营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理
政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”使二级开发商可以进场后迅速开发建设工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理
国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理?
(财税[2016]36号，附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第(四)项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，
包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑
物平移、爆破、表面附着物(包括岩层、土层、沙层等)剥离和清理等工程作业。摘牌企业代委托方向原土地使用权人
支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。财税[20 16]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定
》第一条第(四)项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府
性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方
收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税
专用发票。”基于此规定，摘牌企业应以提供经纪代理服务取得的全部收入为销售额计算缴纳增值税。
案例1
某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10 000 万元，企业已缴纳10 000 万元。协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式
给予乙方补助30 00万元(含增值税)，用于该项目10 000平方土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向
原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3
000万中，用于拆迁费用1
000万元(含增值税)，用于动迁户补偿2
000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1
500万元。请问，该企业应如何进行税务处理?
1涉税处理分析
(1)增值税的处理。本案例土地返还款3
000万的增值税处理如下：
①由于拆迁建筑劳务是清包工劳务，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(七)项的规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。基于此规定，房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司，拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1 000万元，应按建筑服务业，选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1
000÷(1+3%)×3%]。并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票。
②代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户
收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务，不需要向房地产公司开具发票，所以，房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税。基于此分析，房地产公司缴纳增值税销项税113.21万元([2
000÷(1+6%)×6%]
。因此，房地产公司应缴纳增值税84.11万元(113.21—29.1)。
(2)企业所得税的处理。土地返还款3
000万元的企业所得税处理如下：
①支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1 000÷(1+3%)]，应从企业所得税前扣除。
②代理支付动迁补偿款差额1
500万元，应从企业所得税前扣除。
③房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3 000÷(1+6%)-970.9-1 500]。
(3)土地增值税。
根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。有偿转让房地产的行
为。”本案例中，企业取得的土地返还款3
000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入。因此，企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税。
2会计处理
先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时(单位：万元，下同)： 借：其它业务成本 1 500
