房地产投资风险管理探索
摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。
关键词：房地产行业;投资风险;风险管理
在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。
1房地产投资特点
房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。
2房地产投资的主要影响因素
对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效
益的获取。从当前我国房地产投资活动的基本情况进行研究，发现受到多种因素的影响，房地产投资工作中存在巨大的风险，新时期要想促进房地产投资活动中创造巨大的经济社会效益，就要对房地产投资三个重要因素进行分析，并以此为切入点制定合理的风险管理和控制措施，为房地产投资风险的控制创造良好的条件。
2.1区位因素
由于房地产作为一种特殊的产品在生产过程中表现出不可移动的性质，因此在房地产投资方面，区位因素是投资人需要重点考察的项目，是顾客群体应该高度重视的因素之一。一般情况下，在房地产领域，区位因素是房地产所处位置以及相关房地产与房地产建设项目之间交互关系［2］。从宏观角度对房地产的区位因素进行细化解读，能够看出区位是项目所在区域，区位因素直接影响房地产投资效益，要想在房地产投资活动中实现对风险的有效规避，就需要重点考察投资活动中既定环境与周围各类环境因素之间产生的互动关系，对房地产区位价值进行合理的判断和评估，保证房地产评估决策的科学性和合理性，为投资项目的落实提供相应的支持和指导，切实保证房地产投资开发工作的实际效果。
2.2时机因素
房地产产业是我国国民经济中的基础性产业，因此房地产产业的发展与宏观经济发展存在紧密的联系，要想对房地产的发展形成客观的认识，就要综合考察经济发展的周期规律，结合房地产经济的周期性涨落对投资时机进行科学系统的研究，保证房地产投资可以形成较好的市场前景，为成功投资创造条件。简言之，在房地产投资活动中，对投资时机的合理选择和控制是影响投资成功率、实现对投资风险有效控制的关键因素。房地产项目的投资人员要对各类型影响因素进行准确的研究，善于抓住时机制定科学合理的投资决策，保证投资效果，促进投资风险的有效控制。
2.3类型因素
对房地产投资类型进行科学的划分，主要可以分为开发投资和置业投资两个类别，并且不同的投资类型基本目标都是获得最大的投资效益，形成房地产投资方面的稳定经常性收入，促进房地产投资效果的全面提升［3］。在房地产产业的发展过程中，要结合不同类型的影响因素对房地产投资项目的经济风险抵御能力进行科学系统的分析，对区位敏感度加以判断，进而增强房地产投资开发工作的科学性和系统性，为我国房地产产业的持续稳定发展提供良好的支持，为房地产市场在新时期社会背景下的持续稳定运行奠定基础。
3房地产投资风险的管理和控制措施
在系统分析房地产投资风险影响因素的基础上，要想实现对投资风险的科学合理控制，保证投资效益的全面提升，在实际组织开展房地产投资的过程中就应该对投资风险实施有效的管理和控制，促进房地产风险投资控制质量的全面提升，逐步推动我国房地产市场综合管理水平的提高。结合影响因素，对房地产投资风险的管理和控制可以从以下方面入手进行系统研究，为房地产投资工作的科学化发展提供相应的支持［4］。
3.1房地产市场投资环境的风险管理和控制
一般情况下，对房地产市场投资环境进行系统研究，发现投资环境风险主要涉及到社会环境风险、经济环境风险和金融环境风险、国际环境风险等等，并且由于我国房地产经济是国民经济的重要组成部分，对国民经济的发展产生着至关重要的影响，因此房地产投资活动发展过程中会受到明显的政策影响，政府能够借助移动的宏观调控手段对房产价格进行控制，并且对贷款利率进行重新规定、对土地供应情况和土地使用情况进行限制等，影响房地产项目的开发管理。如近几年为了实现对房地产市场中房产价格过快上涨情况的有效抑制，促进房地产市场控制效果的逐步提升，政府部门就在全面分析我国房地产市场实际发展情况的基础上出台了相应的调控政策，对房地产市场进行有效的调控［5］。在此社会背景下，房地产相关企业在投资活动中为了规避投资决策方面可能产生的风险，就需要对环境风险进行科学系统的研究，并且结合环境风险的影响因素制定合理的投资方案，保障在投资活动中能够对各个方面的影响因素形成客观的认识，把握政府宏观动态情况，对市场新情况和新问题保持密切的关注，确保各项投资决策的调整都能够适应房地产市场的基本发展情况，尽量将风险降低到可控制范围内，促进风险管理和控制工作取得更好的效果。此外房地产行业要对市场动态变化信息进行全面观察和控制，增强信息对称性，避免由于信息不充分导致出现投资风险问题，影响房地产投资收益。
