商铺投资收益率的计算方法
方法一：租金回报率分析法
公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价
这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
方法二：租金回报率法
公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）
优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。
弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
方法三：IRR法（内部收益率法）
房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房
款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）
优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。
不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。
作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
当然，如果你觉得上面的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间
单利和复利都是计息的方式，单利就是利不生利，即本金固定，到期后一次性结算利息，而本金所产生的利息不再计算利息。复利其实就是利滚利，即把上一期的本金和利息作为下一期的本金来计算利息。 比如说我有10000元，要存2年，年利率为3.25%；2年后利息为：1、单利计算利息： 10000*3.25%*2=650元 2、复利计算利息： 10000*3.25%*2+10000*3.25%*3.25%=650+21.125=671.12 5元 10000*3.25%*3.25%=21.125元就是第一年的利息10000*3.25%在第二年产生的利息，也就是利息的利息。如此看来，在利率保持不变的情况下，复利比起单利要高出21.125元，所以复利比起单利要有优势得多。 PS：银行的活期存款和定期存款都是固定时长的单利计息。一般以年或者月计息的投资方式都是复利计息。 二、现值和终值
很多人在平时的生活中可能都会遇见下面的问题： 1、今天有10万块钱，以每年10%的年化收益计算利息，10年后变成多少钱？ 2、如果未来10年后想拥有20万，今天的10万要以多少收益率去投资？ 3、30年以后希望有50万，年化收益率为6%，每月应该存多少钱？ 等等诸如此类的问题，其实都是涉及到了货币时间价值的计算，这里告诉大家一个公式就可以轻松的解决此类的问题： FV(rate,nper,pmt,pv,type) FV = 在投资末期的货币价值 rate = 收益率 nper = 总投资了多少期 pmt = 每批投入的金额 PV = 在投资初期的货币价值 type = 数字0 或1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。（计算时忽略） 通常FV、rate、nper、pmt和PV，只要知道其中的四个数据，利用excel的函数功能非常简单就可以得出最后一个数据，输入的时候按照excel的函数提示进行即可。 举上面的3个例子来说明：
已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： 插值法（Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486
表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率： 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收
主要财务指标计算公式 （一）偿债能力指标偿债能力是指企业清偿短期、长期债务的能力。 1、资产负债率资产负债比率=负债总额/资产总额 分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。如果企业资金不足，依靠欠 债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。资产负债率在55%—65%，比较合理、稳健;达到80%及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。一般认为，该比率维护在40-60%之间较为合适，负债比率过高是不利的，应引起重视。 2、流动比率流动比率=流动资产总额/流动负债总额 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。国际上通常认为，流 动比率的下限为100%，流动比率等于200%时较为适当。反映企业短期负债清偿能力，即每1元流动负债额中有多少流动资产额作保证。一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。 3、速动比率速动比率=流动资产总额-存货/流动负债总额 意义：速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已 贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。通常认为，速动比率等 于100%时较为适当。 