2013年城镇化与房地产行业分析报告
2013年1月
目录
一、国际经验：区域分化是城镇化下半场的普遍现象 (3)
1、1920年，美国城镇化水平超过50%，但区域间分化严重 (3)
2、1920年后，受资源、技术、政策等影响，美国产业重心向西、南部转移. 5
3、产业重心转移，基本消除了各区域人口、城镇化水平差异 (5)
4、人口的流动自然而然的带来住房需求向南部、西部的转移 (7)
5、1920年城镇化过50%后，美国开始出现人口向中小城市和城市郊区流动的特点 (8)
6、区域分化及中小城市的发展，是城镇化下半场的普遍现象 (9)
二、我国城镇化刚刚进入下半场，区域间显著失衡 (10)
1、现状：城镇化进入下半场，东部城镇化率显著高于西部 (10)
2、未来：预计2012-30年，将新增城镇人口2.5亿，城镇化率升至64.3% .. 11
三、城镇化将继续给房地产市场提供中长期需求支撑 (13)
1、新增城镇人口带来的住房刚需平均每年超过4亿平 (13)
2、居住条件改善以及家庭小型化，带来改善性需求的释放 (13)
3、城镇老旧住宅的改造，将带来更新需求 (14)
四、房地产行业将因区域而分化 (15)
五、改革将成为新型城镇化和区域分化的重要推动力 (17)
1、土地制度改革将带来土地供给多元化 (17)
2、中小城市受益户籍制度改革区域差异化，吸引力增强 (18)
六、投资策略：基于区域分化的成长性龙头 (19)
在城镇化的下半场，房地产行业依旧将是最受益的行业之一，产业转移、人口流动、财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。参考与中国最为类似的美国城镇化路径带给房市的变革，可以看到，目前中国的都市圈及周边卫星城、毗邻城市；二三线中心城市形成的城市带；以及具交通、地理、产业优势的部分二三线一般城市将持续得到加速发展，其房地产市场也由于人口、产业、财富的持续流入而仍具备可观空间。
一、国际经验：区域分化是城镇化下半场的普遍现象
1、1920年，美国城镇化水平超过50%，但区域间分化严重
殖民地建立后，美国城镇化过程开启，至1920年首次超过50%。在美国城镇化初期，新兴城镇集中在东部沿海，主要是殖民地建立后在大西洋沿岸的港口周边形成的一批小城镇，如波士顿、纽约、费城等，早期的工业化也主要集中在东北区域。后美国先后经历西进运动，美墨战争等，版图大幅扩大，人口亦大规模向西、向南迁徙，形成一批新兴城市。到1920年，美国城镇化率51.2%，首次超过50%（见图1）。
但到1920年，美国各区域间的人口分布、产业分布以及城镇化水平均存在非常大的差异：东北部和中西部大幅优于西部和南部（见表1）。差异的原因在于上文所述，美国发家于东北部，工业化也起步于东北部，虽然经过一段向西、南部转移的历史，到1920年也有了明显改善，但区域间仍存在较大差异。
故1920年的美国，无论是在城镇化水平还是在区域间差异方面，均与我国目前的情形存在类似。
2、1920年后，受资源、技术、政策等影响，美国产业重心向西、南部转移
在资源、技术进步、政策引导等因素作用下，美国产业重心向西、南部转移。技术进步带来了生产方式的革命，对生产要素的需求更为广泛，再加上西部和南部资源丰富，在政策引导等因素作用下，美国产业重心向西、南部转移，一大批新兴产业（如石油、航空航天、信息技术等）也在西部和南部蓬勃发展。产业重心的转移趋势在1920年后开始出现，并在第三次科技革命之后出现加速。以制造业为例，1919年美国西部和南部制造业增加值占全国比重为19.5%，制造业从业人数占比为21%，之后一直处于上升趋势，1958年后上升速度加快，至92年，西、南部制造业增加值占比达到49.9%，从业人数占比达到49.8%（见图2、3）。
3、产业重心转移，基本消除了各区域人口、城镇化水平差异
产业重心转移，改变了各区域的竞争优势，使得1920年后人口继续向西部、南部转移（见图4、5）。产业重心的转移，带来了西部、南部经济的大发展和收入水平的提升，西、南部在就业、医疗、
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/ee9373949.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
城镇化对房地产市场的影响探究 谢旦杏1 （1. 北京大学城市与环境学院，北京大学不动产研究鉴定中心，北京100871）摘要：本文首先通过我国城镇化以及房地产市场的发展历程的回顾，对城镇化以及房地产市场的关系进行了简单的总结和分析，得出了城镇化推动了房地产市场发展、城镇化与房地产业市场需求之间存在正相关性的结论。之后，本文通过对我国城镇化率以及城镇人口进行了修正，得出了城镇化进程对房地产市场的推动作用并不大的结论。最后本文对城镇化以及房地产市场的协调发展提出了建议。 