3.2投资时机风险控制
对房地产开发活动进行研究，可以看出房地产开发工作表现出明显的周期性特征，房地产投资也具有周期性涨落的性质，这就造成房地产市场供求呈现出动态变化的特征，并且房地产价格变动也存在一定的动态性特点，房地产开发收益受到房地产投资情况的影响不断出现变化。在我国房地产市场中，房地产周期与我国宏观经济运行周期一般存在一定的一致性，因此房地产投资也必然存在高峰、萧条、衰退、复苏等几个阶段，从理论层面进行科学系统的论述，房地产投资活动中要想实现成功发展，就要结合投资时机对投资活动进行科学系统的选择，通常情况下最佳投资时机是市场萧条时期以最低成本完成对土地的购入和建设，而在经济复苏时期以较高的价格完成对产品的出售［6］。简言之，就是针对房地产市场周期变化的特点，要想实现对房地产投资风险的有效控制，就要对投资时机进行科学合理的选择，并且在选择房地产投资时机的过程中掌握房地产市场动态变化特征，对房地产项目供求关系等因素进行合理的处理，进而预估最佳投资时机，保证能够借助投资时机的科学合理选择最大限度的实现对投资风险的规避和控制，切实保证房地产投资活动取得更好的效果，在有效促进房地产行业稳定发展的基础上争取在房地产市场中创造更大的经济社会效益。
3.3投资类型风险控制
房地产投资类型方面的差异会对房地产投资效果产生不良影响，不同类型的房地产投资会产生差异性的区位价值，进而形成不同的投资特性，产生差异化的敏感度，所以房地产项目投资的抗风险能力也存在明显的差别。房地产开发商在对项目类型进行选择的过程中必须对多重影响因素进行科学合理的考察，并且制定科学投资方案，避免盲目投资的情况导致出现房地产投资类型方面的风险。如房地产投资方面的住宅投资过程中要对层高、位置、交通便利性以及朝向等进行分析，还要考察周围是否存在医院、大型超市、学校以及治安环境等问题，只有对这些情况进行综合分析，才能够增强项目开发的全面性和科学性，为房地产开发过程中风险的有效控制创造良好的条件。同时，需要注意的是，不同类型房地产的商业风险抵抗能力和所能获取经济效益的能力也存在明显的差异，所以在房地产开发实践中为了可
以实现对风险的有效控制，促进投资合理性的增加，还要结合房地产的类型探索组合投资模式，保证房地产投资效果［7］。例如房地产开发商在开展投资工作的过程中，可以将一部分资金在普通住宅开发方面应用，一部分资金应用到高档写字楼的开发方面，在房地产投资方面形成中低档商品的有机结合，并实施差别定价，确保房地产投资能够与市场多元化需求相适应，力求进一步增强客户群体对房地产开发工作的认可度，为房地产开发实践中经济社会效益的获取创造良好的条件。
4结语
综上所述，房地产投资管理涉及到多方面的内容，要想促进房地产投资管理效果的提升，推动房地产投资管理工作的全面系统优化，就应该对房地产投资方面涉及到的风险因素进行统筹分析，在正确认识投资风险的基础上制定科学合理的管理方案，切实保证房地产风险投资工作的实际效果，为房地产投资安全性的逐步提升创造良好的条件。
参考文献：
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［7］张勇.房地产企业副中心城市投资风险管理研究及应用［D］.武汉:湖北工业大学，2016.
作者:程维才单位:阳光财富投资有限公司
房地产投资风险管理探索 摘要：我国城市化建设进程进一步加快，房地产投资逐渐转变为最重要的投资形式，对我国房地产投资工作产生了一定的影响。而在房地产投资项目中，不可避免的会遇到风险管理问题，要想切实提高风险管理工作的实际效果，就要结合房地产投资风险的影响因素制定科学合理的风险管理和控制方案，促进房地产投资风险管理工作的全面优化开展。 关键词：房地产行业;投资风险;风险管理 在我国市场经济深化发展，房地产行业发展过程中形成激烈市场竞争的社会背景下，要想保证房地产投资工作的系统优化，推动投资工作的安全性和投资效益的逐步提高，就应该在系统分析房地产投资工作的基础上，对影响投资安全的因素进行科学的考察，并结合不同的因素制定合理的投资风险控制方案，切实提高房地产投资管理效果，为房地产企业在激烈市场竞争中的持续稳定发展提供良好的支持。 