分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账 款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。 因为存货不能马上形成支付能力，所以速动比率比流动比率更能准确反映企业的偿债能力。一般认为，该比率为1:1较好。 4、现金比率反映企业即时偿还流动负债的能力，指标计算公式如下： 现金比率=（货币资金+三个月到期的短期投资和应收票据）/流动负债 现金比率越高，说明公司的短期偿债能力越强。 5、利息保障倍数衡量企业偿还借款利息的能力，指标计算公式如下（如不能得到利息费用的详细资料，可用“财务费用”代替“利息费用”）： 利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用 利息保障倍数指标反映出企业的经营所得保障支付负债利息的能力，它的倍数一般情况下应大于1，同时应 选择5年中最低的比率作为最基本的偿付利息能力指标，否则就难以偿还债务及利息。但从短期看，由于折旧费、摊销费及折耗费等短期内不需要支付资金，所以利息保障倍数小于1时，企业通常也能偿还其利息债务。 6、应收账款损失率 应收账款损失率=坏账损失/应收账款总额 一般讲该指标越小越好，比率高应引起重视，必须到企业对应收帐款进行调查，找出原因。 7、经营活动产生的现金流量反映企业以经营活动现金流入偿还债务的能力。 （1）将销售商品、提供劳务收到的现金与购进商品、接受劳务付出的现金进行比较。在企业经营正常、购销平衡的情况下，二者比较的比率大，说明企业的销售利润大，销售回款良好，创现能力强。 （2）将销售商品、提供劳务收到的现金与经营活动流入的现金总额进行比较，可大致说明企业产品销售现款占经营活动流入的现金的比重。比重大，说明企业主营业务突出，营销状况良好。 （3）将本期经营活动现金净流量与上期进行比较，增长率越高，说明企业成长性越好。 （二）营运能力指标 1、应收账款周转率 反映了应收账款周转速度，及时收回应收账款，不仅能增强企业的短期偿债能力，也能反映出企业管理应收账款方面的效率。用时间表示的周转速度是应收账款周转天数，也叫平均应收账款回收期或平均收现期，其计
商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩
商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。
财务指标计算公式 1、流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 2、速动比率=速动资产/流动负债。速动资产是指流动资产扣除存货之后的余额, 3、现金流动负债比率 =年经营现金净流量/年末流动负债×100% 4、资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％。 5、产权比率也称资本负债率 =负债总额/所有者权益总额*100% 6、或有负债比率 =或有负债余额/所有者权益总额*100% 或有负债余额=已贴现商业承兑+对外担保+未决诉讼、未决仲裁（除贴现与担保引起的诉讼与仲裁）+其他或有负债。 7、已获利息倍数 =息税前利润总额/利息支出。 其中：息税前利润总额=利润总额+利息支出。利息支出，实际支出的借款利息、债券利息等。 8、带息负债比率=（短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券+应付利息+）/负债总额*100%。 9、劳动效率=营业收入或净产值/平均值工人数 10、生产资料运营能力： 周转率=周转额÷资产平均余额； 周转期=计算期天数÷周转次数。 =资产平均余额*计算期天数/周转额 11、应收账款周转率（次）=销售收入÷平均应收账款 周转数（周转天数）=计算期天数/周转次数=资产平均余额*计算期天数/周转额 12、①存货周转率(次)＝销售成本÷存货平均余额②存货周转天数=计算期天数/存货周转次数 13、流动资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均流动资产总额X100% 14、固定资产周转率（次数） =营业收入÷平均固定资产净值 固定资产周转期（天数） =平均固定资产净值×360/营业收入。 15、总资产周转率（次）=营业收入÷平均资产总额。 16、不良资产比率=（资产减值准备余额+应提未提和应摊未摊的潜亏挂账+未处理资产损失）÷（资产总额+资产减值准备余额）。 17、资产现金回收率=经营现金净流量/平均资产总额。 18、营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)×100% 19、销售净利率=净利润÷销售收入*100%。 20、销售毛利率=（销售收入-销售成本）÷销售收入*100% 21、成本费用利润率 =利润总额/成本费用总额×100% 式中的利润总额和成本费用用总额来自企业的损益表。成本费用一般指主营业务成本和三项期间费用 营业税金及附加。
什么是投资收益率投资收益率计算方法投资收益率，相信很多人都不知道是什么意思吧，其实对于这个概念不知道也是一件非常正常的一件事情，下面我们就有请招商信诺的专家来给大家介绍，什么是投资收益率? 什么是投资收益率 投资收益率又称投资利润率是指投资方案在达到设计一定生产能力后一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。他是评价投资方案盈利能力的静态指标，表明投资方案正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。对运营期内各年的净收益额变化幅度较大的方案，可计算运营期年均净收益额与投资总额的比率。 投资收益率的应用指标，根据分析目的的不同，投资收益率又可分为：1、总投资收益率(ROI);2、资本金净利润率(ROE)。 投资收益率的优点是：指标的经济意义明确、直观，计算简便，在一定程度上反映了投资效果的优劣，可适用于各种投资规模。缺点是：没有考虑资金时间