其它业务成本———拆迁支出 970.9
应交税费———应交增值税(进项税) 29.1
贷：现金或银行存款
2 500
土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。收到土地返还款，并代理支付动迁补偿款业务时：
借：银行存款 2 000
贷：其它业务收入 1 886.9
应交税费———应交增值税(销项税) 56.6
收到拆迁工程款时：
借：银行存款 1 000
贷：其它业务收入943.4
一级开发过程中涉及税费 主要是营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，企业所得税。 建筑业3%计征，按全部营业额计征 代理业5%差额计缴，不含代付的拆迁补偿费 城市维护建设税7%按已缴流转税额计缴教育费附加3%按已缴流转税额计缴 地方教育费附加2%按已缴流转税额计缴企业所得税25%按应纳税所得额计缴，契税：地税代征 浅析土地一级开发业务所涉营业税问题
时间：2011-11-179:58:07作者：来源：陕西省律师协会 浅析土地一级开发业务所涉营业税问题 摘要：土地一级开发过程中，由于土地一级开发企业参与土地一级开发模式的不同，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式均有所区别。 关键词：土地一级开发营业税 土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市工程定位和经济发展要求，由政府统一组织，由土地一级开发主体实施，通过征地、拆迁和市政建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。[1]土地一级开发过程，实际上是一个土地所有权、使用权等权属的转移和流动的过程，包括
了规划、立项、征地（或回购、收购土地）、拆迁、市政建设、土地出让等诸多环节，法律上包括立项审批、土地征收审批、土地一级开发权的授权委托、土地使用权的移交、工程建设施工、土地招拍挂出让等诸多法律节点，涉及诸多法律主体，包括经土地征收或收购（回购）后享有土地所有权的国家（或土地储备机构或其授权的国有开发企业）、企业（土地一级开发企业）和经济个体（包含原用地企业、城市居民和农村生产者），由此也产生诸多土地一级开发业务模式。 基于土地一级开发业务模式的多样性，根据土地一级开发企业参与土地一级开发的不同模式，核定土地一级开发的业务性质及核算征收营业税的计算方式也有所区别。在业务实践中，如何定性土地一级开
土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件（需20个工作日） 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图3份 4、平面设计图1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书（电子版） 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核（需45个工作日） 1、项目申请报告5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复（需60个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地1：1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、（占）地情况调查表 12、建设拟征（占）地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件 四、办理拆迁许可证（需30个工作日） 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案（需20个工作日） 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件（复印件） 3、征地补偿安置协议书（复 印件） 4、国家建设征用土地结案证明（村委会、乡政府出具） 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证（复印件） 六、办理建设用地批准书（需20个工作日） 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复（农转用批复）复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、 附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件（包括：区县局出具的征地结案表或征地结案证明） 6、工程进度计划 7、1：2000地形图三份（标明用地位置） 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本（组织一级开发验收需5个工作日，评 估一级开发成本需根据实际情况确定） 八、土地入市交易 九、编制市政基础设施实施方案（需20个工作日） 1、编制上水方案 2、编制污水方案 3、编制热力方案 4、编制燃气方案 5、编制供电方案 6、编制电信方案 7、请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合 十、交评、环评
