2019年房地产行业发展趋势 第一节政策发展趋势 2018年中央经济工作会议对房地产的表述为“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。在经济尚存在较大不确定性的背景下，中央经济工作会议对房地产行业政策态度出现了微妙变化，也给2019年政策调整留了空间：首先，强调了房地产的民生属性。涉房表述不再单独成项，而是作为加强保障和改善民生中的一项。而在住建部2019年的十大工作“稳定”和“租赁”仍是工作重点，其中，以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展为第一位。其次，政策更强调地方的能动性和主动性。2018年末，菏泽、广州、杭州、珠海等城市房地产出现的微调，预计未来因城施策是主基调，更以地方为主导。 总体来看，展望2019年，当前房地产市场缓降、预期稳定的格局来之不易，因此整体不可能调控宽松。未来房地产行业的定调将与稳增长、促民生更加相关，而“房住不炒”仍然是硬约束，更多采用因城施策的模式，而不是全局性老路。 第二节行业发展趋势 2019年房地产行业运行继续下行，预计销售面积受棚改货币化安置走弱影响同比负增长，低库存环境下新开工面积增速同比放缓，地产投资增速或仍正增长但受土地购置费用增长放缓，增速同比回落。
一、棚改政策变动导致三四线城市销售下滑商品房销售将下降 预计2019年商品房销售面积将下降，结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。2019年一二线城市销售会略微回升，主要原因在于推盘提提升，以及去化率处于较低水平；三四线城市销售预计将明显回落，主要受棚改货币化安置放缓影响，叠加改善类等需求自然回落。从各区域情况来看，中西部棚改货币化安置面积占当地销售面积的比例更高，例如新疆、青海、内蒙古、陕西、贵州、湖南、甘肃、湖北、云南、陕西等地区受棚改货币化影响相对更大，而珠三角、长三角、环渤海等东部沿海地区受影响相对较小。 二、谨慎预期下投资拿地积极性受阻房地产开发投资增长同比放缓 2018年的房地产开发投资增长主要依赖于土地购置费增长。本年土地购置费用与本年上半年和上年下半年土地市场相关度较高。2018年土地市场先扬后抑，2季度开始，土地成交价和溢价率同比走低。待开发土地面积增速10年新高叠加市场销售趋冷，房企拿地意愿减弱。预计2019年土地购置费用增长将显著放缓。受此影响，预计2019年房地产投资继续保持增长，增速低于2018年。 三、需求放缓、土地市场回落等因素致房企新开工动力不足 预计2019年房屋新开工面积继续保持增长，但增幅低于2018年。首先，截至2018年11月，房地产开发企业的待开发土地面积累计为45597.38万平方米，同比增长33.4%，当前房企的存货组成中有较多待开发土地资源，预计为2019年新开工提供较强支撑。但是2018年土地成交溢价率较低，企业新开工面积意愿下降。其次，商品房销售面积是开工面积的先行指标，当销售情况发生变化时，
2012年长三角房地产 市场分析 2012年9月
目录 一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3) 1、我国主要的人口输入区 (3) 2、区域内财富总量居全国前列 (4) 3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出 (5) 二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5) 1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5) 2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6) 三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7) 四、率先以价换量赢得先机 (7) 五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)
一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多： 1、我国主要的人口输入区 以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。其中，外省来沪人口年均增速9.99%。大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。
2、区域内财富总量居全国前列 江浙一带是主要的我国财富聚集地。2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。
2019年房地产市场调查报告 今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。 一、当前我市房地产发展现状 (一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表投资额(亿元) 占开发投资比重(%) 比重同比增减(%) 房地产开发投资 94.9 — — 其中：商品住宅 78.4 82.6
