西安【中海华庭】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
西安【中海华庭】项目发展后评估报告
前言：
西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 (1)
【项目概况及评估综述】 (4)
【项目投资管理评估】 (5)
【项目规划设计工作评估】 (8)
【项目营销工作评估】 (13)
【项目进度、工程管理评估】 (23)
【项目成本管理评估】 (33)
核心内容提要
【投资管理评估】
西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。
通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。
【财务管理评估】
该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。
加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】
本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。
【营销工作评估】
中海华庭项目在对市场充分研究的基础上准确定位，并根据市场变化对住宅和商业定位进行了调整和完善；在国家宏观调控初期快速开盘以避免调控对项目造成的影响，并在后期通过分批销售不断提升售价；在销售合同中规定会所、泳池、车位的权益归发展商所有，并成功实现了这些物业的销售。
【发展进度、工程管理评估】
项目计划的编制对不可遇见因素估计不足以及对总包单位的进度管控不利等，导致项目发展进度存在较大的滞后现象，对项目的形象、发展成本、项目销售都带来了一定的负面影响。
本项目对总包单位的选择不够理想，对进度和质量控制等方面造成一定的影响；在分包管理方面，基本能够按照总体施工计划安排完成各自承包合同内的工作内容，总体情况较好，但也存在工序交接不清晰、责任范围存在“灰色地带”等问题；另外通过售楼区域样板装修工程管理，总结了改进措施，为今后工作提供了宝贵的管理经验。【成本管理评估】
项目实施阶段与可研阶段相比，由于实施情况与成本预测时相差较大，如项目采用无图分判模式以及三年期间只发展一个项目等原因，造成项目建安费用和公司管理费用上超支较多，总发展成本比可研预期超过较大。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况
中海华庭项目地处西安市南二环路西段南侧、群贤庄小区北邻，地处西高新门户位置，地理位置较好，周边规划有占地400余亩的丰庆公园和180米宽的唐城墙遗址公园，各项市政配套设施基本完善，毗邻二环高架，交通便利。
但在项目开发过程中，除丰庆公园和二环高架按时完工外，唐延路遗址公园的建设由于征地的问题，一直未能实施，且北临城市主干道——南二环，道路交通噪音大，东临群贤路及西桃园城中村，环境恶劣、人员复杂，对项目也带来了一定的不利影响。
2、项目经济技术指标
项目占地81.218亩（约5.4145万㎡），总建筑面积15.37万㎡（其中地上建筑面积14.43万㎡，地下面积0.94万㎡），容积率2.67，建筑密度27%，绿地率42.5%。
项目规划10栋住宅和临街底层商业，包括5栋高层和5栋小高层。住宅可售面积为12.37万平方米，商业1.96万平方米，公共建筑面积0.3万平方米，共建设停车位357个，其中地下人防停车位246个，地面停车位111个。
3、项目开发周期
项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，于2004年10月份开工建设，05年7月27日开盘，06年6月份一期住宅全面入伙，07年6月份二期住宅、幼儿园和商业街竣工入伙，建设期历时2.5年，销售期2年。
4、项目综合评估
在市场环境恶劣、成本压力及管理难度较大的情况下，全公司配合默契，目标明确，执行力较强。特别是销售过程中，住宅小批量推售制造供求矛盾，结合现场活动以及异地（陕北）行销，高举高打，效果显著；商业定位调整准确，销售方法得当；
配套物业（会所、泳池、幼儿园）定位、设计得当，产权划分清晰，销售招商顺畅；
车位数量规划得体，销售时机、价格掌握恰当，实现了顺利销售。
报建工作积极进取，销售面积较大提高，同时减少了不可售面积。
规划设计合理，已成西安市的样板，特别是户型设计、公共部位、外立面设计广泛为业内及业主称颂。
钢筋含量及砼含量控制较低，限价设计工作比较到位。在无图分判的条件下，较为不易。
项目的取得为集团公司在西北地区地产开发开拓了基础，项目的取得奠定了中海地产在西安地区的强势地位。同时在项目开发过程中，由于地理位置良好，定位高端，总体规划和户型设计新颖，树立了中海地产品牌的良好形象。
前期的工程策划不周，对建筑企业及周边农村和一些黑恶势力垄断行业的现状认识不足；分期开发、分期入伙没有落实到设计及施工策划中，造成后期的管理难度。
无图分判后，合同没有及时签定对工程产生不利影响。
在项目的开发过程中，存在着规划设计反复、成本超支和漏项申报、工程进度缓慢、工程质量瑕疵等问题，均需要很好的总结和深思。
【项目投资管理评估】
1.项目背景和投资合同执行情况
项目背景：中海华庭项目用地原为拟建的航博馆项目用地，后因为航博馆停建，被
政府收回，于2002年9月22日公开拍卖，由宝鸡均利集团竞得。后因为宝鸡均利资金问题，无力开发被政府收回，于2003年11月26日公开招标出让。本次公开出让是西安市首次采用招标的方式出让土地，结果我司将其收入囊中。
土地协议执行情况
?该项目为净地出让，我司通过公开招标的方式竞得，在土地协议的执行方面
比较顺利。
?地价支付：根据西安公司投资合同执行情况，中海华庭项目的土地费用已经
全部按时履约支付，投资合同执行良好。
?土地移交：2003年11月26日我司中标后，于2004年1月12日对项目现
场和界桩坐标进行了现场验勘。2004年1月15日正式签订土地出让合同后，
完成了土地的正式移交。
2.项目投资管理工作总结
中海华庭项目的投资和开发实践证明，中海华庭项目投资决策正确，项目选址符合西安城市发展方向，随着高新区市政配套的完善，享受高新区投资环境改善对项目价值的提升。
西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力，项目的热销也树立了我司西安地产界的实力地位。
另外，通过该项目的开发，以中海华庭投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。
3.项目开发周期内西安房地产市场宏观形势
中海华庭从2005年7月开始销售，历经两年时间，2007年上半年完成销售。期间，国家连续出台针对房地产行业的宏观调控措施，西安市商品房的销售状况宏观调控中有一定的波动，但总体仍呈现上升态势，在成交规模上没有出现大起大落。在成交价格方面，2004-2006年三年时间内，西安市商品住宅成交均价环比增幅一直保持5％左右的增长幅度，市场发展平稳。
西安属于二线内陆城市，市场需求以自住型为主，住房真实有效需求旺盛，投机炒作成分较少。从政策效应分析，连续出台的宏观调控主要是针对投资性需求的炒作行为，因此国家宏观调控对西安市场影响十分有限。
总体来讲，在西安中海华庭项目销售开发期间，尽管遭遇几次全国性的房地产宏观调控，但是对于西安市的房地产发展态势影响不大，为中海华庭项目销售提供了良好宏观环境。
4.项目规划指标的变动
具体经济指标对比详见下表：
对比项目不同阶段的发展数据，项目主要规划指标变动体现在：增加了项目可售面积，压缩了项目非可售面积。
在项目实际发展过程中，西安公司在设计及报建过程中采取了一定的措施，增加住宅和商业可销售面积，可售面积从出让文件要求的133,888平方米，增加到实际的143,367平方米，增加9,479平方米，增幅7.08％；压缩对建安成本影响较大的地下室面积，地下室实际面积9,425平方米，比出让文件要求的面积减少了1,825平方米，缩减幅度为16.22％。
