XXX城市建设投资有限公司农民安置房建设项目
可行性研究报告
项目申报单位：XXX城市建设投资有限公司
可行性研究承担单位：XXX会计师事务所有限责任公司编制日期：2009年04月
XXX城市建设投资有限公司
农民统建安置房项目可行性研究报告
项目名称：XX县锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目
项目申报单位（公章）：XXX城市建设投资有限公司
项目负责人：XXX
项目可行性研究承担单位（公章）：XXX会计师事务所有限责任公司
可行性研究机构负责人：XXX
可行性研究项目负责人：XXX
联系方式：电话：XXX
通讯地址：XXX
邮政编码：XXX
2009年04月
目录
第一章项目概述 (02)
第二章项目业主评价 (06)
第三章项目建设的必要性 (08)
第四章项目投资估算与资金筹措 (11)
第五章项目财务评价 (14)
第六章风险分析及对策 (17)
第七章风险分析及对策 (29)
XXX城市建设投资有限公司
农民安置房建设项目可行性研究报告
第一章、项目概述
（一）项目提出的原因、建设的必要性和意义
1.1.1项目的提出
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。
所谓农民安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人的城中村农民居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的农民动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。
土地整理是提高土地质量，促进土地集约化利用和保证土地资
源可持续利用的重要措施和手段，是实现我国耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地整理不仅可以增加耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，促进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。
党的十六届五中全会提出了推进社会主义新农村建设的历史任务，这是党中央统揽全局、着眼长远、与时俱进作出的重大决策，是一项不但惠及亿万农民、而且关系国家长治久安的战略举措，是我们在当前社会主义现代化建设的关键时期必须担负和完成的一项重要使命。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，建设社会主义新农村的目标是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”。
正是针对农民居住条件差，空闲房较多，良田较多闲置的实际状况。XXX城市建设投资有限公司在中共XXX县委、成都市XXX县人民政府的领导下，按照指示，为促进XXX县城乡统筹建设负责改建XXX镇内城中村。在目前XXX周边有城中村7个，系为平域村、岳江村、建华村、红光村、锦屏村、鸳鸯村和清江村。按照县委、县政府建设社会主义新农村,统筹城乡一体化的战略部署,2008年将对晋东片区、晋北新城等地区进行土地整理，农民的拆迁安置补偿由县
土地储备中心负责，修建安置房所用的集体土地由国土局统一安排，成投公司负责建设锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民统建安置房项目。项目用地总面积392.96亩，2008年拟建设339,000.00㎡农民安置房安置3377户农民。
成都市XXX县XXX镇内城中村锦屏安置点、红光六期安置点、建华安置点、长春安置点和红光二期安置点农民安置房项目是根据《中华人民共和国土地管理法》第三条“各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源”之规定，国发（2001）15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》；中华人民共和国国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》；依据《四川省土地利用总体规划》、《四川省土地开发整理专项规划》、《XXX县土地利用总体规划》、《XXX县土地开发整理专项规划》和《土地开发整理标准》，按“先易后难，生态优先，综合效益最大化，可持续发展”的原则进行申报的，拟申报为XXX县投资农民安置房建设项目。
1.1.2项目建设的必要性
1、XXX城市建设投资有限公司作为XXX县晋北新区开发业主修建锦屏搬迁点、红光搬迁点、长春片搬迁点、建华搬迁点和红光二期搬迁点农民安置房，有利于改善城区农民的居住与生存条件。
2、本项目的实施有利于加快项目区内农民实现由农村到城市化的进程，有利于XXX县城区总体规划和保持XXX县非农建设用地的需求量与耕地总量保持动态平衡和土地利用总体规划的实施，加快推进XXX县城镇化进程。
3、本项目的实施可以缓解人地矛盾，促进社会经济可持续发展的需要：由于执行国家生态退耕的政策和国家经济建设占用，全县耕地逐步减少和人口渐增，使当地人口和土地逆向发展的形势日趋严峻。人多地少的矛盾直接制约着全县人民生活水平的提高和本地经济的可持续发展。改建县内城中村，可提高整个XXX县的土地利用率。
综上所述，本项目的建设符合国家产业政策，项目的建设符合XXX县的城市发展定位，符合XXX县委、县政府关于加快XXX县城镇化建设发展的意见，该项目的实施将为业主的进一步发展奠定基础。
1.1.3项目建设的意义
（1）通过项目区土地整理，能够增加有效耕地面积，在一定程度上缓解当地的人地矛盾，保障耕地总量动态平衡目标的实现，为城乡建设和社会经济的可持续发展奠定良好的基础。
（2）以土地整理为契机，推进农业结构调整，优化产业结构，实现规模经营，积极探索加入WTO后农业发展新思路。
（3）通过路、水、电基础设施配套，改善农业生产条件，降低农业生产成本，直接为当地村民实现经济增收创造有利条件。
（4）通过生态防护林建设，提高项目区植被覆盖率，减少水土流失，优化生态环境。
（5）通过土地整理，在注重新增耕地面积的同时，兼顾项目区生态景观建设，引导项目区传统农业走生态型、观光型农业发展道路，带动当地农业生产上水平上台阶，促进当地经济发展，提高人民生活质量。
（二）项目建设的内容及规模
2008年整个项目区为339,000㎡，总投资约36,612.00万元，其建设内容及规模如下：
1、地块面积392.96亩，2008年拟修建339,000.00平方米安置
房安置3377户农民。
2、配套基础设施建设内容
（1）道路工程；
（2）拆迁安置；
（3）其它公共设施和环卫设施建设工程。
（三）项目施工进度安排
2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价招标等前期准备工作。
2008年07-12月进场完成项目主体建设。
2009年02月附属完工。
（四）项目总投资及资金来源
1、总投资：本项目总投资为36,612.00万元，其构成情况见附表。其中前期工作费用1,898.00万元，系为2008年06月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付70%前期工作费用，支出费用按80.00元/㎡计算。
2、资金来源：本项目总投资为36,612.00万元，资金来源如下：
（1）自筹资金12，612.00万元；
（2）由县财政拨入6,000.00万元，存入信用联社专户。
（2）向联社申请贷款18,000.00万元，期限2年。
四、结论
