房地产发展---城镇化的布局新思路
城市化是一个国家走向富强昌盛、一个民族走向现代化生活的必由之路。在中国究竟该走一条怎样的城市化之路，我们走过了一条复杂曲折的道路，从最早的城镇化，到后来的小城市化和大都市化、城市群化，每一个阶段都让我们付出了沉重的代价，当然也积累了很多经验教训。党的十八大提出了“新型城镇化”的发展目标，明确了今后的发展方向。所谓的新型城镇化，应该是区别于上世纪八九十年代搞的一轮城镇化来说的。新的城镇化既不能走上世纪城镇化的老路，也要注意纠正城市化过程中，和经济发展过程中造成的各类问题。因此说，城镇化的重要作用就是调结构，这是中国当前面临的最大问题。
中国城镇化发展模式的调整带来了地产行业的转型，一些大型房地产公司纷纷进军三四线城市商业地产也是大势所趋。但是，我们不能不看到，商业地产的业态模式确实不是个容易弄懂的问题。一直以“睡城”闻名的位于北京东部郊区，隶属河北省的燕郊镇，可以说是一个城镇化发展过程中的典型样本。“睡城”燕郊，长期被人们以缺乏产业和生活设施而受尽责难。但是，最近，似乎一夜间，人们突然发现，燕郊的商业配套项目已经有近十个之多，其已建及在建面积近200万平米，按照燕郊现有居住人口计算，人均商业面积达到了4、5平米之多，已经达到发达国家的三、四倍以上。这个时候，我们不能不怀疑一个四、五十万人口的小城市规模，在没有产业支撑，大多数人都是在北京就业的情况下，能否承载如此庞大的商业体量？燕郊的商业发展是否由“稀缺”走向“过度”？一个不可否认的事实是，燕郊临近北京的便捷交通和当地商业稀缺，使得本地人口更偏向于去北京购物消费。这么看来，燕郊的商业面积从表面上看的确是过剩了。对整个市场规模来说，商业比重过大带来的压力可想而知。
在城镇化的过程中，自然给商业地产业发展带来难得的机遇。但是，城镇化不能是房地产化，更不能是商业地产化，如果围绕商业地产搞城镇化就会走进建设鬼城的怪圈。城镇化下的商业地产业发展，需要下更大的功夫，要适应各个城镇化发展的特点和需要，也要借鉴城市发展商业地产的经验教训。最近有报道说，如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代，甚至有不少地方政府相信，城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。于是乎，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”在一些中小城
市平地而起。中小城市对综合体的热情，已成为当前中国的“特异现象”。虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。
实事求是地说，这些年来，随着国内商业地产的发展，在国内涌现出了一些开创了独特发展模式，保持良好发展势头的商业地产企业。资本+订单式地产的万达模式已经在全国大城市布局，锁定“青年都市综合体”的大悦城广场来势汹汹，有央企背景的华润异军突起，做高档住宅闻名于世的龙湖都在结合项目运作商业地产模式，即使是已经宣誓只专注住宅的万科也开始试水商业地产。万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业，在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。万达城市广场无论走进哪座城市，都是这座城市的新地标。但是，毕竟万达模式是大城市的产物，而中小城市自然条件、人文环境的差异性相对大城市更大些。因此，中小城市的综合体究竟怎么搞，就需要具体情况具体研究。万达给出的只是一条道路，虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金。
大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等风格，以年轻、国际化为理念，融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体的现代大型Shopping Mall。虽然大悦城已经在多个城市建成开业，但是所有的大悦城更像是连锁店，除了名字相同外，其他的商品结构、地理环境、顾客结构、建筑体量等重要的商业因素都有很大的不同。大悦城还停留在大型商业中心的水平上，而怎么运营一个商业中心，主要的是针对当地顾客的需求上下功夫，这与大型商业综合体需要制造需求、生产顾客的能力是不可同日而语的。这可以在某些大悦城不断调整业态形式、调整商业结构等经营方向中可见一斑。从已经完成的大悦城项目来看，大悦城还没有形成稳定的业态结构，即便是对复制所需要的最重要的标准化条件也没有建立起来。西单大悦城的成功，主要是得益于西单传统商业文化的深厚底蕴，以及西单文化圈的青春活力。这个地里环境是独一无二的，也是无法复制的。
另外，我们可以清楚地看到，电商正成为商业综合体面临的另一个挑战对象。2012年可以说是中国商业模式发展过程中的一个转折点，这一年电商的发展突飞猛进，其风头大有盖过城市综合体之势。由此看来，不但是电子商务对消费市场的“蚕食”能力相当惊人，也说明中国电商的发展市场有多么广大。网购市场火爆的背后，是传统零售百货业的“黯然失
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/898004929.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