关键词：城镇化房地产市场影响 The Research on the Impact of Urbanization to the Eeal Estate Market XIE Dan-xing1 (1. College of Urban and Environmental Science, Real Estate Research & Appraisal Center, Peking University ,Beijing 100871, China.) Abstract: Firstly, through the review of the development process of real estate market and i urbanization n China, we summary and analysis of a simple relationship between them,such as Urbanization drive the real estate market and there is a positive correlation between Urbanization and the real estate market needs.Then we amend the urbanization rate and the urban population of China,to draw a conclusion that Urbanization is not play a large role in promoting of the real estate market.Finally, we propose some suggests that how to coordinate the development of the real estate market and urbanization. Key words: Urbanization；real estate market；impact
本科生毕业论文 题目：乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析姓名： 专业： 班级： 学号： 年月日
目录 1 乌鲁木齐城镇化发展现状............................................................................错误!未定义书签。1房地产价格与城镇化关系概述. (1) 2乌鲁木齐城镇化现状 (2) 2.1乌鲁木齐市基本情况 (2) 3 房地产业价格对城镇化的影响 (4) 3.1积极影响 (4) 3.1.1改善地区宏观经济 (4) 3.1.3拉动基础建设，吸引外来人员 (5) 3.2消极影响 (5) 3.2.1高房价对城市化的影响 (5) 3.2.2增加了农村劳动力的转移难度 (6) 4 提出促进房地产业与城镇化协调发展的建议 (7) 4.1结论 (7) 4.2建议 (7) 4.2.1以经济增长为基础促进城镇化进程和房地产业发展 (8) 4.2.2正确面对城镇化进程中房价上涨问题 (8) 4.2.3在城镇化进程中明确房地产业的作用与责任 (8) 4.2.4促进城镇化和房地产市场的和谐发展 (9) 参考文献 (10) 谢辞 (11)
乌鲁木齐房地产价格对城镇化进程影响分析 指导教师： 摘要：房地产市场满足了人们的一定的物质需求，在国民经济中扮演着举足轻重的作用，房地产市场能否健康有序的发展严重影响着社会的稳定和社会主义市场经济能否高速发展。随着乌鲁木齐的城镇化的逐渐推进，农村人口逐渐向城市迁移，为城市的发展带来源源不竭的动力，城市的经济飞速发展，人民生活水平随之得到很大的改善，生态文明建设逐步落实，上述的这些方面都促进了房地产的需求量的提高，推动了房地产市场的发展。与此同时，在发展中出现了一些问题有待解决，例如房地产市场的市场供给量很难满足人们日益增长的需求，造成了房地产价格不断上涨。因此研究城市化和乌鲁木齐房地产市场之间的关系，找出房地产市场是如何对城镇化的进程产生影响的，城镇化的进程又是如何反过来影响房地产价格的，这对我们更深入的了解房地产市场和如何采取措施解决城镇化过程中房地产市场出现的问题有重要意义。 关键词：城市化房地产价格协调发展 1房地产价格与城镇化关系概述 1.1城镇化定义 城镇化可以描述为在地理位置上人口由农村转向城市的过程。该过程同时伴随着经济发展的集聚和分散。但随着社会的发展，人文发展、社会进步、环境和谐、资源优化等多方面内容也构成了城镇化的本质内涵，展现出自身的多样性和复杂性，而非仅仅局限于人口数量的增长这单一层面，而是社会转型的综合性过程。 从学科角度看，各学科对这多维度的社会现象有着不同的定义和理解。经济学将其看成是产业结构的升级及资源享赋的优化过程。指出地区间受到各流动的要素影响，形成了推进城镇化的主动力。其本质是农业活动逐渐替代非农活动的变化过程。人口学的观点则符合人口城镇化理论。以城镇人口数量衡量城镇化水平，本质是农村人口的城市转移。其中加入了该过程对经济，社会的影响。地理
新型城镇化将给房地产业带来新机遇 2011年以来，学界和业界不少人认为，我国房地产发展黄金期已经结束。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。 工业化需要城镇化作为依托，工业化带来的生产效率提升需要城镇化的规模效应与范围效应，以消化“潮水般”的工业生产供给。但是，我国过去城镇化走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子，却扮演着降低工业化成本的工具，最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。 