5.以财务指标为主要依据的项目综合评价
西安中海华庭项目虽然总销售额和可研阶段相比有较大幅度提升，但由于土地成本较高，资金占用量大，资金占用时间长，另外销售回款速度较慢，成本支出超支较多，资金占用机会利息成本过高，导致最终盈利水平较低。
【项目规划设计工作评估】
1.项目概况
2004年1月进入设计准备工作；2004年3月规划设计发标；2004年6月定标，进入立面、建筑施工图设计阶段；2004年10月完成高层住宅、南二环商业及地下人防施工图设计；2005年3月完成小高层住宅、群贤路商业、幼儿园、半地下泳池施工图设计工作。
2004年8月规划报建；2005年5月开始进行售楼处装修施工,6月18日开放区对外开放，7月20日开始正式销售；一期1#、2#、4#、5#楼2006年6月30日入伙，3#楼8月31日入伙，二期6#、8#楼2006年10月31日入伙，7#、9#楼2006年12月30日入伙，10#楼2007年4月30日入伙。
2.项目的主要建筑标准
结构形式：基础选型选用筏板基础形式，主体结构为剪力墙结构；
外立面材料：外墙面以通体砖为主，局部采用GRC材料及其它材料；入门口头为石材；
阳台栏杆以铁艺栏杆为主，局部楼层南侧阳台为玻璃栏板；
外立面窗采用塑钢窗；
会所：功能主要为书吧、网吧、台球室、乒乓球室、棋牌室、多功能室，前期兼临时售楼处；
售楼处大厅主材采用西班牙米黄大理石，贵宾室铺深褐色地毯，天花均采用石膏板吊顶。
3.项目设计情况简介
项目结合市场定位分析，通过境内外6家设计公司（院）招标，公司、集团两级评审，不断改进和深化规划结构、单体户型和立面，调整与优化施工图设计，积极配合施工和严格把控设计效果，取得了较为显著的效果；
项目中标深化及立面设计公司为香港兴业建筑师（国际）有限公司，施工图设计单位是中国建筑西北设计研究院华夏所，园林景观方案设计公司为贝尔高林国际（香港）有限公司，园林景观施工图设计公司为深圳市吉相合景观园林有限公司，卖场设计由广州市韦格斯杨设计有限公司完成。
4.值得借鉴和推广的经验
概念设计的调整与深化
结合项目位置、用地特点和开发指标，根据项目定位为中高档精品住宅为主与中高档商业为辅综合社区，物业形态分为高档小高层住宅、中高档高层住宅、中高档裙楼商业、中档商业街，确定了“都市生态生活高尚胜景社区——浪漫威尼斯情景”的主题，并逐步深入、细化的设计和营销策划工作。
通过规划方案的深化设计与营销市场研究，并根据集团公司“闹市中浪漫优雅的威尼斯文化生态社区”的指导意见，我们将威尼斯贵族的浪漫风情与西安厚重的历史文化内涵相结合，有效的指导项目规划设计、立面设计、园林景观设计、室内装修设计以及营销推广工作。
规划设计
项目用地呈不规则五边形，北临
城市主干道，道路交通噪音大，东临
群贤路及西桃园城中村，西临规划中
的城市绿地及已建成群贤庄居住小
区。项目用地性质为商住用地，规划
要求容积率为 2.5，建筑面积为
13.625万㎡，需建设幼儿园一座（9
班规模），小区配套车位数800个。
综合因素，在住宅规划设计时，将5栋高层住宅布置在北段，小高层布置在南段，在高层住宅底部布置二层大型商业，在群贤路一侧布置小开间大进深的街铺商业。地下室设置在高层区，并采取集中设置方式，共设有250个停车位。用地最南端呈三角形，将幼儿园布置在此处，充分体现了土地资源使用最大化。
建筑设计
?户型设计
●高层户型：针对当时市场以一梯四户、六户、八户的点式为主，户型存
在纯东西、北向，且有
暗房间的情况；确定其
设计原则为一梯三户、
板式、户户南向、全明
设计，并设通阳台、落地飘窗、入户花园等。
●小高层户型:采用小开间、大进深的模式，达到最大程度的利用土地资源，使用率高，
并在引入南向阳光室、空中花园的设计理念，增加空间的区位与豪华，并提高实际使用率。
? 4.3.2立面设计
开发理念是“贵族、浪漫、闲适”，选择威尼斯为概念载体，
立面形式采取哥特式构图原则，并通过阳台、电梯间、开窗
及户型平面的切挖形成立面凹凸，弱化庞大的建筑体量，丰
富立面造型。结合威尼斯城市的色彩性格、城市文脉，选用
明快的暖色调外墙石材及面砖，相互搭配、组合鲜明，在西
安整体的灰调中凸显出来，独具特色。
园林设计
小区中心景观园林区，以大面积硬铺、水面为主，
以多品种树木搭配种植为辅，使中心景观园林丰富多样、
生动活泼，再现威尼斯水城之神韵。小高层区继续延续
景观主题，设置有2个景观节点，使高层区、小高层区
连成一个整体，相辅相成。
考虑到水景枯水期的使用情况，在贡多拉广场水池
及其东侧水池底部石材选择时，我们将石材表面处理成
毛面，便于业主在此活动。在选择植物时，多选择花季
不同、四季常青的花种树种，以达到每个季节都有不同
园林景观展示效果。
装修设计
?公装设计：为欧式豪华风格，并首次引入酒店式
大堂设计理念，并在保证装修效果的前提下，积
极调换装修材料，控制工程成本。入户大堂、电
梯厅内，除电梯门套、地面、墙面石材拼花外，
其余均选用玻化砖。标准层电梯间只有电梯门套选用石材，其余墙、地面均选用玻化砖，入户走廊墙面选用乳胶漆，并取消全部
吊顶。
?会所设计：运用了建筑外立面部分设计元素，如拱廊、圆柱、拱顶、威尼斯十字
花等，并通过欧式风格灯具、家具、软装配饰等，体现项目威尼斯风
格。
?样板间设计：风格为威尼斯风格、现代中式风格、欧式豪华风格，三
个样板间装修方案均有中海地产成熟案例，方案合理、成本控制到位。
以设计师为主跟踪效果、质量及进度，项目部为辅进行现场配合的方式，建筑师全程跟踪，减少施工控制环节，加强了现场施工的控制力。
5.成本控制
建筑结构设计通过多方案的评估比较，限指标、限价设计，达到了预期目标，例如在高层塔楼含钢量达到59㎏/㎡，低于西安结构设计最低含钢量；
在基础施工中通过试桩及时调整桩基方案，调桩即为公司节约约百万成本；
在公装设计中通过限价设计、市场材料调研，采用突出大堂、降低数量大的标准层的原则指导设计，既保证了装修效果，也降低了成本，最终标准层电梯间装修施工结算成本控制在680元/㎡。
6.单项设计管理
本项目涉及许多专业性较强的单项设计，例如钢结构、塑钢门窗设计等，这些设计专业性强，在成本中也占据了相当的比例，需要专业设计院或厂家进行设计和配合，也往往是设计管理工作中的薄弱环节，对专业设计的管理效果会直接有效到施工招标、施工质量和进度、成本控制等工作；
在与钢结构厂家的配合中，注意及时与施工图设计院联系，在设计方案上做到合理、
经济，并提出符合公司成本要求、合约分判要求、施工质量管理要求的技术指标，使钢结构厂家始终处于可控状态。
7.有待改进的方面
由于对市场了解不足，为更好的增加底层户型的销售卖点，在施工中增加赠送地下室，造成了施工组织的困难；
在园林景观设计中，未积极与合约部沟通园林成本事宜，致使项目后期迫于成本控制压力、施工进度要求以及对西安绿植市场了解不足，使开放区与后期园林效果反差偏大；
园林景观道路方案设计时，未充分考虑到业主使用情况，凡是园林道路直角路口处绿植均被业主踩踏、露出土壤；
由于对天燃气公司工作程序了解不足，项目综合管网施工、园林施工未能及时配合天然气管道施工，致使小区天然气管道沿住宅楼体临空架设，严重影响建筑外立面效果；
由于对楼体外装墙砖分色效果控制能力不足，在该项目住宅外墙砖勾缝剂色彩选择时选用同色勾缝剂，致使外墙色彩对比不清晰，影响了住宅外立面整体效果。
8.售后使用情况
高层户型中，东西侧户型客厅空调机位在阳台外侧，对空调主机安装带来一定困难；
高层户型中，中间户型客厅空调机位设计时设置在南侧阳台，业主入住后反映空调主机安装在阳台对阳台使用不便；
高层单元门扇过大，使用时易变形，且闭门器回弹力很难迅速将门扇闭合；
小高层电梯厅吸顶灯光源照度不够，不能满足使用照度要求。
【项目营销工作评估】
1.项目各类型物业销售情况
中海华庭从2005年7月开始销售，历经两年时间，已基本完成销售。目前整体销售统计数据如下：
