上海新天地旧城改造的成功案例 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。 在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。 上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。 新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留--改造--联动--拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面： 一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。 二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。 三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验 一、复制化管理 瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。 瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。4、知识管理体系的完善。 复制化管理的建议 1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。 商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。 一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。 比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。 因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。 2、善于“经营文化资本”的思路 每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。重要的是学习上海善于“经营文化资本”的思路。否则，以这个模式改建休闲商业区，即使模仿很像，建成后等于又落伍了。上海“新天地”的魅力，在于其具备的上海历史文化风貌，是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行区。 3、考虑现代人的直接感受性、参与性需求 在展示这些文化资本的内涵时，一定要充分考虑到现代人的直接感受性、参与性需求。否则，很难像上海新天地那样具有感召力。
上海新天地项目定位案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。
第四节运输方式和交通布局与区域发展的关系 01、预习准备区 精心准备夯实基础 一、运输方式和交通布局 1．交通运输 (1)概念：作为一个服务部门，利用运输工具将货物或旅客送达目的地，使其□01空间位置发生转移。 (2)五种交通运输方式的优缺点
2．交通布局 (1)概念：交通运输业的空间分布和地域组合，包括□08交通线网的布局和站点、□09码头的布局两个密切联系的部分。 (2)任务：通过合理布局，实现运输合理化，在兼顾□10生态效益的同时，获得最大的经济效益和社会效益。, 1．判断正误。 (1)铁路运输适合短途运输。(×) (2)交通布局仅考虑经济效益和社会效益。(×) 2．从大庆运输一批石油到大连，目前最适宜的运输方式是() A．铁路运输 B．管道运输
C．海洋运输 D．公路运输 答案 B 解析石油属于大宗的液体货物，适合于管道运输。 3．在武汉、重庆两城市之间已有内河航道连接，为何还要建沿江高速公路？ 提示与内河航运相比，高速公路更为快捷；为满足社会经济发展对交通运输不断增长的需求，加强沿江城市的经济联系。 二、交通运输对区域社会经济发展的影响 三、区域社会经济发展对交通运输的影响 1．为交通运输的发展提供了保障，决定着区域交通运输的□01发展水平。 2．是交通运输发展的□02动力。, 1．判断正误。 (1)交通运输与区域社会经济发展具有相互促进发展的作用。(√) (2)交通运输可扩大城市的辐射范围。(√) 2．对交通运输发展提供保障的因素是()