人口和土地是工业化初始最主要的投入要素，人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果：一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力，其消费长期不振，经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深；二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障)，导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下，出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜；三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性，简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。 追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗，各类要素价格不断上涨，并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向，这在房地产领域表现得更为明显。房地产快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长，而且通过土地出让金增长撬动银行信贷的杠杆，为工业化、基建投资和招商引资创造条件，从而实现数倍的投资增长，这是本世纪以来房地产价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张，城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度，土地城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外，金融生态和环境生态已经无法承压，地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。 新型城镇化将给房地产行业发展带来新的机遇。首先，“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化，使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面，为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障，消除农民在消费方面的顾虑，首先释放的将是农民在城市的购房需求；另一方面，“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地权益，提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，这也是稳定我国住房市场的最强力量。 第二，大中小城市合理布局的城镇化缓解了人口、资源向大城市集中的趋势，有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求，大城市房价上涨的压力将会缓解，这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏，加快大城市产业结构优化进程，从而驱动房地产市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰，中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业，而获得大城市的辐射和扩散效应，中小城市人口将快速增加，也将会衍生出大量的新增住房需求。 第三，紧凑和立体的城镇化将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享，改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状，这将缓解各大城市中心区房价上涨压力，“城市病”也将得到缓解，同时也为城市房地产发展腾挪出更多空间。同时，紧凑和立体的城镇化将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模，有利于解决地方政府对于土地财政的依赖，并由此降低地方政府推高地价的内生激励，房价也将由此会出现台阶式回落，更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。 第四，工业化、农业现代化协同推进的城镇化将彻底解决过去城镇化与工业化发展“两张皮”的问题，形成有效需求支撑下的房地产有效供给，有望解决目前二三线、三四线城市房地产脱离城市工商
房地产公司财务分析指标
