成都中海格林威治城项目后评估报告成都?中海格林威治城?项目
后评估报告
中海集团有限公司后评估工作小组
二??七年十二月
成都?中海格林威治城?项目后评估报告
前言:
成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式～于2003年4月10日竞得～并于2003年5月正式动工～至2006年11月全面入伙～于2007年6月达到后评估时点,数据截至时间为:2007年6月30日,。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的～希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
中海格林威治城项目后评估过程中～成都公司同事认真对待～努力工作～总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中～在此表示谢意。
目录
核心内容提
要 ..................................................................... .............................................. 1 ?项目概况及评估综述
? ..................................................................... ............................ 4 ?项目投资管理评估
? ..................................................................... ................................ 4 ?项目规划设计工作评估
? ..................................................................... ........................ 7 ?项目营销工作评估
? ..................................................................... .............................. 12 ?项目进度、工程管理评估
? ..................................................................... ................... 21 ?项目成本管理评估
? ..................................................................... (26)
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核心内容提要
?投资管理评估?
, ***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国
土资源局竞得的与文里地块项目。
, 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目～通过
彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程～均具有重大的参考价值和
意义。经过3年半的经营建设～目前该项目已经基本销售完毕～销售良好～各项财务
指标表现优良～项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注
和研究:如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容
量及价格承受力～配臵合理的物业类型比例～从而获得项目整体开发销售进度的最优
化和收益的最大化。
?财务管理评估?
, 该项目收入指标完成得很好～收入增幅超过成本增加幅度～使得销售收入增加而带来
的效益得到体现～项目实现了投资预期～是低投资高利润的一个项目。但加强成本控
制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,
建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。?规划设计工作评估?
, *******项目作为成都公司第二个项目～比较成功的实现了市场定位和产品策划的产
品构思与形态结构～在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面
都得以贯彻和体现～并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新～保证了产品的
领先性,同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制～成本及质量得到了双赢的结
果。
?营销工作评估?
, ********项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态
的复合项目～从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算～到定位中
目标客户定位、产品定位及价格的定位～再到营销推广中各物业推售策略、推售时机
的选择、价格策略的制订等大方向来看～****项目整体运营及操作较为成功。 , 住宅的成功销售～改变了成都市民对高层住宅的观念～奠定与巩固了成都公司市场领
导者的地位,商业物业成功招商与销售～重新奠定了区域娱乐行业霸主的地位～推动
了娱乐经济的发展,商业物业、商务公寓、农贸市场的销售使我们积累了大量的实际
经验～同时更清晰的认识到短期目标与长期目标的关系。
?发展进度、工程管理评估?
, 项目发展周期总体控制符合计划要求～但从拿地签定土地出让合同到正式开工长达
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13个月～超出计划3个月～严重影响了整个项目发展周期～也是造成本项目发展周
期长的一个主要原因。
, *********小户型精装房是成都公司第一个全精装工程～具有分包多～时间紧～成品
保护困难等特点～通过实施装修主包制、集成分判～减少分包、现场管理高效灵活等
方法～较好的实现了工程管理和质量控制～为今后装修工程提供了宝贵经验。?成本管理评估?
, 项目实施阶段与可研阶段相比～前期费用～建安成本～营销费用以及管理费用增加较
大。实施阶段建安成本与控制指标相比～总体水平因政府不可抗力原因有所增加～但
在公司规定的超支范围内～除去政府原因～实际建安费用与控制指标基本持平。
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?项目概况及评估综述?
1、项目概况
, *********是***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源
局以311万元/亩竞得的与文里地块项目。项目地处成都市区东南区域一环路外侧:北临
一环路南一段和九眼桥～南靠四川大学～东侧临府南河锦江段边的望江路～西侧临太平南
街。成都市锦江南岸～与百年高校四川大学比邻而居～著名的文化遗址望江公园和水井坊
也近在咫尺。
, 成都市从城市整体发展战略出发～市政府提出了向东向南发展战略～而本地块正处于城市
东部和南部的交界的位臵～战略地位显著。同时地块本身又地处川大居住区范围内～因此
地块的质素好～起点高～具相当的发展潜值。
2、项目经济技术指标
, 项目占地面积为76.231亩,合50,821.2?,～容积率3.56。总建筑面积208,109.64?～
其中住宅,含1号楼商务公寓～下同,建筑面积为143,411.28?～共1,211户,商业建
筑面积为24,819.87?,农贸市场建筑面积为4,256.05?,含部分商铺～下同,～车库建
筑面积为25,068.31?～不可售面积10,554.13?,包括会所、游泳池、球室、架空层、
人防设施、自行车库、服务用房等,。
3、项目开发周期
, *********于2003年4月24日与成都市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》,合
同编号:5101武<2003>出让和同第13号,～截止到****B区全面入伙～项目发展总周期为
3.57年～共计43个月。其中A1区、A2区及16#楼、B区建筑施工周期分别为1年零2
个月,计406天,、1年零1个月,计176天,、2年零4个月,计813天,。 4、项目综合评估
, 成都房地产市场自2003年以来步入了高速发展阶段～为******的成功开发和销售提供了
良好的市场契机。*********是**地产成都公司的第一个通过公开拍卖竞得的地块项目～
是继******之后的一个集高层住宅、商业街、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的精
品复合项目～其操作难度远高于**名城～具有巨大的挑战性。
, 成都公司通过充分的市场调研和准确的市场定位～比较成功的实现了市场定位和产品策划
阶段决定的产品形态～并且在过程中不断的调整和持续创新～保证了产品的先进性,同时
由于前期策划较为充分和较好的过程控制～成本及质量都得到了良好的控制。 , 在工程实施阶段～加强工程进度管理～严格把控工程质量～真正实现**地产“过程精品”
的生产施工理念。
, 销售阶段～产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位～再到营销推广
中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看～****项目整体运营
及操作较为成功。准确把握销售时机～克服了“非典”、宏观调控等重重困难～最终使本
项目成为片区的标志性建筑～得到了行业内和消费者的普遍认可
?项目投资管理评估?
