【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道
导读
关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。
摘要
旧金山湾区总体房价升值曲线相同
旧金山湾区各县市房产单价不一
各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高
经济和人口因素对房价的影响
湾区城市和邮编收入排名
就业率&失业率
湾区贫困率&住房负担能力
湾区的高档住宅市场
湾区的人口构成
湾区的凯斯-希勒房价指数
本文涉及的主要数据来自以下各县市：
旧金山San Francisco
马林县Marin County
圣克拉拉县Santa Clara County
阿拉米达县Alameda County
圣马特奥县San Mateo County
纳帕县Napa County
索诺马县Sonoma County
索拉诺县Solano County
旧金山湾区总体房价升值曲线相同
1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图
先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。
房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。
旧金山湾区各县市房产单价不一
单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。
旧金山湾区各县市的房屋单价
各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高
下面这个表举例了三个年份的房价，1996年、2011年和2017年。前两个年份都在经济衰退后的复苏之时，房价开始回归常态。最近的房价数据截止2017年上半年，由此计算得出每年的同比增长率。1996年以后的增长，增长率最高是旧金山市8.28%，2011年以后增长率最高是奥克兰市22.71%。
1996年至今的同比增长率
旧金山自1996年以后的增长率最高，主要原因来自高科技、生物技术的快速发展。奥克兰房产市场的飙升是自2011年以后，由多种因素促成，2008年经济危机后，奥克兰住房价格下降约60%，此外城市活力、文化多元吸引了大量高科技人才，对比旧金山高昂的房价，奥克兰成为最实惠的选择，因此带来了房价新一轮的上涨。
如果早有能力预测的话，所有人都会在1996年或者2011年，尽量多去购置房产，它会带来丰厚的投资回报。
经济和人口因素对房价的影响
湾区的经济发展和房地产市场一样让人惊叹，以下是湾区各县市不同参数的排名情况。统计数据包括房价、人均收入、教育水平、就业率和健康，马林县几乎包揽各项排名榜首，其次是旧金山市和圣克拉拉县。
湾区各县市不同参数的排名
从图表可以看出，经济发展好的区域收入高、受教育程度高、收入均衡、生活健康，房价随之升高，对居民的房产负担能力形成考验。
湾区城市和邮编收入排名
整个加州2600个邮编，家庭收入排名top25共有16个湾区邮编入围；加州城市人均收入排名，top25湾区城市占了20个。
阿瑟顿Atherton无论是家庭收入还是人均收入都占据加州榜首，其次是位于硅谷的一些城市，如洛斯阿图斯、萨拉托加、伍德赛德等城市，高度富裕，收入是全美均值的3~4倍。
湾区城市和邮编收入排名
另外需要说明的是：湾区居民的受教育程度较高，教育程度排名top15其中有14个邮编来自湾区。毫无疑问，高收入和教育紧密相关，当地的斯坦福大学和加州大学伯克利分校是其中的重要因素。以下是湾区不同邮编居民拥有学士学位的百分比，某些特定的区域，居民的受教育程度非常高。
湾区不同邮编居民拥有学士学位的百分比
就业率&失业率
旧金山市和圣马特奥县自2009年经济复苏以来，高科技人才的需求量一直在大幅激增，直到2017年开始出现回落。
2000至今旧金山和圣马特奥的就业人口数
湾区的失业率和全美的失业率高度相符，起落比较明显的依然是旧金山和圣马特奥。数据截止到2016年底，各县市处于失业率的最低值。
1990年至今全美和湾区的失业率
湾区贫困率&住房负担能力
在日益富裕的情况下，还有相当一部分人口生活在贫困线以下，高房价是一大因素。
2012-2014年湾区各县市的人口增长率
以下是湾区各县市和全美、纽约的自有房屋占有率，绝大部分低于全美数据64%，其中伯克利、奥克兰和旧金山更是低于50%。
湾区各县市和全美、纽约的自有房屋占有率
从住房的负担能力上看，湾区一些县市的负担能力接近2006-2007年左右的历史低点，这一现象由湾区的多种因素导致，如果利率开始上升的话，这一情况可能会继续恶化。
湾区各县市的主很负担能力
湾区的高档住宅市场
圣克拉拉是湾区最大的、房屋售价超过$200万的高档住宅市场，其总体市场也是最大的，是旧金山市的2.5倍左右。房屋的单价在圣克拉拉、圣马特奥、旧金山比较相近，超过$1000/平方英尺，马林县稍低。
湾区各县市高档住宅市场状况
一般说来，湾区的最高单价被旧金山的豪华公寓所控制，那里有高楼层带来的奇妙感受，房屋舒适，且拥有让人难以置信的风景和视野。现在这个状况改变了。
湾区的人口构成
湾区是一个丰富多彩的多元文化社会，拥有来自世界各地的优秀移民，从下面这三张图，可以看到更确切的数据。
湾区不同国家外国人所在比例
湾区各县市外国人口占比，以及外国人的构成比例
2010-2013年湾区各县市族裔比例
如上可以看出，湾区集中的世界各地的人才，而各县市的外国人口构成当中，亚裔的比例较高，整体占比超过全美平均数字，尤其是经济发达的区域，亚裔人口占比超过外国人口的50%。
湾区的凯斯-希勒房价指数
从下图可以看出，不管是低价位、中价位还是高价位的房产，都经历了2006-2007年的峰值，在2012年左右房价触底，截止2017年上半年，中价位和高价位的房产均已突破过去的峰值，足以说明目前市场的活力。
1988年至今凯斯席勒房价指数曲线图
