装修流程示意图
1.0目的
加强对装修的管理，明确相关手续的办理，保障业主及公司利益，确保房屋结构安全及使用功能。
2.0范围
适用于公司各物业管理处。
3.0职责
4.0装修类别
业主装修根据装修性质区分简易装修、普通装修、重大装修三种。
4.1简易装修：指简单做工的房屋装修，如刷油漆、粉刷墙面、贴墙纸、木工、换门等，工期为期3天内完成。业主前往客户服务中心办理手续，由客服助理打印《装修申报反馈表》（一式两份）交申请人签字确定即可，简易装修审批时间为1天；
4.2普通装修：指面积较大及施工事项较多的房屋装修，如拆打墙面、室内水电安装、铺地板、制作及安装家具等，工期为60天以内（如超过60天，须向管理处申请装修延期，经同意后方可继续进行），由客户服务部收集申报资料并初审，工程主管对相关资料进行复审，管理处经理负责最终审批，普通装修审批时间为2天；
4.3重大装修：指使用功能方面改动的房屋装修，如房屋结构、原始设计的变更、外立面改动等，办理手续管理处经理审批之后提交公司品质管理部组织相关评审，重大装修审批时间为3天。另：此类装修须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报物业管理处备案，管理处方可受理此类装修，具体参照国家《住宅室内装饰装修管理办法》执行。
5.0方法与过程控制
5.1装修申报
5.1.1 业主办理装修申报时需提交如下资料：
A.装修单位营业执照复印件（加盖公章）、承建资格证书复印件（加盖公章）；如代收装修税费的需提供业主与装修单位签订的装修合同复印件。
B.装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路需提供水电线路图）。
C.装修单位负责人身份证复印件、照片、联系电话。
D.施工人员身份证复印件、照片。
E.如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加露面荷载，须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案，非住宅用途房屋还须提交政府部门的施工许可证。
F.如搭建建筑物、构造物、改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗等，须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报物业管理处备案，并经业主大会/业主委员会同意，由物业管理处统一样式方可搭建。
G.商户设置灯箱、霓虹灯、电子显示屏、招牌、橱窗等户外广告，应提供工商部门签发的户外广告登记证，并保存复印件。
H.需留宿于装修户内的装修人员，必须持有效证件由业主本人到管理处申请装修期间临时留宿手续，填写《装修人员留宿担保书》，管理处经理批准后方可留宿，并办理《装修人员临时留宿证》，如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按当地相关治安管理条例进行处理。
5.1.2业主如需室内装修，须提前三天向物业管理处申报登记，填写《装修申报登记表》，非业主的物业使用人装修申请，应提供业主书面确认（业主委托书）。
5.1.3管理处客服助理将业主装修申报信息录入CRM系统。如属简易装修，则打印《装修申报反馈表》（一式二份）交由申请人签字确认。
5.1.4管理处工程主管负责对《装修申报登记表》及相关资料进行复审。工程主管主要审查的项目包括：
A.装修设计是否对房屋结构、外墙立面、水、电、气、对讲机等主管线路等公共设施设备造成改动、
破坏；
B.用电负荷是否超过原设计；
C.装修是否符合消防、环保方面要求；
D.是否有其他的违章情况等内容。
5.1.5工程主管在CRM系统内对相关装修内容审核无误后，由管理处经理进行审批。如有下列行为之一的应不予登记：
A.未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；
B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的；
C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的；
D.损坏房屋原有节能设施、降低节能效果的；
E.未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的；
F.未经城市规划行政主管部门批准改变物业外立面、在非承重外墙上开门、窗的；
G.未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的；
H.未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的；
I.其它影响建筑结构和使用安全的行为。
5.1.6若装修不属于重大装修，则直接打印《装修申报反馈表》（一式二份）交由申请人签字确认。
5.1.7若装修项目涉及重大装修内容，由管理处经理进行审核，报公司品质管理部组织相关人员进行评审（评审时间不得超过相关规定），并及时将评审结果录入CRM系统，客服助理打印《装修申报反馈表》（一式二份）交由申请人签字确认。
5.2装修手续的办理
5.2.1管理处负责人指定专人核实申报人身份、审核装修方案、施工人员身份、特种作业证书、装修资质证明、装修施工时间（最长不得超过两个月）等，于三日内做出批复。
5.2.2客服助理将批复意见告知装修申请人，若装修申报内容未通过审批，应向业主解释说明，涉及专业问题的可由批复人直接向业主解释说明。业主修改装修申报后，重新执行审批流程。
5.2.3物业管理处与业主和装修单位负责人共同签订《装修管理服务协议》，三方各留存一份。业主与装修单位按《装修管理服务协议》交纳装修保证金及相关费用。装修经办人依据各项装修收费标准填写《装修申报收费凭条》，经客户确认后，由财务收款员依照结果收费。
5.2.4根据《中华人民共和国消防法》规定，装修施工单位必须负责施工现场的消防工作。在室内进行装修的装修施工单位必须指定一名防火责任人，负责施工现场的防火安全工作，确保各项防火安全措施及文明施工的落实。
5.2.5装修施工前，装修施工单位负责人应到管理处办理《装修施工登记证》，施工人员需办理临时出入证，《临时出入证》有效期不能超过《装修申报表》上许可日期，到期后可随申报表到管理处办理续延手续。《临时出入证》按以下步骤办理：
A.施工单位负责人应将施工人员的彩色一寸照片二张和身份证复印件交客服助理办理装修施工人员出入证；
B．客服助理将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《装修施工人员登记表》中并录入CRM系统，用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《临时出入证》。
5.2.5若装修施工需临时动火，应提前向物业管理处申报，并填写《临时动火作业申请表》，客服助理将信息录入CRM系统，工程主管对相关内容进行审核，管理处经理进行审批，业主动火作业完工后由管理处工程主管在《临时动火作业申请表》签字确认，返回客服助理存档。