A．地形B．科技 C．经济D．国防 答案 C 解析区域社会经济发展为交通运输的发展提供了保障，决定区域交通运输的发展水平。 3．我国东部地区交通网稠密，交通站点众多，主要原因是什么？ 提示我国东部地区人口稠密，经济发达，交通需求量大，因而交通网稠密，交通站点众多。 02、任务探究区 思维探究实践运用 任务探究运输方式和交通布局
虹镇老街历史文脉分析 虹镇老街有记载、有建制的历史，最早可以追溯到清朝乾隆年间，当时这里已逐渐形成集镇，称虹安镇，简称虹镇，今虹镇老街为当时镇址所在。后由于集市南移至虹口港汇山码头，清嘉庆年间虹安镇开始衰弱。 20 世纪初，外地来沪谋生的贫民在此搭棚建屋居住，虹镇又逐渐热闹。抗日战争时期日军由吴淞、宝山一带登陆，虹镇老街一带民房毁坏严重，几乎被夷为平地。 抗战胜利后，大批失地农民从江苏等地涌入虹镇地区，由于人多地少，没有资金，只能用毛竹和木片等搭建最简单的居住房。房子相连，如“滚地龙”一般，形成较大型的贫民聚居棚户区，和当时的“三湾一弄”同属下层社会的代名词。区域人口密度大，各种公共设施严重缺乏，居住环境恶劣。 从上海解放至20 世纪90 年代的近50 年间，政府对虹镇老街进行了一系列改造。比如，20 世纪50 年代后期，政府开办给水站，按居委会集中以水桶定量供应。大跃进时期开始整治垃圾，填河筑路。20 世纪70 年代逐步实施自来水接水进屋，火表分户，粪便集中清理等改造。 但由于受经济等各种条件的制约，政府对虹镇老街区域环境的改造主要以软环境为主。随着人口的增长以及房屋的破损，从20 世纪60 年代后期开始，居民开始自己搭搭放放，一些一层楼的房屋被改建为多层不规则房屋，建筑密度进一步加大。长期以来自然产生的马路农集贸市场，在提供几乎所有必要生活物资同时，也提供了谋生机会，虹镇老街逐步发展为独立、独特、半封闭的经济社区，形成名副其实的“城中村”。但不可否认的是，由于人口密度大，房屋结构简陋，失修率高等原因，虹镇老街的居住生活环境并没有根本性改观。 20 世纪90 年代初，上海市民居住问题十分突出，要求改善的呼声十分强烈，1991 年3 月，市委、市政府住宅建设工作会议决定，“改造危房、棚户、简屋，动员居民迁到新区去”。1992 年市第六次党代会进一步明确，把旧区改造、改善居住的起点，落在结构简陋、环境最差的危棚简屋上，正式提出了“365 危棚简屋改造”的目标，拉开了大规模旧区改造的序幕。 进入21 世纪以来，尤其是2003 年后，随着房地产市场的飞速发展，居民对于旧改安置补偿的期望大幅上升，受大环境的影响，虹镇老街旧区改造步伐明显放慢，结束了十年旧改的“黄金时期”。 “十一五”以来，虹口区市政重大项目动迁任务量一直较大，而虹镇老街旧区改造面临多种制约，动迁瓶颈一直无法有效突破。 从目前情况来看，虹镇老街旧区改造面临的困难，主要有四方面影响因素。 （一）区域结构十分特殊 从表面来看，居民要价高、动迁成本高一直是虹镇老街旧改的一个重要制约因素。 （二）安置房源严重紧缺 适合动迁安置的房源非常缺乏。 （三）部分政策有待明确 从操作来看，由于虹镇老街私房比例较高，一些政策性难题对动拆迁进度有较大的影响，还
旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天地 上海新天地 与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。 上海新天地 10万港元开始创业 1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一
次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。 “上海新天地”奠定业内地位 罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。 因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。良好的商人形象和与相关部门的优良关系为瑞安日后在上海的发展起到了不可磨灭的积极 作用。 1996年，在瑞安的发展历程上是极其不平凡的年份，瑞安集团与上海卢湾 区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的发展权，第一期工程名为“上海新天地”，正是这个项目，为日后瑞安集团成长为国内的房地产“巨人”奠定了基础。 “新天地”的最初构想，叫做“太平桥地区重建计划”，罗康瑞并没有放弃“打造熟地”的想法，继而提出的方案是，构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的小区——用它来带动周边的地产项目。这在当时是一个备受质疑的想法：首先，1998年上海房市颇不景气，银行并不愿为此方案给出巨额贷款；其次， 这多少有些挑战上海当地的消费习惯，罗康瑞曾回忆说，他的朋友曾反对称：“我们上海人不在露天坐着。”但历史证明，更为熟悉城市发展的罗康瑞对了，“1990年代的上海就有目标说发展成世界的金融中心，但那时候没有配套的设施与服务。什么是金融中心所需要的配套服务？纽约苏荷艺术街区，或者香港的兰桂坊。”罗康瑞说到。而最终的结果是瑞安请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德(BenjaminWood)，上海新天地也成为了上海的地标式建筑之一。 佛山岭南天地再次震惊世人
瑞安房地产，再创上海新天地 随着房地产的快速发展，一线城市主城区的地块愈发稀有，众多房地产公司的目光也聚焦在这些项目上。而瑞安房地产却另辟蹊径，将目光锁定在旧改项目上，拿下了虹口的旧改项目，一举斩获了上海难得的核心区域地块。 瑞安房地产是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，成立于2004年，总部设于上海，主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。2006年10月，瑞安在香港联交所上市。瑞安房地产在发展多功能、可持续发展的整体社区项目方面，拥有卓越成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。 在产品打造方面，瑞安坚持以品质为导向打造精品项目，以瑞虹新城八期为例，它傲居上海内环内外滩、陆家嘴和北外滩黄金三角核心中央金融商务区腹心，多元化立体交通网络畅达全城：内环、中环双环线，外滩、新建路、大连路三隧道，交通便利性首屈一指。瑞虹新城八期以全新的自然主义基因，呈现近期沪上首推主打自然人居永续生长理念的精品社区。项目联袂全球多家顶尖设计机构，将树木生长的脉络融入建筑的肌理，演绎自然的灵动之美，打造“天地为庭、公园作院”的生活秘境，以自然主义开创未来城市生活范本。
在环境方面，瑞虹新城八期直面17.63万方城央绿肺和平公园，社区内拥有极具艺术感的四大主题花园，内处双重自然秘境的瑞虹新城八期可谓公园中生长出的自然主义豪宅。 为了保证瑞虹新城八期的住户能拥有优质的购物体验，瑞安还建造了55万方超大体量的瑞虹天地。如今它已然成为超区域的一站式生活中心，涵盖了购物、餐饮、文化、娱乐、艺术、商务、休闲等各类功能，同时，瑞安还以星星堂、月亮湾、太阳宫、高端商务街区四大主题商业为核心，糅合艺术情景，打造斑斓都会生活。瑞虹新城八期这个范本，无疑是瑞安成功的“杰作”之一。目前，瑞虹新城天悦郡庭约130-272㎡3-4房，收官珍品，限席竞藏！ 瑞安在上海近20年的旧改历程里助力企业稳固了上海市场，期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式，并将其成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。瑞安房地产将继续坚持主业深耕，围绕“1＋X”，聚焦主业、多元业务协同的方向发展，垂直下沉多元业务，培育项目所在区域的旅游气息和商业氛围，带来人流的集聚效应，让整个区域实现价值增值。
《上海市商业网点布局规划（2013-2020）》规划方案 一、规划背景 《上海市商业网点布局规划纲要》（以下简称《规划纲要》）于2009年9月由市商务委、市规土局发布。《规划纲要》发布实施以来，在规范和引导全市商业网点建设、合理商业布局、扩大消费需求、促进全市社会经济协调可持续发展等方面发挥了积极作用。 2012年8月，国务院39号文件《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出我国流通产业自改革开放以来交易规模持续扩大，设施基础显著改善，新型业态不断涌现，已经成为国民经济的基础性和先导性产业，但总体看来仍处于粗放发展阶段，网络布局不尽合理，集中度偏低，信息化、标准化、国际化程度不高，效率低、成本高问题日益突出。