20000
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浙江（万平方米）江苏（万平方米）上海（万平方米）
图3长三角地区住宅类房地产新开工图4长三角住宅类房地产新开工面积累计同比
图7长三角地区住宅类房地产累计施工面积图6长三角住宅类房地产施工面积累计同比
2012年长三角房地产 市场分析 2012年9月
目录 一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3) 1、我国主要的人口输入区 (3) 2、区域内财富总量居全国前列 (4) 3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出 (5) 二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5) 1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5) 2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6) 三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7) 四、率先以价换量赢得先机 (7) 五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多： 1、我国主要的人口输入区 以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。其中，外省来沪人口年均增速9.99%。大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。
2、区域内财富总量居全国前列 江浙一带是主要的我国财富聚集地。2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。
长三角房地产市场比较分析 摘要：长三角地区经济发达，有专家指出，长三角有望继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后，成为“第六个国际级都市圈”。而作为经济发展的支柱产业，房地产业必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。作为长三角地区的代表城市，上海，浙江，江苏的房地产的发展显得更为重要。 关键字：长三角房地产比较上海浙江苏州 1.引言 长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。 长三角地区是中国经济的重心。该地区人口密集，经济发达，自古以来就是中国富庶之地。自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来，近十余年来该地区经济飞速发展，从2001年起，该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。2007年，长三角GDP占全国GDP比重接近22%，GDP 总和超接近8000亿美元。 于此同时，长三角房地产开发投资也一直在高位运行，根据近几年的数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势，到2011年更是超过7500亿元，达到了7662亿，累计增加了近160%，年均增长率达到了22.7%，可以预见，未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。本文以上海、浙江、江苏为例，对长三角房地产市场进行比较分析。 2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析 长三角地区是中国经济发展速度最快，经济总量规模最大的区域。长三角房地产市场规模庞大。长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，由此可见，长三角区域的房地产业发展对当地经
当前房地产市场面临的挑战分析 2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为3个阶段：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。 现在是房市调控的第三阶段，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。资金紧张将使银行收紧房地产开发贷款，也会影响非银行贷款类融资。因此，房地产开发商将面临较大的资金压力。中小房企对比资本雄厚的大型开发企业而言，其受到的影响短期内就可以显现。此种情况下，大型房地产开发企业便可以借助其资本优势在较长时间内实现对其他小房企的并购重组。这在中长期时间内是有利于大型房企的发展，便于房地产行业整体的重新洗牌。 笔者认为，当前房地产市场面临的挑战有以下几点： 一、金融的生态环境，主要是融资的挑战 资金、土地作为大的命脉来讲，房地产企业从银行到资本市场的各种融资途径都出现了困难，特别是中小企业。通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松？