城投公司与土地一级开发
城市投融资部韩啸【摘要】
土地一级开发的收益往往相当可观，而且能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，进行土地一级开发往往会给城投公司带来较强的盈利能力。
【正文】
一、土地一级开发概述
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地的说法”。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变成“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
早期的土地一级开发在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，一般是由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。如果是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。
二.城投公司与土地一级开发
城投公司是地方政府的投融资平台，肩负着为政府融资推进城市基础设施建设，高效经营政府授权的资产和到期偿还债务三大任务，城投公司在为加快城市建设步伐发挥了重要作用。作为政府投融资平台，各地城投公司肩负的融资压力巨大，特别是偿债压力越来越大，为了增强城投公司的再融资能力，各地政府都在设法为城投公司注入新的资产，培育其自身造血功能。由于城投公司投资领域的特殊性，将相关土地增值收益用于平衡城市基础设施建设投资，是目前各地较普遍的做法。
城投公司参与土地一级开发，总的来说可以分为两类，一类是政府将土地储备的职能直接赋予城投公司，比如上海、重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能，用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口；另一类是由城投公司受土地储备中心委托，代理进行土地一级开发，同时政府明确该地块实现的土地增值收益定向用于城市基础设施建设项目的投资平衡，城投公司无土地储备职能，相当于土地储备中心的土地一级开发代建单位。
2010年9月中，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。
该文件提出，要对土地市场进行专项整治，并明确了主要任务及时间表——在2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩；各地国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级开发。笔者认为这对城投公司来说是一个很大的机遇。
未来一段时期我国城镇化水平将持续提高，在这个背景下，各级政府建设用地的需求将快速增长。地方政府在“退出令”的限制下迫不得已退出土地一级开发，在这样的情况下，本能地会有培植代理人的意向，而城投公司是最好的选择。这是因为一方面政府可以最大限度地影响其具体经营决策行为，另一方面作为股东可分享其经营红利。其实，已经有大量地方城投类公司充当了这一角色，如重庆的“八大投”。
三.土地一二级联动开发
城市可开发建设土地具有天然的稀缺性，这种情况下，想以低廉的价格大规模拿地、囤地，单独享受土地增值的收益已经越来越难了。在这种情况下，城投公司与地方政府紧密合作，对连片的、大规模的土地进行一级开发、整理，待土地整理成熟后，再通过摘牌挂合法程序，以相对低廉的价格拿地就成为低成本拿地的一个好的办法。具体可以用以下几个模式进行操作：
在拿地顺序上做文章。城投公司作为一级开发商，拿自己完成整理的熟地有很多优势，比如在土地出让的顺序上做文章。一般来说，就是最先整理出让位置最佳、具有最大价值的地块。因为整个片区刚开始进行整理，片区整体形象尚未出来，其配套尚无完善、人气尚未开始聚拢，此时出让土地的价值尚未被其他开发商所关注，因此地价也最低，便于一级开发商拿到最低价格、最优价值的土地。而随着一级开发的推进，配套逐渐完善，规划目标逐渐成形，则地价逐渐提升，但最优价值的地块已被一级开发商拿下。
收购拟出让地块上的现存企业的股权，累积竞争优势。在一级开发实践中，可以在自己有意向的地块中，有意识地入股一些企业，既有利于拆迁进程，更有利于后期拿地工作。在招拍挂中，当土地已经基本成熟，就可以进行现状出让，这个现状可以是一级开发商所入股的企业尚未搬迁，其他都已经拆迁完毕。那么在出让中，可以要求土地竞得者与企业协商具体拆迁搬迁时间或者费用等，对竞得者形成障碍。
在土地拆迁、整理、公建配套中，留下一些尾巴工程。由于一级开发商负责整个片区的土地拆迁、整理、公建配套等工作，可以在相应工作尚未完成、或者正在操作中时，即进入出让程序，此时土地并未完全整理完成，会对其他开发商拿地构成实质障碍。例如已与居民达成拆迁协议，但未开始拆迁；或动迁安置房尚未建成，居民未搬迁；也可以是地块内的一些附着物尚未拆除等状况，或者是部分道路、基础设施、配套设施尚未完成、到位等。由于开发商不能自行处置，必须委托一级开发商来进行操作，因此很多其他的开发商在拿地时就会犹豫。
在有意向竞争的地块内外，设置部分可能对该地块项目的顺利开发形成重大制约的公共服务设施、配套设施等。比如在出让的居住用地内部或者附近，要求建设变电站、大型菜
市场、垃圾处理场、政府机构、烧煤供热站等，这样可以减少其他开发商拿地决心。而城投公司自己拿地后，则可对规划要求做必要修改。
在地块内预先建设规划技术指标条件所要求的辅助设施、配套设施等，在出让条件中要求竞得者与一级开发商协商补偿。例如提前进行河流整治、建设学校或者其他政府要求建设的配套设施等，或其他必须同步建成的设施如水文站、水闸之类的设施。这些设施可由一级开发商预先建设，而地块的竞得者必须与一级开发商协商补偿或者继续建设等。这样就对其他开发商拿地成本形成不确定性。
