27°26/—27°53/。东接湖南、北临松桃、南接万山特区、西临江口县，是贵州省通往中原之要塞，是湘、鄂、川、黔四省边区及黔东地区的商品集散地，素称“黔东门户”。铜仁市城区面积21平方公里，城区现有人口16万人左右。 估价对象位于铜仁市民主路13号，经估价人员现场查勘，估价对象位于步行街旁，该区域内为铜仁市市区中心地段，该区域内居住人口密，人流量大，估价对象作为商业性房地产，目前出租、出售需求较大。 四、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下： （一）法律上的许可性（规划及相关政策法规的许可），即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。 （二）技术上的可能性，即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。 （三）经济上的可行性，即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益使用方法。 （四）价值最大性，使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。 根据上述标准判定，估价人员根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案并结合估价对象周边房地产利用情况确定，估价对象宜保持现状继续使用最为有利，是估价对象的最高最佳使用，因此，本次估价以估价对象保持现状继续使用为前提进行估价。 五、估价方法选用 房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》执行。经估价人员现场查勘，估价对象所在区域内的同类型房地产大多用于出租，出租租金较易收集，宜采用收益法进行估价。 收益法是将估价对象未来若干年的纯收益通过一定的资本化率将其折现到估价时点的现值的一种方法。 六、估价测算过程 根据委托方提供的《国有土地使用证》确定土地使用权终止日期为2071年09月14日，则土地使用权剩余年限为59.25年；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）“第十二条土
估价技术报告中的估价分析 一、估价报告实例点评 实例一 目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目＋六项内容 (2)分二部分 封面－－企业自选纸类型和自行设计 扉页－－估价报告题目＋六项内容 封面（或扉页）六项内容 举例1： 房地产抵押估价报告 估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估价机构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日 估价报告编号：XXX 估（200X）第 XXXXX 号 举例2： 估价报告目录形式 致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... (2) 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... (4) 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .. (6) 一、估价委托人 (6) 二、估价机构 (6) 三、估价目的 (6) 四、估价对象及其范围 (7) 五、价值类型及其定义 (7) 六、估价时点及其确定理由 (7) 七、估价依据 ................................. . (7) 八、估价原则 ................................. . (8) 九、估价方法 ............................. ... . (9) 十、估价结果 ............................. ... . (9) 十一、其他需要说明的事项..................... .. (9) 十二、估价人员 ............................... . (9)
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
上陡门7组团11幢110号 商业房产估价技术报告 项目名称：上陡门7组团11幢110号 受托估价单位：温州市鑫宇房地产估价事务有限公司 土地估价技术报告编号：温鑫宇（2010）（估）字第036号估价人员：郑传雷 提交估价报告日期：2010-5-8
房地产估价技术报告 评估人员根据现场勘查收集的有关资料，依据国家及温州市颁布的有关房地产评估的法律、法规和政策及委托方提供的有关资料，本着独立、客观、公正、科学、合理的原则，遵循法定和公允的评估程序，经过周密准确的测算，对估价对象在估价时点的公允价格进行了评估。 （一）一般因素分析 影响房价的一般因素主要指影响城镇总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况等。影响房价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象产生影响的一般因素。 （二）区域因素分析 （1）区域位置： 估价对象位于温州市鹿城区惠民路上陡门7组团内，距离城市中心区500米。（2）商业繁华度： 估价对象区域主要为居住及商业用地，周围有联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝、新长安大酒店等，商业繁华度较好。 （3）区域基础设施状况： ①通电：区域电源来自市电网，供电充足，供电保证率高。 ②供水：区域为城市供水管网，供水保证率较高。 ③排水：有城市污水管网，保证率高。 ④通气：城市供气管网，保证率高。 ⑤通讯：市电信业务服务范围，中国移动、联通移动信号覆盖范围。 ⑥通路：区域内主要道路惠民路、学院路、锦绣路，道路路面质量好，通行能力高。 （4）区域配套设施状况：