各大城市应尽快编制商业网点规划，明确商业网点发展建设需求，制定合理的商业网点发展目标，并纳入城市总体规划和土地利用总体规划。 为了更好地顺应上海商业发展新要求，落实国务院39号文件精神并结合2009年的《规划纲要》，市商务委和市规土局在对全市商业网点发展现状实施评估的基础上，结合城市未来发展总体目标和空间布局导向，编制本次规划。 二、规划范围 规划范围为上海市域，重点关注中心城、新城、重点发展地区。 三、规划对象 商业网点主要包括零售业网点、餐饮业网点、生活服务业网点、主要大型商品交易市场。本次规划对象主要包括各级商业中心、特色商业街、重点发展地区商业、各类产业园区配套商业以及商业流通基础设施。 四、规划期限
规划期限分为三个阶段：近期2013-2015年；中期为2016-2020年；远景为2020年以后。 五、规划目标 按照上海市委、市政府“创新驱动、转型发展”和服务全国、发挥示范作用的总体要求，紧紧围绕上海“四个中心”和现代化国际大都市建设的战略，以建立统一开放、竞争有序、管理规范的现代化大都市商业流通体系为目标，以满足人民生活需求为出发点，以服务上海国际贸易中心市场体系建设为重点，统筹全市商业发展实际情况和未来需求，在市场机制作用下对商业网点建设进行调整、引导和规范，提升完善商业功能，促进商业模式和业态创新，满足多样化消费需求，引导城市建设和投资，建设布局协调、结构合理、层次分明、功能健全、配套完善、经营有序、可持续发展的现代商业网点体系。 社会消费品零售总额：年均增长8%左右。 商品销售总额：年均增长10%左右。 规划至2020年全市商业网点建筑总量宜控制在7500-8000万平方米。 六、规划原则 1、总量调控、统筹发展 实行商业设施规模总量调控，优化存量商业结构，提升能级，结合城市重点发展地区、综合交通枢纽和郊区新城等，统筹规划商业网点布局。 2、空间引导、优化布局 从城市发展实际出发，以满足居民消费需求为前提，构建多层级商业网点布局体系。立足于国际大都市建设的目标要求，坚持高起点规划、高品质建设、高标准配套。立足于适应消费需求升级和国内外商业发展新趋势，积极引进各类新兴消费业态和国内外商业品牌。立
XX新天地经营模式分析案例 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一——破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 XX新天地是一个“Mall” ★XX新天地究竟是什幺，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺？…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。
17街坊地块基本情况简介 17街坊地块示意图 17街坊地块基础信息 一、2010至今土地出让情况分析 17街坊193-02 M10/12天潼路站 M10四川北路站 M3/4 宝山路站
注：上表统计的为2009.01.01-2015.11.30，闸北不夜城、虹口四川北路四平路板块已成交含普通住宅属性的土地 2010年至今已成交含普通住宅属性土地分布示意图 17街坊地块位于虹口四川北路-四平路板块，该板块临近闸北不夜城板块。这两个板块，2010年至今共有3幅土地出让，全部位于不夜城。虹口四川北路-四平路板块，无任何含普通住宅属性的土地成交。内环内城区土地供应稀缺，近年来市场基本处于消化存量阶段，进一步推动了各房企拿地的热情，地价不断攀升。 二、2010-2015，17街坊地块周边普通商品住宅市场分析 1、2010-2015年度四川北路-四平路板块供求量价走势 天目西路街道 118、119、120街坊地块 上海火车站北广场以北地块 苏州河北岸东块1街坊地块 (华侨城苏河湾) 17街坊193-02
2010-2015年间，四川北路-四平路板块的供应量、成交量几乎都是瑞虹新城、建邦16区贡献的。2012年，瑞虹新城和建邦16区断供时，整个板块也就基本处于无供应无成交状态了。 2013年01月19日，瑞虹新城第五期璟庭入市，成为板块内唯一的在售楼盘。2014年瑞虹新城璟庭进入持销期，10月建邦16区入市接力。2015年，瑞虹新城六期怡庭、建邦十六区同时加推房源，且销售情况可观，带动板块量价齐升。 2、2010-2015年地块周边在售典型楼盘分析 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 2010-2015四川北路-四平路板块普通商品住宅供求量价走势图 单位：㎡ 单位：元/㎡
