北京市××住宅项目
土地使用权及在建工程抵押价值评估报告
北京建亚恒泰房地产评估有限公司
致委托方函
北京××房地产有限公司：
受贵单位委托，我公司对贵单位开发建设的、位于北京市海淀区××危改小区东北部的××北园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的可用于抵押的价值进行了评估。
经过客观公正的评估，确定估价对象房地产在估价基准日期2000年2月18日之正常的可用于抵押的房地产价值总额(抵押物作价)为117457.68万元人民币(大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整)；抵押贷款最高限额为82220.38万元(大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整)。
评估的详细结果、过程和有关说明，请见后附的《估价结果报告》和《估价过程报告》。
顺致
商安
北京建亚恒泰房地产评估有限公司
二OOO年二月二十八日
估价师声明(同房地产估价规范)
估价的假设和限制条件
1.本估价报告的结论是依据委托方提供的法律凭证及有关资料进行测算求取的，
仅供委托方办理委估项目抵押贷款时作价值参考。
2.本次评估以估价对象合法使用和按现状持续使用为前提。
3.本估价报告的评估价值为委估项目房地产于二OOO年二月二十八日的房地产市
场价值，有效期为一年；随着时间的推移和市场情况的变化，该价值需作相应的调整直至重新评估。
4.本估价报告未经估价机构同意，不得向委托方、估价报告审查部门以及本次估
价目的有关的机构之外的单位或个人提供，报告的全部或部分内容未经许可不得发表于任何公开媒体上。
估价结果报告
一、估价项目名称：××园
二、委托方
委托方：北京××房地产有限公司
地址：北京市××大厦
联系人：略
三、估价方
受托机构：北京建亚恒泰房地产评估有限公司
地址：北京市朝阳区工体东路18号
联系人：略
四、估价对象
北京××房地产有限公司所有的、位于北京市××小区东北部的××园39500平方米土地使用权和137975平方米在建工程之正常的市场价值。
五、估价目的
为委托估价方向金融机构办理抵押贷款业务提供参考依据。
六、估价时点2000年2月18日
七、地价定义
本次评估地价为熟地地价。熟地地价是委估地块达到宗地外七通（通上水、通下水、通供、通热、通煤气、通迅、通路）宗地内场地平整，公寓用地70年土地使用权的市场价值。
八、估价依据
1.有关的法律、法规及技术标准文件
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《城镇土地估价规程》
(4)《北京市出让国有土地使用权基准地价表》
(5)《房地产估价规范》
2. 委托方提供的资料
3. 估价人员实地勘查的有关资料
4. 估价人员所掌握的有关资料
九、估价原则
本次评估遵循以下原则：
(1) 合法原则：即估价对象在本次估价时具有合法的产权、用途、交易及处分方式。
(2) 最高最佳使用原则：即在合法原则的前提下和工程技术水平允许的条件下，按估价对象最高最佳使用状态进行评估。本次评估以保持现状使用为前提。
(3) 替代原则：即以同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理为理论依据进行评估。通过对房地产条件的比较，得出估价对象在公开市场上最可能形成或成立的价值，从而保证估价的客观合理性。
(4) 估价时点原则：由于资金的时间价值和房地产市场行情的波动，估价结论具有很强的相关性和时效性。因此在估价过程中应将各种款项折算为估价时点的现值，估价结果即估价对象在估价时点的价值。
十、估价方法
考虑到抵押评估的保守原则，估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比较法作为本次估价的基本方法。
由于建筑面积8000平方米的17#楼为××北园的商业配套用房，且所占比例较小，故将其与其它估价对象综合考虑。
十一、估价结果
估价对象于估价时点2000年2月18日之市场价值为：
房地产抵押价值总额： 117457.68万元人民币
大写金额：壹拾壹亿柒仟肆佰伍拾柒万陆仟捌佰圆整
抵押贷款最高限额：82220.38万元
大写金额：捌亿贰仟贰佰贰拾万叁仟捌佰圆整
十二、估价作业日期
2000年2月18日至2000年2月28日
十三、估价人员签字（略）
十四、估价报告应用的有效期(略)
十五、评估说明
1、本次估价是严格依据房地产估价的原则和程序进行的。
2、本报告所列估价对象房地产的土地面积和建筑面积，是根据委托估价方提供的《国有土地使用证》〖市海中外国用(96)字第××号〗、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗、《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)、《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)、《建设工程开工证》(98第××号、××号)、《审定设计方案通知书》〖设案审字-××号〗及委托方提供的其它证明材料而确定的，委托方为其所提供资料的真实性与可靠性负责。
3、地价水平的高低，与该宗地各项规划条件以及建筑物档次密不可分，如以上条件发生变化，本报告亦需作相应的调整。
4、本报告中所涉及的外汇汇率为1美元兑8.28元人民币。
5、本报告中的房地产抵押贷款最高限额是为抵押双方提供的参考数值，抵押贷款的最终数额须由抵押贷款双方协商议定。
估价技术报告
第一部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
××园是由北京××房地产有限公司负责开发建设的××危改小区工程。该项目位于北京市海淀区××路××桥西北角，南距××路不足百米，东侧紧临××高速公路。该位置地处××地区较繁华地带，周围有××小区、中国××馆、××局，南面还有××饭店、××寺等商业、文化设施。
××园占地三十三公顷，总建筑面积近50万平方米，由××商厦、××中心、××南园、××北园组成，规划建设成一处集办公、餐饮、购物、娱乐、居住等功能为一身的高档外销商业社区。园内还规划建设约18万平方米绿化园林，绿化率高达56%。另外，在该小区内还规划建设配套齐全的学校、幼儿园等公共设施。目前，××南园6栋公寓已建成并交付使用，××北园及一栋办公楼正在建设过程中。
本次估价对象为××北园。××北园位于××园的东北部，其东临××东路，南至××商厦、××南园、××小学，西至回迁楼，北面紧靠××城遗址。
二、土地权利状况：
根据委托方提供的《国有土地使用证》〖市海中外国用(96)字第××号〗、《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗、《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)、《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)、《建设工程开工证》(98第××号、××号)、《审定设计方案通知书》〖设案审字-××〗可以确定，估价对象自1994年6月30日取得的70年期出让土地使用权属于北京××房地产有限公司。
三、项目基本情况和拆迁安置
××园项目之××南园6栋公寓楼已建成并交付使用，××北园及一栋公寓正在建设过程中。
估价对象××北园位于××园的东北部，该项目到估价时点已完成拆迁安置工作。
估价对象位置原为××危改小区，危旧房较为密集，拆迁量较大。××园项目用地共需拆迁居民3152户，拆迁企事业单位12家。属回民聚集区域，拆迁安置工作带来难度较大，成本较高。
四、地价影响因素分析：
(一)、区域因素
1、位置(同上)
2、交通环境
估价对象南距××路约100米，东距××高速路不足50米，周围有320路、300路、367路、387路、55路、315路等多路公共汽车通过，交通条件好。
3、基础设施
据委托方提供的资料，××园项目用地周围市政配套情况如下：
(1)给水：小区日用水量4200吨，分别由××8路和××路现有上水管线提供。小区内需建设土城路Φ400毫米上水管及小区西侧路Φ200-400毫米上水管。
(2)雨污水：小区雨污水分别排入××路及××河路污水干线。小区内需建××南路Φ1000-1100毫米雨水管、Φ500毫米污水管、小区西侧路直径Φ800-1000毫米雨水管及直径Φ300-400毫米污水管。
(3)天然气：××小区属天然气供应区。小区日用气量4200立方米，可由××路中压管线引至小区。
(4)供电：小区用电总负荷约24600千瓦。由小区北面的××110千伏变电站引出双路10千伏电缆，向南至小区变电站。
（5）热力：小区采用自建锅炉集中供热方式。
（6）电迅：小区设计需电话约5000门，新铺设电信管道自××公路引入，经××路、××东路与××电信管道相接。
(二)、个别因素：
1、评估对象宗地形状较规则
2、估价对象无不良的地质影响。
3、评估对象的规划设计条件
（1）评估对象的用途为公寓楼
（2）各项技术指标如下