可以在地块出让要求中，要求竞得者就具体规划条件、指标、设计方案等与一级开发商或者相邻项目业主进行协商一致。例如在某一地块的出让条件中要求竞得者的设计方案与一级开发商已拿、已审批的用地项目方案相一致，要求竞得者的项目必须在以前的项目启动后再启动；要求其项目的设计方案必须征询前面项目业主的同意等条件。在实际中，这个策略是非常有效的排除其他开发商参与的模式。例如，上海在出让南汇周浦一综合项目用地时，要求竞得者的道路设计、消防设计方案等必须征询已拿地的大连万达同意，结果当然没有任何开发商参与该用地的挂牌，尽管其出让价格非常优惠。
捆绑出让不同用途的土地，使地块变成其他开发商眼中的鸡肋项目。比如捆绑高价值的住宅用地与无法出售盈利的大型公建配套设施等，要求开发商免费建设，将产权无偿移交政府。
四.城投公司参与土地一级开发的风险
虽然存在明显优势，但城投公司参与土地一级开发同样存在一定风险。当前房地产调控政策短期之内难以松动，一定程度上造成了各地土地价格回落、土地流拍率上升等问题，这对于依赖土地出让的城投类公司来讲，面临着无法顺利回收资金的风险。与此同时，城投公司所从事的一级开发项目，前期投入较大，开发周期较长，并且在开发过程中存在着拆迁补偿成本增加、拆迁周期超出预计时间计划等不确定因素，会导致项目开发成本增加，因而存在一定的不确定性。面对这些不确定因素，城投公司要事先做好充分准备，以防出现资金链断裂等情况。
尽管存在着种种风险，但土地一级开发的收益往往相当可观，而且能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，进行土地一级开发往往会给城投公司带来较强的盈利能力。
土地一级开发的内容是什么 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 流程： （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开
发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续 (七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。 组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收 建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件（需20个工作日） 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图3份 4、平面设计图1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书（电子版） 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核（需45个工作日） 1、项目申请报告5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复（需60个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地1：1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、（占）地情况调查表 12、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件 四、办理拆迁许可证（需30个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案（需20个工作日） 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件（复印件） 3、征地补偿安置协议书（复 印件） 4、国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具） 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证（复印件） 六、办理建设用地批准书（需20个工作日） 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复（农转用批复）复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、 附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件（包括：区县局出具的征地结案表或征地结案证明） 6、工程进度计划 7、1：2000地形图三份（标明用地位置） 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本（组织一级开发验收需5个工作日，评 估一级开发成本需根据实际情况确定） 八、土地入市交易 九、编制市政基础设施实施方案（需20个工作日） 1、编制上水方案 2、编制污水方案 3、编制热力方案 4、编制燃气方案 5、编制供电方案 6、编制电信方案 7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合 十、交评、环评
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