价值因素，忽视了资金具有时间价值的重要性;指标计算的主观随意性太强，换句话说，就是正常生产年份的选择比较困难，如何确定有一定的不确定性和认为因素;不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性。因此，以投资收益率指标作为主要的决策依据不太可靠。 投资收益率计算方法 一、分段计算法。以每次资金进出为一段，分段计算投入产出率(即期末总资产除以期初总资产)，各段投入产出率累乘起来，就是总的投入产出率，减1后就得到总投资收益率。 二、净值法。在基期，把资金分成若干份，比如1万元就分成1万份，每份净值1元。当增加投资时，以当时的净值计算增加的份额，净值不变;减少投资时，以当时净值计算减少的投资份额，净值也不变。这样，最终的净值就是投入产出率。经常发生申购购回的开放式基金就是采用这种方法。 另外一个问题是年化收益率的计算，假设投资时间是Y(可以是小数，要把投资时间折算成年)，投入产出率是R，则用EXCEL公式power(R,1/Y)-1可算出年化收益率。 三、存款法 一个简单的方法: 把你的账户看成是一个“银行”. 当你的资金进入这个“银行”，那么你的资金就被你的“银行”占用了，你就得从这个时点开始为这部分
商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。
商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价） 含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率= 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 计算公式四：简易国际评估法
总资产报酬率的概念 总资产报酬率又称总资产利润率、总资产回报率、资产总额利润率。是指企业息税前利润与平均总资产之间的比率。用以评价企业运用全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重耍指标。 总资产报酬率的计算公式[1] 总资产报酬率的计算公式为: 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均总资产×100% 其中，平均总资产＝(期初资产总额+期末资产总额)/2 为什么计算总资产报酬率指标包括利息支出?因为，既然采用全部资产，从利润中没有扣除自有资本的等价报酬——股利，那么，同样也不能扣除借入资本的等价报酬——利息。何况从企业对社会的贡献来看，利息间利润具有同样的经济意义。总资产报酬率高，说明企业资产的运用效率好，也意味着企业的资产盈利能力强，所以，这个比率越高越好。评价总资产报酬率时，需要与企业前期的比率、同行业其他企业的这一比率等进行比较，并进一步找出影响该指标的不利因素，以利于企业加强经营管理。 总资产报酬率的意义 总资产报酬率越高，表明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果；该指标越低，说明企业资产利用效率低，应分析差异原因，提高销售利润率，加速资金周转，提高企业经营管理水平。 1.表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。通过对该指标的深入分析，可以增强各方面对企业资产经营的关注，促进企业提高单位资产的收益水平。 2.一般情况下，企业可据此指标与市场资本利率进行比较，如果该指标大于市场利率，则表明企业可以充分利用财务杠杆，进行负债经营，获取尽可能多的收益。 3.该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。 总资产报酬率分析[1] （1）总资产报酬率表示企业全部资产获取收益的水平，全面反映了企业的获利能力和投入产出状况。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。
(1)净现值和现值指数的计算 净现值是指项目寿命期内各年所发生的资金流入量和流出量的差额，按照规定的折现率折算为项目实施初期的现值。因为货币存在时间价值，；争现值的计算就是要把投资折成终值与未来收入进行比较，可以运用银行计算终值的方法计算现值(也就是银行的贴现)．得出其计算公式：NPV=F／(1+i)n(其中F为终值、NPV为现值、i为折现率、n为时期)。净现值计算的关键是确定折现率，一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也是进行投资的最低机会成本，最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。 例如：某物业公司为适应辖区业主的需要以10万元投资一个新服务项目．在实际经营的过程中，第一年扣除各种费用后的纯利润为0.1万元，第二年扣除各种费用后的纯利润为0.2万元，2年后以11万卖出，求该项目的净现值？ 假如：一年期银行的存款利率为5％，设定为折现率，各年收益的现值和为： 0.1×1／1+0.05+0.2×1／(1+0.05)2。+11×1／(1+0 05)2=10.2536万元。 净现值为收益现值总额减投资现值，现值指数=收益现值总额／投资现值。 净现值，即：10.2536-10=O.2536万元；现值指数，即： 10.2536／10=1.025。 我们可以得出这样的结论： 净现值大于0，现值指数大于1，说明该项目投资可行。