1房地产投资特点 房地产投资具体指资本的持有者将其所拥有的资本在房地产开发和经营项目中投入并且希望借助科学的经营管理促使资本创造更大的收益，实现对投资风险的有效规避。也有研究者对房地产投资存在不同的看法，其认为是国家、集体或是个人直接或者间接的将资本在房地产领域、房地产再生产领域中应用的行为，不仅包含房地产生产方面的投资，也涉及到对旧建筑物的改造。对房地产投资管理工作进行系统的研究，发现在城市化建设进程逐步加快的社会背景下，房地产投资已经成为获取高利润的重要投资形式，受到社会各界的广泛关注。同时，在对房地产投资进行系统研究的过程中，应该明确认识到房地产市场存在一定的特殊性，因此房地产投资也受到影响表现出相应的个性化特征：其一，房地产投资具有明显的高成本和投入的特点。房地产行业本身具有资本密集的特征，而资本的密集性在一定程度上决定房地产投资方面资金量相对较大，不论是在获取土地使用权还是在建筑建造方面，都需要较大的成本。其二，房地产投资周期长、回收期长。一般情况下，在开发房地产投资项目的过程中需要进行可行性研究和项目论证等活动，并且涉及到项目论证、设计施工建设以及物业管理等多方面的内容。而从房地产开发工作中土地的审批和房地产的建设到资金的回流需要较长的时间，因此要正确认识房地产开发和投资回收时间长的特点，制定合理的投资方案，避免出现投资风险问题［1］。其三，房地产投资呈现出高利润和高风险的特征。对房地产投资进行研究，发现存在不可替代性的特征，房地产市场也属于非完全竞争市场，在市场中可以获得巨大的投资效益。但是高利润相对应的是高风险，房地产投资存在严重的不确定性问题，投资风险较大，全方位保证投资成效，就需要对房地产投资进行科学论证。其四，房地产投资项目受到政策的鼓励和约束，房地产产业表现出一定的基础性产业作用，在带动经济发展方面发挥着重要作用，因此政府往往借助宏观调控手段对房地产产业和市场进行管理，制定鼓励和约束措施，维护房地产市场的稳定性。房地产投资也受到政策约束和鼓励的影响，在政策变化的作用下投资选择也会做出适当的调整。 2房地产投资的主要影响因素 对于房地产投资活动而言，其表现出一定的连续性特征，项目投资也涉及到资金的筹集、使用和管理增值等多方面，房地产投资本身可以形成循环的资金流，在资金流中促进经济效
新产品开发项目管理制度 1.目的和作用 新产品开发是企业在激烈的技术竞争中赖以生存和发展的命脉,它对企业产品发展方向、产品优势、开拓新市场、提高经济效益等方面起着决定性作用。为了使新产品开发能够严格遵循科学管理程序进行，取得较好的效果，特制定本制度。 2.管理职责 2.1统筹规划部负责新产品的调研分析与立项等方面的工作。 2.2技术研发部负责产品的设计、试制、鉴定、移交投产等方面的管理。 2.3物控部、生产部、质管部应在整个开发过程中给予支持和配合。 3.新产品开发的前期调研分析工作 新产品的可行性分析是新产品开发不可缺少的前期工作,必须在进行充分的技术和市场调查后,对产品的社会需要、市场占有率、技术现状、发展趋势以及资源效益等五个方面进行科学预测及经济性的分析论证。 3.1 调查研究: 3.1.1 调查国内市场和重要用户以及国际重点市场的技术现状和改进要求. 3.1.2 以国内同类产品市场占有率高的前三名以及国际名牌产品为对象,调查同类产品的质量、价格及使用情况。
3.1.3 广泛收集国内外有关情报和专利,然后进行可行性分析研究. 3.2 可行性分析: 3.2.1 论证该产品的技术发展方向和动向. 3.2.2 论证市场动态及发展该产品具备的技术优势. 3.2.3 论证该产品发展所具备的资源条件和可行性(含物资、设备、能源、外购外协配套等）。 3.2.4 初步论证技术经济效益。 3.2.5 写出该产品批量投产的可行性分析报告。 4. 产品设计管理 产品设计时从确定产品设计任务书起到确定产品结构为止的一系 列技术工作的准备和管理,是产品开发的重要环节,必须严格遵循"三 段设计"程序. 4.1 技术任务书: 技术任务书市产品在初步设计阶段内,由设计部门向上级提出的 体现产品合理设计方案的改进性和推存性意见的文件,经上级批准后,作为产品技术设计的依据.其目的在于正确地确定产品的最佳总体设计方案、主要技术性能参数、工作原理、系统和主体结构，并由设计员负责编写（其中标准化规则要求会同标准化人员共同拟定）。现对其编写内容和程序作如下规定： 4.1.1 设计依据(根据具体情况可以包括一个或数个内容): a. 国内外技术情报:在市场的性能和使用性方面赶超国内外先进水平,或在产品品种方面填补国内"空白".