（其中22#、23#、25#楼现已成现房，21#楼施工至9层，地下停车场完成结构工程）则估价对象各项技术指标为：
土地面积： 39500平方米
规划总建筑面积： 204029平方米
其中：地上建筑面积 167700平方米
地下建筑面积 36329平方米
现房（22#、23#、25#）建筑面积 62446平方米
在建工程（21#楼及地下车库）建筑面积 75529平方米
总容积率： 5.17
地上容积率： 4.25
第二部分土地及在建工程的估价过程
一、估价原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的，而这些因素又经常处于变动之中，故我们在估价时要遵循以下原则：
1、合法原则
评估时遵从国家和地方政府颁布的相关法令、法规、条例和政策。
2、替代原则
地价遵循替代原则。某宗土地的价值，受与其用途相同、区位相近、具有可替代性的其它宗地价值的影响和牵制。在市场竞争机制作用下，其价值趋同或趋于一致。
3、供需原则
土地与一般商品有较大的区别。从总体上看，土地供给是刚性的，土地价值主要受需求、区位、用途等因素的影响。在特定区域和用途的条件下，土地价值受供求规律支配，即供求均衡时形成均衡价值，当供大于求时价格下降，反之供小于求时价格上升。
4、综合分析原则
地价受自然、经济、社会及政治等许多因素影响，因此，在进行地价评估时，就要考虑影响地价的多种因素，并抓住其主导因素，进行综合分析，才能评估出比较合理并切合实际的价值。
5、多种方法相结合的原则
随着土地估价事业的发展，国际上创立了几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等，这些方法都有其各自的特点和适应范围。由于不适宜的估价方法可能使估价结果产生较大的误差，因此在进行地价评估时，就要根据待估地块的实际情况以及资料的收集情况等，选择几种最适合的评估方法进行综合评定，力求得到科学、合理、公正的土地价值。
二、估价方法和过程
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后，根据估价对象土地的特点及开发项目本身的实际状况，选取基准地价修正法、假设开发法和市场比
较法作为本次估价的基本方法。
由于建筑面积8000平方米的17#楼为××北园的商业配套用房，且所占比例较小，故将其与其它估价对象综合考虑。具体步骤如下：
(一)、土地使用权估价过程
1、依据北京市政府发布的基准地价标准，将城市基准地价修正到估价对象土地的宗地价值，进而求取估价对象土地的总地价。
2、估价对象土地上拟建公寓楼，故根据假设开发法的原理和思路，先求取公寓楼的开发价值，然后再估算项目的成本费用、销售费用、税费及发展商利润，两者相减，即可求得估价对象土地的总地价。
3、依据同一性质、同一供求圈内的房地产交易实例，以市场比较法求取估价对象土地的比准价值，进而求取估价对象土地的总地价。
4、根据上述三种估价方法求出的委估土地熟地价估价结果进行综合技术处理，最终求出估价对象土地的现时熟地成本。
(二)、在建工程估价过程
采用成本估价法计算在建工程现时的成本价值。
(三)、正常利税
计算土地及在建工程房产价值的正常利息、利润及有关税费。
(四)、综合以上估价结果，最终求取估价对象土地使用权和建筑物及在建工程正常的可用于抵押的市场价值。
(五)、为保证房地产抵押贷款的安全性，在确定抵押贷款额时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀的影响；抵押房地产变现时往往难以达到正常价值水平，处分时会发生相应之费用。综合考虑上述各种因素，最终确定抵押贷款最高限额，供借贷双方参考。
三、估价的分析测算过程
(一)、估价对象土地的正常市场价值
I.基准地价修正法
北京市目前执行的基准地价是以1993年7月6日由北京市政府发布的《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)为依据。根据文件附件(基准地价表使用说明)，基准地价的构成是由出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用等因素构成(见下表)。另外，地价区类是根据地价水平由高至低由城区至远郊区共分为十类地价区，体现了级差地价。附件规定，具体测算宗地的地价时，对出让金须做容积率修正和年期修正。
根据实地勘察和规划要求，评估对象土地用途为公寓楼，因此，依据基准地价表使用说明，估价对象土地属于四类地价区，出让年限为法定最高年限70年。
1、土地使用权出让金估算
该估价对象项目规划总建筑面积204029平方米，规划收益建筑面积为167700平方米，建设用地面积为39500平方米，收益容积率为4.25，容积率修正系数3.68。查得北京市出让国有土地使用基准地价表与其使用说明，四类地价区公寓用途出让金标准为1400-1800元/平方米，结合估价对象具体地理位置取1400元/平方米，则
土地出让金＝1400元/平方米×3.68×39500平方米
＝20350.4万元
2、基础设施配套建设费估算
基础设施配套建设费= 800元/平方米×167700平方米
= 13416万元
3、土地开发费用估算
该地块属于××危改小区，居民和单位较为密集，同时该地区还是××居民聚集区，拆迁安置成本相对较大，经估价人员通过市场调查所掌握的周围邻近地区拆迁补偿情况，并结合“34号”文土地开发及其它费用的有关规定和估价对象房地产的实际情况，确定估价对象拆迁安置补偿及前期开发费标准在基数取7800元/平方米，
则：土地开发及其他费用= 7800元/平方米×39500平方米
= 30810万元
4、基准地价修正法估价结果
(1)毛地总价 = 20350.4万元 + 13416万元
= 33766.4万元
毛地楼面价 = 33766.4万元÷167700平方米
= 2014元/平方米
(2)熟地总价= 33766.4万元 +30810万元
= 64576.4万元
熟地地上楼面价= 64576.4万元÷167700平方米
= 3851元/平方米
II.假设开发法
1、开发项目的总开发价值
估价对象××北园规划为地上6栋外销高档公寓、1栋商业楼及1个独立地下停车场。
目前北京市房地产市场上新建的公寓楼有多处，其市场售价依建筑档次、质量和所处区位的不同亦有所差异。经广泛细致的调查，选取几处与估价对象具备可比性的房地产，其市场交易价格如下表：
参照以上物业的地理位置、市场售价和销售形势，结合估价对象自身的特点，确定本项目公寓当前市场价格为USD1600/平方米，则总开发价值为：
总开发价值=1600美元/平方米×167700平方米×8.28
=222168.96万元 (1美元=8.28元人民币)
2、项目的总开发成本
(1).建造成本
A.建安费用
按照北京市现行建设工程概算定额标准及有关文件规定，并结合考虑估价对象项目具体情况，确定建安工程综合造价，则
建安工程综合造价：
a.公寓及配套商业
= [1500元（建筑结构）+1700元（设备及装修）]×185981平方米
= 59513.92万元
b.地下停车场
= 1800元（建筑结构及装修）×18048平方米
= 3248.64万元
c.建安工程造价= 59513.92万元＋3248.64万元= 62762.56万元
B.红线内市政费用为建安费用的10%，则
红线内市政费用=62762.56万元×10%＝6276.26万元
C.小区配套建设费：按建安费用的10%，则
小区配套建设费= 62762.56万元×10%＝6276.26万元
D.电贴费
电贴费=30元/平方米×204029平方米＝612.09万元
E.建造成本合计 = 62762.56+ 6276.26+6276.26+ 612.09
= 75927.17万元
(2).不可预见费：按建安工程综合造价的5%，则
不可预见费＝62762.56万元×5%＝3138.13万元
(3).管理及专业人士费：包括勘察、设计、评估、开发管理等费用，按建造成本的5%计算，则：
专业人士费= 75927.17万元×5%=3796.36万元
(4).开发成本费用总计为：
开发成本总费用=75927.17+3138.13+3796.36 = 82861.66万元
3、销售费用
(1)销售税:以总开发价值为基数，税率为5.5%，则：
销售税＝222168.96万元×5.5%＝12219.29万元
(2)交易手续费:以总开发价值为基数，费率为0.5%计取，则
交易手续费＝222168.96万元×0.5%＝1110.84万元
(3)代理及广告宣传费:以总开发价值的1%计取，则
代理及广告宣传费＝222168.96万元×1%＝2221.69万元
(4)销售费用合计＝12219.29万元+1110.84万元+2221.69万元
＝15551.82万元
4、贷款利息支出：贷款利息支出按开发成本为基数计算，贷款利率取7%，建设工期为2年，计息期为工期的一半，则
利息支出= 82861.66×7%×2/2 = 5800.32万元
5、发展商利润（税前）
发展商利润按开发成本的30%计算，则：
发展商利润= 82861.66万元×30%= 24858.5万元
6、项目开发余值
= 开发总价值－开发成本－销售费用－利息－发展商利润
