四种写字楼投资收益的计算方法
1.租金回报率分析法
公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
2.租金回报率法
公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。
上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例
一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120
万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米
到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。
简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认
为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
单利和复利都是计息的方式，单利就是利不生利，即本金固定，到期后一次性结算利息，而本金所产生的利息不再计算利息。复利其实就是利滚利，即把上一期的本金和利息作为下一期的本金来计算利息。 比如说我有10000元，要存2年，年利率为3.25%；2年后利息为：1、单利计算利息： 10000*3.25%*2=650元 2、复利计算利息： 10000*3.25%*2+10000*3.25%*3.25%=650+21.125=671.12 5元 10000*3.25%*3.25%=21.125元就是第一年的利息10000*3.25%在第二年产生的利息，也就是利息的利息。如此看来，在利率保持不变的情况下，复利比起单利要高出21.125元，所以复利比起单利要有优势得多。 PS：银行的活期存款和定期存款都是固定时长的单利计息。一般以年或者月计息的投资方式都是复利计息。 二、现值和终值
很多人在平时的生活中可能都会遇见下面的问题： 1、今天有10万块钱，以每年10%的年化收益计算利息，10年后变成多少钱？ 2、如果未来10年后想拥有20万，今天的10万要以多少收益率去投资？ 3、30年以后希望有50万，年化收益率为6%，每月应该存多少钱？ 等等诸如此类的问题，其实都是涉及到了货币时间价值的计算，这里告诉大家一个公式就可以轻松的解决此类的问题： FV(rate,nper,pmt,pv,type) FV = 在投资末期的货币价值 rate = 收益率 nper = 总投资了多少期 pmt = 每批投入的金额 PV = 在投资初期的货币价值 type = 数字0 或1，用以指定各期的付款时间是在期初还是期末。（计算时忽略） 通常FV、rate、nper、pmt和PV，只要知道其中的四个数据，利用excel的函数功能非常简单就可以得出最后一个数据，输入的时候按照excel的函数提示进行即可。 举上面的3个例子来说明：
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 写字楼投资收益四种计算方法 租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 内部收益率法 公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
已贴现现金流量法（Discounted cash flow，DCF） ──按资金的时间价值调整各期现金流量的投资项目评估和选择的方法。 内部收益率（IRR）净现值（NPV）盈利指数（PI） 一、内部收益率（Internal rate of return，IRR） ──使投资项目未来的净现金流量（CFs）的现值等于项目的初始现金流出量（CIO）的贴现利率，即 IRR的计算： 插值法（Interpolate） 假设某公司的一个投资项目的初始现金流出量与其后4年的现金流量如表5-2所示，则用插值法求内部收益率的计算过程为： 表5-2 投资项目的初始现金流出量及其后四年的现金流量年份0 1 2 3 4 现金流量（￥100 000）35 000 40 000 42 000 30 000 表5-3 贴现率为15%时的净现值 年份净现金流量15%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.870 = 30 450 2 40 000 ×0.756 = 30 240 3 42 000 ×0.658 =27 636 4 30 000 ×0.572 = 17 160 ￥105 486