下图是2016-2017年近15个月的详细凯斯席勒指数数据，低价位房产的指数达到260，这意味着房价相比2000年上涨160%，中价位上涨143%，高价位上涨136%。
2016-2017年15个月内的凯斯席勒房价指数数据
从经济学角度，浅析中国房价 刘英英 1102204112 淮阴工学院 摘要：随着中国经济的迅速发展，近几年中国房价一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。许多到了已婚年龄的80后青年一房难求，导致“蜗居”“蚁族”“裸婚”等现象的产生，是什么造就了中国房地产价格的居高不下？本文运用相关的经济学原理，浅析其原因和影响，以及其给人的思考。 关键词：供给与需求，生产成本，经济学，危害，措施 正文： 一）供给与需求的影响 在经济学家的眼中，价格是由供给和需求决定的；价格的变动是由供给和需求的变化决定的。我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多，必然会对住房产生大量需求，再加上数以万计的大学毕业生需要在城市寻找自己的生存空间、买房、扎根、建立自己的家庭，导致了城市住房需求量的急剧增加，同时随着生活水平的提高，越来越多的人需要更优越的居住环境静，这也促进了房产的需求。另外，投机炒房减少供给。受前几年房价涨高的影响越来越多的人加入了投机炒房的行列，低价买入然后弃之不用或出租出去，从而影响了市场的供给，导致了房产价格的增长。因此，近些年中国房价一路飙升。 通过经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线（需要是相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素)看做需求曲线(需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。)，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。 二)生产成本的增加 房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。
以“共享”理念驱动产业创新和经济转型 ——“互联网+”时代共享经济在我国的兴起及其发展趋势 作者：洪志生薛澜周源《光明日报》（ 2016年05月11日10版） 很多人接触共享经济是从网络约车开始的。资料图片
日前山地城市电动汽车分时租赁模式在重庆正式启动。新华社记者陈诚摄 共享经济将渗透到日常生活的方方面面。资料图片 一、国内共享经济模式产生的基础和发展状况 李克强总理在2016年政府工作报告中强调，要大力推动包括共享经济等在内的“新经济”领域的快速发展。随着互联网技术的推广、社交网络生态的日益成熟，共享经济（sharing economy，又称分享经济）这一全新的商业潮流已初露端倪，众多的共享网站亦如雨后春笋般涌现。目前，共享经济的商业模式已广泛渗入了从消费到生产的各类产业，有力地推进了产业创新与转型升级。互联网+时代，移动终端、物联网和云计算的发展，为共享模式创新与应用提供了更多
可能，战略性新兴产业如何充分应用共享模式进行商业模式创新，将具有重要的战略价值。 1.互联网+时代战略性新兴产业创新是共享发育的基础 我国未来新一代信息技术产业的重点发展方向将包括移动互联网和社会网络服务、云计算、大数据、物联网、下一代互联网、高端集成电路、新型平板显示、新兴软件等产业方向。“十三五”期间，战略性新兴产业的重要特征之一是信息网络技术在新兴产业发展中持续保持突出地位。互联网+时代战略性新兴产业商业模式创新，需要考虑新一代信息技术产业发展为其带来的特殊商业环境的变化。总体上来说，未来战略性新兴产业商业模式创新需要立足“三个端口两个转换”——即两信息端口（人和物）、两信息转换平台（价值和信息）和一个分布式价值创造端口。 移动互联网是移动通讯和互联网融合的产物，人们通过使用无线智能终端（手机、PDA、平板电脑、车载GPS、智能手表等），可以实现任何时间、任何地点、以任何方式获取并处理信息需求，这是人的信息输入的重要端口。物联网是指通过智能感知技术、网络通信技术、数据融合技术，按约定的协议，将某一单位（区域内或行业内）的物品进行信息编码并输入全域互联网系统，从而实现各相关物品的信息链接和融通，是物的信息的重要输入端口，与云计算平台相互链接。3D打印是通过SAT和制造技术的融合，将设计好的物体转化为三维设计图，采用分层加工、叠加成形的方式逐层增加材料来打印真实物体，也称为增材制造。3D打印的推广使得分布式小规模生产成为可能，3D打印设备成为分布式价值创造的重要端口。云计算是一种基于互联网的IT服务模式，指利用分布式计算和虚拟资源管理等技术，通过网络将分散的资源（包括计算与存储、应用运行平台、软件等）集中起来形成共享的资源池，并以动态按需和可度量的方式向
房价下跌对中国经济的影响分析 房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是中国经济的支柱产业，房地产的发展能够推动相关产业的发展，带动就业人数的增加，对GDP的增长具有很强的拉动作用。但是近期以来房地产投资有了较大幅度的下降，房价也有所回落，这到底是福是祸，对中国经济又有怎样的影响？通过分析房价下跌的影响，提出了相关的应对策略。 标签：房价下跌；影响；对策 1 中国房地产市场现状 近年来，房地产投资占固定资产投资的平均比例为23%左右，对总投资的拉动约为25%，在GDP中占比约10%，房地产投资对经济的影响力之大可见一斑。但是2011年12月末，房地产贷款余额同比增长13．9％，比上年末回落13．5个百分点；全年累计增加1．26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17．5％，比上年水平低9．4个百分点。无独有偶，2012年1月以来，全国100个城市住宅平均价格连续第5个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。