【北美购房网】史上最全美国税务指南！
在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自Internal Revenue Service （美国国家税务局, 以下简称IRS）的繁琐税务政策。好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？
一般美国房产公司都需要请职业会计师或律师来处理税务问题。不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！
一、买房准备
作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：
用途：是否用於自住，还是用於出租从产生现金流
时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值
身份：是否是美国税务公民（不同於移民法律规定的美国公民）
债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。
为何要考虑用途？
因为房屋的用途关乎到你需要与什麽税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什麽形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式：
1、个人直接拥有
如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那麽你只需要用到Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称Sch A）。如果全部或部分出租，那麽你就要使用到Schedule E，房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income，以下简称Sch E)了。
2、公司形式拥有
房产投资通常以合夥企业（Partnership），有限责任公司（Limited Liability Corporation，简称LLC），或是小型企业股份公司（S-Corporation）形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完後给你发一张Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。
为何要同时考虑卖出时间和用途？
你也许听说过美国“主要住宅”（primary residence）卖房可以享受$250,000（单身纳税人）至$500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1）必须是你的“主要住宅”，2）持有房屋所有权5年，3）在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少於2年。
下面我们来举几个例子：
A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然後卖出赚了25万。那麽，这25万增值完全免税！
B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然後卖出赚了25万。买房後自住不到两年导致“主要住宅”动机被损。IRS就默认你5年中只有两年是符合自住，另外3年动机不纯不可当作主要住宅。於是他们就搞出了个案例说是按自住时长占拥有房子的总时长（即2年/5年）的比例来计算增值税。於是B君按照比例有3/5即15万美元的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的Schedule D 上白白供上$22,500的税！
C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然後卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。
D君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年後卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年後，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的1031同类交换（Like-Kind Exchange），我们稍後再细说。
除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，小编想说的是，想合法合理避税，买房整体规划很重要！
二、购买房产
买房成交後你一定会收到一张“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement），俗称HUD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的
费用列表。这是一张又臭又长看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本（Basis）。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方（Buyer）的明细即可。你的成交费用（Closing Costs）包括佣金（Commission），产权费用（Title Costs）等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
比方说，房子买价50万，你的HUD-1 表上显示各种费用2万，那麽卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用（Closing Costs）以及贷款费用（Loan Fees）需要计入无形资产，然後按贷款时长来摊销（类似折旧）。
另外得单独说一说房产税/地税（Property Tax）。房产税会与其他上面提到的费用一样混在HUD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那麽请把房产税放到你的个人税表1040的Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）中第6行。如果你的房子用於出租，那麽请将它放到Schedule E 房屋出租收入(Rental and Royalty income）的第16行Taxes 费用。
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest）1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的Schedule A 分项扣减额（Itemized Deductions）第10行。如果房子用於出租，那麽则需要放到到Schedule E 房屋出租收入(Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出（Mortage Interest）。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数（Points）也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
三、房屋运营
房子到手後，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那麽你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？首先，我们要明白自己的房屋到底是自住还是出租。很多纳税人情况复杂或者拥有多处房产，自己也搞不清楚每套房应该算作哪一类。例如A君常年住在波特兰，可是夏威夷有一套度假房，偶尔去住住，偶尔出租，这究竟怎麽算呢？
所以小编在这里又要科普一下房屋在税务领域里的分类：
1、个人主要住宅（Principal Residence）
顾名思义，只要是自己住或是一年不超过15天出租日（Rental Days），都可以当成自住房。
2、第二套房（Second Home）
IRS 认为每个人可以合理拥有两套房，只要你是自住，或是出租日少於15天，并且自住（Personal Days）超过14天，那麽你这15天以内的租金收入IRS 也懒得管，这套房子也顺理成章地属於自住房。若不满足上述条件，你的租金则需要上报到Sch E，而相关贷款利息，房产税等等抵扣都需要分成Sch E 出租和Sch A 自住两部分。当然啦，小编也不知道IRS 如何能追踪你的出租天数，这个，全靠自觉吧。不管怎样，保留所有费用的“证据”一定不会错！
3、假日出租房（Vacation Rental）
你都已经有两套房子，第三套或以上你总不能分身住那麽多天了吧。於是IRS 默认你可能会租出去，或者偶尔去度假住住。只要租期超过14天，并且你自住天数少於14天或是租期的10%，那麽这就是套出租房了。和之前所讲对出租房的处理方式一致，所有租金收入和支出都需报在Sch E 上。
4、出租房（Rental Property）
这就是纯粹的出租房了，不再需要出租日14天测试，只要个人自住不超过14天则所有收入支出全部Sch E 报上。
5、投资房产或地产（Investment Property）
既不出租也不自住，纯粹等着升值的投资房。例如继承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属於投资（Investment Expense）而非运营，所有房产税/地税也只能报到Sch A 上抵扣。这里需要注意的是，投资相关利息（Investment Interest）抵扣只有低於投资收入的部分能放到Sch A 抵扣，其他投资支出填入Sch A 杂项抵扣，受限於2%净收入（Adjusted Gross Income，简称AGI）的要求。
