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揭露海外购房陷阱,这几个大坑你必须知道!
近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对当地房地产市场的不了解，很多海外购房者陷入困境。
根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？北京晨报记者通过调查走访，揭露海外置业的多个陷阱，给您提
个醒。
事例 购房为绿卡成一场空
记者在采访中发现，在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。
今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她，想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍，她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请，她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可，所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时，朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议，王某先买下李女士看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了她。
“因为是朋友的关系，我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中，我一直在国内，甚至没有出国去看过房子。”就这样，正因为这种朋友关系，李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下，就在墨尔本买了两个楼花。
她告诉记者，“我原本是想买两套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再卖一套出去。可是，当我和专业的朋友咨询之后，发现这个想法根本行不通。现在买完房
子，我也根本拿不到永久居民身份。”李女士向记者介绍说，自己在海外买房，完全是听信了朋友、朋友的朋友介绍，轻信了可以拿到永久居住身份。
在了解情况之后，她决定将两套房子卖掉。可是，在她接下来进行卖房操作的时候，却发现房子成了烫手山芋，根本卖不掉。在朋友和男朋友王某分手后回国，李女士在澳洲找不到一个平台帮她做售后事宜，“再加上我的英文只是皮毛，根本无法沟通买卖房屋的事宜”。在房子空置了半年之后，越来越不值钱。“根本没有人进行打理，房子甚至成了鬼屋，更加卖不出去了。现在像是废品一样扔在那里。”李女士称，自己后悔
不已，觉得海外买房的决定实在是草率。
不仅如此，今年已经51岁的丁先生为了能够取得西班牙的“绿卡”，通过一家中介公司进行海外购房。他说，中介公司答应他，只要在西班牙成功买房就能够顺利拿到绿卡。在“忽悠”下，他花500多万元人民币，在西班牙购买了一套房产。买了房子后，他自认为可以踏踏实实地等着加入西班牙国籍，“一只脚踏入欧洲”。“当时我很开心，以为以后孩子在国外读书的选择更多了”。但很快他就发现并非如此。“置业机构告诉我，要想拿到永久居留权或者入籍，一定要在当地居住，永久居留要连续5年每，年住满半年，而入籍要连续住满10年”。这对丁先生来说根本做不到。“我需要在中国赚钱，我在国外没有任何朋友，英文也很一般，根本没有办法谋生”。
中介低买高卖赚取额外费用
在海外买房涉及很多杂费，不过，有的房产中介会刻意向客户隐去这些费用不说，给客户造成房子很便宜的印象。此外，美国当地政府征收的税务服务费、贷款税等加起来又是两三千美元。有统计称，在美国买房，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。对此，某中介机构负责人告诉记者：一般来说，在美国买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元（若一家大小前往，则可高达10万元），机票和酒店费用另计。再加上必要的律师费、验房费、税费等，房价之外的额外费用其实也是一笔不小的开支。
市民李先生告诉记者，此前他与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议，后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后，李先生得知，其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的”。经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元，他实际损
失20万欧元。
李先生认为，他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房，导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们，给我们造成了严重的经济损失”。在此过程中，咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况，包括卖房者身份、二手房、真实价格
等。
无独有偶，市民万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产，作为不动产投资，从而符合办理居留签证的条件。合同签订后，万女士在咨询公司的全程安排下，前往葡萄牙购买了一套房产，房价款为53万欧元，其居留签证也办理完毕。但次年2月，万女士及其家人前往葡萄牙度假，与邻居沟通中获知，她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价
格，该房屋实际价值仅为35万欧元。
为教育海外买房愿望落空
在买房时，父母考虑到孩子的教育问题，往往会考虑去海外买房方便孩子上学。记者在采访中发现，在海外不少国家的学校都有公私之分，一般只有公立的中小学才跟“学
区”有关，私立学校的入学与学区无关。
今年45岁的北京人许女士，是一名家庭主妇，“想让儿子到欧洲国家接受教育”。经过一番心里斗争后，许女士决定带着儿子寻求移民欧洲的途径。2012年，许女士找到一间公司咨询投资移民事宜。许女士称，中介公司的顾问殷女士告诉她，“只需购买30万欧元的房产，就可以全家拿到塞浦路斯的永居身份，申请条件简单，两个月即可获批。”很快，许女士与公司签订了《塞浦路斯投资移民代理服务合同》，并缴纳中介费21万元人民币。公司承诺为许女士提供塞浦路斯的最新政策及变更通知，帮助其递交所有移民材料给相关部门审核，协助安排许女士到塞浦路斯购买房产等事宜，直至其
获得塞浦路斯永居签证。