城市化人口迁移的推拉理论 前言 城市化是一个以人为中心，受众多因素影响的极其复杂多变的转化过程，是从传统社会向现代文明社会全面转型和变迁的过程。这不仅是农业人口转化为非农业人口, 并向城市集中的聚集过程，而且是城市在空间数量上的增多，在区域规模上的扩大, 在职能和设施上的完善, 是城市的经济关系、居民的生活方式以及人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。发达国家的城市化水平目前已经超过70% , 全世界已有55% 的人口生活在城市里。社科院蓝皮书指出，2011年，中国城镇人口占总人口的比重将超过50%，这意味着中国城市化水平首次超过50%。根据一般规律分析,世界城市化的速度取决于经济增长和发展、技术进步、总人口增长、大规模人口从农村向城市迁移以及人口从大城市向农村和小城镇移动等五种主要因素。 一、城市化发展的代表性理论 城市化发展理论历来是科学研究的热点，从区位理论、结构理论、人口迁移论、非均衡增长论到生态学派理论的理论演进，体现了人们对城市发展规律认识的不断深化。区位理论主要包括农业区位论、工业区位论、城市区位论等；结构理论包括刘易斯的二元经济结构理论、“刘易斯-拉尼斯-费景汉”模型、乔根森的二元经济模型、托达罗的劳动力迁移和产生发展模型、舒尔茨的农民学习模型、钱纳里·塞尔昆的就业结构转换理论；人口迁移论包括推-拉理论、人口迁移转变假说、配第-克拉克定理；非均衡增长论包括佩鲁的增长极理论、弗里德曼的中心-边缘理论、缪尔达尔的循环累积论、赫希曼的非均衡增长理论；生态学派理论包括田园城市论、古典人类生态学论、有机疏散论、城市复合生态系统论、山水城市论等。 城市化以人为中心，人口迁是移城市化的关键与核心。在众多城市化理论中，人口迁移论对城市化中人口的变迁有着重要的现实指导意义。 二、人口迁移的推拉理论 推拉理论的起源可以追溯到19世纪。最早对人口迁移进行研究的学者是英国的雷文斯坦(E.Ravenstien)。他在1880年的《人口迁移规律》一书中提出了七条人口迁移规律：1.人口的迁移主要是短距离的，方向是朝工商业发达的城市的； 2.流动的人口首先迁居到城镇的周围地带，然后又迁居到城镇里面； 3.全国各地的流动都是相似的，即农村人口向城市集中； 4.每一次大的人口迁移也带来了作为补偿的反向流动； 5.长距离的流动基本上是向大城市的流动； 6.城市居民与农村居民相比，流动率要低得多； 7.女性流动率要高于男性。雷文斯坦的观点被认为是人口转移“推—拉”理论的渊源。 系统的人口转移“推—拉”理论则是唐纳德·博格( D. J. Bogue) 于20 世纪50 年代末明确提出的。其主要观点为: 从运动学的观点看，人口转移是两种不同方向的力相互作用的结果：一种是促使人口转移的力量，即有利于人口转移的正面积极因素；另一种是阻碍人口转移的力量，即不利于人口转移的负面消极因素。在人口迁出地，存在着一种起主导作用的“推力”，把原居民推出其常居住地。产生推力的因素有自然资源枯竭、农业生产成本增加、农村劳动力过剩导致的失业与就业不足、较低的经济收入水平等。必须指出，在迁出地存在“推”人口转移的因素的同时，也存在“拉”人口的若干因素，如家人团聚的快乐、熟悉的社区环境、在出生和成长地长期形成的社交网络等。只不过比较起来，迁出
2018年全国两会政府工作报告解读 关于新型城镇化 《2018年全国两会政府工作报告解读关于新型城镇化》是一篇好的范文，觉得有用就收藏了，为了方便大家的阅读。 【报告摘要】 2015年政府工作报告提出，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。用改革的办法解决城镇化难点问题。抓紧实施户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。对已在城镇就业和居住但尚未落户的外来人口，以居住证为载体提供相应基本公共服务，取消居住证收费。建立财政转移支付与市民化挂钩机制，合理分担农民工市民化成本。建立规范多元可持续的城市建设投融资机制。坚持节约集
约用地，稳妥建立城乡统一的建设用地市场，完善和拓展城乡建设用地增减挂钩试点。加强资金和政策支持，扩大新型城镇化综合试点。 提升城镇规划建设水平。制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。发展智慧城市，保护和传承历史、地域文化。加强城市供水供气供电、公交和防洪防涝设施等建设。坚决治理污染、拥堵等城市病，让出行更方便、环境更宜居。 【中公解读】 城镇化是伴随工业化发展，非农产业在城镇集聚、农村人口向城镇集中的自然历史过程，是人类社会发展的客观趋势，是国家现代化的重要标志。按照建设中国特色社会主义五位一体总体布局，顺应发展规律，因势利导，趋利避
害，积极稳妥扎实有序推进城镇化，对全面建成小康社会、加快社会主义现代化建设进程、实现中华民族伟大复兴的中国梦，具有重大现实意义和深远历史意义。 [存在的问题] 一是大量农业转移人口难以融入城市社会，市民化进程滞后。 目前农民工已成为我国产业工人的主体，工作总结受城乡分割的户籍制度影响，未能在教育、就业、医疗、养老、保障性住房等方面享受城镇居民的基本公共服务，产城融合不紧密，产业集聚与人口集聚不同步，城镇化滞后于工业化。城镇内部出现新的二元矛盾，农村留守儿童、妇女和老人问题日益凸显，给经济社会发展带来诸多风险隐患。 二是“土地城镇化”快于人口城镇化，建设用地粗放低效。 一些城市“摊大饼”式扩张，过分追求宽马路、大广场，新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度
