1、商铺投资回报率与投资回收期计算方法
商铺投资回报率从严格意义上讲是一个动态的概念，投资中除了投资者的购买初始投资外，还应包括税费，贷款利息、物业管理费用、取暖费用、折旧费用，甚至还有通货膨胀带来的价格贬值和央行加息后带来的利差等方面的因素，同时还必须考虑到商铺一定的空置期，但对于普通投资者来说动态投资计算比较复杂，现介绍一种相对动态的投资分析方法，以供投资者参考使用。（特别提示：目前开发商提供的投资回报率的算法各异，基本都是比较静态的计算方式，但这种静态计算方式得出来的投资回报率通常要比实际收益高很多，很容易给投资者造成假象，投资型买家在购买商业地产时应注意。）
（1）年投资回报率
一次性购买：公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/（购买房屋总价+契税+印花税）
按揭贷款：公式：（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12／（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）
注：商铺投资合理的年投资回报率一般为8%-12%。
（2）投资回收期
一次性付款：计算公式：（购买房屋总价+契税+印花税）/（税后月租金－每月物业管理费）×12
按揭贷款：计算公式：（首期房款+契税+印花税+律师费+保险费）/（税后月租金－按揭月供款-每月物业管理费）×12
注：商铺投资合理的回收期限一般为8-12年。
商业房地产投资，或叫收益型房地产，是指为了获得投资收入而购买的房地产。随着国民经济的高速发展，百姓的金融资产日渐增多，对房地产进行投资的需求越来越多。但房地产投资需要较为复杂的知识与分析技术，投资者最关心的是房地产投资回报率如何算？
下面就解答一下投资者最关心的投资回报率的计算。以住宅物业投资为例说明房地产投资回报率如何计算。
假设有一房地产投资者想分享2008年北京举办奥运会时房地产的投资高回报的机会，经链家机构房地产投资俱乐部的专家综合分析，选择了华展国际公寓进行投资。
投资公寓基本情况：350㎡复式住宅，8500元/㎡，8成30年按揭贷款，年利率为5.04%，物业管理费为7元/㎡，冬季取暖费为28元/ ㎡。计划2008年卖出，以每年物业增值5%，卖出价格为10,400元/ ㎡。每月出租收益为25,000元/月。
房地产投资回报率的基本计算模型为：
年度收益计算为：
计算公式举例说明
名义租金名义租金即为公寓的出租价格收益，
25,000元/月×12=300,000元；－
空房及欠租损失空房及欠租损
失：
假设每年空房半个月，
损失为：25,000×1/2=12,500；
＝
实际租金收入实际租金收
入：
即为上述二式相减，
300,000-12,500=287,500元；
＋
其它收入其它收入：住宅公寓没有其它收入；＝
投资者总收入投资者总收
入：
即为287,500元；
－
营业费用营业费用：1、物业管理费：7元/月·㎡×350㎡×12月=29,000
元；2、冬季取暖费用：28元/年·㎡×350㎡=9,800元；
合计：38,800元
＝
投资者净收入投资者净收
入：
287,500-38,800=248,700元；
－
融资年度支付额融资年度支付
额：
8成贷款，总计为238万元，月还款12835元。
12835元/月×12=154,000元；
＝
税前现金收入税前现金收
入：
即为上述二式相减，
248,000-154,000=94,700元；
－
纳税金额纳税金额：以25,000元/月为基数进行纳税
1、房产税4%：25,000×4%=1,000元/月；
2、营业税及教育附加税3.3%：25,000×3.3%=825元/
月；
3、所得税10%：（月租金扣除800元基数、房产税、营业
税及教育附加税）（25,000-800-1,000-825）×10%=2238
元；
合计：4063×12=48,756元
＝
税后现金收入税后现金收
入：
94,700-48,756=45,944元。
五年后出售收益：计算
公式
举例说明
出售价格—销售费用—未尝还贷款余额= 税前销售收入—售后税款金额= 税后销售收入税后现金收入出售价格10,400×350=3,640,000元；
销售费用1、代理费1%：36,400元；
2、印花税0.05%：
3,640,000X0.05%=1,820元；
合计：38,220元；
未尝还贷款余额8成贷款，总计为238万元，5年后余额为：218,6760
元；
售后税款金额、
税后销售收入
3,640,000-38,220-2,186,760=1,415,020元。
时间（年）0
1
2
3
4
……
n 现金收入
（初始投资）
税后现金收入
税后现金收入
税后现金收入
税后现金收入
……
税后现金收入+
税后销售收入
房地产初始投资为：
1、首付20%：595,000元；
2、保险费：13,304元；
3、契税：37,400元；
4、维修基金：59,500元；
5、律师费：7,140元；
6、其它费用：1,000元；
合计：713,344元。
将上述数据代入计算模型：时间（年）现金收入
0 1 2 3 4 5 (713,344)
45,944
45,944
45,944
45,944
45,944+1,415,020
则可计算出此房地产的投资回报率（IRR）为：9.36%。可见，贷款融资可以提高投资者的投资回报率。
则可计算出此房地产的投资回报率（IRR）为：19.73%。
时间（年）现金收入
0 1 2 3 4 5 (3,072,900)
199,944
199,944
199,944
199,944
199,944+3,601,780
则可计算出此房地产的投资回报率（IRR）为：9.36%。可见，贷款融资可以提高投资者的投资回报率。
静态投资回收期的计算 公式 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