2月份，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%。至此，百城房价已经连续6个月环比下跌，同时跌幅创2011年9月开始下跌以来最高水平。房地产投资明显下降，房价也出现回落，中国房地产迎来了一个新的转折点。 2 房价下跌对中国经济的影响 房价下跌无疑为那些天天因购房难而苦恼的人们带来了一丝春风，低收入群体可以买到心仪的房子，也可以使一些购房者改善居住条件。有数据显示，自1998年住房改革以来，在不吃不喝的前提下，中国城镇中等收入居民家庭的人均年可支配收入只能购买3平方米上下的住宅面积，这远远低于世界其他国家的水平。我国居民的收入不足以承担如此高的房价，房价下跌无疑让房奴看到了希望，让老百姓能够改善自己的居住条件。一些专家认为，目前的房价仍然有下调的空间，房价的合理回归应该是涨幅介于GDP（或人均可支配收入）和CPI（消费者物价指数）涨幅之间，2012年北京等一线城市房价下跌10%是可以接受的。房价的合理下跌对于改善民生有着重要的意义。中国人的消费支出中，食品、教育、医疗保健支出比重远远高于世界其他国家，而住房消费的增加无疑加重了人们的负担，房价下跌，让中国人能够有更大的支出来改善自己的生活，这有利于社会的和谐进步。 但是房价暴跌并不是一个很好的事情。在全球经济衰退的阴云下，中国的国内生产总值增幅有所回落。房地产业作为中国经济的支柱产业，一旦房价出现暴跌，就会拖累其它行业，造成经济发展速度放缓。目前全球经济复苏仍然面临着很大的不确定性，欧债危机仍在延续，国际大宗商品仍在高位，美元面临升值周期，诸多因素都对中国的外需很不利。中国2011年净出口对GDP增长的贡献率
【北美购房网】 亚特兰大最全购房指南，求你千万别上当！ 说到美国的亚特兰大，中国人最熟悉什么？是1996年亚特兰大奥运会；还是北美最顶尖大学佐治亚理工或者意大利足球俱乐部？ 这里不仅是世界饮料工厂可口可乐的总部，也是全球最先进的CNN总部，更是美国航空巨头达美航空的总部。更重要的是，亚特兰大还是一座非常宜居的城市，这里环境优美，别墅都特别漂亮，而且房价低，亚特兰大房产市场也非常的火爆。
亚特兰大的投资价值常被华裔投资人忽略 据一个研究亚洲问题的权威智囊机构Asia Society 在2016年发布的年度报告中统计：华人在美国房地产投资中，45% 在加州，30%在纽约，15%在波士顿、西雅图、芝加哥，达拉斯等主要城市，剩下的10%在其他各州。而佐治亚州仅占中国人在美国地产投资份额的0.3%。与亚特兰大房地产巨大的优势完全不成比例的这点可怜的投资份额，说明一般中国投资人对亚特兰大太缺乏认识。 实际上，近一两年来纽约和加州一些有眼光的华人已经开始纷纷在亚特兰大置业。 亚特兰大的物业投资竞争力显著 绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样，被公认为美国最宜居的大城市之一。唯一的不同之处是，亚特兰大的房价比加州要便宜太多。
亚特兰大的平均房价与美国整体房价的中间值基本持平，在25万美金左右，与纽约、旧金山等城市相比则是非常之低的。但是，亚特兰大的生活质量之高却直逼纽约、旧金山，而其生活成本之低以及就业机会和发展机遇之多，却又远远高于美国平均值，她的综合优势甚至可以在全美国名列前茅。 亚特兰大房产实际优势 一. 价位低，漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右，即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。 二. 好出租，出租净回报高。因为美国房租相差不大，亚特兰大房价低，所以出租净回报较高。一般在5%到8%，除去养房成本，包括房产税、物业费、保险、经纪公司管理费。 三. 升值潜力大。主要是众多442家世界500强企业，支撑巨大的工作机会，吸引很多人来找工作。较低的商业、生活成本。正是因为此，所以企业多。
高房价原因的经济学分析 2009年年初以来，上海房价连破2万和2.2万两个关口，与去年13665元/平方米的均价相比，分别大涨46%和61%。我来到上海已经是第十个年头了，去年下半年开始，我的确有一种2003年下半年那种感觉。什么感觉？房价在加速上涨！而最近有关针对房地产的调控政策也频繁出台，但上海楼市近期并未出现明显降温趋势。很多人对此有分析，仁者见仁智者见智。今天我们也来分析一下。 我的分析很简单，经济学的供求分析。经济学里面讲供求，也就是商品的价格取决于供给和需求。需求大于供给，价格上升；需求小于供给，价格下降。房子作为一种商品，也应该如此。这是经济学的基本方法。分析价格上升下降因素，就从供给和需求开始。 可如果我们就说，房价上升过快，是因为买房子的人多，可卖的房子少，对是对，可有点流于表面了。看问题应该深入，要深入分析供给和需求两方面。 上海包括北京、深圳主要城市，房价高的根源在哪里呢？有人说在于投机者炒房，如温州炒房团。还有人一直把矛头指向房地产开发商，认为是他们抬高了房价。 上述两种分析我认为都不正确。先分析第一种。在上海，工作10年以上的人基本都有房子，其中一部分也许拥有2套以上房子，这些人买第二套房子肯定是为了投资，这也无可非议。党的十六大报告还明确提出要鼓励增加人民的财产性收入，我以前的专栏也分析过，财产性收入就包括房产。我一直不认为这些白领投资者拉高了房价，甚至就是温州炒房团，我也认为他们总体加起来也没有那么大的实力，可以把一个国家的房地产价格炒起来。房地产的投资者无非是预测未来房价上升，是房价的被动接受者。 接下来，我们看看房地产开发商。改革开放30来年，没有房地产的商业化，我们哪里会住上外观不错的商品房呢？计划经济时代我们住什么样子的房子？作为一种企业，房地产开发商追求利润最大化，报出高房价似乎也无可非议。有些开发商用一些销售策略炒楼花，房号，捂盘，自己买卖制造虚假繁荣现象，诱骗大家去买，我看也不可怕。这些手段可以去揭露和打击，但我想不能杀鸡取卵，我们需要有社会责任感