最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地整理项目管理制度两篇 篇一：土地整理项目管理制度 第一章总则 第一条为加强和规范XX省土地开发整理项目申报、入库审批、工程施工、竣工验收、设施管护、资金使用及管理等工作，根据《XX省土地开发整理项目管理暂行办法》、《XX省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》、XX省《土地开发整理项目资金管理暂行办法》、《XX省财政厅国土资源厅关于调整新增建设用地土地有偿使用费使用方式的通知》等文件精神以及有关法律、法规和政策规定，结合XX省实际情况，制定本细则。 第二条本细则适用于XX省使用中央或地方新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地出让金用于农业土地开发部分等省级以上财政性资金安排实施的土地开发整理项目（以下简称“项目”）的管理工作。 第三条省国土资源厅负责本省行政区域内国家和省级土地开发整理项目的入库、实施、竣工验收等行政管理工作。所属土地整理机构具体负责土地开发整理项目的组织实施，受委托进行项目踏勘复核、入库材料和规划设计初审、项目实施监督及成果初验等技术性、事务性工作。 州（市）国土资源管理部门负责本地区行政区域内土地开发整理项目的监督管理，所属相关事业单位负责项目踏勘、材料初审等技术性事务性工作。 县（市、区）国土资源管理部门负责本行政区域内土地开发整理项目的实施管理，所属土地开发整理机构是项目实施的承担单位。
第四条各级国土资源管理部门和财政部门要积极配合，认真履行职能，加强对本行政区域内土地开发整理项目申报入库、项目实施、竣工验收、设施管护、资金使用等监督管理并提供技术服务，对拟上报的基本农田面积、灌溉水田面积、项目资金安排明细等有关情况进行核查。所需经费由省财政厅会同省国土资源厅在省级收取的新增建设用地土地有偿使用费中解决，按不超过当年国家和省级项目投资预算的2%安排，不得截留、挪用、挤占项目经费。 第五条项目管理坚持下列基本原则： （一）权利、义务和责任相统一的原则； （二）公开、公平、公正的原则； （三）简化程序、提高效率的原则； （四）、实行统一组织，分级管理的原则。 第二章项目内容 第六条国家投资项目是指国家以增加有效耕地面积和提高耕地质量为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发整理的项目。建设期1-3年，建设规模和新增耕地率要求如下： 土地开发：丘陵山地100-600公顷（1500-9000亩），坝区平地400-20XX公顷（6000-30000亩），新增耕地率60%以上； 土地整理：丘陵山地100-1000公顷（1500-15000亩），坝区平地400-20XX公顷（6000-30000亩），耕地率3%以上； 土地复垦：丘陵土地60-400公顷（900-6000亩），坝区平地200-1000公顷（3000-15000亩），新增耕地率40%以上。 第七条省级投资项目是指以有效改善农民生产生活条件或增加耕地面积为主要
关于加强土地开发整理项目财务管理的通知 各市（州）国土资源局，省土地开发整理储备中心： 为了规范土地开发整理项目的会计核算行为，确保项目资金的合理使用，根据《中华人民共和国会计法》、《事业单位会计制度》、国土资源部《土地开发整理项目资金管理 暂行办法》（国土资发[2000]282号）、国土资源部财务司《土地开发整理项目预算编制暂行办法》（财[2001]41号）及《湖南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》（湘财建[2002]6号）等有关文件精神，现就土地开发整理项目的财务管理通知如下： 一、关于适用的会计制度和会计科目 （一）在财政部和国土资源部核算办法未出台前，暂按《事业单位会计制度》进行会计 核算。 （二）适用的会计科目。按《事业单位会计制度》的规定和项目资金运作的特点，对项目资金的收、支通过“拨入专款”和“专款支出”科目核算，资产、负债、净资产等按《事业单位会计制度》规定的相应科目核算。 二、关于收入的核算 用“拨入专款”科目核算和反映项目实施单位项目资金拨款的增减变化。收到拨款时借 记银行存款科目、贷记本科目，退回拨款时作相反的会计分录。期末结帐时，对已完工项目，将本科目与“专款支出”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “拨入专款”科目按预算组成分别设置明细帐。根据土地开发整理项目预算管理的要求，暂按前期工作费、业主管理费、工程施工费、拆迁补偿费、设备购置费及竣工验收费等设置 明细科目。如存在多个项目和多种项目资金来源的，除设置上述明细科目外，还应按不同的 项目、不同的资金来源设置相应的明细科目。 三、关于支出的核算 1、“专款支出”科目核算和反映项目实施单位项目资金的支出增减变化情况。发生支 出时借记本科目、贷记银行存款等科目，收回或冲减支出时作相反的会计分录。期末结帐时， 对已完工项目，将本科目与“拨入专款”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “专款支出”科目应按项目和项目支出内容设置明细帐进行核算。根据土地开发整理项 目预算管理的要求，暂按前期工作费、拆迁补偿费、竣工验收费、业主管理费、设备购置费及工程施工费等设置明细科目。 2、支出明细核算的内容 （1）前期工作费：是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报