1. 项目背景及合同执行情况
, ?********?项目位于成都市区东南区域一环路外侧:北临一环路南一段和九眼桥～南靠
四川大学～东侧临府南河锦江段边的望江路～西侧临太平南街。
, 该项目净用地面积为5.08万平方米～容积率3.56。总建筑面积20.81万平方米～可售面
积19.75万平方米～其中住宅14.34万平方米～商业2.48万平方米～农贸市场0.43万平
方米～车库2.51万平方米,不可售面积1.06万平方米。
, 该项目由***地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局
成功竞得～2003年4月24日签订土地出让合同～合同执行情况良好。 2. 项目发展期内成都市宏观经济及房地产市场回顾
, ?********?项目于2003年4月24日签订土地出让合同～2003年10月23日首批A1区开盘销售～截止至2007年6月30日～完成销售面积17.83万平方米～占全部可售面积的90,。
, 在2003，2006年项目主要发展期内～成都市主要宏观经济指标表现良好:
, GDP与人均可支配收入稳步增长～分别由2003年的1,871亿元和9,641元/人增长
至2006年的2,750亿元和12,789元/人～年均复合增长13.70,和9.9,, , 作为西南部核心城市和重要发展极～发展期内成都市人口集聚效应明显～城市市区
人口年均复合增长率达到3.18,,
, 良好的宏观经济发展带动下～房地产投资额呈现逐年高速增长态势～由2003年的
245.4亿元增至2006年的619.17亿元～年均复合增长率高达36.14,。 , 该项目发展期内～成都市房地产市场总体上亦处于起步上升、快速发展的繁荣时期～主要体现在:
, 市场总体投入、产出规模持续快速且交替增长:2003，2006年投资额及销售额年均
复合增长率分别达到36.14,和39.55,～且次年销售额及投资额均分别高于上一年
度的投资额及销售额～这一方面发映出在此期间宏观意义上当年投资额可以在下一
年度收回～另一方面则反映出开发商和消费者均对市场持有良好的预期, , 销售量和销售价格同步增长～2006年全市商品房销售面积和均价分别为
1,533万平
方米和3,592元/平方米～与2003年相比年均复合增长16.6,和19.7,,
, 供求态势良好～需求旺盛～商品房空臵率逐年降低。
, 在政策面上～项目发展期内国家陆续颁布多项法规及政策～开展了对房地产市场的综合治理整顿并逐步加大加深了调控力度～对成都市场及本项目均带来了一
定影响。2005年国家出台“国八条”为代表的一系列措施来稳定住房价格～房价涨幅趋缓～下半年成都房地产市场出现一段时间的观望期～本项目销售速度也受到一定影响。
3. 规划指标变动评估
可研指标实际指标指标变化变动率 ,平方米, ,平方米, ,平方米, ,,, 净用地面积 50,821 50,821 0 0.00% 容积率 3.50 3.56 0 1.71% 总容积率面积177,874 181,040 3,166 1.78% 总建筑面积 196,474 208,110 11,636 5.92% ,可售面积 195,294 197,556 2,262 1.16%
住宅 155,178 143,411 -11,767 -7.58%
商业 18,516 24,820 6,304 34.05%
农贸市场 3,000 4,256 1,256 41.87%
车库 18,600 25,068 6,468 34.78% ,不可售面积 1,180 10,554 9,374 794.42%
本项目各项规划指标同可研阶段相比～均有一定的变化～其中主要变动体现在以下几点: , 不可售面积巨幅增加。项目总建筑面积增加11,636平方米～增幅5.92,:其中可售面积增加了2,262平方米～增幅1.16,,不可售面积,包括会所、游泳池、球室、架空层、人防设施、自行车库、服务用房等,大幅增加了9,374平方米～增幅高达794,～可研阶段对此部分所需的规划面积估计不足。该部分面积的增加侵占了部分容积率面积～不但将对土地相对成本产生一定影响～而且显然将影响总建安成本及最终盈利。 , 可售面积总量变化不大～但其中各子物业类型指标变化较大～其中:住宅面积总量变化最
大～与可研相比减少11,767平方米,减少了7.6,,,农贸市场面积变化幅度最大～增加了41.9,,增加了1,256平方米,,商业及车库分别增加了6,300，6,400平方米～增幅34,。
, 可从各销售物业类型的销售价格和销售率进一步探讨规划指标变动对收益的影响。 ,此项分析中销售数据为此次后评估截至日之“实际发生数据”～而非“预计销售情况”,
销售价格,元/平方米, 销售面积,平方米,
可研实际可研实际实际增幅销售率阶段建设阶段建设销售 ,可售面积 4,622 5,672 22.71% 195,294 197,556 178,264 90.23%
住宅 4,300 5,309 23.47% 155,178 143,411 140,578 98.02%
商业* 9,115 9,373 2.83% 18,516 24,820 20,479 82.64%
农贸市场 3,600 12,746 254.06% 3,000 4,256 1,999 46.53%
车库 9 10 11.11% 18,600 25,068 15,208 60.67% ,备注:商业物业中包括商铺及写字楼,
, 住宅部分目前基本销售完毕～实际完成销售面积98,,实际销售价格与可研相比增
幅较大～达到23.5,～而实际销售额仅比可研增长11.9,～主要原因为该部分规划
指标的减少幅度较大～并未使该部分收益达到最大化～可采用分解技术对其进行初
步定量分析:
P,A2×B2,A1×B1
,?,A2,A1,×B1?+?,B2,B1,×A2?