内部收益率、财务净现值、静态投资回收期的计算公式 (2010-09-20 10:58:10) 标签：分类： （1）财务净现值（FNPV）。财务净现值是按行业基准收闪率或设定的目标折现率（ic），将计算期（n）_内各年净现金流量折现到建设期初的现值 之和。可根据现金流量表计算得到。在多方案比选中，取财务净现值勤 大者为优，如果FNPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。 （2）财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了 时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用预期可获得的 收益率，可以用来衡量投资历的回报水平。其表达式为财务内部收益率 的计算应先采用试算法，后采内插法求得。内插公式为：内部收益率愈 大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收 益率或目标收益率ic相比，当FIRRic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。 内部收益率就是实际可望达到的收益率,它是能使项目的净现值等于零的折现率.一般采用逐步测试法 基本原理是利用普通年金现值的计算公式 P=A*(P/A,i,n),推理出(P/A,i,n)=P/A 把P看成是原始投资,A看成是每年等额的现金净流量,求i
使用内部收益率指标的前提条件是1、项目的投资于建设起点一次性投入，无建设期，2、投产后每年的现金流量相等 例 建设起点投资100万,每年等额的现金流量是20万,经营期10年 有 100=20*（P/A,i,10） （P/A,i,10）=100/20=5 查10年的年金系数表， 当i等于14%时，（P/A,14%，10）=，大于5 当i等于16%时，（P/A,16%，10）=，小于5 利用内插法 i=14%+（）/（）*（16%-14%）=% 现金流折现法就是把以后各年的现金流量折算成现在的价值,然后再于原始投资比较,大于原始投资(大于0),该方案可行,小于0,不可行 比如现在投资5万元,以后5年都有2万元的收入,同期银行存款利率是6%,问你是否进行投资 5年都有2万元的收入相当于现在的价值=2*(P/A,6%,5)=2*= 由于大于原始投资,故该方案可行 （3）动态投资回收期（Pt）。 动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标。动态回收期以年表示，一般自建设开始年算起表达公式为：动态投资收回收期=[累计折现值开始出现正值的年数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项
商铺投资回报率如何计算 对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。 (1) 租金回报率＝每月租金收益×12/购房总价 案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5% 点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。 (2) 租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)×12／(首期房款＋期房时间内的按揭款)。 案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76% 通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76% 点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 (3) 租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩
商业地产投资回报率319154 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 商业地产投资回报率 根据商业地产操作的经验，投资回报率的计算公式: 计算购入再出租的投资回报率,月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率,(售出价,购入价)/购入价 详细一点就是: 、投资回报率分析计算公式:投资回报率,(税后月租金,物业管理费)×12,购买1 房屋单价(说明:此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于,,都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。) 2、投资回收时间分析计算公式:投资回收年数,(首期房款，期房时间内的按揭款),(税后月租金,按揭月供款)×12(说明:这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在,,,,,年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。) 一是投资成本 二手公寓投资成本相对较低，投资资金的压力也比较小;而商铺投资单价高、总价高，投资区域性强。 二是价格决定 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。
111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下,一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远,一船离愁一帆行。 一梦十年一回首,一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦,一雁独行一弓惊。 二手公寓的投资回报率最大的决定因素在于其所在小区周边分环境及物业配套设施的成熟与否;而对商铺投资来说，地段是决定其价格的关键因素，对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价格的重要因素。 三是投资回报率 二手公寓出租容易且收益稳定，但是资金的回收周期比较长，而商铺的租金回报率高，投资回收周期短。 四是投资风险 二手公寓在出租或出售时也会面临一定风险，比如由于各种原因导致出租困难而产生的空置风险，或频繁更换承租人所带来的风险;而商铺具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，但同时又容易受到周边环境及时效性和政策性的影响。 