5.2.6装修施工期限：中小工程为30天，较大工程为60天，最长不超过90天，如超过需向物业管理处申请办理延期手续。
5.2.7装修手续办理完毕后一日内，客服助理将所有资料整理归档，填写《申报装修统计表》并将装修户信息派单至工程维修部与秩序维护部，以进行施工期间的管理。
5.2.8客服助理负责打印《装修施工登记证》、《装修单位文明施工承诺书》及《装修巡查签到表》并张贴于装修户入户门外，便于周边邻里了解装修事项及秩序维护员装修巡查。
5.3装修过程的监控
5.3.1秩序维护部负责对装修单位实施以下管理：
A．装修安全管理监控参见《巡逻管理作业指导书》；
B．每天至少巡查装修现场两次；
C．动用明火和焊接作业时，必须检查有无审批手续，操作人员上岗证、相关防范措施是否落实。 4.3.2工程维修部指定专人负责装修单位装修项目的监督与检查工作：
A．当装修队进场施工后，工程维修人员即开展装修巡查工作，每三天至少巡查一次，尤其在入伙初期装修高峰期、室内装修刚开始的时间里，应按实际情况增加巡查频次。
B．巡查的主要项目为：
⑴实际装修内容与申报内容是否相符，或未按照提交的图纸方案进行施工；
⑵检查是否有损坏或改变主体结构的以下情况：拆除承重构件，打凿楼、地板钢筋混凝土层；随意剔凿墙体、梁、柱；承重墙上穿孔；采用超负荷吊顶或灯饰；采用超过设计荷载的地板装饰材料（应先将垫层凿掉，不可伤及楼板）；拆除室内隔墙是否造成室内、邻里、公共部分渗、漏、堵、损坏；
⑶是否擅自改动煤气管道，是否擅自拆除、增设或改变消防设施；
是否有改变会影响项目外观统一效果。
⑷改变阳台、卫生间、厨房的使用功能；
⑸改变上下水管道，生活污水有无排入雨水管（改动给水管道，尤其是暗埋在墙体或楼板内的给水管道，要求做试压试验，确保水管不漏水对私自改装水管的，必须要业主写《承诺书》，确保改装质量并对此负责）；
⑹有无违规安装阳台防盗网（阳台可装隐形防盗网，室内小窗户可装内防盗网），违规封闭阳台；
⑺在公共设施上乱写乱画，及损坏公共设施；
⑻增加的线路，是否先配管后穿线，管路是否连续，是否采用难燃或阻燃PVC管，导线接头是否可靠，接头包缠是否可靠；
⑼是否擅自改动智能化设备(包括煤气抄表及报警、水表抄表、紧急按钮、可视对讲、红外线线路改动)；
⑽对改造卫生间及厨房须重做防水卫生间须做到1.8米以上,厨房1米以上，地面防水需做闭水试验48小时检查不漏水方可铺地砖。
⑾检查施工所用材料是否达到环保标准或有害因素存在，检查施工场地有无存在对人员的职业健康的威胁；
⑿施工现场动用明火情况，及完工情况。
⒀有无其他消防隐患。
4.3.3客服助理每两天至少巡查一次，重点是对秩序维护部及工程维修部装修巡查情况进行监督检查。巡查中如发现装修过程有超出申请的装修项目或超出装修期限，应立即知会业主与装修负责人到管理处办理装修项目增加手续，在《装修施工登记证》上注明所增加项目内容，并核定是否在规定允许项目内。
4.3.4客服助理应对装修单位违规装修信息（包括违规类型、内容、处理意见等）及时录入CRM系统，打印《整改通知单》，交业主/施工单位负责人，如果业主/施工单位负责人不签收，客服助理采取取证措施（包括：贴门口并拍照；用快递投递；多人作证签字；报业委会、街道办等备案），并保留送达的证据。
4.4 对违章装修的处理，按《装修管理服务协议书》相关规定进行处理，原则如下：
4.4.1轻微违章事件，口头批评教育，现场整改；
4.4.2一般违章事件，立即告知业主及装修负责人，并劝止违章行为，限期恢复原状。
4.4.3严重违章事件，对造成相关方损失的，除限期恢复原状及追究赔偿问题外，必要时依法向政府主管部门报告。
4.4.4客服助理负责跟进违章整改过程，及时将违章整改结果反馈至工程主管处，并将相关情况及整改验证结果录入CRM系统。管理处工程主管对装修整改情况进行验证；如不合格，则按4.3.4条款执行。
4.5 装修施工的竣工验收
4.5.1管理处客服助理受理业主装修验收申报，如为非业主办理装修验收申报，应提交业主书面确认（业主委托书）。
4.5.2管理处客服助理将装修验收申报录入CRM系统，并流转至工程主管。
4.5.3客服助理受理装修验收两日内联合工程人员对装修现场验收。采取预约验收的，应提前至少1日告知业主验收时间。如为重大装修，则与装修审批的相关上级沟通预约装修验收时间。
4.5.4管理处工程人员按《装修申报反馈表》内容执行核验，验收不合格或在施工过程中存在的整改事项未处理的，按4.3.4条款处理。
4.5.5验收合格的，管理处工程主管将验收结果录入CRM系统并提交至管理处经理。
4.5.6管理处经理在CRM系统签署审批意见。
4.5.7客服助理向装修施工单位收回施工人员《临时出人证》以及现场回收《装修巡查签到表》、《装修施工登记证》。
4.5.8完成工程验收（初验、复验）后，客服助理从CRM系统中打印《装修验收记录表》，客户服务部应按相关规定给予办理退押金手续，并在《装修验收记录表》中填写退款情况。
4.6 装修结束后的有关注意事项
4.6.1 装修队撤离时搬离物品应至管理处办理物品放行手续，填写《物品放行条》，在秩序维护员监督下清除公共区域装修垃圾并打扫干净现场环境卫生后，方可予以撤离。
4.6.2 如业主与装修单位因装修问题产生争议，管理处有义务劝阻争吵行为，但不能受托其中一方对另一方履行约束或代追缴；出现纠纷情况应立即报相关部门处理。
4.6.3 装修验收合格并退还相关费用后，客服助理应对所有装修资料收集、整理、归档，并查看CRM 系统相关信息是否录入完整、清晰，确保系统中已录入并上传装修过程中各类重要信息。
5.0支持性文件
5.1《巡逻管理作业指导书》
6.0质量记录
关于加强装修期间管理通知 1.目的 在保证业主利益不受损失、装修工程符合安全、消防要求，满足业主使用质量的要求以及欧园小区建筑物结构及有关设备设施的安全和正常运行的情况下，为装修业主提供良好便捷高效的服务。 2.适用范围 欧园小区楼层住户及底商所有装修管理工作。 3.职责 3.1总经理负责二装重要问题的审批。 3.2装修办负责二装协议的签定，管理费用、装修押金等费用的确定； 3.3安保部负责施工现埸安全消防的监督检查；装修人员资格的审查和管理。 3.4装修办负责和二装业主的联系、组织协调装修巡查中发现需业主出面解决的问题； 3.5工程部负责装修中技术监管和工程质量的检查及验收。 3.6装修办负责将每日巡检中发现问题报汇总后物业部。 3.7财务部负责装修施工管理费、装修押金等费用的收取和结算。 4.工作程序 4.1装修前的准备工作 4.1.1业主向装修办提出装修申请，填写《装修申请表》； 4.1.2按照《二装进埸工作流程表》所列内容进行二装工作手续的办理。由装修办通 知财务部收取业主的装修管理费、装修押金等费用； 4.1.3由工程部对装修单位的资质、施工方案、图纸进行审核。对于不符合公司《装 修手册》及有关安全消防规范的施工方案、图纸，要求装修单位重新提供或修改完善。 对于不符合公司规定施工资质条件的装修单位，要求业主更换； 4.1.4由安保部对装修单位进埸施工人员的身份进行初审，要求“三证”（身份证、 暂住证、务工证）齐全，并为符合要求的施工人员办理《临时出入证》； 4.1.5装修完毕后，装修办组织安保部、物业部参加对装修单元进行装修前房屋验收， 填写《装修验收单》，作为房屋验收依据。 4.1.6由工程部派有关专业现埸查看装修单位的配电箱、电缆、施工照明线路及灯具、 施工工具是否符合要求。不符合要求的更换至符合要求，并为其进行电源、水源的接驳； 4.1.7由安保部向施工单位发《装修施工许可证》及有关装修施工管理规定，并要求 装修单位在施工现埸明显位置张贴，责令其组织学习和严格遵守。