2.与市场定位时房地产市场情况对比分析
市场定位时，西安整体市场处于缓慢上升期，每年度的成交面积、成交均价等上涨幅度均较小。市场缺乏优质优价，整体表现突出的项目。而项目所处的高新区，虽为西安市高端住宅较为集中的区域之一，但上升空间有限，上升幅度不如其他区域，整体市场存在较大压力。
项目初期销售时，市场情况变化较小，依然维持定位时的市场情况。但随着时间的推移，高新区发展逐步加快，整体销售速度和销售价格有较大幅度提升，为项目价格的拉升提供了良好的市场基础。
3.楼盘推出时机说明
华庭项目各期住宅和商业销售均把握住了较好的销售时机，取得良好业绩。
一期住宅整体市场情况平缓发展，同时由于新老“国八条”国家调控政策相继推出，并于05年5月开始实施，冲击作用较大，整体市场逐步下滑。最终确定中海华庭的开盘时
间为05年7月。为降低整体市场逐步下滑的影响，一期住宅及时推出，有效地消化了前期积累的客户，较成功地避免了客户流失。在随后的住宅推售中，结合市场和现有货量的推售情况，选择不同的时机小批量发售，逐步消化，效果理想。
由于商业的销售受政策调控的影响较小，因此商业选择在住宅市场低潮期入市，2005年11月首次集中发售，充分消化了通过前期积累的大量商业客户，同时带动了住宅的销售，一举两得，与住宅的销售起到良好的互动效果。
4.原定位与实际设计建设成果的对比分析
在华庭的实际开发过程中，定位与建设成果的对比分析从住宅和商业两方面分开阐述：
住宅
在住宅定位基本确定后，由于容积率调整的原因，户型配比进行了两次较大的调整，调整后最终确定的户型配比为：
住宅户型及面积配比表
在整体控制比例上，最终定位结果与上述表格总体接近一致。但在户型的具体设计和面积控制上，则与定位出现一定偏差，也引发了一部分问题，其中体现在：
?过分追求小高层和高层的面积配比，为了增加小高层的面积比重，导致小高
层中三房设计不佳，出现小高层楼型好但户型差，高层楼型差但户型好的产
品重叠和矛盾局面；
?高层大三房接近甚至稍大于小高层大三房的面积（高层为148～151平方米，
小高层144～146.5平方米）。
两个主力区间上的户型出现了产品自身冲突的问题，以及产品缺失的问题，一定程度上影响了住宅的销售速度和价格体系的制定。
商业
群贤路商铺从单层商铺40～50平方米，通过加大进深，增加内楼梯等方式，调整为双层商铺，同时加大了单铺面积至120～150平方米。
南二环商业原定位为8个大铺，商铺面积在800～2000平方米之间。后期针对市场上畅销商铺情况的考察，迅速对商铺的产品定位进行了调整。调整的主要变化是：
?在每个大面积商铺中进行拆分，拆整为零，降低单铺面积，控制主流供应产
品在200～300万之间，
?划分出单独在一层的沿街商铺，限制面积，通过这些商铺提高商业总体均价，
提高商铺的创利能力。
?通过划分出少量内铺，增加产品供应类型。
重新划分后的产品供应汇总表如下：
由于定位的及时调整，使产品更适合于市场需求，为项目成功销售打下基础。5.项目预期销售速度与实际价格的对比分析
住宅
在04年初进行定位时，根据当时市场情况结合未来市场发展趋势，对项目住宅总体均价确定为3，900元/平方米，预计销售时间为一年。
在实际操作过程中，华庭的销售时间延长至两年。截止至2007年10月20日，中海华庭住宅整体成交均价已达到4,640元/平方米（详细数据详见下表），对比起定位价格，整体增幅达到18.97％，年增幅约9％，远远高于市场同期增长比例。
住宅整体价格上涨幅度较大，主要是两个原因：
?销售时间从一年时间延长至两年，市场本身存在着自然上升的趋势，给予华
庭价格上涨的市场基础。
?通过大量价格策略和措施的应用，不断拉动和促成价格上升。
商业
定位期间，商业的价格定位主要分为两部分：群贤路商铺为7，500元/平方米，南二环商铺为10，500元/平方米，整体均价为9，500元/平方米。当时定位该价格水
平，存在着较多的困难：整体市场商业销售情况困难，年总成交量一直低迷；市场可参照案例较少，尤其是南二环大面积商铺，市场上非常缺乏可参照案例，大部分项目均存在有价没市的情况。另外，为了取得该项目，采取乐观的定价观点得出的。
前面已提及，经过实际的市场检验，商业的定位有所偏差，尤其是南二环商铺的物业形态。为了调整这种定位上的偏差，对南二环的物业形态进行了调整，一定程度上也影响了价格。此外，由于群贤路商铺为整单购买，也存在价格的调整。最终实现均价：南二环商业8690元/㎡，群贤路商铺7314元/㎡。
群贤路价格略有降低，南二环商铺价格调整幅度较大。但总体而言，对于调整后的物业形态，与后期出现的市场上同类型物业相比，中海华庭的商业的销售价格和销售速度均远远超前。至今为止，在项目5公里范围内，这种大面积的裙楼商铺的销售率不足10％。
6.物业管理费价格确定检讨
由于中海华庭项目从项目的档次、客户定位等方面均较为高端，在制定物业管理费及相关管理费标准时体现优质优价的思路，适度拔高价格，但也注意把握拔高的幅度，避免因管理费价格过高而影响物业的正常销售。
在物业管理费定价前，参考了同区域类似档次项目的物业收费标准，其中包括绿地世纪城、枫林绿洲、锦都花园、群贤庄等项目，最终确定在类似档次项目的中上水平线上。管理费具体标准如下：
物业管理费 1.5元/平方米·月
电梯费0.2元/平方米·月
公共水电费分摊到业主的水电费中
车位管理费室内150元/个·月，室外80元/个·月
物业管理费基本收支平衡；但电梯费的标准偏低，在目前运行的中有一定压力；公共水电费的分摊方式在业主入住率低时不合理，应改为按建筑面积分摊较理想；车位管理费已经按目前政府限价标准的最高线收费，基本收支平衡。
7.项目计划销售期、速度与实际情况的对比分析
根据定位报告和营销策划报告，当时根据市场情况结合未来市场发展趋势，预计项目销售期为一年。
在实际操作过程中，华庭的销售时间延长至两年。
主要原因是受整体市场低迷影响，销售速度有所放缓，同时项目开发进度比预期要慢，客观上也存在一定延长销售期的空间。因此，通过调整和控制销售进度，取得销售价格和销售速度的平衡点，最大限度地拉升价格。
8.实际成交客户与原定位目标客户的区别及原因分析
华庭项目定位阶段的第一目标客户群定位为高新区和城南企业中的中高级管理人员和政府行政事业单位的中层以上干部；第二目标客户群为西高新及周边的特殊职业者，如教师（高新中学、西工大、西大的教职工）、医生（以高新医院为主）、金融业和IT业执业人员等和西安市私营企业主和个体经营者；第三目标客户群是西安市以外其它区、市、县甚至外省在城南或高新区置业的外地客户。
中海国际社区1-3号地1#楼工程 监理实施细则（SDDC灰土挤密桩桩基工程） 项目部：西安高新监理公司第十六项目监理部编制人： 审核人： 编制日期： 2007年9月20日
西安高新建设监理有限责任公司第十六项目监理部 SDDC灰土挤密桩桩基工程监理实施细则 一、使用范围 本监理细则适用于中海国际社区1-3号地1#楼工程的桩基分部工程。 二、工程概况 本工程项目高18层，剪力墙结构，地基采用SDDC桩基处理。位于西安曲江海洋世界东侧，曲江大道、雁引路、唐城一路、唐城二路之间，由中海兴业（西安）有限公司开发，中国建筑西北设计研究院第七设计所设计，机械工业勘察设计研究院对本工程进行勘察，监理单位为西安高新建设监理有限责任公司。 本工程1#楼工程场地基本平整，场地±0.000相当于绝对标高440.050，平均标高为438.041，与绝对标高相差2.009m；本工程基础底标高为-5.260m，基坑开挖标高为-5.160m，在此标高处施工SDDC灰土挤密桩，以消除地基的湿陷性，并提高地基土的承载力。施工中，采用直径1.3m重约10吨的橄榄形锤，拉高13-17m，冲击成孔至设计深度；分层回填3：7灰土，用橄榄形锤分层夯实，成桩直径1.8m，桩间距2.8m，等边三角形布桩，SDDC桩长9.0 m。总桩数125根。 桩施工完后，桩头以下600挖除，用1000KN-M夯击能量满堂强夯一遍，再用16t 压路机碾压不少于5遍，再施工500厚3：7灰土垫层，灰土的压实系数不小于0.95，灰土垫层顶标高-5.260。灰土垫层平面范围：外围一排桩边向外300mm。 处理后的复合地基承载力特征值f spk≥350KP a，桩间土的平均挤密系数不小于 0.93，桩身的压实系数不小于0.97。 三、编制依据 1、《中海国际社区》1#楼基坑开挖及SDDC桩地基处理平面图； 2、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 3、《湿陷性地区建筑规范》GB50025-2004； 4、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002； 5、《建筑工程质量检验评定标准》GB50300-2001； 6、《建设工程监理规范》GB50319-2000； 7、《中海国际社区监理规划》 四、施工准备阶段的控制 施工准备阶段审查施工单位的企业和人员资质。对工程所需原材料的质量进行检查与控制，对工程中所采用的新材料、新结构、新工艺、新技术应审核其技术鉴定书。协助施工单位完善质量保证体系。对工程中使用的主要施工机械、设备，应审核其技术性能。主要程序如下:
南京审计学院二级学院：工学院班级: 2011工程管理 1 班 项目评估课程设计题目：某小型化纤项目项目评估组别：第二组组长： XXX 任务：统筹全局并得出评估结论得分： 组员1姓名： XXX 任务：计算财务数据及成果整理得分：组员2姓名： XXX 任务：编制辅助报表和基本报表得分：组员1姓名： XXX 任务：计算财务指标及财务分析得分：组员5姓名： XXX 任务：不确定性分析和社会评价得分：组员2姓名： XXX 任务：财务分析及风险分析得分： 指导教师XXX 二0一四年五月
课程设计成果目录大纲 一、概述 (3) （一）项目概况 (3) （二）编制依据 (3) （三）计算期 (3) （四）固定资产投资 (3) （五）利息 (4) （六）流动资金 (4) （七）目标市场及产品售价 (4) （八）产销计划 (4) （九）其他参数 (4) 二、财务基础数据估算 (5) （一）总投资额估算 (5) （二）总成本费用 (6) （三）销售收入 (7) （四）税金及附加 (7) （五）利润 (7) 三、资金筹措 (8) （一）项目资本金 (8) （二）债务资金 (8) 四、基准收益率的确定 (8) 五、财务分析 (8) （一）计算财务效益指标 (8) （二）静态分析法进行财务评价 (9) （三）动态分析法进行财务评价 (9) （四）盈利能力及偿债能力分析 (9) （五）财务生存能力分析 (10) 六、不确定分析和风险分析 (10) （一）不确定性分析 (10) （二）风险分析 (11) 七、社会评价 (11) 八、评价结论 (12) 九、附表 (13) （一）附表1-1：投资计划与资金筹措表 (13) （二）附表1-2：总成本费用估算表 (14) （二）附表1-3：全部投资现金流量表 (15)
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述............................... 错误!未指定书签。 二、进度管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 三、质量管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 四、工程成本管理................................... 错误!未指定书签。 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表）..... 错误!未指定书签。 六、营销管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 七、设计管理（要点）............................... 错误!未指定书签。 八、资金和风险管理................................. 错误!未指定书签。 九、客户报事处理（要点）........................... 错误!未指定书签。 十、产品成品保护意识和评价（要点） (3) 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸多因素 对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工阶段的 各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品质量进 行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
中海地产股份有限公司 房地产行业薪酬调研报告 北京新华信管理顾问有限公司
错误!未指定书签。年12月
目录 目录 (1) 房地产行业薪酬调查报告 (1) 第一节报告摘要 (1) 第二节背景说明 (3) 一、引言 (3) 二、研究方法 (3) 三、本研究所探讨的外部企业 (4) 第三节行业篇 (6) 一、房地产行业发展趋势 (6) 二、房地产行业薪酬制度特征 (7) 三、房地产行业薪酬制度发展趋势 (9) 四、2001年不同行业间平均薪资水平比较 (11) 五、1999-2001年间房地产业平均薪资变化趋势 (13) 六、2001年不同城市地产行业平均薪资水平 (14) 第四节企业篇 (15) 一、薪酬激励模式介绍 (15) 二、不同城市各岗位薪资水平调查 (18) 第五节结论 (22) 第六节附录 (23) 一、附录一：推行薪酬制度改革方面的一些可资借鉴的经验 (23) 二、附录二：专有名词解释 (24)
房地产行业薪酬调查报告 第一节报告摘要 中海地产股份有限公司（以下简称“中海”）委聘北京新华信管理顾问有限公司（以下简称“新华信”）开展题为“中海地产股份有限公司绩效考核和薪酬激励咨询”的管理咨询项目。 《房地产行业薪酬调查报告》作为本次咨询项目的主要内容之一，一方面可以为项目过程中设计“薪酬管理方案”提供外部参照依据，另一方面可以为中海在今后实施和完善项目方案提供依据。基于以上定位，本报告在顾及中海地产薪酬制度的现实和发展下，研究了若干代表性的房地产上市公司或者大型企业在薪酬管理方面的最新发展，重点对以下三个方面进行研究： ●我国房地产行业普遍采用的薪酬政策、薪酬制度和薪酬结构 ●我国房地产行业推行绩效奖励制度（或其他激励措施）的经验 ●不同区域房地产企业的薪酬水平 下面是本报告的主要结论。 首先，我国房地产业的近期薪酬水平调查结果如下： 1999至2001年间，房地产业薪酬水平持续上升，平均年薪水平从1999年的31955元上涨至2001年的36220元。两年的涨幅分别约7%和6%。 作为代表珠江三角洲、华东、华北三个房地产热点区域的深圳、上海、广州和北京四地为本次调查的地域对象。其中深圳地产业的薪资水平尤其突出，2001年平均年薪约为RMB52665元/年；第二为北京，平均年薪约为RMB37860元/年；其次为上海，平均年薪约为RMB37018元/年。最末为广州，平均年薪约为RMB36550元/年。从而得出，深圳、北京、上海和广州四地薪酬水平之比约为：100：72：70：69。 尽管深圳、北京、上海和广州各地的整体薪资水平参差不齐，但在具体职位的薪酬分布上仍具有一定的共性：首先，收入与职位的行业专业程度成正比，其次，收入与职位对企业的贡献程度成正比。具体表现为： 2001-2002年度在深圳地区中，总工程师平均年薪约28万元，投资部经理平均年薪约24万元，总建筑师平均年薪约23万元，销售经理平均年薪约23.5万元，人事行政经理约23.5万元，合约部经理平均年薪约22.5万元，财务经理平均年薪约22.5万元。 2001-2002年度在北京地区中，总工程师平均年薪约22万元，投资部经理平均年薪约