国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 【法规类别】土地利用和治理 【发文字号】国土资发[2000]316号 【法宝提示】国务院关于取消第一批行政审批项目的决定 【失效依据】国土资源部公告2016年第10号――关于公布已废止或者失效的规范性文件目录的公告 【发布部门】国土资源部 【发布日期】2000.11.07 【实施日期】2000.11.07 【时效性】失效 【效力级别】部门规范性文件 国土资源部国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 （国土资发〔２０００〕３１６号 ２０００年１１月７日颁布施行） 第一章总则 第一条为加强国家投资土地开发整理项目的管理，切实做好耕地开发工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部、财
政部关于《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关法律法规和规定，特制定本办法。 第二条本办法所称国家投资土地开发整理项目（以下简称“项目”）是指国家使用新增建设用地土地有偿使用费上缴中央财政部分安排的土地开发整理项目。项目包括重点项目、示范项目和补助项目。 重点项目是指国家以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目。 示范项目是指国家在耕地开发中，为完成有关土地开发整理管理与技术等方面的改革、创新任务，具有示范作用的土地开发整理项目。 补助项目是指国家对特定地区耕地开发给予适当资金补助的土地开发整理项目。 第三条项目的审查确定和组织实施应当遵循下列原则： （一）保护和改善生态环境，促进土地资源可持续利用； （二）增加有效耕地面积，促进实现耕地总量动态平衡与农业可持续发展； （三）依据土地利用总体规划（土地开发整理专项规划），符合土地利用年度计划；（四）以土地整理和土地复垦为主，适度开发未利用土地； （五）采用先进科学技术，达到经济、社会和生态效益的统一； （六）因地制宜，先易后难，调动社会各方面的积极性。 第四条国土资源部负责项目的审查确定、年度项目计划与预算的编制、项目实施监督检查及项目终验等管理工作；地方土地行政主管部门负责组织项目申报、审核、实施、初验及成果管理等工作。
土地一级开发增值税适用税目问题的思考 一、现行增值税政策和解释口径 对于土地一级开发的营业税或者增值税政策，国家层面尚没有明确规定。营改增以 后，河北、北京、安徽和湖北相继给出了若干解释口径。 (一)河北省解释口径 纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。符合《关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(国家税务总局2013年第15号公告)所规定的投资行为的，取得的投资收益不属于增值税征税范围，不征收增值税。投资方收取固定或保底收益 的，按照贷款服务税目征收增值税。 如纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补 偿费，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入属于建筑服务税目;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于经纪代理税目。 (二)北京市解释口径 1、依据《北京国税营改增热点问题(2016年6月17日)》规定，纳税人从事一级土地开发取得的收入，按照提供建筑服务缴纳增值税。 2、依据《北京市规划和国土资源管理委员会北京市国税局北京市地税局北京市财政局关于土地一级开发项目涉及增值税发票等有关问题的通知》(市规划国土发[2017]186号)规定，政府土地储备机构为主体、委托企业实施的土地一级开发项目
中，受托企业从政府储备机构收取款项并代为支付的行为属于代收转付，其收取的 该部分款项不属于增值税征收范围，不开具增值税发票。政府储备机构须使用受托 企业开具的收据和储备机构开户银行回单作为记账凭证。 受托一级开发企业代为支付的款项不属于增值税征收范围或最终收款方不能自行开 具发票的，受托一级开发企业可以取得收据，并以收据和开户银行回单作为资金往 来凭证。 (三)安徽省解释口径 纳税人在一级土地开发工程中，提供拆迁、土地平整、三通一平或七通一平服务取 得的收入按建筑服务缴税;对其向政府提供支付拆借款资金取得的利息收入，按贷款服务缴税。 (四)湖北省解释口径 湖北省国税局2017年12月29日发布《湖北省营改增问题集》，其中第31项解答如下： 31.房地产企业进行土地一级开发，适用一般计税方法的，其销售额能否扣除相应的土地价款? 可以扣除。 二、增值税解释口径的可行性分析 (一)投资行为 1、国家税务总局2013年第15号公告规定，当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资 方自行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。对于这种自负盈亏的行为，属于投资行为。