6、商业房产（Business Property）
顾名思义，就是用於商业生意用途的房产，例如宾馆供客人使用的大楼等。商业房产通常都是以公司形式来报税，属於主动运营的生意，通常不受到房地产“被动生意（Passive Activity）”的规定限制。
分清楚自己房产类型之後，接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：
1、房贷利息和点数（Mortgage Interest & Points）
前面在第二集买房时提到贷款利息如何报税，那麽在以後每一年都可以如法炮制放入Sch A 分项扣减额（适用於自住）或者Sch E（适用於出租）来抵扣你的应缴税收入（Taxable Income）。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款（Refinance），头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。
房贷保险费用（Mortgage Insurance）
这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入Sch A 分项扣减额（适
用於自住）。因此，一旦你的调整净收入（AGI）高达$109,000 (夫妻纳税人）或$54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。
2、房产税/ 地税（Property Tax）
你支付的地方与州的房产税可放入Sch A 分项扣减额（适用於自住）或者Sch E（适用於出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同於第一年的是它不再藏於你的HUD-1 中，你会收到单独一张资产税单（Property Tax Statement）。
3、意外损失（Casualty Loss）
这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入Sch A 分项扣减额，经过限额计算後最终得到可以抵扣的额度。
4、装修改装费用（Improvement）
例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那麽房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本（Basis）也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。
5、房屋节能环保装修和改进（Residential Energy Credit）
美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高$1,000的税务减免（Residential Energy Credits）优惠。税务减免（Credits）不同於各种税务抵扣（Deductions），它是在前期步骤计算出来的应纳税所得（Taxable Income）的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠後的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基於医
疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。
6、家庭办公室（Home office）
如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入Schedule C 作为生意支出(Business Expenses)，用於抵扣自雇（Self-Employment）收入。如果你觉得追踪这麽多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣$5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。
以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房/商业房非常重要！通常会见到Sch E 或是公司税表Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！
7、房屋普通折旧（Depreciation）
折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用於商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万，那麽2015年你可以将3.6万（=100万/27.5年）的折旧用於抵消你的租金收入。
8、固定资产的179折旧以及奖励折旧（179 / Bonus Depreciation）
奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长$500,000的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过$500,000固定资产（新的或是二手），那麽你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额
2015-2017年保持50%，2018为40%，2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那麽你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限於全新的固定投资财产。
9、小额固定资产添置安全港（TPR De Minimis Safe Harbor）
这是美国政府新出台的固定资产规定（Tangible Property Regulation，简称TPR）中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发$2,000美元，是需要计入固定资产，然後按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件$2,500以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。
你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资，税务要怎么办？这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有什么关系？如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。
以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对于这个出租生意的“参与管理程度(Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算：
对于消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那么你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的30%。
对于积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那么积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入＝租金收入- 费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎么积极参与？偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司（Property Management Companies）帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。
你可能会问，那如果我不住在美国，也不是绿卡持有者，可是我有钱想在美国投资，税务要怎麽办？这就回到一开始我们要解决的问题，税务身份跟报税有什麽关系？如果你不是美国税务公民，IRS 对你的缴税要求稍微严格。其实想想也是合情合理，你若逃税，远在天边他们也抓不到你，所以税必须从源头收起。
以个人身份持有的房产若有租金收入，需要根据你对於这个出租生意的“参与管理程度(Material Participation)”来决定你的需缴税房租最终如何计算：
对於消极参与房屋管理的外国持有者，通俗点说就是你只管把房子租给租客，并不花时间精力去管理，维修与服务等。那麽你必须使用总额法来计算，即租金收入总额的30%。
对於积极参与房屋管理的外国持有者，IRS 认为你都那麽积极参与了，应该跑不了，所以恭喜你基本享有和美国税务公民一样的净额法，即应税收入＝租金收入- 费用（贷款利息，房产税，维修费用，折旧，等等）。净额按一般所得税的税率来计算你所需缴纳税金。你会问，我人不在美国怎麽积极参与？小编偷偷告诉你，如果你雇佣美国的专业房产管理公司（Property Management Companies）帮你打理，记账，你支出适当服务费，也有可能符合“积极参与”的要求。
当然，外国纳税人也可以以公司身份持有房产，好处是公司投资的房产出现意外时个人无需承担法律责任。公司可以使用净额法来计算所得税，房产投资的收入默认性质为“被动收入”，净被动收入（Net Passive Income）会根据情况缴纳公司税和所得税，净被动损失（Net Passive Loss）不能与其他非被动收入（Non-Passive Income）来抵消，只能推迟到下一年（Passive Activity Loss Carryover）有净被动收入时才能使用抵消。如果你以公司身份持有房产之後又嫌太麻烦，IRS 还允许你选择（Elect）以个人身份来缴税，计算方式见上述。