项目评估报告范文 一、项目开发背景 为加强行政、事业单位的财政资金归口管理，农行德江县支行在上级行的指导帮助下，实行上下联动公关，大力拓展机构类法人大客户，经德江县委、政府多次协调研究，决定于二○○五年一月一日正式起动运行社保工作，将养老、医疗、失业、工伤、生育五大保险全部纳入该局核算，对这些资金进行集中管理，有利于社会的保障与稳定，更有利于公共的财政体系建设， 新成立的德江县社保局因涉及的单位与个人较多，资金规模较为可观而成为各家金融机构的竞争热点，农行德江县支行在上级行的大力帮助下，在本行领导的亲自关公下，争取到了县委、政府的同意，将该局的所有账户开设在我行，从而赢得了项目的合作权。 二、项目基本情况 1、德江县社保局的管理范围 德江县社保局是德江县财政局下属的二级局，负责对德江县所有行政、企事业单位的养老、医疗、失业、工伤、生育实施集中核算、集中计发。并为每一统管单位建立内部账户，分户核算管理。 2、集中资金的范围和预测资金量 德江县社保局只在一家国有商业银行开设一个银行存款账户，集中核算单位、个人的养老金、医疗金等资金均要纳入一家银行的帐户内进行统一管理，且由代理银行统一代发。其集中养老金、医疗金、失业金等资金流量约500万元，留存金融部门资金月均300万元；代发单位、个人“三金”，总人数为5000人，“三金”支出总额为500万元，留存金融部门资金逐月累计年末可望达1500--2000万元。 3、项目建设安排 德江县社保局计划把县直行政、企事业单位一次性集中起动，所有前期工作均已到位，现仅欠一部分办公设备（附后表）。 三、农行争取社保局账户的重要性 近几年，虽然我行存款总量与增量的市场份额均在本地区金融同业排名第一，但是我行经营资金超负荷运转的状况仍然没有得到根本地解决，组织存款工作仍是 我行的工作中心与重点，作为经济不发达的德江县来说，财政性存款及行业系统资金在市场存款总量中占着十分重要和举足轻重的作用，因此，争取德江县社保局账户对于我行组织存款、带动中间业务的发展具有长远的重要意义。 第一、缓解存贷比例高、资金负荷重的矛盾。截至2003年末，我行各项贷款总额亿元，各项存款总额仅亿元，贷差 亿元，存贷比例达％，向上级行借款亿元，因存款组织不足，每年均向上级行借款，严重制约我行扭亏与消化历史包袱的进程。 第二、保住存款市场份额并有效拉动存款增长。因地区经济落后及国家国企改革，公司客户除烟草行业外已屈指可数，较好的电信、移动因财务一体化实行收支两条线管理后滞留地区存款较少，企业存款难以有效增长，而今年我行储蓄、机构存款增长 亿元，占我行存款增量的 ％，因此，社保局账户及代发“三金”业务能拉动我行储蓄、机构存款的稳定增长。否则，丢掉这一关键账户就意味我行失去一个大系统客户。 第三、改变账户归属的历史原因造成我行机构客户存款有效增长不足的现状。因计划经济体制下国家专业银行按行业分工及未抓住80年代账户清理的商机，导致我行占有的行政事业、机关团体客户账户市场份额低的现状，严重制约机构存款的有效增长，现在如果能将
大型房地产开发项目后评估报告全方位评估 Prepared on 22 November 2020
某房地产项目后评估报告
内容目录 1 【项目财务管理评估】 【项目物业管理评估】 【项目人力资源管理评估】 附件1：项目大事记 附件2：项目总平面图 附件3：项目实景照片
某房地产项目后评估报告 一、项目概况及综合评估 1、项目概况 某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。项目位于某市市中心13 公里。用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率，规划用途为住宅用地。 项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012 年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。（以项目首期主体动工至项目最后 一期入伙之日止）。 该项目住宅总计1233户，商铺51套。截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。 实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。已入住788户（一期429户，二期359 户），商铺20套。 2、项目技术经济指标 项目项目总体规划指标一期指标二期指标 宗地用地面积（㎡）89214 总建筑面积（㎡） A.其中计入容积率建筑面积（㎡） 一 .住宅总建筑面积（㎡） 1.多层 2.小高层 3.高层 二.商业建筑面积（㎡） 三.公共设施（㎡） 1.物业管理用房0 2.社区活动中心0 3.文化活动用房0 4.其他设施用房（配电房、消控 等） 容积率 B.不计容积率建筑面积（㎡） 一.架空层建筑面积（㎡） 二.半地下室面积（㎡）（可售） 三.全地下室面积（㎡）（不含另加建平 米）覆盖率% % % 总停车位（个）1129 440 685 其中地下停车（个）506 217 281
成都【中海格林威治城】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
成都【中海格林威治城】项目后评估报告 前言： 成都中海格林威治城项目用地通过公开招标方式，于2003年4月10日竞得，并于2003年5月正式动工，至2006年11月全面入伙，于2007年6月达到后评估时点（数据截至时间为：2007年6月30日）。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 成都中海格林威治城项目后评估过程中，成都公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 ................................................................... 错误!未指定书签。【项目概况及评估综述】 ................................................. 错误!未指定书签。【项目投资管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目规划设计工作评估】.............................................. 错误!未指定书签。【项目营销工作评估】..................................................... 错误!未指定书签。【项目进度、工程管理评估】 .......................................... 错误!未指定书签。【项目成本管理评估】..................................................... 错误!未指定书签。 核心内容提要 【投资管理评估】 ?中海格林威治城是中海地产成都公司首次以公开拍卖方式于2003年4月10日在成都市国土资源局竞得的与文里地块项目。 ?该项目的重要意义在于为成都公司的首个公开市场竞得并基本销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。经过3年半的经营建设，目前该项目已经基本销售完毕，销售良好，各项财务指标表现优良，项目总体比较成功。但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：如何在可研、规划和销售阶段客观合理的评价当地市场各物业类型的市场容量及价格承受力，配置合理的物业类型比例，从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。 【财务管理评估】 ?该项目收入指标完成得很好，收入增幅超过成本增加幅度，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期，是低投资高利润的一个项目。但加强成本控制,特别是从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本
