房地产抵押估价报告
项目名称：****开发公司抵押贷款涉及的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）抵押价值评估
估价委托人：****开发公司
房地产估价机构：*****房地产土地资产评估咨询有限公司
估价人员：孔旭华张洋
估价作业期：二○一五年六月八日至六月九日
估价报告编号：永信行估房字（2015）JZ第00017号
目录
一、致估价委托人函 (1)
二、估价师声明 (2)
三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示 (3)
（一）估价的假设条件 (3)
（二）估价的限制条件 (3)
（三）变现能力分析 (5)
（四）风险提示 (6)
四、房产抵押估价结果报告 (8)
（一）估价委托人 (8)
（二）房地产估价机构 (8)
（三）估价对象 (8)
（四）估价目的 (10)
（五）价值时点 (11)
（六）价值类型和定义 (11)
（七）估价依据 (11)
（八）估价原则 (12)
（九）估价方法 (13)
（十）估价结果 (13)
（十一）估价人员 (13)
（十二）估价作业期 (14)
（十三）估价报告应用的有效期 (14)
五、房产抵押估价技术报告 (15)
（一）实物状况描述与分析 (15)
（二）权益状况描述与分析 (16)
（三）区域状况描述与分析 (16)
（四）市场背景描述与分析 (17)
（五）最高最佳利用分析 (18)
（六）估价方法适用性分析 (19)
（七）估价测算过程 (19)
（八）估价结论 (23)
六、附件 (24)
1、评估咨询委托函
2、委托方营业执照
3、《建设用地规划许可证》
4、《国有土地使用证》
5、《建设工程规划许可证》
6、《建筑工程施工许可证》
7、《3#、5#、6#、9#号楼房产面积一览表》
8、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》
9、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》
10、估价对象位臵示意图
11、估价对象概貌性照片
12、房地产价格评估机构营业执照
13、房地产价格评估机构资格证书
14、估价人员资格证书
一、致估价委托人函
****开发公司：
我公司于2015年6月8日接受贵方委托，对位于*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程）的抵押价值进行评估，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。本次价值时点为2015年6月8日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，至2015年6月9日评估工作结束。
我公司评估人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、有关政策法规和我公司掌握的房地产市场资料及长期积累的估价经验，结合贵方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正的原则，按照估价程序，选取假设开发法和成本法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经认真分析计算，确定估价对象在价值时点2015年6月8日满足本报告假设和限制条件下的抵押价值为RMB14136.24万元，大写金额：人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整，房产抵押估价结果见下表，具体估价过程详见《房产抵押估价结果报告》。
房产抵押估价结果一览表
特此函告。
*****房地产土地资产评估咨询有限公司
法定代表人：袁文清
二○一五年六月九日
二、估价师声明
我们郑重声明：
1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、本报告中的估价人员已于2015年6月8日对估价对象进行了实地查看，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
6、没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
7、估价人员执行估价业务的目的是对估价对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。估价结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
8、估价人员对估价对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对估价对象的法律权属做任何形式的保证。
9、本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
注册房地产估价师。
。
三、估价的假设和限制条件、变现能力分析和风险提示
（一）估价的假设条件
1、假设估价对象处于完全公开市场条件下进行。
2、假设估价对象是合法产权下的房地产，不存在任何产权纠纷，且不存在任何销售或预售行为。
3、本次估价过程中，委托方提供的资料为影印件，估价人员不保证全部影印件与原件的一致性。本报告以委托方提供的估价资料真实、合法、完整、有效为前提进行评估，若提供资料失实或因任何隐匿造成结果误差的，相关责任由委托方承担。
4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规，并已交纳相关税费。
5、估价对象为在建工程（不含分摊的土地），本报告以估价对象能按照管理部门批准的规划设计方案和规划设计用途持续开发经营、能按《建筑工程施工许可证》记载的合同竣工日期建成、工程质量符合国家和地区相关标准并能通过竣工验收、合法取得权属证书并能交付使用为假设前提进行评估。
（二）估价的限制条件
1、本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。
2、本报告所确定的房产价值，是在公开市场条件下，在本次估价目的的特定条件下最有可能形成或者成立的正常价值，并非市场的成交价格，不适用于其他目的。如估价目的变更，须另行估价。
3、本报告确定的房产抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》，估价对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及
其他任何法定优先受偿权利的事项。根据施工方出具的《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况。至价值时点，估价人员未发现估价对象存在任何他项权。
4、本次估价没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理抵押登记对估价对象房地产价值的影响；没有考虑国家宏观经济政策发生变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响；当上述情况发生变化时，房地产价值一般亦会发生变化。
5、本次估价未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
6、据估价委托人介绍，至价值时点，估价对象占用范围内的土地已经抵押，本次评估范围仅为建筑物，不包含建筑物应分摊的土地的价值。
7、根据《物权法》及相关规定，房屋抵押时，其所占用的土地应同时抵押，估价对象所在的土地已办理了抵押手续，本次为估价委托人在同一金融机构办理贷款手续而追加的抵押物评估，本次估价价值仅为房产的价值。
8、本次评估的在建工程价格包含建设至价值时点工程进度所发生的全部费用，即包括前期项目规划建设的全部规费，勘察设计费用、招投标费用、前期工程费用、建安工程费用、管理费用、投资利息及投资利润等在内。
9、本次估价对象为*****3、5、6、9号楼部分在建工程，根据估价委托人提供的抵押物清单，本次估价的在建工程房屋总建筑面积为70681.24平方米。本报告以此面积数据为依据进行评估，最终面积应以相关管理部门最终核定的为准，如本报告采用的数据与管理部门最终核定的数据不符，本报告估价结果应作相应调整。
10、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。
11、本报告仅供估价委托人使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给任何其他单位和个人，其全部和部分内容不得刊载于
任何文件、公告或公开媒体上。本公司不承担对任何另一方对本报告书的全文或部分内容提出的任何责任。
12、本报告由本估价机构负责解释。
（三）变现能力分析
变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象变现能力分析如下：
1、估价对象规划用途为住宅及商业，开发完工之后的房地产通用性较好；但由于估价对象为在建工程，难以分割转让，也无法独立使用，后续需要大量资金投入，且总价较高，变现能力一般。