会有什么样的金融环境？对每个企业肯定还是一个大的挑战。 如果从调整层面来讲，发达国家的开发商与投资商实际上是分开的，有长期的养老金等资金支撑，银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。 那么我们怎么办？我们会遇到一个什么样的金融环境？ 首先，我们需要核心型的基金，这种基金可能区别于机会型基金、投资型基金，是以长期回报为目的的。在未来五年中，房地产企业的预售、贷款、证券、信托、债券、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，私募股权资金也是一种大的方向。 以越秀地产为例，其通过“地产+基金”的新方式，以最小的投入获得项目。
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 详细： 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，
杭州十大房地产公司排行榜杭州知名的房地产公司有哪些房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买，所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。杭州的朋友们看过来，下面高端营销推广平台鹿豹座（广告）就给大家介绍一下杭州的房地产公司，。如果您有更好的房地产公司推荐，请联系鹿豹座。以下排名不分先后。 1. 绿城房地产集团有限公司 绿城房地产集团有限公司成立于1995年，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城房地产集团已辖有100多家成员企业，拥有员工近5000人，房产开发足迹已遍及中国长三角、环渤海经济圈重要城市、北京及其他省会城市在内的50多个城市，并取得了持续增长的经营业绩。绿城已成功出品别墅、平层官邸、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，在此基础上还开发大型社区和城市综合体项目，肩负起更多人群对品质生活的理想。 2. 杭州滨江房产集团有限公司 杭州滨江房产集团有限公司是建设部一级资质房地产开发企业，总资产规模近20亿元，是杭州十大城市运营商之一。全国民营企业500强，中国房地产企业50强，浙江省房地产品牌企业十强。经过十多年的大力拓展市场，业已在杭州、石家庄、淳安等地储备土地3000余亩，规划建筑面积近280万平方米。开发的项目先后获得“国际花园社区人文类金奖”、“中国国际花园社区”、“中国名盘50强”、“浙江省健康住宅”、“中国名盘水景规划设计大奖”等数十项荣誉称号。 3.世茂房地产控股有限公司 世茂房地产控股有限公司于2006年7月5 日于香港联合交易所有限公司主板上市。集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。本着“缔造生活品位”的理念，世茂品牌在中国大陆首创了房地产
长三角重点城市工业地产用地政策汇编 一、上海 1.“以亩产论英雄”“以效益论英雄”“以能耗论英雄”“以环境论英雄”， 严格约束低效工业类型 ·（一）《上海产业结构调整负面清单（2018版）》规定的“淘汰类”产业使用的工业用地，以及各级政府实行专项整治列入“关停并转”范围的企业使用的工业用地。 ·（二）闲置工业用地，即国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；或已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，终止开发建设满一年的国有建设用地。 ·（三）开发效率低下的工业用地。即以当前测算年度的1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定的达产日一年以上仍未投产的工业项目用地。·（四）土地综合产出效率低下的工业用地。一是以当前测算年度1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定达产日三年以上，其中最近三年（不含当前测算年）统计年度内的土地税收产出率、以主营业务收入计算的土地产出率两项指标的三年均值均低于《上海产业用地指南（2019版）》中相应调整值的工业项目用地。二是各区资源利用效率评价为D的工业项目用地。 2.固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地 ·项目固定资产投资强度要求一般不低于《上海产业用地指南》（2019年）规