财务指标详细介绍 ◇成长性得分：该评分对企业的成长性进行评测，分数越高表示成长性越高。成长性评分＝(主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+利润增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇净资产收益率：评测股东权益每年的回报程度，数值越大回报越高。=净利润/股东权益合计(股东权益合计<=0的不予计算)。 ◇总资产收益率：考察企业每投入一元资产获取的回报程度，如果高于企业的融资成本，说明公司的扩张很有价值。数值越高表明回报程度越高。=净利润/资产总计(备注：中报报表下，净利润×2) 。 ◇主营业务能力得分：对主业经营状况进行评测，分数越高表明主业竞争力越强。主营业务能力评分＝(主营业务利润率评分+营业利润在利润总额当中的比重评分+主营业务利润增长/主营业务收入增长评分+主营业务收入增长率评分+营业利润增长率评分)/5 。 ◇主营业务利润比重：主业利润在利润总额当中的比重越接近于1，利润稳定性越高，企业越能够稳定发展。 (总利润<=0 不予考虑)。 ◇主营业务利润率：该指标考察公司主业的毛利润率，数值越大表明公司越有活力。如果数值低于同期贷款利率，主业面临转型。如果为负数，表明主业经营亏损。计算公式为：主营业务利润/主营业务收入。 ◇主营业务收入增长率：该指标考察公司主营业务增长速度。该数值越大越好，
如果数值接近0，表明公司的主业发展出现停滞迹象；如果数值小于0，表明公司的主业发展出现衰退迹象。计算公式为：(本期主营业务收入/上期主营业务收入-1) 。 ◇主营业务利润率增长率：该指标考察公司主营业务增长的潜力，本指标数值越大越好。如果比值为正，表明公司主业发展潜力较大，如果同时主营业务收入增长率也为正数，表明主业处于良性发展阶段；如果比值为负，即便主营业务收入在增长，也表明主业的竞争能力开始下降，甚至不排除以后发生衰退的可能。=(本期主营业务利润率－上期主营业务利润率)/abs(上期主营业务利润率)) 。 ◇净利润可靠率：通过考察净利润当中的现金比例来考察净利润的可靠性，数值越接近1，表明净利润可靠性越高；数值越接近0，表明净利润当中现金的比例过少，赊帐比例越高。=经营活动产生的现金流量净额/净利润(净利润<=0不予考虑)。 ◇营业收入可靠率：通过考察主业收入当中的现金比例来考察主业收入的可靠性，数值越接近100％，表明主业收入可靠性越高；数值越接近0，表明主业销售收入当中现金的比例过少，赊帐比例过高，销售收入可靠性越低。=销售商品、提供劳务收到的现金/主营业务收入×100％。 ◇主业收入风险系数：该指标考察主业收入当中赊销收入和关联交易欠款的比重，数值越低表示主业收入的可靠性越高。计算公式为：(应收帐款+其它应收款)/主营业务收入×100％。(备注：中报中，主营业务收入需要×2) ◇主业收入可疑性增长比例：该指标考察主业收入的增加当中赊销所占的比例，如果数值接近甚至超过100％表示主业销售的增加可能主要靠赊销的加大而产生，主业销售收入的增长可靠性降低。数值越小可靠性越高。计算公式为：(本期主业收入－上期主业收入)<=0时不予计算；(本期主业收入－上期主业收入)>0时:(本期应收帐款－上期应收帐款)/(本期主业收入－上期主业收入)。 ◇非经常性损益率：通过考察非主业产生的利润在利润总额当中的比例来考察业绩的稳定性，因为非主业产生的利润和亏损都不能持久，对利润总额的影响是暂时的。比例越高，主业的稳定性越差，如果接近甚至超过100％表示公司的主业已经不能为公司提供利润，利润全部来自于非主业的收入。计算公式为：利润
城镇化对房地产价格的影响 ——基于江苏省的实证分析 摘要：近年来，城镇化进程在逐步加快，同时房地产价格也在持续上涨。那么，城镇化对房地产价格到底会产生什么影响？对房地产价格是起到了促进还是抑制的作用呢？首先，本文总结了国内外学者关于城镇化对房地产价格影响的相关研究结果。然后，从理论方面分析了城镇化对房地产价格的影响机制，得到相关理论基础。接着，以江苏省13个城市2007-2016年的数据为例，采用面板数据模型的方法进行实证分析。研究结果发现，苏南地区，城镇化发展对房地产价格的影响较为平衡；苏中地区，产业城镇化和人口城镇化对房地产价格具有显著的正向影响；苏北地区，人口城镇化和土地城镇化对房地产价格具有显著的正向影响。最后，本文就城镇化发展和房地产价格提出相关的建议。 关键词：城镇化；房地产价格；面板数据模型；实证分析
The Impact of Urbanization on Real Estate Prices ——Empirical Analysis Based on Jiangsu Province Abstract:In recent years, the process of urbanization is gradually accelerated, while real estate prices are also rising..So, what impact will urbanization have on real estate prices? Does it play a role in promoting or restraining real estate prices? First of all, this paper summarizes the research results of domestic and foreign scholars on the impact of urbanization on real estate prices.Afterwards, it analyzes the influence mechanism of urbanization on real estate price from the theoretical aspect, and obtains the relevant