西安【中海华庭】项目 后评估报告 中海地产集团有限公司后评估工作小组 二○○七年十二月
西安【中海华庭】项目发展后评估报告 前言： 西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。 基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目录 核心内容提要 (1) 【项目概况及评估综述】 (4) 【项目投资管理评估】 (5) 【项目规划设计工作评估】 (8) 【项目营销工作评估】 (13) 【项目进度、工程管理评估】 (23) 【项目成本管理评估】 (33)
核心内容提要 【投资管理评估】 西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。 通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。 【财务管理评估】 该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。 加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。【规划设计工作评估】 本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。 【营销工作评估】
房地产项目后评估报告 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
项目后评价报告范本编制部门： 参加部门： 编制日期：年月日
目录 一、项目整体管理综述 二、进度管理（要点） 1.项目总体计划性如何； 2.工程部对项目控制节点计划中工程部分的完成状况； 3.工程部对计划调整的应变能力和纠偏能力，体现对项目的控制性鉴于外界诸 多因素对项目产生的影响，如项目进度出现滞后的情况，工程部是否及时有效地对计划进行调整，并根据现场的实际情况，做出相应补救措施和方法； 4.在后期配套的综合管线施工中，工程部是否发挥综合的协调职能，确保竣工 阶段的各项工种能有计划、按步骤顺利地进行； 三、质量管理（要点） 1.工程部在施工过程中对质量问题是否建立质量保证和监督机制，对施工产品 质量进行有效地控制； 2.工程部是否有质量成品保护具体的措施，且落实到相应的责任人； 3.工程部是否重视来自于各方的质量投诉，及时弥补欠缺； 4.质量目标包括以下内容： 1）建筑结构工程，基坑围护方案及施工，一般装饰工程、公共部位及样板房、全装修房等精装饰工程，安装工程，门窗工程，消防工程，电梯工程，智能化及有线电视等弱电集成工程，水、电、煤、通信等配套工程，小区景观绿化工程（设计和施工效果）；
2）入住客户的投诉和反映； 3）政府部门对小区的竣工质量综合评定。 四、工程成本管理 1.预决算差额评估，已结算项目的各项成本，是否按照原定预算进行严格控 制，并达到预期目标； 2.成本的合理性及项目运作过程的控制效果分析； 3.配套宏观管理及方案征询方面，能否把握好总体配套成本投资控制，是否有 明显经济效应产生； 4.成本控制指标包括： 1）项目的前期成本 2）基础（配套）设施费成本 3）项目的建筑安装成本 4）配套设施（公建）费成本 5）间接开发费（项目财务管理费用等） 五、采购管理（主要数据来源合同执行评估意见表） 六、营销管理（要点） 1.营销方面是否按照预先定位，完成既定目标； 2.产品定位是否合理，价格定位是否符合市场走势； 3.产品的客户定位方向是否准确，并且达到预定的要求； 4.产品销售是否在一定的时间内，完成计划销售阶段百分比； 5.预计赢利目标是否实现。 七、设计管理（要点） 1.项目在总体规划、前期、配套征询方面，有否值得各项目借鉴和共享的经 验； 2.项目规划指标合理性； 3.前期、配套征询方案技术、经济合理性； 4.项目的前期和配套征询的实施经验； 5.通过项目前期和配套征询工作是否产生明显的经济效益；
西安曲江周边别墅项目情况汇报西安是古代中国政治、经济、文化和对外交流的中心，有3100多年的建城史和1100多年的建都史，先后有13个王朝在此建都，国际上曾有“西方罗马、东方西安”的美誉。西安市现辖9区4县，总面积9983平方公里，常驻人口830万人（主城区530万人）。西安是新欧亚大陆桥中国段陇海兰新经济带最大的中心城市，是中国西部重要的交通、信息、商贸枢纽、金融中心和资源要素集散地，是西部大开发的桥头堡。西安的城市具有以下比较优势：世界级的旅游观光资源优势；国家级的科研教育和高新技术产业基地优势；区域级的金融、商贸中心和交通、信息枢纽优势。 近年来，西安市经济发展速度处于全国前列，GDP从1000亿元到2000亿元的跨越仅用了4年时间，目前西安市的GDP总量占到全省的30%；预计2009年GDP增速为14%，年末GDP总量达2500亿元。 西安做为二线城市，其房地产业的发展始终处于稳定发展的过程，西安房地产保持稳定、快速、健康的发展态势，市场形势良好，商品房市场表现活跃，批准预售量、实际登记销售量、商品房销售价格等指标快速增长，市场成交活跃。2003年至2007年市场供应每年都以20%-30%的增幅增长；市场需求每年均以25%-35%的增幅增长。 一、西安市别墅项目基本情况 现在成熟的别墅区只有两个： 一是秦岭北麓别墅区，属于郊区度假别墅区。代表楼盘有：“紫薇山庄”、“高山流水”、“鹿鸣园”、“豪盛?山水草堂”、“南山庭院”等本地中小开发商开发的楼盘。购买人群除投资客外，主要为工作节奏不高、可以依托电话、网络从事商务办公，或在城区拥有固定住所，而节假日却需前往郊区度假的成功人士。 二是曲江城市别墅区，属于城市生活别墅区。代表楼盘有：“金地曲江?尚林苑”、“金地芙蓉世家”、“龙湖曲江盛景”、“鸿基紫韵”、“中海国际社区.铂宫”、“曲江华府”、“曲江公馆”、“曲江溪园”等，主要为一线品牌的金地、中海、龙湖等大牌开发商开发的楼盘。适用于工作节奏高、商务活动、夜间应酬频繁的商务人士，优点是拥有的是城市的完善配套，享受的却是别墅式的尊贵生活。 目前西安市别墅面积占比为商品房总量的2%。2009 年3 季度西安商品房中用于别墅类物业的投资为47238万元，占同期商品房投资的8.96%；别墅类施工面积83810平方米，占比2.04%；本期别墅类竣工面积94107 平方米，占比2.46%；新开工面积为96207 平方米，占比2.45%；别墅销售面积86250平方米，
房地产项目后评价模板 一、投资管理评估 本地块为净地转让项目，我公司通过公开拍卖方式竞得，故在土地协议的执行方面比较顺利。 二、财务管理评估 从本项目的净利润、成本利润率、内部收益率、动态回收期等各方面综合来看，项目各财务指标的实现均很理想，远远超过可研阶段的预期投资目标。 三、规划设计工作评估 本项目作为我司超高地价、超豪华住宅项目，设计创新、管理成功，对于今后的项目设计及管理具有较好的借鉴意义。“低密度住宅+高密度集合住宅”的设计实践，对于解决中等容积率、超豪华、舒适居住的矛盾提供了技术参考和市场验证；独院式联排别墅、空中四合院等创新设计，在满足容积率和使用率要求的同时，满足了豪华居住、创新空间、极佳景观的多重目标；项目有选择的应用了一些新的材料、设备与技术，为接下来其他项目的运作提供了良好的实践经验。 四、营销工作评估 本项目在产品定位、营销推广、物业管理策划、活动营销、推售计划、开盘组织、入伙组织等方面均严格贯彻了豪宅的形象定位，而且进行了大胆创新，开创了豪宅项目的一种独特的、系统化的营销模式。 五、发展进度、工程管理评估 (一)项目进度控制从整体的施工阶段来看，除室外工程，其余工程均按进度计划节点完成。从部分分区的进度来看，仍存在部分栋号受其他楼栋抢工而略有滞后的情况，为今后“别墅＋高层”住宅项目的进度管理提供了可借鉴的经验和教训。 (二)项目的工程管理提出了创新的技术管理模式。这种管理方式重视策划技术，把它看作是现场技术管理工作的基石，从而体现了“技术指导现场，主动式技术管理”的新思路。