人力资源部作业指导书 1、负责公司各类人员的招聘工作： 对应聘人员发来的应聘材料，认真登记筛选，挑选出符合应聘条件的人员，并组织笔试，择优录取。随后安排与相关领导进行面试，确定最终合格人选。并填写员工登记表，签定劳动合同，办理新员工入职所需的一切相关手续。 2、劳动合同的管理工作： 所有员工的劳动合同必须保证其有效性。对合同到期人员及时报相关领导审批，确认是否续签。经领导确认后，通知本人按公司规定一式两份进行续签工作。签定后认真检查有无漏签、错签处，确认无误后，送相关领导签字，并加盖公司合同专用章。当月内送高新管委会合同鉴定机关鉴定，确保其有效性。随后公司存档一份备案，交本人一份自行保管。 3、人事档案的管理工作： 对公司所有员工每人建立一份人事档案。对其个人资料、学历证明等相关资料进行统一管理，并登记编号，以备随时查询。对于人员变动及调离，应及时更新个人档案，并注明变动原因及时间。对新增人员及时建立个人档案。要求所有员工填写员工登记表并存档。 4、组织员工培训工作： 根据各部门人员结构调整及需求，对相应人员进行培训。首先与北电培训中心或外来培训机构确认培训时间、地点、内容、费用。报相关领导同意批准后，组织员工进行培训。在培训开始之前。所有培
训人员必须与公司签定培训协议，并按公司规定比例交纳一定培训费后。方能参加培训。培训期间，培训人员必须认真学习，考取培训证书。如没有公司特殊说明，员工所考取的培训证书应由公司统一保管，个人不能随意领取。 5、公司年度考核、考评及月考勤的统计工作： 严格按照公司规定负责员工各项统计工作。要求及时准确掌握每天每位员工的出差、出勤情况。并于每月25日前将出勤统计结果上报财务。对于员工各类正常休假，严格按照公司请假制度执行。在考勤统计工作中做到严格公正准确。确保公司及员工的个人利益。 6、对员工办理社保工作： 严格按照公司有关规定给予办理。对首次办理者，必须将人事档案转入公司并提供在原单位没有参保的证明，填写公司参保申请单，并上报财务部。 7、对员工的毕业证、职称证、培训证等各类证件的管理工作： 对于员工的各类证件的管理，需准确进行登记、编号。不经过主管领导同意批准不得外借。对特殊情况必须借出者，须由本人填写借用单并注明归还日期，经有关领导签字后方能借出。借出的各类证件要严格按照归还日期进行追回。 8、各类证明的开具工作： 坚决制止违规证明的开具，例如：住房证明，收入证明，社保证明的转入、转出，出门证等。必须经过相关领导批准，并经核实情况属实后，方能签字盖章。
YT-ZG-QW-01作业指导书 文件编号：YT/WY 版本号： 受控状态： 拟制部门/人：批准人： 审核人： 会签审批表 部门姓名/日期部门姓名/日期 物管部质管部 客户服务部办公室 财务部 200×年月日公布 200×年月日实施
云南铜业地产物业治理有限公司 ZG-QW-03 1/3 质量检查作业指导书 为建立健全公司检查机制,督促各治理处做好服务工作、规范治理，特制定本作业指导书。 日常质量检查由各治理处质检员负责，公司检查由质管部负责。 一、公司检查 1、质管部质检员每周对各治理处进行一次服务质量检查，填写“服务质量检查登记表”。 2、对不合格项依照情节轻重予以口头批判、教育或下达“整改通知书”、“职员过失通知书”、“不合格报告”等等。 3、质检员对处理不了的问题，应及时上报部门经理。 4、对不合格项每月进行一次统计汇报，对处理的问题及时进行复查，跟踪执行。 二、对质检员的要求： 1、仪容仪表：
（1）检查时必须穿工作服，并保持洁净整洁。 （2）配戴工作牌，并统一佩戴在左胸前。 （3）头发梳理洁净，面部洁净清爽。 （4）指甲修剪整齐，不得留长指甲，不得涂有色指甲油。 （5）口气清新，无异味。 （6）对人谦虚礼貌，使用一般话。 2、劳动纪律、工作态度： （1）以身作则，自觉遵守劳动纪律，不迟到、早退、旷工，有病、有事先请假。 （2）上班时刻不得吃零食，办私事。 （3）严禁检查时刻串岗闲聊，非工作需要或急事，上班时不得打私人电话。 （4）熟悉掌握公司的各项检查标准和规章制度。 （5）对被检查人态度诚恳，不骄不躁；坚持原则，对检查的部门和人员，须持有公正、严谨的态度，不得包庇任何人。 （6）如质检员、治理员在工作检查中有包庇纵容等失职行为，一经查出，从严处理。 三、检查范围和标准 1、检查范围和区域：
一、精装修工程现场管理规定 l、必须按工期制订《工程进度表(含人工组织计划)》，《材料组织计划》、，对装修工程的工期、人员、质量等要求做出相应承诺，并书写在《项目承诺书》内；2、按《工程进度表》严格施工，并按《人员组织计划》分期将人员名单及身份证复印件交予各甲方代表，并办理施工卡。《工程进度表》、《材料组织计划》、《人工组织计划》施工方、甲方、物资部、督查科各壹份。 3、将《项目承诺书》、《工程进度表(人员组织计划)》，《项目部人员组织结构》、现场文明施工管理处罚条例等粘贴在木板牌上(文本见附件，木板牌由甲方统一格式制定)，木板牌摆放在施工现场醒目处。 4、施工前应对施工现场进行勘察(施工面的误差、防水、设备的使用功能、配件是否齐全完好)，结合勘查结果对图纸进行会审，并将勘察、图纸会审结果上报甲方，做好交接工作和解决图纸问题。 5、开工日期见甲方代表开工令。开工前须将项目管理成员及管理职能上报甲方，并与甲方一起对施工人员进行施工进场前的技术、安全、质量、现场规章制度交底，做好记录。 6、施工中，严禁损坏房屋原有绝热设施、承重结构；严禁超荷载集中堆放物品；严禁在房间地面打孔安装任何圈定件；严禁擅自拆改燃气、通讯等配套设施。 7、管道、设备工程的安装及调试应在装饰装修工程施工前完成，必须同步进行的应在饰面层施工前完成。装饰工程不得影响管道、设备的使用和维修，涉及燃气管道的装饰工程 必须符合有关安全管理的规定。 8、施工人员应严格遵守有关施工安全、劳动保护、防火、防毒的法律、法规。 9、必须熟知并严格执行甲方施工要求，严禁使用非甲方指定材料。如发现偷工减料，除罚款外，必须全部整改。
装饰工程施工管理手册标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]
XXX装饰工程有限公司 装饰工程施工手册 施工工地： 业主姓名： 项目经理： 工程监理： 工程服务电话：00000000 开工前项目变更单次(增减项单)
业主签字:项目经理签字:监理签字: 日期:日期:日期: 客户授权施工责任书 甲方（客户）： 乙方： 甲方在工程中，委托乙方施工： 1、拆除部分： 隔断（部位）： 其它（部位）： 2、开关、插座和灯位（墙、顶面开槽走线）： 开关：墙面移动□墙面增加□其它： 插座：墙面移动□墙面增加□其它： 灯位：墙面移动□墙面增加□顶部移动□顶部增加□ 其它： 3、水工、水料： 墙面开槽走水管：厨房卫生间其它： 以上项目甲方已在有关部门办理完许可证，特此授权乙方开始施工。 甲方代表签字：乙方代表签字（盖章） 年月日年月日 注：此责任书一份 设计现场交底单