theoretical basis.Then, taking the data of 13 cities in Jiangsu Province from 2007 to 2016 as an example, the panel data model is used to carry out empirical analysis. The results show that the development of urbanization is more balanced in the southern of Jiangsu;In suzhong region, industrial urbanization and population urbanization have a significant positive impact on real estate prices;In the northern ofJiangsu, population urbanization and land urbanization have a significant positive impact on real estate prices.Finally, this paper puts forward relevant suggestions. Key words:urbanization;real estate price;panel data model;empirical analysis
新型城镇化为房地产市场带来新机遇 摘自：宏观经济新华网2013-05-02 17:49 在新型城镇化的进程中，中小开发商面临着全新的发展机遇。现在是到了给房地产恢复其本义的时候了 十八大以后，中央提出了新型城镇化的发展方向，这是中国经济和社会新的发展战略。这一新战略的提出，标志着中国经济社会发展方式将由高速发展向均衡发展转变，将由集中配置资源的方式向均衡配置资源的方式转变，将由沿海化、中心城市化的方向朝区域发展和城乡统筹的方向转变。这些趋势，对房地产业提出了新的挑战和机遇。在这样的背景下，能否抓住机遇，推进行业转型创新，决定了行业的命运，也将深刻影响中国经济和社会发展的进程。 与此同时，对房地产的调控也日趋深入。2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议再出“国五条”抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。这是自2009年12月份开始楼市调控以来的第五次调控。 新型城镇化带来新机遇 新型城镇化的龙头是产业导入、产业升级和新兴产业的发展。房地产业的服务性和金融性，决定了房地产具有导入与整合各类资源的平台功能，具有支持与推动产业发展的服务功能和金融功能，也就决定了它在产业发展、尤其是新兴服务业发展中的重要的地位和作用，决定了它与产业、与城镇化发展共生共荣的关系。 中国经济结构的调整和产业升级、新兴服务业的发展是新型城镇化的基础和前提。没有产业，就没有真正意义上的人口聚集，也就没有真正意义上的城镇化。要实现产业的发展，当然要依赖于土地这个核心的、先导的生产要素，依赖于房地产整合资源的平台功能、服务运营功能和金融支持功能。这就为房地产发展、产业发展和新型城镇化找到了共赢的支点，也为房地产的转型和创新指明了方向和路径。这就是，房地产的转型创新必然与走产业结构调整、与产业升级、与新兴服务业发展相结合的路径，走与新型城镇化的发展相结合的路径。近年来，园
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】 一、房地产行业概况 1、房地产基本概念
1）房地产定义 ◆房地产是指土地、建筑物和其他土地定着物及其附带的各种权益。由于其自己的特点即位 置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 ◆房地产是实物、权益、区位三者的综合体，也可以说是房地产存在的三种形态。 2）房地产基本分类 ◆房地产是房产和地产的合称，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产。 ①房产主要包括住房房产和营业性房产。房产的交易形式有：（1）房产买卖。（2）房屋租赁。（3）房 产互换。（4）房产抵押。 ②地产地产的交易形式有：（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。
2、房地产行业 1）行业定义 ◆房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 ◆房地产业主要包括以下一些内容： （1）国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁 安置、委托规划 设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等； （2）房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等 活动； （3）房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理； （4）房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市 场、信息市场， 制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场 的宏观调控。 2）房地产企业类型 （1）房地产开发企业（2）房地产物业管理企业（3）房地产价格评估机构（4） 房地产经纪机构 （5）拆迁企业 3）近几年房地产行业宏观分析 （一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长