六、成本管理评估 (一)项目发展成本有所增加，主要为补交竣工面积增加产生的土地款、项目定位及档次提高增加的前期费用、建安费用、营销费，以及合作项目公司管理费增加等。但本项目销售收入不论是总收入还是单位售价远远超过成本增加的幅度，除去市场因素外，项目的档次提高对售价的增加也是一个主要贡献，因此本项目成本增加也有其特殊的合理性和必然性。(二)项目实际建安总成本比计划成本控制值降低了1.7%，工程成本在控制范围内。 范例：香蜜湖（部分） 【项目进度、工程管理评估】 一、香蜜湖售楼准备工程为17栋、18栋、19栋、24～26栋、会所、幼儿园及楼栋周边和 中心区园建，其中楼栋要求外装修完成并展示，17栋和24号楼各有一套样板房。此售楼工程中室外工程由于面积大、高差大和设计复杂等特点在售楼工程中占的比重相当大。且售楼准备工程跨越6-9月，为雨季施工，施工难度大。该售楼工程的项目发展计划前后进行了多轮调整，主要影响因素有项目档次定位有所调整、新技术新材料采用前调研和设计占用时间过长，深圳的承建商对新材料新技术熟悉和适应周期过长、对别墅工程的难度估计不足导致现场施工安排不是很有序，特别是室外工程提前插入导致现场水平运输交通不畅大大降低了施工效率，另外还有一个重要因素为是该项目为我司开发的第一个别墅项目且档次要求非常高，这就造成设计方面对发展计划影响非常大（该项目为信和合作开发，很多设计需经得信和同意后执行），但在项目公司的共同努力下和逐渐对高档别墅正确认识后仍保质保量完成了售楼工程，在售楼工程对外展示后取得了很好的反响。 (二)从项目整体的施工阶段来看，除了室外工程其余工程节点全部在进度计划控制范围之内，特别主体工程施工期间国家出台对楼市的宏观调控政策，公司根据实际情况要求先进行部分楼号销售，项目上从大局出发及时调整施工进度安排，对各个承建商召开专题会并申请了抢工奖金，实行现场24小时验收制度，该举措大大鼓舞了各承建商，部分楼栋主体工程提前完成。室外工程滞后的主要原因有两方面：一方面是主包对移交室外场地及时性不够，合同中对此没有明确要求，导致协调很困难;另一方面是在室外工程施工期间经历了6次台风影响，而且雨季来时正值室外结构施工，天气情况影响巨大。 (三)在进行别墅区工程销售节点抢工前，根据现场实际施工效率和与各参战单位沟通的结果，将部分高层区施工人员抽调到别墅区进行抢工；别墅区主体工程完成抢工后大部分主体施工人员回到高层区施工，导致高层区主体工程滞后，而根据公司年度结利需要，2006年年底 要求完成3～5号楼竣工备案，这就要求3号楼工程要求提前完成，根据这一要求，项目部及时调整施工安排，因为1～3号楼施工段为一家承建商负责施工，因此要求承建商确保3 号楼进度，1、2号楼临时放缓，同时要求承建商加大人员投入，最大限度的减少对1、2号楼施工进度的影响，致使1、2号楼工期有所延误。 (四)各配合部门工作完成情况及配合情况 1.公司设计、合约和报建的进度的控制
课程名称 :商业银行经营学 课程专题研究报告：工商银行绩效评估 周界村杨洲许达宋逸群于丽小组成员姓名（学号）: 戴哲孙畅吴婷婷鲁超组长姓名（学号）: 于丽 教师姓名：马晓闲
中国工商银行绩效评估报告 一中国工商银行基本情况简介 中国工商银行股份有限公司前身为中国工商银行,是经中华人民共和国国务院和中国人民银行批准于1984年1月1日成立的国有独资商业银行。经国务院批准,中国工商银行于2005年10月28日整体改制为股份有限公司,股份有限公司完整承继中国工商银行的所有资产和负债。本行A股及H股股票在上海证券交易所及香港联合证券交易所上市,股份代号分别为601398及1398。以下主要对A 股股票作介绍。 银行股票 公司名称中国工商银行股份有限公司 英文名称 Industrial And Commercial Bank Of China Limited 成立日期2005-10-28 上市日期 2006-10-27 上市市场上海证券交易所 所属行业金融、保险业 注册资本(万元) 33401885.002599999 最新总股本：34901946.32万股 最新流通A股：26222541.86万股 主营业务 公司和个人金融业务、资金业务、投资银行业务,并提供资产管理、信托、金融租赁及其他金融服务。 作为中国资产规模最大的商业银行，经过27年的改革发展，中国工商银行已经步入质量效益和规模协调发展的轨道。2003年末资产总额52,791 亿元人民币，占中国境内银行业金融机构资产总和的近五分之一。截至2010年末，工商银行总资产134,586.22亿元，当前总市值14,344.70亿元，居 全球上市银行之首。 二盈利性分析 盈利性指标分析 盈利性指标衡量商业银行运用资金赚取收益同时控制成本费用支出的能力。 1资产收益率：银行运用其全部资金获取利润的能力
中海建安成本控制要点 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位臵、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙
设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设臵工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。 基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。 基础工程的造价水平，显得较为刚性。 （1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位臵土质不符合要求。相对来说，换土之
贷款项目评估报告
第一章概要 某实业有限公司（以下简称某公司）为开发“青城山房”项目申请贷款，本机构受中国农业银行四川省分行委托于2006年月11月组成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2006年10月31日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，按照《中国农业银行中长期项目贷款评估办法》的要求，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2006年11月23日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下： 一、借款人评价 1、公司简介 某公司于2005年6月20日经四川省工商行政管理局登记注册成立。现股东由一个法人与两个自然人组成，注册资本与实收资本均为5,000.00万元人民币，其中：宁夏某房地产开发有限公司出资4300万元，占总股本的86%；胡晓红出资200万元，占总股本的4%；杜明冬出资500万元，占总股本的10%。 该公司目前房地产开发资质证书为“暂定资质证书”，有效期至2007年7月18日，暂定等级为三级。 2、管理层简介