1、本项目总投资为36,612.00万元（其中贷款18,000.00万元）进行农民安置房建设，2008年拟整理土地面积1,873.00亩，具体整理地块面积见下表。利用整理土地的出让收入偿还贷款，可以满足银行贷款条件。
2008年土地整理及安置房情况表
2、XXX县经济实力较强，2007年全区口径财政收入完成70,745.00万元，比上年同期增长40.30%，全县经济呈现出健康稳定的发展态势。土地整理出让收入首先用于偿还银行贷款，当土地出让情况不如预期，不能保证按期偿还银行贷款时，县财政承诺安排财政资金偿还，进一步降低
了贷款风险。
3、筹集城市建设资金有利于加快城镇建设，改善XXX县农民居住条件，建立良性的发展机制，加快XXX县城镇发展和城市化水平的提高。
第二章项目业主评价
2.1.1、项目业主概况
XXX城市建设投资有限公司是由XXX县国有资产管理办公室、XXX县国有资产投资管理公司共同出资组建，拥有注册资本3,000.00万元。经营范围：按国家政策规定，对国有城市基础设施、对农村基础设施进行投资、开发和经营；销售建筑材料。
公司地址位于XXX县XXX街249号，公司法人代表、董事长兼总经理：XXX，大学文化，2001年-2003年在四川大学完成MBA研修。
营业执照注册号：XXX
税务登记证：XXX
组织机构代码证：XXX
公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、项目
投资部、营销策划部。
公司新成立，信誉状况良好。
2.1.2、股权结构及股东情况
公司股东及股权结构如下：
2.1.3、经营情况
XXX城市建设投资有限公司由于身份的特殊性，决定了他在市场竞争中处于优势地位，一方面由于公司是国有控股的全资公司；另一方面由于公司新成立，起点高，无包袱，其投资项目紧抓“成渝特区”的新机遇，紧紧围绕社会主义新农村建设的主题，因此在竞争上享有政策上的优势，市场前景广阔。
第三章项目建设的必要性
3.1.1、有利于政府利用土地资源经营城市的新观念来推进XXX 县社会经济发展
经营城市是社会主义市场经济条件下城市改革与发展的创新战略。经营城市就是把市场经济中的经营意识、经营机制和经营方式运作到城市建设和管理中，加快建设城市建设投资主体多元化、融资方式多样化，运作方式市场化的新机制，实现城市资源的有效配置和效益最大化、最优化。经营土地是经营城市的核心和关键，在国务院国发（2001）15号“关于加强国有土地资产管理的通知”下达后，我国的土地使用权制度进行了系列改革，首先全面推行了土地有偿使用制度和落实，然后又推出了经营土地的新理念。经营土地是土地使用制度改革深化的结果，比土地有偿使用制度的内容更丰富。经营土地是通过良好的土地市场环境，实现城市土地资源的优化配置，从而使土地资源实现最大的资产价值。近年来，随着市场经济深入发展和对外开放的进一步扩大，XXX县城市建设步伐不断加快，城市建设资金逐年上升，如何筹集城建资金已成为政府急需解决的问题。XXX县政府通过实践积极探索适合市场经济规律建设和
管理城市的新路子，利用经营土地、经营城市的理念，来促进社会经济发展，加快城市建设。本项目就是政府运用经营土地来经营城市一项重要工程。按照XXX县政府的要求，XXX城市建设投资有限公司负责修建农民统建安置房安置农民，进而可以整理出大量的土地资源，通过土地市场向社会拍卖出让土地使用权，土地收益将大幅增加。同时有效解决农民安置问题，可以为城市基础设施建设筹集大量资金。另一方面，通过对土地整理、开发、提高土地级差，促进土地增值，实现土地收益最大化，实现土地潜在价值，以土地换资金，变资源为资本，加快土地资源资本化。土地整理储备是XXX 县政府为推进城市建设、拓展融资渠道，建立良性偿债机制的重要举措，项目的建设有利于政府应用经营土地、经营城市的新观念，来推动XXX县社会经济发展新跨越。
3.1.2、有利于推进XXX县城乡统筹发展、城乡一体化、农民向城区集中的趋势，促进XXX县城镇化进程
根据XXX发[2006]发139号第二十六条积极稳妥地开展城中村（旧城）改造，为促进全县产业结构提升和空间布局优化，改善城中村农民居住及生存条件，拓展全县住房供应渠道，满足居民住房需求，县级相关部门应本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场
化运作，统筹兼顾、综合改造、区别对待、分类指导的原则，以空间形态改造为突破口，逐步实现全县城中村（旧城）居住生活环境的普遍改善。按照城乡协调发展的工作思路，积极推进城镇建设，大力改善农村基础设施条件，城市化水平进一步提高。坚持城乡统筹促进成都建设事业又好又快发展——在全市建设管理交通工作会议上的工作报告上提出未来发展要形成现代化城乡体系基本形成。优先发展中心城区和区（市）县城，集约发展重点镇和小城镇，加快发展中心村，构建以中心城区为核心、以县城为骨干、以中小城镇和中心村为基础的城乡体系。到2013年，初步形成由1个特大中心城市和4个新城区，4个中等城市（都江堰、邛崃市、彭州市和崇州市），18个小城市（新津县、XXX县、蒲江县、金堂县和14个优先镇）及重点镇、新市镇、农村新型社区、小型农村聚居点构成的市域城乡体系。
党的十六大明确提出在本世纪头20年全面建设小康社会的奋斗目标，这是我国实现现代化建设第三步战略目标必经的承上启下的发展阶段，也是一个必须紧紧抓住，并且可以大有作为的重要战略机遇。为了加快四川省全面建设小康社会步伐，四川省也制定了“干好头五年，准备后五年，谋划后十年，提前翻两番的追赶型、跨越
式发展战略”。XXX县政府结合本县实情，决定从改善投资环境入手，推进工业化和城镇化，加强产业互动，城乡相融，促进经济环境协调发展。县政府制定出加快XXX县城镇化进程，全面建设小康社会的规划的奋斗目标，并明确提出城镇化对XXX县经济社会发展具有重要的推动作用，是全面建设小康社会的一项重要举措。推进城镇化进程是社会和经济发展的必然趋势，是迈向小康社会必经之路。县政府审势度时，决定加大城镇建设力度，一增强中心城区的辐射和带动作用，来促进城镇化建设步伐。城市要发展，城区要外延，城镇规模要扩大，一些基础设施、商贸、房地产开发、文体体育活动场所等公益设施，将随着城区扩大需不断完善，这些都将占用大量土地。通过本项目修建农民统建安置房一方面有利于农民向城镇的集中，推进XXX县城镇化进程，另一方面通过安置农民可以整理出更多的土地资源，为XXX县经济长期、稳定、健康发展提供可持续发展的土地资源保障。项目的建设，对加快推进XXX县城镇化进程具有十分重要的现实意义。
第四章投资估算与资金筹措
4.1.1、投资估算的依据
1、《XXX县城市总体规划2005-2020》。
2、XXX县征地拆迁安置补偿办法和城市房屋拆迁管理条例。
3、参照XXX近几年基础设施建设工程投资指标。
4、XXX公司农民安置房工程资金计划表。
4.1.2、总投资
经测算，本项目总投资为36,612万元，其中前期工作费用1,898万元，系为2008年6月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付70%前期工作费用，支出费用按80元/平方米计算。
4.1.3、投资估算说明
（一）本项目位于XXX镇鸳鸯村三社，锦屏村三社，玉龙一组，红光村一社、七社、八社和新河村一、二社。
（二）投资估算说明如下：
通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等付70%前期工作费用，支出费用按80.00元/平方米计算。
2、基础设施建设费用估计为4,393.44万元，约占总投资比例的12.00%。
3、建设安装工程费用估计为25,628.40万元，约占总投资比例的70.00%。
4、不可预见费：按项目总投资的1.18%计算，为433.80万元
5、建设期融资费用：是指在建设期内筹集资金而发生的各项费用，本项目拟申请银行贷款18,000.00万元，建设期融资费用总额