土地一级开发盈利模式及风险问题浅析 作者：黄双燕 来源：《商情》2014年第47期 【摘要】 近些年来，我国社会经济呈高速发展趋势，推动了土地开发产的发展。针对土地开发体系，土地一级开发作为重要内容，在土地出让前，所实施开发、建设，政府或政府委托企业负责土地开发，执行一级开发，主要是使土地达到出让标准。现阶段，我国二级土地开发企业，逐渐转型为一级开发企业。然而，我国土地一级开发，主要为政府主导，土地开发市场化运作不够成熟，盈利、运营等模式，也具有许多制约因素和风险问题。本文主要分析一级开发盈利模式的相关问题，探讨一些针对性的优化对策。 【关键词】 土地一级开发;盈利模式;风险问题;开发成本 针对土地管理体系，土地一级开发为重要内容，主要为严格控制土地出让成本，对盈利多少具有直接影响。近些年来，我国二级市场的土地开发成本日益增加，诸多房地产企业转向土地一级开发范畴。我国土地一级开发也由政府主导逐渐转向市场化运行。针对开发企业而言，参与一级开发，可获取二级开发更多利益。例如，在一级开发中获利，土地增值收益的获取等。而一级开发盈利主要取决于各项成本费用控制力度。另外，与二级开发相比，一级开发风险性、不确定性较大。例如，长期占用资金和拆迁成本等风险，加上政策、违约、政府干预行为等风险。因此，在一级开发中，要想控制成本费用，必须优化土地开发运作流程，加强土地开发管理，熟悉掌握相关政策法规，进而提高抗风险能力。本文主要分析了一级开发盈利模式的相关问题，并探讨有针对性的解决对策。 一、土地一级开发的操作模式分析 首先，政府垄断开发。政府成立项目公司，或委托开发企业，实行土地一级开发，即称为政府垄断模式。采取该种模式，政府可完全掌控土地出让价格，待土地开发称为熟地之后，可保证增
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
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土地一级开发税收政策总结 【标 签】税收政策,土地 【业务主题】企业所得税 【来 源】 一、营业税政策 土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。2、收益分成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。 (一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。具体文件见2013年第15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 (二)“其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税； ②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定 ①海南差额征税模式
《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。 海口首创公司所取得的政府返还的土地开发成本、费用及土地增值收益等全部收入和价外费用，可扣除代政府支付的规划设计费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费和农转用报批、土地征收、折迁、林木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额，为营业税的计税金额。” ②重庆全额征税模式 《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问题的通知》[渝地税发（2008）195号[1] ]规定，房地产企业代建行为类似于“BT”模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交易，无论其是否具备建筑总承包资质，对融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。融资方取得的回购价款，包括工程建设费用、融资费用、管理费用和合理回报等收入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。 二、企业所得税 正常缴纳企业所得税。 三、土地增值税 无权属转移，故不缴纳土地增值税。 四、契税 无权属转移，不用缴纳契税。 国家税务总局公告2013年第15号
1、固定比例收益模式 该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发本身获利。 该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。 北京是采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此外，这种模式在福建漳州也有实践。2009年8月，漳州发展在漳州当地拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最低收益。 2、分享土地出让金 该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议确
定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的合法收益。 在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。 这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式操作。 3、分享土地增值收益 该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府商定按一定比例分享土地出 4、持有部分优质公建配套设施 该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。
