房地产投资风险管理探索
摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。
关键词：房地产行业;投资风险;风险管理
在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。
1房地产投资特点
房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行
系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，
在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。
2房地产投资的主要影响因素
对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。
2.1区位因素
由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。
2.2时机因素
房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。
2.3类型因素
对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。
3房地产投资风险的管理和控制措施
在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产
投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。
3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制
一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降
房地产投资风险管理探索 摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。 关键词：房地产行业;投资风险;风险管理 在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。 1房地产投资特点 房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。 2房地产投资的主要影响因素 对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效
证券公司全面风险管理规范 附件2 证券公司流动性风险管理指引 第一章总则 第一条为加强证券公司流动性风险管理，根据《证券公司监督管理条例》、《证券公司全面风险管理规范》等法律法规及自律规则，制定本指引。 第二条在中华人民共和国境内设立的证券公司应按照本指引实施流动性风险管理。 第三条本指引所称流动性风险，是指证券公司无法以合理成本及时获得充足资金，以偿付到期债务、履行其他支付义务和满足正常业务开展的资金需求的风险。 第四条证券公司流动性风险管理目标是建立健全流动性风险管理体系，对流动性风险实施有效识别、计量、监测和控制，确保其流动性需求能够及时以合理成本得到满足。 第五条证券公司流动性风险管理应遵循全面性、审慎性和预见性原则。 （一）全面性原则。证券公司流动性风险管理应全面覆盖证券公司各部门、分支机构、子公司及所有表内外业务。
（二）审慎性原则。证券公司应对流动性风险管理各个环节进行严谨、审慎判断，保障公司流动性的安全。 （三）预见性原则。证券公司应加强资金来源、资金运用规模及期限结构变化方面的预测分析，合理预见各种可能出现的风险，协调公司表内外各项业务发展。 第二章流动性风险管理职责 第六条证券公司应建立有效的流动性风险管理组织架构，明确董事会、经理层及其首席风险官、相关部门在流动性风险管理中的职责和报告路线，建立健全有效的考核及问责机制。 第七条证券公司董事会应承担流动性风险管理的最终责任，负责审核批准公司的流动性风险偏好、政策、信息披露等风险管理重大事项，持续关注流动性风险状况并对流动性管理情况进行监督检查。 第八条证券公司经理层应确定流动性风险管理组织架构，明确各部门职责分工；确保公司具有足够的资源，独立、有效地开展流动性风险管理工作；确保流动性风险偏好和政策在公司内部的有效沟通、传达和实施；建立完备的管理信息系统或采取相应手段，支持流动性风险的识别、计量、监测和控制；充分了解风险水平及其管理状况等。 第九条证券公司首席风险官应充分了解流动性风险水平及其管理状况，并