2、在债务人不能按期偿还抵押贷款的情况下，抵押权人可以依据法定程序将估价对象房地产进行处臵（拍卖），实现快速变现。抵押房地产进行短期强制处分，考虑到快速变现的影响因素如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处臵时间较一般正常交易时间短、意向买方购买处臵资产的心理、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用因素的影响，经调查荆州市已开发完工的类似的房地产处臵价格，与公开市场价格相比，成交价可能仅为其公开市场价值的60%左右，甚至更低。估价对象为在建工程（含分摊的土地），涉及的利益方较多，后续需要大量的资金投入，且总价较高，交易难度更大，确定假定在价值时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格为评估的市场价值的60%。
清偿顺序首先为处臵该房地产应缴纳的税款如营业税及附加、印花税等费用，其次为抵押权人优先受偿款。
预期实现抵押权的费用和税金一览表
（四）风险提示
1、本报告估价对象仅为房产，根据相关法律法规，实现抵押权时应与所在宗地一并处臵，但处臵不在抵押范围内的不动产所得的价款，抵押权人无权优先受偿，建议抵押权人将估价对象房屋所在宗地一并设定抵押权，规避抵押和处臵风险。
2、本次估价结果是估价对象于价值时点的状况以及价值时点的房地产市场状况下的价格。随着时间的变化，估价对象的状况和房地产市场状况都可能发生改变，从而对估价对象的价格产生相应影响。
3、估价对象为在建工程，建议贷款人重点关注贷款资金用途及估价对象所在项目后续运作情况，规避不能保证质量如期竣工的风险。
4、估价对象抵押价值下跌的风险主要是来自经济衰退和房地产市场本身的风险，如房地产政策风险，市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的产品不能完全满足市场需求的风险等。
5、在抵押期限内可能产生的房地产信贷风险关注点有：
①市场风险：区域房地产市场同类项目的供需状况往往成为市场风险的主要决定因素，从而影响销售价格和销售进度；另外，原材料的价格波动会影响开发经营成本和利润，甚至推动房价上涨，改变供需状况。目前估价对象周边在售的类似商品房较多，周边主要以住宅项目为为主，类似
项目有金江宝邸、亚华宝塔湾等，也会给本项目带来一定的市场风险。
②项目质量风险：项目的工程建设质量、项目类型、物业配备等将会长时间影响项目质量，从而给银行带来相应的信贷风险。估价对象为在建工程，开发商应重视项目质量，规避质量风险。
③道德风险：道德风险通常出现在企业和银行自身两个方面。包括企业的骗贷行为和银行内部人员对信贷资金审批权利的寻租行为。
④技术性风险：指房地产信贷业务中因缺乏必要的审贷、监控、财务、法律、专业技术及资讯和技能的支持而形成的风险因素。因此，房地产抵押贷款业务应确保有完备的放款流程、放款条件审查，有充分的监控手段和处臵程序，最大限度地减少风险。
⑤房地产周期风险：房地产市场发展有周期性，且房地产市场已步入调整周期，开发贷款和住房消费贷款的不良率都可能攀升，带来信贷风险，因此要充分评估影响度，做好应对策略。
⑥政策性风险：主要指货币政策、财政政策、政府对房地产行业的调控政策等其他相关政策的影响。
6、相关当事人应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值，不能把本报告作为信贷的唯一依据，要充分考虑该房地产存在的市场风险、经营风险及其还款来源。
7、若贷款人贷款期限较长，考虑到该时间段内房地产市场的变化，建议抵押权人在抵押期内，定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估，以控制贷款风险。
8、本次估价结果未扣除在价值时点实现抵押权的费用和税金，委托人及相关报告书使用人在利用本报告时应予以充分的考虑及重视。
9、抵押权人应关注在抵押期内可能增加抵押物处臵难度的事项，如项目后期工程可能拖欠的工程款、企业所欠税款等。
四、房产抵押估价结果报告
（一）估价委托人
名称：****开发公司
类型：国有企业
住所：****
法定代表人：许歆
注册资本：2464万元整
成立日期：1996年7月16日
经营范围：房地产贰级开发及配套建设；房地产经营；五金商品，建材，钢材，水电安装服务，水暖器材，房屋租赁。
（二）房地产估价机构
名称：*****房地产土地资产评估咨询有限公司
住所：武汉市江岸区香港路
（三）估价对象
1、估价对象界定
本次估价对象为****开发公司正在开发建设的*****3、5、6、9号楼部分房产（在建工程），根据估价委托人委托及提供的资料，评估范围内房屋预测总建筑面积为70681.24平方米。
2、估价对象概况
（1）权益状况描述
估价对象所在土地所有权属于国家所有，****开发公司以挂牌出让方式取得土地使用权。2013年9月10日，估价委托人取得了估价对象所在宗地的《国有土地使用证》，证号为荆州国用（2013）第1020100129号、荆州国用（2013）第1020100130号，宗地总土地面积为39817.04平方米，土地使用权人为****开发公司，地号4210020010110250、4210020010110249，图号无，土地用途为商服用地、城镇住宅用地，土地使用权类型为出让，使用权终止日期为商业2053年06月21日、住宅2083年06月21日。
2013年4月17日，****开发公司取得估价对象所在项目的《建设用地规划许可证》（编号：鄂规用地421001201200037号），用地项目名称：龙行天下，用地性质：居住/商业用地，用地位臵：沙市区白云路，用地面积：建设用地39817平方米，道路面积10244平方米。
2014年4月30日，****开发公司取得估价对象所在项目的《建设工程规划许可证》，编号为鄂规工程421001201400030号，建设项目名称为*****，建设位臵为*****交汇处，建设规模总建筑面积207513.70平方米（其中地下室面积28381.1平方米）。
2014年5月5日，****开发公司取得了估价对象所在项目*****A标段的《建筑工程施工许可证》，编号为420400************，工程名称为*****A标段（1#-7#楼及地下室），建设地址为*****交汇处，建设规模178484平方米，合同价格38838.23万元，设计单位为湖北建艺风工程设计有限公司，施工单位为中辉建设集团有限公司，监理单位为湖北楚元工程建设咨询有限公司，合同开工日期为2013.12，合同竣工日期为2016.12。
2014年5月5日，****开发公司取得了估价对象所在项目*****B标段的《建筑工程施工许可证》，编号为420400************，工程名称为*****B标段（8#-10#楼、门房及破配电房），建设地址为*****交汇处，建设规模29029平方米，合同价格5331.76万元，设计单位为湖北建艺风工程设计有限公司，施工单位为湖南鑫成建设有限责任公司，监理单位为武汉市政建设监理有限公司，合同开工日期为2013.12，合同竣工日期为2016.12。
根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》，估价对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受偿权利的事项。根据施工方出具的《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况。
（2）实体状况描述
估价对象所在的*****项目位于*****交叉口，根据估价委托人提供的
《建设工程规划许可证》及《荆州市*****住宅小区规划设计方案总平面图》，规划建设规模为10栋住宅及配套商业用房，另有配电房、门房等配套用房。其中1#、2#栋为总层数32层的住宅楼，其底部为商业用房，3#、4#栋为32层加跃层住宅楼，5#、6#、7#栋为31层加跃层住宅楼，8#栋为8层商住楼、9#栋为33层住宅楼、10#栋为7层商住楼。
根据估价委托人委托，本次评估范围为*****的3#、5#、6#、9#号楼部分房地产。
根据估价人员现场查看，至价值时点，估价对象3#楼施工进度为：主体结构已建至第20层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象5#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象6#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象9#楼施工进度为：主体结构已建至第31层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象所在项目设备设施工程等均未施工，绿化和配套设施工程尚未开工建设。估价人员没有发现该在建工程存在质量缺陷等状况。
估价对象土地位于*****交汇区，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路，宗地形状一般规则，宗地东西向展开，地势平坦，地形良好，自然景观一般，宗地开发程度达红线外六通（红线外“通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气”）及红线内“场地平整”。
（四）估价目的