定的所属中类行业的控制值。固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地，鼓励进入标准厂房和研发楼宇。 3.土地使用指标弹性调整 ·《上海市推进科技创新中心建设条例（草案）》：上海土地紧张，为支持科创建立完善土地混合利用机制，鼓励研发与工业、仓储、办公等用途混合布置、空间设施共享；在符合科技创新和产业发展导向、地区规划控制以及环境保护要求，不影响相邻基地合法权益的前提下，可以按照有关规定对土地用途、容积率、建筑高度等实行弹性调整。 4.标准厂房项目的建筑系数一般不低于35% ·工业项目的建筑系数一般不低于35%；物流仓储项目的建筑系数一般不低于40%；标准厂房项目的建筑系数一般不低于35%。 5.配套设施比例一般不超过总用地的7%、总建筑面积的15% ·除生产性服务业项目外，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积一般不超过工业项目总用地面积的7%。针对产业转型发展、科技创新特点，允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占总建筑面积的比例一般不超过15%。严禁在工业项目范围内建造成套住宅、宾馆、招待所和与企业自身生产经营活动无关的培训中心等非生产性配套设施。 6.其他相关规定 ·容积率。项目容积率要求一般不低于本指南规定的所属中类行业的控制值。在已编制控制性详细规划的地区按批准的规划执行。对于特大、特重型机械生产，或化工、医药、部分食品加工等生产工艺特殊需要的项目，以相关工程施工、安全、环保、消防、交通等设计规范要求为准，并与国际先进水平对标，经评
长三角区域房地产行业市场分析报告
目录 第一节长江三角洲城市群的发展与壮大 (7) 第二节上海房价短期有回调压力，长期有基本面支撑 (10) 一、上海第三产业的发展和教育交通等区域优势将保证对当地房地产的需求 (10) 二、上半年土地供应逐渐增加，三季度以来为抑制房价过高过快上涨降低土地供应。 (21) 三、325 新政调控下上海楼市成交量价短期承压 (23) 四、政策短期以调控为主，规划长期仍利好房地产业 (26) 第三节合肥楼市长期有较大增长空间 (27) 一、产业结构升级，增长的人口，教育、交通等区域优势将带来置业的巨大需求 (27) 二、土地供给整体较平稳，但楼面均价屡创新高 (36) 三、近期销售同比环比回调，去化周期仅为2.0 个月 (38) 四、短期政策面临不确定性，长期规划下合肥市房地产业机会较大 (40) 第四节相比苏州，南京在人口经济增速等方面更有优势 (41) 一、南京GDP 总量不如苏州，其经济增速更快、产业结构更合理，教育资源上也更有优势 (41) 二、南京房地产开发投资增速回升，苏州增速下滑 (45) 三、受政策影响两市住宅销售面积下滑、价格环比增速放缓，库存压力较小 (48) 四、限价政策短期内影响将持续，长期规划南京有望迎来大发展 (51) 第五节杭州、宁波——新活力，新引擎 (53) 一、杭州经济总量和增速高于宁波，产业结构更合理，教育资源具有优势 53 二、两市对土地供应面积主动调控，近期土地均价及溢价均有明显上涨 (57) 三、年初以来两市楼市基本面持续回暖，去化周期下降明显 (60) 四、政策短期仍将保持甜蜜期，规划下两市核心地位进一步巩固 (63)
长三角地区经济现状及投资现状分析 一、整体经济情况 中投顾问在《2016-2020年长三角地区产业投资环境分析及前景预测报告》中表示，2011-2015年，长三角地区经济发展出现速度减缓的现象（安徽省除外），长期高速发展导致的各种矛盾开始显现。这其中，产业结构升级缓慢，路径依赖投资驱动，城市功能提升滞后；土地要素和资本等仍是经济增长的主要推动力，创新对经济发展的贡献较小。 按照国际经验，作为人均地区生产总值已经达到10000美元的地区，服务经济应成为地区发展的主导业态。但实际上，长三角地区服务业在经济结构中的比重偏低，经济发展过于倚重制造业；2000年以来长三角居民消费占GDP比重总体上呈下降趋势，对经济增长贡献偏小，当前固定资产投资仍是拉动长三角经济增长的主要因素，高投资和出口导向模式不可持续。 长三角区域不仅是我国传统制造业的主要集聚地区，如钢铁、石化、重工、汽车、造船等，也是未来我国新兴产业培育成长和做大做强的重要区域，如航天航空产业、大飞机产业、城市快速交通运输产业、新能源产业、电子信息产业、机器人产业、生物医药产业、新材料产业等快速成长。在发展转型方面，长三角区域也走在了全国前列。如长三角区域前期发展的典型样板苏州地区，从原来主要依靠引入外资实现快速增长已明显转向以集聚人才、大力培育发展新兴产业为主，明确提出了“从依靠外资转向依靠创新、从依靠工业转向依靠服务业”的转型路径，并且取得了很大的进展。同时，长三角区域又是我国重要的现代服务业发展极，无论是消费者服务业还是生产者服务业，如金融产业、贸易服务、物流产业、旅游产业、文化产业，以及电子商务等，都在长三角区域迅速地集聚发展，其产业基础和产业影响力得到明显的提升。 二、长三角地区投资现状 2015年，长三角平均GDP为5597亿元，增速为%，经济规模仍明显领先于其他地区，且保持旺盛的增长活力；东北地区人口流出严重，需求明显不足，房地产市场库存量大，经济增长乏力，GDP增速进一步明显回落至%，经济规模被中部和西南地区赶超，仅高于西北地区。 2015年长三角房地产投资规模仍领先全国；珠三角投资增速在各区域中最高；环渤海和中部地区投资规模增长相对较快；东北和西北地区多数城市存在过度开发、人口外流等问题，房地产需求不足，库存去化压力大，2015年房地产开发投资额均为负增长。 中投顾问《2016-2020年长三角地区产业投资环境分析及前景预测报告》数据显示，2016年，在全国排名前50城中，长三角占据14个席位，领先于其他区域。上海凭借经济良好的势头，以及房地产市场热度高涨，本次投资吸引力仍居全国第一。南京、苏州、杭州在持续宽松的政策以及一线城市楼市火热带动下，房地产市场明显回暖，投资吸引力排名均上升，分列全国第5、6、7名。 图表长三角区域投资吸引力全国领先 数据来源：中投顾问产业研究中心