0.2 办公楼 1.2 1.3 -0.1 商业营业用房 10.5 11.0 -2.1 其他用房 4.8 5.1 1.9 (二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。 新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。图2 图3 1-11
上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数3年数据解读报告2019版
序言 本报告剖析上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数重要指标即房地产业企业法人单位数量，房地产业企业营业收入，房地产业企业从业人数等，把握上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数发展规律，前瞻未来发展态势。上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数数据解读报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数解读报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。
目录 第一节上海市房地产业（不含房地产开发经营）企业营业收入和从业人数现状 (1) 第二节上海市房地产业企业法人单位数量指标分析（均不含房地产开发经营） (3) 一、上海市房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 二、全国房地产业企业法人单位数量现状统计 (3) 三、上海市房地产业企业法人单位数量占全国房地产业企业法人单位数量比重统计 (3) 四、上海市房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、上海市房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产业企业法人单位数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、上海市房地产业企业法人单位数量同全国房地产业企业法人单位数量（2017-2018）变 动对比分析 (6) 第三节上海市房地产业企业营业收入指标分析（均不含房地产开发经营） (7) 一、上海市房地产业企业营业收入现状统计 (7) 二、全国房地产业企业营业收入现状统计分析 (7) 三、上海市房地产业企业营业收入占全国房地产业企业营业收入比重统计分析 (7) 四、上海市房地产业企业营业收入（2016-2018）统计分析 (8) 五、上海市房地产业企业营业收入（2017-2018）变动分析 (8)
宿迁房地产市场年报（2019年1?6月份半年报） 宿迁市房地产数据研究中心 联系人：
一、2019年上半年宿迁房地产市场概况 (4) 1. 1 2019年1-6月份宿迁房地产市场综述 (5) 1. 2 2019年1-6月份房地产政策资讯汇总 (6) 1.2.1市政动态 (6) 1.3 2019年1-6月份土地市场综述 (9) 1. 3. 1 1-6月份宿迁市土地市场成交分析 (9) 1.3.22019年1-6月份宿迁土地出让分析 (9) 二、2019年上半年商品房市场成交报告 (12) 2.1. 1 2019年1-6月份商品房市场成交综述 (12) 2.1.22019年1-6月份全市商品房供应分析 (12) 2. 1. 3. 2019年1-6月份各区域商品房供应分析 (12) 2.1.4 2019年1-6月份各物业类型供应分析 (13) 2. 1.5. 2019年1-6月份全市商品房成交量成交价分析 (13) 2. 1.6各物业类型成交量成交价分析 (14) 2. 1. 7 2019年1-6月份各区域商品房成交量对比分析 (15) 2. 1. 8 2019年1-6月份各区域商品房成交价对比分析 (16) 2. 1.9商品房库存及各区域库存对比分析 (16) 2.2 2019年1-6月份宿迁住宅及别墅市场成交综述 (17) 2. 2.1 2019年1-6月份住宅供应量对比分析 (17) 2. 2. 2 2019年1-6月份全市住宅及别墅成交量及走势分析 (18) 2. 2. 3 2019年1-6月份各区域住宅成交量及对比分析 (19) 2. 2.4各区域别墅成交量对比分析 (19) 2. 2.5 2019年1-6月份各面积段成交量价对比分析 (20)