约3,000.00万元。
4.1.4、资金筹集
本项目总投资为36,612.00万元，融资方案如下：
（一）自筹资金12,612.00万元
（二）县财政拨入6,000.00万元，存入信用联社专户。
（三）申请银行贷款
本项目拟申请银行贷款18,000.00万元，期限3年。
（四）资金使用计划
本项目资金使用计划按工程施工进度到位，2008年06月完成“三通一平”、地堪、设计、工程询价、招投标等付70.00%前期工作费用，2008年07月进场付款20.00%工程款，2008年12月主体完工付30.00%工程款。2009年02月附属完工付20.00%工程款，2009年03月审计完付30.00%工程款和30.00%前期工作费用。具体资金使用计划如下：
1、锦屏搬迁点2008年开工项目总投资7,344.00万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付70.00%前期工作费用，支出费用按80.00元/平米计算，为380.00万元，2008年07月进场支付工程款1,360.00万元，2008年12月
万元，2009年03月审计完付2,204.00万元。
2、红光搬迁点2008年开工项目总投资4,320.00万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付70.00%前期工作费用，支出费用按80.00元/平米计算，为224.00万元，2008年07月进场支付工程款800.00万元，2008年12月主体完工支付1,200.00万元，2009年02月附属完工支付800.00万元，2009年03月审计完付1,296.00万元。
3、长春片搬迁点2008年开工项目总投资2,160.00万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付70.00%前期工作费用，支出费用按80.00元/㎡计算，为112.00万元，2008年07月进场支付工程款400.00万元，2008年12月主体完工支付600.00万元，2009年02月附属完工支付400万元，2009年03月审计完付648.00万元。
4、建华搬迁点2008年开工项目总投资5,508.00万元，2008年06月完成“三通一平”、地勘、设计、工程询价、招投标等前期工作付70.00%前期工作费用，支出费用按80.00元/㎡计算，为286.00万元，2008年07月进场支付工程款1,020.00万元，2008年12月
番禺区龙歧地块投资可行性分析 恒昌地产研究部 前言 2003年12月2日，番禺区国土局发布了国有土地使用权挂牌出让公告，公开挂牌出让五宗国有土地使用权，竞价日期自2003年12月12日至2003年12月22日上午10时正止。本次土地挂牌有三个新亮点：第一，地价提升；第二，教育配套设施由政府统一配置；第三，拍卖地块集中于南区、钟村。番禺区政府决定从2003年起重点开发市桥南区，并把南区定位为“具有南国水乡特色，融精品商业、休闲度假和文化娱乐于一体的生态型生活园区”。本次土地挂牌出让就有两块地块位于南区，以下就其中沙湾镇龙岐村地块作一个初步的开发投资可行性分析，粗鄙之处请行家指正。 本次分析主要分为：基础分析、市场分析、项目定位、成本效益、结论及思考五个部分。 一、基础分析 1.地块背景资料
2.区位分析 1)随着德兴大桥的通车、西丽大桥的动工，阻碍南区社会发展的交通问题得到缓解，规划中的路网、桥梁的建设也正如火如荼地顺利进行，令市民可充分享受市桥城区的生活环境，使该区域的城市化进程加快。 2)南区及沙湾是市民公认的教育资源配置最丰富、最完善的区域，番禺的“高等学府”基本上都在该区域范围内，教育配套从省一级幼儿园、中小学到职业技术学院等完全是“一条龙”，这使该区域住宅的吸引力有较大提升。 3)该区域近两年发展快速，生活氛围日渐成熟，大型的批发市场、花卉市场、综合市场等的启用，辖区内的楼盘以大型项目或别墅项目为主，而且新建楼盘在整体规划上都有较高标准，使该区域的生活设施和住宅配套日益完善，促使该区域成为番禺未来居住中心区。 4)目前项目周边的公共配套尚未完善，除中小学和一些中小型商铺外，其他方面的配套有待改善，特别是公共交通、市场、医院等方面。
本市地块可行性分析报告 调研时间：2005-1-7—1-8 调研、撰写：*** 第一部分项目地块分析 一、地块概况 该地块位于本市老城区北部，东至***路隔街为***中学，南至***路与本市教育中心相望， 西到***路与在建的本法院和安置房楼盘后山家园相对，北至三环北路。地块总面积为 121909 平方米（约 182.86 亩），包括保留河道面积 4500 平方米，容积率为 1.5，建筑密度不大于25％，绿地率为 30％。地块用途为商住用地。地块在 2004 年作为编号为***出让时因竞拍者 数量不足而流拍，（同时有四块土地流拍，地块编号为***号的地块因无人应拍而流拍）。将 于 2005 年 2 月 1 日重新拍卖，起价为 22800 万元,约合 124.7 万元/亩（若报名人数不足 3 家则转为挂牌出让）。竞买人要求为具备房地产开发一级资质的企业。 二、地块现状 地块较平整，目前仍种植庄稼。地上建筑物较少，主要为一位于地块西南角的煤气站。三、地块地理位置周边情况 地块西侧偏北方向有一个占地 8.4 万平方米总建筑面积为 17 万方的安置房后山家园。 在地块的西南边，有若干在建的政府办公大楼，如海关、法院、进出口检验检疫局、公安局 等等。南边的教师进修学校将作为本市政府的临时办公用地。在地块东南方，王充路南侧易初 莲花将在两年内建成。项目东距 329 国道约 2—3 公里，三环北线东段尚在修筑之中。四、 规划对项目的影响 目前，本市规划修编已经经过了人大批准，目前正在报政府，然后报省政府批准。故目前规划正式文本尚未对外公开。从其中期规划示意图得知，目前本市主要开发重点为城北区块，不但大量的市政机关将搬迁至城北地区，在城北正在兴建一占地 900 亩的本市市民中心，以及大 型卖场。今后在本市区土地出让将主要集中在城北地区，老城区和本经济开发区内已几乎无地可供。现城北土地储备量约为 5800 多亩，今年上半年将有 500 亩左右的土地放出，具体情况随 市场变化作适当调整。 规划对于整个城北区域的重视，令地块今后有比较大的升值空间，但是由于未来巨大 的可能出让土地量，可能对于本市住宅市场的价格涨幅可能会有一定的抑止作用，对本房 地产市场的消化也可能形成考验。 五、周边房价情况
某地块可行性报告及项目建议书
XX地块 可行性报告及项目定位 中山市花园项目策划部
前言 目录 一、市场篇 二、项目概况 三、项目SWOT分析 四、定位篇
一、市场篇 1、环XX房地产概述 根据项目地理位置及初步客户来源，环XX房地产包括XX本地房地产以及与其紧密相关的顺德容桂房地产。 XX房地产概述 A、起步晚，虽发展较快，房地产仍不够成熟 XX镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。随着近年XX镇城镇性质特色小家电基地的确立，工业强镇模式的推动，促使全镇经济飞速发展，以及和北部近临的佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，XX房地产发展环境得到较大地改善，较快速地发展。由原仅老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛的原始房产，演变成多家楼盘的多方面竞争开发。 B、楼盘自主聚集，工业掺和其中；品牌开发商进驻，促进发展 纵向来看，目前在售的几个大型楼盘都集中在XX南部，即105国道和东阜公路所围合成的“冂”内（如下图），XX镇政府位于此区内，为规划的镇中心区及永益居住片区，配套和设施相对成熟，XX大桥直通小榄车站仅5分钟车程，相对临近小榄镇，是此批楼盘地理位置卖点之一。而我项目450亩及250亩地块所处的XX镇北部现暂没有任何在售楼盘。 横向来看，由于105国道旁东西方向工业的零散分布，自主形成国道
