西安【中海华庭】项目
后评估报告
中海地产集团有限公司后评估工作小组
二○○七年十二月
西安【中海华庭】项目发展后评估报告
前言：
西安中海华庭项目是西安公司运作的第一个项目，项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，至2007年6月全面入伙，并达到后评估时点。
基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
西安中海华庭项目后评估过程中，西安公司同事认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。
目录
核心内容提要 (1)
【项目概况及评估综述】 (3)
【项目投资管理评估】 (3)
【项目规划设计工作评估】 (5)
【项目营销工作评估】 (8)
【项目进度、工程管理评估】 (14)
【项目成本管理评估】 (18)
核心内容提要
【投资管理评估】
西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力。
通过该项目的开发和销售，以中海华庭项目投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。
【财务管理评估】
该项目实现收入比可研有一定增幅，但成本指标增幅更大，尤其是建安成本、管理费用以及资金的利息成本，因此，该项目利润低于可研的预期利润，成本利润率比较低。
加强成本控制，缩短项目发展周期和销售周期是项目发展过程中的重要工作,建议要总结该项目的经验教训, 控制好项目发展的各个关键节点，以提高成本控制水平。
【规划设计工作评估】
本项目为公司在西北地区的第一个项目，规划设计工作过程中，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以较好的贯彻和体现，并为接下来的项目积累了宝贵的经验。
【营销工作评估】
中海华庭项目在对市场充分研究的基础上准确定位，并根据市场变化对住宅和商业定位进行了调整和完善；在国家宏观调控初期快速开盘以避免调控对项目造成的影响，并在后期通过分批销售不断提升售价；在销售合同中规定会所、泳池、车位的权益归发展商所有，并成功实现了这些物业的销售。
【发展进度、工程管理评估】
项目计划的编制对不可遇见因素估计不足以及对总包单位的进度管控不利等，导致项目发展进度存在较大的滞后现象，对项目的形象、发展成本、项目销售都带来了一定的负面影响。
本项目对总包单位的选择不够理想，对进度和质量控制等方面造成一定的影响；在分包管理方面，基本能够按照总体施工计划安排完成各自承包合同内的工作内容，总体情况较好，但也存在工序交接不清晰、责任范围存在“灰色地带”等问题；另外通过售楼区域样板装修工程管理，总结了改进措施，为今后工作提供了宝贵的管理经验。
【成本管理评估】
项目实施阶段与可研阶段相比，由于实施情况与成本预测时相差较大，如项目采用无图分判模式以及三年期间只发展一个项目等原因，造成项目建安费用和公司管理费用上超支较多，总发展成本比可研预期超过较大。
【项目概况及评估综述】
1、项目概况
中海华庭项目地处西安市南二环路西段南侧、群贤庄小区北邻，地处西高新门户位臵，地理位臵较好，周边规划有占地400余亩的丰庆公园和180米宽的唐城墙遗址公园，各项市政配套设施基本完善，毗邻二环高架，交通便利。
但在项目开发过程中，除丰庆公园和二环高架按时完工外，唐延路遗址公园的建设由于征地的问题，一直未能实施，且北临城市主干道——南二环，道路交通噪音大，东临群贤路及西桃园城中村，环境恶劣、人员复杂，对项目也带来了一定的不利影响。
2、项目经济技术指标
项目占地81.218亩（约5.4145万㎡），总建筑面积15.37万㎡（其中地上建筑面积14.43万㎡，地下面积0.94万㎡），容积率2.67，建筑密度27%，绿地率42.5%。
项目规划10栋住宅和临街底层商业，包括5栋高层和5栋小高层。住宅可售面积为12.37万平方米，商业1.96万平方米，公共建筑面积0.3万平方米，共建设停车位357个，其中地下人防停车位246个，地面停车位111个。
3、项目开发周期