注：此表一份，以上内容由项目经理填写，项目经理、设计师必须签字。设计师签字：巡检签名：施工负责人签字：客户签字： 年月日
施工进度表
监理承诺书 尊敬的先生/女士： 您好！我是装饰工程有限公司工程部的监理我将 负责您家装修的质量、工期和现场文明施工等方面的监督、管理工作。在施工期间我将不定期地到工地现场进行全面的检查，并及时解决所发现的问题，虽然我第一次到工地不一定能和您见面，但我会把处理意见及结果及时通知您；如果有让您不满意的事情，敬请您及时与我联系，我将在最短时间内为您解决，以确保工程质量和工期。 我的联系方式： 如果您对我的工作不满意，请您拨打公司客户电话。 客户电话：00000000 感谢您对我工作的大力支持，在工程进行中，我将努力为您提供最优质的服务，恭祝您愉快地乔迁新居。 此致 XXX装饰工程有限公司 监理 此单由项目经理取下贴到进户门口 甲方（业主）采购材料计划表
第一章客服中心部门说明 一、客服中心部门职能简述 客服中心——作为物业的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司服务档次，展示公司形象和企业文化，树立公司管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。 客服中心的主要工作包括： ☆负责业主验楼、收楼，及跟进解决工程遗留问题等各项工作； ☆负责物业管辖区域内的公共设施、公共标识巡查，并确保其正常使用； ☆做好物业管辖区域内的保洁服务工作； ☆配合地产公司营销部做好业主参观样板间的接待服务工作； ☆对业主的答疑解惑、协调服务。 主要对内管理工作有： ☆值班巡查； ☆搜集并反馈业主信息； ☆部门及业主档案更新、完善； ☆保证服务质量，提高业主满意率指标； ☆协调公司内部各部门的工作，共同做好对客服务等工作。 “对客服务、组织协调、公共信息发布”是客服中心所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，公司对客服中心的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的对客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察业主服务需求的感悟力。 客服中心以其高质量的管理，给予客服中心员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服中心全体员工也将以不懈的努力使项目管理服务质量达到国际化的专业水平。 二、客服中心阶段工作任务 1.0 客服中心员工要与业主保持良好的沟通，通过与业主接触，收集、整理
业主反映的关于物业规划、房屋质量、物业管理等方面存在的问题和建议，并及时上报给有关部门或上级领导，作为工作指导和决策依据。2.0 协调各部门办理施工（装修）单位进入施工区域（维修）装修手续。并 对装修（维修）工程进行定时巡视及监管，并将在工作巡视中发现的问题及时汇总，通知工程维修部，以配合其更详细的了解、解决装修具体情况。
第一章精装修房工程管理组织架构 1、精装修工程管理基本组织架构： 甲方工程项目部 装修工程监理部 总包单位 安装公司装修公司装修项目部 2、精装修工程由甲方工程项目部组织实施。 3、工程监理——“”个监理公司应针对各自监理标段的精装房工作量组建专门的装修监理部，并经甲方审核同意后进驻展开精装修工程监理工作。 4、装修公司——装修公司由甲方本着优质优价原则，对具备承担本项目精修工程资质的公司采用招投标的办法确定。 第二章精装修工程施工准备
1.工程进度及质量目标 精装修工程开工前，工程项目部主管工程师须根据合同制定工程进度控制性计划和工程质量目标，经工程项目部分管领导批准后下达给工程监理、施工单位各方。 2. 监理规划、监理细则 精装修工程开工前，工程监理部项目总监须组织编制《监理规划》,经监理公司技术主管领导批准后报工程项目部（装修项目部）留存归档；专业监理工程师须在开工前根据《监理规划》结合工程实际情况编制《精装修工程监理细则》，经项目总监批准后报工程项目部（装修项目部）留存归档；《监理规划》、《精装修工程监理细则》为精装修工程监理工作的指导性文件。 3. 总包单位及安装单位与装修单位毛坯工程验收交接 毛坯工程验收方交接工作由工程监理组织；工程项目部（装修项目部）、监理、总包单位、装修单位、相关分包单位参加对拟装修工程进行毛坯工程验收并移交；毛坯工程验收项目及移交执行验收标准详见《长江国际花园二期（B）块精装修房毛坯交验建筑构造做法及交接验收标准》。 毛坯工程验收与交接程序：
总包、相关分包单位自检合格【总包单位书面申报验收申请】 工程监理初验 【完成相关尺寸、标高复核】【签署是否同意验收意见】 可以同时进行工程项目部复查【签署是否同意验收意见】 工程监理组织相关单位共同验收交接【会签《精装修房毛坯交接验收表》】 注：以上施工单位自检、工程监理初验应100％验收检查；工程管理部应复查30％以上。 毛坯工程验收应采用分幢移交（高层部分可分楼层）；以利于工程流水交叉施工。 4. 图纸会审与技术交底 精装修工程开工前，由工程项目部（装修项目部）组织，甲方总办、成本控制部、工程监理、装修单位、设计单位等相关单位共同参加图纸会审与技术交底；会审与交底内容由工程监理记录，会审与技术交底完成后，工程监理2个工作日内将会审与技术交底记录会签后申报至工程项目部，工程项目部主管工程师负责协调解决会审和技术交底问题，一周内将会审与技术交底记录会签后经资料员发至相关单位
上海万科 项目工程师全装修质量管理手册 （试行版） 上海万科房地产有限公司
《项目工程师全装修质量管理手册》 目录 一、全装修质量保证体系 (3) 二、全装修技术管理要点 (10) 三、全装修质量控制要点 (14) 四、全装修材料检验方法 (24) 五、全装修验收管理制度 (26) 六、全装修成品保护措施 (45)
一、全装修质量保证体系 1. 全装修质量保证体系的目的： 1.1 确保各工序严格按合同及规范的要求进行施工、安装和维修工作，符合工程 质量、安全健康及环保的要求。 1.2 确保所有影响质量、安全健康及环保的施工和安装工序处于受控状态。 1.3 对每个工序进行监督、检查和检验，并建立质量的可追溯性控制系统。 1.4 确保用于工程上的物资(包括甲供物资)符合有关规范及合同的要求。 1.5 确保施工数据的准确性。 2. 范围： 2.1 适用于本公司开发的所有全装修项目。 2.2 由全装修施工单位接收项目开始，直至全装修完工并将工程项目移交给小业 主的整个过程。 3. 术语和定义： 3.1 质量交底卡 3.1.1 由总包或装修单位发出，经监理审核和项目部批准，使参与施工和管理的 项目工程师、监理单位、分包商及操作工人等人员能够充分掌握该分项工程施工所用的材料情况、工艺操作程序以及该项工程质量要达到的标准及其验收方法。使项目质量管理有章可循，做到事先清楚明白、事中有章可循，事后有据可查。 3.1.2 控制质量要把好“三关”，即材料关、操作关、检查验收关。 质量交底卡应写明“三关”的具体内容。 3.1.2.1 材料 材料应写明该分项工程所用的材料供应方式、名称、品牌、来源地、规 格、包装情况、使用中注意事项(指腐蚀性、易燃等)，避免操作过程中 用料不当而造成浪费，阻止少数分包商以次充好。 3.1.2.2 操作 图纸：应标明使用的图纸编号，如设计修改应及时调整。 操作工艺：应写明本工艺的施工程序及方法，工序间相关联的质量因果 关系，保证质量的措施。施工中常出现的质量问题更应强调 说明。