中国房地产市场发展现状及未来发展趋势 摘要： 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。 （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/0d1972778.html, 房地产投资项目风险管理 作者：丘贵辉 来源：《财经界·学术版》2015年第16期 摘要：随着我国经济社会的快速发展，刺激和促进了房地产投资的发展，而房地产投资作为投资大、周期长、整体性强等特点，使得其项目投资具有高风险性，特别是近年来，房地产投资过热，助长了房地产项目投资风险的增加，针对目前存在的风险管理现状及问题，做好房地产投资项目的风险管理至关重要，本文从房地产投资企业的角度出发，分析项目投资风险管理的重要性，并提出具体的应对措施，对于指导房地产项目投资、避免风险带来的损失具有非常重要的参考价值。 关键词：房地产项目投资风险管理措施 房地产投资项目的特点决定了其高风险性，从目前我国的房地产投资项目决策来看，大多数源于房地产投资企业的经验使然，对于房地产投资项目的风险管理并未形成具体的、系统的、有效的管理方式和措施，这使得投资项目缺乏专业性指导，这也刺激和促进了现代房地产投资企业加强风险管理，本文结合理论研究和实践分析，探讨房地产投资项目风险管理，旨在对现代房地产投资企业提供有益借鉴，指导企业完善风险管理，实现长远健康发展。 一、房地产投资项目风险管理概述 房地产投资项目风险管理是指在房地产投资项目过程中，对于可能发生的各种结果变动程度的不确定性，采用各种方法和措施予以有效规避，从而保证投资项目获得最大利润的管理过程。其中风险管理过程主要包括以下几个环节： 风险识别。充分运用感知、判断和分类等方式对于投资过程中产生的风险本质进行识别，在风险管理过程中，风险的识别是前期工作，是为后续风险管理实现的保障和基础，任何房地产企业都要充分认识和了解了风险，才能在此基础上选择更加合适的，更有效的方法进行风险应对；风险评估。风险评估主要包含两个方面（事前评估和事后评估），其评估的主要内容是对于造成的人身和财产等方面的损失的定量评价和定性分析工作；风险应对。风险应对主要体现在投资者的投资决策上，投资者确定了投资项目的相关风险之后，并对风险进行全面评估，根据自身的能力和风险的特点，采取多种措施，预防和减少风险带来的损失。 二、房地产投资项目风险管理的必要性分析 （一）有利于保障项目管理的科学性 风险管理主要是利用科学的方法对于项目投资进行准确定位和分析，并对在投资项目中产生的任何可能的风险进行评估和分析，有利于减少和消除在决策和项目执行过程中的经济风
1.2011年3月15日，据央视曝光，尽管双汇宣称“十八道检验、十八个放心”，但按照双汇公司的规定，十八道检验并不包括“瘦肉精”检测，尿检等检测程序也形同虚设。此前，河南孟州等地添加“瘦肉精”养殖的有毒生猪顺利卖到双汇集团旗下公司。该公司市场部负责产品质量投诉及媒体宣传的工作人员则向记者回应说，原料在入厂前都会经过官方检验，央视所曝的“瘦肉精”事件，公司正在进行调查核实。与此同时，农业部第一时间责成河南、江苏农牧部门严肃查办，严格整改，切实加强监管，并立即派出督察组赶赴河南督导查处工作。农业部还表示，将在彻查的基础上，责成有关地方和部门对相关责任人员进行严肃处理，并随后向社会公布结果。受此影响，15日下午，双汇旗下上市公司双汇发展跌停，并宣布停牌。17日晚间，双汇集团再次发表公开声明：要求涉事子公司召回在市场上流通的产品，并在政府有关部门的监管下进行处理。据了解，截至3月17日，已经控制涉案人员14人，其中养猪场负责人7人、生猪经纪人6人、济源双汇采购员1人。对于双汇发展的投资者来说，不幸只是刚刚开始，复盘后的双汇发展更是连续两天跌停。瞬时间，双汇被推到风口浪尖之上。作为国内规模最大的肉制品企业，“瘦肉精”事件令双汇声誉大受影响。继三鹿之后，又一国内重量级公司面临着空前的危机。 要求：请结合该案例，试分析内部控制对企业的重要性，并阐释内部控制的现实意义。 1.分析提示： （1）内部控制是由企业董事会、管理层和其他员工实施的，旨在为经营的效率和有效性、财务报告的可靠性、遵循适用的法律法规等目标的实现提供合理保证的过程。可见，一个健全的内部控制体系是由多方实施，为了多方利益的一个过程。双汇“瘦肉精”事件的发生很大程度上正是由于企业内部控制缺失，存在重大盲点或漏洞，才造成了目前这种境况。形同虚设的检测程序只会成为不法分子的通道，因此一个企业要想做大做强，一个健全的内部控制系统不可缺少，不能因为短期利益而牺牲企业长久的发展。只有这样才能避免类似案件的再次发生，真正为企业、为更多利益相关者带来真实的益处。 （2）实施内部控制有助于提升企业管理水平。企业内部控制的完善程度反映了企业管理水平的高低，而内部控制体系的建设也是提升管理水平的有效手段。双汇拥有18道安检程序，却没有对瘦肉精的检验，让其内部控制程序形同虚设。这说明从企业管理层内部就有漏洞和弊端，管理水平需要提高。严格管理企业，实现管理创新，促进传统的管理模式向现代企业管理过渡，加强内部控制是企业实现管理现代化的科学方法，建立和健全内部控制是企业发展的必然要求。 （3）实施内部控制有助于提高企业的风险防御能力。内部控制的核心是控制影响目标实现的风险，防范企业经营活动偏离企业目标的一切可能性。正是在安检这个最重要的风险防范点上出现了问题，才造成双汇成为了众矢之的。如果一个企业拥有健全的防范风险的内部控制系统，任何的差错都会得到很好的监控，更不会造成如此大的影响和损失。 （4）实施内部控制有助于维护社会公众的利益。在整个瘦肉精事件中，最大的受害者还是社会
浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验，谈谈几点看法。 健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度。 其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作
风险管理案例分析 工程项目风险管理案例分析篇1: 某油田地面工程项目分两期建设，一期300万吨/年，计划于2011年6月30日机械竣工;二期600万吨/年，计划于2011年12月30日机械竣工。主要包括:原油中心处理站、电站、气处理装置、注水站、水源站、外输管线、单井、计量站、集输管线、输电线路等工程。由于该项目规模较大，产生的项目文档种类和数量繁多，因此在文控执行模式方面，项目部根据项目特点，将文档控制小组归至控制部，与工程进度控制、质量控制、费用控制等项目
控制职能划在一起，对项目进行统一控制和管理。 同时，在设计部、采购部、施工部分别设置文档控制工程师，文档控制工程师与上述职能部门专业工程师相互协作配合，从而有效的加强了该项目文档控制各工作界面之间的相互联系。随着设计、采购、施工等项目工作的陆续全面展开，以及项目部由国内动迁到了国外，文控人员配置也经历了四个主要阶段: 第一阶段:项目启动，设置了两名文档控制工程师负责项目前期文档的相关工作; 第二阶段:随着设计工作的全面开展，增加了两名文档控制工程师负责国内项目部的文档控制
工作，同时增加了一名文档控制工程师负责国外项目部的文档控制工作; 第三阶段:随着采购和施工工作的全面开展，增加了四名文档控制工程师负责国外项目部的文档控制工作; 第四阶段:随着项目工作的逐步完成，文档控制工程师将工作重心调整为项目交工资料整理，并最终实现项目文件交付。 从上述四个主要阶段来看，对于规模庞大、地点分散的该项目而言，其控制部文档控制小组的人员配置相对来说较为精简，要实现项目文档控制工作的良好执行，是离不开项目部主要职能部门的文档控制工程师和专业工程师的配合和协作的。项目部虽然将文档控制小组归至
房地产投资风险管理集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
房地产投资风险管理 房地产业是第三产业的重要组成部分，是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础、载体和空间条件，处于国民经济发展的基础地位。但同时应看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但难以确定的行业。房地产投资虽然有较高的投资收益，但同时存在较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，且容易受到国家和地区经济的影响，难以预测市场未来的走势。 一、房地产投资 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 1、从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 A、直接投资 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 B、间接投资 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。 2、从房地产投资的用途来说，房地产投资可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。
3、从房地产投资经营方式来说，房地产投资分为出售型房地产投资、出租型房地产投资和混合型房地产投资。 二、房地产投资风险 房地产投资风险是指房地产投资商或开发商因对某房地产投资的决策及客观条件的不确定性而导致该房地产投资的资本损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度及其发生概率，即在房地产投资过程中遭受各种损失的范围或幅度及其可能性。 房地产投资风险通常包括风险损失的范围或幅度以及发生偏差的概率，包括直接或间接损失。 房地产投资风险的主要构成要素包括房地产投资风险因素和房地产投资风险损失两个方面。 1、房地产投资风险因素是指能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失严重程度的因素，是事故发生的潜在条件，也称风险条件。风险因素包括：有形风险因素——增加房地产投资风险发生机会或损失严重程度的直接条件，如发生金融危机等；无形风险因素——由于人们主观上的疏忽或过失等行为而增加房地产投资风险发生机会和损失严重程度的因素，如投资决策失误等。 2、房地产投资风险损失是指因房地产投资风险事件的发生而导致开发商投入资本的丧失或减少额，或者预期收益与实际收益之间出现负偏差值。一般而言，风险和损失构成一对因果关系，风险为因，损失为果，风险只有转化为事实，才能造成损失。房地产投资风险损失有两种形态：一是直接损失，指开发商资本损失、收入损失等；二是间接损失，指开发商的商业信誉、企业形象以及社会利益损失等。房地产投资风险产生流程如下图所示：