长三角房地产市场比较分析 摘要：长三角地区经济发达，有专家指出，长三角有望继巴黎、伦敦、纽约、东京、芝加哥五个国际级大都市圈之后，成为“第六个国际级都市圈”。而作为经济发展的支柱产业，房地产业必将为长三角的经济发展提供不竭的动力。作为长三角地区的代表城市，上海，浙江，江苏的房地产的发展显得更为重要。 关键字：长三角房地产比较上海浙江苏州 1.引言 长江三角洲是由江、浙、沪三地16个地级以上城市组成的复合性区域，现已形成北起扬州、镇江、南京、泰州，中经苏州、无锡、常州、南通，东抵上海，南达杭州、嘉兴、湖州、绍兴、宁波、舟山、台州，以上海为核心的庞大城市群。未来经济一体化的长三角已逐渐成为中国经济腾飞的重要引擎，“打造世界第六大城市群”已成为江浙沪的共同目标。 长三角地区是中国经济的重心。该地区人口密集，经济发达，自古以来就是中国富庶之地。自上世纪90年代上海浦东、苏州工业园开发以来，近十余年来该地区经济飞速发展，从2001年起，该地区在吸收外资总量、对外贸易额、经济总量等方面均居全国首位。2007年，长三角GDP占全国GDP比重接近22%，GDP 总和超接近8000亿美元。 于此同时，长三角房地产开发投资也一直在高位运行，根据近几年的数据显示，长三角区域房地产开发投资呈现出稳步增长的发展态势，到2011年更是超过7500亿元，达到了7662亿，累计增加了近160%，年均增长率达到了22.7%，可以预见，未来长三角城市的房地产仍然具有很大的发展潜力。本文以上海、浙江、江苏为例，对长三角房地产市场进行比较分析。 2.上海、浙江、江苏房地产市场规模分析 长三角地区是中国经济发展速度最快，经济总量规模最大的区域。长三角房地产市场规模庞大。长三角地区投资额占全国的份额均值为21.6%，高于长三角GDP占全国的份额均值17.7%，由此可见，长三角区域的房地产业发展对当地经
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
2019年房地产市场分 析报告 2019年10月
目录 一、房地产进入平稳发展新阶段，住房销售回归需求中枢 (8) 1、房地产进入提质降速的高质量发展新周期 (8) 2、“房住不炒”引导，销售回归自住需求中枢 (9) 二、全国：总量稳定，三大需求支撑下市场空间仍然巨大 (11) 1、支撑未来十年房地产市场空间的六大因素 (14) （1）城镇化：城镇化率持续提升，大量农村人口进城 (14) （2）人口迁移：城市间人口迁移增加 (16) （3）住房消费升级：观念、区域和品牌三层次消费升级 (17) （4）住房质量：居住条件改善 (18) ①我国基本告别住房短缺，但住房质量仍有很大改善空间 (18) ②城镇主力置业人口数量保持稳定，但年龄中枢上移，住房改善的能力提升 (19) （5）经济增长：经济增长带动居民住房消费持续增加 (21) （6）家庭因素：家庭结构变化，家庭规模小型化 (23) 2、测算我国未来房地产市场空间 (26) （1）六大因素支撑下的三类自住需求 (26) ①城镇人口增加需求 (26) ②城市更新改造需求 (27) ③居住条件改善 (27) （2）方法与数据 (27) （3）测算结果：市场空间稳固十年以上 (29) 三、区域：区域分化，需求向一二线城市和主要城市群集中 (31) 1、需求向一二线城市集中 (31) （1）测算结果 (31) （2）区域分化成因 (33) 2、需求向主要城市群集中 (36)
（1）测算结果 (36) （2）区域分化成因 (39) ①经济发展不平衡带来的人口区域间流动 (39) ②农业人口城镇化潜力差异 (39) ③居住条件改善空间差异 (40)
当前房地产市场面临的挑战分析 2003年以来,中央出台了一系列房地产调控政策。从调控政策的方向看，2003年以来房地产调控可分为3个阶段：第一阶段是2003年3季度至2008年3季度，调控政策方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨；第二阶段是2008年4季度至2009年4季度，调控政策方向是鼓励住房消费和房地产开发投资；第三阶段是2010年1季度至今，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。 现在是房市调控的第三阶段，调控政策的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。资金紧张将使银行收紧房地产开发贷款，也会影响非银行贷款类融资。因此，房地产开发商将面临较大的资金压力。中小房企对比资本雄厚的大型开发企业而言，其受到的影响短期内就可以显现。此种情况下，大型房地产开发企业便可以借助其资本优势在较长时间内实现对其他小房企的并购重组。这在中长期时间内是有利于大型房企的发展，便于房地产行业整体的重新洗牌。 笔者认为，当前房地产市场面临的挑战有以下几点： 一、金融的生态环境，主要是融资的挑战 资金、土地作为大的命脉来讲，房地产企业从银行到资本市场的各种融资途径都出现了困难，特别是中小企业。通过银行贷款之外的直接融资比重虽然有所提高，但还是一个很大的挑战。基本上来讲，政策现在没有怎么松口，下一步会不会松？会有什么样的金融环境？对每个企业肯定还是一个大的挑战。 如果从调整层面来讲，发达国家的开发商与投资商实际上是分开的，有长期的养老金等资金支撑，银行间间接融资的比重可能只有20%多一点，我们正好倒过来了。 那么我们怎么办？我们会遇到一个什么样的金融环境？ 首先，我们需要核心型的基金，这种基金可能区别于机会型基金、投资型基金，是以长期回报为目的的。在未来五年中，房地产企业的预售、贷款、证券、信托、债券、基金、保险资金、租赁等渠道，可能还要打组合牌，私募股权资金也是一种大的方向。 以越秀地产为例，其通过“地产+基金”的新方式，以最小的投入获得项目。