= 222168.96－ 82861.66－15551.82－5800.32－24858.5
= 93096.66万元
7、求取地价
设土地总价为 X
则购地手续费为 0.01X
购置土地总费用为 1.01X
购地费用利息为 1.01X×7%×2
购地成本利润为 1.01X×30%
因此，开发余值=1.01X×(1+7%×2+30%)
=93096.66万元
由此求得，X＝64010.35万元，即
宗地价值合计＝64010.35万元
8、假设开发法估价结果：
熟地总价=64010.35万元
熟地地上楼面价= 64010.35万元÷167700平方米
= 3817元/平方米
III.市场比较法
1、房地产交易中的替代原则，选取同一供需圈内和邻近地区类似的商业用地交易案例的楼面熟地价作为实例进行市场比较。案例选取如下：
案例A：位于××内大街，土地级别为二类，土地用途为公寓楼，建设用地面积为5980平方米，规划地上容积率6.3，基础设施配套条件达到七通一平，楼面熟地价为4308元/平方米。
案例B：位于××门内大街，土地级别为三类，土地用途为公寓楼，建设用地面积3460平方米，规划地上容积率7.4，基础设施配套条件达到七通一平，楼面熟地价为4116元/平方米。
案例C：位于××小区，土地级别为四类，土地用途为公寓楼，建设用地面积3817平方米，规划地上容积率2.27，基础设施配套条件达到七通一平，楼面熟地价为3913元/平方米。
2、比较因素的选择
根据估价对象的宗地条件，影响估价对象价格的主要因素有：
(1)土地用途、土地级别；
(2)交易日期：确定地价变动趋势，进行期日修正；
(3)交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
(4)区域因素：主要有交通条件(道路类型、距市中心距离等)、基础设施条件、产业集聚度和环境优劣度等；
(5)个别因素：主要指宗地面积、宗地形状、容积率、地形、目前规划限制等。
3、比较因素条件说明
据上述三个案例编制比较因素条件说明表(见表1)。
4、比较因素条件指数的确定
根据上表所述情况进行系数修正，均以待估宗地的各因素条件为基础，将比较实例相应因素条件与待估宗地相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：
A、待估宗地与三宗案例宗地的土地用途、交易情况、土地使用年限等均一致，故对于三宗案例宗地上述这些影响地价的因素均不做修正。
B、待估宗地与三宗案例宗地的土地级别、交易日期、区域因素和个别因素有一定差异，根据实际情况作出相应的修正。
1、比较因素条件指数表(见下表2)：
2、因素比较修正系数表(见下表3)
7、比准价格表
采用简单算术平均法求取综合比准价格，并以此作为该地块的楼面熟地价，则：
综合比准价格= (3831 + 4030 + 4286)÷3
= 4049元/平方米
熟地总价= 4049元/平方米×167700平方米
= 67901.73万元
IV、求取估价对象土地使用权正常的市场价值
根据北京市房地产市场发育状况和所掌握资料的确切程度来分析，以上三种评估方法各有其长短，但方法都是应用适宜的。为更好地反映现实市场状况，我们取以上三种方法估价结果的算术平均值作为最后估价结果，则：
正常市场价值=(64576.4+64010.35+67901.73)÷3
= 65496.16万元
（二）、估价对象在建工程的现时市场价值
I.在建工程1(22#、23#、25#)的现时市场价值
⒈估价对象(22#、23#、25#)现已封项，具体装修状况如下：
外墙：精美外墙面砖，地上三层基座为花岗岩饰面。
入户门：柚木门。
电梯：进口名牌电梯。
居室内为粗装修。
其它：集中锅炉房供暖系统、24小时热水、管道天然气系统、双回路供电系统、IDD 电话线路、烟感喷淋报警系统。
2、建造建筑物费用
⑴. 建安工程费用：
估价对象在建工程为钢筋混凝土框架剪力墙结构，现已完成粗装修，根据《北京市建设工程概算定额》(1996年)及有关文件规定，结合对委估房地产实际勘察，对估价对象房产建筑安装工程费用作如下估算：
A.建安工程造价 (建筑结构+设备和装修)
=3000元/平方米×62446平方米 = 18733.8万元
B.建筑行业劳保统筹基金：以建安工程造价的1％计取。
18733.8万元×1％ = 187.34万元
C.建材发展补充基金：以建安费用的2%计取。
18733.8万元×2％ = 374.68万元
D.建安工程费用 = 18733.8 + 187.34 + 374.68 = 19295.82万元
(2). 其它费用：包括前期工程费、质量监督费等，以建安工程费用的5%计取。
19295.82万元×5% = 964.79万元
(3). 管理费：以建安费用及其它费用之和的3%计取。
(19295.82 + 964.79)×3% = 607.82万元
(3). 房产建造费用=19295.82万元 + 964.79万元+ 607.82万元
= 20868.43万元
(4). 估价对象房产于近期刚刚入住，故取成新率为100%，则
估价对象房产价值 = 20868.43万元×100% = 20868.43万元
II.在建工程2 (21#楼及地下停车场)的现时市场价值：
(1).建安工程费用：
估价对象在建工程为钢筋混凝土框架剪力墙结构，依据委托方提供的资料，21#楼已施工至9层，完成建筑面积33211平方米，地下停车场已完成结构工程，设备已进场安装，根据《北京市建设工程概算定额》(1996年)及有关文件规定，结合在建工程的实际进展情况，确定在建工程现时的土建综合单价为：21#楼1500元/平方米；地下停车场1800元/平方米，则估价对象在建工程的建安工程费用为：
a.21#楼：1500元/平方米×33211平方米= 4981.65万元
b.地下停车场：1800元/平方米×18048平方米= 3248.64万元
c.建安工程费用= 4981.65万元+3248.64万元= 8230.29万元
(2).其它费用：包括前期工程费、质量监督费等，以建安工程费用的3%计取。
8230.29万元×3% = 246.91万元
(3).房产建造费用= 8230.29万元+246.91万元= 8477.2万元
（三）、正常利税
1.土地使用权
(1).利息：至估价时点止，土地开发期为2年，利率按7%计算，计息期为整个周期，资金均匀投入，则
利息= 65496.16万元×7%×2÷2 = 4584.73万元
(2).利润：利润率按10%取，则
利润总额= 65496.16万元×10% = 6549.62万元
(3).有关税费：主要为两税一费，税率5.45%，则
税费=65496.16万元×5.45% = 3569.54万元
(4).正常利税= 4584.73＋6549.62＋3569.54= 14703.89万元
2.建筑物
(1).利息：至估价时点止，建设期为2年，利率按7%计算，计息期为建设周期的一半，资金均匀投入，则
利息= 20868.43万元×7%×2÷2 = 1460.79万元
(2).利润：利润率按20%计算，则
利润总额=20868.43万元×20% = 4173.69万元
(3).有关税费：主要为两税一费，税率5.45%，则
税费=20868.43万元×5.45% = 1137.33万元
(4).正常利税= 1460.79＋4173.69＋1137.33 = 6771.81万元
3.在建工程
(1).利息：至估价时点止，建设期为1年，利率按6%计算，计息期为建设周期的一半，资金均匀投入，则
利息= 8477.2万元×6%×1÷2 = 254.32万元
(2).利润：在建工程利润率较低，按5%计算，则
利润总额= 8477.2万元×5% = 423.86万元
(3).有关税费：主要为两税一费，税率5.45%，则
税费= 8477.2万元×5.45% = 462.01万元
(4).正常利税= 254.32＋423.86＋462.01 = 1140.19万元
4.正常利税总计为
14703.89万元+6771.81万元+ 1140.19万元= 22615.89万元
(四)、求取估价对象正常的可用于抵押的市场价值
综合估价对象土地使用权和在建工程现时的正常市场价值及正常利税，计算出估价对象房地产正常的市场价值为：
65496.16+20868.43+ 8477.2+ 22615.89 = 117457.68万元
(五)、求取估价对象抵押贷款最高限额
综合考虑房地产市场行情和利率波动、通货膨涨、变现处分率等因素的影响，确定综合风险率为30%，即
抵押贷款最高限额= 正常市场价值×(1－综合风险率)
= 117457.68万元×(1－30%)
= 82220.38万元
第三部分附录
附件1：《国有土地使用证》〖市海中外国用(95)字第××号〗
附件2：《北京市城镇国有土地使用权出让合同》〖京房地出让(合)字(94)第××号〗附件3：《建设工程规划许可证》(97-规建字-××、××、××)。
附件4：《建设工程规划许可证》(99-规建字-××)。
附件5：《建设工程开工证》(98第××号、××号)。
附件6：《审定设计方案通知书》〖98-规审字-××〗
附件7：委托方提供的有关资料
附件8：资格证书复印件
估价师心得