新产品开发流程和研发项目管理操作方法 课程背景 当今的研发已成为企业竞争的主战场，研发项目管理是极具挑战性的一项工作：研发面临市场、客户的压力，需要与内外部的各大部门协调，这些对项目经理和项目组成员都提出了更高的要求。因此研发项目经理的工作不仅仅是技术层面的产品开发工作，而是技术与管理相结合的工作，甚至更多是管理工作，项目经理的任务将不再是个人英雄般地拼命完成个体任务就行了，而应该是率领团队（项目组）完成整个团队（项目组）的任务。科技型企业在新产品/新服务的研发和项目管理过程中面临着如下一些长期困惑的问题： 1.如何平衡市场竞争的压力和客户多变的需求，快速将产品推向市场； 2.如何建立一个真正的“以客户为中心、以市场为导向”的研发组织体系，快速响应市场需求； 3.产品开发的过程中研发如何与市场、财务、生产、采购等相关职能部门协同工作； 4.研发资源管理中的“会哭的孩子有奶吃”、一个人做多个项目资源冲突、公司优先级高的项目在每个部门却无法保证资源优先、开始了很多项目却总是不能上市、立项评审会上为何总是问题不断 5.如何在保证产品质量的同时又要降低产品的研发费用和设计成本； 6.如何在产品开发的过程中积累技术和管理的经验，从制度上保证公司的成功； 课程在总结大量中国企业从“作坊式”的研发模式向“产业化”研发模式转变的过程中的成功经验和失败教训的基础上，提出一个有竞争力的科学的研发管理体系，同时分享业界企业在研发管理变革过程中应该注意的风险，确保企业的研发管理变革能够真正落地实施。 培训收益 ★. 了解如何正确地制定新产品研发战略； ★. 学习选择正确的新产品项目的技术和方法； ★. 探讨新产品研发项目的资本运作和风险投资方式； ★. 学习如何建立新产品研发项目管理体系； ★. 掌握建立和应用正确的新产品开发的流程； ★. 学习新产品研发的风险控制和管理的要旨； ★. 学会评价和改善新产品开发项目绩效的途径； ★. 新产品研发的项目模板与工具介绍； ★. 分享讲师上百场研发管理培训的专业经验，通过现场互动帮助学员理清适合自己企业的研发管理思路；★. 掌握业界最佳的研发管理模式与实践，并总结如何与公司的规模相适应来建立研发管理体系； ★. 掌握研发管理的决策体系、组织体系、流程体系、项目管理体系等关键构成要素； ★. 掌握科学的新产品开发流程和研发项目管理操作方法； ★. 分享中国企业推行研发管理体系建设、优化、变革过程中的经验和教训； ★. 分享讲师团队数十个研发管理咨询项目的案例资料（模板、表格、样例……），帮助学员制定Action Plan，使得学员参训后回到自己的公司能够很好实施研发管理体系的优化。 课程大纲 一、研发管理业界最佳模式及案例分析 1. “微笑曲线”的含义 2. 做正确的事情（市场管理体系）
房地产投资项目精细化管理指导手册中铁四局集团有限公司
目录 第一章总则 (3) 第二章分类和预算管理 (3) 第三章准入区域和土地储备 (4) 第四章项目追踪和甄选 (5) 第五章项目评审和决策 (5) 第六章统计及信息管理 (6) 第七章项目融资和评价 (7) 第八章风险防范 (8) 第九章品牌管理和人才队伍建设 (9) 第十章附则 (11) 附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引 (12) 附件2 房地产统计报表 (27)
中铁四局房地产投资项目精细化管理指导手册 第一章总则 第一条为促进中铁四局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据《中铁四局集团有限公司项目投资管理办法》，结合局房地产业务实际，制订本细则。 第二条本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。 第三条投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。 第四条本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。 第二章分类和预算管理 第五条局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。
第六条局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。 第七条房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。 第三章准入区域和土地储备 第八条按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。 第九条不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。 第十条房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。