房地产开发与经营 一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。 房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。 职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。 直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。 矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。 风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。 政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/755971211.html, 房地产投资项目风险管理 作者：丘贵辉 来源：《财经界·学术版》2015年第16期 摘要：随着我国经济社会的快速发展，刺激和促进了房地产投资的发展，而房地产投资作为投资大、周期长、整体性强等特点，使得其项目投资具有高风险性，特别是近年来，房地产投资过热，助长了房地产项目投资风险的增加，针对目前存在的风险管理现状及问题，做好房地产投资项目的风险管理至关重要，本文从房地产投资企业的角度出发，分析项目投资风险管理的重要性，并提出具体的应对措施，对于指导房地产项目投资、避免风险带来的损失具有非常重要的参考价值。 关键词：房地产项目投资风险管理措施 房地产投资项目的特点决定了其高风险性，从目前我国的房地产投资项目决策来看，大多数源于房地产投资企业的经验使然，对于房地产投资项目的风险管理并未形成具体的、系统的、有效的管理方式和措施，这使得投资项目缺乏专业性指导，这也刺激和促进了现代房地产投资企业加强风险管理，本文结合理论研究和实践分析，探讨房地产投资项目风险管理，旨在对现代房地产投资企业提供有益借鉴，指导企业完善风险管理，实现长远健康发展。 一、房地产投资项目风险管理概述 房地产投资项目风险管理是指在房地产投资项目过程中，对于可能发生的各种结果变动程度的不确定性，采用各种方法和措施予以有效规避，从而保证投资项目获得最大利润的管理过程。其中风险管理过程主要包括以下几个环节： 风险识别。充分运用感知、判断和分类等方式对于投资过程中产生的风险本质进行识别，在风险管理过程中，风险的识别是前期工作，是为后续风险管理实现的保障和基础，任何房地产企业都要充分认识和了解了风险，才能在此基础上选择更加合适的，更有效的方法进行风险应对；风险评估。风险评估主要包含两个方面（事前评估和事后评估），其评估的主要内容是对于造成的人身和财产等方面的损失的定量评价和定性分析工作；风险应对。风险应对主要体现在投资者的投资决策上，投资者确定了投资项目的相关风险之后，并对风险进行全面评估，根据自身的能力和风险的特点，采取多种措施，预防和减少风险带来的损失。 二、房地产投资项目风险管理的必要性分析 （一）有利于保障项目管理的科学性 风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风
《证券公司全面风险管理规范》修订说明 一、修订背景 （一）修订背景 《证券公司全面风险管理规范》（以下简称“《规范》”）实施两年多以来，推动了证券公司树立风险管理理念，强化风险管理意识，建立健全风险管理体系，提高自身风险管理能力和水平。行业各公司虽初步建立了与其发展相适应的全面风险管理体系，但在风险管理意识、管理制度、组织架构、信息系统、量化指标体系、人才队伍、风险应对机制等方面仍然存在不足。此外，大部分证券公司未将子公司纳入全面风险管理体系，风险管理难以介入，无法实现风险管理全覆盖。 为适应经济形势，按照“依法监管,从严监管,全面监管”的要求，提升证券公司风险管理能力，防范行业风险外溢，需要对《规范》进行全面修订，进一步提升《规范》的指导性、可操作性，推动证券公司全面风险管理机制的进一步完善。 （二）主要修订思路 一是对风险管理组织架构的相关要求进一步具体化，增强可操作性。明确风险管理每个层级的风险管理承担的职责，增加董事会、监事会、经理层、首席风险官、内部审计以及全体员工的风险管理职责；对首席风险官任职条件提出