网络经济的发展趋势及其对策研究 进来，网络已成为热门话题中出现频率最高的字眼。许多人认为，以网络经济为核心的新经济正不可阻挡地步入我们的生活。本文探讨了网络经济的内涵和网络经济的特征,并论述了网络经济的发展趋势，最后还指出了我国发展网络经济的一些具体对策。 标签：网络经济含义特征发展趋势 目前全球都在谈论“网络经济”，要把握这个词汇的真正内涵非常困难，就如全球的经济学家对经济学的定义一直争论不休一样。而且网络经济正在形成过程中，它的许多特性也许还没有得到充分体现。 1、网络经济的含义 众所周知,知识经济是以电脑、卫星通信、光缆通信和数码技术等为标志的现代信息技术和全球信息网络“爆炸性”发展的必然结果。在知识经济条件下,现实经济运行主要表现为信息化和全球化两大趋势。这两种趋势的出现无不与信息技术和信息网络的发展密切相关。现代信息技术的发展,大大提高了人们处理信息的能力和利用信息的效率,加速了科技开发与创新的步伐,加快了科技成果向现实生产力转化的速度,从而使知识在经济增长中的贡献程度空前提高; 全球信息网络的出现和发展,进一步加快了信息在全球范围内的传递和扩散,使传统的国家、民族界限变得日益模糊,使整个世界变成了一个小小的“地球村”,从而使世界经济发展呈现出明显的全球化趋势。因此,知识经济实质上是一种以现代信息技术为核心的全球网络经济。 在这里,我们可以把网络经济概括为一种建立在计算机网络(特别是Internet)基础之上,以现代信息技术为核心的新的经济形态。它不仅是指以计算机为核心的信息技术产业的兴起和快速增长,也包括以现代计算机技术为基础的整个高新技术产业的崛起和迅猛发展,更包括由于高新技术的推广和运用所引起的传统产业、传统经济部门的深刻的革命性变化和飞跃性发展。因此,绝不能把网络经济理解为一种独立于传统经济之外、与传统经济完全对立的纯粹的“虚拟”经济。它实际上是一种在传统经济基础上产生的、经过以计算机为核心的现代信息技术提升的高级经济发展形态。 2、网络经济的四大特征 从目前的网络经济发展中，可以把握以下几个特性： 2.1网络经济是一种趋势经济。这表明网络经济正在形成，虽然目前还不是我们现实世界的主流经济形态，但它正在迅速建造未来的经济。 2.2网络经济不是一种行业经济。很多人将信息产业归于第四产业，但是从
作者：非成败 作品编号：92032155GZ5702241547853215475102 时间：2020.12.13 从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发，从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词：房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比，仍存在很大的差距，绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题，存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售，只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给，且：供给=需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时，使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的
主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长，市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长，管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格；相反，空置面积减少，购买者增加时，卖方就有可能提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给，就是指在自然供给的基础上，经过开发，可为人类直接用于生产，生活等各种用途的土地的数量。 土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同，对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在1～2年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础，他们之间的关系由容积率来反映。 设房地产增量为QR，土地供给量为QL，容积率为F，则有QR=F×QL。 则当容积率不变时，土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。
目录01. 大西雅图地区简介 02. 大西雅图重点学区介绍 贝尔维尤 Bellevue 默瑟岛 Mercer Island 西雅图市中心 Seattle Downtown 伊瑟阔 Issaquah 雷德蒙德 Redmond 萨马米仕 Sammamish 柯克兰 Kirkland 肯摩尔 Kenmore 03. 大西雅图地区私立学校 04. 美国购房流程 05. 投资案例分析
大西雅图地区介绍 西雅图（Seattle）作为美国西北部最大的港口城市，也是美国太平洋西北部的商业丶文化及先进技术中心，星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。西雅图以其独特的宜居优势，吸引着来自世界各地的投资商来此投资及居住。随着“西雅图不眠夜”，“北京遇上西雅图”等电视电影的热播，大西雅图地区也逐渐被广大华人熟知，逐渐成为人们心目当中的浪漫圣地。 1. 空气质量，气候条件 大西雅图地区毗邻加拿大温哥华，常年气候湿润温和，四季常青，因此西雅图又称“翡翠之城”。因为雨水充沛，树木繁盛使得西雅图地区空气质量PM2.5 均为10左右，因此西雅图地区是美国仅次于旧金山地区的第二宜居城市。 2. 经济基础雄厚 众所周知诸多世界著名公司的总部都设立在西雅图地区，包括波音，微软，亚马逊，星巴克，Nordstrom, Costco, Expedia, Redfin。