本次估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
（五）价值时点
二○一五年六月八日
该价值时点为完成估价对象实地查看之日。
（六）价值类型和定义
本报告采用的价值类型为抵押价值，抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价格减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
（七）估价依据
1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第72号）；
4、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第50号）；
5、《城市房地产抵押管理办法》（原建设部令98号）；
6、《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)；
7、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
8、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）；
9、《经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格[2002]2503号）；
10、《荆州市人民政府关于加强政务服务体系建设的意见》（荆政发…2013?1号）；
11、《进一步规范建设工程施工图设计文件审查咨询服务收费有关问题的通知》（鄂价房服[2006]273号）；
12、《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）；
13、《荆州市2014年四季度建安工程造价及分析》；
14、国家、湖北省、荆州市关于房地产、规划等方面的其他规定；
15、《建设用地规划许可证》；
16、《国有土地使用证》；
17、《建设工程规划许证》；
18、《建筑工程施工许可证》；
19、《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》；
20、《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》；
21、估价人员现场查看及市场调查的资料；
22、委托方提供的其他有关资料等。
（八）估价原则
本次估价遵循以下估价原则：
1、独立、客观、公正原则
要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2、合法原则
要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
3、最高最佳使用原则
要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
4、替代原则
要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5、价值时点原则
要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。
6、谨慎原则
要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。
（九）估价方法
根据本次估价的特定目的，估价人员在现场查勘的基础上，仔细分析产权方提供的资料及收集掌握的相关资料。由于估价对象为在建工程，市场上没有类似房地产交易案例，故不宜采用市场比较法；估价对象为在建工程，无法进行租赁或经营，不宜采用收益法进行评估；估价对象为在建工程，本次评估仅为房产，不宜采用假设开发法进行评估；估价对象为在建工程，开发过程中的各种成本费用可以参考类似的工程资料及政府的相关规定确定，故可以采用成本法评估。
估价方法的定义如下：
成本法：测算估价对象在价值时点的重臵成本或重建成本和折旧，将重臵成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
（十）估价结果
估价人员根据本次评估的特定目的和估价对象的具体情况，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过仔细测算，并综合考虑房地产市场一般状况，确定估价对象在价值时点2015年6月8日满足本报告假设和限制条件下的房地产抵押价值为RMB14136.24万元，大写金额：人民币壹亿肆仟壹佰叁拾陆万贰仟肆佰元整。具体房地产抵押估价结果如下表：
房地产抵押估价结果一览表
（十一）估价人员
注册房地产估价师注册号签名第一报告人.
审核人.
（十二）估价作业期
二○一五年六月八日至六月九日
（十三）估价报告应用的有效期
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为壹年。在有效期内，可以以估价结果作为实现估价目的依据，超过壹年需重新进行评估。若报告有效期内，房地产市场状况或政策法规发生重大变化和调整，应重新评估。
五、房产抵押估价技术报告
（一）实物状况描述与分析
1、土地实物状况描述与分析
估价对象土地位于*****交汇区，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路。宗地土地总面积为39817.04平方米，地类（用途）为商服用地、城镇住宅用地，宗地形状一般规则，宗地东西向展开，地势平坦，地形良好，地上建筑物设为南北朝向，自然景观一般。宗地地势平坦，开发程度为宗地红线外六通、宗地红线内正在进行建筑施工。
2、建筑物实物状况描述与分析
估价对象所在的*****项目位于*****交叉口，根据估价委托人提供的《建设工程规划许可证》及《荆州市*****住宅小区规划设计方案总平面图》，规划建设规模为10栋住宅及配套商业用房，另有配电房、门房等配套用房。其中1#、2#栋为总层数32层的住宅楼，其底部为商业用房，3#、4#栋为32层加跃层住宅楼，5#、6#、7#栋为31层加跃层住宅楼，8#栋为8层商住楼、9#栋为33层住宅楼、10#栋为7层商住楼。
根据估价委托人委托，本次评估范围为*****的3#、5#、6#、9#号楼部分房地产。
根据估价人员现场查看，至价值时点，估价对象3#楼施工进度为：主体结构已建至第20层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象5#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象6#楼施工进度为：主体结构已封顶，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、
公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象9#楼施工进度为：主体结构已建至第31层，室内外墙体工程、门窗工程施工、室内砌体粉刷等尚未施工，室内外水电管网安装，设备设施、公共区域装修工程等尚未施工。
估价对象所在项目设备设施工程等均未施工，绿化和配套设施工程尚未开工建设。估价人员没有发现该在建工程存在质量缺陷等状况。总体来看，估价对象所在的*****工程目前已完成整个工程投资的70%，完成主体结构部分工程形象进度为70%。
（二）权益状况描述与分析
估价对象为在建工程房地产，至价值时点，****开发公司已取得估价对象《建设用地规划许可证》（编号：鄂规用地421001201200037号）、《国有土地使用证》（荆州国用（2013）第1020100129号、荆州国用（2013）第1020100130号）、《建设工程规划许可证》（鄂规工程421001201400030号）、《建筑工程施工许可证》等相关手续合法齐全。
根据委托方提供的《房地产抵押估价法定优先受偿权利承诺函》，估价对象所在项目不存在抵押他项权利，不存在任何拖欠土地出让金、拖欠施工单位工程款及其他任何法定优先受偿权利的事项。根据施工方出具的《房地产抵押估价法定优先受偿权利询证函》，评估范围内的估价对象不存在拖欠工程款的情况。至价值时点，估价人员未发现估价对象存在他项权利。
（三）区域状况描述与分析
1、位臵状况
估价对象位于*****交叉口，其东面邻白云路，南面为金江宝邸小区、西面临荆州水务集团公司住宅楼，北邻南湖路。
估价对象所在区域为荆州市沙市区，荆州市城区工业、商业、交通、邮政、电信、金融的主体分布在沙市区，是荆州市人流、物流和信息的中心。
2、繁华程度
估价对象所在区域为沙市区解放路街道，周边分布有蓝特商贸城、荆州木塑大市场、南湖物流园、蓝特国际家居城、武商量贩、中百仓储等，人口密度较大，商贸繁华程度较好。
3、交通便捷度
影响区域交通条件的因素主要有公交便捷度及道路通达度等
（1）公交便捷度。估价对象距离最近的公交站为蓝特家居城站，有4、5、17、37等共约4条公交车经过，其公共交通便捷度较好。
（2）道路通达度。估价对象临南湖路，位于南湖路与白云路交汇处，该两条道路为交通主干道，且纵横相连，与其他区域道路相贯通，道路通达度较好。
综上所述，该区域交通条件整体较好。
4、公共配套设施完备程度
估价对象所在区域周边人口密度较大，周边分布有沙市北京路第三小学、沙市第十四中学、沙市逸夫江华学校等教育机构，分布有中国建设银行、中国农业银行、湖北银行等金融机构，有肿瘤医院、荆州市第一人民医院等医疗机构，估价对象所在区域公共配套设施完备程度较好。
