2007年第4期建筑管理现代化
总第95期Construction Management Modernization ·37·
房地产投资风险管理
侯克辉，杨和礼，聂 俊，谢岩榕
（武汉大学 土建学院，湖北 武汉430072）
摘要：对房地产投资开发过程中所存在的各种风险进行了分析，运用数学和概率统计的知识，分析了衡量房地产投资风险大小的几种方法，并提出了针对各种潜在风险的规避与控制措施。
关键词：房地产投资；房地产投资风险；风险分析；风险规避措施
中图分类号：F293.30 文献标识码：A 文章编号：1001-019X(2007)04-0037-03
Real Estate Investment Risk Management
HOU Ke-hui , YANG He-li , NIE Jun , XIE Yan-rong
( School Of Civil Engineering, Wuhan University, Wuhan 430072, China ) Abstract: This paper mainly introduces the risks in the process of investment in a real estate and gives several ways to measure the risks of a real estate investment by using mathematical and statistical knowledge, then makes measures for these risks, and gives some measures to tackle the problem in view of the potential risks.
Key Words: real estate investment; real estate investment risk; risk analysis; risk management
所谓房地产投资，是指房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断将资本投入到房地产开发经营领域内以及房地产金融资产上的行为，也就是说房地产投资活动一般包括房地产实业投资和房地产金融资产投资两大类。
1 房地产投资风险种类
房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种：
（1）市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。
（2）购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
（3）流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险[1]。
（4）利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担[2]。
（5）经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至
收稿日期：2007-04-09
作者简介：侯克辉,硕士研究生,主要从事房地产经营与管理研究；
·38· 建 筑 管 理 现 代 化 2007年第4期 使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。
（6）财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。
（7）社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。
（8）自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
2 房地产投资风险分析
房地产投资风险的大小是可以衡量的，依据数学和概率统计的方法可以定量的分析房地产投资风险的大小，但是由于各种外界环境是不断变化的，因此无论以何种模型计算出来的结果都不是完全准确的，都是具有一定偏差的。所以进行决策时不能只看数据，但是该数据是进行决策的重要参考。常见的衡量方法有：收益率方差和标准差、变异系数，以及β系数等。
2.1 收益率方差和标准差
在房地产投资分析过程中，可以根据投资的环境和以往相似项目的投资经验估算出投资收益率的概率分布，可以用其方差和标准差来衡量风险的大小。一般来说，收益率的方差或标准差越大，投资风险就越大。投资收益率方差和标准差可以用如下公式表示：
2212; )(σσσ
=×?=∑?t a n t t p r r 式中，σ2 —— 投资收益率方差；σ —— 投资收益率标准差；r t —— 在t 种状态下的投资收益率；
r a —— 在各种状态下加权平均期望收益率；p t —— 在第t 种状态下产生的收益率的概率。