精装修施工企业预结算管理 作业指导书 作者：张志中
目录 封面 (1) 目录 (2) 一、图纸分析及现场勘查 (25) 1.1、图纸分析工作内容 (25) 1.2、现场勘查工作内容 (25) 1.3、分析与勘查效果 (25) 1.4、分析与勘查工作程序 (25) 1.5、分析与勘查工作时效 (26) 二、编制审核“项目成本计划书” (27) 2.1、编制依据 (27) 2.2、编制、审核程序 (27) 2.3、编织、审核时效 (28) 三、编制、审核商务标 (29) 3.1、编制及审核程序 (29) 3.2、编制及审核时效 (29) 3.3、工程量计入及要求 (30) 3.4、单价组成及计入 (30) 四、工程变更及增减项签证 (32) 4.1、签证编制及报签 (32) 4.2、签证编制、审核及审批时效 (32) 4.3、变更及增减项费用的形成条件 (32) 4.4、变更及增项材料审核及采购 (32) 4.5、材料计划的编制及审核时效 (33) 4.6、人工费审核及确认 (33) 4.7、工程量及人工费单价计入 (33) 五、工程报表编制及进度款支付 (35) 5.1、在施工程月报表编制及审核程序 (35) 5.2、在施工程月报表编制及审核要求 (35) 5.3、月度工程进度款审核及支付 (35) 5.4、月度工程进度款审核及支付要求 (36) 六、结算资料整理 (38)
七、结算文件编制 (39) 7.1、对发包商（甲方）结算 (39) 7.1.1、结算资料的整理与审核 (39) 7.1.2、结算文件编制 (39) 7.1.3、结算文件编制时效 (41) 7.2、对分、清包商（甲方）结算 (42) 7.2.1、结算程序 (42) 7.2.2、结算文件的组成 (42) 7.2.3、现场测量要求 (42) 7.2.4、结算文件审核要求 (42) 7.2.5、结算文件编制要求 (43)
圣和圣置业有限公司 精装修工程管理手册 （2016年版） 圣和圣置业有限公司 二0 一六年八月
编制目的 为了提高圣和圣置业有限公司精装修工程管理水平，理顺精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量，树立和维护圣和圣品牌，努力创建“业主满意工程”，圣和圣置业有限公司总师室根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001和海市地方标准《住宅装饰装饰验收标准》：上海市房地产市场精装修工程现状经验，编制圣和圣置业有限公司《成品住宅精装修工程管理手册》。 精装修工程管理基本组织架构： 甲方工程项目部 J 装修工程监理部一房一验公司 总包单位质检部 ￥ 装修公司装修项目部
第一章成品住宅精装修施工条件、交楼标准及流程 1成品住宅精装修工程进场前的施工条件 （1）铝合金门窗必须安装完成，包括门扇、窗扇。 （2）外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。 （3）所有室内门的门洞留设完成，门洞高度、宽度及墙厚尺寸符合要求。 （4）阳台栏杆安装完毕并验收合格，并作好保护。 （5）厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做灌水打压和通球试验，无渗漏、堵塞，墙地面暗敷管道必须做好明显标识。 （6）屋面、阳台（露台）、厨房、卫生间防水工程施工完成，做48小时蓄水试验，无渗漏现象。 （7）室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰层无空鼓、开裂。 （8）烟道的风帽必须安装完成，以防漏水。 （9）所有开关、插座底盒安装完成，开关和插座的位置、深度符合装饰要求。 （10）所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。 2成品住宅精装修交楼标准 （1）建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验收，外墙装饰工程施工完成。 （2）首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统安装完成并能正常使用。 （3）电梯安装完成并验收合格。 （3）各层电梯前室、公共走道的天棚及墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成。 （4）入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。
XX集团重庆有限公司 成品住宅 精装修工程管理手册 （2011年版） XX集团重庆有限公司编制 二0一一年五月
说明 一、编制目的 在精装修标准交楼已成为我国房地产市场发展趋势的背景下，为理顺批量精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量，树立和维护“恒大品牌”，努力创建“业主满意工程”，XX 集团重庆有限公司工程技术部根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001和重庆市《成品住宅装修工程技术规程》DBJ50-113-2010、《成品住宅装修工程质量验收规范》DBJ50-114-2010，结合XX集团重庆公司2010年精装交楼施工经验及重庆房地产市场精装修工程现状经验，编制XX重庆公司《成品住宅精装修工程管理手册》。 二、适用范围 本手册适用于XX集团重庆有限公司所有精装修工程项目。 XX集团重庆有限公司 2011年5月25日
目录 第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准 (5) 1 成品住宅精装修工程施工条件 (5) 2 成品住宅精装修交楼标准 (5) 第二章精装修相关工程质量控制要点 (7) 1 三层会验 (7) 2 工序施工样板 (7) 3 钢筋混凝土结构工程 (8) 4 砌体结构工程 (9) 5 抹灰工程 (10) 6 防水工程 (10) 7 铝合金门窗工程 (11) 8 阳台栏杆安装工程 (12) 9 成品烟道安装工程 (13) 10 水电安装工程 (13) 第三章精装修工程管理流程 (16) 1 精装修工程四阶段施工管理法 (16) 2 精装修工程施工管理流程 (17) 2.1 精装修工程准备工作流程 (17) 2.2 精装修工程材料计划编制申报流程 (18) 2.3 精装修工程材料进场验收流程 (19) 2.4 精装修工程施工工序流程 (20) 2.5 精装修工程验收工作流程 (21) 2.6 精装修工程移交工作流程 (22) 2.7 精装修工程签证办理流程 (23) 2.8 精装修工程结算办理流程 (24)