表5-4 贴现率为20%时的净现值 年份净现金流量20%时的现值的利率因素净现值 1 ￥35 000 ×0.833 = 29 115 2 40 000 ×0.694 = 27 760 3 42 000 ×0.579 =2 4 318 4 30 000 ×0.482 = 14 460 ￥95 693 则有对应关系如下： 贴现率15%→净现值105 486 IRR→净现值100 000 贴现率20%→净现值 95 693 所以， IRR=17.80% 内部收益率法 又称“财务内部收益率法”。是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。其计算步骤为：(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率： 内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收
如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金
年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV为重要，IRR行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。
什么是投资收益率投资收益率计算方法投资收益率，相信很多人都不知道是什么意思吧，其实对于这个概念不知道也是一件非常正常的一件事情，下面我们就有请招商信诺的专家来给大家介绍，什么是投资收益率? 什么是投资收益率 投资收益率又称投资利润率是指投资方案在达到设计一定生产能力后一个正常年份的年净收益总额与方案投资总额的比率。他是评价投资方案盈利能力的静态指标，表明投资方案正常生产年份中，单位投资每年所创造的年净收益额。对运营期内各年的净收益额变化幅度较大的方案，可计算运营期年均净收益额与投资总额的比率。 投资收益率的应用指标，根据分析目的的不同，投资收益率又可分为：1、总投资收益率(ROI);2、资本金净利润率(ROE)。 投资收益率的优点是：指标的经济意义明确、直观，计算简便，在一定程度上反映了投资效果的优劣，可适用于各种投资规模。缺点是：没有考虑资金时间
价值因素，忽视了资金具有时间价值的重要性;指标计算的主观随意性太强，换句话说，就是正常生产年份的选择比较困难，如何确定有一定的不确定性和认为因素;不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。只有投资收益率指标大于或等于无风险投资收益率的投资项目才具有财务可行性。因此，以投资收益率指标作为主要的决策依据不太可靠。 投资收益率计算方法 一、分段计算法。以每次资金进出为一段，分段计算投入产出率(即期末总资产除以期初总资产)，各段投入产出率累乘起来，就是总的投入产出率，减1后就得到总投资收益率。 二、净值法。在基期，把资金分成若干份，比如1万元就分成1万份，每份净值1元。当增加投资时，以当时的净值计算增加的份额，净值不变;减少投资时，以当时净值计算减少的投资份额，净值也不变。这样，最终的净值就是投入产出率。经常发生申购购回的开放式基金就是采用这种方法。 另外一个问题是年化收益率的计算，假设投资时间是Y(可以是小数，要把投资时间折算成年)，投入产出率是R，则用EXCEL公式power(R,1/Y)-1可算出年化收益率。 三、存款法 一个简单的方法: 把你的账户看成是一个“银行”. 当你的资金进入这个“银行”，那么你的资金就被你的“银行”占用了，你就得从这个时点开始为这部分
商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 如何计算项目的投资收益率 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回
投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现 值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。
---真理惟一可靠的标准就是永远自相符合 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税
钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是作者在工作中的一点经验，欢迎指正。作者一直在工程咨询公司工作，根据编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： (1)项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； (2)内部收益率（IRR）； (3)财务净现值(NPV)；
四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
第一部分：确定投资资金的结构 一、近3年一期损益表，并预测近一期的完整年度损益表；现时资产负债表；
二、计算购买价格及估值比率 根据投资时的EBITDA146.7（损益表）及假设的估值/EBITDA倍数7.5倍，计算确定标的收购价格=146.7*7.5=1100；现时需要偿还的有息借款300（资产负债表）、现金25（资产负债表），标的现金偿还有息负债后剩余275有息负债；公司股权价值=1100-275=825。 根据购买价格及现时销售额、EBITDA计算市销率和市值/EBITDA比。 三、设计投资资金结构 确定各类举债金额（structure1中450、300，注意100是循环信用额度，类似授信总额，不