5、环境与景观
估价对象所在项目位于沙市区南湖路与白云路交汇处，自然环境一般；估价对象周边学校分布较多，人文环境较好。
（四）市场背景描述与分析
荆州城区房地产市场长期以来一直平稳健康发展，近两年由于供求失衡，库存量大幅增加，导致市场出现较大波动。2014年，经过市场主体各方的努力，荆州房地产市场在波动中自我调整，有望重回平稳健康发展的轨道。
据统计，2014年荆州城区完成房地产开发投资82.72亿元，同比增长127.3%。其中住宅投资74.15亿元，同比增长179.2%；商业用房投资4.86亿元，同比下降28.4%。2014年荆州城区批准预售商品住宅面积228万平方米，同比增长6.3%。批准预售商业、办公用房和其他用房面积39.25万
平方米，同比下降39%。批准预售商品住宅面积增长幅度不大，主要原因是企业应对市场供求变化，及时调整开发建设进度和推盘量、推盘时间，使供应量增长趋缓，在一定程度上减轻了当前市场压力，但给下一年增添了更多变数。
2015年3月30日，“房产新政”出台，这次双管齐下，房贷首付和营业税政策齐出。央行、住建部、银监会联合发布消息，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。此次新政的落地实为鼓励人们将住房需求配臵到合理范围，而不要再盲目地投资房产。。荆州房地产市场经过多年发展已从卖方市场转入买方市场，楼市已不再是投资的最佳选择，但作为改善性购房者来说现在当属最佳时机，新政后对荆州楼市来说短期内肯定有利好，但能否持久，还需要观察。
2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。自此，2014年第四季度以来，央行已两次降准、两次降息，货币环境再次进入稳健偏松状态。长期来看多轮宽松政策将有效改善市场预期，预计未来重点城市市场成交环比将有所增长，同比增幅也将扩大，由此进一步影响价格走势，未来价格或将止跌企稳。
估价对象所在区域为荆州市沙市区，该区域是荆州市人流、物流和信息的中心。周边分布有蓝特商贸城、荆州木塑大市场、南湖物流园、蓝特国际家居城、武商量贩、中百仓储等，人口密度较大，商贸繁华程度较好，随着周边配套设施的进一步完善，该区域人口将进一步聚集，未来该区域住宅及配套商业价格有较大的上升空间。
（五）最高最佳利用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益，且权利人都期望从其所占有的房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定其利用方式的依据，所以房地产价格是以其效用作最有效发挥为前提的。
估价对象土地证载用途为商服用地、城镇住宅用地，根据估价对象所
资料清单 1．委托方企业法人营业执照 2．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致） 3．项目规划总平面图 4．《建设工程规划许可证》 5．《国有土地使用证》 6．《建设工程施工许可证》 7．《商品房销售许可证》 8．法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后） 9. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后） 10. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后） 11、工程承包合同（土建、安装） 12、预售房屋情况说明（房号、面积、价值） 13、土地出让合同 以上资料均需企业盖章！
工程款支付情况说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的（项目名称），由承包建设。经与建筑承包人、监理公司核对，截止年月日，我公司拖欠承包人建筑工程款为元。 发包人：（盖章）总承包人：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
工程建设形象进度说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的 （项目名称）截止年月日，经与施工单位、监理单位共同核实，工程进度概况如下： 建设单位：（盖章）施工单位：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
法定优先受偿权调查记录 （公司名称）： 我公司接受贵方的委托，对 进行抵押价值评估。根据建设部、中国人民银行、银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求，为了客观、公正、严谨的完成估价工作，现需要对本次评估的房地产的权益状况进行调查，希望能得到贵方的配合，谢谢！ 请根据下列调查要求如实说明相关信息： 1．建设投资主体： 2．合作建设单位： 3．土地使用权人： 4．截止年月日，建设方是否缴清了该房地产的土地使用权出让金，是否如期支付承包人的建设工程款，该房地产是否设定了抵押权，请详细说明（包括但不限于欠缴出让金和拖欠工程款的数额，抵押权的权利人、权利范围、权利价值、约定日期）： 5．其他事项： 重要提示：接受调查方对以上笔录核对无误后签字认可，并对所说明的内容真实性负责，若由以上信息失实造成的后果概由接受调查方负责。 接受调查方（盖章）： 调查方：合肥市房地产土地评估事务所有限公司 调查日期：
农四师六十七团和谐小区3#4#住宅楼 施工总结 一、工程概况 1、工程名称：农四师六十七团和谐小区3#4#住宅楼 2、工程建筑地点：农四师六十七团团部 3、工程结构及规范：建筑面积3787.4m2，砖混结构四层。 4、建设投资：337.8万元 5、施工工期：开工日期为2008年5月15日。 6、工程质量等级：合格。 7、建设单位：农四师六十七团 8、设计单位：伊犁花城勘测设计研究有限责任公司 9、施工单位：伊犁宏远建设有限责任公司 10、监理单位：农四师工程建设监理站 二、工程施工质量情况 1、根据设计图纸和建筑工程施工质量验收统一标准及与之对应的《建筑施工质量验收规范》，认真编制了施工组织设计，对已审定的施工组织设计、安全施工方案措施中所确定的质量保证体系、质量目标和质量措施、安全措施均已贯彻执行。 2、按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定，对建筑材料、建筑构配件和设备均进行了检验，监理工程师进行了认真审核并签证，对工程中使用的钢材、水泥、
砖、砂石料、防水材料、门窗等重要原材料、构配件等，做到严格报验、见证取样，防止不合格材料用到工程上。 对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料的复验，在监理人员的监督下，进行现场见证取样，按要求制作、养护、送检，其试验强度均符合施工技术标准和设计要求。 3、在整个施工阶段，监理工程师采取旁站、巡视、监督等形式，对工序质量进行了监督检查。在施工过程中，对监理工程师所提出的质量问题和缺陷，我方均进行了及时的整改，并经监理人员检查验收。 4、在施工过程中，各阶段施工验收工作均按照《建筑工程施工质量验收统一标准》及《建筑工程施工质量验收规范》进行，对地基验槽、基础结构工程、主体结构工程认证，组织有建设单位、勘察设计、施工和监理单位有关人员参加，验收结论符合勘察、施工技术标准要求。工程质量监督站进行了监督。 5、对分部、分项工程及检验批的质量检验评定程序和组织均符合《建筑工程质量验收统一标准》的要求。经检验评定，单位工程质量为“合格”观感质量评定为“一般”，由监理工程师审核同意。 三、分部工程质量评价 本工程按照《建筑工程质量验收统一标准》分为六个分部：地基与基础，主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水及采暖、建筑电气、建筑节能。 1、地基验收：本工程地基勘察部门于2006年10月19日对基础进行了第一次验槽，2006年11月17日对基础进行了第二次验槽，验收合格，可以进行基础施工。
在建工程的评估方法 在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。 一、重置成本法评估在建工程。 其思路与评估固定资产相同。固定资产（建筑物）其重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用，功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。 二、收益现值法评估在建工程。 一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水
. . . . 目录 一、房产估价报告 (1) 二、致委托方函 (2) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、房产估价结果报告 (7) 六、附件 (11)