上海新天地改造工程案例分析 项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧 房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地 改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积：约52公顷 ?总建筑面积：约110万平方米 ?物业构成：零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 ?动工日期： 1999年初 ?开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 ?开发商：瑞安集团
人工湖 ＋ 绿地 企业天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发，引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二 期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓， ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期（三号楼和四号楼） ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁 新天地
上海市零售商业网点面积调研报告上海市商业经济研究中心 2006年3月 目录 一、调查目的 (3) 二、主要发现 (4) 三、数据分析 (7) 四、国际比较 (14) 五、调研结论 (19)
一、调查目的 当前上海市零售商业网点迅速扩张引起了社会各界关注，有的认为上海市居民人均零售 商业面积已超过发达国家平均水平，规模过大，政府应加以控制；有的认为评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以居民人均零售商业面积为单一标准，还要充分考虑城市功能和城市形态的特殊性、居民消费习惯的差异性、城市经济发展的阶段性以及城市商业发展的生命周期等因素。 市经委从转变政府职能、有序发展零售商业出发，组织对此问题进行调查研究，重点了解分析：上海市零售商业网点面积总量规模、结构分布的问题；网点迅速发展对社会和经济产生的影响；政府调控的措施。 鉴于此，上海市商业经济研究中心会同市经委零售业管理处、产业投资处、外经处、市商业网点办等部门，完成了上海市零售商业网点面积调研。各区县经济委员会上报了2005年-2007年预计新增零售商业面积以及5000平方米以上的大型商业项目，市规划院、市工商局、市环保局、华东政法学院、连锁经营研究所、百联集团等各界专家就此问题进行座谈并提出 了各自观点。 注：本报告“零售商业面积”口径与《 2005年上海统计年鉴》表11.6“各区各类房屋分布情况”中“商场店铺建筑面积”统计口径一致。
二、主要发现 调研将定量分析与定性研究相结合，主要有以下几大发现： 1、上海零售商业网点面积的总量及发展趋势 2004年上海零售商业网点面积达到2857万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积为 1.65平方米；预计2005年达到3200万平方米左右，居民人均零售商业面积约1.75平方米；2007年 达到4000万平方米左右，居民人均零售商业面积约2平方米。 2、上海居民人均零售商业面积在国内城市中偏高，与城市地位、功能有关 上海既是全国经济中心又是旅游城市，无论从经济活跃程度，还是在居民消费水平，吸引外来消费等方面都排在全国前列，评价上海市零售商业网点面积的多与少，不能简单以本地居民人均零售商业面积为单一标准。 2004年国内各城市相关指标比较
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 上海单身公寓市场调查报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