西方向为工业集中区，国道东方向为楼盘聚集区，但其中楼盘聚集区参杂零散的工业厂房，居住环境受到一定影响。 2007年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻XX，圈地360亩，从而一定程度促进XX房地产的发展。 容桂房地产概述 A、容桂房地产荣登顺德之首，外来知名开发商的进驻促使发展迅速 根据顺德商品房交易信息网发布的最新一期成交信息，容桂的房产日成交量位于10镇之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，随着知
地块项目可行性研 究报告 1 2020年5月29日
涟源华鑫项目 可行性研究报告 第一章总论 一项目背景 2 2020年5月29日
1.1 项目名称 因项目当前尚未正式命名,在合作文件及日常各类交通沟通中,暂以”华鑫项目”代表该项目。以下简称”本项目”。 1.2 项目开发背景 涟源华鑫项目位于涟源市人民路与芙蓉路交汇处,属原工矿公司用地。宗地面积约4044平方米,地块平整,地形较为规则,临街面长。项目地块为典型的城市二级综合用地,土地性质属商住综合用地,经原土地使用权属单位挂牌出让后,涟源市华鑫房产开发投资公司成功竞标获得使用权。该地块土地年限达70年,在一般的商住用地年限中使用年限是极高的,作为招商引资项目,该地块开发也获得政府的大力支持,将获得开发政策性优惠。 1.3 可行性研究报告编制目的 (1) 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块价值进行合理的评 估。 (2) 对项目可行性与开发经营提出初步意见,并对项目的规划设计,功能分区等提出相应的建议。 (3) 结合地块当前的状况和特点,探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 3 2020年5月29日
(4) 对项目开发进行投资分析和风险分析。 (5) 对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4 可行性研究报告编制依据 (1) 国家建设部及湖南省颁布的与房地产相关法律与政策; (2) <中华人民共和国城市规划法> (3) <中华人民共和国城市房地产管理法> (4) 娄底、涟源房地产相关法律政策与文件; (5) 涟源市的招商引资政策; (6) 本项目的详细规划控制原则; (7) 现场勘察和涟源市房地产市场综合调研所得资料; (8)涟源市当前的建安成本、各项配套费用及其它规费收费标准; (9) 置嘉地产顾问机构所积累的专业市场项目操盘经验价值 4 2020年5月29日
某地块 可行性研究报告
目录 第一章项目概况 1 第二章市场分析 2 第三章开发设想 5 第四章开发进度 9 第五章投资估算 10 第六章初步结论及建议 12 附件： 1、项目总平面图 2、项目竞争楼盘汇总表 3、商业售价定位表 4、竞争楼盘位置图
第一章项目概况 1.1项目背景 虹口区四川北路81号地块主要由两个部分组成，即占地约10亩的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约30亩的居民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划，二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。 1.2地块及周边现状 该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积27700平方米，约合41.5亩，地块沿四川北路长约110米，沿东宝兴路长约240米。地块中除有第二工人俱乐部、企业2家及1所小学外，其余为约800户居民，大部分属于危棚简屋。 该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东宝兴路站即在地块西侧50米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18路、21路、101路、47路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设施齐备，地块南侧约100米处将规划虹口区大型公共绿地。地块1公里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。
第二章市场分析 2.1宏观市场分析 今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较去年同期增长26.3％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比从去年同期的１：０.9４上升到今年的１：１.56，供求关系的开始转变，出现供不应求的局面。 表1. 2015年1-6月上海市房地产市场数据汇总 根据中房上海指数办公室2015年5月份调查，上海房地产市场近期持续保持价升量增的火爆局面。5月份中房上海综合指数为730点，比2014年5月上涨12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。 随着本市房地产运作不断深化，在发展商不断创新开发理念和全面提高居住质量的推动下，上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。有关人士预测，上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。 2.2区域市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区
增城罗岗村地块可行性分析及方案报告 前言
第一部分、增都市宏观环境分析 总体概况要点： ●增都市，紧邻广州，地区的经济增长力在省内第一大市的阻碍下 相对有限，地区经济进展处于初级时期，仍处于大部份城乡结合的水平。 ●以自然资源、农副业、手工业为支柱产业，人均GDP较省内几大 都市为低，居民生活在质素处于提高时期。 ●与广州相邻带来的优势是，房地产行业进展特不迅速，雅居乐、 碧桂园、新世界等外地巨头早早进入占地，为当地进展注入极大
的刺激元素，加大地区的对外吸力。 交通路网，公建配套等进展仍不十分健全，地区的进展潜力空间较大。 以下为对本地区各方面的详细介绍 一、增都市概况 区位优势： 增都市位于珠江三角洲东北 部、广州东部，南与东莞隔江相望， 东临惠州，北界从化、龙门，地处 广州、东莞、深圳、香港等发达区 间，紧连广州经济技术开发区和广 州科学城，进展空间大，前景好， 故称广州东部板块，是广州通往深 圳、香港和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入广州都会区规划范围。 交通优势： 增城公路、高速公路、铁路、水路四通八达。