由净现值和现值指数，大致可以确定该项目的投资收益率的范围，为了更加准确地了解该项投资实现的收益率，通过综合银行利率、投资风险率和通货膨胀率、同行业利润率比较等因素，确定该项投资预期收益率为10％，并且对投资的内部收益率进行计算验证。 由直线内插法公式：IRR=i1+NPV1 (i2一i1)／NPV1+︱NPV2︱ 公式中，IRR－内部收益率：i1－净现值为接近于零的正值时的折现率；i2－净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1一采用低折现率i1时净现值的正值；NPV2－采用高折现率i2净现值的负值。 设定5％为低折现率i1，设定8％为高折现率i2，折现率为8％时，上述投资项目中各年收益的现值总和为： 0. 1×1／1+0 08+0.2×1／(1+0.08)2+11×1／(1+0.08) 2＝9.691万元。 净现值即为：9.691—10=-0.309万元。 内部收益率=5％+(8％-5％)(10.2536-10)／(10.2536-9.691)=6.35％ 如果该项目的期望收益率(基准收益率)是10％，实现收益率远远低于期望收益率，该项投资是不可行的。 更直观、明了地理解内部收益率的方法，就是运用几何图解法进行计算：先在横坐标上绘出两个折现率i1=5％、i2=8％，然后在此两点画出垂直于横坐标的两条直线，分别等于相应折现率的正净现值(NPV1)，负净现值(NPV2)，然后再连接净现值的两端画一直线，此直线与横轴相交的一点表示净现值为零的折现率，即为内部收益率(IRR)。如图： 由图中的两个相似三角形，可以推导出相似三角形的数学公式：
投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月）12 年度投资回报率（ ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%
怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上
一、偿债能力的分析(第五章) （一）短期偿债能力分析 1、营运资本＝流动资产－流动负债 (P127) 优点：能够直接反映流动资产保障流动负债偿还后能够剩余的金额，是反映企业短期偿债能力的绝对量指标。 缺点：该指标不便于进行企业之间的比较。 2、流动比率＝流动负债流动资产(P129) 也可变形为：流动比率＝流动负债流动资产＝流动负债）＋流动负债（流动资产－流动负债 ＝流动负债营动资金＋流动负债＝1＋流动负债营运资金 优点：与营运资本相比，流动比率更能反映出流动资产对流动负债的保障程度，并可以在不同企业之间相互比较。 缺点：①流动比率是静态分析指标。 ②流动比率没有考虑流动资产的结构。 ③流动比率没有考虑流动负债结构。 ④流动比率易受人为控制。 3、速动比率＝速动资产/流动负债(P133) 速动资产，是指流资产减去变现能力较差且不稳定的预付账款、存货、其他流动资产等项目后的余额。 速动资产＝货币资金+短期投资＋应收票据＋应收账款＋其他应收款 4、现金比率＝流动负债现金＋短期有价证券(P137) （二）长期偿债能力分析 5、资产负债率＝资产总额负债总额×100％(P144) 优点：是企业的重要比例。 缺陷：①资产负债率是一个静态指标，但制造业以70%为好。 ②资产负债率没有考虑负债的偿还期限。 ③资产负债率没有考虑资产的结构。 6、股权比率＝资产总额所有者权益总额×100％(P147) 资产负债率＋股权比率＝资产总额总额负债总额＋所有者权益×100％＝100％ 因此：股权比率＝1－资产负债率 7、产权比率＝所有者权益总额负债总额×100％(P149) 产权比率＝所有者权益总额负债总额×100％＝资产总额所有者权益总额资产总额负债总额//＝股权比率资产负债率
投资商铺的18个理 由
投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。 5.商铺越老越值钱。 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 6.商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使商圈和商铺越做越旺。 7.租金的递增保证了租金长期的收益。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者
关于财务报表中相关数据的计算公式 1、流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 2、速动比率=速动资产/流动负债。速动资产是指流动资产扣除存货之后的余额, 3、现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债×100% 4、资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％。 5、产权比率也称资本负债率=负债总额/所有者权益总额*100% 6、或有负债比率=或有负债余额/所有者权益总额*100% 或有负债余额=已贴现商业承兑+对外担保+未决诉讼、未决仲裁（除贴现与担保引起的诉讼与仲裁）+其他或有负债。 7、已获利息倍数=息税前利润总额/利息支出。 其中：息税前利润总额=利润总额+利息支出。利息支出，实际支出的借款利息、债券利息等。 8、带息负债比率=（短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券+应付利息+）/负债总额*100%。 9、劳动效率=营业收入或净产值/平均值工人数 10、生产资料运营能力： 周转率=周转额÷资产平均余额； 周转期=计算期天数÷周转次数。=资产平均余额*计算期天数/周转额 11、应收账款周转率（次）=销售收入÷平均应收账款 周转数（周转天数）=计算期天数/周转次数=资产平均余额*计算期天数/周转额12、①存货周转率(次)＝销售成本÷存货平均余额②存货周转天数=计算期天数/存货周转次数