本次评估是为北京××房地产有限公司向金融机构申请办理房地产抵押贷款提供参考依据。
本次估价对象为北京××房地产有限公司在北京开发建设的危改项目的一部分，该危改项目1993开工，经批准北京××房地产有限公司在改造××危旧房的同时，开发兴建中高档商品公寓住宅、写字楼和大型公共建筑，改造后的××小区将成为商业、办公、居住、教育、娱乐为一体的多功能现代化小区。
本次估价对象在估价时点属在建工程，其中3座公寓楼（22＃、23＃、25＃）已成现房，1座公寓楼（21＃）施工至9层，地下停车场已完成结构工程，总建筑面积137975平方米，土地面积39500平方米。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对临近地区调查之后，根据在建工程的进度不同，其抵押评估基本思路为：
1、根据估价对象土地的规划条件，求取土地使用权价值。
2、按照在建工程的进度不同，分别求取在建工程1（22＃、23＃、25＃）和在建工程2（21＃和地下停车场）正常市场价值。
3、求取正常利息、利润和税费。
4、将以上3部分加总积算用成本法进行评估。
在评估中遇到2个问题，分别处理如下：
1、在求取土地使用权价值时，估价对象土地上的17#楼（建筑面积8000平方米）为××北园的商业配套用房，由于其在该地块上规划建筑面积中所占比例较小（约3.9%），在求其土地使用权价值时将其与其它估价对象综合考虑。
2、在确定在建工程利润率时，在建工程1已建成并且具备入住条件，只是尚未领取《房屋所有权证》，则其利润接近正常的开发利润水平，利润率为20%；而在建工程2只完成一部分，该工程能否建成、何时建成、以什么标准建成、能否通过质量检验以及最终归属等一系列问题上于抵押时点均无法确定，在这种情况下存在一定的风险，则利润率为5%。
评析
1、本报告估价方法得当，思路清楚，分类细致，步骤完整。
2、总开发价值只计算了地上建筑面积的收益，地下车库如何考虑应有说明。
摘自《房地产估价报告精选（2002）》
投资项目评估报告 一、项目概况 1.项目名称：山西城利建材有限公司年产55000吨矿（岩）棉保温板生产线 2. 投资者基本情况 单位名称：山西城利建材股份有限公司 单位性质：民营企业 单位地址：山西大同市 本公司是一家主要从事矿（岩）棉及其系列产品生产、加工及销售的企业。 3. 项目背景及所处情况 项目承办单位名称：山西城利建材股份有限公司 建设地点：山西大同市 项目性质类型：建材项目 项目建设规模及内容：矿（岩）棉保温板：4万t/a 矿(岩)棉及其系列产品具有重量轻、保温隔热、吸声隔音、阻燃、耐高温、不腐不蛀等性能优异，是目前国内外普遍使用的保温隔热材料，广泛用于建筑和国民经济各个领域的保温隔热；矿(岩)棉制品报废后不污染环境，是一种“环境协调材料” 目前，用做保温、隔热的矿(岩)棉制品中，用量最大的产品为板状制品，其用量占矿(岩)棉总产量的一半以上，主要用于建筑物的墙体、屋面、隔断
保温，也用于冷库、设备、交通工具壳体保温隔热。 建筑在建造（包括使用的建筑材料消耗的能源和运输建筑材料消耗的能源）和使用过程中直接消耗的能源已占全社会总能耗的1/4以上，生活水平越高，能耗越大，发达国家由于生活舒适条件高，能耗超过40%，我国30%左右，建筑耗能已成为我国三大用能领域之一，建筑节能潜力巨大。 在建筑保温节能方面，我国与世界发达国家相比还有相当大的差距，例如，我国绝大多数采暖地区围护结构的热功能性都比气候相近的发达国家要差许多，外墙传热系数为他们的3.5-4.5倍，外窗为2-3倍，屋面为3-6倍。一方面，单位建筑面积的能耗还很高，欧美平均近50%，日本为57%，我国能源利用率还很低，仅为28%。另一方面，我国的可利用能源是极有限的，这已经引起了我国相关部门的高度重视。为此，国家出台了《工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）》、《公共机构节能条例》、《民用建筑节能条例》等诸多强制性法规，以加强建筑节能。 二、建设必要性评估 随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，对居住条件要求也越来越高，我国建筑总能耗呈逐年增加的趋势，建筑节能任重道远。 建筑节能需要各种优质、高效、价廉的节能建筑材料作为支撑，矿(岩)棉及其制品特别是保温板，是目前最理想的建筑保温材料之一。世界各国在建筑中采用了大量的新型建筑材料，国内外的实践证明，用轻质、高强、大块、复合的新型建筑材料建造的框架式和内浇外挂式的房屋，至少可使其建筑的综合能耗下降50%、有效使用面积增加10%、房屋基础费用及建材运输量
土地估价报告 项目名称：东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县号的一宗国有出让商业用地土地使用权价值评估 受托估价单位:山东某土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号：号电子备案编号： 提交报告日期：二O—五年五月二十九日 第一部分摘要 、估价项目名称 东营市某石油科技发展有限责任公司拟抵押的位于垦利县的一宗国有出让
商业用地土地使用权价值评估。 二、委托估价方 名称：东营市某石油科技发展有限责任公司 住所：垦利县 法定代表人姓名： 注册资本：肆佰陆拾伍万元整 公司类型：有限责任公司 三、估价目的： 东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用的位于垦利县以北的一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我公司对该宗土地进行评估，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理的土地使用权价值参考。 四、估价基准日：二O—五年五月二十五日。 五、估价日期：二O—五年四月二十五日至二O—五年四月二十九日。 六、地价定义：至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其所有权属于国 家。此次评 估我们按实际权利状况设定估价对象权利状况，即出让用地、无他项权利限制。 使用权证［垦国用（2003 ）字第020 ］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6 平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，本次估价设参照 证载用途将用途设定为工业 ②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目
的，我们将宗地内外实际开发程度作为本次设定的开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平（”场地平整）。 ③现场勘察：土地实际利用现状空地待建设。？国有建设用地使用权出让合同?界定规划容积率3.0-4.0 ，本次评估设定容积率4.0。 ④根据委托方提供的国有土地使用权证[垦国用（2003）字第020 ],待估宗地的使用权终止日期为2053 年3 月5 日，自估价基准日起待估宗地的实际剩余使用年期为37.8 年，遵循合法性原则，本次以实际土地剩余使用年期37.8 年做为设定的土地剩余使用年期。 综上所述，本报告估价对象的价格定义设定为：在估价基准日为2015 年5 月25 日，设定的基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整，”土地剩余使用年期37.8 年，面积19992.6 平方米，用途为工业用地的国有出让土地使用权价格。 七、估价结果： 经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在此次地价定义条件下，于2015 年5 月25 日的土地使用权价格为： （1）评估土地面积：19992.6 平方米； （2）评估单价：223 元/平方米，合15 万元/亩； （3）总评估价值：4458350 元 人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。 说明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包括法定优先受偿款以及处置时的登记费用、过户费用以及税金等费用。
房地产抵押估价报告 项目名称:**市*路**号*幢*房地产抵押价值 评估 委托方:** 估价方:北京**房地产评估有限公司 估价人员:** ** 估价作业日期:2002年月日至月日 估价报告编号:广万[2002]房产或房地产(估)字第* 号