①商业：联华超市、人本超市、时代广场、物化天宝 ②银行：中国建设银行、中国农业银行 ③学校：童之梦幼儿园、上陡门第二小学、温州市十九中、实验中学（绣山校区）、温州职业中专、温州职业技术学院成教学院、温州大学学院路校区。 ④医院：温州市儿童医院（中西医结合医院）、同济男科医院、鹿城区蒲鞋市街道社区卫生服务中心 （5）道路交通条件： ①道路通达度：区域交通可通达车站大道、学院路、江滨路，道路通达度较好。 ②公交便捷度：有3、7、8、33、38、42等公交车经过，交通非常便捷。 ③对外交通便利度: 该区域地处城市次级中心道路通达度高，有利于人流、物流的正常出入。 可见，区域内道路交通条件较好，基本能满足区域对外及区域内人流物流的需求。（6）区域环境： 该区域临近锦河公园、绣山公园，而且临近多所学校，环境质量较高。 （三）个别因素分析 （1）位置状况：温州市鹿城区惠民路上陡门7组团11幢110号 （2）房屋所有权状况： 依据委托方提供的《国有土地使用证》丘（地）号为432-22-46，估价对象原为住宅用地，后改为商业，土地使用权取得时间为1993年，土地使用权终止时间为2043年，经计算，于估价时点土地剩余使用年限为：33年。
评估报告编号：×× 组织机构代码：×× XXXXXXXXX有限公司 电子招标平台 项目评估报告 评估机构：××
评估机构公章：×× 评估报告完成日期：××年××月××日 电子招标平台项目评估报告 一、项目报告概况 本项目是xxxxxxxx有限公司2011年调整方案中的项目，总投资XX万元。 本项目报告是本着既要降低投资，又要确保项目的可靠性和先进性的原则，根据申请人提供和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。本项目报告是对购买中间件、购买产品、自主开发三个方式进行评估。 二、建设必要性分析 电子招投标e-tenders是在互联网上进行的竞争性招投标的过程，就像一种在互联网那个上现场“竞价”，投标者在招投标期间可以无限次投标。这个原则与标准的纸面投标是完全一样的，只是运作方式不同。使用电子招标的好处如下： 1.全过程网络远程在线招标、投标、开标、评标与监督、监察。 2.实现低成本、高效率、公平公正、公开透明的阳光采购。 3.远程即时在线的监督监察，确保采购资金得到有效合理利用。 4.评标过程正规、专业、客观、精确，确保评标结果更合理。 5.避免做重复工作，缩短招标时间，大大节约人力、物力，财力。 6.全流程电子招标，不再受区域影响，全国有实力的供应商随时加入投标行列。 7.无须注册，无须登陆，全国最全最新招标资讯免费浏览.
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房地产估价报告评审标准 第一条（制定目的）为提高房地产估价报告（以下简称估价报告）质量，统一估价报告评审内容、要求和方法，保证估价报告评审结果客观公平，根据国家标准《房地产估价规范》和有关估价指导意见，结合估价报告评审工作实际，制定本标准。 第二条（适用范围）对鉴证性估价报告进行评审，适用本标准。 本标准所称鉴证性估价报告，是指房地产估价机构为委托人提供给第三方使用，或者为委托人进行内部管理、接受外部监管而出具的起着价值证明作用的估价报告，包括但不限于为了下列需要而出具的估价报告： （一）房地产抵押贷款； （二）房屋征收补偿； （三）人民法院拍卖房地产； （四）房地产税收； （五）国有建设用地使用权出让； （六）用房地产作价出资设立公司或者企业； （七）上市公司关联交易； （八）投资性房地产公允价值计量。 第三条（评审方式）估价报告评审，采用定量评审与定性评审相结合的方式。 第四条（定量评审内容）估价报告定量评审，采用分项目逐项评分的方式。 估价报告定量评审项目，分为一般项目和特殊项目。 一般项目是指估价报告的基本组成要素和外在质量，分为4个分项和28个子项（详见附件）。 特殊项目是指特定估价目的的估价报告应当具有的独特组成要素或者应当予以描述、分析的独特内容。其中，房地产抵押估价报告的特殊项目分为6个分项：（1）估价假设和限制条件的特殊要求；（2）估价原则的特殊要求；（3）估价结果披露的特殊要求；（4）估价对象变现能力分析；（5）相关风险提示；（6）附件的特殊要求。 第五条（定量评审得分）估价报告定量评审总分的满分为100分。 不应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，为各个一般项目的评审得分之和。 应当有特殊项目的估价报告的定量评审总得分，按照下列公式换算得出： 一般项目评审总得分＋特殊项目评审总得分
房地产估价报告 下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。 封面 房地产估价报告 估价项目名称：×市土地储备整理中心 委托方：×市土地储备整理中心 估价方：×房地产评估有限公司 估价人员：×××××× 估价作业日期：2009年9月4日—9月11日 估价报告编号：（2009）×房估字第×号 目录 致委托方函…………………………（×） 评估师声明…………………………（×） 估价的假设和限制条件……………（×） 估价结果报告………………………（×） 估价技术报告………………………（×） 附件…………………………………（×）
致委托方函 ×市土地储备整理中心： 受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建6、18、25、28多、高层住宅（规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82）进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下： 住宅单价：9 500元/平方米， 大写：玖仟伍佰元/平方米； 货币种类：人民币。 ×房地产评估有限公司 二○○九年九月十一日评估师声明 我们郑重说明： 1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2．本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5．我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6．没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 声明人：××××××
农用地估价技术报告项目名称：××开发投资有限公司位于××地号××宗地国有农用地使用权抵押价格评估 受托估价单位：×××不产评估咨询有限公司 委托估价方：××开发投资有限公司 估价日期：二○○三年一月二十至二○○三年一月三十一日 编号：[2003] ×××（JS）安第×××号 关键词：××市； 抵押； ××××不动产评估咨询有限公司； 2003年