城镇化对房地产市场的影响探究 谢旦杏1 （1. 北京大学城市与环境学院，北京大学不动产研究鉴定中心，北京100871）摘要：本文首先通过我国城镇化以及房地产市场的发展历程的回顾，对城镇化以及房地产市场的关系进行了简单的总结和分析，得出了城镇化推动了房地产市场发展、城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性的结论。之后，本文通过对我国城镇化率以及城镇人口进行了修正，得出了城镇化进程对房地产市场的推动作用并不大的结论。最后本文对城镇化以及房地产市场的协调发展提出了建议。 关键词：城镇化房地产市场影响 The Research on the Impact of Urbanization to the Eeal Estate Market XIE Dan-xing1 (1. College of Urban and Environmental Science, Real Estate Research & Appraisal Center, Peking University ,Beijing 100871, China.) Abstract: Firstly, through the review of the development process of real estate market and i urbanization n China, we summary and analysis of a simple relationship between them,such as Urbanization drive the real estate market and there is a positive correlation between Urbanization and the real estate market needs.Then we amend the urbanization rate and the urban population of China,to draw a conclusion that Urbanization is not play a large role in promoting of the real estate market.Finally, we propose some suggests that how to coordinate the development of the real estate market and urbanization. Key words: Urbanization；real estate market；impact
新型城镇化的区域空间布局优化研究 新型城镇化区域空间布局优化是实现以人为本的城镇化、富有竞争力的城镇化以及全面协调可持续发展的城镇化的重要举措。当前我国城镇化水平存在较大的空间差异，亟须进行区域布局优化。河南省作为我国典型的人口大省和农业大省，其新型城镇化区域空间布局现状与问题在全国具有一定的代表性。对河南省的实证分析表明，新型城镇化空间布局呈现明显的极化特征——城镇化水平较高地区和较低地区在空间上均趋于集聚，且二者之间差距呈逐步拉大趋势。为此，我国新型城镇化区域空间布局优化应采取强化新型城镇化战略规划实施和政策引导、实施城市群推动战略和差异化发展战略等措施。 标签：新型城镇化；空间布局优化；实证分析 一、引言 改革开放30多年来，伴随着经济的快速发展，我国的城镇化水平迅速提升，已进入提质增效的新时期，城镇化率由1978年的17.9%上升到2013年的53.7%，年均增长1.8个百分点。然而，由于政策导向、经济增长、区位差异、要素流动等因素的影响，我国经济发展呈现出明显的空间差异化态势，在地理空间上呈现集聚态势。而经济增长因素在地理空间上的非均衡聚集又使得我国城镇化也呈现出空间差异性和空间依赖性的发展格局。 我国城镇化的空间差异主要表现为不同区域、不同省份、不同城市之间以及区域内部、省域内部的城镇化水平均存在明显差距。首先，从东部、中部、西部和东北地区四大区域来看，2013年，东部、中部、西部和东北地区的城镇化率分别为62.8%、48.5%、46.0%和60.2%，东部地区城镇化率高出西部地区16.8个百分点。其次，从四大区域内部来看，以东部地区为例，城镇化率最高的地区上海达到89.6%，最低的河北仅为48.1%，两者相差高达41.5个百分点。再次，从同一省份内部来看，以河南省为例，城镇化率最高的郑州达到64.8%，最低的周口仅为35.1%，两者相差高达近30个百分点。由此可见，无论是四大区域之间，还是四大区域内部以及省域内部，城镇化水平都存在明显的空间差异。 当前，新型城镇化已成为我国推进现代化进程的重大战略举措。而各区域之间、区域内部以及省域内部城镇化水平差距过大，城镇化区域空间布局严重失衡，从长远看会引发一系列经济社会问题，从而影响我国城镇化水平的整体提升。《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》明确提出，要根据土地、水资源、大气环流特征和生态环境承载能力，优化城 *基金项目：河南省哲学社会科学规划项目“河南工业化与新型城镇协调发展研究”（2014CJJ030）；河南省软科学研究计划项目“河南省新型城镇化发展动力机制研究”（142400410309）；河南省政府决策招标项目“河南城镇化健康发展体制机制研究”（2013B010）。