使用无金额借入，但有手续费）及手续费（20结构化私募基金中为各类优先级份额/LP的资金金额及手续费），预计其他费用（15）；据前文已得股权价格825、有息负债300、标的账上现金25，算出需要自有投入的资本数额（基金中的劣后级或GP份额）=（825+300+20+15）-（450+300+25）=385，杠杆率为385：（450+300）=1:1.95。手续费计算如下： 将上述举债费用按假定的借款年限摊销（利润表及资产负债表预测时需要使用）： 四、完成Sources of Funds\Uses of Funds表并和签署已做Purchase Price\Transaction Multiples 表合并： 第二部分：预测未来财务数据 五、损益表和现金流量表预测前提假设条件 （一）销售收入：假设各年的销售收入增长率，一般发展稳定后销售收入增长趋缓：
股票收益率的计算公式 【银行从业资格证考讯】 股票收益率＝收益额 原始投资额 其中：收益额=收回投资额+全部股利-(原始投资额+全部佣金+税款) 当股票未出卖时，收益额即为股利。 衡量股票投资收益水平的指标主要有股利收益率、持有期收益率和拆股后持有期收益率等。 1.股利收益率股利收益率，又称获利率，是指股份公司以现金形式派发的股息或红利与股票市场价格的比率。 该收益率可用于计算已得的股利收益率，也可用于预测未来可能的股利收益率。 2.股票持有期收益率持有期收益率指投资者持有股票期间的股息收入与买卖差价之和与股票买入价的比率。 股票没有到期日，投资者持有股票的时间短则几天，长则数年，持有期收益率就是反映投资者在一定的持有期内的全部股利收入和资本利得占投资本金的比重。持有期收益率是投资者最关心的指标，
但如果要将它与债券收益率、银行利率等其他金融资产的收益率作比较，须注意时间的可比性，即要将持有期收益率转化为年率。 3.股票持有期回收率持有期回收率是指投资者持有股票期间的现金股利收入与股票卖出价之和与股票买入价的比率。该指标主要反映投资回收情况，如果投资者买入股票后股价下跌或是操作不当，均有可能出现股票卖出价低于买入价，甚至出现持有期收益率为负值的情况，此时，持有期回收率可作为持有期收益率的补充指标，计算投资本金的回收比率。 4.拆股后的持有期收益率投资者在买入股票后，在该股份公司发放股票股利或进行股票分割(即拆股)的情况下，股票的市场的市场价格和投资者持股数量都会发生变化。因此，有必要在拆股后对股票价格和股票数量作相应调整，以计算拆股后的持有期收益率。 买股票前要努力作好各种准备工作，要涉猎金融常识及国内外财径及政治动态，详细分析各上市公司的经营状况，并锻炼好强壮的身体，以备心脏能承受大起大落的冲击。确定长期的投资目标和原则，为股票交易的首要问题。股民是否具备经商的经验，与投资股票能否获利并没有必然的联系。任何直接投资都是专业投资，而专业投资需要专业知识作基础。防止在高价位套牢，是学习买卖股票的最重要的一课。买股票若仅是为了"
项目投资收益测算报告 项目投资收益评价，在进行项目的可行性研究，投资决策，方案选择，效益评估，获利能力与财务表现的比较等方面，都要进行经济分析，目的是从成本与效益的角度分析项目的经济指标和财务表现，以帮助决策者和项目团队得出正确的信息，做出科学的决策。 项目投资收益评价报告主要包括成本效益分析，投资收益率，投资回收期（静态投资回收、动态投资回收期），净现值，内部收益率(IRR)，盈亏平衡等内容。 汇报模版：
第一章项目财务数据的测算第一节财务测算的基本内容 一、总投资的测算 二、销售收入和税金 三、销售成本 四、利润 五、项目周期 第二节财务数据测算原则 一、实事求是的原则 二、稳健的原则 三、测算科学化的原则 四、按规章制度办事的原则第三节总投资的测算 一、总投资的构成 二、建设投资 1、固定资产投资 2、无形资产
3、开办费 4、预备费 三、建设期利息 四、流动资金 1、流动资金投资构成 2、流动资金测算 第四节成本的测算 一、成本的概念 二、成本的构成 三、折旧 第五节销售收入、税金和利润测算 一、销售收入的测算 1、产销量的预测 2、销售单价的确定 二、销售税金的测算 1、增值税 2、产品税和营业税 3、城市维护建设税 4、教育费附加 5、销售税率 三、利润的测算 第六节项目寿命期的测算 一、项目建设期的确定 二、项目经济寿命期的确定 1、按项目主要产品的生命周期决定 2、按项目主要工艺的替代周期确定 3、折旧年限法 第二章项目经济分析数据的测算第一节经济分析的基本概念
一、资金的时间价值 二、现金流量与现金流量图表 三、资金的等值换算 四、折现运算 五、基准收益率 第二节经济效益分析 一、经济效益分析的基本目标 二、经济评价的指标和方法 1、静态法 2、动态法 三、静态分析 1、投资利润率 2、投资利税率 3、贷款偿还期 4、投资回收期 四、动态分析 1、净现值 2、内部收益率 第三章项目不确定性分析 第一节概述 第二节盈亏平衡分析 一、线性盈亏平衡分析 1、产（销）量的盈亏平衡点 2、生产能力利用率的盈亏平衡点 3、销售单价的盈亏平衡点 第三节敏感性分析 一、敏感性分析的概念 二、单因素的敏感性分析 第四章项目方案的比较与选择