在公司的安排下，许女士飞*塞浦路斯进行购房考察。在交付房款后，许女士回国。许女士说，公司承诺准备好申请材料后两个月她和儿子就可以拿到永居签证，可实际上却被拖延了八个多月。在安顿好北京的一切后，许女士准备带着15岁的儿子到塞浦路斯生活。在即将出发的前几天，许女士却通过朋友等渠道打听得知，自己购买的公寓被开发商*押给银行，开发商收到购房款后没有还给银行而是挪作他用。许女士找到中介公司要求对方解决住房问题。中介公司便委托当地翻译机构帮助许女士租到一处房屋临时居住。到塞浦路斯后，许女士直接与开发商接触，要求提供房屋的银行豁免
书，但对方百般推诿拖延。
“我去了无数次开发商的办公室，都没能得到答复，最后干脆玩起了消失。”许女士说，开发商还采取了欺骗手段骗其入住房屋，翻译也是帮凶，利用她语言能力不足的劣势，让她误以为收房后三个月就可以得到银行豁免书。
而最令许女士不能接受的是，她儿子的永久居留权被取消。“当初主要是想给孩子移民，为他提供好的教育，但现在全泡汤了。”许女士颇为痛心。许女士说，中介公司告诉她，塞浦路斯移民法规定，孩子年满18周岁就会失去永久居留权，重新申请的话必须满足一定财产要求，其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。许女士购买的公寓价格为32万欧元，退税后的价格为29万欧元。“购房时公司告诉我买30万欧元的房产就可以办理全家永久居留权，没有说是退税后满30万欧元。”许女士说，如果为儿子继续永久居留权，就必须再购置房产。权衡许久后，心灰意冷的她不愿再在塞浦路斯购房，选择将儿子送到英国读书。
走访 中介只谈收益不谈风险
北京晨报记者来到东直门附近一家移民中介，这家中介公司是在一栋办公楼内，中介公司占据了一层。在公司内挂着多个外国国旗，墙上还贴着多个海外买房的项目简介。一名负责接待记者的工作人员先填写了一张资料，其中包括个人的基本信息、收入情况以及家庭情况。记者大概填写后，一名自称是海外置业顾问的人进到屋子内，
询问起记者的具体意向。
“希望投资移民还是上学呢？之前咨询过其他机构吗？”记者称想在美国进行购房投资，是初次了解情况，并没有和其他机构接触过。该工作人员向记者推荐，可以用30余万元人民币的价格购买位于美国中部地区某市的一间公寓。
该名工作人员向记者介绍，在购买后，可以将房屋交给公司包租，有固定收益，回报率很高，业主只需要承担物业税等即可。随后，该名工作人员拿出一些资料，称其为“成功案例”，让记者了解一些。但是，通过宣传资料记者发现，这套房产位于郊区，位置偏僻、周边人口稀少。随后，记者通过网络查询发现，不少国内的投资人都在抱怨，房子难以出租，都在空置，造成了不少损失。而当地房产的税费很高，一些房东不但没有租金回报，反而拖欠了包括物业费等在内的大笔费用。
当记者向其询问是否能成功移民轻松获利，是不是有风险时，这名工作人员告诉记者，“您要是说风险，我们和您解释之后，您自己会比我们还清楚。按说我们这里都是非常好的项目，而且是有很多成功案例的。”这名工作人员顾左右而言他，并未正面回答记者的问题。他称：“投资都是有风险的，不管是做什么，您肯定比我清楚。您要是
不放心，在购房方面，我们也有专业的人员帮着您做资料的对比和分析，可以完全放心地投资。”随后，记者又走访了几家中介，情况大致相同。面对记者是否能够成功移民、上学等问题，他们顾左右而言他，不给确切的承诺，在合同中也没有具体的获利
保证。
起底 信息不对称造成风险频出
北京晨报记者从业内人士处了解到，海外房产本身在国外有上百年的发展历史，交易系统、交易流程都由政府认可的经纪人、律师协助完成，资金也统一进入到监管账户，以确保交易的安全性。只要项目进行正确的审核，保证交易流程按照世界各国规
定的程序进行，就不会出现安全性的问题。
“其实，这些案例都并非个案。有不少人通过海外中介或朋友在海外购房，近来，有不少客户请我们帮忙处理这些房产。”在北京从事海外房产工作的王先生告诉记者，在海外购房热潮中，很多购房者都认为在当地有朋友，就可以拿到更好的楼盘，也更可靠。然而，这些所谓的朋友只是个人或者小公司，可能干两年就消失了，甚至赚一笔佣金就找不到人了。“在海外买房，找个好中介和好经纪人至关重要，一个好中介可以帮你省去很多麻烦，哪怕交易完成后也能帮助出租管理”。
由于对海外置业的不了解，信息不对称所带来的隐患也更多。因为经济下滑等因素的影响，部分国家的房价会随之下跌，而中国投资者往往对此缺乏了解，一些国内中介又会隐瞒真实情况，导致投资人损失惨重。更有甚者，开发商受到经济状况的影响，破产现象频现，导致投资人“赔了夫人又折兵”，纠纷不断。
王先生称，海外房产进入到中国时间并不长，还处于新兴阶段，在这一过程中也涌现了很多问题。比如，外部有很多不法代理商或者个人借用信息不透明的状态希望获取暴利。他表示，一般来说，在海外买一套房产，要付给中介看房保证金、差旅费、看楼诚意金等，机票和酒店费用另计。其实，这些费用均是自行定价，没有统一标准，
而且大部分费用都属“无中生有”。
他介绍，国人海外置业目前已经进入第二阶段。“第一阶段就是前十年、十五年，在海外购房的都是非富即贵的客户，买的房产标的额相当高，一般是购买当地地标性建筑，买别墅就买最好的，买酒店就买最贵的。发展至今，越来越多的购房者是中上收
入阶层，或者说是中产阶级。据统计，现在有10%的中产阶级有意在海外置业，但问题是并非每个人都有实力和准确认知度来达到海外置业的水平”。
建议 海外购房最好实地考察
面对如此扑朔迷离的海外置业市场，业内专家建议投资者必须事先做足功课，了解如何规避海外置业风险，谨防置业陷阱。海外置地专家杨宁先生告诉记者，市民在海外买房最好亲自进行实地考察。他称，有一些不法代理公司，从海外拿到一些项目的资料，借助中外两地信息不透明的情况在国内进行加价销售。购房者在购买海外房产之前，应尽量了解当地市场价格，如有机会可以到现场考察，了解周边项目房产情况和价格。他称，如果实在无法*达现场考察，也可以从一些官方网站及大型品质网站上了解意向国家的房产市场情况、交易流程及相关收费流程。
另外，他提示，常见的骗局还包括一些不良开发商要求购房者将超过50%的购房资金汇到自己的账户。当购房者听到这种交易流程，一定要非常警惕。首先海外房产交易资金应汇到监管账户，监管账户受到当地房产委员会监管，账户资金在交易完成之前不能挪动，因此十分安全。而且海外房产首次付款一般不会超过30%，例如美国房产首次付款只有15%，澳大利亚房产首次付款只有10%。
此外，杨先生提示，所有的海外房产交易过程中都应该有律师把关，律师会在过户的过程中确认授权人提供的过户信息，核对投资人护照身份和签名授权人的身份，如果出错，律师将承担责任，这样即使购房者无法亲自到海外考察，一样可以安全地买到
自己喜欢的房产。
记者手记
庞大的需求滞后的市场
这十年，是国人海外投资飞速增长的十年，买来买去，最爱的还是房子。中国企业当年“走出去”，可是交了不少“学费”；如今中国公民走出去海外购房置业，学费同样没少交。合同陷阱、移民陷阱、黑中介、贷款误区、房源无保障、交易有“内幕”，一个不
留神，就是钱、房、绿卡全泡汤。
按理说，国人们又不是去非洲南美洲置业，看上的多是欧美市场，那里有最成熟的房地产市场，成熟到都停滞了，不应该还有那么多丛林法则。不过，跟所有做局生意一样，有人就是要利用“信息不对称”黑你一把，陌生的语言、迥异的规则、复杂的手续，其间都有太多空子可钻。更何况，很多人海外买房，并不单纯是为了投资，还附加了移民、教育等多重诉求，也就更容易被绕进陷阱。