如何判断是否非美国税务公民，是否需要提交1040NR 表格，这些都属於个人所得税范畴，讲起来可以洋洋洒洒几千字，此篇就不着重介绍了。
四、出售房产
卖房成交後你又会收到一张又臭又长的“房地产交易完成单”（Closing / Settlement Statement / HUD-1），想必你已经对它不陌生了。这次你需要关注的是卖方（Seller）明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险（Title Insurance）、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用（Selling Expense）用於抵消你卖房的增值额哦！还记得我们在第一集中提到的，买房费用可以增加成本（Basis）吗？是时候实践起来啦！
我们来综合买卖时的费用举个例子：2011年买房价值50万，HUD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房HUD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万麽？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。
如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略（1031 Like-Kind Exchange）。也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值後卖出，接着马上买回价值不低於原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，於是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策－增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最後卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。
再来讲讲非美国税务公民卖房的规则。若外国人出售房产，且持有期间未超过一年，其增值收益与其他普通收入一起，按个人所得税累进税率来计算税额。若持有期间超过一年，则会被视为长期持有资产，允许使用不高於15%的资本利得税税率计算。又回到我们之前提到的原理，在外国人出售房产时，IRS会先扣下售价的15%，待到出售次年纳税人提交1040 NR表时计算多退少补，因为IRS 也怕你跑了追不到债嘛。
如果你的房子想处理掉，又担心增值了可能要缴税，你还可以用最土豪的做法将房子和将来潜在增值税一并：送人！这种转移房产的方式称之为赠与（gift）。美国的赠与和遗
产税务是同一个体系。根据2015年最新数据，一个税务公民终身只能赠与不超过543万美元的免税额，每年可有1.4万美元的赠与额。如果你1年内的赠予超过这个数额，就要向税务局申报709表格。你也可选择现在不交赠予税，即把赠予从终身543万赠与/遗产的可用免税额中减掉。注意，赠与税是赠与人可能需要交的税，被赠人永远不需要交赠与税。如果G君在20年前10万购入房产，在市值80万美元时赠与给子女，被赠子女所拿到房子的成本（Basis）与原房主的成本保持一致（Carryover）。2年后出售该房子售价100万美元，于是子女获得90万美元收益，这90万全部交资本所得税。正所谓“捡房容易养房难”，被土豪送房前先好好考虑咨询下今后的缴税问题哦。
而对于非美国税务公民在美国的资产，你能享受的终身赠与/遗产免税额远低于美国税务公民。所以在美资产转移特别需要策略规划，运用公司或是信托形式来合理避税。对于来美定居或者投资却拥有海外房产的朋友，要小心美国政府会将你全球收入纳入美国缴税范围。若你的海外房产升值不少，那么建议成为美国税务公民前卖掉海外净增值的房产，或者赠与父母。父母卖了钱再赠与回来。可避免房产增值部分的资本利得税。例如，投资人在20年前以成本10万美元购入在中国购买房屋，2015年房主搬到美国成为美国税务公民，房子市值100万美元。那么，当他卖掉房子时90万美元全部都要缴增值税。但如果他在2014年赠与父母，父母以市值卖掉，再将100万元现金赠与投资人，那么一分钱税也不用缴。
有客户问，我的房子想转给我儿子，可是我和儿子都没钱缴税，怎么办？CPA 笑笑说，那你还可以去死啊！这只是玩笑，可是话糙理不糙。继续用这个例子，在30年前10万购入房屋，房主去世时房屋作为遗产继承给子女，那么若房子在其去世的时候市价为100万美元，该房屋的成本（Basis）则自动匹配市值变为100万美元（Step up）。子女住满2年后出售，获得120万美元，增值的20万美元才要交税。当然IRS 也见识过见缝穿针的例子，父亲重病眼看挨不过一年，儿子将10万美元成本市值100万美元的房产赠与父亲，半年后，父亲去世，儿子继承房产，成本自动变为100万美元，儿子立马卖掉房子，一分钱税也不缴。很聪明对吗？IRS 后来又补充了规定，短期内赠与赠回，最终房产的税务状态没有改变（儿子依旧是房主），这种情况继承的优惠政策不再适用。
出售房产时，如何巧妙的避税？我们在往期的推文中也有涉及，下面再为大家简略的总结一下。
初级避税攻略
就是我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。以前很多客户问我们，怎样合理避税？因为投资美国房产，需要交纳所得税。具体交纳多少，需要专业会计师做账，合理避税。记住，他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资，集中起来都非常大。
对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：
房子的地税(房产税)，保险费，房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费，房子的维修费，房东到美国来往的机票、餐旅费，房地产公司的管理费，房地产经纪的中介费，寻找租客的广告费，自己未成年孩子的抚养费，等等。
中级避税攻略
对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：
1、您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的所有费用；美国公司可以请雇员，员工的所有工资、福利全部可以抵税（就算是您请的清洁工、保姆，是为您在美国家里服务的，也可以算在内）；为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税；
2、以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。
3、您所有招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至您穿的衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用。
4、您可以用公司的名义购买电脑，家具，电器等，可以称做办公用品，购买或是租赁豪车，这也可以抵税。
5、您甚至可以用公司的名义购买豪宅，度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。
以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。
高级避税攻略
这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级、中级避税法则同时有效：
省略买的房产的升值，租客每年加租等外加收入，利息每年递减等因素，所以您的实际收入会远远大于举例数据。
举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。
这时候您有两个选择：
1、您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。
2、您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万您可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。
你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推……同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，您每年可以合法抵税约14.4万，这可是不小的一笔数字啊。试想，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到800万的回报！这20年，您的纯回报约是860万美金！
终极避税攻略
美国富人如何年净资产增加数百万而一分税钱都不交呢？现在我就教您骨灰级投资商如何玩赚美国税法的：1031交易法则。
为了避免在卖掉投资型房产后，要缴纳大笔资本利得税，做房产投资的人大多会运用1031延税法则。就是在卖掉旧投资房的180天内，购买另一栋投资房，从而避免缴纳任何资本利得税。
大家都知道，房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。打个比方，您通过100万买了个商业地产，某一年房产涨价为200万，您卖出后收益100万，但是，这100万可不是实实在在“躺进”您的腰包的。对于这100万的收益，首先，需要交30%的财产增值税，这一下30万利润没了；剩下的70万，您还需要交收入税，又是几十万没了，最终，如果您有一半剩下，那就是万幸了。如果您不懂避税，这收益就得无形中交出去一大截，但是，如果您懂得使用1031 交易法则，您就可以1分税都不用交了！
所谓1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要您投资等于或是大与所得收益的地产，您就可以不交税。同样是上面的例子，卖房得到200万后，在6个月