例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即:这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢,现在让我们计算一下: 套用上述计算公式:这个物业的投资回报率,2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:12,。 要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率,(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是:7.5,。 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧,一卷诗情一夕游。
投资回收期计算 投资回收期就是使累计的经济效益等于最初的投资费用所需的时间。投资回收期就是指通过资金回流量来回收投资的年限。标准投资回收期是国家根据行业或部门的技术经济特点规定的平均先进的投资回收期。追加投资回收期指用追加资金回流量包括追加利税和追加固定资产折旧两项。 中文名投资回收期计算性质累计的经济效益等于投资费用分类追加利税和追加固定资产特点不考虑资金时间价值 分类 静态投资回收期 静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。投资回收期可以自项目建设开始年算起，也可以自项目投产年开始算起，但应予注明。 动态投资回收期 在采用投资回收期指标进行项目评价时，为克服静态投资回收期未考虑资金时间价值的缺点，就要采用动态投资回收期。 计算公式 静态投资回收期可根据现金流量表计算，其具体计算又分以下两种情况： 1）项目建成投产后各年的净收益（即净现金流量）均相同，则静态投资回收期的计算公式如下：P t =K/A 2）项目建成投产后各年的净收益不相同，则静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，也就是在现金流量表中累计净现金流量由负值转向正值之间的年份。其计算公式为： P t =累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 评价准则 将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t >Pc，则方案是不可行的。 动态投资 计算公式 动态投资回收期是把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这就是它与静态投资回收期的根本区别。动态投资回收期就是净现金流量累计现值等于零时的年份。 动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算： P't =（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值 评价准则 1）P't ≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的； 2）P't >Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。 按静态分析计算的投资回收期较短，决策者可能认为经济效果尚可以接受。但若考虑时间因素，用折现法计算出的动态投资回收期，要比用传统方法计算出的静态投资回收期长些，该方案未必能被接受。 优点缺点 优点
商铺交易税费 一手商铺 税费=（契税:3%+印花税：0.05%）*总价 例如：200万商铺，它的税费=200*3%+200*0.05%=6.1万； 一手商铺转让 卖方交税包括： 1、转让价与购入价的差额征收增值税 增值税=（税收核定价-购置价）÷（1+5%）×5.65% 2、印花税：税收核定价×0.05% 3、土地增值税：差额收取，30%-60% 4、个人所得税：（税收核定价-合理费用）*20% 买方交税包括： （契税:3%+印花税：0.05%）*总价 接着上个例子，卖方转让费用，假设购置价150万，200万卖出； 具体计算方式为： （200万-150万）÷（1+5%）×5.65%+200万×0.05%+50万×30%（本次以30%计算）+（200万-150万）×20%=27.79万元 国际评估方法认为：15年投资回本值得购买，少数的能达到8%，差不多12年回本，10年回本的很少。
商铺投资回报率公式 投资商铺无外乎现金全款，按揭贷款2种方式，计算投资回报率略有差异： 现金全款： 净现值投资回报率= 年租金／（商铺总价+投入资本-含税转手价） 按揭贷款： 净现值投资回报率= （税后月租-月揭还款）*12/（首付+总还款-含税转手价） 含税转手价、月租，可以参考周边同类型的资产类比获得。 根据投资回报率计算值，再比对期望回报率，合则投资。 开发商的投资回报率8%多是名义数字，需要剔除物业费，管理费，空置费等额外费用。 商铺投资回收时间分析计算公式： 投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12 计算公式一：租金回报率法 商铺投资回报率＝（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款） 计算公式二：租金回报率分析法 商铺投资回报率＝（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价 （说明：该投资回报率公式考虑了租金与售价两者的相对关系，只要结果大于８％都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。） 计算公式三：内部收益率法 内部收益率= 累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费） 计算公式四：简易国际评估法