积极吸引社会资本，加快项目开发进程——我市进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理2015-02-04 为加速我市土地一级开发项目推进，加大政策性住房用地供应，加强土地市场调控，市国土局 会同市发展改革委、市财政局、市规划委和市住房城乡建设委共同研究了规范企业投资土地一级开 发项目利润管理的有关意见。为调动企业加快开发的积极性，缩短项目周期，合理控制成本，意见 建立了与开发周期挂钩的项目利润率确定机制，根据项目完成开发周期给予企业8%-15%的利润率； 意见同时明确优先选择资金有保障、社会信誉良好、成本管控较好的企业参与土地一级开发工作。 1月23日印发执行，市政府相关部门将及时跟进，根据实施效果进一步研究完善。 市国土局组织召开2015年度国有建设用地供应计划区县建议方案审核会2014-12-25 2014年12月22-24日，市国土局联合市发展改革委，市规划委和市住保办共同组织召开了北京 市2015年度国有建设用地供应计划区县建议方案审核会，市国土局规划处、土地利用处、征地处、 耕地保护处、利用中心、储备中心等相关单位负责同志参加了会议。 会上，各区县汇报了2014年度国有建设用地供应计划执行情况和2015年度国有建设用地供应 建议方案以及保障性安居工程用地供应计划初步方案，各参会单位分别就各区县计划建议方案的总 量、结构和项目设施进度等方面提出意见和建议，要求各区县根据各单位的意见和建议进一步完善 本区县的计划建议方案，加快保障性安居工程用地供应计划编制和发布工作。 最后，各参会单位经研究达成以下一致意见：一是2015年区县计划建议方案总体较好，特别是 顺义、海淀等区县计划建议方案比较全面、科学，但也有个别区县计划建议方案存在粗糙、科学性 不足和可执行性差的问题。二是为贯彻落实北京市优化结构，减量发展的战略转型，发挥土地参与 宏观调控的源头性作用，土地供应计划要更加强调注重民生，要逐步增强计划的约束性，通过审核 并列入全市土地供应计划的项目优先供应，未列入计划的项目进行适度控制。三是按照市政府有关 文件精神，自2015年起区县保障性安居工程用地供应计划实行备案制，不再进行审核，由市住保办 加大对各区县保障性安居工程用地供应计划指导力度，各单位积极配合，确保“十二五”期间保障 性安居工程建设任务圆满收官并确保各区县保障型安居工程用地“应保尽保”。四是结合落实全国 不动产统一登记制度启动，加快研究推进建设用地中代征部分的用地移交手续办理和确权登记工作， 提高全市土地管理精细化水平。五是由大兴区结合首都新机场建设规划，尝试编制新机场建设用地 供应专项计划。
云府登331号 大政办发〔2007〕29号 白族自治州人民政府办公室关于印发州土地开发整理项目管理办法等 四个文件的通知 各县市人民政府，州级国家行政机关各委办局（司行社区）： 《州土地开发整理项目管理办法（试行）》、《州土地开发整理项目施工招标投标办法（试行）》、《州土地开发整理项目资金管理办法（试行）》、《州土地开发整理项目专家库管理办法（试行）》已经州人民政府研究通过，并经省人民政府法制办公室登记（云府规登准〔2007〕30号），现予印发，请遵照执行。 二○○七年五月九日州土地开发整理项目管理办法（试行） 第一条为切实做好补充耕地工作，保护和提高粮食综合生产能力，实现耕地总量动态平衡，根据《中华人民国土地管理法》、《省土地管理条例》、《省土地开发整理项目管理暂行办法》、《省土地开发整理项目管理实施细则》等有关法律法规的规定，结合本州实际，制定本办法。 第二条本办法所称土地开发整理项目是指州级（含州本级）以下所有土地开发整理项目，包括政府投资、用地单位和个人履行耕地占补平衡或土地复垦义务以及社会投资从事土地开发整理的活动。 土地开发整理项目，包括： （一）重点项目：以增加耕地面积为主要目的，集中资金成规模进行耕地开发的土地开发整理项目； （二）补助项目：指对特定地区耕地开发给予适当资金支持的土地开发整理项目。 第三条土地开发整理项目的申报立项、评审论证、计划下达、项目实施及竣工验收，适用本办法。
第四条州级国土资源部门根据土地利用总体规划、土地开发整理专项规划、年度开发计划和土地开发整理项目库，负责组织土地开发整理项目审定、年度项目计划与项目投资编制、项目实施监督及项目初验。 县（市）国土资源部门负责土地开发整理项目的申报、实施、自查等工作。 第五条土地开发整理项目由县（市）国土资源部门于每年4月30日前集中申报。新建项目实行年度申报和审定，续建项目实行年度核定。 第六条申报土地开发整理项目应符合以下原则： （一）符合土地利用总体规划、土地开发整理专项规划，并已列入县（市）土地开发整理项目库； （二）以开发未利用土地和复垦损毁耕地为主； （三）保护和改善生态环境，防治水土流失； （四）增加有效耕地面积，经济、社会和生态效益显著； （五）土地权属清楚无争议，县乡政府和当地人民群众积极性高，后续利用措施可行； （六）项目投资标准不超过该类工程国土资源行业预算定额标准。 第七条申报土地开发整理项目应具备以下条件： （一）基础条件：项目所在区位具备土地开发整理所必需的水、电、路等配套基础设施；或已经拟定相关的道路、水利、电力工程、村庄改造等建设方案，有关措施与资金已经落实，拟同步规划、同步实施或正在实施。 （二）建设规模：土地开发整理项目实施面积原则上在20～200公顷之间，可不集中连片，单片面积不少于3公顷，片块不超过10片。 （三）项目净增耕地面积比例：土地开发净增耕地面积不低于项目区总面积的60%；土地复垦净增耕地面积不低于项目区总面积的40%。 （四）建设期限：土地开发整理项目建设期限原则不得 第八条申报土地开发整理项目的程序： （一）县（市）国土资源部门于每年4月30日前将申报项目的《项目建议书》报州级国土资源部门； （二）州级国土资源部门从州土地开发整理项目专家库中组织部分专家现场踏勘、论证和审查，根据项目条件进行筛选入库（占补库）；