****房地产开发有限公司 在建工程抵押评估报告估价项目名称：****房地产开发有限公司在建工程估价 委托方：****房地产开发有限公司 估价方：****房地产评估咨询有限公司 估价人员：刘淦培、刘国桢 估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日 估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号
致委托方函 ****房地产开发有限公司： ****房地产评估咨询有限公司接受贵公司委托,根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求实的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。 一、评估时点：2014年02月18日 二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 三、评估人员：刘淦培、刘国桢 四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日 五、估价依据： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理办法》； 3、《城市房地产抵押管理办法》； 4、湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法； 5、国家标准《房地产估价规范》GB/T50291—1999； 6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件； 7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号； 8、建设工程规划许可证，编号为2011029号； 9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；
样本2 门头沟区建设项目 社会稳定风险评估报告 北京市日盛达建筑企业集团有限公司 （门头沟项目部） 2013年3月2日
1.前言 1.1社会稳定风险评估目的 为贯彻区政府〈门头沟区重大事项社会稳定风险评估化解暂行办法〉的通知》精神，切实从源头上预防、减少和消除建设工程影响社会稳定的隐患，规范工程建设管理，确保建设工程的顺利实施，我项目部按程序对该项目社会稳定风险进行评估。 1.2评估过程和方法 按照《区重大事项社会稳定风险评估化解暂行办法》（以下简称《办法》）的有关要求，2013年2月，建设工程指挥部邀请区有关部门领导、专家共同组成了社会稳定风险评估小组。 评估小组首先调阅了项目可行性研究报告、环评报告、工程建设方案、征地拆迁方案等工程资料；并向工程技术人员、项目前期筹备人员咨询了项目的进展和准备情况，对项目进行了初步的了解。多次探入一线进行了实地走访和调研，组织征迁户进行座谈，评估小组还咨询了有关部门，对我区近来总体信访工作、其他在建项目社会稳定情况进行了了解。 在上述工作基础上，根据《办法》要求，评估小组编制完成了《门头沟区建设项目社会稳定风险评估报告》。 1.3评估内容 根据《区重大事项社会稳定风险评估化解暂行办法》的要求，本项目信访评估的内容主要包括项目论证、征地拆迁、项目施工等可能出现的信访突出问题和应对措施。 A、项目前期涉及土地征收中可能引发的信访突出问题。包括征地补偿价格，征地政策，征地程序和补偿款发放等。 B、项目前期涉及房屋拆迁可能引发的信访突出问题。包括拆迁政策、违章建筑拆除、拆迁安置、对弱势群体的影响等。 C、项目建设中可能引发的信访突出问题。包括环境影响、交通影响、安全文明施工、周边居民和商户影响、劳资纠纷等。
在建工程价值评估中问题的探讨 在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。 这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。这些问题往往被一些评估师所忽略。 在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。本文仅就其中某些问题进行一些分析。 一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求 在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、 改建、扩建及大修理工程等。 有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产占
有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的全部 费用确定重置价值……。“ 财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。 在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。在资产负债表上，在建工程项目根据该帐户期末余额填 列。 二、在建工程评估值的分析 对在建工程进行评估时，在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值，与已支付的工程款金额并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金额。在建工程应付的工程款金额与已付
建设工程从立项到报建的具体流程及所需资料 建设工程从立项到开工前所有程序（包括立项审批、规划设计、建设工程报建） 一、立项审批 项目建议书审批（发改部门）———用地预审（国土部门）———供地（国地部门）———选址意见书（规划部门）———建设用地规划许可证（规划部门）———项目可行性研究报告及批复———环评报告书及批复（环保部门）———水土保持方案及批复（水利部门）———项目初步设计评审及批复（发改部门）———建设工程规划许可证（规划部门）———施工图纸设计及审查（图审机构）———设计消防审核（消防部门）———防雷设计审核（气象部门）———建设工程施工许可证———工程开工报告审批。 项目建议书审批所需资料: 1 、项目立项申请书（原件一份） 2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4 、项目建设投资概算（一份） 5 、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7 、项目地形图（一份）
选址意见书（规划部门）所需资料 1、《建设项目选址意见书》申请表； 2、建设项目拟选址位置图； 3、建设项目总平面规划意向图； 4、实行审批制的政府投资项目，应当提供项目建议书批复文件；实 行备案制的企业投资项目，应当提供项目备案文件； 5、需要编制规划选址研究报告的项目，应提供具有相应城市规划编 制资质的单位编制的项目选址研究报告； 6、提供《环境影响评价报告书》； 7、通过出让方式取得土地的，应提供《国有土地使用权出让合同》； 8、与许可有关的其它材料。 用地预审所需资料: 1、建设项目用地预审申请报告； 2、建设项目用地预审申请表； 3、建设项目建议书批准文件、相关会议纪要、城市规 划选址意见等； 4、建设用地项目可行性研究报告（其中，应有有关土 地利用的章节内容，如项目用地规划选址情况、用地规模、 占用国有土地和集体土地情况、拟占用土地的类型、占用耕 地概况及补充耕地资金落实情况）； 5、项目用地平面布置图或现状测绘图(有地理坐标)及勘 测定界报告、比例尺大于 1：5000 图纸；
建设单位工程竣工自验报告 一、工程概况 1、工程名称：六枝特区老干活动中心 2、工程地点：六枝特区建设南路 3、建筑面积：1006M2 4、建设单位：六枝特区老干部离退工作局 5、勘察单位：贵州省黔美基础工程公司安顺地质灾害防治工程分公司 6、设计单位：六盘水市规划设计研究院 7、施工单位：贵州宏科建设工程有限责任公司 8、监理单位：六盘水新时代监理公司 二、施工工程完成简况 根据参建各单位合同约定的内容，工程设计、施工等均按要求的项目完成任务，达到合同的质量等级要求，在本工程设计、施工过程中严格执行各项法律、法规、规范及当地政府的有关规定。由于本工程施工工序复杂，质量要求高，施工单位编制了有针对性的施工组织设计和分部工程方案，并严格贯彻执行有效地保证了工程质量和工期。施工技术、质量保证资料、施工管理及建筑材料、构配件和设备的进场检验报告等档案资料齐全有效。 三、监理整改情况 在工程建设的每一分部、分项工程中，建设、设计、监理、施工等单位密切配合较好地完成了各项工程的检查，检查中严格地把住了质量关，对需要整改的地方，一经提出便认真整改，整改后进行复查，达到标准要求后，才可以进入下一道工序施工。 在施工过程中，监理按照国家的各项标准要求，配合各参建单位完成了本工
程的施工监理任务，工程施工过程中的每一个工序度严格按照监理程序做，保证了工程质量。 四、验收单位组成 按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求，建设单位于2009年10月28 日组织了竣工工程的初验收，参加验收的建设、设计、监理、施工单位及监督站等人员的组成均符合要求。 五、验收整改情况 工程竣工初验收时建设、设计、监理、施工、监督等单位提出了验收意见，针对验收中提出的问题，施工单位已经全部整改完毕，并由各单位进行了复验通过。 六、工程总体评价 该工程经过建设、设计、监理、施工、监督等单位共同密切配合，已顺利完工，其工程各项综合指标已全部达到国家验评标准，符合竣工验收条件，并经各方确认。本工程从建筑设计方面较为合理，能够满足使用单位的要求，在施工全过程中监理单位尽职尽责，施工单位精心施工，克服了各种困难，并采用了新技术、新方案、新工艺。实行了科学化的现代管理措施，圆满地完成了施工合同的要求，质量评定为合格。同意竣工验收，提请该工程申报竣工验收备案。 项目负责人： 六枝特区老干部离退工作局 2012年1月11日