投资分析策划表 项目金额备注自有资产每月存储利息 品牌管理费10000自有资产存款年利率 2.50% 店铺转让费50000自有资产期数2 首次租金20000自有资产定期存款金额555000 店铺押金20000自有资产月利息1,156 前期投资 50000贷款资产每月归还利息店铺装修费自有资产 前期固定资产费 100000自有资产贷款年利率 4.75%用 首批购入商品费 200000自有资产贷款年限2用 开业资金5000自有资产贷款总额0 流动资金100000自有资产每月应款还额0 每月应款还额利 息0 预测销售150000 销售折扣0.8 进货折扣0.36 水电费用1000 员工工资8000 工商税务500 店铺租金20000 物料物质300 每月流水 833 管理推广费 运输费500 差旅培训费833 广告费417 电脑125 电话费250 业务公关费417 每月利息1156 每月应款还额0 月均销售利润48169毛利率55% 投资回报周期 ( 单位月）12 年度投资回报率（ ROI)104% 投资104.15%60000700008000090000 95%6%20%33%47% 90%4%17%30%43% 85%1%13%25%38% 80%-3%9%21%33% 75%-7%4%16%27% 70%-11%-1%10%20% 65%-16%-7%3%13% 60%-22%-14%-5%4% 55%-29%-22%-14%-7% 50%-38%-32%-26%-20% 45%-48%-44%-40%-35% 40%-61%-59%-57%-55% 35%-78%-79%-79%-80% 30%-100%-105%-109%-113% 25%-131%-141%-150%-160%
怎么计算门面投资回报率？ 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 买个门面，如何计算投资回报率呢？ 有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式： 计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价 计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价 例如，有一临街商铺，面积约27.34平方米，售价约83.6万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是150元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得4100元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：
套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝4100元×12/83.6万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：5.89％ 如何判断投资回报率 现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行？ 业内人士认为，解读这些数值在行内并非有一个标准答案，可能10个人就会有10个答案。 据相关人士介绍：其实不同物业的理想投资回报率不尽相同，比如就拿商住两用物业、烂尾番生物业、地铁物业及名校物业来说，它们的合理利润、投资临界点和超高利润率将大致如下表所列： 物业类别合理回报率投资临界点超高回报率(需审慎) 商住两用物业10－12％>7％15％以上 烂尾番生物业9－10％>6％20％以上 地铁物业3-6％>3％10％以上
静态投资回收期和动态投资回收期 1.静态投资回收期（简称回收期），是指投资项目收回原始总投资所需要的时间，即以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。它有"包括建设期的投资回收期（PP）"和"不包括建设期的投资回收期（PP′）"两种形式。 确定静态投资回收期指标可分别采取公式法和列表法。 （1）公式法 如果某一项目的投资均集中发生在建设期内，投产后各年经营净现金流量相等，可按以下简化公式直接计算不包括建设期的投资回收期： 不包括建设期的回收期( PP′)=原始总投资/投产后若干年相等的净现金流量 包括建设期的回收期=不包括建设期的回收期+建设期 （2）列表法 所谓列表法是指通过列表计算"累计净现金流量"的方式，来确定包括建设期的投资回收期，进而再推算出不包括建设期的投资回收期的方法。因为不论在什么情况下，都可以通过这种方法来确定静态投资回收期，因此，此法又称为一般方法。该法的原理是：按照回收期的定义，包括建设期的投资回收期PP满足以下关系式，即： 这表明在财务现金流量表的"累计净现金流量"一栏中，包括建设期的投资回收期PP恰好是累计净现金流量为零的年限。 如果无法在"累计净现金流量"栏上找到零，必须按下式计算包括建设期的投资回收期PP： 包括建设期的投资回收期(PP) =最后一项为负值的累计净现金流量对应的年数＋最后一项为负值的累计净现金流量绝对值÷下年净现金流量 或： 包括建设期的投资回收期(PP) =累计净现金流量第一次出现正值的年份-1＋该年初尚未回收的投资÷该年净 现金流量 2.静态投资回收期的优点是能够直观地反映原始总投资的返本期限，便于理解，计算简单；可以直接利用回收期之前的净现金流量信息。缺点是没有考虑资金时间价值和回收期满后发生的现金流量；不能正确反映投资方式不同对项目的影响。只有静态投资回收期指标小于或等于基准投资回收期的投资项目才具有财务可行性。 而动态投资回收期弥补了静态投资回收期没有考虑资金的时间价值这一缺点，使其更符合实际情况。动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。
投资商铺的18个理 由