第一部分总述 一、估价项目名称 ××开发投资有限公司位××地号38-21-1宗地国有农用地使用权抵押价格评估（××市） 二、委托估价（略） 三、受托估价单位（略） 四、估价目的 ××开发投资有限公司为筹集建设资金拟以待估宗地国有划拨农用地使用权向银行进行融资抵押。根据农用地估价的技术规程和原国家土地管理局发布的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（1997年1月3日，原国家土地管理局[1997]国土[籍]字第2号）、国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审办法的通知》（国土资发[2001]63号）等文件规定，委托方拟对其使用的农用地使用权进行价估。即评估待估宗地在评估基准日二○○三年一月三十一日，设定待估宗地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。登记用途为农用地，实际用途为养殖用地，设定使用年期为剩余使用年期49.48年，面积为51，316，330.82平方米的国有农用地使用权价格，为委托方显化资产并向银行进行土地抵押贷款提供客观、公正的土地价格标准。 五、估价期日 二○○三年一月三十一日 六、估价日期 二○○三年一月二十日至二○○三年一月三十一日 七、地价定义 1．地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在估价期日二○○三年一月三十一日，现状土地利用条件下，设定土地开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。剩余使用年期49.48年，设定土地权利为农用地使用权，设定养殖制度为一年养殖的养殖水面。 2．土地实际开发程度 在估价期日，待估宗地实际开发程度为宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施，宗地内达到通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼提护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。 3．土价定义依据 （1）设定的开发程度。本次估价目的为抵押贷款，因此本次估价设定的开发程度为待估宗地实际开发程度，即宗地红线外通路、通沟渠泵站灌排水、通电、部分具备砼堤护坡设施、具备养殖用地相应的土地平整的开发水平。
房地产估价技术报告 项目名称：柳州市建德房地产投资有限公 司位于柳州市柳南区飞鹅二路 23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、 1 栋3-2 、 3 栋2-1 非住宅房地产抵押贷款价值评估 报告 委托方：柳州市建德房地产投资有限公司 估价方：广西中实房地产评估顾问有限公司估价人员：宗白白徐彤 估价作业日期：二0 一一年三月二十日至二0 一一年三月二十一日估价报告编号：中实柳估字[2011] 第364 号
估价技术报告 、价对象个别因素分析 （一）评估对象范围 本次估价范围为柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3-2、3栋2-1非住宅房地产，房屋用途为非住宅 （二）实物及权益状况 （1）房屋登记状况： （2）土地登记状况: 3）他项权利状况：根据委托方提供的资料，估价对象在估价时点设立抵押权，
本次评估不考虑他项权利状况对房地产价格的影响。 （4）根据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象为房屋所有人柳州市建德房地产投资有限公司自建，2011年权利人更名。 1 栋 6 层、1栋3-2 ：建筑物地下 1 层，地上 6 层。3栋2-1 ：设计用途为商业用房。 二、区域因素分析 土地级别及区位：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23 号荣兴大厦 1 栋 6 层、1栋3-2、3栋2-1 ，属柳州市城区一级商业土地。 商业繁华度：估价对象距0.8 公里，位于区域商业中心；附近有汽车总站及谷埠街国际商城、温州商贸城、华丰商住楼等住宅小区，还有银行、南城百货超市及谷埠街农贸市场等，所在区域商业繁华程度较高。 交通便捷程度：估价对象距离火车站约 1.5 公里，距离汽车总站约0.5 公里，周边道路有飞鹅路、飞鹅二路、鱼峰路、谷埠路，区域内交通便利度较高；公交设施完备度较高，2、5、6、10、25 路公交车从估价对象附近经过。 公共设施及基础配套设施：区域内基础设施开发程度为“五通一平”（通路、通电、通讯、通供水、通排水及场地平整），基础配套设施完备度较高，医院、学校、银行、宾馆、文体、生活等服务设施完备程度较高。 环境与景观：估价对象位于柳州市柳南区飞鹅二路23号荣兴大厦1栋6层、1栋3- 2、3栋2-1 ，周围多为商业、住宅房地产，环境条件较优。 三、市场背景分析进入“十二五”期间，柳州市国内生产总值、财政收入年均增长分别达 12.61%和20.7%。未来几年内，柳州的工业总产值将达到1000亿元，GDP达600-700亿元，城市经济的快速发展，将成为长期支撑柳州房地产业发展的利好因素。随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及"强市富民"方针的实施，柳州市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧城改造，极大的推动了市房地产市场的发展。 “十二五”期间，柳州市商品房价格水平呈逐年上涨趋势，年均涨幅为 6.7%，低于7.57%的人均收入增长率，说明房价还有上涨的空间；房价收入比合理，年平均值为7.21 ，符合柳州市民的市场购买力。 因此，从整体上看，柳州房地产业正处于快速增长期，并且借助国家宏观调控的东风