新型城镇化将给房地产业带来新机遇 2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。 工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。 人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。 追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。 新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先，“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，首先释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。 第二，大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰，中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业，而获得大城市的辐射和扩散效应，中小城市人口将快速增加，也将会衍生出大量的新增住房需求。 第三，紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享，改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，这将缓解各大城市中心区房价上涨压力，“城市病”也将得到缓解，同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时，紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模，有利于解决地方政府对于土地财政的依赖，并由此降低地方政府推高地价的内生激励，房价也将由此会出现台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。 第四，工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商
板块一：新型城镇化基本理论、现状与趋势 知识点整合 1.最近，城镇化成为了热点话题，新型城镇化是指人口向城与镇集中的过程。城镇化过程两种表现形式：一是城镇数目的增多； 二是各城镇内人口规模不断扩大。 2.我国新型城镇化基本原则二中，主要是推动的四化相互间的关系包括：推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进城镇发展与产业支撑、就业转移和人口集聚相统一，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农、城乡关系。 3.新型城镇化发展目标二——城镇化格局更加优化中，“两横三纵”为主体的城镇化战略格局基本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调发展的新的重要增长极。 4.城镇化是解决“三农”问题的重要途径，“三农”主要是指农业、农村、农民。 5.当今中国，城镇化与工业化、信息化和农业现代化同步发展，是现代化建设的核心内容，彼此相辅相成。 6.新型城镇化基本原则有：
①基本原则一：以人为本，公平共享； ②基本原则二：四化同步，统筹城乡； ③基本原则三：优化布局，集约高效； ④基本原则四：生态文明，绿色低碳； ⑤基本原则五：文化传承，彰显特色； ⑥基本原则六：市场主导，政府引导； ⑦基本原则七：统筹规划，分类指导。 7.城市化三大标志：第一、劳动力从第一产业向第二、三产业转移；第二、城市人口在总人口中比重上升（最主要标志）；第 三、城市用地规模扩大。 8.新四化”关系中，工业化处于主导地位，是发展的动力；农业现代化是重要基础，是发展的根基；信息化具有后发优势，为发展注入新的活力；城镇化是载体和平台，承载工业化和信息化发展空间，带动农业现代化加快发展，发挥着不可替代的融合作用。 9.内需是我国经济发展的根本动力，扩大内需的最大潜力在于城镇化。 10.新型城镇化发展目标三是城市发展模式科学合理。 11.新型城镇化战略举措二是优化城镇化布局和形态。 12.新型城镇化战略举措四是推动城乡发展一体。
农村城镇化与就业问题的关系 【摘要】城镇化是我国现代化建设的一个必经过程，也是我国现代文明的一个重要标志。目前，我国城镇化正处于快速发展阶段，城市规模扩大，城乡一体化程度提高，越来越多的农业人口开始转变为城镇人口，农村剩余劳动力也开始大量向城镇转移。城镇化在带来一系列问题的同时，也着实解决了农民的就业问题，本文从农村城镇化与就业的相关概念出发，对我国农村城镇化与就业的发展状况及相互关系进行了深入分析，在对目前我国存在的问题进行探讨的基础上提出了解决我国农村城镇化与就业问题的建议。 【关键词】城镇化就业农村劳动力
目录 1 引言 (4) 2 相关概念 (5) 2.1农村城镇化的概念 (5) 2.2农民就业的概念 (5) 3 我国农村城镇化与就业的现状 (6) 3.1 我国农村城镇化发展状况 (6) 3.2 城镇化过程中农民就业现状 (6) 3.结论 (8) 4 城镇化的发展趋势 (8) 5 我国农村城镇化存在的问题 (9) 6 城镇化对农民工就业的影响 (10) 7 农村城镇化与就业问题的解决思路 (12) 8 结语 (13) 9参考文献…………………………….................14.