房地产市场发展形势分析 房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资（含投机）购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，20**年10月以前，无论是上海、XX、深圳、广州等一线城市，或是XX、南京、XX、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。 从20**年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到20**年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，20**年，中国房地产市场很关键的一年。 宏观调控得到落实执行 20**年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。本文作者陈真诚认为，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。 但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得20**年尤其20**年上半年的各地市场热点区域增多。 正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外
延，使得城市的市场热点区域也增多。如XX，不再是城中、城东独领风骚，城北、城南、河西的地区供应比重也将增加。 不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此彼此使得难分彼此。 国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策向记者做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。 毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。 在XX，从20**年本人曾服务过的“同升湖”、“山水芙蓉”开始到20**年的“保利”、“绿城”等几十个别墅物业的集中放量，可以预见XX高端房地产市场还将加大，高档住宅市场将出现分水岭。而其实，这一趋势在全国各大城市差不多。只是，一些别墅等高档住宅市场相对刚性但需求相对不足，可能面临更大的市场压力。 同时，另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年） 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年） 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来) 2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 详细： 中国的房地产市场发展历史大致这样：首先从1981年开始，在深圳和广州开始搞商品房开发的试点，在这以前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或者企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，没有房地产市场。由于当时搞试点比较成功，后来就小范围的开始试点开发。1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区搞市场经济建设之后城市的面貌有翻天覆地的变化，其中房地产开发非常成功，认为开发区的经验值得向全国推广，于是他就吹响了中国房地产开发的号角，由沿海城市一带开始展开，特别是在海南、北海、广州、深圳等这些大城市，但时间不长，由于海南的房地产市场形成了严重的泡沫。 1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场已经失控，
2012年房地产市场政策分析 什么是政策？政策是群体（阶级）利益诉求 ?从来不是全部人的利益诉求——开发商^买房者 ?政策不见得都是正确的——决策失误率30%左右 ?政策是具有很强的时效性——补贴与加息等等 什么房地产政策？ ?调和开发商利益链条和购房者利益链条关系 ?开发商利益链条包括：开发企业、相关产业、地方政府、中央政府 ?购房者利益链条包括：自住型购房者和投资型购房者 目前房地产政策体系 限购令：对自由经济制度最大的破坏，行政强暴市场 限金令：金融体系对房地产控制不是今天就有（对需求打压是绝情的） 限价令：在具体执行方面有很大的操作性 政策效能机理 限购令：对于需求市场的强势打压 限金令：对开发商的调控（早早都有，但是金钱对付腐败系统还是很有效的，这次的政策还是房贷利率，也是打击需求，对无效能银行日进28.5亿利润的银行可谓是功不可没，这个也是打击需求市场） 限价令：限定价格的涨幅，例如西安15%，可操作性蛮多，