P:收益增加值
A1:可研销售价格
:可研销售面积 B1
A2:实际销售价格
B2:实际销售面积
A1,×B1?可理解为售价,市场,变动影响贡献值其中:?,A2,
?,B2,B1,×A2?可理解为面积指标变动影响贡献值
, 商业部分总体销售状况基本良好～目前完成全部可售面积的83,～且目前实际销售
面积超过可研预计销售面积10.6,,其售价与可研相比增长2.8,～销售总额增长
了13.7,。经测算～该部分物业售价变动因素和指标变动因素对总收益增加值的影
响均为正效应～规划指标变动贡献值较大。目前商业部分物业实际销售价格和实际
销售面积均高于可研阶段～说明市场对该类型物业具有一定的需求～该项指标变动
较为合理且可产生一定的超额收益。如若该物业类型存货今后在中短期内仍可以不
低于目前售价销售完毕～则该部分物业类型的指标变动将最终确定对项目整体盈利
状况产生积极的影响。
, 农贸市场实际建设面积为4,256平方米～与可研相比增加了41.9,～实际销售价格
与可研相比巨幅增加～增幅达到254,～但实际销售面积,1,999平方米,不甚理想～
销售率仅为46.5,且尚未达到可研阶段的预计销售面积,3,000平方米,～其原因主
要有以下几点:规模超出市场需求、实际销售价格偏高、内部配套设施设备不尽完
善合理、周边同类市场竞争激烈等。虽然该部分物业实际销售收入增加了135.9,～
但由于该部分物业面积的增加占用了容积率面积且实际销售面积并不理想～因此实
际上该物业部分指标变动对项目整体收益最大化造成了一定不良影响。 , 车库部分实际建设面积面积为25,068平方米～与可研相比增加了34.8,～但销售面积的实际销售率仅为60.7,且实际销售量尚未达到可研阶段的标准,18,600平方
米,～而销售价格仅比可研提高了11.1,～因此最终销售成果非常不理想～实际销
售总收入仅为可研阶段的85,。因此在可研阶段对车位销售价格及销售比率的预
测～应在充分市场调查的基础上～进行合理、谨慎的估计。
, 小结:1.项目总体容积率面积略有增加,3,166平方米,且住宅容积率面积减少,-11,767平方米,～这种容积率面积变化差额主要体现在商业、农贸市场及不可售
面积的增加上。其中商业部分规划面积增加,6,304平方米,对项目具有一定的良
性作用～农贸市场及不可售面积变动则可能对项目盈利最大化产生一定负面影响。
2.车库部分面积变化较大且最终销售效果不理想。今后应进一步在可研、规划和销
售各阶段加深对市场研究～客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格
承受力～配臵合理的物业类型面积比例～从而获得项目整体开发销售进度的最优化
和收益的最大化。
4. 项目综合评价
, 销售收入
项目发展期内成都市场虽受到国家宏观调控政策的部分影响～但总体上仍保持快速发展、量价齐升的繁荣态势～在此宏观环境下～本项目各物业类型的实际销售价格亦均不同程度的高于可研阶段～此为销售收入大幅提高的最为主要的因素。其次～商业物业的规划面积调整对销售总收入的提高提供了部分贡献～但住宅、农贸市场以及车库的面积调整对总体销售收入为负效应。今后需进一步加强加深对各类型物业市场容量、价格及面积配比的研究～同时需在可研阶段对车库等物业类型的价格及销售率进行谨慎评估。
, 投资回收期
投资回收期比原计划略有提前～于2005年第4季度回收成本。
?项目规划设计工作评估?
1. 项目基本情况
, 项目的建筑标准
住宅商业
结构体系框支剪力墙框架
墙体维护材料空心砖空心砖
外立面釉面砖、金属氟碳漆花岗石材、镀膜玻璃、铝塑板勾缝材料水泥砂浆掺加聚合物水泥砂浆掺加聚合物
断桥铝合金型材～深灰色粉末喷涂表面～断桥铝合金型材～深灰色粉末喷涂表外窗及玻璃摩砂面面～摩砂面
入口大堂墙面:石材、部分木作,地面:石材,顶棚:石膏吊顶～吊灯
墙面:玻化砖、部分木作,地面:玻化砖,标准层公共空间顶棚:石膏吊顶～筒灯, 小户型精装修标准
房间名称部位装修标准
地面 ,强化,木地板
客厅墙面乳胶漆、木质踢脚线
天花乳胶漆～预留吊灯位
地面 ,强化,木地板
卧室墙面乳胶漆,木质踢脚线
天花乳胶漆～预留吊灯位
卫生间地面防滑地砖
墙面瓷片
天花铝扣板吊顶
设备盥洗盆及冷热水龙头、座便器、淋浴龙头及花洒、化妆镜、浴霸
地面防滑地砖
墙面瓷片厨房天花铝扣板吊顶～吸顶灯
设备橱柜～含不锈钢水槽及水龙头、嵌入式炉具、抽油烟机
地面防滑地砖阳台天花乳胶漆,吸顶灯
其他户内门及门套带锁,热水器
小户型装修成本分析:****商务小户型为精装房～物资部通过集中采购～降低
装修成本。精装商务小户型总建筑面积为5,272.56?～甲供材料单方造价约278.96元/?。 , 商务会馆
功能:大堂～咖啡厅～台球室～乒乓球室～健身房～室内羽毛球馆～室内篮球馆～室内恒温游泳池～室外游泳池。
装修标准:精装修:石材、木作、地毯、木地板、玻璃装饰、石膏吊顶等。 2. 值得借鉴和推广的经验
, 概念设计
产品策划加强与市场、政策的互动～进行了充分推敲。延续了历史文化底蕴和人文氛围～利用教育配套～针对客户的文化特征～以“文化融合”作为载体～推出“多元文化～人文都市”的主题～打造兼具深厚内涵和现代气质的“人文大社区”,利用无遮挡临江景观面～在规划、环境和产品设计中贯彻“景观最大化”～打造“亲水社区”、“亲水生活”,形成以高层住宅为主体的多种中高档精品物业组合的建筑综合体。
项目包含多种物业形态:高层住宅～商务公寓～商业街～临河商务楼～小户型
公寓以及会所。多元化成就了*******城市综合体的新颖面貌和独特气质。本项目的案名——****就是取意GREENWICHVILLAGE的多元文化特质。
, 规划设计
针对项目地价较高、物业综合、用地面积有限～
商业占地大、容积率高、规划限制多的情况～在明
确重点、合理分配、适当组合、综合平衡的原则之
下～在各栋塔楼的布局设计中～重点控制景观、朝
向、主导风向、视野间距等几个要素,在景观利用
最大化的同时～兼顾景观的均好性～同时协调景观
和朝向关系。
规划为东部住宅区和西部商业区两个区,互不
干扰～互利共生～并充分考虑项目分期开发的特性和要求。7栋塔楼布臵在园
区四周～形成较大面积的中心景园～小区围合而不封闭～提供了舒适的小区内空间,商业布臵沿地块周边进行设计～在太平南街开辟内街～扩大商业面积～并
增加商业的休闲性～划分较清晰的区域～便于经营
管理,并结合入口设臵小户型～形成“小户型+商业”的模式布臵,公建配套以
不占用沿街商业的口
岸用地为原则。
, 户型设计
在规划上依据江景景观特点呈级差分布～以均
好性～私密性和可变性为设计原则。
, 弹性空间:户型内部的弹性设计～如采用大开间大跨度结构～内部房间可以自由隔
断、组合,户型与户型间的弹性设计～可平面横向变化～如两户打通后可变成一户。 , 户型平面“三进式”布臵:第一进～入户花园或玄关～缓冲空间和半公共的多功能
空间,第二进～客厅、餐厅、厨房、客卫～开放、交往空间,第三进～卧室、书房、
主卫～私密空间,按空间私密性的增强
递进布局。
, 完善住宅功能:设计如生活阳台～储藏
空间～衣帽间等多功能空间。
, 生态空间:设计入户花园、空中花园、
生态小阳台,花池,等～满足人与自然
亲近的需要～成为户内与户外、与室外
的缓冲地带。
, 空间可延续性:室内空间有一定的自由
度～留有自行改造、组合空间的余地～
如将主卧与小次卧贴邻布臵～便于打通成为套房,厨房长边靠餐厅～方便改造成开
敞式厨房等。
, 照度与隔声:将客厅、主卧和观景阳台等重点房间布臵在临河景观面的同时～尽量
将次卧、主卫等房间朝向江景和园内景色～争取景观、日照、降噪平衡最优组合。 , 厨卫与设备:厨房面积在6，7?～大小适用～长方形的平面便于布臵曲尺型橱柜～
动线较短、空间利用较高～橱柜连续长度不应小于2700mm～转角部分布臵烟道～厨
房长边靠餐厅～方便改造成开敞式厨房,主卫面积6?左右～短边大于1900mm～能
较为紧凑的摆放四间套～或摆放档次较高的三件套～浴缸能看到很好的景
色。 , 家庭紧急求助报警:每户客厅及主卧设臵紧急求助按钮各一个～与电话保持垂直～