13、流动资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均流动资产总额X100% 14、固定资产周转率（次数）=营业收入÷平均固定资产净值 固定资产周转期（天数）=平均固定资产净值×360/营业收入。 15、总资产周转率（次）=营业收入÷平均资产总额。 16、不良资产比率=（资产减值准备余额+应提未提和应摊未摊的潜亏挂账+未处理资产损失）÷（资产总额+资产减值准备余额）。 17、资产现金回收率=经营现金净流量/平均资产总额。 18、营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)×100% 19、销售净利率=净利润÷销售收入*100%。 20、销售毛利率=（销售收入-销售成本）÷销售收入*100% 21、成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100% 式中的利润总额和成本费用用总额来自企业的损益表。成本费用一般指主营业务成本和三项期间费用 营业税金及附加。 22、盈余现金保障倍数＝经营现金净流量／净利润 23、总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额X100%， 息税前利润总额=利润总额+利息支出 24、加权平均净资产收益率＝报告期净利润÷平均净资产×100% 25、资本收益率又称资本利润率 资本收益率= 税后净利润/平均所有者权益 26、基本每股收益率=归属于普通股东的当期净利润/当期发行在外普通股的加权平均数；
商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析： 模式 长期售后返租 特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度； 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式 短期售后返租 特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力； 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感 分割灵活，客户层面广 劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
主要财务指标计算公式集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#
主要财务指标计算公式 （一）偿债能力指标偿债能力是指企业清偿短期、长期债务的能力。 1、资产负债率资产负债比率=负债总额 /资产总额 分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。如果企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。资产负债率在55%—65%，比较合理、稳健;达到80%及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。一般认为，该比率维护在40-60%之间较为合适，负债比率过高是不利的，应引起重视。 2、流动比率流动比率=流动资产总额/流动负债总额 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。国际上通常认为，流动比率的下限为100%，流动比率等于200%时较为适当。反映企业短期负债清偿能力，即每1元流动负债额中有多少流动资产额作保证。一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。 3、速动比率速动比率=流动资产总额-存货 /流动负债总额 意义：速动比率越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。通常认为，速动比率等于100%时较为适当。 分析提示：低于1的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。 因为存货不能马上形成支付能力，所以速动比率比流动比率更能准确反映企业的偿债能力。一般认为，该比率为1:1较好。 4、现金比率反映企业即时偿还流动负债的能力，指标计算公式如下： 现金比率=（货币资金+三个月到期的短期投资和应收票据）/流动负债 现金比率越高，说明公司的短期偿债能力越强。 5、利息保障倍数衡量企业偿还借款利息的能力，指标计算公式如下（如不能得到利息费用的详细资料，可用“财务费用”代替“利息费用”）： 利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用 利息保障倍数指标反映出企业的经营所得保障支付负债利息的能力，它的倍数一般情况下应大于1，同时应选择5年中最低的比率作为最基本的偿付利息能力指标，否则就难以偿还债务及利息。但从短期看，由于折旧费、摊销费及折耗费等短期内不需要支付资金，所以利息保障倍数小于1时，企业通常也能偿还其利息债务。 6、应收账款损失率 应收账款损失率=坏账损失/应收账款总额 一般讲该指标越小越好，比率高应引起重视，必须到企业对应收帐款进行调查，找出原因。 7、经营活动产生的现金流量反映企业以经营活动现金流入偿还债务的能力。（1）将销售商品、提供劳务收到的现金与购进商品、接受劳务付出的现金进行比较。在企业经营正常、购销平衡的情况下，二者比较的比率大，说明企业的销售利润大，销