编号：沪xx估（2006）第049号 房地产估价技术报告 一、个别因素分析 本次估价对象为徐汇区xxx路xxx号首层商场2房地产，建筑面积为208.33平方米，土地分摊面积21.87平方米。 根据估价对象相应《上海市房地产权证》[沪房地市字（1999）第xxx 号]记载，估价对象权利人为上海xx有限公司，土地权属性质为国有，使用权来源为出让、转让，土地使用期限为1999年7月5日至2042年11月8日。 本次估价对象为现为老凤祥银楼徐家汇分号，坐落于徐汇区xx路xxx 号首层内，建筑面积为208.33平方米。估价对象所在房屋建筑物为28层钢混结构，底层层高5米左右。外墙部分金属塑板，部分玻璃幕墙，玻璃门窗饰钛金。内墙木制贴面，地面铺设地砖，吊顶，安有大金中央空调。经评估人员现场勘察，房屋结构较完整，维修保养状况较好。二、区域因素分析 估价对象坐落于xx区xx路xxx号xx广场首层内，土地地号为：徐汇区xx路街道xx街坊xx丘（581），土地登记用途为综合，实际用途为商业。估价对象所在地理位置：东临xx路，南临xxx路，西近xx路，北近xx路。 估价对象地处徐家汇商圈内，徐家汇是上海市的商业中心和重要的公共活动中心，是上海市西南地区的辐射中心，成为体现上海市繁荣的标志性区域之一，商服条件较好，基础设施完备。估价对象附近有港汇广场、东方商厦、太平洋百货、上海市第六百货商店、美罗城等、汇金
百货、美罗城、东方商厦、上海银行、中国银行、招商银行、建设银行、交通银行、上海移动营业厅、邮电局、国际和平妇婴保健医院、联华超市、徐汇中学、上海交通大学、KFC、麦当劳、必胜客、味千拉面等，商业、生活设施齐全。估价对象附近有地铁1号线、公交44、864、15、926、927、572、770、徐闵线、大桥六线等路多条交通线路，交通较为便捷。 三、市场背景分析 2004年，上海房地产市场继续保持量价齐升的态势，特别是住宅市场，商品住宅价格涨幅大幅度攀升，市场保持了购销两旺的局面，商业用途房地产亦随经济形势呈稳步上扬趋势。去年下半年以来，上海的商铺交易价格基本上仍保持在高位运行，近期政府有关部门近期陆续出台一些规范房地产市场发展的措施，房地产市场价格逐步调整。 总体分析来看，上海商铺虽然在近年已有很大升幅，但作为一个 国际大都市，上海商业中心的地位迅速提升；加之政府部门在城市规划、商业布局上的理性和慎重，因此，上海商铺的价值还具有一定的 上升空间，不排除会出现阶段性涨跌交错的局面。商铺、酒店公寓市 场将出现分化，投资价值高的商铺、酒店公寓价格会继续保持坚挺， 而过度炒作的概念商铺将会渐渐失去光环，甚至一些招商不力的商场 和店中店商铺将会出现投资价值下降的趋势。 四、最高最佳使用分析 根据估价对象相应《上海市房地产权证》所载的土地用途及现场勘察情况，估价对象所处建筑物底层的建筑设计按商业用途考虑，且估价对象周围店铺较多，改变其设计用途的技术可能性较小、经济合理性很差，所以我们认为维持其现时商业用途是最高、最佳使用。
工作方案 本机构投标响应XXXXXXXX单位2017-2018年度审计机构及资产评估机构入围招标公告，根据《资产评估法》、《招投标法》、《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《企业国有资产评估报告指南》和资产评估各项准则、指南及指导意见的要求，结合项目的具体情况，特制定此评估服务工作方案。 一、委托方基本情况 二、服务工作目的 本机构遵循独立、公正、公平的原则，为委托方实现经济行为目的所涉及资产提供价值参考依据。 所提供服务：本机构及其评估专业人员遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。 三、服务依据 （一）法规类依据 1.《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第十二届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）； 2.《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布）
3.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）； 4.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）； 5.《企业国有资产评估管理暂行办法》国务院国有资产监督管理委员会令第12号（2005年8月25日）； 6.《企业国有产权转让管理暂行办法》(国资委、财政部第3号令，2003年12月31日)； 7.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）； 8.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委财政部令第32号）； 9.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）； 10.《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）； 11.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院第12次常务会议通过）； 12.《中华人民共和国房地产管理法》(2007年8月30日)； 13.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过）。 14.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；
房地产抵押估价报告 估价项目名称：工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳
2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32)
致委托方函 房地产开发： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。 根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为联强冶金集团房地产开发所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 博文房地产土地造价咨询评估 二○○八年十一月十日