内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！也就是说，您的净资产增加了100万，但不用交1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。
使用1031延税需注意的事项：
1、使用1031延税要及早准备
找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到1031，那就迟了。
2、卖掉旧房的钱放到哪里？
用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的房产交易中心，这笔资金不能放入自己的账户。
3、对新房价格的要求
您购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。
4、45天的概念
在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在房产交易中心处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。
5、180天概念
卖掉旧房的180天内必须过户，否则1031延税失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。
美国买房避税是为了资产更好的翻倍，所以美国人一般手头没什么现金，但是资产惊人。
注意事项：
3月15日为公司税表提交截止日期，有限责任公司（LLC）和合伙企业（Partnership）截止日期与个人税表截止日期相同为4月18日。你必须在相应截止日期之前提交税表，或者是提交要求延期6个月申报（延至10月17日）。
对于在国外生活的美国公民，IRS 理解你无法及时处理税务问题，所以又提供了两个月的宽限时间。只要在6月15日之前提交个人纳税申报表和纳税额，或是提交申请四个月的延期（延至10月17日）即可。
强烈建议纳税人如期提交税表，哪怕数据不精确也先报上。因为晚报税（Late filing）的罚款率是5%，而晚缴税（Late Payment）的罚款率仅0.5%。你是愿意交哪个呢？注意，提交6个月或4个月延期报税仅延期报税（Filing），并不延期缴纳税款（Payment）哦。
由于美国民众不满这么苛刻的罚款，IRS 于是贴心地造出了一个安全港协议（Safe Harbor），只要你按原报税日缴上去年税款的100%（或者高税额纳税人的110%）即可免于以上两项晚报晚缴税罚款。当然事后延期报税日前你还是得老实按实际最终税额多退少补。
合理避税并非偷税漏税，不是造假。避税必须要有法律依据，票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。否则在美国如果因为造假而被审计，处罚很严重。
奥巴马政府2009年5月发布税制改革的“绿皮书”，要求严加追查有关美国境外所得申报。IRS为了防止纳税人在海外逃税，规定国外银行账户总额超过10,000美元的纳税人必须提交海外账户申报（Foreign Bank Account Report，FBAR）。上报时需要海外银行信息与金额等，但支付宝和微信付账户等还属于灰色地带，目前没有见过有人上报，也许将来IRS 会考虑。电子表格申报最终截止日期是6月30日。违FBAR条款者可能会导致高达10万美元罚款甚至十年监禁刑事的后果。
美国税务整体来说是个非常复杂，是一个需要高度专业性和判断力才能完全理解的体系。本文旨在科普税务的故事，原理，逻辑，让读者更好地理解房产投资的税务知识。本文提供的仅限2015年报税数据，美国税务的政策每年变动频繁，如果您是商业房产投资，还需咨询注册会计师或是税务律师。
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美国税改动向：
值得我们注意的是，美国税务制度正在发生着重大改变！
美国时间4月26日，特朗普正式公布他的税改计划，由于减税力度创下美国历史记录，它被赋予“史上最狠减税计划”的称号。这项减税计划的目的是简化税制，减轻中低收入家庭和企业税收负担。
特朗普税收计划内容：
个人税制改革方面：
变化1——原来：根据应纳税金额不同，按照不同税率缴税。目前共有七个税率等
级，分别是10%, 15%, 25%, 28%, 33%, 35%, 39.6%，其中，收入46万以上的纳税人，应缴39.6%的税率。现在：税率的等级从现行的七个减少到三个，分别为10%、25%、35%。
变化2——原来：目前单身人士的标准扣除额为$6,300，夫妻联合报税标准扣除额从$12,600。现在：标准扣除额提高一倍，夫妻联合报税提高到提高到$24,000美元，也就是说，两口之家，如果收入在$24,000美元以下，不用交税！
变化3——育儿开支将获得税收优惠
变化4——在列举税收减免中，只保留房屋贷款税收减免，以及慈善馈赠税收减免，撤销其它税收减免项
变化5——撤销针对富人阶层的税收优惠
变化6——撤销遗产税
变化7——撤销替代性最低税
变化8——废除净投资收入3.8%的征税
企业税制改革方面：
变化1——企业税从原来的35%调整为15%
变化2——一次性对海外巨额资产征税
变化3——采用属地税收制度
其他方面：
根据这一方案，美国将大幅削减企业税税率，从35%降至15%。个人税税率将从7档减少至3档，分别是10%、25%和35%。此外，个税起征点几乎翻了一番。今后，一对夫妻的所得税起征点将升至2.4万美元。新税改方案还将废除“奥巴马医保”税、替代性最低税等税种。与此同时，该方案将取消多项税收减免政策。
有何影响？
目前，新税改方案还没有生效成法律，很可能在会经历漫长的谈判过程，但它对美国经济以及普通百姓将产生的影响是显而易见的：减税一旦实施，美国政府、美国民众、美国本土和跨国企业将是税务政策的直接受益者。
?大公司回归增加更多就业机会
特朗普此举一个重要原因是想把散落在海外的美国公司召集回来。曾经美国的公司税高达35%，很多大公司更倾向于总部设在一个税收较低的国家，比如Facebook和Apple 等，过去10年来，美国企业“叛逃”到国外的不在少数。而如果美国的企业税低于全世界大多数国家，很多聪明的本土企业都会选择“回家”。企业的回归对美国最直接的好处是为美国人带了更多就业机会。
?对大部分华人公司影响很大
这项政策影响的不仅仅是美国谷歌苹果这样的大公司，还包括所有的小公司。而华人来美国很多都是自己创业，例如中餐馆、律师楼、牙科政所、会所等等。之前，因为企业
买房基本知识 这是国内知识仅供参考， 买房知识分为。。买房基本知识、、房产术语。。物业管理。。购房指南。。。装修建材。。。家居百科等知识。应有尽有。。虽然是国内知识但是对国外也有一定的效果作用。只是比较长。 买房五看面积 建筑面积 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 使用面积 住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 内墙面装修厚度计入使用面积。 公用面积 住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公 共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计 算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 实用面积 它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。 套内面积 俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 看房十二招 1、地段 地段也就是小区所在的地理位置。地段的好坏决定了房产的售价，同时也是物业保值、升值的一个重要因素。作为自己居住的房屋，主要考虑的还是以方便自己及家庭成员出行为宜，不要片面强调往闹区里"扎堆"，那样既不经济，也不一定能提高生活质量。一般只要有好的道路交通网，离市中心又不是太远，房价比较合适的即可。 2、朝向 良好的朝向，可以保证有大量的阳光通过窗户直射入室，改善住宅室内环境，如光、温度、卫生状况，对居住者的身心健康十分有利。在北京地区，以正南朝向接受阳光直射面最大，时间最长，南偏东、南偏西105度内都有阳光直射入室，
【教育】美国父母为啥不给子女买房子 美国父母为啥不给子女买房子文摘报放慢你的脚步文国内的朋友对我说，现时不少年轻人的婚房，都是家长给买的，我听后感到有些吃惊。因为我在美国生活了15年，从来没有听说过哪个年轻人在结婚时要求父母给他买房子；也没有听说过哪个父母在嫁女儿时要求未来女婿先有房再结婚；更没有听说过哪位父母在子女结婚时会把自己的大房子让出来给小两口住，而自己去租住小房子。裸婚是美国年轻人的潮流2004年，我正在读博士。一天，我们系的教务秘书向系里所有在读的研究生发了一个通知：“某某研究生同学要结婚了，如果谁想送礼，请与我联系。”以这种通知形式向朋友、同学、同事告知将要结婚的消息，是美国人之间的惯例。于是，凡是愿意送礼的，就去与那个教务秘书联系，送礼品卡或现金都可以，多少不限。不送礼也没有人说你。那么，送多少算合适呢？当时我们都是学生，生活都不富裕，我想，就送10美元吧。我去了教务秘书那里，给了秘书10美元。秘书一看，吃了一惊。很明显，我的10美元在送礼的人中算是多的。那位同学领了结婚证后，没有再通知大家，更没有摆婚宴招待同学与朋友。以后，我们在上课时经常见面，丝毫不影响互相之间的关系，我们的友谊照旧。顺便说一下我这位同学的住房。他不是本