投资商铺的18个理由 1.投资回报率高，但是较低的存款利率，会导致资产缩水。 由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他的对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式实现货币的保值和增值。 2.投资方式灵活：购买商铺远比购买黄金等奢侈品有更多的优势。 与投资黄金珠宝相比，一则大众购买商铺都能够鉴定商铺的好坏，而购买黄金珠宝难以辨别真假优劣，且保管黄金让人费心；二则商铺有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可以自主经营或租赁经营。黄金只是一种奢侈的消费品，且就目前的黄金市场来说，国际金价已经到了一个相对的高位，即将有一个回调的过程现在买黄金就有可能被套住。在通货膨胀的压力下，购买商铺是唯一可让资产保值增值的稳妥方式。 3．投资风险小：股票市场变数大，且劳神费力。 投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活和工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力：涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其最近一段时间，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着是实实在在的东西，何况商铺还能带来双重收益，每年可收房租且房租远远高于银行利息，而且随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 4.商铺属于耐久商品，稳定性高。 商铺的使用寿命在几十年以上，买商铺，不仅不掉价，还会更值钱，对于商铺这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买跌，别看买商铺一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，每年有丰富的租金进账或者把商铺一卖，钱就回来了。买商铺的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。 5.商铺越老越值钱。 二手住房在出售的时候会比同地段的新住宅房便宜，因为二手房存在折旧的因素。而商铺就不是这样的了，一般成熟商圈需要两到三年的培育期，一旦商圈成熟以后商铺的租金就会逐年增长，商铺就会越来越值钱，所以商铺就不存在二手房需要折旧的说法。再加上二手房市场以住房为主，二手商铺非常少，因为已经是成熟的商铺了，很少有人舍得拿出来卖，所以商铺是越老越值钱。 6.商铺成熟有聚合效应。 成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，具体从两个方面来说明问题：一、经营者。成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对来说比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。二、消费者。商家越多‘商圈的人气越旺，消费者越爱扎堆去消费。通过这种聚合效应互相融合互相推进，使商圈和商铺越做越旺。 7.租金的递增保证了租金长期的收益。 随着商铺的成熟，租金会逐年递增，同时众多商铺组成的商圈也越来越成熟，成熟商圈的房租每年可达8%-10%甚至高达20%远远高于住宅的租金（1%-3%），5-10年的租金就可以收回投资成本，随着租金的上涨，商铺也在不断增值。 8.商铺的租金可做养老金、旅游、或者教育子女费用来源。 商铺作为一个稳定的投资产品随着租金的不断提高，可以每年不断地为投资者
商铺投资收益率四种算法 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种： 1.租金回报率法公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2.租金回报率分析法公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。 任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？ 如何计算投资回报率
售后返租操作模式及商铺租金回报率计算方法 “不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。 一、 关于售后返租、您知多少？ 1、售后返租优劣势与适用性分析： 模式 长期售后返租 特征 商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同 优势 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心； 适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度； 如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报 劣势 承担十年的返租补贴，有经营收益的压力； 如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大； 因返租而产生相应的法律风险 适用性 开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业项目 模式 短期售后返租 特征 业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报 优势 分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力； 特征 客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等 发展商一次性返数年租金降低首付 返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报 收益方式 销售收入；快速销售、回笼资金 优势 投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感 分割灵活，客户层面广 劣势 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制 适用类型 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