问：开发建设经济适用房有哪些税收优惠政策？享受优惠政策要办理哪些手续？（转自中国税网）答：开发建设经济适用房，政策优惠是多方面的，最直接的优惠属于当地政府给予的土地划拨和行政事业性收费的直接减免。税收优惠方面，我们对现行的税务政策总结如下： 1、营业税目前没有相关营业税优惠政策。 2、契税：以划拨方式取得土地使用权的，免交契税；如果是以出让方式取得土地使用权的，应按综合地价4%的税率缴纳契税。 3、土地增值税：《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。普通标准住宅各省规定不一样。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。根据国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2006]26号）规定，享受税收优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 经济适用住房一般不预征土地增值税。如湖南省规定自2008年1月1日开始，批准建造销售并且能够单独核算土地增值额的经济适用房（含用于拆迁安置的住房）不实行预征土地增值税。但是需要完备备案手续，例如根据《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）第一条第一款规定，从事房地产开发的纳税人开发经国家有关部门批准建设的经济适用住房项目，应当向税务机关报送《经济适用住房土地增值税预征确认备案表》、经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
湘国土资发[2003]25号 关于加强土地开发整理项目财务管理的通知 各市（州）国土资源局，省土地开发整理储备中心： 为了规范土地开发整理项目的会计核算行为，确保项目资金的合理使用，根据《中华人民共和国会计法》、《事业单位会计制度》、国土资源部《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发[2000]282号）、国土资源部财务司《土地开发整理项目预算编制暂行办法》（财[2001]41号）及《湖南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》（湘财建[2002]6号）等有关文件精神，现就土地开发整理项目的财务管理通知如下： 一、关于适用的会计制度和会计科目 （一）在财政部和国土资源部核算办法未出台前，暂按《事业单位会计制度》进行会计核算。 （二）适用的会计科目。按《事业单位会计制度》的规定和项目资金运作的特点，对项目资金的收、支通过“拨入专款”和“专款支出”科目核算，资产、负债、净资产等按《事业单位会计制度》规定的相应科目核算。 二、关于收入的核算 用“拨入专款”科目核算和反映项目实施单位项目资金拨款的增减变化。收到拨款时借记银行存款科目、贷记本科目，退回拨款时作相反的会计分录。期末结帐时，对已完工项目，将本科目与“专款支出”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “拨入专款”科目按预算组成分别设置明细帐。根据土地开发整理项目预算管理的要求，暂按前期工作费、业主管理费、工程施工费、拆迁补偿费、设备购置费及竣工验收费等设置明细科目。如存在多个项目和多种项目资金来源的，除设置上述明细科目外，还应按不同的项目、不同的资金来源设置相应的明细科目。 三、关于支出的核算
１、“专款支出”科目核算和反映项目实施单位项目资金的支出增减变化情况。发生支出时借记本科目、贷记银行存款等科目，收回或冲减支出时作相反的会计分录。期末结帐时，对已完工项目，将本科目与“拨入专款”科目对冲；未完工项目，余额结转下年。 “专款支出”科目应按项目和项目支出内容设置明细帐进行核算。根据土地开发整理项目预算管理的要求，暂按前期工作费、拆迁补偿费、竣工验收费、业主管理费、设备购置费及工程施工费等设置明细科目。 2、支出明细核算的内容 (1)前期工作费：是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、可行性研究费、土地清查费和项目勘察费、项目规划设计及预算编制费、项目招标费等。 项目立项审查及报批费：是指项目单位在项目立项及项目报批过程中发生的相关费用。 可行性研究费：是指项目单位委托有资质的单位对土地开发整理项目进行可行性研究所发生的相关费用。 土地清查费和项目勘察费：是指对拟开发整理的土地进行权属调查、地籍测绘、土地评估、项目勘察所发生的相关费用。 项目规划设计及预算编制费：是指项目单位委托有资质的单位对土地开发整理项目进行规划设计及预算编制所发生的相关费用。 项目招投标费：是项目单位对土地开发整理项目进行项目招投标发生的相关费用。 （2）拆迁补偿费：指项目实施过程中必需拆迁的房屋、损坏的林木及青苗等所发生的适当补偿费用。 （3）竣工验收费：是指工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标记设定费等。
土地整治项目管理及其经营模式 土地整治项目管理及其经营模式 土地整治项目管理对土地资源的重新配置问题具有非常巨大的作用，但是由于土地整治项目管理工作规模大，细节繁杂，国家对其管理方式和经营模式并不成熟，在管理过程中不可避免会碰到这样那样的问题。本文通过介绍当今土地整治项目的特点，具体阐述了土地整治项目在管理过程中应该做好的几点工作，并从构建项目监管体系、利用现代化技术进行管理等方面对其经营模式的改善提出了要求。 土地整治项目的特点 土地整治项目管理过程中通常会涉及到的几点包括： （一）涉农土地协调整治过程容易引发矛盾纠纷。对于农村土地整治项目中，不仅仅土地面积非常大，还会涉及到多个村、镇上等村民的用地。对村民的土地经济补贴是项目实施过程中最棘手的问题，因村民普遍素质较低，又缺乏相应的法律知识，一旦处理得不好常会发生各种不同程度的纠纷。 （二）不可预见的项目建设因素。由于管理技术水平的局限以及建设项目设备的不足，在实际管理过程中，常常会出现各种不可预见的项目施工因素。 土地整治项目管理应做好的工作 （一）做好前期准备工作 土地整治项目管理工作是一项非常复杂的工作，要保证项目的顺利实施，首先要做的是做好土地施工整治项目管理的前期工作，其中包括对图例管理的整体规划和施工设计，规划人员和施工设计人员在进行土地整治项目前期工作中必须要做到对所整治土地进行地形进行仔细地勘测、并经过多次讨论后，方可确定具体规划方案和施工计划。 （二）加快土地整治项目建设进度 在实际施工操作过程中，土地整治项目会因为多种不确定因素导