这样雄厚的经济基础保证了西雅图地区房地产市场的稳健性。2008年华盛顿洲是受到美国经济泡沫冲击最小的洲，大量的就业机会为健康的贷款市场打下了良好的基础，居民买房不难自然促进房产买卖。 3. 西雅图租赁市场价格稳健增长 由于优越的地理位置，温和的气候，以及强劲的经济发展，大西雅图地区在过去50年内人口一直以每年2%左右的速度稳健增长。人口的增长导致对房产需求的增长，特别是租赁市场。房产租赁价格在过去50年中以每年5%的速度增长。 西雅图房地产市场价格自2011年起至2017年上旬已经增长近45%，目前仍处于积极的上升阶段。据美国最大的房地产数据信息网站Zillow预估，这种增长状态会持续到至少2018年，并于2018-2022年逐渐趋于平稳。 4. 其他地区货币贬值，周边房地产市场价格过高 华盛顿洲地处美加边境，邻近温哥华。温哥华是原始华裔富商投资首选，但是目前由于加币持续贬值，导致温哥华房地产价值相对贬值严重，所以很多大温地区投资商已经将目光转移至毗邻的大西雅图地区。另一方面北加洲胜地旧金山因为房地产价格的持续上涨导致诸多移民望而却步，进而选择邻近的全美地二大益居城市西雅图居住。 5. 种族多元化 根据美国2015年人口数据显示，西雅图地区主要居住人种以白人为主，约占总人口比例的65%，其次便是亚太裔居民约占14%，比非洲裔美国人及西班牙裔美国人比例高出许多。西雅图有众多的华人超市，华人社工团体，各大政府部门都提供华语工作人员，这样多元化的生活给华人生活提供很大方便。 6. 优质教育资源 西雅图是华盛顿州中最大的城市，拥有华盛顿州中最为丰富的公立教育资源。华盛顿州的高中升学率为87%，大学升学率为70%，全州拥有1300多所公立小学，教育基础非常稳定，西雅图拥有很多可以让孩子过渡的中英双语的学校（可上到4年级），能帮助孩子顺利融入英文环境。西
中国未来经济发展前景预CE 世界上的地位，世界人民见证着我们的点滴成长是不争的事实。在日本发生里氏9.0级地震之前，中国的GDP总量早已超过日本，跃居世界第二。美国金融危机爆发后，中国在世界经济体系中的地位更得到了进一步的提高，已经成为世界经济中一支举足轻重的力量。在各国经济都在衰退的时候，我们的经济在增长。虽然我国还有很多未完善的体制，但是我们有理由相信，未来我们一定可以成为世界第一大经济体，实现中国经济的腾飞。毛主席说：世界是我们的，也是你们的，但最终还是你们的。现在世界就要交到我们手上了，我们有信心，也有能力实现祖国经济的腾飞。 正文 1、经济国际化、产业高级化、市场深度化成为中国未来经济的三大主线。 新华社经济分析师们经过广泛深入的调研，对未来十年人民币国际化、能源产业、粮食安全等十方面经济趋势进行了预测。预测显示，经济国际化、产业高级化、市场深度化将贯穿中国未来的经济发展进程。 1.1、经济国际化 经济国际化明显地反映在新兴市场的金融和资本参与国际大循环的深度与广度上。分析师们认为，未来十年人民币将加快国际化步伐，2020年人民币在国际贸易、国际储备、外汇交易中的比重都将明显提高。2020年人民币在国际贸易结算中的比重将超过10%，在国际储备和外汇交易中的比重甚至将高达15%。 分析师们对资本市场的国际化作出预期，预计到2020年，上交所上市的境外公司比率将达15%左右，约为1000家，其中世界500强至少有50家；B股市场将有可能与A股合并。中国国债将成为外国央行外汇储备资产的一部分，企业债也将成为大型金融机构全球资产组合的组成部分。 1.2、产业高级化 产业高级化表现在新产业的拓展和传统产业的技术提升两方面。金融危机之后，新能源将支撑全球经济进入一个新的周期。分析师们预测，到2020年，煤炭占我国能源消费比例将从目前的70%下降到60%以下，相对清洁高效的油气比例将从23%提高到近27%，非碳基能源比例将从7%提高到15%甚至更多。同时，新能源汽车可能把中国带入汽车强国。2020年，我国将成为世界上拥有各类新能源汽车最多的国家之一。 产业高级化还表现在，十年之后，我国自主品牌乘用车占国内市场比例将提高到60%；物联网将在消费电子产品中广泛应用；文化创意产业将迅速崛起；科技进步对粮食单产的贡献有较大提升空间，未来十年我国粮食增产将超过10%。 1.3、市场深度化 市场深度化表现为银行提供金融服务和产品的“百货公司”化，多层次资本市场格局的形成，同时也表现为实体经济外延扩大化和服务高端化。分析师们认为，到2015年，我国新车销售市场将超过美国，成为全球最大的市场。但到2020年，我国汽车保有量仍将较大落后于美国，千人汽车保有量仍将不及世界平均水平。十年之后，我国自主品牌乘用车占国内市场比例将提高到60%，出口将占我国汽车产量比例的20%。 未来十年，作为传统产业的纺织工业的增长点及对社会的贡献将主要体现在产业用纺织品上。产业用纺织品市场规模将急剧扩张，覆盖交通、铁路、水利、机械、医药卫生、军工等领域。城市化进程和新农村建设也将充分释放装饰用纺织品、床上用品等家用纺织品市场需求。 人民币加快国际化步伐，新能源汽车把中国带入汽车强国，中国将成为世界第一大能源消费国，银行走向“金融百货公司”。由纺织大国迈向纺织强国，文化创意产业迅速崛起，“物联网”把网络生活推向新阶段，粮食长期处于紧平衡状态，资本市场趋于国际化，城镇化率接近60%。 2、经济国际化、产业高级化、市场深度化的发展趋势 2.1、趋势之一：人民币国际化步伐加快，人民币难成自由兑换货币，稳健升值是大势所趋。 未来10年，将是人民币加快走向国际化的10年。2020年，人民币在国际贸易结算中的比重将超过10%，在国际储备和外汇交易中的比重甚至将高达 15%。到2020年，在美元没有出现崩溃性贬值的情况下，人民币兑美元的汇率将在4.2：1左右，年均升值约4.5%。今后10年，人民币