容易被骗、步步惊心，却恰恰证明了我们服务于国人的海外置业市场还很不成熟，庞大的市场并没有对接到优质放心的服务，行业还处于野蛮生长的阶段，从业者资质良莠不齐，有时甚至是劣币驱逐良币，而且一直没有口碑极佳的龙头服务企业。在监管上，我们的监管手段一直在成熟与丰富起来，但问题是多数仅服务于防范国家层面的金融风险、洗钱犯罪等，对普通投资者的贴心服务还不足甚至滞后。我们可以寄望于未来市场的完善，但现阶段，海外置业确实是个“技术活”，一轮采访下来，记者的建议就是，多看多听，千万别一时冲动，毕竟是几十万上百万外币的投资，您国内买个房还恨不得研究几大本政策、看几十套房子呢，怎么一说海外购房，就能麻痹大意
呢？
【北美购房网】 亚特兰大最全购房指南，求你千万别上当！ 说到美国的亚特兰大，中国人最熟悉什么？是1996年亚特兰大奥运会；还是北美最顶尖大学佐治亚理工或者意大利足球俱乐部？ 这里不仅是世界饮料工厂可口可乐的总部，也是全球最先进的CNN总部，更是美国航空巨头达美航空的总部。更重要的是，亚特兰大还是一座非常宜居的城市，这里环境优美，别墅都特别漂亮，而且房价低，亚特兰大房产市场也非常的火爆。
亚特兰大的投资价值常被华裔投资人忽略 据一个研究亚洲问题的权威智囊机构Asia Society 在2016年发布的年度报告中统计：华人在美国房地产投资中，45% 在加州，30%在纽约，15%在波士顿、西雅图、芝加哥，达拉斯等主要城市，剩下的10%在其他各州。而佐治亚州仅占中国人在美国地产投资份额的0.3%。与亚特兰大房地产巨大的优势完全不成比例的这点可怜的投资份额，说明一般中国投资人对亚特兰大太缺乏认识。 实际上，近一两年来纽约和加州一些有眼光的华人已经开始纷纷在亚特兰大置业。 亚特兰大的物业投资竞争力显著 绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样，被公认为美国最宜居的大城市之一。唯一的不同之处是，亚特兰大的房价比加州要便宜太多。
亚特兰大的平均房价与美国整体房价的中间值基本持平，在25万美金左右，与纽约、旧金山等城市相比则是非常之低的。但是，亚特兰大的生活质量之高却直逼纽约、旧金山，而其生活成本之低以及就业机会和发展机遇之多，却又远远高于美国平均值，她的综合优势甚至可以在全美国名列前茅。 亚特兰大房产实际优势 一. 价位低，漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右，即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。 二. 好出租，出租净回报高。因为美国房租相差不大，亚特兰大房价低，所以出租净回报较高。一般在5%到8%，除去养房成本，包括房产税、物业费、保险、经纪公司管理费。 三. 升值潜力大。主要是众多442家世界500强企业，支撑巨大的工作机会，吸引很多人来找工作。较低的商业、生活成本。正是因为此，所以企业多。
目录01. 大西雅图地区简介 02. 大西雅图重点学区介绍 贝尔维尤 Bellevue 默瑟岛 Mercer Island 西雅图市中心 Seattle Downtown 伊瑟阔 Issaquah 雷德蒙德 Redmond 萨马米仕 Sammamish 柯克兰 Kirkland 肯摩尔 Kenmore 03. 大西雅图地区私立学校 04. 美国购房流程 05. 投资案例分析
大西雅图地区介绍 西雅图（Seattle）作为美国西北部最大的港口城市，也是美国太平洋西北部的商业丶文化及先进技术中心，星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。西雅图以其独特的宜居优势，吸引着来自世界各地的投资商来此投资及居住。随着“西雅图不眠夜”，“北京遇上西雅图”等电视电影的热播，大西雅图地区也逐渐被广大华人熟知，逐渐成为人们心目当中的浪漫圣地。 1. 空气质量，气候条件 大西雅图地区毗邻加拿大温哥华，常年气候湿润温和，四季常青，因此西雅图又称“翡翠之城”。因为雨水充沛，树木繁盛使得西雅图地区空气质量PM2.5 均为10左右，因此西雅图地区是美国仅次于旧金山地区的第二宜居城市。 2. 经济基础雄厚 众所周知诸多世界著名公司的总部都设立在西雅图地区，包括波音，微软，亚马逊，星巴克，Nordstrom, Costco, Expedia, Redfin。这样雄厚的经济基础保证了西雅图地区房地产市场的稳健性。2008年华盛顿洲是受到美国经济泡沫冲击最小的洲，大量的就业机会为健康的贷款市场打下了良好的基础，居民买房不难自然促进房产买卖。 3. 西雅图租赁市场价格稳健增长 由于优越的地理位置，温和的气候，以及强劲的经济发展，大西雅图地区在过去50年内人口一直以每年2%左右的速度稳健增长。人口的增长导致对房产需求的增长，特别是租赁市场。房产租赁价格在过去50年中以每年5%的速度增长。 西雅图房地产市场价格自2011年起至2017年上旬已经增长近45%，目前仍处于积极的上升阶段。据美国最大的房地产数据信息网站Zillow预估，这种增长状态会持续到至少2018年，并于2018-2022年逐渐趋于平稳。 4. 其他地区货币贬值，周边房地产市场价格过高 华盛顿洲地处美加边境，邻近温哥华。温哥华是原始华裔富商投资首选，但是目前由于加币持续贬值，导致温哥华房地产价值相对贬值严重，所以很多大温地区投资商已经将目光转移至毗邻的大西雅图地区。另一方面北加洲胜地旧金山因为房地产价格的持续上涨导致诸多移民望而却步，进而选择邻近的全美地二大益居城市西雅图居住。 5. 种族多元化 根据美国2015年人口数据显示，西雅图地区主要居住人种以白人为主，约占总人口比例的65%，其次便是亚太裔居民约占14%，比非洲裔美国人及西班牙裔美国人比例高出许多。西雅图有众多的华人超市，华人社工团体，各大政府部门都提供华语工作人员，这样多元化的生活给华人生活提供很大方便。 6. 优质教育资源 西雅图是华盛顿州中最大的城市，拥有华盛顿州中最为丰富的公立教育资源。华盛顿州的高中升学率为87%，大学升学率为70%，全州拥有1300多所公立小学，教育基础非常稳定，西雅图拥有很多可以让孩子过渡的中英双语的学校（可上到4年级），能帮助孩子顺利融入英文环境。西
【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道 导读 关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。 摘要 旧金山湾区总体房价升值曲线相同 旧金山湾区各县市房产单价不一 各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高 经济和人口因素对房价的影响 湾区城市和邮编收入排名 就业率&失业率 湾区贫困率&住房负担能力 湾区的高档住宅市场 湾区的人口构成 湾区的凯斯-希勒房价指数 本文涉及的主要数据来自以下各县市： 旧金山San Francisco 马林县Marin County 圣克拉拉县Santa Clara County 阿拉米达县Alameda County 圣马特奥县San Mateo County 纳帕县Napa County 索诺马县Sonoma County 索拉诺县Solano County 旧金山湾区总体房价升值曲线相同