土地一级开发工作流程 一、土地一级开发概念： 是指对经批准区域围纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实、施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域围土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方(或直委)式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
土地一级开发及风险防范 陈韬 【摘要】近年来，土地一级开发成为房地产企业投资的热点，聚集了大量的社会资金。由于各地经济发展水平不同，因此在进行土地一级开发时，要充分考虑区域差异，选择适合当地的方案，笔者主要从土地一级开发主体、运作流程和盈利模式的角度阐述法律风险并提出有效防范措施。 【关键词】土地一级开发开发主体运作流程盈利模式风险防范 一、土地一级开发产生的背景 1.土地储备制度的建立，为土地一级开发提供了制度基础 我国的土地一级开发是伴随着土地储备制度的发展而产生的。1996年，为了解决“国有企业脱困、土地资产流失”等问题，上海成立了我国第一家土地储备机构——上海市土地发展中心，这标志着我国土地储备制度的诞生。随后，杭州、武汉、青岛、南通等地也纷纷成立土地储备机构。经过十多年的实践，土地储备已成为我国城市土地管理的一项基本制度，它大大提高了政府对土地市场的调控能力，促进了我国城市各项事业的快速发展。虽然各地土地储备的模式有所不同，但总体上都可分为收购、储备、供应三个环节，其中储备环节包括两个阶段——开发和储备。这里的“开发”实际上是指土地一级开发。因此，可以说土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，土地储备制度将“土地开发”作为一个环节进行突出，引起了政府部门以及学者的重视，为土地一级开发的发展提供了强有力的推动作用。 2．我国城镇化进程不断加快，城市建设和发展迅速，迫切需要新型的土地开发模式 改革开放以后，尤其是20世纪90年代以来，我国城镇化进程不断加快。1978年到20 10年，中国城镇化水平由17．9%提高到49.2%，城市人口由1．7亿增加到6.5亿。快速城镇化带来巨大的土地需求，给我国城市住房供应、基础设施配置等方面带来巨大的压力；而城市建设需要大量的资金，同时又有很大的风险。这就导致了城市建设的巨大需求与城市政府有限的财政能力之间的矛盾，单靠城市政府的财政能力难以及时实现城市基础设施、公共设施等的完全供给。在这种背景下，原有的土地开发、供应模式难以满足时代的要求，迫切需要一种“通过基础设施建设促进土地升值，土地增值收益支持城市基础设施建设”的滚动发展的城市经营理念。在这种背景下，土地一级开发应运而生。 3．我国房地产企业发展迅速，已经具备了承担土地一级开发的能力
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/689235994.html, 土地一级开发成本核算问题 作者：徐灿 来源：《管理观察》2016年第09期 摘要：土地是人类生存与发展的基础，我国关于土地管理的制度具有明显的特征，即：所有权与使用权的分离。20世纪90年代末，国家相继出台了一系列的法规政策，进一步确立了土地的储备制度，制度中明确规定：经营性用地必须经过土地市场的招标、拍卖、挂牌上市，土地一级、二级开发实现了正式分离。土地一级开发至今已经经历了十几年，在诸多方面取得了成效，例如：运作模式、开发流程、资金管理等，并积累了丰富的实践经验。在土地一级开发的具体实施过程中，成本问题一直就是困扰项目开发的中心议题，但是，纵观目前我国土地一级开发成本的核算现状来看，成本管理问题仍很多，并亟待解决。本文将就我国土地一级开发成本核算问题进行分析，并针对具体问题提出具体建议和对策。 关键词：土地一级开发成本核算问题策略 一、引言 土地资源作为人类生存与发展的基础，具有有限性、不可再生性，合理地优化和配置土地资源已经成为市场经济发展的重要基石。在我国的土地管理制度中，最明显的特征就是所有权与使用权的分离，由于我国特殊的社会主义性质，土地实行的是社会主义公有制的形式，即土地的所有权归国家或集体所有，任何单位和个人只拥有对土地的使用权。在我国计划经济时期，需要土地的单位主要是通过协议的方式来获得土地，然后再进行征地拆迁、市政建设、房屋建设等。土地的存在只能作为生产建设的附属品，并不能充分体现出土地的真实价值。这就造成土地的使用效率低下、闲置浪费现象严重的问题。为了提高我国土地的使用效率，国家先后出台了一系列政策和法规，使得土地一级开发成为土地上市的必要条件，并实现了土地的一级、二级分离。我国一级土地的开发在经历了从无到有的运作模式、开发流程、资金管理等方面的不断实践与探索后得到了完善与发展。在实践的过程中成本核算问题一直贯穿于项目运作的全过程，但是，近年来频繁出现在全国各地的“地王”现象使得房价居高不下，造成了土地一级开发过程中拆迁成本高涨、项目周期延长、项目资金压力增加，土地一级开发预测成本与实际成本之间严重脱节，一级成本也是多次变化。实践中的这些问题严重影响了土地一级开发的运作与实施，严重阻碍了我国土地市场的正常运行。目前，有针对性地探寻一级土地开发成本管理中存在的问题，有针对性地找到解决问题的思路，探索行之有效、切合实际的成本管理方法，是指导企业对土地一级开发成本进行管理的重要手段。 二、土地一级开发成本核算中存在的问题分析 （一）成本管理环节严重缺失