距地0.8米。并接后与管理中心报警控制主机相连。户内及阳台外窗防范报警～靠
近裙楼一、二层及顶层住户每户在可开启的门～窗上预留门磁～窗磁管路。
, 立面设计
, 立面设计有较大突破～将现代风格和文化色彩结合到一起～当时觉得有一些风险～
但是由于设计风格是源于概念定位的～再加上设计和施工的仔细～最终呈现的效果
令人满意。
, 糅合了强烈的都市现代感和浓郁的文化感——塔楼体态挺拔～造型简洁～突出现代
建筑的美～点线面的构成、明暗变化和材质肌理的Modern感强烈,另一方面～塔楼
顶部的造型构架、立面的色彩对基地文脉具有一定的隐喻。其中～少而精致的细节
是“现代简约”气质的最佳体现:立面上的装饰细节原本只是建筑必须的元素——
窗檐～阳台挡水～空调百页～连接梁等——对其作一些适当的处理和强化——凸出、
凹进、穿透——依赖光线的变化形成丰富的层次。
, 建筑立面配色原则:******选用了延续城市文脉的白、灰、墨三色局部点缀黄色,提
亮,的立面色彩～以及内敛低调但富有层次的配色原则。
, 立面设计特点:高层塔楼和临河底商立面设计采用现代风格～讲求建筑的现代、简
洁和挺拔～突出建筑的都市感和时代感。商业街立面根据业态进行整体考虑～讲求
细腻变化和档次感～突出商业建筑的休闲、体验特性。重点考虑商铺的经营需求～
在立面设计中合理组织入口、橱窗、店招位、空调位和公共设备等元素。
, 环境设计
, ******的景观设计以“现代简约的北美风格”为概念～以“滨水而居”、“与文为邻”
目录 一、【案例说明】 (3) 二、【案例背景】 (3) 1、项目概况 (3) 2、项目开发周期 (3) 3、主要施工进度完成情况 (4) 三、【值得借鉴和推广的经验】 (4) 1、项目管理体系的优缺点 (4) 2、对监理单位的监管 (5) 3、对工程质量的控制 (6) 4、对工程合约的管理 (7) 五、【后记】 (10)
中海地产某项目工程管理经验案例 一、【案例说明】 本案例摘自2006年度公司某项目的后评估报告，是地区公司同事在项目开发过程中对工程施工及合约管理等方面工作的切身经验和教训。从案例中我们可以看到对项目管理模式的反思，看到工程质量、合约管理工作方面的经验和教训。后评估工作小组摘编了本案例，供领导与同事们参考。出于保密的考虑，我们隐去了有关项目的名称和相关数据，敬请谅解。 二、【案例背景】 1、项目概况 该项目征地面积92315平方米，其中城市路位面积10985平方米，净开发用地面积81330平方米，总建筑面积401649.4平方米，住宅面积323116.4平方米，其余公建配套及裙楼面积（含架空层面积）共78533平方米；综合容积率4.35，住宅容积率3.5，建筑密度28％，绿化率31.7％；规划居住总户数3880户，13580人。 2、项目开发周期 1999年10月拿地，1999年12月开始拆迁旧厂房，2001年4月第一次销售，至2005年10月份完成全部交楼入伙工作，历时5年多开发。
3、主要施工进度完成情况 1999年12月开始拆迁施工，2005年10月最后一批小业主入伙，共经历近6年。分四期（实际分五期）开发，第一期可拆分为一期和二期，各期的实际工期见下表。 三、【值得借鉴和推广的经验】 1、项目管理体系的优缺点 ?本项目实行项目经理负责制。 ?在这种管理模式下，包括直属项目部的地盘在内，和其他设计、合约、营销等成员共同组成一个项目团队，直接受项目经理领导和工作安排，信息传递的路径大大缩短，信息
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (9) 【项目营销工作评估】 (16) 【项目进度、工程管理评估】 (28) 【项目成本管理评估】 (35)
核心内容提要 【投资管理评估】 中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 格林威治城项目作为成都公司第二个项目，比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构，在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯彻和体现，并在规划设计工作过程中进行适应性调整和创新，保证了产品的领先性；同时由于前期策划较为充分和较好的过程控制，成本及质量得到了双赢的结果。 【营销工作评估】 格林威治城项目作为集住宅、商业、商务公寓、小户型、农贸市场为一体的多物业形态的复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，格林威治城项目整体运营及操作较为成功。 住宅的成功销售，改变了成都市民对高层住宅的观念，奠定与巩固了成都公
中海佛山万锦豪园建筑规划及商业价值评估报告 第一部分项目建筑规划 经过与发展商探讨，项目商业面积限定在2万㎡以内，引进百货的方案已不可行，因此引进主力店方案只能考虑是超市。从当前区域现状及与大型主力商家沟通情况来看，主力商家进驻意向还无法确定，商业街采取硬卖策略，价格可能会相对偏低；而如果没有主力商家，全是散铺经营及销售风险太大，特别是一楼商业街在没有主力店及次主店的情况下，只能经营一些租金承受能力极低的如五金、餐饮等业态，商铺价格走高很难被投资者所接受。因此，从销售、招商以及经营三个角度出发，除了带主力店和负一楼带二个次主力店两种方案外，本次还规划了一种带多个次主店方案，兼顾销售、招商以及经营的问题，是为方案三。 一、项目规划原则： 原则一：尽可能的把商业面积分布在负一楼、一楼。保证可销售面积价值最大化。 原则二：保证整个商业的完整及业态可延续性，同时降低项目未来经营风险系数。 原则三：保证项目商铺的均好性，规划合理的商铺面积，有利于项目未来的销售。 原则四：规划合理的主力店与次主力店面积，便于主力店、次主力店的引进。
二、三种方案建筑规划及面积分布 1、方案一（带主力店建筑规划及面积分布） 改变通道走向，两端拉平，全部街铺进深做7.73m。 负1F： 临街面78m（已除去超市入口10m） 超市入口，共18m已 超市3000㎡。 临街面24m，2段共48m 次主力店，规划1000㎡。 临街面290m 临街面232m（已除去超市入口8m与左侧广场处重复计算10m） 临街面48m 说明： 临街面总长696m，铺位进深7.73m，总销售面积5380㎡，左端持有一个1000㎡的次主力店，右端主力店区域是3000㎡的超市，持有面积共4000㎡。 1F： 进深12m，长共112m，
中海地产,上半年工作总结篇一：中海地产集团公司对完工项目之评估报告 长春【中海水岸项目】 后评估报告 齐梓贺二○○九年十一月 长春【中海水岸项目】后评估报告 前言： 中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。项目于XX 年2月完成全部的土地转让，项目销售于XX年9月7日开始，至XX年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到%，（数据统计截止时间为：XX年6月）。 【核心内容提要】 【项目基本概况】 【项目后评估综述】 【项目营销工作评估】 【项目进度、工程管理评估】 【项目成本管理评估】
主要内容目录 【核心内容提要】 。 一、营销工作评估 项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。二、发展进度、工程管理评估 (一) 水岸项目实际施工时间从水岸春城一期XX年5月28日开工，至XX年11月30 日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。成功克服了桩基础雨季施工、外与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 (二) 在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作 中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可