2017土地估价实务：在建工程的评估方法 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方和市、县规划行政主管部门 B．原出让方 C．城乡规划行政主管部门 D．转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳__。 A．土地增值税 B．营业税 C．印花税 D．契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A：商店纯收益 B：商店总收益 C：商店土地纯收益 D：商店出租柜台土地纯收益 E：时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。 A：土地证上登记面积 B：出让合同上的面积 C：实际测量面积 D：委托方确定的面积 E：合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】 A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税 B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税 D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E：土地 6、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A：被取消土地估价师资格已3年 B：被取消考试资格已3年 C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年 D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E：合法性
在建工程抵押评估所需资料清单 一、委托方资料（估价人员看原件，带走复印件） 1.公司营业执照（公司产权，公司委托）/个人身份证（个人产权，个人委托）； 2.税务登记证； 3.组织机构代码证。 二、规划、设计资料（估价人员查看原件，带走复印件） 1.土地使用权证； 2.建设用地规划许可证； 3.建设工程规划许可证； 4.施工许可证； 5.房地产开发企业资质证；（房开项目提供，其他项目不需提供） 6.规划审批的设计方案； 7.施工总平面图（主要为含各项建设指标说明的总平面图）。 三、抵押物房地产的权利情况 文件依据：建设部发《房地产抵押评估指导意见》 房地产抵押价值为抵押房地产在估价基准日的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 其中，法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 提供资料：（以下资料可由评估人员了解情况后代为拟稿，委托方盖章） 1.地价款是否交齐，如有欠付，应予说明；（提供土地出让合同及地价款缴纳凭证） 2.前期费是否交齐，如有欠付，应予说明； 3.如已办理过抵押尚未还清，应提供抵押《他项权利证》复印件，并说明情况； 4.甲方（委托估价方）出具的承诺函； 5.甲方（委托估价方）盖章的已完工程进度说明； 6.乙方盖章的已完工程进度说明及工程款支付情况函（即施工方申明）； 7.已经预售备案的，已售出去的套数及其建筑面积（并列明分摊土地面积）和金额情况应予说明。（房开项目提供，其他项目不需提供） 四、造价资料 1.甲乙双方的施工合同复印件（主要反映工程造价及工期）； 2.已完工程的造价情况 （1）地下部分的地基造价（如桩基工程、挖土工程）； （2）地下部分的基础造价； （3）地上部分的造价。 五、预售价格（房开项目提供，其他项目不需提供） 1.各种类型房产（包括车位）的拟（已）预售价格（起价、均价）； 2.预售许可证复印件。
建设单位工程质量评估 报告竣工 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
房屋建筑和市政基础设施工程工程名称：泸县毗卢镇烂庙子村校改建工程 建设单位(章)：泸县毗卢镇学校
一、工程概况 1、工程名称：泸县毗卢镇烂庙子村学校改建工程 2、工程地点：泸县毗卢镇 3、建筑面积：建筑面积500.12平方米 4、建设单位：泸县毗卢镇学校 5、勘察单位：泸县华庭勘察设计有限公司 6、设计单位：泸县华庭勘察设计有限公司 7、施工单位：四川建海建设工程有限公司 8、监理单位：泸县建设工程监理有限公司 二、施工工程完成简况 根据参建各单位合同约定的内容，工程设计、施工等均按要求的项目完成任务，达到合同的质量等级要求，在本工程设计、施工过程中严格执行各项法律、法规、规范及当地政府的有关规定。由于本工程施工工序复杂，质量要求高，施工单位编制了有针对性的施工组织设计和分部工程方案，并严格贯彻执行有效地保证了工程质量和工期。施工技术、质量保证资料、施工管理及建筑材料、构配件和设备的进场检验报告等档案资料齐全有效。 三、监理整改情况 在工程建设的每一分部、分项工程中，建设、设计、监理、施工等单位密切配合较好地完成了各项工程的检查，检查中严格地把住了质量关，对需要整改的地方，一经提出便认真整改，整改后进行复查，达到标准要求后，才可以进入下一道工序施工。
在施工过程中，监理按照国家的各项标准要求，配合各参建单位完成了本工程的施工监理任务，工程施工过程中的每一个工序度严格按照监理程序做，保证了工程质量。 四、验收单位组成 按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求，建设单位组织了竣工工程的验收，参加验收的建设、设计、监理、施工单位及监督站等人员的组成均符合要求。 五、验收整改情况 工程竣工初验收时建设、设计、监理、施工、监督等单位提出了验收意见，针对验收中提出的问题，施工单位已经全部整改完毕，并由各单位进行了复验通过。 六、工程总体评价 该工程经过建设、设计、监理、施工、监督等单位共同密切配合，已顺利完工，其工程各项综合指标已全部达到国家验评标准，符合竣工验收条件，并经各方确认。本工程从建筑设计方面较为合理，能够满足使用单位的要求，在施工全过程中监理单位尽职尽责，施工单位精心施工，克服了各种困难，并采用了新技术、新方案、新工艺。实行了科学化的现代管理措施，圆满地完成了施工合同的要求，质量评定为合格。同意竣工验收，提请该工程申报竣工验收备案。 建设单位：泸县毗卢镇学校 项目负责人： 年月日
上海应用技术学院奉贤新校区一期室外运动场工程 工程质量竣工评估报告 （辅助用房） 建设单位：上海应用技术学院 设计单位：上海轻工业工程设计研究院有限公司 承包单位：上海康桥建设工程有限公司 监理单位（章）：上海环亚工程咨询监理有限公司 总监理工程师： 日期：
目录 一、工程概况 二、评估依据 三、质量保证资料核查情况 四、分部分项工程说明 五、评估结论
上海应用技术学院奉贤新校区一期室外运动场工程 （辅助用房） 工程质量竣工评估报告 一、工程概况 1.项目名称: 奉贤新校区-期工程室外运动场. 2.建设地点: 上海应用技术学院奉贤新校区位于上海市奉贤区海湾镇，一期室 外运动场东临奉炮公路，北临奉柘公路，西临学生公寓，南临海工路。 3.建设单位: 上海应用技术学院. 4.设计单位: 上海轻工业设计研究院. 5.监理单位: 上海环亚工程咨询监理有限公司. 6.施工单位: 上海康桥建设工程有限公司. 7.建筑面积. 554m2; 8.结构类型: 基础部分: 条形基础；主体部分: 砖混结构二层建筑（新增斜屋面），层高3.3m，建筑总高度8.6m，耐火等级为二级，抗震设防烈度为7度，屋面防水等级为三级，结构柱、梁、板、雨逢、楼梯砼强度为C25，墙体为M7.5混合砂浆，砌MU10砼砖。本工程设计±0.000相当于绝对标高5.600M，室内外高差-0.300M。 二、评估依据 1、国家及上海市有关工程建筑标准强制条文以及法律、法规、政策及规定； 2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001 3、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002 4、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002 5、《砌体工程质量验收规范》GB50203-2002 6、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002 7、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001 8、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002 9、《建筑给排水系统及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002 10、《智能建筑工程质量验收规范》GB50339-2003 11、《住宅工程防渗漏管理手册》（上海市住宅发展局编）2001.12 12、设计单位设计的施工图及变更修改通知单和技术核定单 13、有关的标准图集及说明