1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图 先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。
房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。 旧金山湾区各县市房产单价不一 单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。
【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说在美国，外国人也能拥有美国的房产权。实际上，外国人和美国人在购房时差别不大。 但是，外国人应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。 外国人买房流程在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的专业房产经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。 来美买房的基本步骤： 1）须有合法来美的签证； 2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）； 3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序； 5）一旦出价合同书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方； 6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；
7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿； 8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求卖方维修，则双方在卖方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果卖方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方； 9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险； 10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），卖方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料； 11）过户（closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。
【北美购房网】 美国的租房体系介绍及中美租房对比 不同于中国租赁市场的不成熟，美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。 更为重要的是，美国真正做到了“租售同权”，美国的基础教育，遵循的是划片入学原则，全美大概1.5万个学区。但美国学区的标准不是产权，而是实际居住。也就是说，入学的标准不是房産证，而是真实居住在这里的证明。所以，美国所谓的“学区房”完全不同于中国的“学区房”。也正因爲如此，面对高高在上的房价，很多美国年轻人坦然选择了租房而不是买房。有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。 不必为买学区房而焦头烂额 美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房产也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要为了购买昂贵的学区房而焦头烂额。 相比中国，美国在“租售同权”这件事上走在了前面。 综合北京《中国青年报》、环球网报道，美剧《欲望都市》的女主角曾感叹，在纽约，你永远在寻找三样东西：房子，工作和男友。
其实，高房价是国际大都市的共同特点。以纽约和华盛顿爲例，一间公寓房的月租金通常在1000美元以上，幷且每年以5%至10%的幅度上涨。对于毕业不久的年轻人来说是不小的开支。一般说来，年轻人须花费1/3至一半的收入付房租。加上日常开支，每个月存不下多少钱，根本别想买房。 值得一提的是，2008年金融危机后，美国住房市场经历了重构，“千禧一代”更倾向租房。目前多数在售独栋房産都位于市郊。与前代人偏好住在市郊不同，新一代年轻人更愿意租住在离市中心近的地方。这样，他们可以更方便地参与社交生活，也可以省下大笔通勤费用。同时，他们也不必爲房産税和繁琐的房屋维护工作担心。 更重要的是，与中国不同，美国的住房制度和“租售同权”可以让人们不把买房当成一件大事。 有统计数据显示，2014年，美国18岁至34岁的人租房率高达71.6%。同时，大城市的租房市场也得到了充分发展，纽约的整体租房率达到了56.9%。这首先是因美国具有较完善的租房体系和法律法规，许多房源都是由房屋租赁公司统一开发、规范管理的。租客在与出租办公室签订合同后，权利会受到充分保护，不会突然被房东赶走。 美国人不需要考虑一些中国丈母娘担心的户口、孩子上学等问题。美国没有户口制度，人们可以较爲随意地迁入和迁出大城市。同时，拥有本地房産也不是送子女到当地学校的必要条件，家长没必要爲了购买昂贵的学区房而焦头烂额。
【北美购房网】康斗是什么? 美国房型种类与房型 选择指南 相信买房者肯定对电影电视中美国成片的小别墅社区印象深刻，但其实类似的独栋别墅只是美国可购买住房类型中的一种。 美国的房型大致可分为独栋别墅（Single Family House），连体别墅(Town House)和公寓房(Condo)。单纯从投资的角度而言，独栋别墅最保值，其次是连体别墅，最后为公寓。 严格而言，公寓并非户型，是一种房屋组织形式。购买前两种户型时，你是房子与地皮一同买下，而购买公寓房时，得到的只是所住的单元，屋顶与地皮都不归属于买家。因为公寓房的公摊面积相对较大，所以维修管理费比连体别墅要高。独栋别墅的社区管理费用比较低，但是需要定期割草和收拾院子，相对麻烦，保养的代价也相对较高。 房屋的朝向和地势的高低对于日后的居住舒适度都有很大的影响。偏爱风水的买家，也可以在选择房型的时候酌情考虑。
看上去美国的房屋种类繁多，但是实际上可分为两大类: 房屋（House）和公寓（Apartment）. 在日常生活中，我们倾向把前两种房屋类型（独立屋和联排别墅）统称为house，从房屋外部来看，我们无法进行区分，需要进入房屋内部进行观察才能做出判定正确的房屋类型划分。我们把后两种房屋类型统称为apartment或者apt. 这一类公寓在繁华，土地紧张的大城市最为常见，尤其是纽约，波士顿，芝加哥这样的大城市。以下我们来详细介绍一下各个房屋类型。 一. 独立屋(Single Family Residence) 独立屋这是美国最常见到的房屋类型。以纽约州为例，在繁华的曼岛以外的地方，这种房屋类型几乎占到了绝大的比例。独立屋也有不同的分类，比如Attached Single Family Residence 和Detached Single Family Residence.