借鉴经验。三、成本管理评估 水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。 【项目基本概况】 一、项目概况 (一) 中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项 目以南，项目总占地万平方米。中海水岸项目是长春公司自进入北方城市首次运作开发的项目，项目总体规划为三个版块分别为：水岸春城项目、莱茵东郡项目、水岸馨都项目。其中水岸春城项目规划占地面积万平方米，定位为西班牙风格的多层住宅小区；莱茵东郡项目规划占地面积万平方米，定位为巴洛克风格的Townhouse与小高层、高层相结合的高档住宅小区；水岸馨都项目规划占地面积万平方米，定位为高档多层住宅小区，是歌雅园项目的升级版产品。 (二) 该宗地占地面积较大，虽地处城乡结合处，但交通便利，临河街的延展和南环路的开
中海项目成本管控经验 中海项目成本管控经验提要：中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况 更多精品自财务 中海项目成本管控经验 一、中海成熟的项目后评估报告体系 中海有一套成熟的项目后评估报告体系，乃至形成了一系列项目后评估报告模板，这个模板包括项目概况、项目投资管理评估、营销管理评估、合约管理评估、设计管理评估、工程管理评估、项目财务评价、综合评估等，对项目发展的经验、教训、存在问题、解决办法、改进措施等都有所总结。细目如下图所示。 而对于不同类型不同城市不同产品系列的项目，项目后评估可有针对性的管理策略，下文以成本管控为例进行例举。 二、低投资高利润项目成本管控的4大漏洞与8大经验 以成都中海格林威治城项目为例，该项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目，较为注重成本控制，特别是将从各个环节加强建安成本的控制列为重要工作。 该项目实施阶段与可研阶段相比，其前期费用、建安成本、营销费用及管理费用增加较大，实施阶段建安成本与控
制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。 4大成本漏洞 漏洞1：市场调查与研究不足增加室外工程成本 景观投入与售价的关系、景观投入与小业主的期望值的关系、其他开发商在景观上的较大投入，都直接影响了中海成都公司，该项目决定顺应市场潮流，加大在环境景观及绿化上的投入。而由于未能提前对市场进行调查和研究，前期成本预测与市场有所脱轨，导致室外工程成本加大。 漏洞2：不合理的工期增加成本 室外钢天桥，施工单位进场后，项目部要求施工单位进场后马上制作施工，但大部分没有工作面，导致堆放在现场约4个月。造成材料资金积压、现场管理费损失等。 漏洞3：市场政策把控不足造成成本增加 地下室人防工程，原人防设计采用砼隔墙，为了节省成本，将砼隔墙改为砖砌体隔墙，在人防验收中，无法通过，最后采用植筋办法，重新改为砼隔墙。 漏洞4：工程效果把握不好，4次变更增加成本 该项目为成都公司第一个高层住宅群，对绿化设计缺少经验，按照原来其他城市已有项目的绿化设计经验进行设计，但未能分析其多层与高层的差异导致绿化需要的差异
西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言： 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (1) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (8) 【项目营销工作评估】 (13) 【项目进度、工程管理评估】 (23) 【项目成本管理评估】 (33)
核心内容提要 【投资管理评估】 西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。 加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
1 目的 进一步加强中海油海西宁德工业区开发有限公司（简称“公司”）投资项目管理和监督程序，规范投资项目后评价工作，提高项目投资决策和运营管理水平。 2 适用范围 本细则适用于公司及所属单位。 3 编制依据 3.1 《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》，国资发规划[2005]92号，2005，国资委。 3.2 《中国海洋石油总公司投资项目后评价管理办法》，SP-03-11，2011，总公司。 3.3 《中海油海西宁德工业区开发有限公司投资管理制度》，SP-03，2013，公司。 3.4 《中海油海西宁德工业区开发有限公司投资项目后评价管理办法》，SP-03-02，2013，公司。 4 释义 4.1 总公司 公司控股股东为中国海洋石油总公司，简称为“总公司”。 4.2 公司
指中海油海西宁德工业区开发有限公司。 4.3 所属单位 指中海油海西宁德工业区开发有限公司设立的全资或控股子公司、分公司。控股公司指公司直接或间接持有超过50%股权或在董事会（或类似管理机构）享有多数表决权的有限责任公司、股份有限公司、合资企业、合作企业、合伙企业等。 4.4 项目后评价 指项目投资完成之后所实施的评价，是项目投资管理的重要组成部分。它通过调查研究和全面系统回顾投资项目的决策过程、实施过程、经营效果及其影响，与项目决策时确定的目标以及技术、经济、环境、社会等指标对比，找出差别和变化，分析原因，总结经验，吸取教训，得到启示，提出对策建议，改善投资管理和决策，达到提高投资效益的目的。 5 职责分工 5.1 工程建设部 工程建设部是公司投资项目后评价工作的归口管理部门，其具体职责是： a) 编制、修订公司项目后评价各项管理制度和程序； b) 组织验收一般后评价报告，向公司主管领导汇报项目后评价结果，并报 总公司计划部备案； c) 配合总公司计划部，组织有关单位、部门、专家对第三方咨询机构编制 的项目详细后评价报告实施评审验收，并将将项目详细后评价报告和整 改情况以正式文件报送总公司计划部； d) 组织项目后评价培训，组织后评价成果的研究、应用和交流； e) 编制年度后评价计划； f) 组织公司投资项目的一般后评价，并参与组织详细后评价工作； g) 依据后评价报告及验收意见，制定整改措施。 5.2 所属单位 a) 执行公司项目后评价各项办法和程序，管理本单位的后评价工作； b) 依据公司年度后评价计划，编制本单位年度后评价计划草案、项目后评
深圳【中海香蜜湖1号】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年九月
深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告 前言： 深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2008年2月达到后评估时点（数据截止时间为：2008年4月20日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 【核心内容提要】 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (4) 【项目规划设计工作评估】 (6) 【项目营销工作评估】 (15) 【项目进度、工程管理评估】 (24) 【项目成本管理评估】 (32)