要求，包括专业背景和工作经验要求；增加对证券公司风险管理部门人员以及承担管理责任的业务部门风险管理人员的配置要求，明确对风险管理部门人员工作称职的，其薪酬收入总额应当不低于公司总部业务及业务管理部门同职级人员的平均水平，同时增加风险管理人员的工作经验要求。 二是将子公司纳入全面风险管理的覆盖范围，提出具体风险管理要求。明确证券公司子公司风险管理实施垂直管理的模式，同时提出子公司风险管理工作负责人的任命应由证券公司首席风险官提名，子公司董事会聘任，其解聘应征得证券公司首席风险官同意。子公司风险管理工作负责人应在首席风险官指导下开展风险管理工作，并向首席风险官履行风险报告义务。子公司风险管理工作负责人应由证券公司首席风险官考核，考核权重不低于50%，此外，对《规范》中原来只对业务部门、分支机构的风险管理要求覆盖到子公司。 三是对《规范》划分章节，完善《规范》的框架。在修订内容的基础上按照全面风险管理“六个一”，将《规范》划成六个章节，具体包括：第一章总则、第二章风险管理组织架构、第三章风险管理政策和机制、第四章风险管理信息技术系统和数据、第五章自律管理、第六章附则。其中，将健全的组织架构与专业的人才队伍合并成第二章，即风险管理组织架构；将可操作的风险管理制度、量化的风险指标体
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
中央广播电视大学人才培养模式改革与开放教育试点2006—2007学年度第一学期房地产经营与管理 形成性考核册姓名 学号年级专业保定广播电视大学 房地产经营与管理练习题一一、单选 1、以（）为基础的投资定义：强调投资过程中资本和相关资产的跨国界流动，这种跨国界的交易是在一种对外新建或者收购投资过程中进行的。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 2、国际货币基金组织使用以（）为基础的投资定义来统计国际收支平衡。A．标的物 B．交易 C．资产 D．企业 3、（），投资可分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资、国有其他固定资产投资、城镇集体固定资产投资、农村集体固定资产投资、城镇和工矿区私人建房投资和农村个人固定资产投资。A．按投资主体的经济类型不同 B．按资金来源的不同 C．按固定资产投资的使用构成 D．按我国固定资产投资的统计分类 4、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它的（）的总和。 A．一切因素 B．主体因素 C．客体因素 D．周围各种影响因素 5、房地产市场的运行环境中的（）是投资者最敏感的问题。 A．社会环境 B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 6、房地产市场的运行环境中的金融环境包括（）等主要影响因素。 A．产业与结构布局 B．资本市场发育程度 C．利率和通货膨胀 D．政府及公众对待外资的态度 7、（）是房地产项目开发过程中最为重要的一个环节。 A．投资机会选择与决策分析 B．前期工作 C．建设阶段 D．租售阶段 8、获取土地使用权是房地产项目的（）。 A．投资决策阶段的工作 B．前期工作 C．建设阶段的工作 D．租售阶段的工作 9、在房地产开发项目的（）过程中，开发
XX证券股份有限公司全面风险管理制度1 XX证券股份有限公司全面风险管理制度 第一章总则 第一条为促进公司加强全面风险管理，提高总体风险管理能力，保障公司规范经营和各项业务持续稳健发展，根据《中华人民共和国证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券公司风险控制指标管理办法》等法律法规，制定本制度。 第二条本办法适用于公司各部门及分支机构。 第三条本制度所称全面风险管理，是指公司董事会、经理层以及全体员工共同参与，在战略制定和日常运营中，对面临的市场风险、信用风险、操作风险、合规风险、声誉风险、流动性风险等，进行准确识别、审慎评估、动态监控、及时应对和有效管理的持续过程。 第四条公司全面风险管理的目标是建立健全与公司自身发展战略相适应的全面风险管理体系，通过良好的风险管理文化、可操作的制度流程、健全的组织架构、先进的风险管理系统、量化的风险指标框架、有效的化解机制、专业的人才队伍，确保在公司整体风险可测、可控、可承受的前提下，实现公司价值最大化。 第五条公司风险管理的基本原则为： （一）全面性原则。风险管理应当包括公司面临的所有风险 类别，全面覆盖公司的所有业务、部门和人员，贯穿决策、执行和监督全过程，确保不存在风险管理的空白或漏洞。