南通大学学报?社会科学版第２４卷第３期 双月刊２００８年５月出版 收稿日期：２００８－０３－０３ 作者简介：林素钢（１９７３－），男，江苏南通人，南通大学公共管理学院讲师，硕士。 国务院２００３年８月１２日《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，我国房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。但由于我国各地房地产市场发展不平衡，房地产业能否成为各地区经济中的支柱产业还是一个值得研究的课题。长三角地区是中国经济发展速度最快、经济总量规模最大的区域，房地产业发展较为迅速，对区域经济发展起到了很大的支持作用。本文试以该区域为例，对我国房地产当前在地区产业体系中的支柱产业地位作一番探讨。 一、长三角房地产业发展简况 本世纪初以来，长三角房地产市场步入快速发展阶段，房地产开发竣工面积和销售面积同步增长，开发投资额从２００１年的１３４８．８４亿元提高到２００６年的４０７６．１３亿元，年均增长２５％左右，房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直保持在２０％以上，成为长三角全社会固定资产投资 迅速增长的主动力。２００３年房地产的投资额对于地区ＧＤＰ的贡献率达到２．９％，接近全国房地产投资额对ＧＤＰ贡献率１．５％的两倍，房地产业对区域经济的增长同样起着不可低估的作用。地方政府收入对房地产行业的依赖性不断增强，据测算，目前长三角政府地方财政收入４０％来源于房地产业、建筑业及出让土地收益。［１］ 二、目前长三角各城市对房地产业 “支柱地位” 的认识房地产业是国民经济中的一个重要产业，它的发展与区域经济的发展紧密相关，有利于促进城市建设，加快城市化进程，改善居民居住条件、增加就业和增长地方财税收入。目前，长三角各城市对房地产业都非常重视，纷纷将其作为一个重要的产业来发展。其中，不少城市将房地产业定位为地方产业体系中的支柱产业，有些城市明确提出将房地产业作为支柱产业发展。早在２００１年， 长三角房地产的产业地位及培育 林素钢 （南通大学公共管理学院，江苏南通２２６０１９） 摘要：我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但是否成为某个具体城市的支柱产业还值得研 究。从长三角地区来看，根据房地产业增加值占ＧＤＰ的比例这一代表性的指标判断，不少城市房地产业已经步入支柱产业的门槛，但仍有部分城市尚未达到这一程度。由于宏观经济形势不断向好，以及城市化程度的提高，房地产业能够成为长三角各城市的支柱产业，但还需正确认识房地产业支柱产业地位，通过采取发展存量房市场和房地产中介服务等措施，促进房地产市场健康发展。 关键词：长三角；房地产；支柱产业中图分类号：Ｆ２９９．２３３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７３－２３５９（２００８）０３－００３５－０５ ３５
长江三角洲地区房地产市场比较分析 摘要：长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，其房地产市场是我国房地产市场分重要组成部分。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文从土地市场、新进商品房市场、二手房买卖市场以及租赁市场比较研究，分析长三角地区的16个城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。 关键字：长三角；房地产市场；土地市场；新进商品房市场；二手房买卖市场；租赁市场 引言 长三角区域是中国较发达的三大经济圈之一，长三角区域的房地产市场是我国房地产市场的重要组成部分。近年来长三角区域投资环境的日趋完善和区域内的有效协调，经济辐射区域不断扩大，并沿长江进一步向中西部区域拓展，尤其是上海“四个中心”这一国际经济中心城市功能的日益完善，使得长三角经济带成为中国大陆联动效应最明显、发展腹地最广大的经济区，因而成为海外资本进入中国大陆市场的首选目标。 传统意义上的长三角城市包括上海市，江苏省的8个城市：南京市、无锡市、常州市、苏州市、南通市、扬州市、镇江市、泰州市，浙江省的7个城市：杭州市、宁波市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、舟山市和台州市。国务院2008年关于进一步发展长三角的指导意见，正式确定将长三角区域扩大到两省一市，即江苏省、浙江全省和上海市。本文所指的长三角地区16个城市包括上海市、江苏省的南京市、无锡市、苏州市、安徽省的合肥市，浙江省的11个城市：杭州市、宁波市、温州市、嘉兴市、湖州市、绍兴市、金华市、衢州市、舟山市、台州市、丽水市，与传统意义上的长三角城市不同。 本文选择的16个城市经济发展水平参差不齐，城市规模各有大小，房地产市场运行也各有特点。分析这些城市房地产的特点，对比各城市之间的异同，在丰富自我知识熟知长三角房地产市场的特点之外，可以为开发商选择城市进行投资提供一些参考依据，也可以为其他同类城市房地产市场对比分析提供借鉴。