地价房价关系经济学分析 地价与房价关系的经济学分析 刘琳刘洪玉 内容提要地价与房价的关系对政府宏观调控房地产市场意义重大,本篇论文从经济学的角度对地价与房价的关系进行了分析。首先,论文从供给角度、需求角度和运行过程中供给和需求的转化三个方面分析了地价与房价的因果关系;其次,论文对地价与房价的数学关系进行了探讨;最后,论文对政府宏观调控房地产市场提出了相应的对策。 关键词地价房价经济学分析 2001年4月,国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》明确指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。”在土地收购储备的过程中,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标和拍卖。与协议用地相比,招标和拍卖土地使用权的价格上升了。为此,建设部门及房地产开发商抱怨地价过高,影响了房产价格;很多居民也把房价过高、买不起房归咎于地价过高。而与此同时,土地部门却说地价高是由于房价的不断飙升引起的。为此,只有深入分析房价和地价的关系,才能弄清房价和地价的相互影响,才能判断地价是否过高。本篇论文以经济学的角度从因果关系和数学关系两个方面探讨了地价与房价的关系,并根据分析的结果,为政府对房地产市场进行宏观调控提出了相应的对策。 一地价与房价的因果关系 对地价与房价因果关系的解释,实际上就是回答究竟是房价高导致了地价高,还是地价高导致了房价高。对这个问题的回答,要从需求和供给以及市场运行的不同角度来分析。 1.从需求的角度来看,房价上涨导致了地价的提高 地价和房价的本质都是一种产权价格,并且都是由供求关系来决定的,二者不同的是:在国内目前的情况下,土地市场所决定的地价更倾向于是一种需求价格。因为土地的自然供给没有弹性,其经济供给受自然供给的限制,也缺乏弹性;并且,土地的供给是由政府垄断的。因此,在这种情况下,地价主要由需求一方决定,需求上升则地价上升,需求下降则地价下降。而增量市场中的房价除了取决于需求方面,还要受供给价格的影响。因为增量房地产的供给不同于单纯的土地(没有生产费用)供给,它是一个生产的过程,所以必须通过销售价格补偿生产过程中的各种支出并获得合理利润,才能维持再生产过程。因此增量市场中的房价作为一种供给价格不仅是买方愿意购买的价格,更应是卖方愿意出售的价格。 进一步地分析,作为需求价格的地价实际上是由引致需求引起的,即由于对土地上产出物的需求导致了对土地的需求,这方面最着名的解释为“玉米法律悖论”。 1800年英国制定了限制进口谷物的玉米法律,导致了国内对玉米的需求上升,图1表明了玉米法律对玉米市场和土地市场的影响。 ①玉米市场:玉米法律将需求曲线由d1移到d2,国内玉米的价格由P1上升到P2,对玉米的生产量由C1上升到C2。 ②土地市场:由于国内玉米的生产量上升,导致了对土地需求的增加,使土地需求曲线由D1上升到D2,因为土地供给价格弹性很小(图中假设土地供给完全没有弹性),所以对土地需求的增加导致了土地价格由R1上升到R2。 “玉米法律悖论”说明了地价高是因为玉米的价格高,玉米法律提高了玉米的价格,刺激了国内玉米的生产和对种玉米的土地的需求。由于土地资源是有限的,因此地主们就提高地价来满足对土地的需求。因此,地价高是玉米价格高的结果,而不是玉米价格高的原因。 “玉米法律悖论”应用到城市房地产市场,我们就可以得出:房价高刺激了对土地的需求,由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高,即从需求角度来看,地价高相对房价高是结果,
网红经济的十大发展趋势 当下，网红发展十分迅速，其火爆程度是令众多业内人士惊讶。可以说，互联网的发展变化，为网红及网红经济的发展带来了极大的便利，也改变着网红经济的发展趋势。随着互联网发展，网红经济也将找到自身的发展优势，不断扩大自己的影响力。 趋势1：网红观念不断更新。在网红的定义出现之前，网红便已经产生。只不过，在互联网的快速发展中，特别是“互联网＋” 时代，网红经济的理念才逐渐被人们提出并得到广泛的关注和认可，成为新经济下一个重要的发展趋势。就目前的情况来说，要想实现传统产业和消费方式的重构，建立起全新的经济发展模式，网红经济是一种必然的选择。互联网新媒介的不断发展，为新经济发展模式的实践提供了便利条件。 趋势2：网红经济规模的不断扩大目前，网红经济的市场规模超过了千亿。在短期内，整个行业还将持续地扩张，从电商平台的网红到电竞主播、再到移动视频，网红经济的产业链变得非常的庞大，其规模可想而知。就目前的网络数据来看，２０１５年“ 双１１” 期间，数十家网红店铺实现了２０００万～５０００万元的销售额，这一数据相当惊人，而一般的网红店铺在“双１１” 日上新可达５００万～１０００万元的销售额。淘宝女装排行榜前十名的店铺中，２０１５年有７家为网红店铺。这些数据说明的仅仅是电商领域内网红创造的经济传奇。 趋势3：网红经济范围的不断拓展网红经济最初的范围十分狭窄，主要是电商领域内的价值创造，即在网络上实现人们对产品的选择，以节省时间和经济成本。随着互联网技术的发展以及移动终端设备在人们生活中的普及，更多人可以通过移动网络平台展示自己和获取信息。这给网红经济的发展带来了极大的便利。网红经济的范围也远远超过了原有的实物范围和电商领域，拓展到了知识、数据、应用等方
关于中国房价对中国经济影响的分析与研究 能源与环境工程学院 2009013班万雪吟 摘要：当前房价居高不下，普通城镇居民的家庭收入增长远远赶不上飙升的房价，房地产业是暴利产业，商品房空置率居高不下已是不争的事实。而由此引出的一系列问题与现象：如透支中国未来购买力，贫富差距拉大而激化社会矛盾，社会巨大财产的重新分配，改变居民消费意识，改变物价水平等，也将在现在和不远的未来对中国经济产生长远的影响。本文主要通过研究由中国的高房价引发的种种问题以及现象，观察其目前对中国经济产生的影响，得到中国房价在未来对中国经济乃至世界经济的宏观影响，最终提出一些浅显的解决办法，本文主要运用商品经济学，西方经济学的理论与知识，对当前房价做简要分析。 关键词：房价虚高中国经济通货膨胀负面影响 （以下斜体下划线为引用） 改革开放以来，随着中国经济的飞速发展，房地产市场化开发的逐渐深入，住房需求的增多和购买力的加强，使得房地产市场欣欣向荣，在拉动经济增长的同时，也使得房价居高不下，尽管现在房地产开发商在户型，配套，环境规划，物业管理，卫生等方面相较于以前有不少的提高，但这并不是房价能够节节攀升且居高不下的理由，高房价的出现，是有更加深层次的原因的。