（二）重要性原则。风险管理应当在全面控制的基础上，对重要业务事项、主要操作环节和高风险领域实施重点控制。 （三）制衡性原则。风险管理应当通过制度、流程、系统等方式，确保前、中、后台相关部门、相关岗位之间相互制衡、相互监督。不相容职务应合理分离。 （四）适当性原则。风险管理应当与公司经营规模、业务范围、竞争状况和风险水平等相适应，并随着情况的变化及时加以调整。 （五）成本效益原则。风险管理应当权衡实施成本与预期效益，以适当的成本实现有效控制。 （六）独立性原则。承担风险管理职能的部门应当与业务部门保持相对独立。 第六条公司在制定战略、设定目标、做出决策、日常经营过程中自上而下贯彻全面风险管理理念，通过持续的宣传、引导、培训，强化全体员工风险意识，培育高层倡行、全员有责、主动管理的风险文化。 第七条公司制定并持续完善风险管理制度，明确风险管理的目标、原则、组织架构、授权体系、相关职责、基本程序等，并针对不同风险类型制定可操作的风险识别、评估、监测、应对、报告的方法和流程。公司通过评估、稽核、检查等手段保证风险 管理制度的贯彻落实。 第二章风险管理组织体系和职责 第八条公司建立由董事会负最终责任、经营管理层直接领导，以风险管理
网络教育学院 《房地产开发与经营课程设计》 题目：邯郸市赵都新城房地产开发项目前期策划学习中心： 专业： 年级：年春/秋季学号： 学生： 指导教师：春季入学则去掉“/秋”字，秋季入学则去掉“/春”字。添加内容的时候注意文字下划线要完整。阅后删除此文本框。 请把你所在的学习中心名称完整填写。阅后删除此文本框将某住宅开发项目改为具体住宅开发项目的名称。阅后删除此文本框
1 项目概况 邯郸市正处于经济快速增长的时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项新兴的高速发展的行业。必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，骑着至关重要的作用。当前，邯郸及邯山区经济持续温不增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好，随着邯郸交通工业等各项事业的发展，邯郸区房地产的开发将更加良好，更加火热，升值空间也将进一步拓展，赵都新城的选址合理，符合邯郸市总体要求，具有良好的投资市场和经营条件，项目地理为之得天独厚，较完善的基础设施，方便快捷的交通条件，使它成为邯郸市邯郸区房地产开发举足轻重的开发项目。 拟建项目从功能不惧、目标市场定位。销售价格定位等来看，都是比较合理的，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地的水土保持，工程施工区的空气，噪声，环境，人群健康等方面有轻微的影响，总体来看，有利影响是主要的饿，其不利影戏nag是暂时和轻微的，不存在制约项目是会死的重大环境因素，从环境角度看，该项目的建设是可行的。 经济方面，项目对市场的估计和预测是稳健可靠的，通过分析评价，其内部收益率。财务净现值等主要经济指标反映出项目经济益较好，由此可见，三期开发项目具有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。 综上所述，该项目具有良好的投资环境和建设条件，其财务指标较好，项目总投资为12600万元，所得税后全部自有资金投资收益率为53.58%投资净利润2749万元，财务净现值为1349万元，银行贷款偿还期为2年，静态投资回收期为1.2年，由此看出该项目经济效益较好，财务内部收益率在合理范围内，贷款偿还能力较强。
房地产投资风险管理集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
房地产投资风险管理 房地产业是第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础、载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。但同时应看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但难以确定的行业。房地产投资虽然有较高的投资收益，但同时存在较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，且容易受到国家和地区经济的影响，难以预测市场未来的走势。 一、房地产投资 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 1、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 A、直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 B、间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 2、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。