1.目的 规范培训实施方法，通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识，以适应公司经营管理及业务发展需要。 2.范围 适用于公司全体职员（总经理、总经理助理的培训方法按地产公司要求执行） 3.定义 无 4.职责 5.方法及过程控制 5.1 总则 5.1.1每年12月办公室在公司范围内组织职员培训需求调查。 5.1.2办公室根据各管理处/部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划及职 员培训需求调查结果，确定培训需求并制定公司年度培训计划，经总经理审批后实施，并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。 5.1.3 “年度培训计划”内容应包括： A培训目的 B培训方式 C培训类别及对象 D培训内容安排（培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果） 5.1.4各管理处/部门根据本管理处/部门上年度总体工作状况，职员考核结果及所承接 公司的重点工作，确定培训需求并制定本管理处/部门年度专业培训计划。专业培训计划经管理处/部门第一负责人审批后实施，并于本管理处/部门内公示，报办公室备案。 5.1.5 各管理处制定本部门的月培训计划并于每月3日报办公室备案。
5.1.6公司年度培训计划办公室应至少每三个月进行一次有效性复核，培训计划与实际 需求不符的应及时给予变更，报总经理批准后，知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。 5.1.7 培训通知至少提前五个工作日以文件形式发给培训参加人员，通知内容须明确时间、 地点、参加人员、培训资料及注意事项等。 5.1.8培训参加人员填写《培训（会议）出勤表》 5.2 岗前培训 5.2.1业务实习 公司聘用的职能部门新职员，在入职培训后由办公室安排到公司各相关管理处实习，了解基本情况，熟悉业务运作流程。实习结束后，需向所在部门经理提交《新员工实习报告》，该记录由办公室妥善保管。 5.2.2入职引导 所有新职员在上岗前，由所在部门的培训负责人或直属上级，对其组织实施岗前培训，引导新职员熟悉工作环境，了解工作范围、岗位职责、公司各项规章制度、掌握专业技能等。 5.2.3办公室负责组织新筹建管理处人员的岗前培训，并根据岗位要求及培训内容举行 上岗前考核： A对新筹建管理处全体人员的培训内容至少包括：管理处组织价格、岗位职责； 物业管理相关法规；本小区（大厦）情况简介；房屋交付流程；各岗位专业 服务礼仪等 B专业技能培训内容包括： a管理类：品质、人事、培训、行政、财务、信息、资料管理等 b技术类：房屋结构、设备设施情况、装修管理等 c安全类：安全防范、停车场、效果管理、紧急突发事件处理等 d保洁类：清洁绿化消杀技能及程序、材料工具的使用等 5.3 入职培训 5.3.1入职培训内容应包括： A公司概况、企业文化、经营理念 B公司人事管理制度、薪酬福利政策 C职业道德规范、员工手册 D物业管理基础知识
1 目的 明确装修审批、监管和验收的程序及要求。规范装修管理，有效控制商场的装修，维护商场的整体形象。 2 范围 适用于*********公司所有项目装修、安装、维修工程。 3 职责 3.1 工程主管负责对装修的监管及验收； 3.2 物业管理员负责对用电方案审核、装修区域公共设施的清点及装修监管； 3.3 物业项目经理负责对装修方案的审核及验收； 4 方法与过程控制 4.1 装修申报及审批 4.1.1商户向物业部提出装修申请并提交装修方案（装修平面图、彩色效果图、电气系统图、 天花布置图、商品陈列图等）； 4.1.2方案审批 A．对装修图纸齐全的审批，物业部经理在24小时内书面审批完毕； B．商业店铺装修标准不得低于400元/平方米；严格控制装修档次，对于不符合装修档次装修，物业部要提出拒审意见； C．玻璃隔墙采用12MM钢化玻璃；玻璃须磨边、倒角，玻璃嵌入上下凹槽内深度不少于20MM；玻璃外墙必须有100MM的踢脚线；并在玻璃上贴有警示标贴，腰线底部离地面离度为1200mm，腰线宽度在100-150MM之间； D．门楣高度按公司统一设计标准制作，门楣高度必须一致，门楣的垂直投影不得超出波导线，须选用耐久性强的铝塑板、亚光不锈钢等材料； E．电线需采用金属线管、金属底盒；天花上的线管应吊在离开天花龙骨200MM以上，并用吊筋固定，做到横平竖直；墙面的线管必须隐藏； F．装修隔墙需保持商场视觉的通透性，并不得阻碍消防设施、消防通道和空调通风系统； G．不得使用劣质照明灯具，建议使用雷士、飞利浦、三雄极光、欧司朗品牌； H．实用面积大于100平方米的商户。还须安装独立的带漏电功能的开关箱； I．装修材料不得使用易燃、易爆、助燃或刺激性化学材料，装饰用木质夹板材料必须
精装修工程工作面移交管理制度 为确保精装修工程顺利组织施工，土建总包单位、专业工程分包单位将毛坯房屋中间交付给装修总包的交付验收流程，加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷，从而提升最终工程质量。各工作面移交工作有条不紊的进行，特制定本管理制度。本制度作为精装修工程各中标单位的分判合同附件，参加移交单位需严格按此附件执行。 1、 移交管理办法 由监理组织总包单位、专业分包单位、精装修单位、相关精装修分包单位以及发包人主管工程师，逐层逐户分批按照相关规范标准对相关工作面进行验收、移交，应编制专门的中间移交验收的计划报监理和项目部审批，同时抄送知会总包。精装修单位及各精装修分包单位在接收工作移交面后应立即进行检查、验收，并于三日内提出意见，否则将认为移交的工作面合格，精装修单位及各精装修分包单位不得以其它工序的质量问题影响其自身负责的装修质量，且不得因此向业主提出任何索赔，验收合格后填写“《毛坯房屋移交验收记录表》”完成工作面交接，必须办理移交签字手续，中间移交验收完成后，必须办理移交签字手续，如果超过规定的中间移交验收期间，除结构安全、土建结构裂缝、外墙渗漏外的其它质量责任转移到装修总包，装修总包承担相应的接收后房屋质量责任；中间移交验收按照《房屋中间交接验收记录表》相应规定每户验收并记录，应重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、门、窗及玻璃、给水及采暖管道试压、排水管道通畅、厨卫防水施工质量、空调洞等，同时形成以下移交验收附件：装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；厨卫要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收。 在移交工作面符合图纸及相关规范要求的前提下，移交接收单位不
物业公司职员培训管理作业指导书物业公司职员培训管理作业指导书提要：强化培训前，新职员须填写《新职员试用情况反馈表》，于强化培训时上交现场培训讲师，该记录由办公室妥善保管 物业公司职员培训管理作业指导书 1.目的 规范培训实施方法，通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识，以适应公司经营管理及业务发展需要。 2.范围 适用于公司全体职员（总经理、总经理助理的培训方法按地产公司要求执行） 3.定义 无 4.职责 部门/岗位工作内容 总经理审批公司年度培训计划及外部培训实施方案。 办公室共通性培训的需求调查并制定培训计划 组织各类员工入职培训、强化培训、专题培训、升任主管以上人员培训、经理在职培训、特殊人员培训、外送培训等。