土地一级开发主要法律问题的实务操作2012年12月16日，中央经济工作会议在报告中提出，要积极稳妥地推进城镇化建设。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾表示：正常情况下，在国务院每年审批的400万亩全国建设用地中有280万亩是征收农民的土地，是从农村集体土地转化的建设用地。因此，交流土地一级开发法律问题和实务操作时，深入探讨的焦点在于集体土地的一级开发。 一、土地一级开发的概念及开发模式 土地一级开发的概念目前尚缺乏全国性的规范性文件予以界定，主要见北京市的有关规定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）第2条规定：本办法所称土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。实践中，土地一级开发是指政府或其授权委托的一级开发企业，按照规划要求，对一定区域范围内的国有土地或集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，编制规划，并进行市政配套基础设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”出让要求的前期开发建设工作。总的来说，土地一级开发的模式有：
（一）政府运作模式 政府运作模式是指政府进行土地一级开发运作，土地一级开发所发生的一切费用均由政府承担。具体可以分为三种类型：一是由政府下属的土地储备机构直接负责土地的一级开发，如北京市，由北京市土地整理储备中心（或授权各区县分中心）直接负责；二是由承担土地储备职责的国有企业或专门承担土地一级开发职责的国有企业负责一级开发，如重庆市，由政府下属的几大国有企业（如重庆城投）负责；三是由土地储备机构和国有企业联合负责一级开发，如上海市，由上海市土地储备中心和上海市地产集团联合完成。 政府运作模式有其自身的优势，比如可以保证土地开发为熟地后土地增值收益为政府所得；政府全程控制，可以缩短开发时间。但与此同时，这种模式也存在相应的弱点，比如政府会面临巨大资金压力；政府全程操作，缺失监管，易政企合谋，使土地出让隐蔽化。 （二）市场运作模式 市场运作模式是指通过招标的方式委托开发企业实施土地一级开发。土地储备机构与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。目前，土地一级开发市场化运作模式比较成熟
土地一级开发模式 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年12月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定:“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发[2002]16号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》 (京国土房管出字[2002]1100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件(熟地)，根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。
大亚湾中心区6号路南侧42公顷土地储备及一级开发工作程序
一、该项目土地一级开发的概况 惠州大亚湾经济技术开发区土地储备中心通过公开招投标方式，于2008年5月20日确定惠州市宏石基础设施投资有限公司作为一级开发主体单位，并签订了《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》。 按照《大亚湾中心区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目合同书》（以下简称合同书），该项目一级开发范围为惠州大亚湾经济技术开发区北区六号路南侧42公顷土地一级开发项目，包含所有前期费用，拆除费用，项目围墙、场地平整土石方、临时施工道路，项目周边道路、周边市政工程监视及其所发生的费用，项目新建的一所中学及一所小学（中小学选址由区土地储备中心另行提供）及项目内的其他公用工程建设及其所发生的费用等，以上建设的全部投资和所有费用均根据惠湾建审纪要【2007】9号《会议纪要》精神，从项目土地出让收入中安排专款支付，但部分前期费用可由乙方现行垫付，甲方在土地一级开发过程中适时与乙方结算。 二、土地一级开发的内容 根据合同书的约定，一级开发工作包含但不仅限于以下内容： 1、进行项目用地内的房屋拆除工作； 2、按照规划要求及当地的基建程序，办理项目内公用工程建设的前期手续及设计和施工等工作。具体要求为“六通一平”（通上水、通下水（雨、污）、通电、通气、通电信、围墙以及场地平整（按规划的竖向设计要求）等）及其他公用工程建设工作。 三、土地一级开发成本和收益 成本构成： 1、经审定的工程前期费用、清表费、监理费、建筑安装费用、各项政府和社会服务性收费、经甲方确认的其他投资、建设单位管理费； 2、根据一级开发合同，企业完成项目用地六通一平等市政基础设施建设有关的工程费用及在此期间发生的其他合理费用；
制度汇编管理手册 编写说明 1、本汇编所包含的任何条文和条款，由公司人事行政部负责解释。 2、本制度汇编为公司试行稿，目前为公司最高行动准则，公司所属员工必须严格遵守执行。 3、本制度汇编在执行中，由于部门工作内容、职责的变化需要修订、增删汇编中相关条款的，须先通知人事行政部，由人事行政部报公司领导批准后统一进行修正。 4、本制度汇编作为内部文件其所有者为xxxxx土地一级开发公司，任何人不得以任何方式在公司以外的场合出示。 5、本制度中未尽事宜由人事行政部负责修订完善。 二〇一五年十一月XX日 目录 第一部分总述 第一章公司简介 xxx土地一级开发公司是经安宁市人民政府批准，由XX有限公司和xx投资有限公司共同出资成立的有限责任公司，属于国有控股的有限责任公司。公司注册资本5000万元人民币，其中安宁城市建设投资发展有限公司出资2550万元，xx鼎翔投资有限公司出资2450万元。公司主要负责土地一级开发整理、市政基础设施建设、公共配套服务设施建设、有效项目的政企合作二级开发、区域性政府授权的实施土地一级开发、全市性政府授权土地一级开发、政府性授权项目的组织实施、政府性授权项目的委托代建、政府性授权的项目开发、国家示范性项目的申报组织实施、政府性的股权投资等。 公司紧紧围绕省、市、区关于保护农田、建设山地城镇的发展战略，按照“成片