3、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产投资、出租型房地产投资和混合型房地产投资。 二、房地产投资风险 房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。 房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。 1、房地产投资风险因素是指能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事故发生的潜在条件，也称风险条件。风险因素包括：有形风险因素——增加房地产投资风险发生机会或损失严重程度的直接条件，如发生金融危机等；无形风险因素——由于人们主观上的疏忽或过失等行为而增加房地产投资风险发生机会和损失严重程度的因素，如投资决策失误等。 2、房地产投资风险损失是指因房地产投资风险事件的发生而导致开发商投入资本的丧失或减少额，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。一般而言，风险和损失构成一对因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为事实，才能造成损失。房地产投资风险损失有两种形态：一是直接损失，指开发商资本损失、收入损失等；二是间接损失，指开发商的商业信誉、企业形象以及社会利益损失等。房地产投资风险产生流程如下图所示：
生产经营建设管理过程中的风险防控体系 的构建与实施 XXX公司XXX 一、XXXX公司对风险管控的认识和践行 1.风险管理是管理提升、管理改善、管理精细化、从严管理的实现途径 纵观公司内外环境发展变化，国家经济告别了高速增长的时代，进入换挡减速、改革创新的新常态；石油石化行业告别了快速发展的阶段，进入深化改革、转型发展的新常态；石油工程产业告别了规模扩张、粗放发展的的模式，进入提质增效、内涵发展的新常态。面对新常态发展趋势，面对无处不在的风险，任何细小的风险都可能造成严重后果，甚至是灾难性的。这要求我们各单位、每位员工都要牢固树立风险意识，紧绷风险之弦，建立健全风险管理体系、提升应对各类内外部风险的能力和水平。 XXXX风险管理工作始于2011年6月，首先在安全环保、信访稳定、廉洁风险、法律风险等重要风险领域开展风险分类管理的试点工作。2012年下半年，结合管理提升活动，在部分生产单位推行分层级的风险集中管理。2013年，按照全面风险管理提升的工作部署，着力推进分类分级与集中管理相结合的全面风险管理运行机制。2104年按照从严
管理的要求，重点在生产运行、经营、工程分包等领域开展了风险从严管理的部署，加强重大重要风险的识别和防控工作。经过近两年来以ISO31000为理论基础的探索实践，全面风险管理的理念和方法在公司的各个管理领域得到实践，已经逐渐渗入到日常的生产运行和经营管理之中。我们得出的基本经验是：风险管理重在预防。风险管理见成效，必须建立健全风险管理体系和科学有效的运行机制，必须将风险管理方法深度融合到日常经营管理之中才能发挥管理提升、管理改善、管理精细化、从严管理的作用。 风险管理的定位应是管理提升、管理改善、管理精细化。风险管理主要聚焦于目标的实现，提供合理保障而非绝对保障。过度追求“杜绝或规避一切风险”会浪费资源，并会导致应对措施的低效或无效。正确的理念应该是通过各层级的重大重要风险管理，不断提升保障程度，争取“少出事儿”、“不出大事儿”，将风险控制在整体可承受的范围内。因此，实施风险管理要破除两种观念：一是认为现有的业务管理就是在管理风险因此不必再开展风险管理，二是过于夸大风险管理的作用试图新建一套完整的体系达到管控目标。 2.风险管理是各项具体业务管理水平提升的有效途径 为了深入贯彻落实公司全面风险管理工作部署和要求，提升风险管理水平，确保各类重大、重要风险可控在控，XXXX公司组织有关部门和单位，全面排查风险，深入组织
一、单项选择题 1. 根据《证券公司流动性风险管理指引》的规定，流动性覆盖率与净稳定资金率应均不低于（）。 A. 50% B. 80% C. 100% D. 200% 您的答案：C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 2. 根据《证券公司流动性风险管理指引》的规定，证券公司应在每月结束之日起（）个工作日内， 向中国证券业协会报送流动性风险监管指标报表。 A. 5 B. 7 C. 10 D. 15 您的答案：C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 3. 证券公司应对首席风险官履职提供充分保障，保障首席风险官能够充分行使履行职责所必要的 （）。 A. 参与权 B. 知情权 C. 决策权 D. 选举权 您的答案：B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 二、多项选择题 4. 根据《证券公司流动性风险管理指引》有关规定，下列有关净稳定资金率的说法正确的是（）。 A. 证券公司的净稳定资金率应不低于100%