项目用地通过公开招标方式竞得，2004年1月15日正式签订土地出让合同后，于2004年10月份开工建设，05年7月27日开盘，06年6月份一期住宅全面入伙，07年6月份二期住宅、幼儿园和商业街竣工入伙，建设期历时2.5年，销售期2年。
4、项目综合评估
在市场环境恶劣、成本压力及管理难度较大的情况下，全公司配合默契，目标明确，执行力较强。特别是销售过程中，住宅小批量推售制造供求矛盾，结合现场活动以及异地（陕北）行销，高举高打，效果显著；商业定位调整准确，销售方法得当；
配套物业（会所、泳池、幼儿园）定位、设计得当，产权划分清晰，销售招商顺畅；
车位数量规划得体，销售时机、价格掌握恰当，实现了顺利销售。
报建工作积极进取，销售面积较大提高，同时减少了不可售面积。
规划设计合理，已成西安市的样板，特别是户型设计、公共部位、外立面设计广泛为业内及业主称颂。
钢筋含量及砼含量控制较低，限价设计工作比较到位。在无图分判的条件下，较为不易。
项目的取得为集团公司在西北地区地产开发开拓了基础，项目的取得奠定了中海地产在西安地区的强势地位。同时在项目开发过程中，由于地理位臵良好，定位高端，总体规划和户型设计新颖，树立了中海地产品牌的良好形象。
前期的工程策划不周，对建筑企业及周边农村和一些黑恶势力垄断行业的现状认识不足；分期开发、分期入伙没有落实到设计及施工策划中，造成后期的管理难度。
无图分判后，合同没有及时签定对工程产生不利影响。
在项目的开发过程中，存在着规划设计反复、成本超支和漏项申报、工程进度缓慢、工程质量瑕疵等问题，均需要很好的总结和深思。
【项目投资管理评估】
1.项目背景和投资合同执行情况
项目背景：中海华庭项目用地原为拟建的航博馆项目用地，后因为航博馆停建，被
政府收回，于2002年9月22日公开拍卖，由宝鸡均利集团竞得。后因为宝鸡均利资金问题，无力开发被政府收回，于2003年11月26日公开招标出让。本次公开出让是西安市首次采用招标的方式出让土地，结果我司将其收入囊中。
土地协议执行情况
?该项目为净地出让，我司通过公开招标的方式竞得，在土地协议的执行方面
比较顺利。
?地价支付：根据西安公司投资合同执行情况，中海华庭项目的土地费用已经
全部按时履约支付，投资合同执行良好。
?土地移交：2003年11月26日我司中标后，于2004年1月12日对项目现场
和界桩坐标进行了现场验勘。2004年1月15日正式签订土地出让合同后，
完成了土地的正式移交。
2.项目投资管理工作总结
中海华庭项目的投资和开发实践证明，中海华庭项目投资决策正确，项目选址符合西安城市发展方向，随着高新区市政配套的完善，享受高新区投资环境改善对项目价值的提升。
西安市2002年开始内地地产大力拓展投资业务的重点二线城市，中海华庭虽然项目规模小，但是中海华庭项目的投资使得公司进入中国西北重要的二线城市西安，扩大了中海地产的品牌影响力和辐射力，项目的热销也树立了我司西安地产界的实力地位。
另外，通过该项目的开发，以中海华庭投资为基础和桥梁，内地地产深耕西安市场，凭借扎实的工作，接连在西安曲江新区取得大规模的优质土地，形成了内地地产新的利润增长点，保证内地地产在西安地区的可持续发展。
3.项目开发周期内西安房地产市场宏观形势
中海华庭从2005年7月开始销售，历经两年时间，2007年上半年完成销售。期间，国家连续出台针对房地产行业的宏观调控措施，西安市商品房的销售状况宏观调控中有一定的波动，但总体仍呈现上升态势，在成交规模上没有出现大起大落。在成交价格方面，2004-2006年三年时间内，西安市商品住宅成交均价环比增幅一直保持5％左右的增长幅度，市场发展平稳。
西安属于二线内陆城市，市场需求以自住型为主，住房真实有效需求旺盛，投机炒作成分较少。从政策效应分析，连续出台的宏观调控主要是针对投资性需求的炒作行为，因此国家宏观调控对西安市场影响十分有限。
总体来讲，在西安中海华庭项目销售开发期间，尽管遭遇几次全国性的房地产宏观调控，但是对于西安市的房地产发展态势影响不大，为中海华庭项目销售提供了良好宏观环境。
4.项目规划指标的变动
具体经济指标对比详见下表：
对比项目不同阶段的发展数据，项目主要规划指标变动体现在：增加了项目可售面积，压缩了项目非可售面积。