一、引言 城镇化，是植根于中国这样一个有着悠久历史的文明古国发展过程中所独有的现象，城镇化的核心就是要把农民及农村人口变成城市人口；城镇化，是我国特殊国情下的战略对策，对转移农村剩余劳动力、实现农村经济现代化有着很大的促进作用。城镇化的出现既是物质文明的直接体现，也是精神文明前进的动力，作为一个历史过程，不仅仅是城镇数量上的增加，更是产业规模的调整和城镇结构变化的过程。城镇化的程度一般可以用城镇人口规模和城镇土地规模来界定，它的发展和国民经济发展息息相关，城镇化水平的高低体现了一个国家的经济发展水平高低。党的十八大报告指出：要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路。同时还指出，要加大统筹城乡发展力度，增强农村发展活力，逐步缩小城乡差距，促进城乡共同繁荣。建设新型城镇化，推动城乡发展一体化，构建科学合理的城市化格局，是符合世界潮流、符合中国国情的，是体现中国特色的。城乡统筹发展对于全面建设小康社会，维护社会的公平正义和保障社会和谐等方面都具有重大意义。 随着城镇化的建设速度的加快，城市规模的扩大，农村规模的缩小，城乡一体化程度的提高，越来越多的农业人口开始转变为城镇人口，农业人口数量开始减少，农村剩余劳动力也开始大量向城镇转移。而核心城市圈对农村富余劳动力的吸纳能力是有限的，再加上广大农民很难支付起高额的城市定居成本，所以导致很多农民离土不离乡，或者一部分农民工能暂时就业，但是在就业的稳定性方面也是无法得到保障的，生活对他们来说成了日益严峻的问题。那么怎么实现劳动力转移，解决农村隐性失业问题就成为了研究的热点。
本科生毕业论文 题目：乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析姓名： 专业： 班级： 学号： 年月日
目录 1 乌鲁木齐城镇化发展现状............................................................................错误!未定义书签。1房地产价格与城镇化关系概述. (1) 2乌鲁木齐城镇化现状 (2) 2.1乌鲁木齐市基本情况 (2) 3 房地产业价格对城镇化的影响 (4) 3.1积极影响 (4) 3.1.1改善地区宏观经济 (4) 3.1.3拉动基础建设，吸引外来人员 (5) 3.2消极影响 (5) 3.2.1高房价对城市化的影响 (5) 3.2.2增加了农村劳动力的转移难度 (6) 4 提出促进房地产业与城镇化协调发展的建议 (7) 4.1结论 (7) 4.2建议 (7) 4.2.1以经济增长为基础促进城镇化进程和房地产业发展 (8) 4.2.2正确面对城镇化进程中房价上涨问题 (8) 4.2.3在城镇化进程中明确房地产业的作用与责任 (8) 4.2.4促进城镇化和房地产市场的和谐发展 (9) 参考文献 (10) 谢辞 (11)
乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析 指导教师： 摘要：房地产市场满足了人们的一定的物质需求，在国民经济中扮演着举足轻重的作用，房地产市场能否健康有序的发展严重影响着社会的稳定和社会主义市场经济能否高速发展。随着乌鲁木齐的城镇化的逐渐推进，农村人口逐渐向城市迁移，为城市的发展带来源源不竭的动力，城市的经济飞速发展，人民生活水平随之得到很大的改善，生态文明建设逐步落实，上述的这些方面都促进了房地产的需求量的提高，推动了房地产市场的发展。与此同时，在发展中出现了一些问题有待解决，例如房地产市场的市场供给量很难满足人们日益增长的需求，造成了房地产价格不断上涨。因此研究城市化和乌鲁木齐房地产市场之间的关系，找出房地产市场是如何对城镇化的进程产生影响的，城镇化的进程又是如何反过来影响房地产价格的，这对我们更深入的了解房地产市场和如何采取措施解决城镇化过程中房地产市场出现的问题有重要意义。 关键词：城市化房地产价格协调发展 1房地产价格与城镇化关系概述 1.1城镇化定义 城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。该过程同时伴随着经济发展的集聚和分散。但随着社会的发展，人文发展、社会进步、环境和谐、资源优化等多方面内容也构成了城镇化的本质内涵，展现出自身的多样性和复杂性，而非仅仅局限于人口数量的增长这单一层面，而是社会转型的综合性过程。 从学科角度看，各学科对这多维度的社会现象有着不同的定义和理解。经济学将其看成是产业结构的升级及资源享赋的优化过程。指出地区间受到各流动的要素影响，形成了推进城镇化的主动力。其本质是农业活动逐渐替代非农活动的变化过程。人口学的观点则符合人口城镇化理论。以城镇人口数量衡量城镇化水平，本质是农村人口的城市转移。其中加入了该过程对经济，社会的影响。地理