B. 净稳定资金率与可用稳定资金成正比 C. 净稳定资金率与所需稳定资金成反比 D. 净稳定资金率是指所需稳定资金与可用稳定资金之比 您的答案：A,C,B 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 5. 根据《证券公司流动性风险管理指引》有关规定，下列有关流动性覆盖率的说法正确的是（）。 A. 流动性覆盖率指压力情景下公司持有的优质流动性资产与未来30天的现金净流出量之比 B. 证券公司的流动性覆盖率应不低于80% C. 证券公司的流动性覆盖率应不低于100% D. 证券公司的流动性覆盖率应在2015年6月30日前达到规定标准 您的答案：A,D,C 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 6. 根据《证券公司流动性风险管理指引》的规定，流动性风险应急计划应符合以下要求（）。 A. 合理设定应急计划触发条件 B. 规定应急程序和措施，明确各参与人的权限、职责及报告路径 C. 列明应急资金来源，合理估计可能的筹资规模和所需时间，充分考虑流动性转移限制，确保应急资金来源的可靠性和充分性 D. 证券公司应定期对应急计划进行演练和评估，并适时进行修订 您的答案：B,C,A 题目分数：10 此题得分：10.0 批注： 7. 优质流动性资产包括（）。 A. 货币资产、结算备付金 B. 未被冻结或质押的国债、中央银行票据、金融债券、地方政府债、信用评级AA-及以上信用债 C. 固定资产 D. 未被冻结或质押的上海180指数、深圳100指数、沪深300指数成分股，其折算后金额不超过优质流动性资产总额的15% 您的答案：B,A,D 题目分数：10
证券公司风险应对 一、从业务构成看我国证券公司风险 我国证券公司(指综合性证券公司)的主要业务按照《证券法》的有关规定有经纪、承销、自营、兼并收购、基金管理、咨询服务等。因此证券公司风险根据业务可分为以下四大类： (一)证券经纪业务风险 由于经纪业务收入占证券公司总收入的比例较大，一般达到40—50％以上，因此经纪业务风险是证券公司最基本的风险，主要表现有： 1．经营风险 由于经纪业务的佣金收入占证券公司总收入的比重较大，证券公司对经纪业务的依赖性增强，二级市场行情波动对证券公司收益影响较大，当行情低迷时，固定成本(如通讯费用、场地租金等)居高不下，经营风险凸现。 上海证券交易所2000年度会员年检结果显示，96家证券公司类会员只有32％被列为年检好会员，与99年相比在总体规模、盈利水平有一定提高的同时，仍有近十家证券公司出现亏损或接近亏损，相当一部分证券公司净资产低于平均水平，在资产经营安全性、合法合规经营、内部控制等方面仍需进一步完善。
2．拓展业务风险 随着证券市场规范化、市场化、国际化改革的深入，证券公司在激烈的竞争中拓展业务时采用的一系列手段措施，面临较大风险： (1)向客户融资。由于向客户透支资金的方法已经被严厉禁止，变相透支资金的情况时有发生(例如利用国债交易向客户融资等)，有的还与银行共同协作，使融资行为不易被发现。 (2)返佣。返佣使经营成本加大，一旦行情不好，返佣成为节约费用的包袱；返佣的帐务处理有的返还现金，管理漏洞较多；返佣比例制定亦有较大的随意性，增加了规范管理的难度；同时返佣税金的收取有的只代扣了个人所得税，未扣所得税、营业税，留下了隐患。(3)提供担保。证券公司有的分支机构为客户贷款资金提供担保，因担保方比较隐蔽，只有在资金链出现断裂，才有可能被发现，而这时证券公司面临的风险已十分严重。(4)三方监管。有的证券公司分支机构实行三方监管(一客户提供资金给另一客户买股票，证券公司分支机构监管客户的股票，以保证另一客户资金安全)，这是《证券法》不允许的行为，监管协议不受法律保障，监管行为不受法规认可，一旦发生纠纷，证券公司十分被动。(5)业务创新。为追求规模扩大和市场占有率增加，证券公司开展了一系列的业务创新，并与银行、保险等机构结成战略伙伴关系，业务创新遇到来自包括技术、咨询、培训和推广等多方面的