估价师声明 我们重声明： 1.我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或偏见。 4.我们依照中华人民国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房地产估价报告 估价项目名称：城西花园10-1101 房地产价值评估 委托方：蔡倩 估价方：无锡城市职业技术学院 估价人员：杭晨姜元元曹梦婷王平 估价作业日期：2015 年06 月29 日至2015 年07 月3 日估价报告编号：（无锡）城院（房估）[2015] HC6401号
致委托方函 (2) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件............................................. ..6 一、估价的假设条件 (6) 二、估价的限制条件 (6) 三、估价报告应用说明 (7) 房地产估价结果报告 ....................................... ..8 一、委托方 (8) 二、估价方 (8) 三、估价对象 (8) 四、估价目的 (10) 五、价值时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (11) 八、估价原则 (11) 九、估价方法 (12) 十、估价结果 (14) 十^一、估价人员 (15) 十二、估价作业日期 (15) 十三、估价报告应用的有效期 (15) 十四、变现能力分析 (15) 附件 (19) 1 、评估业务约定书复印件 2、法定优先受偿权利调查表复印件 3、估价对象《房屋所有权证》复印件 4、估价对象《国有土地使用证》复印件 5、估价对象现状照片 6、估价机构营业执照复印件 7、估价机构资质证书复印件 8、估价人员注册资格证书复印件 房地产抵押估价技术报告（估价机构存档或用于备案）
致委托方函 蔡倩： 受贵方的委托，本公司对贵方所属的位于市无锡市盛岸西路城西 花园10-1101住宅房地产进行价值评估，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象权属状况见表1: 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，运 用比较法，对估价对象在价值时点2015年06月29日的抵押价值进行 了专业分析、测算和判断，在满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为（详见表2）: （1）未设定法定优先受偿权利下的市场价值：总价为人民币万元 （含房屋所有权价值及相应面积的土地使用权价值，取整至82万元）， 即大写人民币捌拾贰万元整。 （2）于价值时点2015年06月29日知悉的法定优先受偿款为0
房地产估价技术报告 一、个别因素分析： 委估房地产位于东川区铜都镇新街村(原糖厂院内)，东川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约2．5公里，距离东川火车站约3公里，宗地四至为：宗地东临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有限公司、北临东川工业园区土地。由于地处东川工业园区内，区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷镇政府等。 估价对象土地面积3156.5㎡，形状呈长方形，地形规整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平”(通给水、通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整)，为东川区铜都镇II级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有：1幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼，2层砖混结构，外墙为涂料，内部均为中等装修；2幢、6幢为冷藏仓库、熟食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进行装修；5幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等，单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建成于2 006年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估地块土地使用权终止日期为2 056年12月4日，到评估基准日土地
剩余使用年限为46．33年。 二、区域因素分析 东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口30．2万，国土面积1858．79平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝，北与四川省会东县隔金沙江相望。境内最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。 区政府所在地距昆明距离1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。 东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜”、“云铜”。东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明的矿产资源主要有铜、铁、磷、金、铅矿等，铜金属储量335万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山”；红土地以大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流区，被称为“泥石流的天然博物馆”；小江两岸是昆明市最大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。 2004年4月l 3日，省委、省政府决定建立东川再就业特区，以特殊的优惠政策吸引资金、人才、技术和产业项目，构建产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有