地人，一边上学，一边打工挣钱，在校外租房子住，他的妻子也是如此。自结婚后，两人就搬到一起，合租一房，继续读书和打工。儿子儿媳只能暂住2010年以后，我定居在美国中部城市圣路易市。不久，认识了一位朋友，她是嫁到美国来的一位中国女子。她的丈夫当时正在圣路易市的一间大学读博士研究生，与父母住在一起。一次，她请我们全家去她家过中国春节，这是她与丈夫的家，也是她公公婆婆的家。这是一栋漂亮的单体别墅，别墅的第一层是客厅与餐厅，二层是卧室。令我吃惊的是，她的公公婆婆住在这栋房子的第二层，而他们小两口却住在地下室的一间窄小的房子里，房子外就是公公的工作室，里面堆放着不少工具与杂物。事后，我问那位中国媳妇：“你的公公婆婆这样对待你们俩，太不公平了吧。”她回答：“他们能让我们住地下室，已经不错了，省了我们不少在外租房的钱。我刚来美国时，见此状况，曾气愤得不行，与公公婆婆争吵，问他们为什么让我们住地下室。他们说：‘这是我们的房子，让你们俩住地下室，也是暂时的，等以后你们有了工作，就得搬出去住。’不过，我现在想通了，这是美国的习俗，入乡随俗吧！”两年后，她丈夫博士毕业了，在德克萨斯州找了一份教书的工作，两人就一同搬到那里，并以按揭的方式买了自己的房子。而她的公公婆婆自感年纪大了，无人照顾不方便，就卖了自己的房子，搬到养老院。他们卖房子的
【北美购房网】 亚特兰大最全购房指南，求你千万别上当！ 说到美国的亚特兰大，中国人最熟悉什么？是1996年亚特兰大奥运会；还是北美最顶尖大学佐治亚理工或者意大利足球俱乐部？ 这里不仅是世界饮料工厂可口可乐的总部，也是全球最先进的CNN总部，更是美国航空巨头达美航空的总部。更重要的是，亚特兰大还是一座非常宜居的城市，这里环境优美，别墅都特别漂亮，而且房价低，亚特兰大房产市场也非常的火爆。
亚特兰大的投资价值常被华裔投资人忽略 据一个研究亚洲问题的权威智囊机构Asia Society 在2016年发布的年度报告中统计：华人在美国房地产投资中，45% 在加州，30%在纽约，15%在波士顿、西雅图、芝加哥，达拉斯等主要城市，剩下的10%在其他各州。而佐治亚州仅占中国人在美国地产投资份额的0.3%。与亚特兰大房地产巨大的优势完全不成比例的这点可怜的投资份额，说明一般中国投资人对亚特兰大太缺乏认识。 实际上，近一两年来纽约和加州一些有眼光的华人已经开始纷纷在亚特兰大置业。 亚特兰大的物业投资竞争力显著 绿树成荫、气候宜人、鲜少自然灾害的“森林之都”亚特兰大与旧金山等加州城市一样，被公认为美国最宜居的大城市之一。唯一的不同之处是，亚特兰大的房价比加州要便宜太多。
亚特兰大的平均房价与美国整体房价的中间值基本持平，在25万美金左右，与纽约、旧金山等城市相比则是非常之低的。但是，亚特兰大的生活质量之高却直逼纽约、旧金山，而其生活成本之低以及就业机会和发展机遇之多，却又远远高于美国平均值，她的综合优势甚至可以在全美国名列前茅。 亚特兰大房产实际优势 一. 价位低，漂亮。北部最好几个好学区一般在30万美元左右，即可买到非常漂亮的房子。50万美元可买到小豪宅。 二. 好出租，出租净回报高。因为美国房租相差不大，亚特兰大房价低，所以出租净回报较高。一般在5%到8%，除去养房成本，包括房产税、物业费、保险、经纪公司管理费。 三. 升值潜力大。主要是众多442家世界500强企业，支撑巨大的工作机会，吸引很多人来找工作。较低的商业、生活成本。正是因为此，所以企业多。
我国企业所得税法的发展历程１ 我国企业所得税法的发展历程 一、历史原因造成内外资企业所得税制度的分设 中国所得税制度的创建受欧美国家和日本的影响，清末宣统年间 （大约为１９１０年），曾经起草过枟所得税章程枠，但是未能公布施行。１９３６年７月２１日，国民政府公布枟所得税暂行条例枠，中国历史上第一次开征了所得税。１９４３年，国民政府公布枟所得税法枠，这是中国历史上第一部所得税法。 １９４９年中华人民共和国成立，１９５０年１月３０日，中央人民政府 政务院发布了新中国税制建设的纲领性文件———枟全国税政实施要 则枠，其中规定全国共设置１４种税收。在这些税种中，涉及对所得征 税的有工商业税（所得税部分）、存款利息所得税和薪给报酬所得税等 ３种税收。由于当时中国的政治体制、所有制结构、计划经济和财政分 配机制等原因，１９５８年和１９７３年，我国又进行了两次重大的税制改革，其核心是简化税制，其中工商业税（所得税部分）主要还是对集体 企业征收，国营企业只征一道工商税，不征所得税。 ２０世纪７０年代末，中国开始改革开放。由于改革开放初期，对外 资进入我国市场存在一些准入限制，为了鼓励吸引外资，初步建立涉 外所得税法律制度并给予了较多的优惠政策，作为中国对外开放的一 项重要措施先行出台。８０年代初，全国人民代表大会先后通过枟中华 人民共和国中外合资经营企业所得税法枠、枟中华人民共和国外国企业 所得税法枠，它标志着中国所得税制度改革的起步。 ２０世纪８０年代中期，税制建设进入了一个新的发展时期，税 ２中华人民共和国企业所得税法分解适用指南
收收入逐步成为政府财政收入最主要的来源，同时税收成为国家 宏观经济调控的重要手段，开征国营企业所得税是作为中国继农 村改革成功以后的城市改革、国家与企业分配关系改革的一项重 要措施出台，它标志着中国企业所得税制度改革的全面展开。 １９８４年９月１８日，国务院发布了枟中华人民共和国国营企业所得 税条例（草案）枠和枟国营企业调节税征收办法枠，同时，完善了集体 企业所得税制度，建立了私营企业所得税制度。为了适应个体经 济的发展和调节个人收入，开征了城乡个体工商业户所得税和个 人收入调节税。 ２０世纪９０年代初期，随着中国改革开放深入发展的大趋势，所得 税制度的改革也体现了统一税法，简化税制，公平税负，促进竞争的原 则。１９９１年４月９日，第七届全国人民代表大会第四次会议将中外合 资经营企业所得税法与外国企业所得税法合并，制定了枟中华人民共 和国外商投资企业和外国企业所得税法枠，完成了外资企业所得税的 统一；１９９３年１２月１３日，国务院将国营企业所得税、国营企业调节税、集体企业所得税和私营企业所得税合并，制定了枟中华人民共和国 企业所得税暂行条例枠，完成了内资企业所得税的统一。 对外资企业采取了有别于内资企业的税收政策，是改革开放初期 为了吸引外资、发展经济的需要。实践证明这样做是必要的，截至 ２００６年底，全国累计批准外资企业５９畅４万户，实际使用外资６９１９亿美元。２００６年外资企业缴纳各类税款７９５０亿元，占全国税收总量 的２１畅１２％。 二、统一内外资企业所得税是时代要求 ①
买房十大心理定律 2、最重的谷穗在前面定律总觉得前面还有更好的房子会出现，即使现在出现在眼前的是很好的房子，还是会犹豫不决，不甘心就那么买下来，到最后就这么下去，那些最好的也被人买走了。 3、子非鱼定律子非鱼，安知鱼之乐。 子非我，安知我不知鱼之乐。 每个房子适合的人都不一样，如果你问别人，他可能一会儿说这个房企好，一会儿说那个好。 至于好不好，其实只有你自己了解过才能下定论了。 4、后援团越多越耽误事定律如果你连自己都不知道自己想要什么，别人又怎么可能知道。 要倾诉或者吐槽可以，不过别把他们的话当做买房指南。 5、矛盾定律随便找个房子过日子算了，但是一想到这是关于几代人的事情;又怎么可能这么随便呢，但是一想到买房要考虑的各种东西又索然无味。 6、茫然定律年纪越大，人越不知道自己想要什么样的房子。 接触的房子越来越多，接触时间越来越短，眼睛越来越花，选择越来越困难。 7、坚持自我定律你看上了一个房企，或许你看中的是园林，或者是品牌，或者是配套等等，当你觉得好的时候，其他人说它不好你都会反驳他。
8、明知山有虎定律很多时候明明知道好房子是很多人争抢的，但还是会试试看，期待自己就是那个幸运儿。 当然，实际结果很多都是能如愿的。 9、数据失灵定律不管你买房前，对比了多少个房子的数据，或许到达现场买房，都会把你精心准备的数据推翻。 10、期望值差异定律很多人买到房子之后会觉得跟想象中的有区别，距离期望值还有一段距离，在忍受了一段时间后也开始习惯了。 当然，最好还是听听专家建议。 交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。 社区环境：在人口越来越密集的大城市，社区环境已经成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对入住后的生活产生重大影响。 户型结构：户型的选择主要考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。 位置如果想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足的各类需求。 它通常具有下列特征：1.城市上风上水。 在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。 2.交通便捷。
澳大利亚的房价多少？悉尼作为澳大利亚的大城市，澳洲悉尼房价也是最贵，升值空间自不必说，比起悉尼别墅,墨尔本别墅价格就便宜很多。随着澳洲房价稳步上升，且无需缴纳澳大利亚房产税，大批中国投资者涌进澳大利亚房价市场，选择购买澳洲别墅、悉尼公寓、墨尔本别墅以及悉尼别墅。 由于澳洲房产每十年翻一番的特点，所以很多海外房产投资客都十分关注澳大利亚房产价格。布里斯班也是一个值得投资的城市。那为什么投资布里斯班，布里斯班房价如何？在布里斯班买房，是买布里斯班公寓好还是布里斯班别墅好？布里斯班以南的黄金海岸是旅游胜地，所以澳大利亚黄金海岸房价也时刻影响着澳大利亚布里斯班房价。今天福客海外房产就带大家看看位于墨尔本的好房子。 项目简介 项目名称：Arcadia 所在区：墨尔本东南区Officer区 项目类型：独栋别墅 装修标准：精装 别墅户型：单层，4房2卫2车库 土地面积：255-557平米 房屋面积：205-210平米 项目地址：officer区的中心地带 产权类型：永久产权 别墅总价：40-44万澳币（198-220万元人民币） 最低首付：60万元人民币 交割日期：2017年4月
项目卖点 1、Officer的中心地带，紧邻berwick和pakenham两大成熟区域，绝佳的位置 2、身处两个火车站和两个高速之间，交通极其便利 3、学校林立，学区房，火车直达莫纳什大学 4、小区周围电影院、超市、咖啡店齐全，附近还有多个大型购物中心 5、小区的租金回报率高，是东南区最后一块价值洼地，投资回报高 区域投资概况 根据澳大利亚最大房地产网站Realestates提供的数据，Officer地区别墅过去5年年均增值率高达24.3%！增值速度全澳第一！ 项目介绍 如果您在寻找一个自然环境与人文生活都十分和谐的小区，那么Arcadia小区绝对能满足你的需求。该小区位于墨尔本经济发展最快的郊区之一Officer的中心地带，紧邻berwick和pakenham两大成熟区域，绝佳的位置让您拥有梦寐以求的生活方式。和谐的社区环境，便利的生活设施，悠闲轻松的生活方式足以证明Arcadia是一个非常适合家庭生活的地方。