对供应造不成实质性的影响！ 强行的压制需求~对供应价格的限制来进行房价的限制我认为是不妥当的 当大量的供应存在是，利益集团利益和社会利益都会强迫性消化这个解决途径有点舍本求远了 政策本身不害怕最害怕的人对政策有了希望！ 政策决策身份谬误 政府作为市场管理者和市场参与者双重身份参与市场管理，肯定会造成管理政策的自相矛盾！ 土地资源、行政收费、税收等等都在加大开发成本。政府自己为何不调查一下这几年这些成本的增长速度如何！ 稀缺性土地供应模式、全球最高的税负能力、土增税的巨额征收、房产税的征收、那一项不在增加购房者成本！
政策目标对象分析 政策关注的是民生：讨论政策的政治需分析 打压的是房价：政策工具的面对对象 从来没有过高的房价，只有过低的收入！ 房价承受能力=房价/人均可支配收入 1978-2007年间的GDP年均增长速度是9.8%，居民收入年均增长速度是7%。 按照这种模式，当居民认为房价过高的时候，其实也有必要反思一下居民收入增长。 当前我国行政费用开支占财政收入的26%，而日本只占3%，欧洲许多国家也不到4%。近20年来，我国每年的GDP增长率不到10%，而税收和行政费用的开支增长速度都在20%～30%。2002年之前，我国劳动者报酬占GDP的比重基本在50%以上，2003年下降到49.6%，2007年进一步下降到39.7%。中国的人均GDP在世界排名第99位，而我们最低工资在世界183个国家和
房地产行业研究：一二线与三四线城市变化趋势分析 2019年4月14日 第一部分、中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置 中观层面，银行将趋势性增加一二线按揭配置：商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化、一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线低质量杠杆施加太多，这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度出现结构性逆转，这是趋势性的。 1、银行对一二线城市按揭态度发生重大拐点性变化 银行公开表态，按揭贷款将向一二线倾斜。 以按揭总量较大的某国有大行为例，2019年初发布的2018年报中对于按揭表态是：重点支持一线和部分二线城市按揭，审慎对待三四线城市。而过去2-3年的表态一直是：支持三四线按揭，支持去库存，热点城市按揭比例逐步下降，并且过去2-3年在三四线发放按揭比重持续保持在50%左右。通过对比发现，银行态度发生较大变化。
某大型股份制银行在2016年公开表态，认为其按揭比较安全的核心逻辑是主要发放在了一二线城市。2018年年报中则指出房地产行业风险主要集中在部分去库存速度慢的三四线城市。 2、一二线和三四线城市按揭利率走势出现结构性差异 一二线城市按揭利率明显下行，而三四线相对平稳。根据融360数据，2018年11月起按揭利率为近几年最高点，此后开始下行，截至2019年2月，一线城市首套按揭利率下降11bp，二线城市下降16bp，三四线城市下降只有5bp。 3、一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化 一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。2018年10月以来，尤其是2019年以来，一二线城市放款周期明显缩短。2018年银行整体房贷额度紧张，放款速度较慢一般在3-6个月左右，而今年以来，房贷额度明显宽松，多数城市基本7个工作日即可放款。 4、变化的支撑逻辑是趋势性的 银行态度和行为变化的原因是趋势性的：变化背后主导大逻辑就是经济增长中枢下行后，银行对于按揭偏好是长期的。而过往几年三四线低质量杠
杭州十大房地产公司排行榜杭州知名的房地产公司有哪些房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买，所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。杭州的朋友们看过来，下面高端营销推广平台鹿豹座（广告）就给大家介绍一下杭州的房地产公司，。如果您有更好的房地产公司推荐，请联系鹿豹座。以下排名不分先后。 1. 绿城房地产集团有限公司 绿城房地产集团有限公司成立于1995年，以优秀的房产品质量占据行业内的领先地位。绿城房地产集团已辖有100多家成员企业，拥有员工近5000人，房产开发足迹已遍及中国长三角、环渤海经济圈重要城市、北京及其他省会城市在内的50多个城市，并取得了持续增长的经营业绩。绿城已成功出品别墅、平层官邸、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，在此基础上还开发大型社区和城市综合体项目，肩负起更多人群对品质生活的理想。 