2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
生产经营建设管理过程中的风险防控体系 的构建与实施 XXX公司XXX 一、XXXX公司对风险管控的认识和践行 1.风险管理是管理提升、管理改善、管理精细化、从严管理的实现途径 纵观公司内外环境发展变化，国家经济告别了高速增长的时代，进入换挡减速、改革创新的新常态；石油石化行业告别了快速发展的阶段，进入深化改革、转型发展的新常态；石油工程产业告别了规模扩张、粗放发展的的模式，进入提质增效、内涵发展的新常态。面对新常态发展趋势，面对无处不在的风险，任何细小的风险都可能造成严重后果，甚至是灾难性的。这要求我们各单位、每位员工都要牢固树立风险意识，紧绷风险之弦，建立健全风险管理体系、提升应对各类内外部风险的能力和水平。 XXXX风险管理工作始于2011年6月，首先在安全环保、信访稳定、廉洁风险、法律风险等重要风险领域开展风险分类管理的试点工作。2012年下半年，结合管理提升活动，在部分生产单位推行分层级的风险集中管理。2013年，按照全面风险管理提升的工作部署，着力推进分类分级与集中管理相结合的全面风险管理运行机制。2104年按照从严
管理的要求，重点在生产运行、经营、工程分包等领域开展了风险从严管理的部署，加强重大重要风险的识别和防控工作。经过近两年来以ISO31000为理论基础的探索实践，全面风险管理的理念和方法在公司的各个管理领域得到实践，已经逐渐渗入到日常的生产运行和经营管理之中。我们得出的基本经验是：风险管理重在预防。风险管理见成效，必须建立健全风险管理体系和科学有效的运行机制，必须将风险管理方法深度融合到日常经营管理之中才能发挥管理提升、管理改善、管理精细化、从严管理的作用。 风险管理的定位应是管理提升、管理改善、管理精细化。风险管理主要聚焦于目标的实现，提供合理保障而非绝对保障。过度追求“杜绝或规避一切风险”会浪费资源，并会导致应对措施的低效或无效。正确的理念应该是通过各层级的重大重要风险管理，不断提升保障程度，争取“少出事儿”、“不出大事儿”，将风险控制在整体可承受的范围内。因此，实施风险管理要破除两种观念：一是认为现有的业务管理就是在管理风险因此不必再开展风险管理，二是过于夸大风险管理的作用试图新建一套完整的体系达到管控目标。 2.风险管理是各项具体业务管理水平提升的有效途径 为了深入贯彻落实公司全面风险管理工作部署和要求，提升风险管理水平，确保各类重大、重要风险可控在控，XXXX公司组织有关部门和单位，全面排查风险，深入组织
公司层面的风险分析 ——全面风险治理 课程：财务经济学与财务治理 姓名：陈宇董曲琰唐琳琳 刘丽洁张闻 院系：工商治理学院 专业：市场营销&旅游治理
公司层面风险治理 ——全面风险治理 [摘要]：本文从制定通用的风险模型、有效的组织层面操纵架构、业务流程操纵三个方面对现代企业风险治理方法 (全面风险治理)进行了详细探讨。 [关键词]：全面风险治理业务流程操纵战略风险运作风险财务风险 前言 （一）风险 确实是指在一定条件下和一定时期内，由于各种结果发生的不确定性而导致行为主体遭受损失的大小，以及这种损失发生可能性的大小。企业的风险是指企业在经营中由于各种不确定因素而招致企业经济损失或收益率负向波动的可能性。 （二）风险治理 风险治理包含四个方面的含义:
（1）风险治理是指风险测量，包括收集数据、识不并量化各种类不的风险； （2）风险治理是指以监控风险为目的的风险操纵； （3）风险治理包括依照风险治理方针，对各业务单位的经营行为进行监督，并为改变公司的风险状况而实施某些行为或措施; （4）风险治理将企业的经营绩效、风险治理与企业的进展战略结合起来，为企业内部资本配置提供指导方针。 综上所述，风险治理包括了风险辨识、风险测量、风险操纵、风险决策，目的在于调整和改变企业的风险、收益均衡状况。 当今的商业社会变化是多样的，其变化速度亦是令人难以可能的。随着人类进入知识经济时代，信息技术的高度发达及在商业领域的广泛和深入应用，以及金融创新的不断出现，企业的经营模式也不断变化，所有这些变化在意味着巨大财宝机会的同时，也形成多种新的商业风险。风险已成为新时代的重要特征；风险治理也成为企业追求长期进展的核心竞争力。 在国内，随着经济体制改革的深入，众多国有企业现代体制的逐步建立，国有资产产权改革的力度加大，民营企业的日益兴起以及WTO规则对本土企业的阻碍日益体现，所有这一切经济领