【北美购房网】干货| 美国银行开户指南 美国银行的重要资讯：从2017年7月17号开始，外国客人持有B1/B2 旅游签证的，来美国银行账户，需要有租房合同，水、电、瓦斯账单等证明。这个条件的限制终于还是在洛杉矶开始执行了。（美国东部的纽约、芝加哥......）早在2 年之前就已经严格执行这项金融监管制度了。对于计划做海外资产配置的（保险、房地产、基金、股票）的朋友，开立银行开户时要提供这些资料是非常困难的。美国银行开始执行新的开户政策后，其它家银行很快的也有新的规定的。希望已经有美国银行账户的爸爸妈妈继续保留，还没有的或没打算投资的爸爸妈妈（尤其是像咱们准爸准妈这种有美国公民宝贝的家庭）建议尽早去银行开户。
相关名词说明 ?借记卡/提款卡Debit Card 国内俗称储蓄卡。当办理Checking account时，都会提供一张连通至该帐户的Debit Card，除了可以当作提款卡，只要帐户里面有钱，在外消费时就能刷这张卡，直接从该帐户扣款，当然如果没钱就刷不过去了。 ?直接存款Direct Deposit 是指通过电子方式把资金，如银行间的转帐、工资、退休金、股息及养老金划归个人存款账户的支付方式。 ?年收益率Annual Percentage Yield (APY) 年收益率是一笔投资一年实际收益的比率，通俗的说就是存满一年的利率。
银行帐户类型 美国的银行帐户主要可分为Saving Account和Checking Account两种，至于Certificate of Deposit定期存款帐户，有些银行会将之与Saving Account 连结，有些则是会另外独立出来。
【北美购房网】 中国人美国买房，各大银行购房贷款条件详解有很多人不知道外国人在美国买房可以贷款，但事实上外国人在美购屋贷款是很常见也很容易的，但并不是每一家银行都做外国人贷款。 外国人贷款和美国人贷款是有一些差异：通常美国人贷款，银行需要考量的是信用、收入、工作是否稳定等因素。但外国人贷款时银行不会考量这些，但需要申请者有较多的自备款，目前来看通常要求有35%-40%左右的自备款，也就是说外国人在美购房大约能贷到六到七成。 只不过对于目前的市场来说，卖方比较倾向于现金买家,是因为现金购买可以省去银行估价以及贷款手续时间，从而缩短房屋的交易流程。 由于每一个银行的贷款利率不同，同时对申请人的条件要求也不同。所以，在申请外国人贷款之前应该要多家咨询比较，选择适合自己对自己最有利的一家来做。 中国人来美国购房贷款的两种情况 中国人在美购房贷款 目前拿B-1,B-2,H-3, J-1,J-2,R-1, L&E签证的朋友属于国外人贷款，在美国的外国人贷款只有几家银行能做，选择性并不是很多，但是目前的条件及利率各家银行都不太相同，建议你跟每家银行都直接电话洽谈，详细了解具体内容，选择出对你最有利的银行来合作。 你需要注意的是：
1、大部分银行要求把头款放在美国帐户内保持不动两个月（也有银行要求一个月）的时间，另外通常还需要预留两到三年的还款储存金在账户内。这样你在美国贷款的时候就不会受到存放时间的限制。 2、外国人贷款通常是比较短期的，一般有1，3，5，7年，还款方式都是以30年平均摊还形式。到期之后你可以申请转换其他的贷款，因为都是短期的贷款，所以贷款的利率高低不是影响很大，无论是哪一种贷款，只要是可以快速被通过的就好。 3、以30年平均摊还的方式：贷款利率通常有1年固定、3年固定、5年固定、7年固定某些银行也可以做到30年固定利率。（*具体的利率是随时都在变化的，四点几到五点几都有。） 刚拿到绿卡贷款 至于刚拿到绿卡的朋友请注意，你刚到美国由于没有两年的报税记录，工作证明，和信用分数，因此不符合美国居民贷款，所以你要掌握时间，只能在你还没有报税之前仍然以外国人贷款的方式来贷款。拿到绿卡后最后尽早买房，否则身份转换就不好办理贷款了。 代款购房的基本流程 第一步准备 当你决定了采用贷款购房的方式后，你需要根据自己的情况结合各家银行的政策（分别直接与各家银行联络洽谈），选择出对自己最有利的银行。在此期
【北美购房网】八大知名美国房地产开发商介绍 对于投资美国房地产的朋友来讲，有必要了解一些美国优秀的地产开发商公司，和中国一样，知名开发商的楼盘总是很受欢迎，来看看八大知名美国房地产开发商介绍。 “最受尊敬的地产公司”Centex(桑达克斯) Centex公司成立于1950年。公司业务相对多元化，涉足的领域包括：住宅建设，金融服务，建筑产品，建筑服务和投资地产。目前Centex公司已经成为美国主要的建筑及服务、住宅建设、金融服务公司。公司的总资产已经超过100亿美元。在财富杂志评选的“美国最受人尊敬的公司”中，Centex公司名列民用住宅行业第一名。自从1969年上市以来，Centex公司从来没有在年报或者季度报告中记载过大的亏损。目前，该公司拥有大约18000名员工。在美国和英国，Centex公司一共拥有超过1500个办公地点和建筑项目。到2004年为止，Centex公司成为美国惟一一个从1968年开始就一直保持由“ProfessionalBuilder”杂志评选的全美十佳美国房地产开发商的公司。 Centex公司之所以能够取得如此的成功，是由于公司在自身业务拓展和多元化方面所做出的巨大的努力。根据自身的业务特点，Centex公司将其多元化的发展和房地产产业链有机地联系在了一起。Centex公司并没有盲目地拓展业务，而是有效地发现所处产业链中一些极具价值的领域。Centex公司的主要业务被
分为五大部分：住宅建设、金融服务、建筑产品、建筑服务和投资美国房地产。这五个部分既彼此之间相互独立，又是相互支持的关系。此五大业务也组成了Centex公司出色的运营主体。 “美国第二大商业房地产营运商”GGP General Growth Properties 1954年成立，1993年在美国纽约证券交易所上市。在美国境内共拥有160座各类商业房地产。其中90家为公司全资拥有，40家为合资项目，其他商业物业由其他投资机构投资，委托GGP地产公司代为管理。GGP地产公司曾经收购了美国JP Realty地产公司，一举获得其旗下所属的18家MALL和26家商业房地产，从此GGP地产公司在美国占据了商业房地产第二的地位。截止2001年底，公司市值达到31亿美元，年度收入8亿美元，资产收益率为4.8%。其旗下160家商业物业，总面积达1301万平方米，出租率达89.2%，上述物业每平方米平均年度销售额达3870美元。2001年收购金额达13亿美元，在美国房地产建商业投资2亿美元。 “美国最大的SHOPPING MALL营运商”Simon Property Group 在美国境内有250多座各型商业房地产及大型商业房地产。公司于1960年成立，1993年在纽约证券交易所上市，是美国证券市场最大的美国房地产基金IPO。西盟地产集团前后经过5次合并重组，其规模持续发展。尤其是1996年，两大家族地产商，即Simon和DeBartolo合并后，其全美第一商业房地产投资商和营运商的角色，几乎无企业可以撼动。截止2001年底，公司90%