公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。广州广园东路快速干线（广州－东莞）和广惠高速公路（广州－惠州）分不贯穿中南部各镇，广惠高速公路增城路段37公里，分不设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。广州北三环高速公路（沙庄－荔城－广州新国际机场）、增莞深高速公路（增城－东莞－深圳）和新坪公路（新塘－从化太坪场－广州新国际机场），正在抓紧规划兴建。 铁路广九铁路（广州－香港九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。广州的都市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。 航空境内无机场，但至广州国际机场和深圳黄田国际机场仅需30至40分钟车程。 水路新塘镇紧邻全国第二大港广州黄埔港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航香港。 增城交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，增城交通网络日渐完善中。 资源优势：
汇川区路地块开发可行性分析报告 编制单位：新智源房地产经纪有限责任公司
二〇一六年三月 路地块可行性报告 第一部分：项目决策背景及摘要 一、外部环境 地处之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载300万人口都市圈逐步形成，城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。 从远期城市规划分析，县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域建设规划有高级中学、最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、旅游产业集散地定位，将使片区生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域置业的能力亦进一步提升。 二、部因素 根据市房地产市场开发情况我们分析，目前房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。
鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以，以控制和减小项目风险。 第二部分：项目概况 一、地块区位 该地块位于汇川区高桥片区路与路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距市政府3.6公里；距市第一医院1.3公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。 二、地块现状 据了解该地块原属玻璃厂围，地块北至汇川实验一小，南接路，可隔街眺望奥特莱斯；西临路，可远眺凤凰山和路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。 三、宗地位置和配套（周边建筑示意图、现场照片）
商丘市夏邑县 地块调查分析报告 第一部分项目地块概况
一、地块位置 项目位于夏邑县北一环与二环路之间，北临北二环，南临北一环，西边为民房，东边规划路暂未开通。 二、地块现状 项目总占地35840平方米，其中14667平方米土地已转化为住宅开发用地，剩余21173平方米仍为德信集团工业用地。 地块平整方正，三面临路，通达性较好，但周边相关配套尚不完善。 三、周边环境 北一环和北二环路都是城市主干道，且路面情况、宽度、绿化在夏邑县相对较好。北二环路从项目处往东，沿路有电信夏邑分公司、司法局、审记局、统计局、人事局、法院等多个政府部门，目前北二环路是夏邑县的行政路之一。 项目一公里范围内分布有一中、职教中心、盛源中学、孔祖中学、城关一小、城关三小、梁源中学、梁源小学、雪枫幼儿园等教育单位；有人民医院等医疗单位；沿北二环向东200米左右的盛世·都市名家是目前夏邑县目前规模相对较大的高档楼盘之一。 四、综述 项目地块状况良好，交通便利，周边环境相对较好，但项目剩余21173平方米土地性质的转换与项目东面政府规划路的开通也是项目操作中要重点解决的问题。 第二部分夏邑概述
1、位置、面积及行政区划 夏邑县位于河南省东部，沱河上游,处于豫、鲁、苏、皖四省交界区，东部和南部与永城市为邻，西部和北部与虞城县接壤，西南部与安徽毫州市交界，东北部与安徽砀山县毗连。西至郑州270公里，东抵徐州120公里。依陇海，南临江淮，东接云港，西连京九，是京九经济开 发带的重要组成部分和黄金枢纽。夏邑总面 积1470平方公里，人口113万，其中城区 人口13万左右。 夏邑县辖8个镇、16个乡：城关镇、会 亭镇、车站镇、李集镇、杨集镇、马头镇、 韩道口镇、济阳镇；北镇乡、歧河乡、火店 乡、中峰乡、罗庄乡、孔庄乡、业庙乡、何 营乡、骆集乡、王集乡、太平乡、郭店乡、 桑堌乡、曹集乡、刘店集乡、胡桥乡。 2、交通区位 夏邑距京九、陇海铁路交叉的黄金十字 架仅40公里，陇海铁路、霍连高速公路、 310国道、商宿公路在境内纵横交错，四通 八达的交通网遍及城乡。公路总里程372公 里，公路密度每百平方公里25.5公里。有 省道3条，全长76公里，县乡道全长296 公里。桥梁73座，1770延米，乡公路晴雨 畅通。664个行政村通汽车。北部有陇海铁 路12公里，地方铁路商芒路经境内48公里。 3、文化教育及医疗卫生 夏邑县有各类学校642所，其中中专3 所，高级中学7所，初中65所，小学567
摘要 房地产开发是在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。要想使开发项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作。可行性研究作为项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、开发商与有关部门签订合同的依据以及编制下阶段规划设计的依据是项目成败的先决条件。 该项目可行性研究报告共分八部分。分别为项目总说明，项目概况，市场调研及分析，项目规划设计分析，项目进度安排，投资收益分析，项目风险分析及结论和建议。 李沧区九水路以北，汉川路以西地块开发项目在整个投资期内，财务内部收益率大于基准收益率，财务上可行。通过敏感性分析、盈亏平衡分析、概率分析，该项目抗风险能力较强，该项目可行。 关键词：房地产开发项目；可行性分析；投资收益分析；风险分析
Licang District North of Jiushui Road,West of Hanchuan Road,Block Development Project Feasibility Study Abstract Real estate development on the land legally acquired state-owned land use rights in accordance with the requirements of city planning and infrastructure, housing construction behavior. Development projects in order to achieve the desired economic effect, you must first do a feasibility study. Feasibility study as a basis for investment decisions, the basis to raise funds for construction, the developer and the relevant departments signed a contract basis as well as the preparation of the next stage of planning and design is based on the prerequisite of the success of the project. The project feasibility study report