房地产开发项目投资分析 重庆诗意盎然华府建设项目投资分析报告 总论 一、项目概况 项目名称：重庆诗意盎然华府项目 项目地址：重庆市北部新区 项目业主：保利(重庆)投资实业有限公司 建设工期：60个月（分组团、分期开发） 二、项目业主简介 保利（重庆）投资实业有限公司系保利房地产（集团）股份有限公司全资控股子公司，于2003年成立，现位于重庆江北区鸿恩寺公园东门保利江上明珠办公楼。 公司秉承了保利地产“和者筑善”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利国际高尔夫花园、保利高尔夫公馆、保利高尔夫豪园、保利高尔夫山庄、保利香槟花园、保利国宾上院、保利心语花园、保利康桥等10余个项目。在售项目有保利江上明珠、保利香雪、保利港湾国际，拟售项目包括保利椰风半岛、保利可爱岛 2008年销售成绩突破16亿元，稳居重庆市场外来房企销售金额头把交椅。保利香槟花园F组团和保利国宾上院，皆成就了当年开工当年售罄的重庆楼市传奇。加上以6.7亿元的年度销售额蝉联重庆别墅类别销售冠军的保利高尔夫花园和保利高尔夫公馆，保利（重庆）几乎每年翻番的跨越式增长 2009年，保利地产在重庆的脚步开始从北部新区向江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口等主城核心区域快速推进。保利高尔夫豪园于上半年4月底开盘打响头阵，热销创下北部楼市神话，下半年8月份保利高尔夫山庄开盘即售罄、9月底保利康桥、保利心语花园双盘齐开。全年销售成绩突破24亿元。 2010年，保利（重庆）销售额突破50亿元。保利地产旗下九盘布局重庆，在上半年保利高尔夫豪园、保利康桥、保利心语花园热销的基础上，下半年保利江上明珠洋房及别墅开盘纷纷打破重庆楼市的开盘记录；保利香雪更以三次开盘三次售罄的成绩成为区域标杆；保利港湾国际以高品质的滨江生活树立了重庆楼市豪宅典范。 2011年，保利（重庆）入渝8周年，在新的一年保利地产将进一步加大在重庆主城的战略布局，以更稳健的步伐向新的目标迈进。愿为重庆人民建最好的房子，和者保利，一直和你在一起
江苏开放大学 形成性考核作业 学号 姓名 课程代码020025 课程名称房地产开发与经营评阅教师 第 1 次任务 共 3 次任务 江苏开放大学
请务必将答案写在题后的答题纸上。 一、单选题（每小题3分，共33分） 1、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资本不低于（ D ）的房地产开发。 A、2000万元 B、3000万元Ｃ、4000万元Ｄ、5000万元 2、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为四个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ A ）房地产开发。 A、2000万元 B、3000万元Ｃ、4000万元Ｄ、5000万元 3、房地产开发与经营的程序主要分为( D )阶段。 A、投资机会选择、决策分析、建设、物业管理 B、投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理 C、投资机会选择与决策分析、设计阶段、施工阶段、经营和服务 D、决策分析、前期工作、施工阶段、经营和服务 4、国务院颁布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例为（ C ）%。 A、15 B、20 Ｃ、25 Ｄ、30 5、招标人采用邀请招标方式的，应当向（ B ）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书 A、2 B、3 C、4 D、5 6、公开招标是指招标人以（ A ）的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。 A、招标公告 B、招标文件 C、投标邀请书 D、投标须知 7、招标人应当自发出中标通知书之日起（A ）内，向有关行政监督部门提交招投标情况的书面报告。 A、15天 B、21天 C、30天 D、35天 8、与邀请招标相比，公开招标的最大优点是（D ）。 A、节省招标费用 B、招标时间短 C、减小合同履行过程中承包不违约的风险 D、竞争激烈 9、施工合同通用条款规定，当合同文件中出现含糊不清或不一致时，下列中解释顺序排列正确的是（B ）。
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
2019年证券公司全面风险管理制度 2019年5月
目录 第一章总则 (3) 第二章风险管理的目标、原则和文化 (3) 第三章风险管理组织架构与职责 (5) 第四章风险管理环境 (13) 第五章授权管理 (14) 第六章风险分类 (14) 第七章风险管理流程 (17) 第一节风险政策 (17) 第二节风险识别 (18) 第三节风险的评估和计量 (19) 第四节风险管理（应对） (20) 第五节风险监测 (21) 第六节风险报告与分析 (22) 第八章应急管理 (24) 第九章风险管理信息技术系统和数据 (24) 第十章风险管理的考核与监督问责 (25) 第十一章附则 (26)