开发、基础先行、熟地供应、市场化运作、组团式建设、功能配套”的原则，形成以“政企合作”的模式大力挖掘山地开发建设潜力，规范土地收储和土地一级开发行为，强化土地开发整理工作，为项目的快速建设、城市的有序发展发挥重要作用。 第二章公司组织架构图 第三章公司人员机构设置 ?【董事会】为安鼎城投公司的最高权利机构，主要负责公司的经营决策、公司制度的审批以及高层管理人员的聘用等方面重大决策。 【投资战略决策委员会】按照公司发展需要设立的专门工作机构，主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议。 【绩效薪酬管理委员会】董事会下设的专门工作机构，主要负责制定公司董事、经理人员及员工的考核标准并进行考核;负责制定、审查公司董事、经理人员及员工的薪酬政策与方案，对公司负责。 ?公司部门设置：土地运营中心、工程管理中心、财务管理中心、综合管理中心土地运营中心下设：土地市场部、征地拆迁部、项目前期部 工程管理中心下设：工程技术部、工程管理部、成本控制部 财务管理中心下设：财务部、投融资部、审计部 综合管理中心下设：人力行政部、法律事务部
土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费 （二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用
土地一级开发及盈利模式分析 一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面 一是影响太大了。不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。 二是诱惑太大了。越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为?曲线拿地?的新途径， 三是弹性太大了。按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的?谁投资、谁受益?，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。 土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级
开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。 普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。 二、土地一级开发模式分析 从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。当然，这只是一种约定俗成的说法，在法律上还没有明确的规模指标界定；从时间上来讲，一种是可以先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含在二级开发之中的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，
城投公司与土地一级开发 城市投融资部韩啸【摘要】 土地一级开发的收益往往相当可观，而且能通过与地方政府利益的捆绑，获得多项政策支持，从而大幅降低一级开发的市场风险。因而，在拥有相关政府资源的前提下，进行土地一级开发往往会给城投公司带来较强的盈利能力。 【正文】 一、土地一级开发概述 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发商被视为捧着“金饭碗”吃饭，地产行业内甚至有“卖房不如卖地的说法”。土地一级开发商的盈利模式非常清晰，即通过拆迁、土地平整将“生地”变成“熟地”以达到出让标准，待土地通过招拍挂出让后，公司再按照与政府的分成比例获得属于自己的那部分土地出让增值收益。 早期的土地一级开发在大多数城市主要是由政府来操作，也有政府委托企业来做，政府负责管理和监督，或者由国有企业或事业单位性质的土地储备机构来做，一般是由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施，在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。如果是开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的8%。 二.城投公司与土地一级开发 城投公司是地方政府的投融资平台，肩负着为政府融资推进城市基础设施建设，高效经营政府授权的资产和到期偿还债务三大任务，城投公司在为加快城市建设步伐发挥了重要作用。作为政府投融资平台，各地城投公司肩负的融资压力巨大，特别是偿债压力越来越大，为了增强城投公司的再融资能力，各地政府都在设法为城投公司注入新的资产，培育其自身造血功能。由于城投公司投资领域的特殊性，将相关土地增值收益用于平衡城市基础设施建设投资，是目前各地较普遍的做法。 城投公司参与土地一级开发，总的来说可以分为两类，一类是政府将土地储备的职能直接赋予城投公司，比如上海、重庆等市政府直接赋予城投公司城建土地储备中心的职能，用土地储备收益来平衡城市建设的资金缺口；另一类是由城投公司受土地储备中心委托，代理进行土地一级开发，同时政府明确该地块实现的土地增值收益定向用于城市基础设施建设项目的投资平衡，城投公司无土地储备职能，相当于土地储备中心的土地一级开发代建单位。 2010年9月中，国土资源部一纸土地一级开发的“退出令”落至各地土地整理储备中心。