【核心内容提要】 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证； 独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完 成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看 作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。 六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次 提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本
工业区有限公司 投资项目后评价管理办法 公司名称： 批 准 人： 批准依据： 发布文号： 发布日期： 生效日期： 版 本：2013-01 发布范围：普 发 体系名称：战略计划 编 码：SP-03-02
目录 1 目的 (1) 2 适用范围 (1) 3 编制依据 (1) 4 释义 (1) 5 职责分工 (2) 5.1 公司规划计划部 (2) 5.2 所属单位 (2) 6 管理要求 (2) 6.1 项目后评价的分类 (2) 6.2 项目后评价的时点 (2) 6.3 项目后评价原则 (2) 6.4 项目后评价的要求 (3) 6.5 后评价报告的编制依据 (3) 6.6 后评价内容 (3) 6.7 项目后评价方法 (3) 6.8 项目后评价实施程序 (4) 6.9 项目后评价成果应用 (4) 7 附则 (5)
工业区开发有限公司 投资项目后评价管理办法 1 目的 进一步加强中海油海西宁德工业区开发有限公司（简称“公司”）投资项目管理和监督程序，规范投资项目后评价工作，提高项目投资决策和运营管理水平。 2 适用范围 本办法适用于公司及所属单位。 3 编制依据 3.1 《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》，国资发规划[2005]92号，2005，国资委。 3.2 《中海油海西宁德工业区开发有限公司投资管理制度》,SP-03，2013，公司。 3.3 《中国海洋石油总公司投资项目后评价管理办法》，SP-03-011，2011，总公司。 4 释义 4.1 总公司 公司控股股东为中国海洋石油总公司，简称为“总公司”。 4.2 公司 指中海油海西宁德工业区开发有限公司。 4.3 所属单位 指中海油海西宁德工业区开发有限公司设立的全资或控股子公司、分公司。控股公司指公司直接或间接持有超过50%股权或在董事会（或类似管理机构）享有多数表决权的有限责任公司、股份有限公司、合资企业、合作企业、合伙企业等。 4.4 项目后评价 指项目投资完成之后所实施的评价，是项目投资管理的重要组成部分。它通
成都中海格林威治城项目后评估报告成都?中海格林威治城?项目 后评估报告 中海集团有限公司后评估工作小组 二??七年十二月 成都?中海格林威治城?项目后评估报告 前言: 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式～于2003年4月10日竞得～并于2003年5月正式动工～至2006年11月全面入伙～于2007年6月达到后评估时点,数据截至时间为:2007年6月30日,。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的～希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 中海格林威治城项目后评估过程中～成都公司同事认真对待～努力工作～总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中～在此表示谢意。
目录 核心内容提 要 ..................................................................... .............................................. 1 ?项目概况及评估综述 ? ..................................................................... ............................ 4 ?项目投资管理评估 ? ..................................................................... ................................ 4 ?项目规划设计工作评估 ? ..................................................................... ........................ 7 ?项目营销工作评估 ? ..................................................................... .............................. 12 ?项目进度、工程管理评估 ? ..................................................................... ................... 21 ?项目成本管理评估 ? ..................................................................... (26) 第 1 页共 29 页 核心内容提要 ?投资管理评估? , ***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国 土资源局竞得的与文里地块项目。 , 该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目～通过
中海城项目后评估 报告 1
中海----城项目后评估报告 中海集团有限公司后评估工作小组二○○七年十二月
成都【中海----城】项目后评估报告 前言: 成都中海----城项目用地经过公开招标方式, 于 4月10日竞得, 并于 5月正式动工, 至 11月全面入伙, 于 6月达到后评估时点( 数据截至时间为: 6月30日) 。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的, 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 中海----城项目后评估过程中, 成都公司同事认真对待, 努力工作, 总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中, 在此表示 谢意。 目录 核心内容提要错误!未定义书签。 【项目概况及评估综述】错误!未定义书签。 【项目投资管理评估】错误!未定义书签。
【项目规划设计工作评估】错误!未定义书签。 【项目营销工作评估】错误!未定义书签。 【项目进度、工程管理评估】错误!未定义书签。 【项目成本管理评估】错误!未定义书签。 核心内容提要 【投资管理评估】 ?***********是**地产成都公司首次以公开拍卖方式于4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 1
?该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目, 经过彻底反思项当前期可研、规划、工程、销售等开发各流程, 均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设, 当前该项目已经基本销售完毕, 销售良好, 各项财务指标表现优良, 项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究: 如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力, 配置合理的物业类型比例, 从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 ?该项目收入指标完成得很好, 收入增幅超过成本增加幅度, 使得销售收入增加而带来的效益得到体现, 项目实现了投资预期, 是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制依然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。 【规划设计工作评估】 ?*******项目作为成都公司第二个项目, 比较成功的实现了市场定位和产品策划的产品构思与形态结构, 在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以贯 2