“空间城镇化”、“人口城镇化”的不匹配与政策组合应对 摘要：破解我国目前“空间城镇化”与“人口城镇化”过程中的主要问题，其突破口是土地征用体制的市场化。同时引入土地增值税和财产税来充实地方税基，从而为农村流动人口提供与“户口”相关的基本福利。土地制度、财税制度和户籍制度的联动改革，是解决我国高速发展过程中“空间城镇化”和“人口城镇化”不匹配问题的有效政策组合。 作为全球增长最快的经济体，中国正在经历人类有史以来最大规模的工业化和城镇化过程。从1995～2005年，第二产业增加值占GDP的比重由39.9%增加到47.5%，而同期官方公布的人口城镇化率由29.0%迅速提高到43.0%（国家统计局，2007）。 高速的工业化和城镇化自然伴随以城市建成区和工业发展区大规模扩展的“空间城镇化”进程。实际上。从20世纪90年代中期以来，中国城市郊区的土地征用面积大幅度增加。近年来土地征用规模达到了每年16.7万～20万公顷左右，如果按人均0.6～0.7公顷地推算，每年大约有250万～300万农民失去土地（中国土地改革课题组。2006）。但在现有土地征用制度下，地方政府征地行为容易侵害农民的土地权益。表现在实践中。即是地方政府往往低于市场价格征用农地，或以市场价格转手获得级差地租，或同时低价出让土地吸引投资，而失地农民却无法得到合理补偿。容易引起失业和社会不稳定现象。 但在中国“空间城镇化”大量占用耕地的同时。现有城市空间的扩张却并没有主要为不断进入城市务工的迁移人口提供生活用地。而是主要用于以工业开发区为主体的生产建设用地。为既有城市居民住房改善的生活用地（房地产用地）以及基础设施用地。在目前的户籍制度下，流动人口无法享受城市政府为具有本城市户口的居民所提供的经济适用房和廉租房待遇，而同时他们中绝大多数因相对较低的收入而无法支付近年来价格迅速增加的商品房。结果是虽然目前中国城镇的外来迁移人口达1.24亿人，其中来自乡村的超过0.7亿人。但其中绝大部分仍然处在无法实现永久迁移的“半城镇化”状态。虽然有大量的内地农业人口涌向沿海地区不同等级的城市，但他们却无法获得居住地户口。从而很难在迁入地定居下来。同时，人口的不完全迁移也进一步加大了农村内部土地调整的压力。这是因为在现有户籍和农地制度下，即使越来越多的农村劳动力转移到城市就业并从非农业部门获得主要收入，但迁移人口由于在城市无法定居下来，仍然不愿放弃农村土地，在农村土地集体所有的情况下，农村土地过几年就必须进行等调整的压力仍然存在。这就使得现有的土地承包法无法落实，并进一步对农业投资、土地的自由流转及其所带来的资源配置和交易收益产生负面影响。 上述“空间城镇化”和“人口城镇化”不匹配及其所带来的一系列问题，构成了我国高速城镇化过程中解决城乡协调发展问题的主要矛盾。如何在既有体制下通过寻找有效的政策组合来逐步化解这些矛盾，在实现“空间城镇化”有序进展的过程中为流动人口和失地农民提供可持续的生计，并使得这些人群最后能够平稳地融入城市社会。成为目前我国政府未来10～20年中必须面对的重大挑战。 基于对中国目前城镇化过程中主要矛盾及其原因的剖析，改革现有的土地征用制度，以此为突破口，配以相关的财政体制、户籍制度改革。是解决中国高速发展过程中“空间城镇化”和“人口城镇化”不匹配问题的关键。 一、“空间城镇化”过程中的地方政府征地激励 自20世纪90年代以来，各地通过大规模的城市工业开发区建设和商住房地产开发，利用土地资源来进行“经营城市”。比如以土地资源比较稀缺的浙江为例。根据省规划部门统
新型城镇化为房地产市场带来新机遇 摘自：宏观经济新华网2013-05-02 17:49 在新型城镇化的进程中，中小开发商面临着全新的发展机遇。现在是到了给房地产恢复其本义的时候了 十八大以后，中央提出了新型城镇化的发展方向，这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出，标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势，对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下，能否抓住机遇，推进行业转型创新，决定了行业的命运，也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。 与此同时，对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。 新型城镇化带来新机遇 新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。 中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园
浅谈我国城镇化建设带来的挑战和机遇摘要：我国城镇化建设是贯彻落实科学发展观的重要内容,也是全面建设小康社 会的重要任务。自改革开放以来我国便在大力的推进城镇化建设，而在逐步的城镇化建设中又展现出了许多的挑战与机遇，而正确认识这些挑战与机遇是有利于我国的城镇化建设，促进我国经济和政治更快更好的发展。 关键词：我国（中国）城镇化挑战机遇 一．我国城镇化建设的开始原因与发展状况 （一）原因 随着我国全面建设小康社会的进行，我国的城镇化建设也越来越重要，其中在十八大报告全篇提及城镇化多达七次，足以证明我国对于城镇化建设的重视度。同时城镇化建设对于我国经济的发展也有重要的影响，就现阶段来说,四大经济失衡影响了中国经济的持续增长。中国经济要想实现健康持续增长,就必须实现中国经济的成功转型,进行经济结构的调整。而城镇化建设将是中国经济顺利转型的突破口。所以在党的十八大报告中，城镇化建设就出现在经济结构调整和发展方式转变的相关章节中。从局限“区域协调发展”一隅，到上升至全面建设小康社会载体，上升至实现经济发展方式转变的重点。综上我们不难明白为什么国家全面推进城镇化发展。 （二）背景及发展 首先，我们来明确一下什么是城镇化建设，城镇化是指由农业人口占很大比重的传统农业社会，向非农业人口占多数的现代文明社会转变的历史过程，是伴随工业化进程的一种经济现象，也是衡量现代化程度的重要标志。