四种写字楼投资收益的计算方法 1.租金回报率分析法 公式：（税后月租金—每月物业管理费）×12／购买商铺总价。这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因数的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足：没有考虑全部投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 2.租金回报率法 公式：（税后月租金—按揭月供款）×12/（首期房款+期房时间内的按揭款）。 优点：考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题，且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 3.内部收益率法
公式：累计总收益／累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费）=内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息，未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值，都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.写字楼投资收益案例 一般认为，投资写字楼的年收益率能达到5％，就比较理想了。以合肥为例，计算一下写字楼的收益率。以目前12000元／平米的售价计算，在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120 万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米 到75元，如果按65元计算，100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来，现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5％，而且这一收益是比较稳定的。 简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益率×15年=房产购进价，则认 为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
盈亏平衡点盈亏平衡点损益点，也叫盈亏平衡点。 比如某家女鞋店的月盈亏平衡点是15万，那么，你的生意额超过15万，就开始赚钱，低于15万就开始亏钱，正好做到15万的话，则是既不亏也不赚。 盈亏平衡点的计算公式是：固定费用/1-变动费率 固定费用：包括商场租金、管理费、装修费分摊、其它费用等每月固定不变的费用项目。变动费用：包括商品成本、商场扣点、员工工资（销售提成提成）等随销售额变化的相关费用。 例子：比如某家女鞋店每个月的固定费用是8000元，变动费用是：商品成本占销售额的30%，商场扣点是26%，员工工资占销售额的8%，那么，这家女鞋店的盈亏平衡点是： 8000/1- （0.3+0.26+0.08）=22222元 测算一下，结果如下表： 销售额 - 固定费用 - 商品成本 -商场扣点 -员工费用＝盈或亏 22222 - 8000 -6667 -5778 -1778 ＝0 需要说明一点的是以上的计算中，商品是正价销售。如果商品是打折销售，需要将折扣并入到商品成本中计算。 现金平衡点和投资回收期计算公式： 现金平衡点的概念和计算方法，简单说盈亏平衡点销售额减去折旧、待摊费用、计提费用等固定成本就是现金平衡点，计算现金平衡点的意义在于知道店铺不需要追加资金而且能维持正常运营的最低营业额，这个数字对新开业店铺尤其有用。为了便于计算，特归纳出计算公式如下： 现金平衡点=固定支出×平均售价/边际贡献 以上公式中固定支出是指店铺每月需要用现金支付的与销售量没有直接关系的费用，包括工资、水电费、房租等，但不包括原辅材料、包装物等。边际贡献是指产品扣除直接成本后的毛利润。如果知道了现金平衡点，也可以很方便地计算出盈亏平衡点，其计算公式如下：盈亏平衡点=现金平衡点+每月折旧摊销额×平均售价/边际贡献 以上公式中每月折旧摊销额是指每月应计入费用的设备装修折旧额、开办费及特许加盟费等待摊费用。 下面介绍一种与店铺投资回收期相关的盈亏平衡点计算方法。投资回收期是考察投资收益情况的重要指标，也是计算投资回报率的基础。预期的投资回收期不同，所需要的盈亏平衡点也不同。为了便于使用，特将其计算公式归纳如下： 盈亏平衡点=（折摊额/N+每月固定支出）×售价/边际贡献 以上是计算不同投资回收期下的盈亏平衡点的公式，这个盈亏平衡点也就是为了在限定的时间收回投资所需要的最低营业额，这里是以月为单位。其中折摊额是指设备装修投资额、开办费及特许加盟费等的总额，不包括房租；N是预期投资回收期，以月为单位；每月需要用现金支付的与销售量没有直接关系的费用，包括工资、水电费、房租等，但不包括原辅材料、包装物等。 边际贡献是管理会计中一个经常使用的十分重要的概念，它是指销售收入减去变动成本后的余额，边际贡献是运用盈亏分析原理，进行产品生产决策的一个十分重要指标。通常边际贡献又称为“边际利润”或“贡献毛益”等。 边际贡献一般可分为单位产品的边际贡献和全部产品的边际贡献，其计算方法为： 单位产品边际贡献=销售单价－单位变动成本 全部产品边际贡献=全部产品的销售收入－全部产品的变动成本 很显然，边际贡献越大越好，在订价决策中，必首先保证边际贡献不为负数，其次应考虑，全部产品的边际贡献应足以弥补固定成本，并仍有一定的积余。而在特殊订价中，边际贡献保持正数是接受与否的底线。 在产品销售过程中，一定量的品种边际贡献首先是用来弥补企业生产经营活动所发生的固定成本总额，在弥补了企业所发生的所有固定成本后，如有多余，才能构成企业的利润。这就有可能出现以下三种情况： (1) 当提供的品种边际贡献刚好等于所发生的固定成本总额时，企业只能保本，即做到不盈不亏。 (2) 当提供的品种边际贡献小于所发生的固定成本总额时，企业就要发生亏损。 (3) 当提供的品种边际贡献大于所发生的固定成本总额时，企业将会盈利。 因此，品种边际贡献的实质所反映的就是产品为企业盈利所能作出的贡献大小，只有当产品销售达到一定的数量后，所得品种边际贡献才有可能弥补所发生的固定成本总额，为企业盈利作贡献。 非贴现投资回收期又称静态投资回收期分二种：一是每年营业现金流量相等，则投资回收期=原始投资额/每年营业现金流量 二是每年营业现金流量不相等，则投资回收期=收回全部投资前所需要的整年数+年初没有收回的成本/相应年度的现金流量,贴现的又称动态投资回收期就是折现现金流量其他方面类似静态的。