文章编号:1000-8462(2007)06-0985-05 长三角房地产市场的价格差异及决定因素① 郝前进1,陈 杰2 (1.复旦大学环境科学与工程系,中国上海 200433;2.复旦大学管理学院,中国上海 200433) 摘 要:城市的房地产价格能充分反映所在地区经济发展水平、人口集聚、资金流动和居民的消费偏好等有关信息。长三角城市群房地产市场显现较明显的体系分层结构,为研究房屋价格差异的决定因素提供了很好的素材。 文章用长三角16个城市2000—2004年房地产市场的数据,揭示了需求差异是决定长三角地区城市间房屋价格差异的主要因素。其中,城市之间在居民人均收入和非农人口比例的差异又是决定各个城市对住房存在不同需求的主导因素。然而,我们同时发现,人均房屋竣工面积等供给因素对房屋价格并没有显著的影响。这说明当前长三角城市群的房地产市场价格差异主要由需求因素决定,供给因素起到的作用较弱。 关键词:长三角;房地产市场;价格差异;决定因素 中图分类号:F293.3文献标识码:A 房地产是一种非常区域化的商品,其价格能充分反映所在城市Π地区经济发展水平、人口集聚程度、经济结构、资金流动和居民的消费偏好等有关信息。研究不同城市房地产价格差别的影响因素,可以得到不同城市和地区社会经济发展的丰富资料,但前提是对房价差别决定机制有确切的了解。 跟其他商品一样,房屋价格是由供给和需求两方面因素共同决定的,但房屋价格决定机制的特点是供给和需求都是非常区域化、当地化(localized)。影响住房需求的因素,从理论上说,主要包括当地家庭总收入或可支配收入、银行贷款利率、房地产金融发展充分程度、人口年龄与就业结构、劳动力市场景气等。广泛的经典经验文献表明,收入在任何一个国家或地区的房地产市场中都是房屋价格的最主要决定因素[1-3]。而且,房价对收入的增长具有很高的敏感性,即一定百分点的收入增加甚至可以带来更高百分点比例的房价增加幅度。如Jacobsen and Naug(2005)用挪威1990年到2004年的季度数据研究了收入增长对房屋价格的长短期效应,如果当年工资收入始终保持1%的增加幅度,第1年可以带来房价上涨0.5%,长远看可以使房价上涨1.75%[4]。诸多经典文献还发现,市场经济下,房屋价格对利率也很敏感,虽然房屋价格对银行利率变化反应有一定滞后效应。如Jacobsen and Naug(2005)发现,在挪威,银行借款利率每增加1%,房屋价格第一季度会下降2.25%,长期则会下降3.25%。Abraham and Hendershott(1996)用美国30个城市1972—1999年的年度数据也说明房屋价格上涨幅度与利率上升之间的负相关关系[5]。Mcgibany and N ourzad(2004)用美国1963—1997年的月度数据,发现短期内利率变化会同时影响住宅供给和需求,短期内对房屋价格不会产生显著影响,但长期内利率变化和房屋价格存在明显的负相关关系[6]。此外,Meen and Andrew (1998)用英国1990—1995年的数据发现房屋价格对失业率有非常显著的反应,人口增长和就业增长可以使房屋价格显著上涨[7]。但也有Nellis and Longbottom(1981)用英国1970—1980年的数据发现人口因素对房屋价格影响并不明显[1]。人口迁移和人口结构变化会影响到地区的工资收入水平,但人口结构特征变化需要很长的时间,所以短时间内人口结构变动对房屋价格没有直接影响[4]。 影响房屋销售价格的供给方面因素,主要包括当地房屋存量、建筑和建造成本、土地供应与土地价格等因素。Meen and Andrew(1998)、Jacobsen and Naug(2005)认为某地先前房屋供给(或房屋存量)对房屋价格有显著的影响[5,7]。P oterba (1991)研究表明建设成本对房屋价格变化有显著的影响[2]。但Raym ond(1998)研究发现在香港土地供给和住房价格不存在因果关系[8]。 国内对房价以及房价差异展开实证研究的还很少。比较突出的有,虞晓芬(2003)基于浙江省的案例分析,提出区域经济发展状况直接影响居民就业水平和收入水平,进而决定对住宅的有效需求[9]。崔新明(2005)用全国30个大中城市1998—2000年的数据说明人均可支配收入、市区非农业人口和住宅销售面积对房屋价格存在显著的影响,但人均国内生产总值、人均住房使用面积对房屋价格的影响作用不显著[10]。就一个区域体系内部而且用面板模型对房屋销售价格差异展开的研究,目前国内还十分缺乏。 1 长三角城市群房地产市场的价格差异 城市群体系分层结构研究主要从城市人口数量的角度进行分析[11],对于不同城市同一产业间关系的研究则相对较少,如信息产业、金融业、商贸流通产业、制造业等。这是因为 第27卷第6期2007年11月 经 济 地 理 EC ONOMIC GE OG RAPHY V ol.27,N o.6 N ov.,2007 ①感谢复旦大学周伟林副教授和杂志审稿人的诸多建议。 收稿日期:2006-11-22;修回日期:2007-04-30 基金项目:国家自然科学基金项目(编号:NSF70601007)和教育部重点研究基地重大课题(编号:05JJD790003)联合资助。