上海市单身公寓市场调查报告 近年来，随着上海房地产市场的成熟和繁荣，其住宅产品的更新换代也在急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，以小户型住宅产品尤为耀眼，已经成为上海楼市中的新宠，楼盘一经推出便深受追捧。这种小户型住宅产品目前在上海的房地产行业主要包括以下三种物业形式，即： ■ 单身公寓。它是近两年来上海房产市场上供应量最大的小户型住宅，主要有世纪之门、蓝朝部落、青年汇、自由之宅、东渡名人大厦、奔腾新干线等等。 ■ 产权式酒店式服务公寓。它是一种具有产权性质的酒店，集商住为一体的物业品种，一般房间内无煤气等居家生活所必备的配套设施。此类产品目前市场上供应较少，主要有汤臣金融中心和巴黎时韵、环球广场、金银汇等。 ■ 一般的小户型住宅。它是指分布于综合性住宅小区内的小房型住宅，它属于普通的商品住宅项目，与普通商品住宅的具有等同的使用年限和物业服务。目前市场上供用较多，主要有瑞虹新城的乐富单元，中远两湾城三期缤纷时代的一户室，达安花园二期的一户室，上城UPTOWN的跃层式单身公寓等等。 在本次针对小户型的专项市场调查中，我们主要对供应量相对较多的单身公寓作为切入点，进行了比较深入的调查，现将有关信息汇总如下。 一、单身公寓的（诞生）历史沿革 单身公寓又称白领公寓，是一种过渡型住宅产品，是小户型住宅的一种，一般平均在25平方米—45平方米左右/套，总价在30万元—40万元左右，其结构上的最大特点是只有一间房间，一套厨卫。近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。 在上海，单身公寓的诞生最早是从租赁的市场中出现的，大约在两、三年前，有业主将空置的整幢商品房，经过简单装修后推向房产租赁市场，面向中层收入的白领出租，一般每个人负担的费用每月在500－1000元之间，结果颇受各类白领的广泛青睐，众多开发商于是从中重新发现商机，纷纷推出专案，
上海太平橋地區重建項目 位置太平橋地區重建項目座落於上海市中心盧灣區，毗鄰繁華的淮海中路商業區、黃陂南路地鐵站以及上海市的東西、南北主幹高架的交匯點 項目概念此城市核心發展項目包括辦公樓、住宅、商業、零售、娛樂及文化項目,設計融合老上海的建築和韻味以及現代化的設施，主要包括三個 部分：上海新天地、企業天地及大型高尚住宅區 土地面積約52公頃 總樓面面積約110萬平方米 總體規劃顧問Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 特點上海新天地 - 國際知名的舊房改造項目，是一個具有上海歷史文化風貌、創造前沿生活體驗的時尚中心，由高級餐廳、酒吧、專賣 店及時尚店舖組成。 企業天地 - 包括多幢甲級寫字樓及娛樂購物中心 高尚住宅區 - 配套設施完備的大型高尚住宅項目 太平橋人工湖綠地 - 佔地4.4萬平方米的綠化區
上海新天地 （太平橋地區重建項目內之項目） 位置上海新天地是太平橋地區重建項目的一部分，位於上海市中心，毗鄰繁華的淮海中路商業區、黃陂南路地鐵站以及上海市的東西、南北主 幹高架車道的交匯點 項目概念以「新舊結合」為設計理念的時尚中心，保留了老上海傳統建築的特色，並注入現代元素和設施 土地面積約3公頃 總樓面面積約5.7萬平方米 設計顧問本傑明˙伍德（Wood and Zapata Inc.） 落成日期 2002年 特點是一個具有上海歷史文化風貌、創造前沿生活體驗的時尚中心，由高級餐廳、酒吧、專賣店及時尚店舖組成 改造了大片的石庫門舊里弄（石庫門為上海獨有的住宅建築，融合 了傳統三合院和西方建築的風格，門框採用厚實花崗岩，因而稱之 為「石庫門」建築，是上海二十世紀初最具代表性的住宅建築） 北里以翻新的石庫門歷史建築為主，南里則以亮麗的現代化建築最 為矚目 上海新天地北里榮獲二零零三年度Urban Land Institute (ULI) Award for Excellence大獎，為歷來首度獲此殊榮的內地項目
上海市商业网点布局规划纲要（2009-2020年） 上海市商业经济研究中心 上海市城市规划设计研究院 二○○九年七月