投资回收期指标的计算讲解 掌握投资回收期指标的计算 项目投资回收期也称返本期，是反映项目投资回收能力的重要指标，分为静态和动态投资回收期。 一、静态投资回收期 ( 一) 概念 项目静态投资回收期(Pt) 是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其总投资( 包括建设投资和流动资金) 所需要的时间，一般以年为单位。 项目投资回收期宜从项目建设开始年算起，若从项目投产开始年算起，应予以特别注明。 从建设开始年算起，投资回收期计算公式 ( 二) 应用式具体计算又分以下两种情况: 当项目建成投产后各年的净收益( 即净现金流量)均相同时，静态投资回收期的计算公式如下: Pt=I/A 式中I —总投资A —每年的净收益, 即A=(CI 一CO)t 由于年净收益不等于年利润额,所以投资回收期不等于投资利润率的倒数。 ?例lZlOl028-1?见教材34页 注意：Pt=I/A=500/100=5年。那么在第五年收回来了吗? 此公式对于当年投资当年就有收益时可直接用，否则应指的是从投产期开始算的投资回收期。如不作特殊说明应在此计算基础上加上建设期。当项目建成技产后各年的净收益不相同时，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得, 也就是在项目投资现金流量表中累计净现金流量由负值变为零的时点。 其计算公式为：Pt=(累计净现金流量出现正值的年份-1)+(上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量) [例lZlOl028-2] 计算该项目的静态投资回收期。见教材3435页 ( 三) 判别准则若Pt≤Pc，则方案可以考虑接受; 若PtPc，则方案是不可行的。 二、动态投资回收期 ( 一) 概念动态投资回收期是把项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期，这是它与静态投资回收期的根本区别。 动态投资回收期就是累计现值等于零时的年份。其计算表达式为： ( 二) 计算Pt’=(累计净现金流量现值出现正值的年份-1)+(上一年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值) [例lZlOl028-3]计算该项目的动态投资回收期。见教材35页 (三) 判别准则 Pt’≤Pc(项目寿命期)时，说明项目(或方案)是可行的 Pt’Pc 时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝 动态投资回收期一般要比静态投资回收期长些。 注意动态投资回收期、财务净现值和财务内部收益率之间的关系 Pt’0，FIRRic Pt’=n，则FNPV=0，FIRR=ic Pt’n，则FNPV0，FIRR
商铺投资收益率的四种算法 商铺投资收益率的四种算法作者：佚名 时间：2008-6-23 浏览量： 商铺投资收益率四种算法 目前,投资商铺的热潮急剧升温,那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍,商铺投资收益率算法有以下几种: .租金回报率法 公式:×12/。优点:考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。 不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析
工具。 2.租金回报率分析法 公式:×12/购买房屋总价,这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。 优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。 不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3.内部收益率法 房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计
出租月数/=内部收益率。 上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。 不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。 4.简易国际评估法 基本公式为:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
投资商铺收益从哪里来?如何简单计算回报率? 选择对的商铺，不需要太多经验和专业。只要你了解这个城市，知道你所要投资区域的消费群体和主要业态，只需通过简单的计算就能甄别出值得投资的商铺。 ●投资商铺收益从哪里来 投资商铺的收益主要来自商铺的租金和价值增值两个方面： 就租金而言，新的商业项目需要一定的培育期，而培育期租金相对较低。在过去商铺比较稀缺的时代，租金收益高，通常在7%，高时可达到10%。近几年商业迅速发达，商铺数量增加，租金增长幅度走低，一般都在5%左右，静态投资收益的回收期为20年，均属正常范围内，被投资者所接受。 然而就商铺的增值性而言，其增长幅度大，速度快，主要是由于商业项目通常是在成熟地段，地段稀缺性是增值的主要因素。以武汉为例，成熟地段的商铺近年来价格翻了几番，2003年还在3500元左右的商铺，如今已涨到3万元以上。因此，虽然商铺的租金增长幅度小，但增值的幅度却很大。对于一个好的商铺，租金增长幅度的走低并不会影响商铺价值的快速攀升。 ●简单计算回报率 评判商铺投资的最重要指标莫过于投资回报率，而它的算法并不深奥。杨广安介绍，能否实现发展商预期的投资回报率，只需要把几个环节串连起来进行计算。 先选好地段，在理解了这个区域的主流消费群体之后，判断区域的主要业态，再回过头来看一个商铺的价格，按12年收回成本来计算租金，看看这样的租金水平对应的业态能否承受，如果租金价格不能为区域的主流业态所接受，那么很可能造成铺位空置，投资回报自然无从谈起。 “帮商铺的承租人算算账，租金、水电、经营成本这些基本的成本要多少钱，推算他能承受的租金，看和发展商告诉你的租金水平是否吻合。”只要是街铺就有升值的空间，但选择的依据是，承租人的账能不能算得过来，这决定了商铺投资者的投资和回报能否成正比。 ●要自然增值，更要投资回报 目前国内可选择的投资产品种类太少，而与股票、期货等需要一定专业的金融投资品相比，物业投资更符合人们“保值”的投资取向。“可是‘保值’并不意味着商铺投资的成功”,因为达不到稳定的投资回报的商铺投资虽然赢了地段，但损失了机会成本。