致工期的延后或规划方案的调整，一旦出现了这些情况，要相应地重新调整项目人力、物力、财力这对国家造成的经济损失是巨大的。为了降低这些不确定因素的干扰，土地整治项目施工的进度一定要跟上，严格按照施工计划进行，从而加快建设项目进度。 （三）规范工程监督 保证土地整治项目的顺利完成与其工程监督工作是否到位有着 密切的关系。在施工过程中，监工人员缺乏责任心对施工要求不严格，导致工程质量差，施工效率低的情况，很容易造成安全事故的发生。因此，做好土地整治项目的施工工程监督是非常必要的，一方面保证工程的施工进度，另一方面加强监督施工效率，保证工程质量。 改善土地整治项目经营模式构建措施 （一）构建项目监管体系 对于如何有效改善土地整治项目的经营模式，可以先从构建一个完整的项目监管体系为前提，对土地整治项目涉及到的整个流程进行统一监管，将其涉及到的管理责任落实到各建设刑侦部门以及有关单位，使整个项目的管理体系实现规范化、系统化。 （二）建立整治项目监管奖惩制度 土地整治项目在实际建设过程中其监管工作的优劣直接影响整 个项目的施工质量。因此，落实好项目监管体系，将项目建设责任具体落实到每一个责任人身上的同时要建立相应的奖惩制度，对监督不利，出现严重问题的项目负责人进行严厉的打击和惩治，依法追求其法律责任。对于各项工作落实到位的负责人进行适当的鼓励措施。 （三）利用现代化技术进行管理 随着科学技术的发展和进步，对土地整治项目的管理工作可以通过引进先进的科学技术，对之前传统的管理运营模式进行改革和创新。对于当今工程质量监管工作中，运用得比较先进的科学技术是全野外数字化测量系统，在实际运行过程中利用先进的软件技术实施土地整治项目监管的数字化，同时能够显著加快土地整治项目的施工进度以及工程质量。 结语 综上所述，对土地整治项目进行有效的管理，对土地资源的充分
房地产开发各环节税收政策汇集 发布时间：2011年05月03日信息来源：省地税局供稿：苏州工业园区地税局字体：【大中小】访问次数：280 本文纳税人为房地产开发企业。 一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。 案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10 月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？ 分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合
同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。 三、房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、
土地开发整理项目资金管理暂行办法 国土资发[2000]第282号2000年10月10日 第一条?为了加强对土地开发整理项目资金（以下简称项目资金）的管理，提高项目资金的使用效益，根据《土地管理法》和《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》等有关财经法规的规定，制定本办法。 第二条?本办法所称项目资金是指用于中央确定的耕地开发整理重点项目、经中央批准的耕地开发整理示范项目和对地方耕地开发整理项目进行补助的资金。 第三条?项目资金来源于中央所得的新增建设用地土地有偿使用费（30%部分）。项目资金实行专款专用，单独核算，不得截留、挪用或挤占。 第四条?项目资金的开支范围为组织、实施、管理土地开发整理项目发生的各项支出，包括前期工作费、工程施工费、竣工验收费和业主管理费与不可预见费等。（一）?前期工作费，是指土地开发整理项目在工程施工前所发生的各项支出，包括：项目立项审查及报批、项目可行性研究及规划设计、项目勘察、施工设计费、土地清查费、项目招标费和工程监理费等。（二）?工程施工费，是指实施土地平整、农田水利和田间道路等各项土地开发整理工程发生的支出，包括直接工程费、间接费、计划利润和各种税金。直接工程费由直接费和其他直接费组成。直接费主要包括直接人工、直接材料和施工机械费；其他直接费主要包括冬雨季施工增加费和施工辅助费。间接费由企业管理费、财务费用和现场经费等组成。（三）?竣工验收费，是指土地开发整理工程完工后，因项目竣工验收、决算、成果的管理等发生的各项支出，包括：项目工程验收费、项目决算的编制及决算的审计费，整理后土地的重估与登记费、基本农田重划及标志设定费等。（四）?业主管理费，是指项目承担单位为项目的组织、管理所发生的各项管理性支出，主要包括：项目管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、公务费、业务招待费和其他费用等。（五）?不可预见费，是指项目施工过程中因自然灾害、设计变更、人工、材料、设备和工程量等发生变化而增加的费用。项目资金可用于购置与土地开发整理项目配套的设备。用项目资金购置的配套设备按固定资产进行管理。项目资金不得用于购建固定资产（项目配套设备的购置除外）和无形资产，对外投资，支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、赞助和捐赠支出，以及国家法律、法规规定不得列入成本、费用的其他支出。 