目录 第1章总则 (3) 1.1规划内容与范围 (3) 1.2规划期限 (3) 1.3规划依据 (3) 1.4指导思想 (4) 1.5规划原则 (4) 1.6规划要求 (5) 第2章发展目标 (5) 2.1发展目标 (5) 2.2服务对象 (6) 第3章商业空间布局 (6) 3.1商业网点总体布局 (6) 3.2中心城三级商业中心布局 (7) 3.3新城新市镇商业布局 (17) 3.4特色商业街布局 (23) 3.5现代服务业集聚区布局 (24) 3.6交通枢纽商业布局 (25) 3.7各类园区配套商业布局 (26) 3.8大型商品交易市场布局 (26) 第4章商业业态布局导向 (27) 4.1零售业态布局导向 (27) 4.2餐饮业态布局导向 (27) 4.3生活服务业态布局导向 (28) 4.4主要大型商业设施布局导向 (28) 第5章实施与监管 (28) 5.1加快推进规划实施 (28) 5.2健全政策法规体系 (29) 5.3建立监管调控机制 (29) 5.4加强投资信息引导 (29) 5.5强化行业自律管理 (29)
第1章总则 1.1规划内容与范围 1.1.1规划范围 本规划的范围为上海市市域范围，用地面积约6340平方公里。其中规划范围重点在中心城区（外环线以内地区），用地面积约660平方公里。 1.1.2规划对象 从商业等级体系分，规划对象中心城包括市级商业中心、地区级商业中心、社区级商业中心，郊区包括新城、新市镇、中心村商业；从商业功能分，规划对象包括特色商业街、现代服务业集聚区、交通枢纽商业、各类园区配套商业；从商业行业分，规划对象包括零售业网点、餐饮业网点、生活服务业网点、主要大型商品交易市场。 1.1.3规划重点 根据《上海市城市总体规划》，遵循商贸产业发展规律，进一步明确发展目标和方向，明确行业和业态导向，明确空间布局导向，明确实施保障举措。本规划的重点是中心城内的市级商业中心和地区级商业中心。 1.2规划期限 规划期限划分为三个阶段：近期2009-2010年；中期为2011-2015年；远期为2016-2020年。其中近期以上海世博会的举办为重要时间节点，中期与《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的期限相衔接，远期与《上海市城市总体规划》期限相衔接。 1.3规划依据 1．《中华人民共和国城乡规划法》； 2．中华人民共和国商务部《城市商业网点规划编制规范》（商建发[2004]180号）；3．《上海市城市总体规划（1999年-2020年）》； 4．《上海市近期建设规划（2006年-2010年）》； 5．《上海市中心城分区规划》； 6．上海各区（县）域总体规划、郊区新城总体规划等； 7．《上海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； 8．《上海市商业发展第十一个五年规划纲要》； 9．《上海中心城区商贸服务业发展的指导意见》、《上海郊区商贸服务业发展的指导意见》；10．其他相关法律、法规及规划、规范。
（交通运输）上海虹桥交通枢纽商业网点规划专题研 究
（交通运输）上海虹桥交通枢纽商业网点规划专题研 究
上海虹桥交通枢纽商业网点规划专题研究 壹、虹桥交通枢纽规划要点 二、虹桥交通枢纽周边10公里商圈及其竞争情况 三、虹桥交通枢纽片区商业网点规划思路 四、虹桥交通枢纽航站楼商业综合体研究 五、虹桥交通枢纽磁悬浮及高速铁路火车站综合体研究 六、站前商业区大型综合体开发研究 背景 深圳新摩尔商业管理X公司先后完成了深圳地铁商业综合体和上海松江轨道交通枢纽商业综合体论证项目,同时在服务长沙新火车站高速铁路及其周边8公里片区商业网点规划研究课题,在交通枢纽区域商业规划和商业综合体开发和运营方面具有核心能力。 英国阿特金斯X公司参和了上海虹桥交通枢纽规划工作,双方共同深化对虹桥交通枢纽区域规划的认识,俩家X公司组成联合小组专题研究上海虹桥综合交通枢纽片区商业规划以及在该区域开发世界壹流商业综合体的高难度课题,整合规划设计、商业规划、招商和运营管理壹流团队服务虹桥区域各类商业综合体(包含酒店、公寓、、写字楼购物中心、商业街区)项目。杨宝民先生从2006年开始认定虹桥交通枢纽的学术研究价值,期待对虹桥新城的开发和建设有所贡献。