并且，从世界各国走向现代化的历程看，城镇化建设是一条共同经验，我国要全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化，也必须走这条路。例如江泽民同志在十六大报告中明确提出了“全面繁荣农村经济 ,加快城镇化进程” ,“要逐步提高城镇化水平 ,坚持大中小城市和小城镇协调发展 ,走中国特色的城镇化道路”。那么我国现在的城镇化建设又在一个什么样的程度呢？或说呈现出一个什么样的状况呢？改革开放30多年来，中国演绎了波澜壮阔的城镇化史诗，这也是有力地支撑了中国经济增长的奇迹。中国城镇化率达到51.9%，拥有6亿多城镇人口，截止到2011年年底，全国共有设市城乡657个，小城镇近2万个，已初步形成以大城市为骨干、小城镇为基础的多层次的城镇体系。但是其中不免显露出我国在城镇化建设中所面对的挑战与机遇，以及其中所存在的问题。 二．我国城镇化建设带来的挑战 （一）生活环境的污染和生态环境的破坏 根据《中国城市发展报告》，中国有三分之二的城市空气质量不达标。2013年1月以来，连续出现的雾霾天气，让“北京咳”这一名词在民间迅速传播。元凶之一就是机动车尾气污染。而这一切追根说与城镇化建设所带来的环境污染密不可
1.点轴开发理论 点轴开发理论最早由波兰经济家家萨伦巴和马利士提出。点轴开发模式是增长极理论的延伸，从区域经济发展的过程看，经济中心总是首先集中在少数条件较好的区位，成斑点状分布。这种经济中心既可称为区域增长极，也是点轴开发模式的点。随着经济的发展，经济中心逐渐增加，点与点之间，由于生产要素交换需要交通线路以及动力供应线、水源供应线等，相互连接起来这就是轴线。这种轴线首先是为区域增长极服务的，但轴线一经形成，对人口、产业也具有吸引力，吸引人口、产业向轴线两侧集聚，并产生新的增长点。点轴贯通，就形成点轴系统。因此，点轴开发可以理解为从发达区域大大小小的经济中心（点）沿交通线路向不发达区域纵深地发展推移。 实行点轴开发的基本条件如下：①已经形成启动区域经济发展的增长极；②具备一定的物质技术基础和经济实力，能够提供进行大规模带状开发所需的资金、技术和人才； ③初步建立了一个高效畅通的交通网络体系，并具备能作为重点开发轴线的主要交通干道。重点开发轴的选择依据如下：①产业布局以交通干线为依托；②轴线地带经济已经有基础并有较大的潜力；③自然条件好，农业发展水平高，水资源丰富；④轴线的开发对广大腹地的经济发展所起的促进和带动作用较大。 点轴开发模式可以充分发挥基础设施和城市的作用，实现产业布局与现状基础设施间的最佳空间结合，有利于城市间、城乡间便捷的联系和专业化协作，形成有机的地域协作。 2 城乡一体化理论 城乡一体化是以大中城市为中心，以小城镇为纽带，以乡村为基础，城乡相互依托，相互促进，协调发展，实现共同繁荣的新型城乡关系。城乡发展客观上存在着互为条件、互相依存的关系。在职能上，城市是乡村人流、物流、资金流、信息流的集聚与服务中心，它向乡村传输商品、金融、技术与信息，并提供生产和生活资料，而乡村向城市提供农副产品和蔬菜；在产业上，乡村往往在城市主导产业影响下发展的配套乡镇企业，它往往成为工业零配件生产和装配的打包者；在资源上，乡村拥有城市所短缺的山水田林风景以及水、土地等资源，城市则拥有科技、信息、人才、资金等优势；两者互为市场，乡村是市区的工业品市场，而城市是乡村最大的农副产品消费市场。 城乡一体化的思想最早可以追溯到霍华德的田园城市理论，我国城乡一体化的思想早在上个世纪就已经产生了，在改革开放后，特别是在80年代末期，城乡一体化由于历史上形成的城乡之间隔离发展，各种经济社会矛盾出现，城乡一体化思想逐渐受到重视。近些年来许多学者对城乡一体化的概念和内涵进行了研究，但由于城乡一体化涉及社会经济、生态环境、文化生活、空间景观等多方面，人们对城乡一体化的理解有所不同。关于城乡一体化的研究不同的学者有不同的看法： 社会学和人类学界从城乡关系的角度出发，认为城乡一体化是指相对发达的城市和相对落后的农村，打破相互分割的壁垒，逐步实现生产要素的合理流动和优化组合，促使生产力在城市和乡村之间合理分布，城乡经济和社会生活紧密结合与协调发展，逐步缩小直至消灭城乡之间的基本差别，从而使城市和乡村融为一体有的学者仅讨论城乡工业的协调发展，可称为“城乡工业一体化”。 经济学界则从经济发展规律和生产力合理布局角度出发，认为城乡一体化是现代经济中农业和工业联系日益增强的客观要求，是指统一布局城乡经济，加强城乡之间的经济交流与协作，使城乡生产力优化分工，合理布局、协调发展，以取得最佳的经济效益。 有的学者仅讨论城乡工业的协调发展，可称为“城乡工业一体化”。 规划学者是从空间的角度对城乡结合部做出统一的规划，即对具有一定内在关联的城乡物质和精神要素进行系统安排。
浅析中国城镇化的利与弊 引言 所谓城镇化，指农村人口不断向城镇转移，第二、三产业不断向城镇聚集，从而使城镇数量增加、规模扩大的一种历史过程。它主要表现为随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其农村人口居住地点向城镇的迁移和农村劳动力从事职业向城镇二、三产业的转移。城镇化的过程也是各个国家在实现工业化、现代化过程中所经历社会变迁的一种反映。 经过课堂上一番激烈的辩论，不论正反两方，都不遑多让。中国城镇化利弊重生，再次印证事物存在两面性。我认为中国城镇化是一个必然的过程，利大于弊，不然的话，各个发达国家以及发展中国家也不会选择这条发展的道路。当然，中国的城镇化又有着自己的特殊性，人多、资源少等制约着中国的发展。 