XX关于美国购房合同范本 在美国买房是不少新移民海外置业和全球资产配置的重要理财方式。新移民在美国买房，应该注意什么问题?世贸通将推出新移民在美国买房的最详最全攻略系列专题，供广大新移民朋友们参考。 签约购房合同，这是买房攻略中最后一步，也是最为关键的一步。那么，签订购房合同到底应该注意什么问题?本期，我们将介绍新移民在美国买房攻略的最后一个环节——签约购房合同。 在美国，住房交易市场制度非常健全，这也体现在美国的住房买卖合同中。签订购房合同时，一定要根据合同的条款逐一梳理确认，一份详细的权责分明、流程清晰的合同是保证购房顺利进行的保证。 以下为美国加州的住家购房合同买卖说明书，其中涉及环节三十多个环节，但每一个环节都非常重要，其中最为关键的则是以下内容： 要注意，购房的任何环节中，买房和卖方在协商议价过程中的口头承诺，通常无法律保障，除非这些口头承诺在合约中书写列举出来。 付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必须解释买主将怎样付款。大部分的买主在事前付些“订金”。“第三方信托公司” Escrow Holder是指一间不受买主或卖主影响的
中立公司，他们会为买主保管订金。在这一段里买主也可标明是否需要贷款，(如果需要贷款，要贷多少金额);或者买主是否将以其他已有款项购屋。 第三段说明买主何时会搬进住屋，卖主何时应该迁出。如果目前仍有房客居住，则需注明现有房客将怎样安置，并可在此段注明买主何时可以取得钥匙。 合同中应注明买主或卖方谁将付那些买卖房屋的手续费。例如﹕房地产附近的环境(房子是否位在容易发生地震，火灾，和水灾的地区)报告费，产权保险费，代书公司手续费，地价税，或其他政府费用。 合同中应指出当房屋受到某些规定的管辖时﹐卖主必须提供买主额外的资料。例如﹕如果房子是独立产权公寓或其他屋主共用游泳池或会议室等这类的已定条文约定。 合同中应说明交屋时，房屋应是买主在签合同时的状态。卖主不需整修任何已经损坏的东西。可是卖主必须要告诉买主任何卖主已知有损坏的部份，并应负责修复双方已签约后才损坏的任何部份。这一段也提醒买主，买主有权“检验”欲购房屋。如果检查后有不满的地方，买主可以取消合同，或者他或她可以要求卖主整修。虽然卖主不必修复全部的问题，如果买主提出要求后卖主拒绝整修，买主有权取消合同，并取回订金。 合同中应写明卖方如果同意负责修理，他们必须在交屋
目录01. 大西雅图地区简介 02. 大西雅图重点学区介绍 贝尔维尤 Bellevue 默瑟岛 Mercer Island 西雅图市中心 Seattle Downtown 伊瑟阔 Issaquah 雷德蒙德 Redmond 萨马米仕 Sammamish 柯克兰 Kirkland 肯摩尔 Kenmore 03. 大西雅图地区私立学校 04. 美国购房流程 05. 投资案例分析
大西雅图地区介绍 西雅图（Seattle）作为美国西北部最大的港口城市，也是美国太平洋西北部的商业丶文化及先进技术中心，星巴克、微软等国际集团的总部均在西雅图。西雅图以其独特的宜居优势，吸引着来自世界各地的投资商来此投资及居住。随着“西雅图不眠夜”，“北京遇上西雅图”等电视电影的热播，大西雅图地区也逐渐被广大华人熟知，逐渐成为人们心目当中的浪漫圣地。 1. 空气质量，气候条件 大西雅图地区毗邻加拿大温哥华，常年气候湿润温和，四季常青，因此西雅图又称“翡翠之城”。因为雨水充沛，树木繁盛使得西雅图地区空气质量PM2.5 均为10左右，因此西雅图地区是美国仅次于旧金山地区的第二宜居城市。 2. 经济基础雄厚 众所周知诸多世界著名公司的总部都设立在西雅图地区，包括波音，微软，亚马逊，星巴克，Nordstrom, Costco, Expedia, Redfin。这样雄厚的经济基础保证了西雅图地区房地产市场的稳健性。2008年华盛顿洲是受到美国经济泡沫冲击最小的洲，大量的就业机会为健康的贷款市场打下了良好的基础，居民买房不难自然促进房产买卖。 3. 西雅图租赁市场价格稳健增长 由于优越的地理位置，温和的气候，以及强劲的经济发展，大西雅图地区在过去50年内人口一直以每年2%左右的速度稳健增长。人口的增长导致对房产需求的增长，特别是租赁市场。房产租赁价格在过去50年中以每年5%的速度增长。 西雅图房地产市场价格自2011年起至2017年上旬已经增长近45%，目前仍处于积极的上升阶段。据美国最大的房地产数据信息网站Zillow预估，这种增长状态会持续到至少2018年，并于2018-2022年逐渐趋于平稳。 4. 其他地区货币贬值，周边房地产市场价格过高 华盛顿洲地处美加边境，邻近温哥华。温哥华是原始华裔富商投资首选，但是目前由于加币持续贬值，导致温哥华房地产价值相对贬值严重，所以很多大温地区投资商已经将目光转移至毗邻的大西雅图地区。另一方面北加洲胜地旧金山因为房地产价格的持续上涨导致诸多移民望而却步，进而选择邻近的全美地二大益居城市西雅图居住。 5. 种族多元化 根据美国2015年人口数据显示，西雅图地区主要居住人种以白人为主，约占总人口比例的65%，其次便是亚太裔居民约占14%，比非洲裔美国人及西班牙裔美国人比例高出许多。西雅图有众多的华人超市，华人社工团体，各大政府部门都提供华语工作人员，这样多元化的生活给华人生活提供很大方便。 6. 优质教育资源 西雅图是华盛顿州中最大的城市，拥有华盛顿州中最为丰富的公立教育资源。华盛顿州的高中升学率为87%，大学升学率为70%，全州拥有1300多所公立小学，教育基础非常稳定，西雅图拥有很多可以让孩子过渡的中英双语的学校（可上到4年级），能帮助孩子顺利融入英文环境。西
办理新房房产证需要哪些材料首次购房者需要知道的知识 发表日期：2012-10-7 15:45 已有9560人浏览[0人评论] 资讯标签：新房房产证房产证办理材料购房指南 安装万家热线手机客户端看新闻 核心提示：买房等到收房后的3个月左右就可以办理房产证了，作为首次买房的购房者是不是知道办理房产证的步骤？下边小编为大家带来新房如何办理房产证的基本步骤。 买房等到收房后的3个月左右就可以办理房产证了，作为首次买房的购房者是不是知道办理房产证的步骤？下边小编为大家带来新房如何办理房产证的基本步骤。 如何房产证办理 (1)登记收件。产权登记的第一程序就是登记收件。登记收件表示主管机关接受产权人主权利的申请。因此，产权人必须填写申请书，并交验有关证明、证件; 经审查符合登记条件的，予以收件。即接受申请书，收存需要进一步审查的有关证明、证件。 (2)勘丈绘图。它是对已申请产权登记的房地产逐户、逐处进行实地勘察，查清房地现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分丘平面图，补测或修测房屋分幅平面图，为产权全面审查和制图发证提供依据。
(3)产权审查。对申请登记的房屋，经过认真细致的实地勘察和丈量制图，掌握了房屋全部实况资料以后，即可转入产权审查。 产权审查是以产权档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提交的申请书、墙界表、产权证件、证明，逐户、逐栋认真审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法等整个复杂细致的工作过程。 需要说明的是，这里的产权审查是全面的、更为细致的产权审查，是经过了登记收件勘丈绘图后的产权审查。 (4)绘制权证。对申请人申请的房地产，经过审查确认可以颁发产权证后，应及时转入制权证阶段。这个阶段的主要工作是绘制应颁发的产权证件。 (5)收费发证。它是产权登记发证工作的最后程序，要求把应收的登记费收缴入库，把应发出的权证发放到所有权人手中。 发放产权证前，必须全面检查应发放的权证有无差错，是否已交纳契税。 个人购买商品房，办理房产证应当向登记机关提交： 1、购房合同(正本); 2、购买发票(原件); 3、竣工决算书(原件); 4、个人及复印件。 必须本人亲自到场办理，如果委托他人办理必须提供经过公正的委托书。 二、单位购买商品房，办理房产证需持： 1、购房合同(正本); 2、购买发票(复印件); 3、竣工决算书(原件); 4、单位介绍信(同时还需注明单位性质、委托何人前来办理); 5、《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。
1.拿到PR就是拿到了澳洲的永久居留权，这其实是一个永久居留的签证，有效期为5年，5年内累计居住满两年则可以申请入籍或者是继续延续PR签证 1.如果只是拿到PR, 只能免签证进入澳大利亚和新西兰，所有的其他国家都需要签证，因为你还是中国籍，中国护照。很多人误以为拿到了PR，就好像是世界通行了，这其实是一个巨大的误会，一个国家的免签政策多数是针对你的国籍状态而不是你的永久居民状态，少数情况下，例如澳洲永久居民可以免签去新西兰，美国永久居民可以免签进入加拿大和墨西哥，但是其他一般情况下，都是需要签证的，因为如果你去的国家没有对中国护照持有者免签的话。 2. 拿到PR 的头两年是没有任何福利可言的，只有累计居住满两年后，才开始享有澳洲的福利。其实也就是只有你达到可以入籍澳洲的状态时，才可以享有福利，当然你可以选择不入籍，只是居住满两年后，继续用PR的身份开始享受福利 我这里简单介绍一下福利，大家最为贴身关心的福利为如下： 失业救济金：失业救济金额度目前为每人每两周约410澳元，去澳洲生活过的都知道，你每周的房租已经是一百多了，这点救济真是塞牙缝的都不够，而且gov会时不时逼迫你去工作，比如gov介绍了一份洗碗的工作给你，而你不去做的话，你的失业救济也就没了，由不到你选择工作。 国民保健（Medicare）：简言之就是看“病”不要钱，注意！！只是看不要钱，但是所有的药费，其他相关费用都是收钱的，纯粹免除了医生的诊疗费而已，澳洲的药品收费和美国类似，是非常昂贵的，gov还有些政策给你买药适当的补贴和折扣，但总的来说，如果你要用好药，你的负担不会轻！