第五条?土地开发整理项目预算根据国家宏观经济政策、年度土地利用计划和财政部关于编制年度预算的要求，结合土地有偿使用费年度收入预算，按“以收定支、略有节余”的原则进行编制。第六条?土地开发整理项目预算由收入预算和支出预算组成。收入预算来源包括中央财政投入、地方财政投入和其他投入。公式为：收入预算＝中央财政投入＋地方财政投入＋其他投入。支出预算包括项目前期工作费、工程施工费、竣工验收费、业主管理费和不可预见费。公式为：支出预算＝前期工作费＋工程施工费＋竣工验收费＋业主管理费＋不可预见费。工程施工费区分土地开发整理类型，工程类型和工程技术等级，按工程预算指标和预算定额标准进行编报；前期工作费按不超过工程施工费预算7%的比例核定；竣工验收费按不超过工程施工费预算3%的比例核定；业主管理费和不可预见费分别按不超过前期工作费、工程施工费、竣工验收费三项费用合计2%、3%的比例核定。项目预算应逐级审核、汇总上报。各省、自治区、直辖市国土资源行政管理部门应于上一年度5月底前将年度项目预算报部，部按财政部规定的时间和预算编制要求审核、汇总，经部批准后报财政部。土地开发整理项目预算的表式见附件。 第七条?项目承担单位应按规定及时编报土地开发整理项目预算，并在报送项目预算时附送项目立项申请报告、项目资金概、预算明细表等其他必要材料。 第八条?项目预算一经确定，任何单位或个人不得随意调整。有特殊情况确需调整的，应按规定的程序报批。 第九条?部根据土地有偿使用费年度收入预算的执行情况、下达的项目预算和项目工作进度办理
云南省土地开发整理项目管理实施细则 （修订稿） 第一章总则 第一条为加强和规范云南省土地开发整理项目申报、入库审批、工程施工、竣工验收、设施管护、资金使用及管理等工作，根据《云南省土地开发整理项目管理暂行办法》、《云南省新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法》、云南省《土地开发整理项目资金管理暂行办法》、《云南省财政厅国土资源厅关于调整新增建设用地土地有偿使用费使用方式的通知》等文件精神以及有关法律、法规和政策规定，结合云南省实际情况，制定本细则。 第二条本细则适用于云南省使用中央或地方新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地出让金用于农业土地开发部分等省级以上财政性资金安排实施的土地开发整理项目（以下简称“项目”）的管理工作。 第三条省国土资源厅负责本省行政区域内国家和省级土地开发整理项目的入库、实施、竣工验收等行政管理工作。所属土地整理机构具体负责土地开发整理项目的组织实施，受委托进行项目踏勘复核、入库材料和规划设计初审、项目实施监督及成果初验等技术性、事务性工作。
州（市）国土资源管理部门负责本地区行政区域内土地开发整理项目的监督管理，所属相关事业单位负责项目踏勘、材料初审等技术性事务性工作。 县（市、区）国土资源管理部门负责本行政区域内土地开发整理项目的实施管理，所属土地开发整理机构是项目实施的承担单位。 第四条各级国土资源管理部门和财政部门要积极配合，认真履行职能，加强对本行政区域内土地开发整理项目申报入库、项目实施、竣工验收、设施管护、资金使用等监督管理并提供技术服务，对拟上报的基本农田面积、灌溉水田面积、项目资金安排明细等有关情况进行核查。所需经费由省财政厅会同省国土资源厅在省级收取的新增建设用地土地有偿使用费中解决，按不超过当年国家和省级项目投资预算的2%安排，不得截留、挪用、挤占项目经费。 第五条项目管理坚持下列基本原则： （一）权利、义务和责任相统一的原则； （二）公开、公平、公正的原则； （三）简化程序、提高效率的原则； （四）、实行统一组织，分级管理的原则。
土地一级开发税收政策 一、营业税政策 土地一级开发盈利模式包括1、固定收益模式。2、收益分成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。 (一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告2013年第15号”文件中所描述的属于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税。具体文件见2013年第15号公告“关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 (二)“其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；
②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定 ①海南差额征税模式 《海南省地方税务局关于代政府开发土地和建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地税发[2010]33号）规定：“北京首创股份有限公司（以下简称北京首创公司）于2007年4月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于2007年6月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简称海口首创公司），负责该项目的滚动开发，并部分享有取得分配土地开发增值收益。由于合作双方均未拥有土地使用权和处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅在一定比例和数额内部分享有，未完全分享。因此，不属于营业税有关规定的合作行为，可视为代政府开发土地和代建行为，应按“服务业”税目中的“代理服务”项目征收营业税。