某大厦项目后评估报告
【中建大厦】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○九年二月
【中建大厦】项目后评估报告 前言： 中建大厦项目是由中国最大的建筑工程承包企业——“中国建筑工程总公司”，及其下属全资子公司中国建筑第八工程局、中建国际建设公司和上海隆宇公司联合投资建设的高档甲级写字楼。中建大厦整个项目的建设委托中海集团下属中海地产上海公司全方位管理。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的项目，尤是其写字楼项目提供一定的借鉴。 中建大厦项目后评估过程中，上海公司同事认真对待，努力工作，总部的规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 【核心内容提要】 (2) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (7) 【项目营销工作评估】 (26) 【项目进度、工程管理评估】 (43) 【项目成本管理评估】 (50)
【核心内容提要】 一、投资管理评估 从投资的角度考虑，本项目的开展是较为成功的： (一)本次吸纳项目采取了与陆家嘴（集团）公司协议出让土地的方式，地块转让方式为 一次性，证明是相当成功的。项目随后可以直接进行开发，没有动拆迁压力，对资金的快速回笼相当有利。 (二)浦西的淮海中路和南京西路两个传统高档办公区可供用地已极少，办公楼的主要发 展空间仍在浦东陆家嘴地区，中建大厦项目所在的世纪大道沿线土地也逐渐成为稀缺资源。 (三)对未来几年上海市写字楼市场尤其是甲级写字楼市场的发展，作了较为准确的判 断。同时对浦东、浦西区域市场，上海三大办公商务区的市场情况，做了大量细致的市场调研和分析。对于项目投资决策起到了极其关键的作用。 二、规划设计工作评估 (一)项目在设计初期，设计单位确定好之后，经过对确定的设计单位的更深入了解，并 结合前期的沟通成果，规划各设计单位在项目的不同阶段，所应从事的不同工作范围及工作内容，并确定相关工作开展的形式等问题，建立起项目的设计体系和运作流程。 (二)中建大厦在协调过程中主要的协调思路是分阶段确定和维护不同顾问的权威，以达 到设计的统一。
A.0.15 中海独墅岛三期C标项目39#楼工程工程质量评估报告 内容提要： 工程概况 工程参建单位 工程质量验收情况 工程质量事故及其处理情况 竣工资料审查情况 工程质量评估结论 建设单位：中海英奥置业（苏州）有限公司 设计单位：苏州规划设计研究院股份有限公司 施工单位：苏州市新绿建筑工程有限责任公司 监理单位(章)：苏州市科正工程管理咨询有限公司 总监理工程师： 监理单位技术负责人: 日期： 江苏省住房和城乡建设厅监制
目录 一、工程概况 (1) 二、评估依据 (2) 三、工程参建单位 (3) 四、工程质量验收情况 (4) （一）主要分部工程质量情况 (4) （二）、主要功能和安全性能的质量情况 (8) 五、工程质量事故及其处理情况 (9) 六、竣工资料审查情况 (10) 七、工程质量评估结论 (10) 八、附件 (10)
中海独墅岛三期C标项目39#楼工程工程质量评估报告 一、工程概况
二、评估依据 1、国家有关工程建设的法律法规 2、工程建设强制性条文 3、江苏省、苏州市地方标准 4、勘察、设计文件及相关图集 5、相关合同：施工合同、监理合同
6、监理规范GB/T50319-2013 7、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2013 8、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002 9、《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2011 10、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2015 11、《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001 12、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2010 13、《屋面工程质量验收规范》GB50207-2012 14、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 15、《建筑物防雷工程施工与质量验收规范》GB50601-2010 三、工程参建单位 2015年9月21日由苏州市科正工程管理咨询有限公司中海独墅岛三期C标项目监理组总监理工程师陈大春组织，对中海独墅岛三期C标项目39#楼进行了竣工预验收。 参加竣工预验收的单位有中海英奥置业（苏州）有限公司、苏州规划设计研究院股份有限公司、苏州市新绿建筑工程有限公司、苏州科正工程管理咨询有限公司等。 竣工预验收分为土建组、安装组进行。组成员如下： 验收组组长：陈大春 土建小组 小组长：陈大春 陈大春苏州市科正工程管理咨询有限公司
A.0.15 中海独墅岛三期C标项目39#楼工程 工程质量评估报告 内容提要: 工程概况 工程参建单位 工程质量验收情况 工程质量事故及其处理情况 竣工资料审查情况 工程质量评估结论 建设单位: 中海英奥置业( 苏州) 有限公司 设计单位: 苏州规划设计研究院股份有限公司 施工单位: 苏州市新绿建筑工程有限责任公司 监理单位(章): 苏州市科正工程管理咨询有限公司 总监理工程师: 监理单位技术负责人: 日期:
江苏省住房和城乡建设厅监制 目录 一、工程概况........................ 错误!未定义书签。 二、评估依据........................ 错误!未定义书签。 三、工程参建单位.................... 错误!未定义书签。 四、工程质量验收情况................ 错误!未定义书签。( 一) 主要分部工程质量情况........... 错误!未定义书签。( 二) 、主要功能和安全性能的质量情况错误!未定义书签。 五、工程质量事故及其处理情况........ 错误!未定义书签。 六、竣工资料审查情况................ 错误!未定义书签。 七、工程质量评估结论................ 错误!未定义书签。 八、附件............................ 错误!未定义书签。
中海独墅岛三期C标项目39#楼工程 工程质量评估报告 一、工程概况
二、评估依据 1、国家有关工程建设的法律法规 2、工程建设强制性条文 3、江苏省、苏州市地方标准 4、勘察、设计文件及相关图集 5、相关合同: 施工合同、监理合同
【××××】项目后评估报告 后评估工作小组 二○○八年四月