【北美购房网】美国常用房地产网站介绍（收藏版） Zillow（https://www.doczj.com/doc/9c959203.html,/） 地图服务：Bing 产品介绍：Zillow是一家提供免费房地产估价服务的网站，主要向网民提供各类房地产信息查询服务。用户可以直接在网页上缩放地图寻找房源，或利用邮政编码和街道进行搜索。 产品优势：房子的买家可以利用Zillow比较房屋的价值，以最合理的价格买到心仪的房屋，避免花冤枉钱。房子的卖家可以利用Zillow评估使自己得到房屋的估价，达到以最高最合适的价钱出售房屋。 主要功能：房地产搜索引擎、房屋价值评估（比价） 功能特色：数据全面，并开放API，具有多家知名房地产网站采用Zillow数据供用户参考。（Aol、Yahoo、Redfin 等） https://www.doczj.com/doc/9c959203.html,（https://www.doczj.com/doc/9c959203.html,/） 地图服务：Bing 产品介绍：美国房地产协会官方网站，该网站是全美国的房地产经纪人的房源汇集地，在美国拥有超过400万的现房可供出售或出租的信息，每月拥有超过1300万客户。除了协助和满足购房者实际购房需求外，REALTOR还提供房地产综合指南、地产新闻、按揭计算器等。 产品优势：协会官方网站，数据全面 主要功能：房源搜索、房产工具
功能特色：数据全面的房源信息 Trulia（https://www.doczj.com/doc/9c959203.html,/） 地图服务：Google 产品介绍：Trulia是美国房地产搜索引擎，用户可以根据邮政编码搜索特定区域的待售房屋，也可以搜索全美范围内的相关信息。Trulia能够帮助用户从成百上千的房地产中介网站上搜寻正在出售的房屋，出租房屋以及房产资讯。 产品优势：Trulia网站提供了丰富的图形化信息，例如社区犯罪率地图，以及1.1亿房产信息的数据库。 主要功能：房地产搜索引擎 功能特色：根据地图查询犯罪率（Crime Maps）、实时房源、趋势统计、API Homes（https://www.doczj.com/doc/9c959203.html,/） 地图服务：Microsoft 产品介绍：Homes是一家专注房地产营销服务的公司，除了为用户提供了丰富的房地产信息，主要为用户提供值得信赖的房产经纪人。 产品优势：房地产营销服务、房产经纪人推荐 主要功能：房源搜索和比较、房主和经纪人营销服务、经纪人主页 功能特色：优质经纪人推荐
【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度 房产中介为何一直存在？看看美国房地产经纪相关规定你就知道并且选择经纪人的重要性。 地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金，本身没有地产物业作为货物，美国房地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。 美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制。 美国房地产市场新房所占比例较小，美国新房交易量只占到总交易量的15%，剩下的都是二手房交易。这就意味着，在进行美国房产投资、交易，基本要通过美国房地产中介来进行。 在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。 此外，房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房地产市场较为景气的年份，房地产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国房地产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等还高。 1950年代，美国房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模，有些公司就扩张业务，设
【北美购房网】 美国购房合同有讲究附加哪些“利己”条款 美国房产交易制度非常健全，这体现在购房合同中。一份详细的权利和责任分明的合同是房屋买卖顺利进行的保证。一旦产生纠纷，合同是唯一的证据。任何没有加到合同的条件，法院将不予采纳。 美国购房合同 美国的购房合同都有标准的格式，通常要包含以下信息： 1). 房屋和卖方买方的基本信息；2). 房屋价格；3). 付款方式(贷款或者一次付清)；4). 订金数量及返还条件；5). 房屋检查(inspection)期限及问题处理方法；6). Closing日期；等等。 但由于每一个交易的实际情况不同，因此可以在合同中加入一些附加条款。卖家和买家可以提出哪些附加条件，来保障自己的利益呢？ 卖家攻略 合同签订后，有时会出现买家会反悔的情况，这时他们会找借口，如银行不批贷款等，试图取消交易。所以，卖家要在制订合同时附加一些特殊条款，如买家要及时贷款，来保障自己的权益： i)如果买家在规定的时间里没有得到银行的贷款批准，卖家有权从另外一家银行为买家申请相似条件的贷款。ii)如果银行估价低于合同价格，买家必须无条件完成交易。一旦贷款被银行批准，不管发生任何情况，买家必须要完成这个交易，不管银行以任何理由拒绝放款。iii)如果银行对房屋的条件状况不满意，卖家没有义务但是买家有义务去修理。 在华人中，房屋经常有违规加建改建或是产权问题，为避免买家以类似问题取消合约，卖家可加入以下条款： 1.没有义务去清理任何违规违章。如果有任何违规违章存在，买家不接受这些违规违章，卖家有权取消合同。 2.卖家没有义务去提供任何居住证或入伙纸给买家，买家有责任去调查清楚是否居住证或入伙纸有问题。 3.卖家没有义务去清理任何产权问题。如果有任何产权问题存在，卖家有权利取消合同，并
【北美购房网】 海外买房不可忽视的税费及持有成本大盘点 海外置业过程中，你一定听说过国外购房需要考虑“持有成本”。有种说法是国外买房并非遥不可及，但持有成本高，容易出现“买得起，养不起”的现象。 当你决定出海购房时，你有考虑过当地的住房持有成本问题吗？国外房屋的持有成本多高？本文以7个投资热门国家为例，做了较全面的盘点，能解决你的疑惑。 本文为作者观点，不代表海外掘金立场。 前言： 过去10年被称之为国内房产的“黄金十年”，国内一线城市房价如火箭般上涨，一夜之间，造就了北上广深一线城市众多高净值人群，也引来了一波波的“史上最严”的楼市调控。 先知者先觉，一部分土豪或许早看到了国内房地产泡沫终有破裂的一天，再加上目前国内经济下行、人民币贬值风险加大，到海外买房置业已经被越来越多国内投资者认识和接受，尤其是一二线城市的高净值人群成为主力人群。
但有不少人问，海外置业虽说可以规避汇率风险，实现保值，但国外的税负名目繁杂，买一套房各种税费占多大比重？每年的持有成本能比较得过升值幅度吗？ 本文将美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、日本、新加坡等7个国家的税费归纳整理，为您海外置业算一笔细账，以作参考。 中国投资者海外置业主要国家 1北美洲
北美洲地区主要包括美国和加拿大，是中国移民和投资购房的主要热点地区之一。有数据显示，2013-2014年，中国人在美国买房花了220亿美元(约合1300亿人民币)。 先来看下美国和加拿大的房价走势（数据来源：房天下）
从图表可以看出： 1、美国和加拿大房价走势均为稳定上涨，环比涨幅不大，但近一年的房价涨幅分别为3.3%、7.7%。 2、图示价格为每栋房屋价格，包括公寓、别墅在内的平均计算价格。 3、美国多个城市房价不均衡，如最高的旧金山都会区今年2月份的成交中位数已超100万美元（合人民币650万元），而底特律都会区的房价中位数却停滞在3.7万美元（合人民币24万元），拉低了房屋均价。 4、加拿大房价一直处于上涨区间，其中温哥华房价涨势较猛，温哥华公寓1月均价443400加元/每套，较去年同期同比上涨了13.67%，而独栋别墅则上涨了20.67%。 1)美国 美国主要置业地区 有不少人说在美国置业“买房容易养房难”，购买美国房屋不仅要每年缴纳房产税，还有保险费、物业费等，出租或出售时要缴的个人所得税、过户税等。 来看下美国购房的相关税费