商铺投资回报率 目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？商铺投资收益率算法有以下几种： 商铺投资回报率算法 1、租金回报率法 公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。 不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。 2、租金回报率分析法 公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。 优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。 3、内部收益率法 房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。 优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。 4、简易国际评估法 基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
内部收益率、财务净现值、静态投资回收期的计算公式 （2010-09-20 10:58:10） 叵标签：分类：财务会计 杂谈 （1）财务净现值（FNPV）。财务净现值是按行业基准收闪率或设定的目标折现率（ic），将项目计算期（n）—内各年净现金流量折 现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。在多方案比选中，取财务净现值勤大者为优，如果FNPV0,说明 项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。
累计财务净现值述(CI-CO) t / (1+ It) t ---- （式1） 式中：I为计算年份数 CI为第纵年的现金流入 CO为第t年的现金流出 L为折现率
躺轴十（上峙赫廿躺?般曲）/僧］静态投保回收期二累计净现金流量开始出现正值的 年份-1+（上一年度累计现金流景的绝对值/当年净现金流量）
(2)财务内部收益率(FIRR)。财务内部收益率是指项目在整个计算期 内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资历的回报水 平。其表达式为财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采内插法求得。内插公式为：内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当FIRRic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在 财务上可以被接受。 内部收益率就是实际可望达到的收益率，它是能使项目的净现值等于零的折现率?一般采用逐步测试法 基本原理是利用普通年金现值的计算公式 P二A*(P/A,i,n),推理出(P/A,i,n)二P/A 把P看成是原始投资,A看成是每年等额的现金净流量，求i 使用内部收益率指标的前提条件是1项目的投资于建设起点一次性 投入，无建设期，2、投产后每年的现金流量相等
如何在E X C E L中计算 投资回收期 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
如何在EXCEL中计算投资回收期 对于投资决策的3个常用指标，IRR、NPV和Payback Period (投资回收期）， IRR和NPV都是函数用来直接计算（工作中常用FIRR和FNPV这两个函数，关于FIRR或FNPV与IRR或NPV函数的异同及注意事项），唯有投资回收期没有函数用来直接自动计算，所以在实务工作中如何计算这个指标非常头痛，很多时候不得不采用“肉眼观察，手动计算”的方式。其实计算投资回收期的方法有很多。比如在下面的一个例子： （注：第0年表示第1年的年初，第1年表示第1年年末，其余类推）从上面的例子中，我们可以大概看出投资回收的时间大概在第4年和第5年之间，即累计现金流量开始有负转正的年份，截止到第4年年末，尚有百万的投资尚未收回，第5年可产生百万的现金流，若按照现金流在一年当中均匀发生，那么按照比例，即在第4年以后的=时间点的时候，实现投资资本的完全回收，也就是所谓的投资回收期为年。这也是我们上面所讲的“肉眼观察，手动计算”。但是如何来实现公式自动计算呢 如果要实现公式的自动计算，我们首先要判断累计净现金流出现转折的地方，即累计净现金流量大于0的情形。如果累计净现金流小于0 (则说明尚未收回)，我们用IF语句返回值1；如果累计净现金流量大于0 (则说明当前年已经实现回收)，我们就用上一年的累计值除以当年的净现金流（注意公式中的负号）。例如结果如下：
这样我们再观察计算结果，就会发现值为正数的数字之和就是我们要计算的投资回收期。 从第5年以后，数值均小于0，属于干扰数字。我们在做EXCEL商业图表的时候，会通过添加辅助线来达到一定的效果，同样，在公式计算的时候，我们也可以通过对干扰数字的处理来达到效果。在这种情况下，为了避免负数的干扰，我们使用MAX函数，返回与0值比较的结果。如下图： 经过MAX函数的处理，我们发现原来小于0的值均变成了0，这时我们用SUM函数可以对该行序列数字求和，结果即为我们所要计算的投资回收期。当然，我们在这里计算的是静态投资回收期，动态回收期的计算方法也类同。