2. 杭州滨江房产集团有限公司 杭州滨江房产集团有限公司是建设部一级资质房地产开发企业，总资产规模近20亿元，是杭州十大城市运营商之一。全国民营企业500强，中国房地产企业50强，浙江省房地产品牌企业十强。经过十多年的大力拓展市场，业已在杭州、石家庄、淳安等地储备土地3000余亩，规划建筑面积近280万平方米。开发的项目先后获得“国际花园社区人文类金奖”、“中国国际花园社区”、“中国名盘50强”、“浙江省健康住宅”、“中国名盘水景规划设计大奖”等数十项荣誉称号。 3.世茂房地产控股有限公司 世茂房地产控股有限公司于2006年7月5 日于香港联合交易所有限公司主板上市。集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。本着“缔造生活品位”的理念，世茂品牌在中国大陆首创了房地产
一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。． 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 、中国房地产行业发展特点2 从2000年全面终止福利分房制度到今天，中国商品房市场的全面启动和发展的时限并不长，期间也没有经历过一次完整的调整周期，同时，中国的政治、经济体制结构，使得房地产行业的
长三角重点城市工业地产用地政策汇编 一、上海 1.“以亩产论英雄”“以效益论英雄”“以能耗论英雄”“以环境论英雄”， 严格约束低效工业类型 ·（一）《上海产业结构调整负面清单（2018版）》规定的“淘汰类”产业使用的工业用地，以及各级政府实行专项整治列入“关停并转”范围的企业使用的工业用地。 ·（二）闲置工业用地，即国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地；或已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，终止开发建设满一年的国有建设用地。 ·（三）开发效率低下的工业用地。即以当前测算年度的1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定的达产日一年以上仍未投产的工业项目用地。·（四）土地综合产出效率低下的工业用地。一是以当前测算年度1月1日为基准日，基准日超过土地出让合同约定达产日三年以上，其中最近三年（不含当前测算年）统计年度内的土地税收产出率、以主营业务收入计算的土地产出率两项指标的三年均值均低于《上海产业用地指南（2019版）》中相应调整值的工业项目用地。二是各区资源利用效率评价为D的工业项目用地。 2.固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地 ·项目固定资产投资强度要求一般不低于《上海产业用地指南》（2019年）规
定的所属中类行业的控制值。固定资产投资规模3000万元人民币以下的项目原则上不予单独供地，鼓励进入标准厂房和研发楼宇。 3.土地使用指标弹性调整 ·《上海市推进科技创新中心建设条例（草案）》：上海土地紧张，为支持科创建立完善土地混合利用机制，鼓励研发与工业、仓储、办公等用途混合布置、空间设施共享；在符合科技创新和产业发展导向、地区规划控制以及环境保护要求，不影响相邻基地合法权益的前提下，可以按照有关规定对土地用途、容积率、建筑高度等实行弹性调整。 4.标准厂房项目的建筑系数一般不低于35% ·工业项目的建筑系数一般不低于35%；物流仓储项目的建筑系数一般不低于40%；标准厂房项目的建筑系数一般不低于35%。 5.配套设施比例一般不超过总用地的7%、总建筑面积的15% ·除生产性服务业项目外，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积一般不超过工业项目总用地面积的7%。针对产业转型发展、科技创新特点，允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占总建筑面积的比例一般不超过15%。严禁在工业项目范围内建造成套住宅、宾馆、招待所和与企业自身生产经营活动无关的培训中心等非生产性配套设施。 6.其他相关规定 ·容积率。项目容积率要求一般不低于本指南规定的所属中类行业的控制值。在已编制控制性详细规划的地区按批准的规划执行。对于特大、特重型机械生产，或化工、医药、部分食品加工等生产工艺特殊需要的项目，以相关工程施工、安全、环保、消防、交通等设计规范要求为准，并与国际先进水平对标，经评
2019年上海市场年度监测报告
微信公众号要买房补贴扫这里抢支付宝红包 知识星球（前100名免费）
目录 房地产政策 房地产政策 土地市场 整体市场宅地市场商办市场排行榜 热门地块 下月预告 房产市场 市场供应市场成交市场库存 排行榜 重点项目
房地产政策