【北美购房网】干货！美国买房完整版法律指南产权租赁，买的是居住权 美国合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司。通过产权租赁，买主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓，但每月还需支付不菲的维护费。合作公寓越高档，当然需要支付的维护费也越高。维护费支付给拥有大楼产权的公司，用于大楼的所有维修丶管理费用，还包括房产税和抵押利息(如果公司对大楼进行了抵押)。 美国合作公寓的管理规则比较严格，大多数合作公寓规定买下租赁权的客户必须自住，严禁出租。合作公寓还有一个共同的特点，就是客户在“售出”公寓时，需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费，约为售价的3%。 很多拥有美国合作公寓产权的公司规定不准将合作公寓“出售”(实质是租赁)给外国人。这是怕发生财务纠纷时，本地公司很难对资产和收入来源在美国国外的人诉诸法庭，即使赢了官司，如果对方的资产在美国国外，判决也难以执行。而从外国人的角度看，美国合作公寓也不是一个好的选择，比如没有产权丶不能出租这些条件，对于非美国居民来说，很不合适。 买主对购入的美国产权公寓单元拥有产权。通常情况下，美国产权公寓没有出租的限制。产权公寓的屋主需要缴纳房产税，并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费。出售产权公寓需要获得公寓委员会批准，不过没什么特别限制。由于外观和内部结构十分相似，外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混，而从房产所有权来看，两者大不相同，这需要特别注意。
买家可以通过传统融资方式购买产权公寓。大多数情况下，美国居民需首付二成房价，而外国公民则需更多的首付，方能获得美国银行贷款。 美国产权公寓的屋主只有房产权，没有地产权，而在买连栋屋时，买主是连房带地一起购入，这是美国连栋房和产权公寓的不同之处。在其他方面，这两者的责任和权利差不多，美国连栋房的屋主也要缴纳房产税，并向管理委员会交付物业管理费。 而美国独栋屋买卖受到的限制则最少，买主拥有房屋和土地的产权，并独自负责支付房产税和维护丶维修费用，非常适合外国人购买。 美国也有学区房 在美国买房过程中，你要做许多事情：决定房产所在的社区，看房子，签署买卖合同(Purchase and Sale Agreement)，房屋检验，申请贷款(中国人来美购置房产大多用现金一次到位，就可免了这道程序)，购买房屋保险，过户(Closing)。作为购房者必须了解相关的知识，对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关，才能将买房烦恼事发生的可能性降到最低。 你也许常听人说，在美国买房子要选好学区。美国的公立中小学不收学费和课本费，但学生只能是来自本学区(schooldistrict)的居民。学校的经费和老师的薪水由美国地方政府拨款，而美国地方政府的预算主要靠房产税。一个地区的房价高，从而美国地方政府能征收到较多的房产税，就能建条件较好丶设备较新的学校，能提供吸引优质师资的薪水，而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好，所以有“好学区”一说。
【北美购房网】蒙特利尔买房哪个区好 富人区穷人区？好区烂区？好学区差学区？是投资置业人士常常要考虑的问题。然而新移民初来乍到对各个区域毫无概念，只能是到处打听。然而常常得到错误的甚至相互矛盾的信息。人是有感情的，在一个地住久了就熟悉了这个地方喜欢这个地方，对不了解的地方有所排斥。所以住南岸的朋友夸南岸，住西岛的朋友赞西岛。你要问他们选择哪里结果不言自明。我们都希望朋友住得近些，他们的建议是真情实感而非刻意误导。也有一些人因为某种利害关系会刻意误导指鹿为马如不良经纪，理财顾问等等。当然好坏的标准各人并不一样，如有人说圣劳伦（St-Laurent）是好区，又有人说中东人太多，烂！飞机航道噪音，烦！
（图为蒙特利尔市区行政区域） 那么，大蒙特利尔有没有好区？有没有标准？有大家公认的好区，没有标准有数据。一般好区居民受教育程度较高，学区也相应好些，如西山区（Westmount）皇家山镇（TownofMont-Royal)等等。小学没有排名，除了国际小学（NDG区）等几所外，多数小学好不好没有太大依据。根据中学的排名则比较容易判断学区好坏。为了让大家能对各区有个客观判断，下面提供大蒙特利尔华人关注较多的部分区的教育和语言数据，有图有真相！Laval岛和其他区的数据限于篇幅未列，有兴趣的可发信索取。 皇家山镇T.M.R
西山区（Westmount)（英语为主，Downtown） 市中心区Ville Marie（华人不少啊） C.D.N/N.D.G区（英语为主）
lle区（华人增加很快）
圣劳伦区（St-Laurent)(华人增长很快) 西南区(Le Sud-Ouest)（Monk,Angrignon华人增长很快) 南
【北美购房网】加拿大购房指南专题线上讲座 成熟的房产市场、持续上涨的房价、相对较低的利率等优势，使加拿大房产市场受到了很多人的青睐，但是对加拿大房产市场情况的不熟悉、不了解阻碍了投资置业者的脚步，那么，如何才能够获取最新加拿大房产的信息，了解加大拿投资置业的方方面面呢？ 2017年7月27日，纳瑞财富直播间请来了北美购房网加拿大事业部总监、熟悉加拿大房产市场、精通加拿大置业的资深顾问李醒（EVA）做客直播间，为大家带来加拿大房产指南及投资公寓解析。 讲座嘉宾：北美购房网加拿大事业部总监李醒 ?毕业于中国政法大学环境法学硕士以及蒙特利尔大学国际商法硕士专业 ?曾在加拿大蒙特利尔从事地产工作，熟悉加拿大房产市场 ?多年来帮助上百位客户在加拿大置业 主讲环节：讲座共分五个部分： 第一部分：加拿大的房产类型 第二部分：加拿大的购房流程 第三部分：加拿大的贷款流程 第四部分：加拿大的购房成本 第五部分：多伦多投资公寓分析 在加拿大的房产类型中，Eva主要讲解了在加拿大常见的5种房屋类型：底层公寓、高层公寓、联排别墅、双拼别墅以及独立别墅。Eva 分别讲了这几种房屋类型的特点以及他们在购买的过程中需要注意的问题。比如，在购买公寓的过程中，需要注意共管式公寓各自配套的规章制度，是否符合您的生活方式；在加拿大颇受老移民欢迎的Duplex（双拼）独立屋，非常适合自住的同时出租一部分；加拿大的几种供暖方式大对比等信息。
第二部分，Eva主要介绍了新楼盘和二手房的购房流程。在加拿大楼花的购买过程中，Eva强调了客户将定金或者首付款打给开发商，并不是打给真正的开发商账户，而是开发商律师的监管账户，这个账户的安全性非常高，如果不是新房成功过户，开发商或者律师都无法取得这笔款项，所以加拿大的新楼也很少出现烂尾的现象。 在二手房的购房流程方面，需要注意的是，房屋过户的过程中，律师的作用非常重要，他将详细的查验您购买的房屋所涉及的债权债务，这个过程将保证您更全方位的了解您所购买的房屋。同时，在房屋检验的过程中，验屋师将会从各个方面勘察您的房屋，以确保房屋购买时的状态，这里推荐华人验屋师，这样沟通起来更方便。