第一章总则 第一条为加强和规范公司的全面风险管理，确保公司业务规范经营、稳健发展，保证公司的经营目标和经营战略得以实现，特制订本制度。 第二条本制度依据《中华人民共和国证券法》、《证券公司监督管理条例》、《证券公司治理准则》、《证券公司内部控制指引》、《证券公司风险控制指标管理办法》、《证券公司全面风险管理规范（修订稿）》及其他相关法律、法规、规章和行业自律规则，并结合本公司的实际情况制订。 第三条本制度所称全面风险管理，是指公司董事会、经理层以及全体员工共同参与，对公司经营中的流动性风险、市场风险、信用风险、操作风险、洗钱风险、声誉风险等各类风险进行准确识别、审慎评估、动态监控、及时应对及全程管理。 公司将所有子公司以及比照子公司管理的各类孙公司（以下简称“子公司”）纳入全面风险管理体系，强化分支机构风险管理，实现风险管理全覆盖。 第二章风险管理的目标、原则和文化 第四条公司进行风险管理的总体目标是通过实施全面的风险管理，建立以净资本和流动性为核心的风险控制指标体系，使公司能够在确保资本安全的前提下，审慎地承担风险活动，使得公司各项业务
房地产投资开发潜规则 这37个潜规则反映了房地产投资开发的基本规律、地产行业财务分析和会计准则特点。 熟知其中31道以上的是地产老炮，可以自由对地产投资发表评论； 熟知21-30道的，评论要谨慎谦虚； 熟知11-20道的，要多看少说； 熟知10道以下的一定不是地产圈的了。 01 我国房地产采用预售制，即房子竣工前就可以销售。 在绝大多数三四线城市及内陆省会城市，高层住宅往往刚出地面就能拿到预售证开盘。 而在部分一二线城市，预售的要求较高，往往要接近封顶才能开始卖。 如成都只需要达正负零即可预售，上海则需要主体封顶才可预售，深圳则要求建筑需完成三分之二以上层数才能拿预售证。 而在一些运作并不规范的四五线城市，甚至没有土地证就可以预售，不同城市间的差异可能导致这一阶段时间差别大半年。 02 交楼才能确认营业收入。
尽管房屋已经预售出去，确认了“合同销售额”，即每年用于房企排名的指标，开发商也已经收到首付及按揭全款。 但在交楼给业主之前，开发商的损益表上不能确认营业收入、相应的销售成本和销售毛利。 例如中国恒大2016年合同销售额3730亿，但营业收入大约只有1800多亿。 03 再赚钱的地产项目也要先亏三年。 高层住宅从拿地到交楼起码两年半，正常三年多。 也就是说，无论项目多赚钱，前三年的项目损益表是没有营业收入的，也不结转销售成本，只有营销费用和管理费用支出。 即项目损益表肯定要连亏两三年才会见到利润。 04 销售业绩增长越快的房企即期利润越难看。 大房企的损益表就是由几百个项目损益表合并而来。 由上题得知，所有新项目前两三年都必然是亏损的，后期交楼的项目才贡献利润。
第一章绪论 关键术语 房地产开发经营管理 复习思考题 1．房地产开发与经营得含义就是什么？ 2．房地产开发与经营得特点就是什么？ 3．简要叙述房地产开发与经营得程序与内容。 第二章经营理论与策略 关键术语 理论策略决策 复习思考题 1．简述收益最大原理及其在房地产开发与经营中得应用。 2．简述价格确定理论及其在房地产开发与经营中得应用。 3．简述房地产开发与经营决策得内容。 4．房地产经营决策准则就是什么？ 5．房地产经营决策程序就是什么？ 第三章房地产企业 关键术语 房地产企业战略管理企业资质行业管理企业组织结构企业等级信用档案执业资格 复习思考题 1．我国房地产企业得特征有哪些？ 2．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计得优缺点。 3．分析房地产企业得现代组织结构设计得发展趋势。 4．简述房地产企业战略管理得内容。 5．简述房地产企业资质管理。
6．简述房地产企业行业管理得主要内容。 第四章房地产项目及项目定位 关键术语 一级开发综合开发转让定位 复习思考题 1．什么就是土地储备与一级开发？ 2．房地产综合开发项目得类型有哪些？ 3．住宅房地产开发项目包括哪几类？ 4．土地使用权转让必须符合哪些条件？ 5．我国《城市房地产管理法》规定哪些房地产不得转让？ 6．如何进行房地产项目定位？ 第五章房地产项目用地得获取 关键术语 划拨出让招标拍卖挂牌 复习思考题 1．房地产项目用地获取得方式有哪些？ 2．简述划拨土地使用权得特点。 3．简述出让土地使用权得类型、含义。 4．简述协议出让国有土地得范围。 5．简述招标拍卖挂牌出让国有土地得范围。 6．土地使用权出让与转让得区别就是什么？ 第六章房地产市场调研 关键术语 市场需求调查问卷调研报告 复习思考题 1．房地产市场调研得含义就是什么？