房地产政策 上海市房地产政策 政策类型发布时间限制区域政策概述 限购2019.08.30上海按照区域发展和产业导向，对符合一定条件的非本市户籍人才，购房资格由居民家庭调整为个人，可购买新片区普通商品房一套。缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上 限贷2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 限价------ 限售2016.11.28上海自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 人才政策2019.11.29上海2019年度知识更新工程第二批项目共投入308.5万元，经组织遴选，确定资助高级研修项目25期（A类5期和B类20期）、急需紧缺人才培养项目B类15期。
长三角区域房地产行业市场分析报告
目录 第一节长江三角洲城市群的发展与壮大 (7) 第二节上海房价短期有回调压力，长期有基本面支撑 (10) 一、上海第三产业的发展和教育交通等区域优势将保证对当地房地产的需求 (10) 二、上半年土地供应逐渐增加，三季度以来为抑制房价过高过快上涨降低土地供应。 (21) 三、325 新政调控下上海楼市成交量价短期承压 (23) 四、政策短期以调控为主，规划长期仍利好房地产业 (26) 第三节合肥楼市长期有较大增长空间 (27) 一、产业结构升级，增长的人口，教育、交通等区域优势将带来置业的巨大需求 (27) 二、土地供给整体较平稳，但楼面均价屡创新高 (36) 三、近期销售同比环比回调，去化周期仅为2.0 个月 (38) 四、短期政策面临不确定性，长期规划下合肥市房地产业机会较大 (40) 第四节相比苏州，南京在人口经济增速等方面更有优势 (41) 一、南京GDP 总量不如苏州，其经济增速更快、产业结构更合理，教育资源上也更有优势 (41) 二、南京房地产开发投资增速回升，苏州增速下滑 (45) 三、受政策影响两市住宅销售面积下滑、价格环比增速放缓，库存压力较小 (48) 四、限价政策短期内影响将持续，长期规划南京有望迎来大发展 (51) 第五节杭州、宁波——新活力，新引擎 (53) 一、杭州经济总量和增速高于宁波，产业结构更合理，教育资源具有优势 53 二、两市对土地供应面积主动调控，近期土地均价及溢价均有明显上涨 (57) 三、年初以来两市楼市基本面持续回暖，去化周期下降明显 (60) 四、政策短期仍将保持甜蜜期，规划下两市核心地位进一步巩固 (63)
长三角地区经济现状及投资现状分析 一、整体经济情况 中投顾问在《2016-2020年长三角地区产业投资环境分析及前景预测报告》中表示，2011-2015年，长三角地区经济发展出现速度减缓的现象（安徽省除外），长期高速发展导致的各种矛盾开始显现。这其中，产业结构升级缓慢，路径依赖投资驱动，城市功能提升滞后；土地要素和资本等仍是经济增长的主要推动力，创新对经济发展的贡献较小。 按照国际经验，作为人均地区生产总值已经达到10000美元的地区，服务经济应成为地区发展的主导业态。但实际上，长三角地区服务业在经济结构中的比重偏低，经济发展过于倚重制造业；2000年以来长三角居民消费占GDP比重总体上呈下降趋势，对经济增长贡献偏小，当前固定资产投资仍是拉动长三角经济增长的主要因素，高投资和出口导向模式不可持续。 长三角区域不仅是我国传统制造业的主要集聚地区，如钢铁、石化、重工、汽车、造船等，也是未来我国新兴产业培育成长和做大做强的重要区域，如航天航空产业、大飞机产业、城市快速交通运输产业、新能源产业、电子信息产业、机器人产业、生物医药产业、新材料产业等快速成长。在发展转型方面，长三角区域也走在了全国前列。如长三角区域前期发展的典型样板苏州地区，从原来主要依靠引入外资实现快速增长已明显转向以集聚人才、大力培育发展新兴产业为主，明确提出了“从依靠外资转向依靠创新、从依靠工业转向依靠服务业”的转型路径，并且取得了很大的进展。同时，长三角区域又是我国重要的现代服务业发展极，无论是消费者服务业还是生产者服务业，如金融产业、贸易服务、物流产业、旅游产业、文化产业，以及电子商务等，都在长三角区域迅速地集聚发展，其产业基础和产业影响力得到明显的提升。 二、长三角地区投资现状 2015年，长三角平均GDP为5597亿元，增速为%，经济规模仍明显领先于其他地区，且保持旺盛的增长活力；东北地区人口流出严重，需求明显不足，房地产市场库存量大，经济增长乏力，GDP增速进一步明显回落至%，经济规模被中部和西南地区赶超，仅高于西北地区。 2015年长三角房地产投资规模仍领先全国；珠三角投资增速在各区域中最高；环渤海和中部地区投资规模增长相对较快；东北和西北地区多数城市存在过度开发、人口外流等问题，房地产需求不足，库存去化压力大，2015年房地产开发投资额均为负增长。 中投顾问《2016-2020年长三角地区产业投资环境分析及前景预测报告》数据显示，2016年，在全国排名前50城中，长三角占据14个席位，领先于其他区域。上海凭借经济良好的势头，以及房地产市场热度高涨，本次投资吸引力仍居全国第一。南京、苏州、杭州在持续宽松的政策以及一线城市楼市火热带动下，房地产市场明显回暖，投资吸引力排名均上升，分列全国第5、6、7名。 图表长三角区域投资吸引力全国领先 数据来源：中投顾问产业研究中心