工程名称：*********************工程 建设单位：*********************房地产开发集团有限公司设计单位：*********************建筑设计有限公司 勘察单位：**********************勘测设计有限公司 监理单位：**********************咨询有限公司 施工单位：**********************建设工程集团有限公司 20**年**月**日
第一篇:项目概况 *********************************************************** *************************************************************** *************************************************************** *************************交通便利。本工程建筑面积为地下*****.*㎡，地上*****.*㎡，其中1#楼**层，建筑高度**.*m，2#、3#、4#、5#、6#楼**层，建筑高度**.*m。 第二篇：项目评价 1、获奖情况：本工程荣获20**年度市优质工程，********。20**年**月省优质工程。 2、业主看法：地理位置优越，交通便利，社区活动中心、大型超市、幼儿园等生活设施齐全，本项目是居家生活的好地方。 3、交房情况：本项目共有住宅***户，现已交房***户，车库***个，现已交车库***个。 第三篇：技术管理总结 ·一、总图 ·二、综合管网 ·三、建筑单体土建 砼结构： 本工程为地下*层，地上**层框架剪力墙结构，建筑结构安全等级为二级，抗震设防类别为丙类，所在地区抗震设防烈度为七度；基础结构形式为筏板基础，地下室底板为C30P8抗渗砼；地下室墙、柱为C35P8 抗渗砼；地下室顶板为C30P8抗渗砼；地下室后浇带采用微膨胀混凝土且提高一个强度等级。一层～六层墙、柱设计为C35混凝土、七~十二层墙、柱设计为C30混凝土、十三~十七层墙、柱设计为C25混凝土；二层～十七层梁板设计为C25混凝土；屋面梁板设计为C25P6混凝土；构造柱、门窗过梁等零星构采用C20混凝土。
谈在建工程估价思路及方法 1.在建工程定义及估价方法选择 1.1在建工程是指符合有关建设规定，合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许 可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》，正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其现状工程价值及其土地使用权价值的评估。 1.2对在建工程估价，根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委 托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上，估价师应进行实地勘察和认真分析，然后决定评估采用的方法。一般而言，通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估较适合。 2.两种方法运用的具体思路 2.1假设开发法：假设开发法在在建工程估价中的运用是，在估算开发项目完成后的房地产 价值的基础上，扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述 为： 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费－续建投资利息和利润－在建工程在续建阶段的利息和利润－销售税费－买方购买在建工程的税费 2.1.1总开发价值。在运用假设开发法时，首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价 值。在运用假设开发法对在建工程进行估价，则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地 产价值。根据在建工程完成后的用途，采用适合的评估方法来预估其房地产价值，如果在该评估对象所处同一供需圈内，同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分，易于获取可比交易案例，则适合采用市场比较法；如果市场买卖交易较少，评估对象属于收益性物业，则适 合采用收益还原法。 2.1.2续建成本。就是在建工程在后续建设中所需投入的各项成本费用总和，包括：建安工 程费、基础配套设施费、小区配套建设费、不可预见费等。 2.1.2.1续建建安工程费。可以根据估价对象特点和同类工程造价，以及当地《xx省(市)建设工程概算定额》，预估建安工程费。再根据估价时点估价对象的完工程度，估算续建建 安工程费。 2.1.2.2基础配套设施费。可以根据同类工程投资水平和评估对象的特点，估算基础配套设 施费。再根据到估价时点，委托方实际已投入基础配套设施建设资金情况，估算续建基础配
目录 一、房产估价报告 (1) 二、致委托方函 (2) 三、估价师声明 (4) 四、估价的假设和限制条件 (5) 五、房产估价结果报告 (7) 六、附件 (11)
****房地产开发 在建工程抵押评估报告估价项目名称：****房地产开发在建工程估价 委托方：****房地产开发 估价方：****房地产评估咨询 估价人员：淦培、国桢 估价作业日期：2014年02月18日—2014年02月20日估价报告编号：荆居房（地）估字WW2014—0016号
致委托方函 ****房地产开发： ****房地产评估咨询接受贵公司委托,根据委托的容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事的原则，按照房地产价格评估规和公允的技术标准，对贵公司拥有的位于易家岭发展路南段西“徽商国际购物中心”（负一层建筑面积为8812.36平方米，一层建筑面积为8144.5平方米，二层建筑面积为7743.15平方米，三层建筑面积为5520.84平方米，B区机房建筑面积498.2平方米，四、五层建筑面积1515.84平方米）工程项目,在建工程房产总面积为32234.89平方米，在估价时点的现时价值进行估价。 一、评估时点：2014年02月18日 二、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 三、评估人员：淦培、国桢 四、估价日期：2014年02月18日—2014年02月20日 五、估价依据： 1、《中华人民国城市房地产管理法》； 2、《中华人民国土地管理办法》； 3、《城市房地产抵押管理办法》； 4、省实施《中华人民国城市房地产管理法》办法； 5、国家标准《房地产估价规》GB/T50291—1999； 6、国家有关部门颁布的法律、法规等政策文件； 7、建筑工程施工许可证，编号为2013080号； 8、建设工程规划许可证，编号为2011029号； 9、建设用地规划许可证，编号为荆规用地2011029号；
遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/6213099761.html, 在建工程抵押评估的特点与评估范围 在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间较长。随着工程的进展，其价值往往发生变化，因此，在建工程评估有着很强的特殊性和复杂性。本文将在界定在建工程的基础上，重点探讨在建工程抵押评估的特点与评估范围。 一、在建工程的含义及其特点 (一）在建工程的含义 在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等诸多特性。 要正确把握在建工程评估价值的内涵并选择适当的评估方法对在建 工程进行估价，首先要明确在建工程的含义。对于在建工程的定义，在理论界有多种不同的提法。一种定义是，在建工程就是正在施工或虽已完工但尚未办理移交验收的建设工程。它是指在建工程已经构成的投资完成额，包括尚未交付使用的投资完成额。包括在建的新建项目、扩建项目、改建项目以及恢复项目等项目工程。另外一种说法，在建工程房地产即建筑工程尚未完工或虽然已经完工，但尚未交付使
用的建设项目房地产。 中评协(96）第3号《资产评估规范意见(试行）》对在建工程是这样论述的：在建工程是正在建设中的固定资产建设或改良工程，包括成套或单项建设的生产性和非生产性固定资产以及维修、安装、扩建、改建和大修理工程。按照建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第三条所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。从《城市房地产抵押管理办法》中的定义可看出：在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造，而不得它用，因此对已完工至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再造行产权抵押登记。 在建工程，其涵义有广义和狭义之分。广义上的房屋在建工程，是指房屋自主体工程动工建设开始至建成后房地产主管机关颁发所有权证书止所处的状态。狭义上的房屋在建工程，是指房屋工程自主体工程基本建设开始至房屋达到竣工验收条件前所处的状态。可见，狭义上的房屋在建工程，主要是指房屋主体结构的建设过程中的状态，是一种实物上的未完成状态，而广义上的房屋在建工程不仅包括狭义上的房屋在建工程在内，还包括房屋各项工程均已完工，即达到房屋竣工验收条件后、未领取房屋所有权证书的情形，是一种在法律上未完成的状态。与一般意义上的房地产相比，在建工程具有自身的特点。