房地产估价结果报告 一、委托估价方:北京**恒业房地产开发有限责任公司 地址: 电话: 联系人: 二、受托估价方:北京**公司 资格证书号: 地址:北京市海淀区人民大学北路*号院*楼 三、估价对象概况 估价对象为地处北京市海淀区西三、四环之间得西八里庄得“国宾嘉园”2#住宅楼房地产,包括房屋与土地。其背景、个别因素与区域因素情况如下: 1、估价对象背景情况 “国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发,原规划为社区服务科技综合楼,并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。1997年,北京中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议,双方合作开发该项目,并将该项目规划用途改为商住楼。 1999年12月22日北京中实恒业房地产开发有限责任公司与北京房屋土地管理局签订了《北京市国有土地使用权出让合同》,2000年9月7日取得了该项目得《建设工程规划许可证》(2000规建字1344),2000年12月22日北京市计划委员会以京计投资字(2001)33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书(代可行性研究)得批复》批准了本项目由北京中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年3月30日取得了该项目得《建筑工程施工许可证》(施020010777),2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。 2、估价对象个别因素情况 (1)基本情况 “国宾嘉园”整体规划设计就是由北京希埃希建筑设计院设计得,
第二篇建设项目环境影响报告书（表）的编制 第11 章概述 我国自七十年代末从西方引入环境影响评价技术以来，在开发建设项目的准备期间编制环境影响评价报告书（表）已成为一项法定制度，在我国推行了二十几年，在新污染源的控制中发挥了重大的作用。从2003年9月1日起实施《中华人民共和国环境影响评价法》开始，我国环境影响评价发生了从法定制度到法律制度的质量飞跃，回顾我国环境影响评价制度发展的历程，我们可以看到：一方面，在环境影响评价人员、建设项目环境保护管理人员，以及高等院校、科研院所等许多专家、学者的共同努力下，使我国的环境影响评价技术有了深入的发展，初步形成了一套科学的方法体系；另一方面，还需要我们站在可持续发展的平台上与国际环境评价制度接轨，深入探索、研究区域或跨区域、国家或跨国家的战略环境评价，从广度上，扩大环境评价工作面，从深度上，进一步提高环境评价的质量，使之在国家经济发展中起到宏观调控与引导作用，使之在工农业开发建设项目的监督管理中起到污染防治与制导作用。 11.1环境影响评价的概念和特点 理解环境影响评价的概念，掌握环境影响评价的特点，做好环境影响评价工作的知识储备，是承担环境影响评价工作的前提条件。 11.1.1 环境影响评价的概念 在经济发展的社会实践中人们逐渐认识到，工程建设和生存环境的相互影响，有些是能够事后修补的，有些是属于不可逆转的，事后很难挽救，于是人们便积极探索事先预防环境损害的途径。环境影响评价正是为适应这一需要而脱颖出来的一种实用技术。 所谓环境影响评价，概括地说：就是用于建设项目环境管理的一种战略防御手段。它是由多种学科组成的协调技术体系，既属于软科学的理论范畴，又含有硬科学的技术内涵，它包括了工程污染分析、环境质量评价、环境影响预测、环境经济分析和污染防治对策等相关技术内容。 狭义地讲，环境影响评价则是对特定建设项目在动工兴建以前，即在项目进行可行性研究阶段对其选址、设计、施工到生产、运营等全部过程进行工程污染分析，找出环境污染因子，在环境质量评价的基础上对其可能带来的各种环境影响进行分析与预测，并制定出切实可行的污染防治措施，以确保项目周边的人们具有近期和远期的生存环境质量。 广义地讲，环境影响评价是指人类在进行某项重大活动（包括开发建设、城市规划、计划决策、经济发展、政策制定、环境立法等）之前，通过环境影响评价预测该项活动对人类生存环境可能带来的不良影响和后果。因此，环境影响评价不仅要研究建设项目在开发、建设和生产过程中对生存环境的影响；也要研究对社会经济的影响。既要研究污染物对空气、水体、土壤等环境要素的污染途径；也要研究污染因子在环境中传播、渗透和迁移、转化规律以及对生物物种的危害程度。从而制定出有效率的防治策略，把环境影响损害限制在人们可以容忍的水平，为实现人类可持续发展的总目标提供决策依据和技术保障。 11.1.2 规范性特点 因为环境影响评价既体现了环境科学的综合技术，又表现出建设项目环境保护管理的性质，所以环境影响评价报告既是有价值的环境科学技术报告，又是待批的环境保护管理文件。这种两者兼而有之的报告性质决定了它的规范性特点，环境影响评价报告必须从头至尾地遵循环境影响评价技术导则的各项规定进行编制。有学者称环境影响评价报告是规范性技术报告是非常正确的，它包括法律规范性、格式规范性、政策规范性、技术规范性、语言规 范性、文件规范性、审评规范性等。必须强调指出，不严格遵照国家颁布的环境影响评价技术导则编写的评价报告不是环境影响评价报告，因为它违背了国家对环境影响评价报告的规 - 105 -
上海卢湾区房地产价格与土地使用权估价的报告 估价项目名称：卢湾区打浦路443号底北、底南房地产价格及相应土地使用权价格评估 委托估价方： 受托估价方： 签发级估价人员： 估价作业日期：二00六年四月二十八日至二00六年五月九日估价报告编号：申房地估（200*）资号
目录 一、致委托方函 ---------------------------------------------------------- 3 二、估价师声明 ---------------------------------------------------------- 4 三、估价的假设和限制条件 ------------------------------------------- 5 四、估价结果报告 -------------------------------------------------------- 6 五、估价技术报告------------------------------------------------------- 13
六、照片及附件------------------------------------------------------------ 21 致委托方函 ： 受贵方委托，我公司对卢湾区打浦路443号底北、底南房地产进行了实地查勘，对委估建筑物的整体外貌及地域的周边环境作了调查，收集了有关委估对象市场背景及权籍资料，并以此为依据，选用适当的评估方法，对其现时房屋及土地使用权价值进行了评估，为贵方缴纳土地使用权出让金提供价格参考。
. . . . 目录 一、房产估价报告 (1) 二、致委托方函 (2) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、房产估价结果报告 (7) 六、附件 (11)
****房地产开发有限公司 在建工程抵押评估报告估价项目名称：****房地产开发有限公司在建工程估价 委托方：****房地产开发有限公司 估价方：****房地产评估咨询有限公司 估价人员：刘淦培、刘国桢 估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日 估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号
致委托方函 ****房地产开发有限公司： ****房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。 一、评估时点：2014年02月18日 二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 三、评估人员：刘淦培、刘国桢 四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日 五、估价依据： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理办法》； 3、《城市房地产抵押管理办法》； 4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法； 5、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—1999； 6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件； 7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号； 8、建设工程规划许可证，编号为2011029号； 9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；