中国城市化水平与房地产价格的实证分析 单位中南林业科技大学经济学院,中南林业科技大学经济学院长沙410004,长沙410004 中文摘要运用协整分析方法与误差纠正模型,考察了1991~2005年中国房地产价格与城市化水平之间的关系。实证研究发现,中国城市化水平的提高是中国房地产价格上升的原因;中国的房地产价格与中国城市化水平之间存在一种长期稳定的正向变动关系;短期来看,均衡关系由短期偏离向长期均衡调整的速度较慢。最后,对实证结果进行了分析并指出了相关的政策含义。 刊名经济问题 ISSN 1004-972X 年 2008 期 01 作者刘芳;郭颖; 单位上海电机学院经济管理学院,上海电机学院经济管理学院上海200245 中文摘要以房地产市场供求的非均衡问题为中心,采用协整分析法确定非均衡计量经济模型参数估计迭代的初始值,运用非均衡计量经济模型对我国房地产市场供求总量进行了分析,从定量的角度对房地产市场的非均衡问题进行了研究。研究表明,房地产价格、国民经济发展水平、城市化水平、经济政策、生产投入等因素在不同程度上影响房地产市场的供求,而且我国房地产市场有效程度不够。 刊名上海电机学院学报 ISSN 1671-2730 年2007 期02 作者向为民;李娇; 单位重庆工学院经济与贸易学院,四川外语学院重庆南方翻译学院管理系 中文摘要城市化水平是衡量一个国家经济发展程度的重要标志,人口比例指标是最常用的城市化测度指标。随着城市化进程的加快,必然带来房地产投资的增加。文中利用格兰杰因果分析法(Granger Test of Causality),对我国1986-2003年间城市化进程和房地产投资增长作了实证研究。研究表明,目前我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段,房地产投资增长速度快于城市化增长,两者均保持相对平稳上升的趋势,且具有一定相关性,相关系数为0.205,具有相互促进的因果关系。 刊名重庆建筑大学学报 ISSN 1006-7329 年2007 期01 作者林玉伦;葛新权;周将; 单位北京信息科技大学工商管理学院 中文摘要<正>房地产业是国民经济的重要组成部分,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。自住房货币化改革以来,人们对房地产的消费需求获得了巨大的释放,房地产市场得到了极大地繁荣。根据国家统计年鉴,自1995年以来,我国的国民经济大约以每年7%￣8%的速度增长;而房地产市场上的商品房交易额则以每年20%￣30%的速度增长,可见房地产市场的空 刊名当代经济 ISSN 1007-9378 年2007
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
房地产企业财务报表分析的3个方法 2013年7月29日14:18:34来源:转载阅读数：248 课程相关推荐： 非财务经理的财务沙盘模拟培训讲师：汪韦伯 学会用财务语言进行有效沟通，分析经营活动；能够通过分析经营活动，改进。……详细查看>> 高级财务管理沙盘模拟培训培训讲师：汪韦伯 从企业家的角度亲身体验企业管理的完整流程；包括：市场竞争对企业的挑战和。……详细查看>>房地产企业与其他企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点，其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大，因此不能拘泥于常规的企业财务报表分析方法。 一、房地产企业财务报表的局限性 1．大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表使用者对企业偿倩能力的判断。 参照《企业会计制度》关于收入确认的规定，房地产收入确认标准应具备以下四项具体条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。然而房地产从开始预售到收入确认，需经过竣工、验收、测绘、办证、决算等多个环节，少则数月，多则三五年，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，一方面增加短期负债，另一方面减少了房款收入内含的所有者权益。特别是近年房地产高额盈利在财务报表中无法体现，严重地影响了企业财务报表分析的结果。 2．开发成本账实不符，影响报表使用者对企业资产的判断。 房地产企业为了持续发展往往会储备大量的土地，由此形成的土地成本按购置时实际支付的价款入账，未包含货币时间价值和土地增值部分。特别是近年来，房地产企业凭借其资金、品牌、政府扶持，以协议出让的方式取得了大量廉价的土地，其实际地价已经是账面成本的数倍，这时财务报表显示的企业资产严重失实，音响消费者进行企业财务报表分析。另外，房地产企业在开发过程中有相当部分工程款由施工单位垫支，比例高达30％～50％，时间长达数年，施工单位往往对垫支部分不开发票，再加上房地产企业为欠付工程款拖延工程决算时间，往往要经过几个会计年度才能完成，对此，房地产企业就难以及时进行成本核算，造成账面成本低于实际数。 3．期间费用计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。