某公司设立股东会，股东会为公司最高权力机构，下设执行董事。公司设有工程管理部、技术管理部、合同预算部、财务部、人事行政部、销售部六个职能部门，共有管理人员和员工三十人，90%以上员工具有大专以上学历。 公司主要管理人员简历如下： xx：公司法定代表人,女，1969年３月出生，法律本科毕业，具有工程师、经济师专业职称。1990年-1997年任宁夏朔方律师事务所律师；1987年8月任广东新世纪工业园有限公司副经理；1998年某房地产开发有限公司成立任总经理；2001年至今：现任宁夏某物业管理有限公司董事长；2001年至今：现任宁夏某闭窗制作有限公司董事长；2003年5月年至今：现任宁夏某建筑工程有限公司；2004年8月任宁夏某房地产开发有限公司董事长；2005年6月任四川广生实业有限公司董事长。 xx：公司财务主管,男，1969年6月出生，本科文化，会计师。1992年7月至1994年12月在北京第三市政公司财务科工作；1995年1月至1997年12月任北京世纪地产策划有限公司任财务部主任；1998年1月至2000年12月任北京城锋房地产开发有限公司财务部高级经理助理；2001年1月至2005年10月任北京银信兴业房地产开发有限公司财务部监；2005年10月至今任某实业有限公司财务部监。 3、公司信用及财务状况 某公司基本帐户开设在中国银行股份有限公司 经人行咨询系统查询，截至2006年11月17日，某公司无银行借款，
西安市2019年七上地理期末调研试卷 一、选择题 1．沃尔沃环球帆船赛2017-2018赛季在西班牙阿利坎特港拉开序幕，于荷兰海牙收官。图为环球帆船赛路线图。读图，完成下面小题。 1）帆船 A．在低纬度地区停靠 3 次B．在热带地区停靠 3 次 C．跨越北回归线 2 次D．跨越南极圈 1 次 2）帆船停靠城市所在区域人口密度最大的是 A．伊塔加B．奥克兰C．广州D．墨尔本 3）关于世界人口分布的描述正确的是 A．分布不均衡，各大洲人口主要集中分布在内陆地区 B．人口密度大于 100 人/平方千米的地区主要分布在北半球 C．人口密度大于 100 人/平方千米的地区只位于低纬度地区 D．人口密度小于 10 人/平方千米的地区只分布在高原、高山地区 2．日本首相安倍晋三2018年4月于17日访问美国。据此，完成下列各题。 1）安倍晋三在美国随处可见的宗教建筑最可能是（） A．①B．②C．③D．④ 2）对于美国和日本的叙述，正确的是（） A．都是移民国家B．居民以白种人为主 C．都是发达国家D．都是农业大国 3．东南亚的高架屋有其独特风格，其原因是 A．炎热多雨的气候 B．炎热干燥的气候 C．人口密度大 D．充分利用空间 4．区域性是地理学的特征之一，不同尺度的区域在自然因素和人文因素综合影响下，逐步形成了各自独特的区域特征。据此完成析下题。下列民居适应炎热干燥环境的是（）
A． B． C． D． 5．读“我国东部地区四城市气温曲线和降水量分配示意图”，完成下面小题。 1）我国东部地区四个城市的年内气温和降水量图，共同特点为雨热同期，原因是 A．大陆性气候显著 B．季风性气候显著 C．海洋性气候显著 D．地形复杂多样 2）四城市中，年降水量最多的是 A．甲 B．乙 C．丙 D．丁 3）根据气温曲线可知位于我国北方地区的城市是 A．甲和丙 B．乙和丁 C．甲和乙 D．乙和丙 6．下面是天门市某日天气资料图，读图完成下列各题。 3）天门市该日天气可描述为 A．晴，北风4级，气温0～100C B．雾，南风2级，气温0～100C C．雨，无风0级，气温2～100C D．阴，西风3级，气温2～100C 1）该日天门市气温日较差约为 A．50C B．100C C．150C D．200C 7．下图是北半球中纬度某地区七月等温线图，下列说法正确的是： A．A处是陆地，B处是海洋B．A、B气温相同C．A处是海洋，B处是陆地D．A处气温低于B处
建设银行贷款房地产项目评估报告 一、项目主要关系人资信评估 1、借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。 2、对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照《中国建设银行客户评价暂行办法》的要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户评价的基础上，从客户评价报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。 3、对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文字说明。 二、项目概况和建设情况评估 1、项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。 2、项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、四至、用途、主要建设指标（占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等）、总投资和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及建行信贷投向政策等。 3、项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等。审核企业自有资金是否达到项目总投资的30%，考察项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信贷指导计划。
房地产开发公司项目工程后评估管理办法 1.流程概况 2.工作程序 2.1.工程数据库建设 2.1.1.工程管理中心会同总工室根据项目产品的类型，开发统一的验收项目、验收方法、验收 标准及验收工具（相关表格及模板）。通过规范的检测要求，及时发现产品中尚存的质量问题，落实整改。 2.1.2.根据工程日常检查和验收的结果，工程管理中心负责项目工程数据库及案例库的建设。 现场工程师负责收集项目检查的《项目巡查报告》、《项目巡查照片说明》、《项目工程月报》、《安全文明检查报告》、对关键工序、工程关注焦点的检查记录及工作笔记中反映的质量、工程计划管理、成本控制等方面的问题，编制并补充完善项目工程图文数据库。 2.1. 3.工程管理中心资料员负责上述工程管理过程中各项检查记录等工程资料的收集和汇总， 并负责工程图文数据库日常更新和维护，应做到每周更新，由工程管理中心总监进行监督。未及时更新，扣罚工程管理中心资料员100元。 2.1.4.项目工程数据库为公司工程专业人员考核及编制项目工程后评估报告的依据，，为今后的
工程质量管理提供依据，并可根据数据库中反映的问题点，对公司相关检查表格进行更新和完善，提高现场工程师对工程质量、进度、成本、安全文明的把控能力。 2.2.项目工程后评估 2.2.1.在取得竣工验收备案表后，工程管理中心组织成本控制中心、总工室、计划管理中心、 营销策划中心等召开后评估会议。最后有工程管理中心提交《项目工程后评估报告》，内容如下但不限于，对项目进度、质量和成本管理的过程、目标达成情况和持续改进设想进行总结。具体内容包括： 1)对施工图设计经验和问题进行总结、设计配合问题总结；（总工室） 2)工程施工技术经验问题总结、工程进度和质量控制情况进行总结；（工程管理中心） 3)对监理、施工单位合作情况进行总结评价、施工管理经验和问题进行总结；（工程管理 中心） 4)对客户反馈的设计与工程问题进行反馈和分析，提出改进建议；（营销策划中心） 5)施工单位、监理单位进度计划管理的配合执行情况总结； 6)施工计划、措施执行情况总结；（工程管理中心） 7)对重大施工方案执行情况总结；（工程管理中心） 8)技术标准积累及应用情况总结；（工程管理中心） 9)《工程进度计划》执行情况及其影响因素分析。（计划管理中心、工程管理中心） 2.2.2.各责任中心应在项目工程后评估会后3天内根据会上讨论结论形成书面报告提交工程管 理中心，工程管理中心应在之后天内汇总编制完成《项目工程后评估报告》，报告提交工程分管副总审核和补充完善后，由总经理审批。后评估审批完成后7天内，工程管理中心资料员将后评估资料移交档案室。 2.2. 3.各评估责任部门未按时限提交书面评估报告给工程管理中心，每迟一天，责任部门总监 扣罚100元；工程管理中心未及时提报《项目工程后评估报告》，每迟一天，工程管理中心总监扣罚100元。行政管理中心考核。 2.2.4.《项目工程后评估报告》应进入工程管理中心工程数据库，为其它项目提供经验和知识 共享。 3.支持性文件 无 4.相关记录 无