关于在建项目抵押的条件，法律并未做明确规定。但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出，在建项目抵押必须满足以下几种条件： 1、已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书。根据《担保法》的规定，债务人不履行债务时，债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物，就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让，故不得进行抵押。 2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号，而只有已经取得三证的情况下，才能按要求填写相应编号。 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求，开发商才能申请商品房预售，在建项目才具有了可转让的属性，满足抵押法定要求。 4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。 法律对在建项目抵押做出以上要求，主要是从保护债权人即银行的利益出发。但是对开发商而言，必须依法履行自己的义务，
否则可能会因为不符合法律要求未能及时取得银行贷款，延误了工程进度，导致更大的损失。同时，需要注意的是，即使开发商以在建项目做抵押成功获得贷款也并不意味着事情到此结束，相反，开发商仍须履行相应的义务，否则可能会受到法律的惩罚，遭受完全不必要的损失。 二、在建工程抵押后应履行的义务及相应的法律责任。 根据《担保法》的规定，抵押人转让已办理登记的抵押物，应通知抵押权人并告知买受人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知或告知的，转让行为无效。 实践中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人务必将抵押事实如实告知买受人。因为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对抵押人（商品房出卖人）未向买受人履行告知义务规定了远比《担保法》更为严格的责任。具体表现为： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。由此导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任； 2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过
在建工程项目管理信息系统班级：14信管B班学号：14202235 姓名：张玉珍 1 .系统背景 项目管理信息系统能够帮助进行费用估算，并收集相关信息来计算挣得值和绘制S曲线，能够进行复杂的时间和资源调度，还能够帮助进行风险分析和形成适宜的不可预见费用计划等等。例如，项目计划图表（PERT图、甘特图）的绘制，项目关键路径的计算、项目成本的核算、项目计划的调整、资源平衡计划的制定与调整以及动态控制等都可以借助于项目管理信息系统。TpbseL3。 项目管理信息系统中采用的方法即项目管理的方法，主要是运用动态控制原理，对项目管理的投资、进度和质量方面的实际值与计划值相比较，找出偏差，分析原因，采取措施，从而达到控制效果。因此，项目管理信息系统主要包括项目投资控制、进度控制、质量控制、合同管理和系统维护等功能模块。近几年来，随着我国市场经济的不断深入，世界经济一体化进程的加快，不论政府公共投资，还是企业建设资金的管理均呈现出新的特点。主要表现在以下5个方面：1）工程数量和种类多、投资金额大，建设、管理任务十分繁重；2）项目建设周期加快，进度、资金、质量管理难度加大；3）项目资金来源多样化，资金计划性要求增强；4）资金支付要求更加准确、及时，尤其是工程款的结算更是受到各级政府、社会的关注；5）工程项目投资透明度要求提高，资金的使用及效益需接受更多部门和社会的监督。 在这样的背景下，如何有效地对在建工程项目及资金进行实时、全过程的管理和监控、加强内部控制，已成为各级领导和有关部门共同关注的重要课题。但由于受传统体制的影响，尤其是管理手段的制约，虽然投资管理体制、方式发生了一定的变化，投资项目管理中也存在着较为突出的管理问题: 1）由于缺乏先进的信息管理平台、手段，各级管理者难以及时地了解、掌握整体或单个工程项目的立项、进度完工、付款、实际成本及、决算情况，造成“三边”工程大量存在；很多项目不能及时支付工程款；款项拨出后不能真正到施工单位；完工许多年仍不能决算等。2）随着基建投资项目的增多，管理信息的准确性、及时性难以满足各级管理的需求。3）由于不能及时掌握有关的进度、完工信息，对工程项目资金使用和筹集难以进行正确的计划。4）不能有效地实现“按进度、按合同、按计划”控制工程项目资金的管理要求，很难合理、科学地进行项目资金的统筹规划，容易累积成管理中的问题。5）工程文档（如设计、概预算、合同及合同变更资料、发票等）的管理利用有很多困难，经常性的查找耗费很大的人力，更谈不上利用文档进行项目的控制。 依靠传统的手段、方式解决存在的问题具有很大的难度，也不能从根本上解决，必须依靠先进、科学的技术建立起规范、流程化的管理信息平台,创新工程项目管理模式。HYVoY78。
项目评估报告范文 xxx： 一、概况 （一）企业概况 ××制药厂隶属于××省医药管理局，是××省医药工业重点企业之一。该厂位于××市西郊，全厂占地面积××万平方米，建筑面积××万平方米，现有固定资产原值×××万元，净值×××万元。有七个生产车间，一个辅助车间。现有职工1890人，其中各类专业技术人员491人，占职工总数的26％，技术力量雄厚。为了开发新产品，使企业更具竞争力，他们还建立了一个具有较先进的仪器设备的药物研究所，并与十几家科研单位、大专院校建立了科研协作关系。该厂近年来有了较大发展，目前生产的品种有片剂、针剂、栓剂、抗生素原料药、琥乙红霉素等100多个品种和规格，19××年产值已达×××万元，比上年提高10．2％，实现利税××万元，比上年增长119％。产品品种、产值、产量、销售收入等八项指标均创历史最好水平，是省效益十佳单位之一。预计今年的利税总额将达到×××万元。该厂目前有六种产品被评为省优产品，产品已行销全国28个省、市、自治区，并有部分出口。企业资产负债情况见下表。表格（略）。 （二）项目概况 ××制药厂发展抗生素新品种项目的主要品种为克菌灵原料药，并利用原有针剂车间加工针剂。克菌灵主要用于各种敏感菌所致的各种感染，如肺炎、支气管炎等。其优点是疗效高、用量小、分布广、在体内维持时间长、无交叉耐药性、毒性低、副作用小。该药属国内新开发产品，具有较强的生命力。19××年×月×日，××省医药管理局以×药计字第×号文批复了“关于对××制药厂发展抗生素新品种项目建设书”的报告（见附件）。19××年×月×日以×药计字第×号文批复了由××市经委主持审查并通过的项目可行性研究报告。目前，
广州市花都华美实业开发有限公司 委估土地使用权 评估报告书 安会所评报字 [2008]第108号 广州市安正达会计师事务所有限公司 二○○八年八月五日
目录 □广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书摘要□广州市花都华美实业开发有限公司委估资产评估报告书正文 一、资产评估委托方及资产占有方简介 二、评估目的 三、评估范围和对象 四、评估基准日 五、评估原则 六、评估假设与限制条件 七、评估依据 八、价值类型 九、评估方法 十、评估过程 十一、评估结论 十二、评估报告特别事项说明 十三、评估基准日后的调整事项 十四、评估报告法律效力及评估报告使用有关事项 十五、附件
摘要 重要提示 以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面 情况，应认真阅读资产评估报告书全文。 资产评估委托方：广州市花都华美实业开发有限公司。 资产占有方：广州市花都华美实业开发有限公司。 评估目的：本次资产评估的目的是为广州市花都华美实业开发有限公司拟进行价值咨询提供参考意见。 评估范围与对象：本次评估的范围和对象是广州市花都华美实业开发有限公司拥有的位于广州市花都区新华路192号的一宗土地使用权。 评估基准日：2008年8月4日。 价值类型：本次评估的价值类型为市场价值。 评估方法：采用假设开发法。 评估结论：本次评估采用假设开发法进行，通过清查及评估测算，在评估基准日2008年8月4日，广州市花都华美实业开发有限公司委估土地使用权的评估结果为人民币伍亿零壹佰捌拾贰万伍仟元整(RMB501,825,000.00元)。 评估结论的有效使用期限：本评估报告依照法律法规的规定发生法律效力，一般情况下，本报告的评估结论有效使用期限建议自评估基准日起一年，即2008年8月4日至2009年8月3日止。 广州市安正达会计师事务所有限公司法定代表人： 评估项目负责人：评估项目复核人： 报告日期：2008年8月5日
房地产评估报告抵押评估价值的含义目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。下面是给大家整理的房地产评估报告抵押评估价值的含义的相关内容。仅供参考。 房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义 住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。 条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达： 1、价值=完全价值 2、市场价值=价值-法定优先受偿款 3、抵押价值= 市场价值