中国的城镇化，在中国特色社会主义理论体系指导下，城镇化取得了快速的发展，2009年城镇化水平提高到46.4%，据统计，进入21世纪，我国的建制镇已超过2万个，比1978年增长了近10倍，大约2亿多人口生活在小城镇，小城镇30年来的快速发展对解决“三农”问题起到一定的积极作用，因此，加快推进中国特色城镇化进程是历史发展的必然要求。 中国城镇化进程的主要成就 （一）小城镇促进了农村经济发展和城镇化进程 中国的小城镇建设与农村的经济发展是相辅相成、相互制约、相互促进协调发展的。小城镇的发展，可以直接吸纳农村劳动力，从而推动农村从小规模均田制向适度规模经营的发展；可以提高农业劳动生产率，使更多的农村劳动力转移到第二、三产业上去。 （二）城镇化水平的提高使城乡差别逐渐缩小 党的十七大报告在全面建设小康社会的目标中提出，在优化结构和提高效益的基础上，城镇人口的比重较大幅度提高，工农差别，城乡差别和地区差别扩大的趋势逐步扭转。改革开放30年来，特别是近年来，加快推进城镇化的进程，城乡分割的体制逐渐改变和创新，城乡之间劳动力、人口、资本、人才和技术的流动日益增加，城乡的市场结构和商品流通关系不断发生变化，城乡经济发展出现了可喜的融合态势，城市户籍制度的改革有所突破。
新型城镇化视野下房地产企业的机遇与挑战 三中全会公布的与房地产企业发展有密切关系的会议精神有： （1）建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。 （2）完善税收制度。深化税收制度改革，完善地方税体系，逐步提高直接税比重。加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。 （3）完善城镇化健康发展体制机制。坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展，促进城镇化和新农村建设协调推进。推进农业转移人口市民化，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。创新人口管理，加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。 众所周知，企业的土地储备决定了房地产企业的可持续发展能力，户籍制度的变化决定了房地产商品的需求量，房地产税收政策的改革决定了购买和持有房地产商品房的成本。在这种背景下，房地产企业的发展既有机遇也有挑战，必须认真研究并关注以下问题。 一、土地市场放开，房价是涨！还是降！ 房价是涨是降，主要还是看供需两方面的力量，从供需来看： 1.土地市场放开,加大土地供给，有利于平抑房价 我国城镇建设用地在全国土地结构中占比仅为0.33%，而美国为3%；因此，我国的建设用地占比是比较偏低的，用地矛盾突出。从现有土地利用结构看，城乡建设用地占全国国土面积的2.3%，其中81%以上为农村建设用地，城市建设用地比重不到20%；若有效完成农村土地流转，将农村集体建设用地转为城镇建设用地，为未来的增量土地开发提供空间，将缓解城市供地紧张的局面。一旦农村
城镇化与城市化的区别 “城市化”容易被与城市有关的规划、建设、管理和科研部门所接受，并可较好地体现社会发展的前进方向。“城镇化”便于与城镇人口增长和城镇体系发展直接相联系，且有助于防止忽视发展小城镇的倾向。因此我们在理解这两个概念的时候，不能把“城市化”片面理解为主要发展现有大中城市，也不能把“城镇化”片面理解为重点发展小城镇，这都是对“城市化”或“城镇化”本意的扭曲。 狭义上来理解，“城镇化”与“城市化”是有区别的。“城镇化”着重强调农村人口向城镇聚集，以致城镇人口增加、城镇数量增多、城镇用地规模扩大、城镇初级产业相对发达、城镇基础设施相对完备、城镇景观逐步推进的过程；“城市化”则指与大中城市有关的规划、建设、管理等进一步优化的过程；“城市化”发展到一定阶段后，往往出现逆城市化。 城市化一般指发展成地级市规模和经济程度 城镇化一般指发展成县级市规模和经济程度 中国30多年改革开放的经验证明，“城镇化”是经济发展的基本动力。没有过去的城镇化，就没有今天的经济成就。我们比一些西方国家的经济发展速度快，直接原因是我们的城镇化步伐快。因此，对于有人提出的“能否不去大力推进城镇化而实现‘城乡一体化’”的问题，我的回答是否定的 城镇化与城市化概念的区别 城市化与城镇化有所区别，分别代表城市化的两个不同阶段:农村城镇化和城镇城市化(城镇自身的发展和素质的提高)。以城镇化替代城市化，实际上是把城市化的两个不同发展阶段混为一体。 农村城镇化作为整个城市化过程的重要侧面，是城市化体系中的重要组成部分，主要是指以乡镇企业和小城镇为依托，实现农村人口由第一产业向二、三产业的职业转换过程，居住地由农村区域向城镇区域（主要为农村小城镇）迁移的空间聚集过程，表现在农民生活水平的提高、生活质量的改善和整体科技文化素质的增强。 从实践角度看，农村城市化和农村城镇化是两个既有联系又有区别的概念。两者的相同点是指人口从分散到集中,农村人口到城镇人口,农村地域到城镇地域，农业活动到非农业活动,农村价值观念到城镇价值观念，农村生活方式到城镇生活方式的多层面、宽领域、纵深化的综合转换过程。虽然这两个概念都是指农民的职业转换和居住地的空间转移过程,是农村产业结构变动与重组、农村人口素质不断提高、城乡生产要素双向流动的过程,但两者的侧重点不同。“农村城市化”的侧重点主要是以农村人口向大、中城市转移的“城化”过程，即以现有城市吸纳农村人口,农村人口向现有大中城市的转移积聚、现有城市不断扩大的过程,而“农村城镇化”则主要是指农村人口区域内的小城镇转移和积聚的“镇化”过程。