2.2 收益率变异系数
由于收益率方差或标准差不能对不同的投资收益率进行风险比较，可以用相对数指标收益率变异系数来衡量和比较投资风险。收益率变异系数是指收益率标准差与期望收益率之比，即σ / r a 。投资风险与收益率变异系数成正比，即收益率变异系数越大，投资风险越大。
2.2 收益率β系数
是指反映投资对市场变化敏感程度的指标，资本定价模型可用公式表示为：
)( )()(f m f f m f r r r r r r r r ?÷?=??×+=ββ
式中，（r - r f ）—— 投资的风险溢酬；（r m - r f ）—— 同类风险投资的市场风险溢酬，或代表所有投资的市场风险溢酬。
投资风险与收益率β系数成正比，即收益率β系数的绝对值越大，投资风险越大；反之，投资风险就越小。
3 房地产投资风险的规避与控制措施
针对不同类型的风险，其规避和控制的具体做法也不同。
3.1 市场竞争风险的规避
对于一个楼盘来讲，在深入地调查竞争楼盘的具体情况的基础上制定本项目的竞争策略，对项目投资收益大小起到重要作用，并且要注意的一点是潜在对手的竞争。明确潜在竞争对手和现存竞争对手的竞争策略之后，针对制定各种方案，谋求更大利益。
3.2 购买力风险的规避
为了避免客户未来购买能力的降低，房地产投资方案的评价应在充分考虑通货膨胀的基础上进行，同时加快楼盘销售、采用预售预租等措施，缩短投资回收期，以降低项目的投资风险。
总第95期侯克辉等：房地产投资风险管理·39·
3.3 流动性和变现性风险的规避
为规避投资变现性，投资者应注意以下情况：一是做好房地产投资管理，处理好实物投资与风险投资的比例，保证在需要现金的时候有足够的变现能力；二是根据实际情况可以设立一项专门的基金，或是谋求一些短期商业贷款的合同；三是在各方面情况允许的情况下优先选择容易分割销售的房地产投资。
3.4 利率风险的规避
利率风险主要来自于银行贷款利率的提高，规避利率风险可以采取以下措施：一是要与银行签订固定利率合同；二是在评价投资方案时，按可能升高的银行贷款利率来进行，预先对银行贷款利率的提高做出防范；三是在进行投资方案评价时，对银行贷款利率进行敏感性分析，充分考虑因银行利率提高可能带来的风险。
3.5 经营性风险的规避
房地产管理水平的高低，决定了房地产项目的收入支出水平，也就决定了项目抵御风险的能力。房地产投资者在进行开发的时候，为了降低经营风险，在必要的情况下可以聘请专业的房地产管理公司进行管理，从而降低经营性风险。
3.6 财务风险的规避
财务风险主要来自于投资收益不足以偿付贷款利息，进而导致投资失败。为了避免财务风险主要采取以下措施：一是在投资之前必须对贷款利率做出一个准确的估计，组织论证以确保投资收益率大于贷款利率，否则如果缺乏足够的证据证明投资收益率大于贷款利率，应该放弃该项目；二是应采取各种有效措施，尽力缩短项目的销售周期，进而缩短投资回收期，降低投资的财务成本，避免财务风险的发生。
3.7 社会风险的规避
经济周期、政治风波、以及国家政策变化都会给房地产投资带来很大的风险。一是在经济周期的衰退和萧条阶段，要求投资者在做出投资之前，准确判断宏观经济走势，关注各主要宏观经济指标的走向，是非常有利于识别风险的。二是对于存在潜在政治或是军事风波的国家和地区，要谨慎投资。
3.8 自然风险的规避
自然灾害、意外事故、战争和政变等不可抗力的发生，事先都有预兆。房地产开发企业必须加强管理，做好预防工作；做好事前预防，降低风险损失。并且可以通过事前投保，将自然灾害风险和意外事故风险合法的转嫁给保险公司承担[3~5]。
3.9 自留风险措施
在投资者知道某种风险不可避免的时候，可以采取自留风险措施。即自行设立基金，自行承担变现后的结果。具体措施是在房地产开发过程中，可以在预算时设置不可预见费用；在工程建设过程中可以设立意外损失基金。这样虽然不能避免风险，但是可以降低风险带来的损失。
4 结束语
总之，由于投资者的心理素质、年龄、知识结构以及承受能力等方面的不同，其对待风险的态度也有所不同。对待风险的态度有风险爱好者、风险回避者、风险中立者3种情况。所以投资者在进行房地产投资时，也应清楚地认识到，无论投资者采取何种规避和控制措施，但是有些风险是可以规避和进行控制的，但有些是无法避免的（如市场风险和政治风险、政策风险），投资者应对风险有一个正确的认识。只有承认风险的存在，理性地对待风险，在进行科学决策的基础上采取各种预防措施和管理控制措施，才能有效地降低投资风险的危害性，也才能获得令投资者满意的收益。
参考文献：
[1] 简德三, 王洪卫．房地产经济学[M]．上海:上海财经大学出版社,2003．
[2] 张洪立．房地产经济学[M]．北京:机械工业出版社,2004．
[3] 施金亮．房地产投融资[M]．上海:上海大学出版社,2004．
[4] 华小宁．风险管理—原理与方法[M]．上海:复旦大学出版社,2005．
[5] 韩春民．建设单位在工程项目中的风险管理[J]．建筑经济,2006(10)．