is divided into eight parts. For the project description, project profiles, market research and analysis, project planning and design, project schedule, the return on investment analysis, project risk analysis and conclusions and recommendations. Licang District Jiushui north the Hanchuan Road, west of the block development project in the entire investment period, the financial internal rate of return greater than the benchmark rate of return, financial viability. Through sensitivity analysis, break even analysis, probabilistic analysis, the project risk-resisting ability, the project is feasible. Key words: real estate development projects; feasibility analysis; return on investment analysis; risk analysis
武汉武昌区康平苑小区R5地块投资可行性报告 一、地块简介 1、地理位置 本地块位于武汉市武昌区新河街，处于临江大道与和平大道之间，周边有新河街小学、江南明珠园等，属于武汉市市区住宅四级地段。该地块因积玉桥地区旧城改造的进行，已经体现了较强的升值潜力。 2、地块面积 本地块总占地面积9083.48平方米，规划容积率按照现
行武汉市的规划要求可以达到3.85~4.2，总建筑面积在3.5万平方米以上。暂以3.85容积率计算面积，其中：高层住宅3.2万平方米；临街两层商铺面积3000平方米。 3、地块相关历史 为原武汉汉康物业发展公司二期开发地块，因该公司经营不善寻求外单位合作。于1993年办理了土地批租等相关前期手续。 二、项目宏观市场研究 武汉市作为中国中部最大的城市，历史上就是中国中部的重要商埠，其经济影响力覆盖华中地区，２０世纪初，曾为中国内地最大的国际性中心城市，被誉为“东方芝加哥”，鼎盛时期武汉是仅次于上海的内地国际贸易中心和商贸中心；同时武汉也是中国近代工业三大发祥地之一，从清末湖广总督张之洞创办汉阳钢铁厂起，发展了初具雏形的中国近代钢铁工业。计划经济时期武汉是国家重要的工业基地
和交通枢纽基地，武汉曾经有过辉煌的历程。然而改革开放２０多年来，由于政策因素和行政区划等因素导致武汉落后于沿海许多城市。武汉的房地产市场发展较慢，以前一直为国内外大资金所忽视。 然而湖北省及武汉有着自身的潜在优势待挖掘： 首先，２０００年，湖北省国内生产总值为4276.32亿元，人均国内生产总值与周围的河南（5538元）、安徽（5065元）、江西（4831元）、湖南（5728元）、重庆（5144元）、陕西（4607元）相比，高出1366至2487元，达到7094元，而同期全国人均国内生产总值平均水平为6902元，可见湖北省在中部地区是一个经济大省，形成了“湖北台地”。在也是作为湖北省省会的武汉市，迄今为止仍是我国中部最大的城市的重要区域发展条件。 其次，湖北省城市化发展速度非常迅猛，城市化率1982年为17.32%，1990年为28.75%，1998年为31.9%，2001年为40.59%，超过了全国平均水平。在城市化发展的浪潮中，武汉市由于其相对于周边其他中小城市具有较大的吸引力，城市空间发展的压力是巨大的，据统计进入武汉市的流动人口达120万－150万。加上市区常驻人口800多万，有足够大的房产消费市场。 第三，武汉市科技实力雄厚，目前武汉拥有３５所高校、７３６个科研设计单位、１０个国家级重点实验室、
附件二：项目可行性研究报告模板 XX地块项目可行性研究报告 荣盛房地产发展股份有限公司 发展部 二○○X年XX月XX日
目录 第一部分项目总论 (3) 一、项目可行性研究报告编制背景 (3) （一）、可行性研究报告名称 (3) （二）、可行性报告编制单位 (3) （三）、可行性研究报告编制依据 (3) 二、项目地块概况 (3) 三、可行性研究的结论 (3) 第二部分项目宏观投资环境和市场研究 (4) 一、项目所在城市的宏观投资背景 (4) （一）、城市基本背景 (4) （二）、城市宏观经济概况 (4) 二、XX市房地产市场概况 (5) （一）、房地产投资情况 (5) （二）、土地市场相对疲软 (5) （三）、商品房市场价格 (6) （四）、市场供需分析 (6) （五）、市场特征分析 (6) 三、项目周边市场状况 (6) 第三部分项目的市场定位 (8) 一、主力消费群定位与分析 (8) （二）、目标客户主要特点 (8) （三）、目标客户群购买力分析 (8) （四）、综述 (8) 二、产品定位 (8) 三、户型定位 (8)
四、项目方案评估意见 (8) 第四部分项目的经济分析 (9) 一、项目总体经济技术指标 (9) 二、项目开发建设的组织与实施计划 (9) （一）、建设方式 (9) （二）、开发方案设想与分析 (9) （三）、开发进度 (9) 三、项目成本明细 (9) 四、项目收入 (10) （一）、项目销售价格的确定 (10) （二）、项目收入 (10) 五、项目利润 (10) 六、资金来源与支出 (10) 七、现金流量分析 (11) 八、盈亏平衡分析 (11) 九、敏感性分析 (11) 第五部分可行性研究的结论 (12) 一、经济效益分析 (12) 二、拟投资理由及潜在风险 (12) （一）、拟投资理由 (12) （二）、潜在风险 (12) 三、社会效益分析 (12)
**地块建设项目可行性研究报告
目录 第一章项目概论.................................................... - 2 - 一、项目概况....................................................... - 2 - 二、可行性研究初步结论 ............................................. - 3 -第二章项目投资环境可行性分析...................................... - 4 - 一、经济发展背景 ................................................... - 4 - 二、钱江新城区域规划概况 .......................................... - 10 - 三、总结.......................................................... - 12 -第三章市场可行性分析.............................................. - 12 - 一、**市区房地产市场发展概况 ...................................... - 12 - 二、项目周边区域市场概况 .......................................... - 23 - 三、竞争楼盘分析 .................................................. - 24 -第四章项目自身可行性分析......................................... - 