而在这个非理性现状出现之后，也必然会导致更多严重的后果。 1.虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大，虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用，但时间一长，其弊端也逐渐显现，过早的引用西方的按揭购房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，许多房地产商捂盘销售，控制房源，使得矛盾进一步激化，房价也随之直线上升，住房需求大是肯定的，大学生毕业，婚龄青年结婚，这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价，承受如此重的负担，在这种情况下，按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急，但在未来的几十年里，这些人每个月都要用收入的很大部分来还款，必然会使其在未来的购买力大幅下降，而在金融危机之后的中国，经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力，也就是透支了未来的中国经济。 2.贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一，经过最近几年房地产业的发展，巨大的财富向房地产商集中，而这巨大的财富，是从无数普通人身上得
【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道 导读 关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。 摘要 旧金山湾区总体房价升值曲线相同 旧金山湾区各县市房产单价不一 各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高 经济和人口因素对房价的影响 湾区城市和邮编收入排名 就业率&失业率 湾区贫困率&住房负担能力 湾区的高档住宅市场 湾区的人口构成 湾区的凯斯-希勒房价指数 本文涉及的主要数据来自以下各县市： 旧金山San Francisco 马林县Marin County 圣克拉拉县Santa Clara County 阿拉米达县Alameda County 圣马特奥县San Mateo County 纳帕县Napa County 索诺马县Sonoma County 索拉诺县Solano County 旧金山湾区总体房价升值曲线相同
1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图 先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。
房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。 旧金山湾区各县市房产单价不一 单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。
从微观经济学角度分析影响房价的因素 摘要：房价关系着和影响着每个家庭，房价是个备受关注的问题，本文从微观经济学角度出发,从供需、消费者和博弈机制三个方面来分析影响房价的因素。 关键词:房价供需消费者博弈机制 一、供需影响着房价 1.住房供给影响房价。这里主要从供给结构来谈。我国居民人均居 住面积与其它国家尤其是发达国家的人均居住面积相比,仍存在很大的差距,绝对住房供给水平并不高，供给方面存在结构不合理的问题,存在空置。这里引入空置这一概念。①空置一词来源于西方，指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租状态或者出售状态。由此可见，空置一方面表明房屋未被使用,另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或者出售,只有两方面都满足的房屋才是空置房屋。否则，不能称其为空置。空置也是一种供给,且:供给＝需求+空置率。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。当市场交易以买卖为主且购买者就是房屋将来的实际使用者时,使用者注重的是房屋的服务功能，价格直接体现了使用者对房屋的支付意愿。从卖方角度看，面临的主要问题是能否及时将房屋销售出去，因为销售时间越长,市场价格变化的可能性越大，价格风险不断增加；同时，空置期越长,管理的费用就越高。因此，在预计销售时间较长时，卖方为了减少风险就可能降低销售价格;相反，空置面积减少,购买者增加时,卖方就有可能
提高价格。 2.土地的供给影响房价。土地的供给总量影响着房地产产品供应总 量。土地供给就是可供利用的土地的数量，分为自然供给和经济供给。所谓土地的经济供给,就是指在自然供给的基础上,经过开发,可为人类直接用于生产,生活等各种用途的土地的数量。土地供给是房地产市场基础，土地供给假如是被储备、闲置或者是被蓄意囤积，那么土地供给量只能部分转化为房地产市场的供给。 所以这里所说的土地供给总量为有效供给总量。土地供给总量对房地产市场有着两方面的影响：一方面是影响房地产产品的供给总量；另一方面是影响生产和预期。但影响力的时效不同,对房地产产品供给的影响，由于房地产开发周期的原因，要在１～2年之内才能显现出来,但对投资和消费的影响却是当期的。由于房、地的紧密关系，土地供给量与房地产增量有着密切关系，土地供给量是房地产增量的基础,他们之间的关系由容积率来反映。设房地产增量为QR,土地供给量为QL，容积率为Ｆ,则有QR=F×QＬ。则当容积率不变时,土地供给量与房地产增量呈线性正相关关系。容积率越大，单位面积土地上的建筑容量，即建筑面积就越大。以今年一季度为例,1－3月,全国房地产开发企业完成土地购置面积6１66万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元,同比增长56.5%,2010年3月份,全国7０个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨1４.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。②综上所述,土地的供给直接影响着住房