4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费 同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。 也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。 假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。 (估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。 其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。 那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢? 银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点 1、房地产抵押价值是预期价值： 预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：
抵押人：（甲方） 地址： 电话： 证件类型及号码： 抵押权人：（乙方） 地址： 电话： 证件类型及号码： 甲乙双方依据我国《合同法》、《物权法》、《城市房地产管理法》以及相关法律法规，本着平等、自愿、公平和诚实信用的原则，在充分理解本合同条款后，同意按如下条款订立本合同，以共同遵守。 第一条：为确保借款合同（年字第号）的履行，甲方自愿将正在建设中的房屋抵押，乙方经实地勘验，在全面充分了解该房屋具体状况后同意接受抵押。 第二条：本合同所对应的借款合同项下的借款数额为（大写）元，债务人履行债务的期限自年月日至年月日。 第三条:设定抵押物状况（详细情况见附件）： 本合同抵押房屋建筑面积共平方米，土地占用或分摊面积共平方米，抵押房屋共作价（大写）：元。 第四条：本次房屋抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金、律
师费和实现抵押权的一切费用。 第五条：已经抵押的房屋由甲方占用与管理，甲方应维护该房屋的安全与完好。 第六条：有下列情形之一的乙方有权依法定程序处分上述房屋并可要求提前清偿上述借款。 1、甲方在债务履行期内连续日或累计日未能按约归还借款的。 2、 3、 4、 第七条：甲方所抵押房屋在抵押期间竣工并取得房屋所有权证书后，须重新办理房地产抵押登记。 第八条：甲方将房屋抵押给乙方时，该房屋所分摊或占用范围内的土地使用权同时抵押给乙方。 第九条：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的抵押权也消灭。 第十条：在本合同签订后三日内，甲、乙双方持本合同及其他必要的证明文件，到房产管理部门办理抵押房产的登记手续，本合同经房地产市场管理部门登记方可有效。本抵押合同如发生变更或者抵押关系终止时，甲、乙双方应当在变更或者终止之日起_______日内，到原登记机关办理变更或者注销的登记手续。 第十一条：抵押期间，抵押人转让抵押房地产的，须经抵押权人同意，并将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第十二条：甲方转让抵押的房地产，应通知乙方，并告知受让人房地产已经抵押的情况，甲方未通知乙方或者未告知受让人的，转让行为无效。 第十三条：抵押期间，企业、事业单位法人分立、合并、更名，由变更的法人承担或享有本合同其权利和义务。甲方依法宣告破产的，其破产前设定抵押的房地产乙方享有优先受偿的权利。 第十四条：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。 第十五条：凡因本合同引起的或与本合同有关的争议，由双方协商解决。如商议不成，应由乙方所在地人民法院管辖。
建设项目环境现状评价报告 项目名称：赣县大田乡冷水陂水电站项目 建设单位(盖章)：赣县大田乡冷水陂水电站 编制单位：河南金环环境影响评价有限公司 编制日期：二〇一七年九月
目录 1 总论 (1) 1.1项目概况 (1) 1.2任务由来 (1) 1.3项目现状环境影响评价的工作程序和内容 (2) 1.4评估关注的重要环境问题 (3) 2 评估依据 (4) 2.1编制依据 (4) 2.2环境现状评估目的及原则 (6) 2.3环境影响识别和评估因子 (7) 2.4评估标准 (8) 2.5评估范围及重点保护目标 (10) 3 工程概况与工程分析 (13) 3.1工程概况 (13) 3.3环境影响分析 (18) 4 项目区域环境概况 (24) 4.1自然环境 (24) 4.1.5土壤植被 (25) 4.2社会环境 (26) 4.2.3名胜古迹 (26) 4.2.4矿产资源 (27) 5 环境现状及影响调查与评估 (28) 5.1环境空气质量现状调查与评价 (28) 5.2地表水环境现状监测与评价 (28) 5.3环境噪声现状监测与评价 (29) 5.4生态环境调查与评价 (30) 6 产业政策相符性分析 (39) 6.1产业政策的符合性分析 (39) 6.2选址符合性分析 (39) 6.3与流域规划相符性分析 (39) 6.4项目与各类生态功能区要求的相符性 (40) 6.5环境相容性分析 (40) 6.6用水合理性分析 (40) 7 环境保护措施有效性分析 (41) 7.1已有环境保护措施有效性分析 (41) 7.2环保整改或补救措施及建议 (42) 7.3防止污染措施的结论与建议 (43)
在建工程项目管理信息系统 班级：14信管B班学号：14202235 姓名：玉珍 1 .系统背景 项目管理信息系统能够帮助进行费用估算，并收集相关信息来计算挣得值和绘制S曲线，能够进行复杂的时间和资源调度，还能够帮助进行风险分析和形成适宜的不可预见费用计划等等。例如，项目计划图表（PERT图、甘特图）的绘制，项目关键路径的计算、项目成本的核算、项目计划的调整、资源平衡计划的制定与调整以及动态控制等都可以借助于项目管理信息系统。 项目管理信息系统中采用的法即项目管理的法，主要是运用动态控制原理，对项目管理的投资、进度和质量面的实际值与计划值相比较，找出偏差，分析原因，采取措施，从而达到控制效果。因此，项目管理信息系统主要包括项目投资控制、进度控制、质量控制、合同管理和系统维护等功能模块。近几年来，随着我国市场经济的不断深入，世界经济一体化进程的加快，不论政府公共投资，还是企业建设资金的管理均呈现出新的特点。主要表现在以下5个面：1）工程数量和种类多、投资金额大，建设、管理任务十分繁重；2）项目建设期加快，进度、资金、质量管理难度加大；3）项目资金来源多样化，资金计划性要求增强；4）资金支付要求更加准确、及时，尤其是工程款的结算更是受到各级政府、社会的关注；5）工程项目投资透明度要求提高，资金的使用及效益需接受更多部门和社会的监督。 在这样的背景下，如有效地对在建工程项目及资金进行实时、全过程的管理和监控、加强部控制，已成为各级领导和有关部门共同关注的重要课题。但由于受传统体制的影响，尤其是管理手段的制约，虽然投资管理体制、式发生了一定的变化，投资项目管理中也存在着较为突出的管理问题: 1）由于缺乏先进的信息管理平台、手段，各级管理者难以及时地了解、掌握整体或单个工程项目的立项、进度完工、付款、实际成本及、决算情况，造成“三边”工程大量存在；很多项目不能及时支付工程款；款项拨出后不能真正到施工单位；完工多年仍不能决算等。2）随着基建投资项目的增多，管理信息的准确性、及时性难以满足各级管理的需求。3）由于不能及时掌握有关的进度、完工信息，对工程项目资金使用和筹集难以进行正确的计划。4）不能有效地实现“按进度、按合同、按计划”控制工程项目资金的管理要求，很难合理、科学地进行项目资金的统筹规划，容易累积成管理中的问题。5）工程文档（如设计、概预算、合同及合同变更资料、发票等）的管理利用有很多困难，经常性的查找耗费很大的人力，更谈不上利用文档进行项目的控制。 依靠传统的手段、式解决存在的问题具有很大的难度，也不能从根本上解决，必须依靠先进、科学的技术建立起规、流程化的管理信息平台,创新工程项目管理模式。