案例分析：从海尔集团看风险管控 https://www.doczj.com/doc/0d1972778.html,2009-05-13 16:05:05 来源：CIO时代 【导读】：海尔之所以能在逆市中取得更上一层楼的佳绩，很大程度上得益于其在亚洲金融危机以来的十多年中对风险管控的强化和创新。 海尔之所以能在逆市中取得更上一层楼的佳绩，很大程度上得益于其在亚洲金融危机以来的十多年中对风险管控的强化和创新。 美国次贷引发的金融风暴席卷全球，其影响还在不断扩散之中，作为全球制造业大国的中国同样面临着巨大挑战。 而在此背景之下，位于青岛的海尔冰箱生产车间却是一片热火朝天的景象。世界著名的消费市场研究机构EuromonITor International(欧睿国际)最新发布的监测数据显示，以单一品牌计，2008年海尔品牌在全球冰箱市场份额已达6.3%，超过惠而浦、LG和伊莱克斯等，跃居全球第一。 在弥漫着悲观情绪的市场上，2008年海尔集团全球营业额实现1220亿元，同比增长8%，其中海外营业额同比增长9.8%，利润同比增长20.6%，目前海尔集团已经是世界第四大白色家电制造商、中国最具价值品牌，在全球建立了29个制造基地，8个综合研发中心，19个海外贸易公司，全球员工总数超过5万人，已发展成为大规模的跨国企业集团。这样一组数据，无疑勾勒出了在全球危机(尤其是在国内制造业危机)的寒冬之下的一抹盎然春意。 海尔今天的这一切得益于其十分注重吸取1997年亚洲金融危机的教训，重视内控和风险管理体系的建立和完善。 我们认为，所有风险的源头可以说是战略，确定战略的时候，就锁定了全部风险。企业里的风险可以通过一些手法进行有效规避：财务管理、预算管理、人事管理、有效授权、投资管理和风险监控，制定风险管理体系以量化各项企业风险，制定风险防范的办法，降低经营的风险。 以海尔的具体风险管理措施来看： 战略层风险管理 集团化、国际化：目前海尔在全球30多个国家和地区建有贸易公司与设计中心，全球有10多个工业园，这么大的规模如果不建内控体系，企业的风险将非常大。 风险随着企业集团化、多元化、国际化等新经营空间的拓展，而有了很多新的课题、新的表现，在拓展的同时，需要不断提升对风险的认识、理解和控制。风险在遇到集团管控问题后会立即变得更加复杂：首先，集团企业在取得协同、整合、规模优势等利益的同时，随着资产规模的扩大、涉足产业的增加、所属子公司地域分布趋于分散，企业所面临的各种投资、运营、管理风险必将显著放大，对集团管控能力特别是风险内控体系也提出了更高的要求；其次，因集团化、多元化和国际化之后产生的多层次、多法人问题，风险也成为一个跨层次、多对象的体系。因此，随着企业规模的壮大，其触角的全球延伸，风险管理便自然成为企业经营的充分必要命题。 在国际化运作中，海尔的理念是“出口创牌”，战略分为三步“走出去”、“走进去”和“走上去”，“走出去”仅仅是把产品出口到海外：“走进去”则是应成为在当地被认可的产品，进入到当地连锁，在当地设计，为当地用户服务“走上去”则是成为当地的名牌。在国际扩张的路径上，海尔的手段主要是：整体兼并、投资控股、品牌运作和虚拟经营。海尔兼并扩张的一条基本原则就是“总体一定要大于局部之和”，必须兼并一个成功一个，最大限度地优化资源配
房地产企业风险管理体系 一、概述 根据国内外风险研究专著和成功企业的经验，风险管理应该是以制度管理和信息管理为基础，以运营管理、成本管理、合同管理等为主要手段，以审计、法律和监察为辅助手段，以风险信息收集、风险分析、报告和监督整改为主线的一项综合性、系统性管理工作。风险管理的作用是为企业长远发展夯实基础、为日常经营管理保驾护航，确保企业实现战略目标、财务目标、经营目标和合规目标。 真正的风险管理与企业经营管理高度融合、相辅相存、相得益彰。企业在应权责分配体系和业务流程体系中充分考虑经营管理和业务开 展过程中可能出现的各种风险，并将风险评估、分析、应对要求和方法设计到管理制度和业务流程之中，让经营管理体系与风险管理体系合而为一。 在此情形下，风险管理部门的职责是监督经营管理部门和业务部门严格执行制度文件、监控企业战略、业绩、质量、成本和进度等目标的达成或偏离情况，关注相关政治、经济、自然环境变化对企业的影响，定期不定期提供风险评估报告和管理建议。 可以形象的比喻：制度是企业的骨骼，信息是企业的血液，业务部门是企业的肌肉，管理部门是企业的内脏，管理层是企业的头脑，风险管理是企业的神经。
广义来讲，风险管理与企业管理息息相关，可能涉及每一项具体活动，企业的每个部门都是风险管理部门，每位员工都是风险管理工作者。狭义地说，风险管理部门是企业单独设置的监督部门，根据企业规模和管理者能力，风险管理部可以全面负责制度管理、信息管理、运营管理、成本管理、合同管理、审计、法律和监察等业务，也可以管理其中部分工作，如审计和法务。无论风险管理负责全部业务还是部分业务，风险管理部都应当全面收集、分析、评估和组织应对企业可能面临的各类风险，也就是说风险管理部门最核心的职责应该是全面收集企业内外部与风险相关的信息，进行综合、系统分析，定期或不定期编制风险报告，指导、协助并监督各部门防范风险、应对风险。 二、房地产企业制度体系 一套优秀的管理制度能够反映企业战略、体现行业特点、优化业务流程、促进管理绩效、提高运作效率的管理制度体系，应该包括以下内容： —《组织管理手册》：它是公司组织管理的基本文件，主要用于说明公司各部门职责、部门结构，它体现公司管控设计方案框架，包括组织设计基本思路、组织设计、部门职责、职位说明书四个部分。—《权责手册》：它的主要目的是划分公司在日常经营管理中的权责关系，加强协作、提高效率。它将公司在战略与运营管理、行政人事
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。