30 - 一、项目概况...................................................... - 30 - 二、项目周边配套 .................................................. - 31 - 三、项目SWOT分析 ................................................. - 32 - 四、结论.......................................................... - 33 -第五章项目构想与建设规划......................................... - 35 - 一、项目构想...................................................... - 35 - 二、项目主要开发节点时间计划 ...................................... - 38 - 三、工程实施进度 .................................................. - 38 -第六章经济可行性分析............................................. - 40 - 一、销售价格估算 .................................................. - 40 - 二、投资估算...................................................... - 41 - 三、财务分析...................................................... - 42 - 四、敏感性分析.................................................... - 43 - 五、方案二测算.................................................... - 43 - 附件： 1、主要楼盘个案表
X市X路以南项目地块可行性研究报告 2007-6-12
第一章房地产投资宏观环境 一、X概况 （一）人文、地理及交通条件 1、区域位置与交通状况 X市位于安徽省北部，东经116度23分——117度02分，北纬33度16分——34度14分之间。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2741平方公里。 X市地势由西北向东南倾斜，地貌以平原为主，平原面积占土地总面积的95.3%，低山残丘面积仅占4.7%。本市河流有十多条，总长378公里，主要河流有濉河、南沱河、闸河、龙岱河、岱河、龙河、湘西河、洪碱河、巴河、王引河、新北沱河、包河、浍河、懈河、北淝河等自然和人工河流，面积约18万平方米。素有“百里煤城”美誉，大小煤矿星罗棋布。全市因采煤塌陷土地已达15000公顷，形成永久性水面4000公顷，季节性水面5000公顷。春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，年平均气温为14.8摄氏度。全年主导风向夏季多为东南风，冬季主导风向为东北风。
2、行政划分及隶属关系 X市位于安徽省北部，苏、豫、皖三省交界处。市辖一县三区：包括濉溪县（10镇1乡，413村，24居）、相山区（1镇7办，40村56居）、杜集区（3镇2办，92村，20居）、烈山区（3镇5办，84村, 43居）。
3、人口状况 2006年，年末全市户籍人口212.2万人，比上年末增加1.7万人，其中非农业人口89.9万人。常住人口204万人，与上年持平。 2006年人口数及其构成 指标年末数（万人）比重（%） 全市户籍人口212.2 - 其中：非农业人口89.9 42.4
郫县某地块可行性分析报告 ——郫国土拍告（2007）07号公告200719号宗地一、郫县概况 郫县古称郫邑，为古蜀国都城。处西南特大中心都市——成都市近郊，距成都市区10公里，交通十分便捷，生态环境优美，市政设施完善，区位优势、比较优势和后发优势突出。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口48万人，非农业人口10万人。 二、郫县的经济进展 近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，扩大开放招商引资为重点，提高经济运行质量为核心，壮大财政综合实力为目标，县域经济持续快速高效进展，综合实力显著增强，人民生活日益改善。先后被列入全国乡村都市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。2006年，全年地区生产总值100亿元，年均增长14.3%；人均GDP由2002年的
1480美元增加到2600美元。实现全口径财政收入13.8亿元，地点财政收入9.3亿元，同口径分不比2002年增长2.5倍和3.6倍;全口径财政收入占地区生产总值的比重由2002年的6.9%提高到14.3%;累计完成固定资产投资195亿元。县域经济综合实力连年位居全省“十强县”，进入全国最具投资潜力中小都市50强。 郫县区域规划及以后进展今后五年，全县经济社会进展的要紧奋斗目标是：地区生产总值年均增长14%以上，力争达到15%，2011年人均GDP达到4500美元；累计完成固定资产投资350亿元、招商引资到位资金250亿元；全口径财政收入达到30亿元，地点财政收入达到18亿元；都市化率达到70%；城镇居民登记失业率低于2%；城镇居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到8000元；人口自然增长率操纵在3‰以内，社区医疗卫生覆盖率达100%，已登记失地农民就业率达92%，城乡最低生活保障率达到100%。县域经济进展综合指数力争进入全国“百强县”。 三、郫县房产区域分布 郫县房产区域板块分析:
区位优势： XX市位于XXXX东北部、XX东部，南与XX隔江相望，东临惠州，北界从化、龙门，地处XX、XX、XX、XX等发达区间，紧连XX经济技术开发区和XX科学城，发展空间大，前景好，故称XX东部板块，是XX通往XX、XX和粤东各地的交通咽喉。南部新塘、永和两镇已列入XX都会区规划范围。 交通优势： XX公路、高速公路、铁路、水路四通八达。 公路广汕公路（324国道）横贯中部，广深公路（107国道）、广深高速公路路经本市新塘镇。XX 广园东路快速干线（XX－XX）和广惠高速公路（XX－惠州）分别贯穿中南部各镇，广惠高速公路XX路段37公里，分别设置了永和、仙村、石滩、三江4个出入口。XX北三环高速公路（沙庄－荔城－XX新国际机场）、增莞深高速公路（XX－XX－XX）和新坪公路（新塘－从化太坪场－XX 新国际机场），正在抓紧规划兴建。 铁路广九铁路（XX－XX九龙）横贯南部各镇，设有新塘、仙村、石滩三个火车站。XX的城市列车（每15分钟一车次）也将开通至新塘镇。 航空境内无机场，但至XX国际机场和XX黄田国际机场仅需30至40分钟车程。 水路新塘镇紧邻全国第二大港XXXX港，本市在该镇也设有客货运码头，每天有客货轮直航XX。XX交通网络总体较发达，部分区域交通路段随着市政规划及配套的完善，XX交通网络日渐完善中。 资源优势： 自然条件XX南部属美丽的XXXX平原。全市森林覆盖率达48％，拥有9个森林公园和自然生态保护区，是XX东翼的“绿肺”，也是XXXX大工业圈中的绿洲。 气候XX气候温和，土地肥沃，风调雨顺。年均气温21．6℃，年均降雨量1869mm，适宜于热带、亚热带作物生长，是著名的荔枝之乡、鱼米之乡。 