壹、虹桥交通枢纽规划要点 上海虹桥交通枢纽位于闵行区华漕镇,属于上海郊区。上海市政府正式发布《上海市综合客运交通枢纽布局规划》，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于壹体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站。在主体建筑内的地下设置俩个城市地铁车站，引入5条通往上海市区各个方向的地铁线;在主体建筑的东西俩侧分别设有交通广场，分别设置长途高速巴士、城市公交车站和出租汽车场地，区域内仍配置了足够的社会车辆停车场。另外，在枢纽主体建筑内的地下和地上分别设置了3条贯通整个建筑东西向的大通道，且布置商业、餐饮等设施。 虹桥接通枢纽的规划范围为:东起外环线(环西壹大道),西至现状铁路外环线,北起北翟路、北青公路,南至沪青平高速公路,总用地约26.26km2,跨越闵行、长宁俩区,现状基本是农宅、仓储及少量工厂。 图1项目区域位置图 图2上海虹桥交通枢纽控制性详细规划初步方案图 在道路交通系统规划方面，该枢纽将有效辐射长三角路网。外围道路系统在枢纽西侧通过A５嘉金高速衔接长三角地区的高速道路网络，东侧通过辅助高速路连接北翟路、漕宝路２条快速路衔接内环和中环，服务城市中心区。外围道路系统通过北翟路－七莘路、青虹路－华翔路、徐泾中路－华翔路、沪青平高架－七莘路四个快速节点进出枢纽区域。根据道路流量预测，在四个快速节点仍将新建快
《上海市商业网点布局规划( -2020) 》规划方案 一、规划背景 《上海市商业网点布局规划纲要》( 以下简称《规划纲要》) 于 9月由市商务委、市规土局发布。《规划纲要》发布实施以来, 在规范和引导全市商业网点建设、合理商业布局、扩大消费需求、促进全市社会经济协调可持续发展等方面发挥了积极作用。 8月, 国务院39号文件《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》指出中国流通产业自改革开放以来交易规模持续扩大, 设施基础显著改进, 新型业态不断涌现, 已经成为国民经济的基础性和先导性产业, 但总体看来仍处于粗放发展阶段, 网络布局不尽合理, 集中度偏低, 信息化、标准化、国际化程度不高, 效率低、成本高问题日益突出。各大城市应尽快编制商业网点规划, 明确商业网点发展建设需求, 制定合理的商业网点发展目标, 并纳入城市总体规划和土地利用总体规划。 为了更好地顺应上海商业发展新要求, 落实国务院39号文件精神并结合的《规划纲要》, 市商务委和市规土局在对全市商业网点发展现状实施评估的基础上, 结合城市未来发展总体目标和空间布局导向, 编制本次规划。 二、规划范围 规划范围为上海市域, 重点关注中心城、新城、重点发展地区。 三、规划对象 商业网点主要包括零售业网点、餐饮业网点、生活服务业网点、主要大型商品交易市场。本次规划对象主要包括各级商业中心、特色商业街、重点发展地区商业、各类产业园区配套商业以及商业流通基础设施。 四、规划期限 规划期限分为三个阶段: 近期 - ; 中期为 -2020年; 远景为2020年以后。 五、规划目标
按照上海市委、市政府”创新驱动、转型发展”和服务全国、发挥示范作用的总体要求, 紧紧围绕上海”四个中心”和现代化国际大都市建设的战略, 以建立统一开放、竞争有序、管理规范的现代化大都市商业流通体系为目标, 以满足人民生活需求为出发点, 以服务上海国际贸易中心市场体系建设为重点, 统筹全市商业发展实际情况和未来需求, 在市场机制作用下对商业网点建设进行调整、引导和规范, 提升完善商业功能, 促进商业模式和业态创新, 满足多样化消费需求, 引导城市建设和投资, 建设布局协调、结构合理、层次分明、功能健全、配套完善、经营有序、可持续发展的现代商业网点体系。 社会消费品零售总额: 年均增长8%左右。 商品销售总额: 年均增长10%左右。 规划至2020年全市商业网点建筑总量宜控制在7500-8000万平方米。 六、规划原则 1、总量调控、统筹发展 实行商业设施规模总量调控, 优化存量商业结构, 提升能级, 结合城市重点发展地区、综合交通枢纽和郊区新城等, 统筹规划商业网点布局。 2、空间引导、优化布局 从城市发展实际出发, 以满足居民消费需求为前提, 构建多层级商业网点布局体系。立足于国际大都市建设的目标要求, 坚持高起点规划、高品质建设、高标准配套。立足于适应消费需求升级和国内外商业发展新趋势, 积极引进各类新兴消费业态和国内外商业品牌。立足于塑造城市特色形象和功能, 充分利用城市文化、历史建筑、旅游资源, 传承城市发展脉络, 建设商旅文融合发展的特色商业网点和特色街区。 3、分类指导、提升功能 根据中心城、郊区新城、重点发展地区、大型社区、各类产业园区等不同的特点和条件, 进行分类指导, 合理布局商业网点。鼓励发展新业态、新模式、新技术。优化商业结构, 完善商业功能, 提升商业能级。 4、环境优化、协调发展