（对于医疗这点，我个人感觉，国内医疗虽然不算发达，但和国外相比真的是非常便宜了，尤其是出国的人，家里至少也是有个几十万备用的，这样的储蓄在国内已经可以享用非常好的医疗了，澳洲的医疗条件当然也很好，不夸张的说句，你只要生场大病，你自己给个药费，至少是几万人民币来计算，你觉得划算吗？）养老金: 金额浮动由你的缴税年限还有公司给你买的养老保险综合决定，但注意：要居住满8年以上的人，才有养老保险，那些拿了PR立即回国的，是没有的。 3.为了可以免签进入世界各国，最终入澳洲籍的人，有个比较麻烦的后果：你放弃了中国的长期居留权····这个太狠了···· 3.1澳洲护照去中国是需要签证的，每次去都要申请，最长的是探亲签证，国内有亲人可以申请，最长逗留时间也就是一个月，一个月后必须出境， 3.2如果你持有澳洲护照而想长期居留中国，必须办外国人中国长期居留证，这个居留证目前只有中国各跨国公司的管理人员才有资格办理，详情大家可以参见上海，深圳等城市的**局网站，关于外国申办中国长期居留的条件 有些人铤而走险，继续持用中国护照回国而长期居留，首先，这里面的法律后果并不清楚，其次，护照的有效期只有5年，护照的有效期过后，你是没办法再申领到护照了，因为当你再次申领护照时，系统里面会有澳洲你入籍时，向中国告知你已经入籍澳洲的相关通知 4.如果为了长期居留中国，而一直保留PR身份不入籍，你必须每5年内居住满澳洲两年，否则澳洲的PR就失效 如果对于已经回国开始工作的PR，时不时要跑回澳洲居住，这真是天方夜谭。
美国买房流程与步骤详解 一般情况下，大家可能会把在海外购房想象的很复杂，特别是首次赴海外购房的人。但事实却相反！一位在美国有着几十年丰富经验的房产经纪人表示，由于大家对国外房产政策不了解，才会以为整个过程会繁琐而耗时间。但事实上，国内买家在美国买房时，如何把资 金转账到国外账号，反而最费精力！一旦度过“转账”这一难关，之后的手续将顺畅无比。 下面，居外网将为大家介绍在美国买房的步骤与流程。（购买美国房产的条件） 1、初步会面 1.选定买方经纪人 2.决定购买房子的区域及条件 3.选定贷款公司 2、审核贷款条件 1.选定贷款经纪，并查核信用分数 2.选择合适的贷款计划 3.取得贷款预准信 3、寻找理想的房屋 4.可上居外网或MLS查询最新房源 5.或请经纪人挑选上市屋资料 4、找到合适的房屋 1.挑选出喜欢的房子,经纪人帮助估价, 买主决定出价金额 2.经纪人解说购房合约并帮助填写并完善条款内容 3.发出合约书同时,附上订金支票(一般订金约为出价金额的2-3%) 4.卖主对不同意事项可给回价书，买主可选择接受，或再回价 5、购房合约被双方同意接受 1.双方达成协议后，即由第三方公証公司进行买卖过户手续 本网注明“来源：中国人可以在美国买房吗”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违上中声明者，本网将追究其相关法律责任。凡本网注明“来源：XXX（非
2.订金送交公証公司 3.签署过户正式文件及有关房屋各项报告 6、提出贷款申请 提交贷款公司要求的相关文件或资料，一般有头款証明、工作証明、报税记录。 7、“房屋检查保护期”完成事项 1.在房检有效期内，由专业检查员检定全屋的各项状况，经纪人协助提出修理各项缺 失的请求 2.买主审查及签署如“卖主屋况表”,“房屋周边环境”等各项报告。 3.准备好火险保险报价 8、“贷款保护期”完成事项 1.贷款银行派估价师确定房屋价值 2.完成贷款银行各项要求资料，应在购房合约贷款保护期内获准贷款﹔ 3.获准贷款后，与公証公司约定时间签署贷款文件 9、完成过户公証手续 1.签贷款文件后，准备好头款金额以及买卖各项手续费，在过户结束日之前，以银行 本票或现金汇款交给公証公司﹔ 2.银行放款 3.产权公司负责转让产权, 并在县属登录室完成登记 4.由公证公司支付所有费用 10、取得钥匙完成过户 1.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙，是为交屋完成。 2.先行联系好水、电、瓦斯等公用单位，通知继续使用其服务。 11、房产证 通常在结束时收到最后明细账，内附房产证的复印件，结束后约3-6个月内，收到一张原始的房产证。 本网注明“来源：中国人可以在美国买房吗”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。违上中声明者，本网将追究其相关法律责任。凡本网注明“来源：XXX（非
【北美购房网】十五张图：旧金山湾区房价趋势、经济与人口统计全知道 导读 关心旧金山湾区房产的一定想了解：哪些县最贵或最实惠？哪些县增长率高？哪些县最受教育程度最高，收入最高或贫困率低？以及哪些城市的人口在增长？HHause 就为您总结。 摘要 旧金山湾区总体房价升值曲线相同 旧金山湾区各县市房产单价不一 各县市中位价增长率旧金山奥克兰居高 经济和人口因素对房价的影响 湾区城市和邮编收入排名 就业率&失业率 湾区贫困率&住房负担能力 湾区的高档住宅市场 湾区的人口构成 湾区的凯斯-希勒房价指数 本文涉及的主要数据来自以下各县市： 旧金山San Francisco 马林县Marin County 圣克拉拉县Santa Clara County 阿拉米达县Alameda County 圣马特奥县San Mateo County 纳帕县Napa County 索诺马县Sonoma County 索拉诺县Solano County 旧金山湾区总体房价升值曲线相同
1990年以来旧金山湾区主要县市的房价曲线图 先来看一张湾区各县市整体的房价曲线图，升值趋势大致相同。索拉诺县仍低于十年前的房价峰值，和索诺玛和纳帕县刚刚与之前的峰值持平，其他大部分县市已经远远超过以前的高点，创造了新的峰值。
房价增长幅度较大的县市包括旧金山市、圣马特奥县、马林县、圣克拉拉县等，下文会详细说明，高科技产业的繁荣成为近年来房价升值的主要因素之一。 旧金山湾区各县市房产单价不一 单价超过$1000/平方英尺的分别是旧金山的独栋别墅和公寓，次之的是圣马特奥县和马林县的部分社区，单价最低位于索拉纳县和纳帕县、索诺玛县，普遍低于$500/平方英尺。
年轻人、刚需族、改善型购房者买房重点 导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 步入四月份，看房选房的人越来越多，在楼市金三银四的承接点，购房者买房可不能马虎。目前，房地产市场正处于上半年的销售旺季，个项目楼盘优惠活动也多，面对各式各样的房源，购房者也许会挑花眼。其实，购房者可以按照年龄段来确定个人的购房需求，对置业重点做一个评估。比如年轻人讲究个性，需要更感性的房屋，中年人追求购房品质，老年人讲究医疗配套等等。本文房天下购房指南将为你提不同类型的购房者该考虑的买房重点。另外，不同人群申办购房贷款之前，该如何制定好的贷款方案呢？ 一、不同人群的买房重点 1、刚需购房者的购房需求 刚需购房是房产交易的主力军，他们也许是年轻人，也许是中年人，但不论那个年龄段，房子的性价比是刚需购房者应该关注的地方。现在市场上的楼盘众多，各大房企也推出不同性价比的房屋，刚需购房者买房应该综合考虑房屋地段、户型和价格等因素。建议刚需购房者“买跌不买涨”，并且选择有市政规划的房子（比如要建立、菜市场或者道路等等）。另外，刚需购房者没有必要买到一步到位的房子，
找一套能够满足生活需求、宜居且房价适合的房子好，只买对的不买贵的。 2、年轻人买房的购房重点 年轻人买房的眼光应该放长远一些。正常情况下，年轻购房者的年龄在25～35岁之间，作为年轻人，买房肯定也想要追求个性化、讲求品牌，感性消费居多。年轻购房者买房主要是过渡房。今后经济能力提升之后，换房的可能性大。所以，年轻人在选房的时候除了要满足工作需要和交通便利之外，更重要的是要看未来的空间，方便今后出售。 3、改善型购房需求分两类 ①目前的居住条件较差，迫切需求改善居住环境而购房； ②收入颇丰，但仍不满意当前居住品质的购房者。不论是哪种类型的购房者，改善型住房就是要追求更高的生活质量，高质居住品质和生活品质必不可少。 改善型购房者首先应该选择符合自己生活习惯的区域，包括生活配套、文化氛围等；其次选择商业、交通情况便捷的房源；另外，重视园林景观和楼盘的品质，进而提升生活水平；后要看好户型，套宽裕点的房子，好是有赠送部分的多功能房，既可以用来做书房，也可以用来做朋友聚会的场所，当然户型还要看好朝向、动静分区、南北通透等因素。 二、不同人群如何制定贷款方案？ 1、购房人群：商业贷款银行及还款方式寻突破
石头篇 《焚松》需要用的238颗石头，为什么非要大老远跑到花莲去挑？花莲的石头不会比其它地方的石头听话。 这238颗石头，大的像桌面，小的像菠萝面包。在净红色舞台上，撼动人心的藏密音乐袭像你的耳膜，牵动交错的数条纯红长幔刺激你的视网膜，石头们有时孤独地躺在台上，任由肢体动作扭到最大极限的舞者踩踏；有时是舞者由左下角舞到右上角而能脚不着地的惟一凭借；有时又如爆发般从舞台两侧快速滚向舞者…… 你想，普通石头有这种能耐吗？ 林怀民不认为如此，云门舞集的男女舞者也不认为如此。 虽然所有地方的石头不会听话，听他们就是坚持非花莲的石头不用。 所以，在1999年8月30号，一行人随着卡车直奔花莲。像一群在海边寻觅贝壳的孩子，他们把海口处的石头足足翻了一次身，然后运回238颗。 能够获选登台与舞者共舞的石头，被选择的标准是什么？
据说，没有标准，但有心情——一种一般人很难了解的不愿将就的心情。 将和石头共舞的人是这么想的：躺在花莲那处海岸的石头们静静受到太平洋纯净的海水冲刷，数十万年或者更久，可能连动都没有动过，大概已磨练出平静的情绪和近乎顽固的毅力，而这正是云门想以《焚松》替台湾祈的福。 这种石头舞起来才有感觉。 有些舞者不同意这种说法，他们的理由简单得多：比起其它地方的石头，花莲的石头更像石头，跳起来比较感动。 感动不太像问题的答案。但的确是因为有感动才有《焚松》这出舞，才有林怀民，才有云门舞集，才有那么多感动莫名的台下观众。