土地资源全市有农用地181．5万亩，可供大规模发展高产、优质、高效农业。已建和在建的工业园区多，具有生态环保特色的工业发展用地240平方公里，能为企业发展提供充足的土地，XX 市规划在南部新塘、永和、沙埔、宁西、仙村、石滩等镇建设200平方公里的XX东部工业园区。正在建设60平方公里的新塘工业园、市东区高新科技工业园和15000亩现代物流园区，招商载体逐步完善。 旅游资源XX是何仙姑(八仙中的唯一女仙)的故乡，森林、水库、名胜古迹等旅游资源丰富。已建成有南华、荔湖、仙村等4个高尔夫球场，近期还将建设两个公众高尔夫球场。挂绿广场、XX 广场、百花山庄、裕达隆花园、盈园、正果佛岩等景点建设已初具规模，吸引着越来越多的国内外游客。何仙姑景区、高滩温泉、人称“广东九寨沟”的正果畲族村等正待规模开发。 生活环境： 商业居住社区服务网络完善，商场、商店众多，商品门类齐全，拥有XX宾馆、百花宾馆、太阳城大酒店等四星级酒店和一批高级宾馆，为客商和居民提供了商务、娱乐、休闲和购物的场所。广园东碧桂园凤凰城、荔城碧桂园、叠翠华庭、中海城市广场、新康花园等房地产项目规模大、环境好、档次高，逐步形成绿色社区。 市政文化建有博物馆、图书馆、文化宫、电影院等文化设施。XX广场、挂绿广场、体育广场和XX公园规模大、现代文明气息浓,广场文化逐步形成.。 教育与人才有华南师范大学XX康大学院、XX大学松田学院、广东工业大学华立学院、XX广播电视大学等多所高等院校，人才资源丰富。华南农业大学、中山医科大学分别设有教育基地和产业园区。还创办了多所供外商子女就学、入托的中英文学校和幼儿园。南部到XX中山大学、华南理工大学、暨南大学、广东工业大学等均为30分钟左右车程，人才与劳动力市场完善。 医疗卫生全市有医院20多所，医疗服务网点近400个，医疗技术、设施比较先进，可为居民
广州市海珠区金辉路39号商业地块可行性研究报告 (典型案例〃仅供参考) 广州中撰企业投资咨询有限公司 地址：中国·广州
目录 第一章广州市海珠区金辉路39号商业地块概论 (1) 一、广州市海珠区金辉路39号商业地块名称及承办单位 (1) 二、广州市海珠区金辉路39号商业地块可行性研究报告委托编制单位 (1) 三、可行性研究的目的 (1) 四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2) （一）项目可行性报告编制依据 (2) （二）可行性研究报告编制原则 (2) （三）可行性研究报告编制范围 (4) 五、研究的主要过程 (5) 六、广州市海珠区金辉路39号商业地块产品方案及建设规模 (6) 七、广州市海珠区金辉路39号商业地块总投资估算 (6) 八、工艺技术装备方案的选择 (6) 九、项目实施进度建议 (6) 十、研究结论 (7) 十一、广州市海珠区金辉路39号商业地块主要经济技术指标 (9) 项目主要经济技术指标一览表 (9) 第二章广州市海珠区金辉路39号商业地块产品说明 (15) 第三章广州市海珠区金辉路39号商业地块市场分析预测 (15) 第四章项目选址科学性分析 (15) 一、厂址的选择原则 (15) 二、厂址选择方案 (16) 四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17) 五、项目用地利用指标 (17) 项目占地及建筑工程投资一览表 (18)
六、项目选址综合评价 (19) 第五章项目建设内容与建设规模 (19) 一、建设内容 (19) （一）土建工程 (20) （二）设备购臵 (20) 二、建设规模 (21) 第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21) 一、原辅材料供应条件 (21) （一）主要原辅材料供应 (21) （二）原辅材料来源 (21) 原辅材料及能源供应情况一览表 (21) 二、基本生产条件 (23) 第七章工程技术方案 (24) 一、工艺技术方案的选用原则 (24) 二、工艺技术方案 (25) （一）工艺技术来源及特点 (25) （二）技术保障措施 (25) （三）产品生产工艺流程 (25) 广州市海珠区金辉路39号商业地块生产工艺流程示意简图 (26) 三、设备的选择 (26) （一）设备配臵原则 (26) （二）设备配臵方案 (27) 主要设备投资明细表 (28) 第八章环境保护 (28) 一、环境保护设计依据 (29) 二、污染物的来源 (30) （一）广州市海珠区金辉路39号商业地块建设期污染源 (30)
关于地块开发建设的建议 （）地块位于宜昌市西陵区，紧邻开发大道，且与稻花香集团开发建设的隔路相望，北侧为。现该地块为村委会办公楼所在用地，办公楼为村委会自建的三层楼，占地面积较大，建筑风格等与周边已建城区的环境格格不入，影响该处景观。为改善该处环境，拟对该地块进行高层房地产开发。现结合宜昌市房地产开发建设的情况对该项目开发说明如下： 一、项目开发背景 1.房地产发展的宏观环境 中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。在近几年中国GDP 增长的百分点中，有20%--25%的百分点是由房地产业直接贡献的；且其还能带动相关产业的发展，据统计，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，相信没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998 年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。虽然近几年国家一直对房地产进行宏观调控和遭受了全球性经济危机，但市场的供求关系仍然决定了房地产市场的合理发展。特别是对于处于高速发展的各中小城市来说，房地产市场的发展速度将有增无减。 2.项目所在地的基本情况 该项目紧邻宜昌市发展大道，距宜昌市中央商务区约公里（周边情况）发展大道为贯彻宜昌市的一条景观大道，是宜昌市城市建设发展的主要轴线，特别是随着宜昌省域副中心建设的加快，城市投资环境的优化，宜昌市房地产特别是沿发展大道的房地产将迎来新一轮建设高潮。 3.项目开发地块现状分析及开发建设的必然性
该地块现为用地，占地面积约平方米，现状地上建筑约平方米。经分析，该项目迟迟不能进行开发建设，有以下弊端：： ①严重影响城市形象，不利于该用地融入城区。 该用地上为村与城区交汇处用地，一路之隔，景观迥异，严重影响城市景观。且该地块紧邻城区用地，应尽快启动开发建设，发挥其综合效益。该地块不尽快纳入开发序列，将严重影响该地块及后续地块的开发建设，阻碍城区开发建设的步伐，不利于该处生活及居住环境的改善。 ②不利于后续开发地块的升值及招商引资。 该用地位于行政村与城市交界处，迟迟不进行开发建设，不利于行政村后续地块的开发及土地的升值、招商引资等。按照地产开发经济理论，周边地块的保值升值，与相邻地块的开发建设存在一定关系，该地块不能列入近期开发建设序列，有限土地资源的综合价值得不到最大限度的体现，无法彰显该用地的价值，从而制约了区域经济的发展，也将严重影响本身及村域土地的升值。若以开发该地块为契机，将起到以点带面的作为，盘活整个行政村的土地资源，有利于整个村域用地的后续开发建设，使村域经济得到有效发展，加快城市化进程。 因此，为充分发挥该地块应有的价值以及对区域城市形象、社会、经济发展的拉动作用，建议尽快对该地块进行开发建设。 4、村委会办公楼拆迁建议 为保证该项目开发建设的顺利实施，建议对该项目应有准确且切实可行的定位，对项目的功能进行合理布局，而作为行政办公的村委会不宜安排在该项目中，建议由政府将该地块进行收储后进行商品房开发建设，该项目建设单位按照合理的补偿标准进行拆迁补偿，即能解决村委会公场所的重新安置，获得的补偿资金也为后续村域建设项目的开展打下基础。若