The Industrial Study | 产业研究 MODERN BUSINESS 现代商业62浅谈网络经济在我国发展的现状与趋势研究 刘泽波 黄冈职业技术学院 湖北黄冈 438002 摘要:当前,一种不同于传统的新的经济形态网络经济已初见端倪。它的兴起和发展,极大地丰富了人们的生活、工作和思维方式,促进了经济社会的迅速发展。本文对网络经济基本内涵、我国的网络经济的现状及特征及其发展趋势等有关问题做了初步阐述和有益探讨。 目前,网络经济发展热火朝天,不断加速,但不少人心里还有疑虑,对一些问题存在着争论。本文探讨了网络经济的内涵、分析了网络经济的现状以及网络经济的发展趋势。以求得共识,增强推动网络经济发展的自觉性。 关键词:互联网;网络经济;发展趋势 ;新增长点 ;社会影响 一、网络经济的内涵 随着互联网的风靡,接踵而来的是网络经济的兴起。在这里,我们可以把网络经济概括为一种建立在计算机网络(特别是Internet)基础之上,以现代信息技术为核心的新的经济形态。它不仅是指以计算机为核心的信息技术产业的兴起和快速增长,也包括以现代计算机技术为基础的整个高新技术产业的崛起和迅猛发展,更包括由于高新技术的推广和运用所引起的传统产业、传统经济部门的深刻的革命性变化和飞跃性发展。因此,绝不能把网络经济理解为一种独立于传统经济之外、与传统经济完全对立的纯粹的“虚拟”经济。网络经济是从以产品为中心到以客户为中心的服务经济,是端到端的、开放的、网络化的直接经济模式,将会导致市场与行业的重构。网络经济中将会有更多的网上企业、网际企业以及虚拟企业出现,在网络经济下,电子商务将成为企业的基本运作模式。 二、网络经济对社会的影响 网络经济渗透到贸易活动的各个阶段,其迅速发展正在引起世界巨大的变革,随着现代信息技术的日益普及,计算机网络正在成为人们经济生活的雨要手段。纵横交错的信息网络改变了信息传递的方式:人们可以在任何地点、任何时间,对任何信息进行处理加工,从而及时、准确地获取、处理和利用信息,因而,网络经济将对社会产生深刻影响。它主要表现在: 网络经济作为当代经济活动最新的、最活跃的形式,已经在当今的经济生活、经济活动中产生了重要的、根本性的影响。主要表现为对经济活动的上导因素、运行形式、经济内容以及经济商品组织形式等方面的影响。 网络经济对我国经济发展和政府政策制定,主要有三个方面的影响: 一是为我国经济发展提供了新的机会:由于网络产品和服务价格不断下降、质量与性能不断完善,使得我国可以用较少的钱购买和安装实际界上先进的计算机与网络设备,使用比较成熟的软件系统,实现与发达国家存同一起跑线上的竞争。同时,通过现代的信息技术对我国拥有比较优势的传统产业以及金融、保险、贸易等行业进行改造,使这些产业较大幅度提高竞争能力;二是对我国就业、收入分配和传统产业形成巨大冲击:网络经济在我国的发展,必然带来收入分配的巨大变化,表现在不同教育水平、不同职业的就业者之间,尤其将会严重拉大城乡收入差距。对我国传统产业而言,网络化必将使那些不能提供一流产品、一流服务的企业陷于困境或破产,在垒球生产能力过剩中失去生存空间。三是对我国制度、文化带来一定影响:网络经济使国别概念淡化,具有极强的全球化特点,这对我们已经习惯的管坪体制和政策会产生冲击。一方面,各国政府所设定的种种限制性政策,将被国际统一规则所取代。另一方面,网络经济使政府进行国家干 预的理由变得苍白。 三、我国网络经济的发展趋势 网络经济代表了未来经济济发展的趋势.它为现实经济增长构筑起一个全新的技术平台,提供了一种将信息资源转化为经济收益的高效工具,营造了一种全球化的经营环境。人们利用先进的计算机技术,可以进行计算机自动控制、辅助设计、制造和集成制造等,提高生产效率,并使个性化的小批量生产的边际成本最小化;人们利用发达的计算机网络,实现信息的快速传递和资源共享,利用各种信息资源为经营决策服务,大大加快高新技术向现实生产力转化的速度:人们通过由计算机网络连成一体的全球化市场,实施着真正的全球化经营战略,优化全球范围的资源配置,提高整个人类社会的经济资源利用效率,促进整个世界经济的增长。 我国网络经济不同于以往的农业经济和工业经济。在网络经济时代,信息产业及以此为基础的各种服务行业将成为经济发展的主导产业;在信息产业空前发展的基础上,将进一步增强,国际贸易、投资以及跨国生产、经营活动等将更加活跃;全球化的大背景下,整个经济运行的机制、方式和规则等也将发生深刻的变化。最为直观的形式是电子商务的出现和迅猛发展。 总之,网络经济具有双向信息沟通、交易手段灵活方便、交货方式便捷快速等优点,所以其发展前景看好、潜力巨大。但目前,无论在世界范围还是在我国,网络经济都还处于起步阶段,不管是从技术角度,还是从管理等角度,也都还存在诸多急需探索和解决的课题。但网络经济作为种全新的经济形态或经济模式已经初见端倪,它的迅速发展必将给人类社会带来巨大的经济效益,并极大地促进和拉动整个社会生产力的迅猛发展,这也是不言而喻的。我国是一个发展中国家,人口众多,市场广阔,国民经济持续稳步增长,这为网络经济在我国的发展、成熟提供了得天独厚的良好环境和条件,而且其优势更是无法模仿的,也是独一无二的。 参考文献: [1]李晓西,杨琳.虚拟经济、泡沫经济与实体经济.财贸经济.2000(6) [2]刘立达,论虚拟经济与泡沫经济.金融研究报告.2000(11) [3]刘骏民,论西方国家虚拟资本的新发展.经济学动态.1996(12) 作者简介: 刘泽波,男,黄冈职业技术学院成教学院教师,高校讲师,研究方向,机电一体化方。
房地产对我国实体经济的影响
具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.