中国房地产的三个故事 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市化的基本故事 城市化的基本故事为中国城市化的主要原因，一般城市化的原因城市与农村之间 的拉推因素(pull and push factors)。农村的推动因素包括生活环境受自然因素 如恶劣的天气影响，较少类型的就业机会和较低的工资。而城市的拉动因素则包 括较优的教育水平、较高的高资、较佳的生活水平和较好的整体的生活环境。这 类因素亦适用于中国的城市化进程当中。 改善性需求 中国的房地产改革、城市化的推动也受改善性需求的影响。中国真正的房地产商 品房开发只有约10年的历史，在商品房以前都是处于福利分房的制度。在福利分 房的制度下，住宅的开发依靠不同的工作单位如国企和学校建设，无论质量、设 计和配套都比较差。直到专业的房地产开发商出现，开发的商品房明显较好，促 成中国人民对住屋的改善性需求。 漏斗–特殊性需求 中国的人口年龄结构较外国其他地方更为特殊。一般外国地方的年龄结构呈现圣 诞树型的结构，而中国的人口结构则呈菱形状，适龄的劳动人口占整体人口的数 量最多。目前中国的年龄结构处于菱角拐点，劳动人口开始逐渐减少，劳动力这 个生产要素将必然升值。人口将如漏斗般，由逐渐至急速地从农村和较次的城市 流向如北京和上海等工资水平较高的城市，而北京和上海势必成为超级大城市。发达国家与中国2010、2020及2050的人口结构金字塔
资料来源：美国人口普查局
反映房地产企业经济运行状况的财务评价指标，应包括一般企业普遍采用的短期偿债能力指标、长期偿债能力指标、风险水平指标、股东获利能力指标、现金流量能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。根据行业特点，房地产资金链风险分析指标应以偿债能力指标和风险水平指标为主，盈利能力指标与营运能力指标为辅，参考股东获利能力指标。 基本的财务比率分析 2014 2013 2012 流动比率 1.9 2.04 2.46 债务状况 速动比率0.26 0.66 0.91 现金比率0.1 0.39 0.52 权益负债比率0.07 0.11 0.2 不良债权比率 1.29 1.38 0.91 1.64 1.38 1.55 存货流动负债比 率 债务偿付比率0.93 1.12 1.23 负债结构比率 1.36 1.23 0.87 0.05 0.49 0.56 营运资产与总资 产的比率 净资产收益率0.21 0.22 0.15 获利能力 0.01 0.02 0.03 总资产收益率 主营业务利润率0.11 0.15 0.13 成本费用利润率0.14 0.21 0.2 应收账款周转率19.26 15.97 10.49 运营能力 18.69 22.54 34.33 应收账款回收期 （天） 流动资产周转率0.18 0.26 0.25 存货周转率0.15 0.25 0.22 存货销售期（天）2391.67 1444.32 1601.67 净资产周转率 2.37 2.23 1.22
资产负债率0.89 0.86 0.83 长期负债比率0.38 0.38 0.44 流动负债比率0.58 0.56 0.47 股东权益比率0.06 0.09 0.16 主营业务增长率0.37 1.35 -0.01 成长能力 应收账款增长率-0.02 0.34 0.88 净利润增长率0.08 1.12 -0.06 4.22 1.1 -0.33 固定资产投资扩 张率 总资产扩张率0.75 1.62 0.66 每股收益增长率0.08 1.12 -0.06 偿债能力分析 偿债能力是指公司偿付各种到期债务的能力。一般分别用资产负债比率和流动比率、速动比率来衡量公司的长期和短期偿债能力。 第一，短期偿债能力。现代经济社会里，“现金为王”，对于投资大、周期长、容易面临资金链断裂的房地产企业，基于收付实现制计算的现金流量分析将更能反映房地产企业经营水平，现金流有时比盈利更重要。现金比率反映企业在不依靠存货销售及应收款的情况下，支付当前债务的能力，反映企业即时付现能力。从流动比率、速动比率和现金比率这些直接反应短期偿债能力的指标上，做了一个对比。 第二，长期偿债能力。5 家房地产公司的长期偿债能力，选取资产负债率指标、流动负债比率指标和长期负债比率指标来研究分析。 风险水平分析 风险指标主要有三个，包括财务杠杆系数、经营杠杆系数和综合杠杆。在较高经营杠杆系数的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍减少；当业务量增加时，利润将以经营杠杆系数的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。经营杠杆的作用具有两面性，当销售收入减少时，经营杠杆会发挥消极作用，造成息税前利润比同期销售收入减少的速度更快，当销售收人增加时，经营杠杆会发挥积极作用，使息税前利润比同期销收入增长的速度更快。 股东获利能力分析