目录 1.项目概况 (4) 1.1项目概况 (4) 1.2项目背景 (4) 1.3项目发展周期 (4) 2.项目投资管理评估 (5) 2.1宏观经济和房地产市场发展变化分析 (5) 2.1.1宏观环境 (5) 2.1.2房地产市场 (6) 2.1.3房地产市场形势变化对项目发展的影响 (7) 2.2土地协议执行情况 (8) 2.3项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响 (8) 2.4以财务指标为主要依据的项目综合评价 (10) 3.××××营销管理评估 (11) 3.1项目各类型物业销售情况 (11) 3.2与市场定位时房地产市场情况对比分析 (12) 3.3项目销售时机 (15) 3.3.1一期营销计划安排 (15) 3.3.2二期营销计划安排 (16) 3.3.3原定位与实际设计建设成果的对比分析 (18) 3.3.4预期销售价格与实际价格的对比分析 (19) 3.4 原定位客户分析 (19) 3.5成交客户分析 (20) 3.6项目的物业管理费用检讨 (21) 3.7项目的销售策略 (21) 3.7.1初始阶段：地产品牌推广阶段 (21) 3.7.2第一阶段：××××项目品牌蓄水 (22) 3.7.3第二阶段：××××项目品牌滤水期 (22) 3.7.4第三阶段：一期首批单位上市强销 (23) 3.7.5第四阶段：××××一期剩余量消化 (23) 3.7.6第五阶段：××××二期别墅渗透期 (24) 3.7.7第六阶段：××××二期蓄水阶段 (24) 3.7.8第七阶段：××××二期开盘强销阶段 (25) 3.7.9第八阶段：小高层渗透、蓄水期 (25) 3.7.10第九阶段：小高层强销 (26) 3.8综合评述本项目市场定位营销工作 (26) 3.9提出可借鉴的经验 (26) 3.9.1推广节奏方面 (26) 3.9.2形象推广方面 (27) 3.9.3广告包装方面 (27) 3.9.4分众行销及媒体组合方面 (27) 4﹑项目合约管理评估 (28) 4.1﹑合理有效的编制招标计划 (28)
中海深圳中海香蜜湖1号项目后评估报告28页 深圳【中海香蜜湖1号】项目 后评估报告 中海地产集团后评估工作小组
二○○八年九月
深圳【中海香蜜湖1号】项目后评估报告 前言： 深圳中海香蜜湖1号项目是深圳公司的第一个高档别墅项目，2004年4月16日取得土地使用权后，于2005年5月开始进行桩基施工，至2007年8月全部入伙，2018年2月达到后评估时点（数据截止时刻为：2008年4月20日）。 基于对项目进行体会总结和失败教训的吸取之目的，期望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 深圳中海香蜜湖1号项目后评估过程中，深圳公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资治理部、规划设计中心和营销策划中心及进展治理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 【核心内容提要】 (2) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资治理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (7) 【项目营销工作评估】 (20) 【项目进度、工程治理评估】 (34) 【项目成本治理评估】 (46)
【核心内容提要】 一、投资治理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公布拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务治理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均专门理想，远远超过可研时期的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、治理成功，关于今后的项目设计及治理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，关于解决中等容积率、超豪华、舒服居住的矛盾提供了技术参考和市场验证； 独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满
广州【中海观园国际】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○八年五月
广州【中海观园国际】项目后评估报告 前言： 中海观园国际项目是广州公司发展的第一个超高层项目，项目于2004年8月完成土地转让，项目销售于2005年11月19日开始，至2008年2月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，达到后评估时点（数据统计截止时间为：2008年2月29日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后的类似开发项目提供一定的借鉴。 广州中海观园国际项目后评估过程中，广州公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (2) 【项目概况及评估综述】 (3) 【项目投资管理评估】 (4) 【项目规划设计工作评估】 (6) 【项目营销工作评估】 (12) 【项目进度、工程管理评估】 (16) 【项目成本管理评估】 (21)
核心内容提要 【投资管理评估】 前瞻性掌握城市发展和房地产市场发展热点，在项目开发销售时期充分享受土地价值和房价大幅度升值的投资收益。 认真研究当地土地政策，以协议方式以收购该项目土地所有权，成功把握投资机会。 当地土地政策变化后，精心设计操作方案，及时变更操作方式，成功完成项目投资操作。 【财务管理评估】 该项目收入和利润指标完成得很好，收入和利润的增加远超过成本的增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到明显体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。项目的现金流回收速度比较快，静态回收期23个月。建安成本较可研有一定增幅，因此加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们每一个项目发展过程中的重要工作。 【规划设计工作评估】 项目作为我司首个超高层豪宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。作为超高层建筑、高档住宅项目的成功实践，对于解决今后高容积率、高密度集合住宅与豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证。在多项目运作、保证项目设计进展的同时，对项目进行多轮的深化研究与探讨，并形成了创新、精细的设计成果，设计管理流程成熟、管理效率高、进度计划的执行能力强。 该项目具有较高的技术含量，结构设计合理、成本控制较为到位，为超高层住宅项目的成本控制积累可供借鉴的经验。 【营销工作评估】 项目准确定位为“国际化CBD地标式公园景观豪宅”，并根据市场变化将户型面积与配比进行调整；在推广上提炼产品核心卖点，将整合珠江新城三项目的推广，打造珠江新城中海核心圈，在市场上树立了高端形象，改变了广州市场超高层滞销的状况； 在销售阶段，建立“一对一”高端销售模式，迎合了中海观园国际高端客户追求人性化、舒适销售方式的需求，促进了项目销售。 【发展进度、工程管理评估】 实际施工时间从2004年12月12日开工，至2007年4月底取得竣工备案表，历时近两年半时间，成功克服了基坑、深基础雨季施工、屋面架构复杂等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。 在工程管理环节，克服了超高层设计带来的施工难度，并结合本项目发展阶段的实际情况，针对工程特点，提出了较多的合理化建议，具有较好的借鉴性。 【成本管理评估】 该项目为住宅高端产品，实施过程中，依据营销定位和设计变更进行了第二次建安成本控制值预测和报批。最终预测结算额在调整后的控制值范围内，略有结余。