保存培训记考核记录，并衡量评价培训效果。 管理处/部门经理负责审批管理处/部门内各项培训计划并监督实施，确保培训效果。 人事管理员负责组织本管理处/部门专业性培训计划的制定，跟进实施、评估效果及培训记录的归档保存 5.方法及过程控制 总则 每年12月办公室在公司范围内组织职员培训需求调查。 办公室根据各管理处/部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划及职员培训需求调查结果，确定培训需求并制定公司年度培训计划，经总经理审批后实施，并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。 "年度培训计划"内容应包括： A培训目的 B培训方式 c培训类别及对象 D培训内容安排（培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果） 各管理处/部门根据本管理处/部门上年度总体工作状况，职员考核结果及所承接公司的重点工作，确定培训需求并制定本管理处/部门年度专业培训计划。专业培训计划经
电梯管理作业指导书1. 目的 确保电梯技术性能处于良好状态，及时消除安全隐患保证设备安全运行。更好的为业主服务。 2. 适用范围 适用于管理处在管小区所有电梯的运行管理。 3. 工作职责 3.1电梯管理员（或机电值班工）负责电梯运行情况巡查和故障报修。 3.2中心控制室、保安当班人员负责监视电梯运行情况。 3.3工程部主管负责电梯的综合管理以及对上述工作的检查监督。 3.4管理处经理对上述工作进行检查考核。 4. 程序 4.1 管理人员 4.1.1 电梯管理员 电梯管理员应每日对电梯运行的基本状况进行巡视，并认真填写巡视记录，每周对电梯运行状况进行一次全面检查，发现问题及时处理或联络电梯维保单位进行处理并及时跟进维修结果，督促并检查电梯公司按照维保计划实施维修保养并对维修保养的质量进行监督。执行维保单据和维保资料的签字确认。 4.1.2每月月底召开维保会议，总结本月内电梯故障情况及电梯运行现状，根据以上资料，提出合理化建议有针对性的开展维保工作。并与每月做出维保质量评估提交项目。为项目主管做好合同续签，费用结算的前期工作。 每年应协助项目经理进行不低于2次的电梯应急演练，并做好书面记录备档，已备电梯年检时政府检查时使用。 最晚于电梯年检前一个月向上级政府主管机关提出报验审请，做好报验工作，配合督促电梯公司做好电梯自检、并签字确认其自检记录，做好各种年检资料的整理。 4.1.2 中心控制室 实施电梯24小时运行监控。通过闭路电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、打斗或损坏电梯部件用内线电话制止，并录像。如果发生电梯故障困人，先了解电并及时通知维修工或总值班。马上通知电梯公司，设法安慰被困人员外， 梯内乘客数量和身体状况，如有必要及时拨打救援电话。 4.1.3 工程部主管 负责指导和监督电梯的综合管理，包括电梯技术资料、档案收集、保管。同时对电梯维修工、电梯公司的员工进行工作指导和监督。 4.1.4 项目经理 对以上工作进行周检和月检、。审核电梯检修、保养质量记录，审定维修、保养合同的履行情况，续签维修、保养合同。 4.2 电梯使用管理 4.2.1装修期间，实施在轿厢装饰面板及控制按钮板上另加木质胶合板保护层的办法。装修期间临时设置电梯专职司机。协调货物运输，保护电梯成品不被破坏。 4.2.2 电梯日常运行不设司机，由乘客自行操作，实行24小时运行制度。 4.2.3 客梯承载小区业主（用户）为主；消防电梯装修期间承载上、下货货物为主，并作为消防备勤。 4.3电梯安全运行
目录 1、第一章：精装修工程施工管理说明 (3) 2、第二章：精装修材料管理规程 (25) 3、第三章：精装修材料抽样送检规程 (32) 4、第四章：防水工程施工及验收规程 (39) 5、第五章：石材饰面工程施工及验收规程 (45) 6、第六章：瓷砖工程施工及验收规程 (53) 7、第七章：玻化砖施工及验收规程 (66) 8、第八章：吊顶工程施工及验收规程 (69) 9、第九章：石膏角线工程施工及验收规程 (78) 10、第十章：木作工程施工及验收规程 (82) 11、第十一章：实木地板铺装工程施工及验收规程 (93) 12、第十二章：玻璃工程施工及验收规程 (101) 13、第十三章：涂料工程施工及验收规程 (106)
14、第十四章：锁具安装工程施工及验收规程 (119) 15、第十五章: 金属工程施工及验收规程 (122) 16、第十六章：卫生洁具施工及验收规程 (129) 17、第十七章：精装修电气施工及验收规程 (151) 18、第十八章：精装修工程施工安全控制 (174) 19、第十九章：精装修成品保护管理规程 (181) 20、第二十章：精装修工程质量管理及技术保证措施 (188) 18、第二十一章：施工工期管理保证措施 (202) 19、第二十二章：文明施工、环保、消防管理措施 (203) 20、第二十三章：工程移交及返修 (207) 精装修工程施工管理规程 第一章:精装修工程施工管理说明 第一节：施工前准备工作
1.1精装图纸会审 1.1.1 装饰工程应通过精装图纸的会审全面熟悉整个工程的设计意图和装 饰风貌和风格的要求。 1.1.2施工图基本内容： 设计说明、图例、物料表、设备表、平面图、立面图、剖面图、节点详图等。 1.1.3通过图纸会审，在施工前必须认真学习，熟悉图纸，了解设计意图及 施工应达到的技术标准。 1.1.4通过图纸会审，进一步了解装饰设计的功能处理及艺术处理所赋予建 筑师的性质、风格，与所要表达的建筑精神风貌，以保证工程质量的 前提下，根据图纸涉及的各种艺术的美景问题做出重要的技术措施。 1.1.5图纸会审中应特别注意如下问题： 1.1.5.1施工图细部尺寸交代不清楚，造成施工困难。 1.1.5.2施工图中节点详图不全和漏注尺寸，高程。 1.1.5.3平面图与剖面图矛盾。
XX有限公司 精装修工程管理手册（2014年版） XX有限公司 二0一四年十二月
说明 一、编制目的 为了提高XX公司精装修工程管理水平,理顺精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质量，树立和维护XX品牌,努力创建“业主满意工程”，XX有限公司项目管理部根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001和天津市《成品住宅装修工程技术规程》：DBJ/T50-080-2008结合XX有限公司2010年精装交楼施工经验及天津房地产市场精装修工程现状经验，编制XX 有限公司《成品住宅精装修工程管理手册》。 二、适用范围 本手册适用于XX有限公司所有精装修工程项目。 XX有限公司 2014年12月25日