债券收益率计算公式 具体的债券收益率计算公式如下所示： 1、对处于最后付息周期的附息债券（包括固定利率债券和浮动利率债券）、贴现债券和剩余流通期限在一年以内（含一年）的到期一次还本付息债券，到期收益率采取单利计算。计算公式为（1）： (1) 其中：y为到期收益率； PV为债券全价（包括成交净价和应计利息，下同）； D为债券交割日至债券兑付日的实际天数； FV为到期本息和。 其中： 贴现债券FV＝100，到期一次还本付息债券FV＝M＋N×C， 附息债券FV＝M＋C/f；M为债券面值；N为债券偿还期限（年）；C为债券票面年利息；f为债券每年的利息支付频率。 上述公式同样适用于： 计算债券回购交易中的回购利率，不过其中FV为到期结算本息和，PV为首期结算金额，D为回购天数。 2、剩余流通期限在一年以上的零息债券的到期收益率采取复利计算。计算公式为（2）：
(2) 其中：y为到期收益率； PV为债券全价； M为债券面值； L为债券的剩余流通期限（年），等于债券交割日至到期兑付日的实际天数除以365。 3、剩余流通期限在一年以上的到期一次还本付息债券的到期收益率采取复利计算。计算公式为（3）： (3) 其中：y为到期收益率； PV为债券全价； C为债券票面年利息； N为债券偿还期限（年）； M为债券面值； L为债券的剩余流通期限（年），等于债券交割日至到期兑付日的实际天数除以365。 4、不处于最后付息周期的固定利率附息债券和浮动利率债券的到期收益率采取复利计算（4）。 (4)
其中：y为到期收益率； PV为债券全价； f为债券每年的利息支付频率； W＝D/（365÷f）， D为从债券交割日距下一次付息日的实际天数； M为债券面值； n为剩余的付息次数； C为当期债券票面年利息， 在计算浮动利率债券时，每期需要根据参数C的变化对公式进行调整。 上述计算中，除了回购利率以外都是以到期收益率来衡量投资者的债券投资收益。到期收益率是在假设投资者持有债券到期的情况下衡量其债券投资收益的，除此之外， 我们还可以用持有期收益率来衡量持有到期前投资者买卖债券的收益。 如持有债券期间没有发生付息，则计算公式与回购利率计算公式相同，其中PV为债券买入全价，FV为债券卖出全价，D为持有债券天数； 如持有债券期间发生付息，计算公式详见附2。 其中：y为持有期收益率； PV为债券买入全价， FV为债券卖出全价； f为债券每年的利息支付频率； W＝D/（365÷f）， D为从债券买入交割日距下一次付息日的实际天数； v＝d/（365÷f），
如何计算项目的投资收益率 作者：张金富联盟会员：项目管理者联盟转载发布时间： 2010-9-21 项目投资的主要决策指标有三个：净现值(NPV)、内部收益率(IRR)和盈利指数(PI)。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量(即现金流入减去现金流出)，以行业投资的平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润;如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润;如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率： 投资利润率=年平均利润总额/投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额/投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。转自项目管理者联盟 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括：
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢 如何计算投资回报率
如何计算投资回报率：有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％，要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％ 商铺投资回报率的计算 商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法
投资回报率的计算公式 这里有一个投资回报率的计算器： https://www.doczj.com/doc/3e3434849.html,/iframe/143/2004-09-06/31.html 还给你一关于商铺的投资回报率文章： 商铺投资收益率四种算法： 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下： 套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％ 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。但据本报从一些地产从业人员和投资客手中回收的数据显示，其实这些答案相差无几，差的也只是小数点以后的数值。 据经纬物业二手部的负责人司徒珮琪介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿我们在“透视商机特刊”中曾经探讨过的商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎)