【北美购房网】美国洛杉矶天普市 天普市（City of Temple City）是洛杉矶华人西区城市群的一个重要部分，位于洛杉矶县，紧邻阿凯迪亚(Arcadia)、圣盖博(San Gabriel)、柔似密(Rosemead)、以及埃尔蒙特（El Monte）等。 天普市成立于1923年，是一个中上阶层聚居的小城市，中间家庭收入接近6万5千美元。目前该市总人口约3万7千人，其中亚裔约占56%，华人比例约50%。作为一个华人高度密集的城市，这里每年都会举办庆祝中国农历新年的活动。
其实天普市一年有很多的庆祝活动，除了农历新年以外，还有复活节、公园夏季音乐会、美食节、万圣节嘉年华等。其中最重要的庆祝是茶花节，茶花节是天普市最盛大的活动之一，是促进社区各族裔民众融合的传统节日,也有越来越多的华裔民众和华人组织积极参与进来。
在1944年，天普市一个妇女俱乐部发起选举市花的活动，最后茶花当选，正式订为天普市市花。为了庆祝代表天普市的美丽山茶花，市府从1945年开始，于每年二月的最后一个星期六举行盛大的山茶花庆祝活动，目前已经举办了超过70届。
天普市内也有很多景点和公园，为民提供了多样的生活乐趣，例如天普市博物馆，是一个了解这个城市过去的地方。通过真实的家居用品、玩具、农用设备和可追溯至1923年的照片，居民可以欣赏天普市过去的生活。
天普市是以居住为主的城市，城市大部分都属于居住区，商业区不到10%。东西方向贯穿天普市的Las Tunas大道汇集了天普市绝大部分的商业，这里商超林立，居民的一切生活需求都可以在这里满足。 天普市市政厅以及天普市图书馆还有Temple City Park等都在沿路一带。极具中国特色的餐馆、发廊、中医诊所、足疗店、古玩店等也都汇聚在这条大街上。 Las Tunas大道在1990年代曾是洛杉矶红极一时的“婚纱一条街”，但近年来传统的婚纱街逐渐衰落。加之在摄影技术数位化的冲击下，原来风光一时的婚纱街逐渐消失，现在只剩下几家店还在苦撑着，取而代之的是越来越多的餐厅。
【北美购房网】 干货：在美国买房贷款，你必须知道的几件小事美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率，以及5 year ARM,7 year ARM可调节利率。如果按贷款的目的来看，还可以分为Purchase（购房贷款）、Refinance（重新贷款）和Cashout（抵押贷款）三大项。 很多人选择30年固定利率贷款，因为觉得安心，另外月供低；房产经纪人（Realtor）也经常推荐它。很多人不知道，其实 5 year ARM 和7 year ARM 也是很好的选择。 什么是ARM? Adjustable-Rate Mortgage(ARM) 比如说5ARM，还款时间为30年，前5年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度。 【一般来说】 前五年的利息会要比选择30年固定利率要低，对于想短期持有，3-5年后想将房屋再次出售的朋友是个很好的选择。当然，既然是可浮动利率，就代表着有一定风险，未来的利率也可能升高。 重新贷款（Refinance）是很多人不知道的省钱方法 很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。 用房子抵押贷款（Cashout）也是投资、上学的常见选择
比商业贷款利率更低、更简单。 比如说，假设一支基金的平均Return为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。 比如说，现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间，如果父母用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。另外，小型Business Loan通常规定还款时间短（1-5年）、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。 贷款买房的几点提醒 １. 不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。 ２. 贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源（Traceable）的Paper Work，也是不可以的；不但不能使用，而且会影响贷款的批准。 ３.银行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。 ４.贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。有朋友在贷款中，觉得房子有着落了，赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved，因为忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，因为他们要承担的风险增大了。
【北美购房网】 揭露海外购房陷阱,这几个大坑你必须知道! 近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对当地房地产市场的不了解，很多海外购房者陷入困境。 根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？北京晨报记者通过调查走访，揭露海外置业的多个陷阱，给您提 个醒。 事例 购房为绿卡成一场空
记者在采访中发现，在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。 今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她，想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍，她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请，她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可，所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时，朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议，王某先买下李女士看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了她。 “因为是朋友的关系，我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中，我一直在国内，甚至没有出国去看过房子。”就这样，正因为这种朋友关系，李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下，就在墨尔本买了两个楼花。 她告诉记者，“我原本是想买两套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再卖一套出去。可是，当我和专业的朋友咨询之后，发现这个想法根本行不通。现在买完房