在项目实际发展过程中，西安公司在设计及报建过程中采取了一定的措施，增加住宅和商业可销售面积，可售面积从出让文件要求的133,888平方米，增加到实际的143,367平方米，增加9,479平方米，增幅7.08％；压缩对建安成本影响较大的地下室面积，地下室实际面积9,425平方米，比出让文件要求的面积减少了1,825平方米，缩减幅度为16.22％。
5.以财务指标为主要依据的项目综合评价
西安中海华庭项目虽然总销售额和可研阶段相比有较大幅度提升，但由于土地成本较高，资金占用量大，资金占用时间长，另外销售回款速度较慢，成本支出超支较多，资金占用机会利息成本过高，导致最终盈利水平较低。
【项目规划设计工作评估】
1.项目概况
2004年1月进入设计准备工作；2004年3月规划设计发标；2004年6月定标，进入立面、建筑施工图设计阶段；2004年10月完成高层住宅、南二环商业及地下人防施工图设计；2005年3月完成小高层住宅、群贤路商业、幼儿园、半地下泳池施工图设计工作。
2004年8月规划报建；2005年5月开始进行售楼处装修施工,6月18日开放区对外开放，7月20日开始正式销售；一期1#、2#、4#、5#楼2006年6月30日入伙，3#楼8月31日入伙，二期6#、8#楼2006年10月31日入伙，7#、9#楼2006年12月30日入伙，10#楼2007年4月30日入伙。
2.项目的主要建筑标准
结构形式：基础选型选用筏板基础形式，主体结构为剪力墙结构；
外立面材料：外墙面以通体砖为主，局部采用GRC材料及其它材料；入门口头为石材；
阳台栏杆以铁艺栏杆为主，局部楼层南侧阳台为玻璃栏板；
外立面窗采用塑钢窗；
会所：功能主要为书吧、网吧、台球室、乒乓球室、棋牌室、多功能室，前期兼临时售楼处；
售楼处大厅主材采用西班牙米黄大理石，贵宾室铺深褐色地毯，天花均采用石膏板吊顶。
3.项目设计情况简介
项目结合市场定位分析，通过境内外6家设计公司（院）招标，公司、集团两级评审，不断改进和深化规划结构、单体户型和立面，调整与优化施工图设计，积极配合施工和严格把控设计效果，取得了较为显著的效果；
项目中标深化及立面设计公司为香港兴业建筑师（国际）有限公司，施工图设计单位是中国建筑西北设计研究院华夏所，园林景观方案设计公司为贝尔高林国际（香港）有限公司，园林景观施工图设计公司为深圳市吉相合景观园林有限公司，卖场
设计由广州市韦格斯杨设计有限公司完成。
4.值得借鉴和推广的经验
概念设计的调整与深化
结合项目位臵、用地特点和开发指标，根据项目定位为中高档精品住宅为主与中高档商业为辅综合社区，物业形态分为高档小高层住宅、中高档高层住宅、中高档裙楼商业、中档商业街，确定了“都市生态生活高尚胜景社区——浪漫威尼斯情景”的主题，并逐步深入、细化的设计和营销策划工作。
通过规划方案的深化设计与营销市场研究，并根据集团公司“闹市中浪漫优雅的威尼斯文化生态社区”的指导意见，我们将威尼斯贵族的浪漫风情与西安厚重的历史文化内涵相结合，有效的指导项目规划设计、立面设计、园林景观设计、室内装修设计以及营销推广工作。
规划设计
项目用地呈不规则五边形，北临
城市主干道，道路交通噪音大，东临
群贤路及西桃园城中村，西临规划中
的城市绿地及已建成群贤庄居住小
区。项目用地性质为商住用地，规划
要求容积率为 2.5，建筑面积为
13.625万㎡，需建设幼儿园一座（9
班规模），小区配套车位数800个。
综合因素，在住宅规划设计时，将5栋高层住宅布臵在北段，小高层布臵在南段，在高层住宅底部布臵二层大型商业，在群贤路一侧布臵小开间大进深的街铺商业。地下室设臵在高层区，并采取集中设臵方式，共设有250个停车位。用地最南端呈三角形，将幼儿园布臵在此处，充分体现了土地资源使用最大化。
建筑设计
?户型设计
●高层户型：针对当时市场以一梯四户、六户、八户的点式为主，户型存
在纯东西、北向，且有暗房间的情况；确定其设计原则为一梯三户、板
式、户户南向、全明设计，并设通阳台、落地飘窗、入户花园等。
●小高层户型:采用小开间、大进深的模
式，达到最大程度的利用土地资源，
使用率高，并在引入南向阳光室、空
中花园的设计理念，增加空间的区位
与豪华，并提高实际使用率。
? 4.3.2立面设计