如何计算项目的投资收益率 老师说：考试中经常会考计算项目的投资收益率，如何计算项目的投资收益率？ 钟鼓楼回答： 我也是现学现卖，不对的地方，请大家指教。 项目投资的主要决策指标有三个：净现值（NPV）、内部收益率（IRR）和盈利指数（PI）。 ▲净现值是将项目在计算期内各年的净现金流量（即现金流入减去现金流出），以行业投资的 ▲平均报酬率为贴现率折算所得出的价值之和。如果净现值大于0，则说明从当前时点看，新增投资项目不仅能收回投资，而且还能带来利润；如果净现值小于0，则说明从当前时点来看新增投资项目是无利可图的。 ▲内部报酬率就是使上述净现值等于零时的投资收益率。内部收益率越高，说明其与行业投资平均收益水平的差别越大，即新增投资项目的获利空间越大。换言之，内部收益率越高，新增投资项目承受行业投资平均收益水平或市场利率上升的能力就越强。 ▲盈利指数就是项目在经济寿命年限以内各年的净现金流量的贴现值之和除以项目建设期各年净现金流量的贴现值之和所得到的倍数，贴现率为行业的平均收益率。如果该值大于1，说明从现在来看，新增投资项目除能收回投资之外还能为企业带来利润；如果小于1，则表明从当前时点来看，新增投资项目是无利可图的。 Huichenz回答： 按照国内目前的评价指标体系，投资收益率指标有两种：投资利润率和投资利税率：
投资利润率=年平均利润总额／投资总额×100% 投资利税率=年平均利税总额／投资总额×100% 其中： 年平均利润总额=年均产品收入-年均总成本-年均销售税金 年平均利税总额=年均利润总额+年均销售税金+增值税 钟鼓楼所说的指标是项目可行性分析中所提到的部分研究项目是否可行的一些决策指标，这些指标中，一般以NPV最为重要，IRR>行业平均收益水平有时并不能完全说明项目可行。以上仅适用于项目财务评价，对某些项目还得考察项目的国民经济指标。 以上是我在工作中的一点经验，欢迎指正。 Randchina回答： 我一直在工程咨询公司工作，根据我编制可行性研究报告的经验，一个典型项目的技术经济指标至少包括： （1）项目总资金（含建设投资、流动资金、建设期利息等）； （2）内部收益率（IRR）； （3）财务净现值（NPV）； （4）投资利润率； （5）投资利税率； （6）贷款偿还期； （7）投资回收期。
第二章 货币时间价值 （1）复利终值（已知现值PV ，求终值FV ） 复利终值是指一项现金流量按复利计算的一段时期后的价值，其计算公式为： n r PV FV )1(+= （1+r ）n 通常称为“复利终值系数”，记作（F/P ，r ，n ），可直接查阅书后的附表“复利终值系数表”。 （2）复利现值（已知终值FV ，求现值PV ） 计算现值的过程通常称为折现，是指将未来预期发生的现金流量按折现率调整为现在的现金流量的过程。对于单一支付款项来说，现值和终值是互为逆运算的。现值的计算公式为 ： [ n r FV PV -+=)1( 其中，（1+r ）-n 通常称为“复利现值系数”，记作（P/F ，r ，n ），可直接查阅书后的附表“复利现值系数表”。 (3)普通年金终值（已知普通年金A ，求终值FV ） ?? ? ???-+=r r A FV n 1)1( 式中方括号中的数值，通常称作“年金终值系数”，记作(F/A ，r ，n )，可以直接查 阅书后的附表“年金终值系数表”。 (4)普通年金现值是指一定时期内每期期末现金流量的现值之和。年金现值计算的一般公式为： ? ?? ???+-=-r r A PV n )1(1 · 式中方括号内的数值称作“年金现值系数”，记作(P/A ，r ，n)，可直接查阅书后的附 表“年金现值系数表”。 也可以写作：
),,/(n r A P A PV = (5)预付年金终值的一般计算公式为： ?? ? ???--+=+11)1(1r r A FV n 也可以写成 []1)1,,/(-+=n r A F A FV )1)(,,/(r n r A F A FV += ^ (6 )预付年金的现值可以在普通年金现值的基础上加以调整，其计算公式为： ?? ? ???++-=--1)1(1V )1(r r A P n 也可以写成： []1)1,,/(V +-=n r A P A P )1)(,,/(V r n r A P A P += (7)递延年金现值的计算有两种方法： a.分段法 : ()()m r F P m n r A P A P ,,/,,/V -= @ b. 扣除法: ()()[] m r A P n r A P A P ,,/,,/V -= (8) 永续年金的现值可以通过普通年金现值的计算公式推导得出: ?? ? ???+-=-r r A P n )1(1V 当n →∞时，(1+r)-n 的极限为零，故上式可写成： r A P 1 V ?=