目录 XX有限公司 0 说明 (1) 第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准 (4) 1 成品住宅精装修工程进场前的施工条件 (4) 2 成品住宅精装修交楼标准 (4) 第二章精装修相关配套工程控制要点 (6) 1 会验制度 (6) 2 工序施工样板 (6) 3 对钢筋混凝土结构工程要求 (7) 4 对砌体结构工程要求 (8) 5 抹灰工程 (9) 6 防水工程 (9) 7 铝合金门窗工程 (10) 8 阳台栏杆安装工程 (11) 9 成品烟道安装工程 (12) 10 水电安装工程 (12) 第三章精装修施工管理要求 (14) 1.精装修工程施工工序流程 (14) 2 精装修工程验收工作流程 (15) 3. 精装修工程移交工作流程（以栋为单位进行移交） (16) 4. 精装修管理工作重点 (17) 第四章精装修施工工艺流程及质量标准 (22) 1 墙面砖施工工艺流程及质量标准 (22) 2 地面砖施工工艺流程及质量要求 (23) 3 吊顶工程施工工艺流程及质量要求 (24) 4 内墙涂料（乳胶漆）施工工艺流程及质量要求 (25) 5 地面石材施工工艺流程及质量要求 (26) 6 实木复合木地板施工工艺流程及质量要求 (27) 7 成品木门安装施工工艺流程及质量要求 (28) 8 橱柜（洁柜）安装工艺流程及质量要求 (29) 9 墙纸裱糊施工工艺流程及质量要求 (30) 10 马桶安装工艺流程及质量要求 (31) 第五章精装修重点工程质量控制要点 (32) 1 墙地砖铺贴工程 (32) 2 内墙涂饰工程 (32) 3 成品木门安装工程 (33) 4 木地板铺装工程 (34) 防渗防潮措施二十条 (42) 第一条合理确定结构面高差 (42) 第二条重要部位设置混凝土挡水槛 (42) 第三条卫生间沉箱设置排水措施 (42) 第四条卫生间防渗防潮措施 (43) 第五条厨房防渗防潮措施 (43) 第六条给水管和燃气管安装控制措施 (43) 第七条阳台防渗防潮措施 (44) 第八条露台沉箱设排水措施 (44) 第九条屋面防渗措施 (44) 第十条门窗框边防渗措施 (44) 第十一条外墙防渗防潮措施 (45) 第十二条内墙防潮措施 (46)
目录 1目的 为了使公司内人员具备相应的知识和技能，而这些知识和技能与经验将提高他们的能力，特对员工进行有组织、有计划的培训，达到公司与员工共同发展。 2适用范围 人力资源管理的聘人、育人、用人的过程与工作范围。 3阅读对象 公司管理者及员工。 4员工培训 4.1定义 是指是一种有组织的知识传递、技能传递、标准传递、信念传递、管理训诫行为。 4.2目标 是指培训活动的目的和预期成果。公司为开展业务及培育人才的需要，采用各种方式对员工进行有目的、有计划的培训的管理活动，其目标是使员工不断的更新知识，开拓技能，更好的胜任现职工作，从而促进组织效率的提高和组织目标的实现。
员工按形式来讲，可分三种：外部讲师内训、企业内部培训和外派学习。 4.3.1外部讲师内训 指聘请公司以外的讲师或专业人员，进行专题的公司部员工培训。 4.3.2企业内部培训 指企业通过内部策划，针对程序/标准/作业指导书的颁布、为满足岗位需求 及员工技能需求，实施对员工进行培训，使其在知识、技能、态度等方面有 所改进，达到预期标准的过程。 4.3.3外派学习 指公司由于经营及管理需要，指派公司员工到公司以外的专门机构/单位， 接受专题的教育与培训。 本指导书通常是指第一及二种形式。 4.4类别 员工培训按类别来讲可归纳为三种：新员工培训、专业和员工素质培训。 4.4.1新员工培训 是指公司提供有关的基本背景情况，使员工了解所从事的工作的基本内 容与方法，使他们明确自己工作的职责、程序、标准，并向他们初步灌 输公司及其部门所期望的态度、规范、价值观和行为模式等等，从而帮 助他们顺利地适应公司环境和新的工作岗位。 4.4.2专业技能培训 专业是指企业经营和管理中某一范畴的具体的业务规范，如行政、人力资源、培训发展、市场、销售、研发、生产、物流、采购、财务、信息化等。专业 技能是指对某一具体业务规范的驾驭和把握的技巧与能力。 4.4.3员工素质培训 素质概念是用于对人性而言的，就是指人的本性，人的最基本的性格、为人 处事与价值观，能区分在特定的工作岗位和组织环境中绩效水平的个人特征，就是素质。素质用于公司管理上就称为员工素质。员工素质培训就是：根据 公司性质和不同发展阶段，使员工素质能够满足企业发展需求。 4.5内容 员工培训内容归纳为三项：应知应会的知识、技能技巧、态度。 4.5.1应知应会的知识 是指员工要了解公司的规章制度、企业文化；员工的岗位职责及本职基础知 识和技能；如何处理和解决工作中发生的各类问题。 4.5.2技能技巧 技能是指为满足工作需要应必备的能力，而技巧是要通过不断的练习才能得 到的。通过技能技巧培训，使员工具备运用概念和规则办事的能力，是对员 工认识、思考和处理公司各种情况的训练。
为帮助考友们备考2011物业管理师考试，人事考试教育网专家们整理了物业管理师考试的重要考点，以下是2011物业管理师考试综合能力考点，预祝考生们顺利通过考试！ 一、物业装饰装修管理流程 装饰装修流程既是物业管理内部操作作业指导书，也是方便业主了解装饰装修管理流程的公示性标识。因此，要求物业装饰装修流程的书面形式须文字简明、内容清晰、图表明确、一目了然。 （一）流程示意图 装饰装修流程示意图一般悬挂于物业管理单位或在业主入住办理现场。在物业管理内部装饰装修作业文件以及《业主手册》（或《业主须知》）等发放给业主的资料上也需有与其相一致的内容。 （二）流程分述 1.备齐资料 资料的准备由业主（或物业使用人）和施工队分别准备和提供。一般包括物业所有权证明，申请人身份证原件及复印件，装饰装修设计方案，装修施工单位资质，原有建筑、水电气等改动设计和相关审批，以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时，还应当取得业主的书面同意。 2.物业装饰装修申报 用户在入住过程中，应已收到物业管理企业发出的装修手册及装饰装修申报登记表。用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。 物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表，确保各项申请明确无误，涉及专业部门（如水、电、气等）、建筑结构、消防等项目的，要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸（具体详见附后的装饰装修申报登记表）等详细数据和资料，必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。 3.物业装饰装修登记 物业管理单位在进行装饰装修登记时，可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业，并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。 物业管理单位应该在规定工作日（一般为3个工作日）内完成登记工作；超出物业项目管理单位管理范围的，应报主管部门。 物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记， （1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的；