项目评估报告范文 一、项目开发背景 为加强行政、事业单位的财政资金归口管理，农行德江县支行在上级行的指导帮助下，实行上下联动公关，大力拓展机构类法人大客户，经德江县委、政府多次协调研究，决定于二○○五年一月一日正式起动运行社保工作，将养老、医疗、失业、工伤、生育五大保险全部纳入该局核算，对这些资金进行集中管理，有利于社会的保障与稳定，更有利于公共的财政体系建设， 新成立的德江县社保局因涉及的单位与个人较多，资金规模较为可观而成为各家金融机构的竞争热点，农行德江县支行在上级行的大力帮助下，在本行领导的亲自关公下，争取到了县委、政府的同意，将该局的所有账户开设在我行，从而赢得了项目的合作权。 二、项目基本情况 1、德江县社保局的管理范围 德江县社保局是德江县财政局下属的二级局，负责对德江县所有行政、企事业单位的养老、医疗、失业、工伤、生育实施集中核算、集中计发。并为每一统管单位建立内部账户，分户核算管理。 2、集中资金的范围和预测资金量 德江县社保局只在一家国有商业银行开设一个银行存款账户，集中核算单位、个人的养老金、医疗金等资金均要纳入一家银行的帐户内进行统一管理，且由代理银行统一代发。其集中养老金、医疗金、失业金等资金流量约500万元，留存金融部门资金月均300万元；代发单位、个人“三金”，总人数为5000人，“三金”支出总额为500万元，留存金融部门资金逐月累计年末可望达1500--2000万元。 3、项目建设安排 德江县社保局计划把县直行政、企事业单位一次性集中起动，所有前期工作均已到位，现仅欠一部分办公设备（附后表）。 三、农行争取社保局账户的重要性 近几年，虽然我行存款总量与增量的市场份额均在本地区金融同业排名第一，但是我行经营资金超负荷运转的状况仍然没有得到根本地解决，组织存款工作仍是 我行的工作中心与重点，作为经济不发达的德江县来说，财政性存款及行业系统资金在市场存款总量中占着十分重要和举足轻重的作用，因此，争取德江县社保局账户对于我行组织存款、带动中间业务的发展具有长远的重要意义。 第一、缓解存贷比例高、资金负荷重的矛盾。截至2003年末，我行各项贷款总额亿元，各项存款总额仅亿元，贷差 亿元，存贷比例达％，向上级行借款亿元，因存款组织不足，每年均向上级行借款，严重制约我行扭亏与消化历史包袱的进程。 第二、保住存款市场份额并有效拉动存款增长。因地区经济落后及国家国企改革，公司客户除烟草行业外已屈指可数，较好的电信、移动因财务一体化实行收支两条线管理后滞留地区存款较少，企业存款难以有效增长，而今年我行储蓄、机构存款增长 亿元，占我行存款增量的 ％，因此，社保局账户及代发“三金”业务能拉动我行储蓄、机构存款的稳定增长。否则，丢掉这一关键账户就意味我行失去一个大系统客户。 第三、改变账户归属的历史原因造成我行机构客户存款有效增长不足的现状。因计划经济体制下国家专业银行按行业分工及未抓住80年代账户清理的商机，导致我行占有的行政事业、机关团体客户账户市场份额低的现状，严重制约机构存款的有效增长，现在如果能将
XX地块土地使用权出让价格评估报告 目录 1宗地土地价值评估 (1) 1.1 土地估价原则 (1) 1.2 估价方法选取 (1) 1.3 假设开发法评估模型 (1) 2宗地基本概况 (2) 3土地拍卖价格评估 (3) 3.1 宗地技术经济指标 (3) 3.2 物业销售价格预测 (3) 3.3 物业销售收入估算 (4) 3.4 项目投资估算 (5) 3.5 土地价值评估 (7)
1宗地土地价值评估 1.1土地估价原则 本次估价在遵循独立、客观、公正、科学原则的前提下，对受委托对象进行价值评估。具体遵循的基本原则：合法原则、替代原则、需求与供给原则、估价时点原则、变动原则和多种方法相结合的原则。 1.2估价方法选取 估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价方法，根据待估地块土地使用特点和土地评估的规定，本地块地价评估采用假设开发法进行评估，结合土地出让起始价，进行加价分析，通过假设开发法评估做到深度性综合考量，降低评估值误差。 1.3假设开发法评估模型 运用假设开发法来确定宗地的限价，其基本思路为： 研究待估宗地基本情况 选择用地最佳开发方式 估算开发后的房地产价格 估算前期费、建筑费、利息、税费等相关费用 项目开发周期内的利润计算 图1~1 评估方法操作流程图
2宗地基本概况 图2-1 项目地块位置图 用地地点概述：该宗国有建设用地位于南宁市经开区金凯路北侧、新屯路南侧项目规划用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 项目实际用地面积：24206.36㎡，折合约36.31亩 用地性质：城镇住宅、批发零售用地 容积率：≥2.5且≤3.2 建筑密度：≥25%且≤30% 绿地率：≥35%
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/5a14720040.html, 新规则下对在建工程抵押登记问题 随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对房地产抵押行为进行规定，可以说，对于一般的房地产抵押，目前已经有了一套比较完善、指导性强的法规体系。但是对于在建工程抵押这一特殊形式，前述《城市房地产管理法》和《担保法》并未做出明确规定，而作为建设部专门规章的《城市房地产抵押管理办法》也只对在建工程抵押的定义和在建工程抵押合同应记载的内容有所规定。但在实际工作中，房地产开发商以其在建工程项目设立抵押的情况日益普遍，各地房地产登记机关只能“摸着石头过河”般地谨慎办理。
今年十月一日正式实施的《中华人民共和国物权法》对我国现行的房地产登记制度进行变革，制定了新的登记规则。其中对于抵押权部分，明确规定了“债务人或第三人有权处分的”“正在建造中的建筑物”属于可以抵押的财产，这是第一次在立法中明确在建工程可以进行抵押，也对房地产登记机关今后如何办理在建工程抵押登记提出新的考验。 一、新登记规则下在建工程抵押登记特点的变化 （一）抵押双方主体发生变化 《物权法》出台之前，根据在建工程抵押的定义，抵押人仅为债务人，抵押权人为贷款银行；《物权法》实施后，在建工程抵押作为一般抵押权，债务人和第三人都可以成为在建工程的抵押人，抵押权人也没有限定。 （二）所担保债权的种类发生变化 《物权法》出台之前，在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押；《物权法》实施后，对在建工程抵押担保的债务种类没有限定。
草原改扩建建设项目环境影响报告书 （报批版）
前言 (1) 1总论 (2) 1.1编制依据 (2) 1.2采用标准 (3) 1.3评价等级 (5) 1.4评价范围 (6) 1.5评价重点 (6) 1.6评价因子 (6) 1.7保护目标 (7) 2工程概况 (9) 2.1现有工程概况 (9) 2.2改扩建工程概况 (15) 3工程分析 (24) 3.1现有工程污染源分析 (24) 3.2改扩建工程概述 (30) 4项目地区环境状况 (37) 4.1自然环境概况 (37) 4.2区域社会经济现状概况 (38) 4.3环境质量现状调查与评价 (40)
5施工期环境影响预测与评价 (47) 5.1施工期污染源分析 (47) 5.2施工期大气环境影响分析与评价 (47) 5.3施工期水环境影响分析与评价 (50) 5.4施工期声环境影响分析与评价 (51) 5.5施工期固体废物环境影响分析与评价 (53) 5.6施工期生态环境影响分析 (54) 6运营期环境影响预测与评价 (56) 6.1环境空气影响预测与分析 (56) 6.2水环境影响预测与分析 (57) 6.3噪声环境影响预测与分析 (57) 6.4固体废物影响预测与分析 (59) 6.5生态环境影响分析 (59) 7产业政策及相关规划符合性分析 (62) 7.1产业政策符合性分析 (62) 7.2相关规划符合性分析 (62) 8环保措施及其经济、技术论证 (64) 8.1施工期环境保护措施 (64) 8.2运营期环境保护措施 (64) 9环境与社会、经济效益分析 (67) 9.1环境效益分析 (67) 9.2社会效益分析 (67) 10公众参与 (69) 10.1公众参与调查的目的 (69) 10.2公众参与原则 (69) 10.3公众参与方式、对象和内容 (69)
样本2 门头沟区建设项目 社会稳定风险评估报告 北京市日盛达建筑企业集团有限公司 （门头沟项目部） 2013年3月2日
1.前言 1.1社会稳定风险评估目的 为贯彻区政府〈门头沟区重大事项社会稳定风险评估化解暂行办法〉的通知》精神，切实从源头上预防、减少和消除建设工程影响社会稳定的隐患，规范工程建设管理，确保建设工程的顺利实施，我项目部按程序对该项目社会稳定风险进行评估。 1.2评估过程和方法 按照《区重大事项社会稳定风险评估化解暂行办法》（以下简称《办法》）的有关要求，2013年2月，建设工程指挥部邀请区有关部门领导、专家共同组成了社会稳定风险评估小组。 评估小组首先调阅了项目可行性研究报告、环评报告、工程建设方案、征地拆迁方案等工程资料；并向工程技术人员、项目前期筹备人员咨询了项目的进展和准备情况，对项目进行了初步的了解。多次探入一线进行了实地走访和调研，组织征迁户进行座谈，评估小组还咨询了有关部门，对我区近来总体信访工作、其他在建项目社会稳定情况进行了了解。 在上述工作基础上，根据《办法》要求，评估小组编制完成了《门头沟区建设项目社会稳定风险评估报告》。 1.3评估内容 根据《区重大事项社会稳定风险评估化解暂行办法》的要求，本项目信访评估的内容主要包括项目论证、征地拆迁、项目施工等可能出现的信访突出问题和应对措施。 A、项目前期涉及土地征收中可能引发的信访突出问题。包括征地补偿价格，征地政策，征地程序和补偿款发放等。 B、项目前期涉及房屋拆迁可能引发的信访突出问题。包括拆迁政策、违章建筑拆除、拆迁安置、对弱势群体的影响等。 C、项目建设中可能引发的信访突出问题。包括环境影响、交通影响、安全文明施工、周边居民和商户影响、劳资纠纷等。