不要怕自己不懂现代舞，云门舞集只是藉由现代舞的形式提供一场视听飨宴。你坐在台下，随时准备被台上的一切感动，完全不必担心懂不懂，因为坐在你前后左右的朋友，也都是为了感动而来，谁会在乎懂不懂！ 封面 标题：万科城市高尔夫花园二期 5月21日开盘 这是一本购房指南。如果你对高尔夫花园很关注很了解，就直接翻到封底好了。 封二－P1（跨P）
【北美购房网】外国人在美国买房及贷款的详细解说在美国，外国人也能拥有美国的房产权。实际上，外国人和美国人在购房时差别不大。 但是，外国人应该了解美国的购房流程及美国房地产市场的惯例，而美国房产交易中的做法可能与买家本国的做法有很大不同。 外国人买房流程在美国买房的整个过程中，要经过一层一层的手续，比较复杂，也比较严谨，通常都会选择一个好的专业房产经纪人来一步一步带你走，所有在交易过程中可能发生的情况，他都会在事前告诉你。 来美买房的基本步骤： 1）须有合法来美的签证； 2）选择想要买房的地区和房屋种类（独立屋还是公寓）； 3）选择一个合法注册的房产经纪人，讨论购买要求，由经纪人介绍看房，选房；4）填写买房出价合同书，付定金支票，如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入具体操作程序； 5）一旦出价合同书被卖方接受，则定金支票须存入双方选定的公证托管公司，这家公证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表任何一方； 6）公证托管公司对房屋产权进行核实，对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出意见。如果不影响过户，则会通知双方进行下一步操作；
7）即使经过产权核实未发现睱疵，买方也会在过户（closing）之前购买产权保险，以便将来出现产权问题时获得赔偿； 8）如果购房合同是有条件履行的合同，即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查结果决定是否购买，则当卖方接受出价合同书后，买方即可开始聘行专业人士对房屋的状况进行检查，如果检查结果满意，则进入交易的最后一个程序：过户（closing），如果检查结果不满意，买方要求卖方维修，则双方在卖方进行维修后进行交易的最后一个程序，如果卖方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易，则交易中止，定金退还买方； 9）买方在过户（closing）之前购买房屋保险； 10）按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户（closing），买方付款（支付至公证托管公司帐户），卖方签署产权文件，交收房屋钥匙和其他文件资料； 11）过户（closing）完成之后，公证托管公司清算各方的款项，并将产权文件报送当地县政府备案，县政府备案后并盖印章，原件由公证托管公司领回后邮寄给买方，交易完整结束。
中国税收发展历史进程简介 一、夏、商、周时期 夏朝是第一个奴隶制国家，我国历史上的税法就是从这个时候开始的。贡产生于夏朝，是夏代王室对其所属部落或平民根据若干年土地收获的平均数按一定比例征收的农产物。贡因其带有强制性，所以是具有税收萌芽的原始形式。 助产生于商代，是指借助农户的力役共同耕种公田，公田的收获全部归王室所有，实际上是一种力役之征。 彻产生于周代，每个农户耕种的土地要将一定数量的土地收获缴纳给王室。即由力役形式改为实物形式。 贡、助、彻这三者都是王室作为土地所有者对土地收获的原始的强制课征形式，从税收起源角度看，由于王室又是国家代表，因此，贡，助，彻也具有一些税收萌芽的原始形式，是我国税收产生的起源。 二、春秋战国时期 鲁宣公十五年(公元前594年)实行了“初税亩”，宣布对私田按亩征税。税这个名称始于“初税亩”，是指对耕种土地征收的农产物。“初税亩”首次从法律上承认了土地私有制，是历史上一项重要的经济改革措施，同时也是税收起源的一个里程碑。 三、隋唐时期 隋及唐前期的赋税制度均是以均田制为基础的租用调制。 “租庸调”是指以人丁为基本依据和计量单位，田有租，户有调，身有庸。 唐朝中期税法最大的改革是实行“两税法”。税款分夏秋两次缴纳，故名两税。两税的内容为地税与户税的合并，也就是以户税、地税为主统一各项税收，发展而为一种新的税收。 四、明清时代 明朝赋税制度的改革主要是实行著名的“一条鞭法”，将地税与徭役合一，按田亩征纳，“计亩征银”，将繁复的赋役项目编为一条，均平了税负，简化了税制，由历代对人征税转为对物证税，由缴纳实物到缴纳货币，促进了社会经济的发展。 清代的实行的主要税法改革是实行摊丁入亩制度。即“摊丁入地”就是丁银摊入地亩征收。地丁合一，使得土地的开垦和人口的增加达到了历史空前水平，对社会的发展有深远的影响。 2011年大连市地方税务局征收情况 2011年大连市地方税务局实现各项收入685亿元。其中：税收收入506.5亿元，首次突破500亿元，同比增收113.9亿元，增长29%，税收形成财政一般预算收入429.1亿元，同比增收97.6亿元，占全市地方财政一般预算收入总量的66%；社会保险费收入168.7亿元，同比增收39.6亿元，增长30.7%；工会经费收入6.6亿元，同比增收1.2亿元，增长22.5%；残疾人就业保障金收入2亿元，同比增收0.2亿元，增长10.3%；其他代收费及基金收入1.1亿元。 企业所得税税收知识简介 一、纳税人 在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的
房产证父母、配偶、子女名字不能随便加 导读:本文介绍在房屋买房，不动产权证署名的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 关于房产证加名，时不时总有一些狗血的案例冒出来。所以今天购房指南集中为大家讲解一下房产证加名，加父母、配偶、子女的不同流程。 想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。 首先，搞清楚几个名字 购房合同：写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。 按揭贷款合同：只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。 房地产权证(也就是房产证)：上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。 房地产权共有(用)证：房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的
共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。 房产证改名有哪些方式？ 在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。 关于析产登记：很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。 关于房产证减名字：类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。 （一）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满五年的，还需要缴纳全额营业税； （二）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。 房产证加名分哪些情况？ 夫妻加名婚前婚后各不同 婚前加名：按赠与、买卖方式依据双方申请办理。 （一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续； （二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。
美国洛杉矶买房中国富人最爱这7个地方 最近有报道称，富有的中国房屋购买者在洛杉矶郊区买房，让洛杉矶的房价一再上涨。 洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市备受中国富人青睐，华人比例高达 40% 对于赴美购房的中国人来说，健康的房产市场以及华人聚集区成了购房的最佳地点。洛杉矶在美国房产市场占有举足轻重的地位，在2013年美国房产市场复苏期间，洛杉矶一马当先，成为了加州房产市场涨幅最快的几个城市之一，年平均涨幅达到了25%。而众多的华人聚集区也成了洛杉矶吸引国人的一个重要原因，洛杉矶卫星城尔湾市、圣盖博、蒙特利公园等城市的华人比例高达40%！学区优质、社区安全，成为了洛杉矶吸引人的另一个主要原因。 洛杉矶卫星城众多，那么中国富人都投资在了哪里呢？ 尔湾市 本网注明“来源：美国学区房排名”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它
总人口：212,375 华人比例：36.5% 平均家庭收入：72,057美元 房价/平方米：4050美元 房价中位数：756,700美元 房价上涨趋势：年涨15.8% 学校：小学22所，初中7所，高中4所 尔湾市坐落于南加州“技术海岸”的中心，因其生机勃勃的商业环境而著称。该市也以拥有以下优势而闻名遐迩：宜人的气候、大量受过良好教育和技术培训的劳动力、全美最安全的社区、充足的优良住宅供应和众多生活娱乐设施等。著名的电子游戏暴雪公司（blizzard），其总部就位于加州尔湾市。 2008年美国人口调查局将尔湾市列为全美人口6.5万人以上最高收入城市排行榜第七位，2008年美国CNN Mondy杂志将其列为全美最适合居住的城市排行榜第四名，2011年商业周刊杂志将其列为美国最佳城市排行榜第五位。另外，尔湾市也在2010年的美国FBI 年度犯罪率报告上成为10万人以上的城市中犯罪率最低的美国城市。 最近十年来，尔湾的华人居住人口剧增，相应的华人超市、书局、各种面向华人子弟的才艺学校如中文、舞蹈、音乐、绘画等都在尔湾市安家，给华人创造了更加良好的居住环境。 本网注明“来源：美国学区房排名”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它