建设工程竣工安全评估报告
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建设工程竣工安全评估报告 工程名称： 建设单位： 监理单位： 施工单位： 日期：
填报须知 一、申报程序 1、建设单位到安监站领取本表，在办理工程安全监督销项手续前向安监站提交本表。 2、本表由建设单位督促监理、施工单位如实填写建设工程施工安全工作开展情况。 二、填报说明 1、工程类型：桩基、装饰、安装、房建、市政、其他。 2、建设单位应如实逐项填写本表，各安全责任主体单位名称应填写全称；并对申报材料的真实性负责。 工程概况及建设各方责任主体基本情况
工程名称 工程类型监督备案号 结构层次施工许可证号 安全文明 竣工验收日期 施工目标 建筑面积 M2工程造价万元开竣工日期竣工验收日期 单位名称法人代表项目负责人建设单位 勘察单位 设计单位 监理单位 施工单位 备注
施工单位安全评估报告本工程在公司及有关部门的正确领导和大力支持下，在项目部全体职工的共同努力下，项目部以以各类检查为手段，加大安全教育手段，强化安全生产意识，实现了项目部安全管理目标，以及对业主的承诺： 1、建立健全安全生产管理制度和各类预案。根据业主和监理单位的有关要求，项目部编制了各岗位安全生产职责。各工种安全生产操作规程，各类安全应急预案和有关专项安全施工方案。并根据实际情况进行演练。 2、建立以项目经理为核心、以安全员、施工队长、班组长等人员为主力的安全领导小组，切实抓好整个工地的安全工作，建立安全防火、文明施工责任制，个个明白自己的工作职责，人人懂得安全工作的重要性。 3、加大安全施工措施费的投入。在安全方面：对职工发放防护用品；“三宝”、“四口”、“五临边”的防护投入；购置电气保护、安全照明设施；消防设施与消防器材的配置；施工机具防护棚及其他安全防护措施费用；在文明施工方面：施工现场主干道及场地硬化、食堂、厕所墙面、地面贴面砖及其他施工现场临时设施的装饰装修、美化措施等费用； 4、加强对特殊工种和特种设备的管理。水电工、电焊工等特种设备的操作人员必须持证上岗。对特种设备必须检验合格后方可使用。 5、积极倡导现场文明施工，对项目部的施工人员增强文明施工意识，并将项目部文明施工作为一项重要考核内容。项目部合理规划各加工区域，各区设置明显标识牌、警示牌和操作规程。项目部以开展安全月活动为契机，在工地现场悬挂横幅，张贴标语等其他工具，在作业人员生活区张贴各类文明标识牌，贯彻树立大家节能减排意识。
2017土地估价实务:在建工程的评估方法 一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、《城市房地产管理法》规定,以出让方式取得建设用地使用权的,转让房地产后,受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途,必须取得__同意,并依法办理相关手续。 A.原出让方与市、县规划行政主管部门 B.原出让方 C.城乡规划行政主管部门 D.转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺,2007年5月将其转卖,在办理相关交易、过户手续过程中,甲不需缴纳__。 A.土地增值税 B.营业税 C.印花税 D.契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格,可采用下述公式计算样点地价:样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A:商店纯收益 B:商店总收益 C:商店土地纯收益 D:商店出租柜台土地纯收益 E:时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时,以为准。 A:土地证上登记面积 B:出让合同上的面积 C:实际测量面积 D:委托方确定的面积 E:合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的就是.【2009年考试真题】 A:学校、幼儿园、养老院占用耕地,也需要缴纳耕地占用税 B:供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C:目前外商投资企业不缴纳房产税,而缴纳城市房地产税 D:中外合资企业与外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E:土地 6、下列人员情形,不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A:被取消土地估价师资格已3年 B:被取消考试资格已3年 C:在评估业务中受到行政处罚,自处罚之日起至报名之日止已3年 D:因故意犯罪受刑事处罚,自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E:合法性 7、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上就是__。
房屋建筑和市政基础设施工程工程名称：泸县毗卢镇烂庙子村校改建工程 建设单位(章)：泸县毗卢镇学校
一、工程概况 1、工程名称：泸县毗卢镇烂庙子村学校改建工程 2、工程地点：泸县毗卢镇 3、建筑面积：建筑面积平方米 4、建设单位：泸县毗卢镇学校 5、勘察单位：泸县华庭勘察设计有限公司 6、设计单位：泸县华庭勘察设计有限公司 7、施工单位：四川建海建设工程有限公司 8、监理单位：泸县建设工程监理有限公司 二、施工工程完成简况 根据参建各单位合同约定的内容，工程设计、施工等均按要求的项目完成任务，达到合同的质量等级要求，在本工程设计、施工过程中严格执行各项法律、法规、规范及当地政府的有关规定。由于本工程施工工序复杂，质量要求高，施工单位编制了有针对性的施工组织设计和分部工程方案，并严格贯彻执行有效地保证了工程质量和工期。施工技术、质量保证资料、施工管理及建筑材料、构配件和设备的进场检验报告等档案资料齐全有效。 三、监理整改情况 在工程建设的每一分部、分项工程中，建设、设计、监理、施工等单位密切配合较好地完成了各项工程的检查，检查中严格地把住了质量关，对需要整改的地方，一经提出便认真整改，整改后进行复查，达到标准要求后，才可以进入下一道工序施工。 在施工过程中，监理按照国家的各项标准要求，配合各参建单位完成
了本工程的施工监理任务，工程施工过程中的每一个工序度严格按照监理程序做，保证了工程质量。 四、验收单位组成 按照建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》的要求，建设单位组织了竣工工程的验收，参加验收的建设、设计、监理、施工单位及监督站等人员的组成均符合要求。 五、验收整改情况 工程竣工初验收时建设、设计、监理、施工、监督等单位提出了验收意见，针对验收中提出的问题，施工单位已经全部整改完毕，并由各单位进行了复验通过。 六、工程总体评价 该工程经过建设、设计、监理、施工、监督等单位共同密切配合，已顺利完工，其工程各项综合指标已全部达到国家验评标准，符合竣工验收条件，并经各方确认。本工程从建筑设计方面较为合理，能够满足使用单位的要求，在施工全过程中监理单位尽职尽责，施工单位精心施工，克服了各种困难，并采用了新技术、新方案、新工艺。实行了科学化的现代管理措施，圆满地完成了施工合同的要求，质量评定为合格。同意竣工验收，提请该工程申报竣工验收备案。 建设单位：泸县毗卢镇学校 项目负责人： 年月日
在建工程的评估方法 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
在建工程的评估方法 在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。 一、重置成本法评估在建工程。 其思路与评估固定资产相同。固定资产（建筑物）其重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用，功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。 二、收益现值法评估在建工程。 一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平，可以采用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时，除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外，还要注意以下几个问题：