第一章全过程工程估价的内容P10名次解释*8
工程造价管理的基本内容
1.工程造价的合理确定：
投资估算——设计总概算——修正总概算——施工图预算——承包合同价——结算价——竣工结算价
2.工程造价的有效性控制
以投资决策和设计阶段为重点的建设项目全过程的造价控制
变被动为主动控制
加强技术与经济结合
工程估价的内容（考。名词解释）
1.投资估算
2.设计概算
3.施工图预算
4.标底
5.投标报价
6.合同价
结算价
三。工程估价的特征
1.估价的单件性
2.
5.估价依据的复杂性
1.2 工程建设项目的划分
工程建设项目可划分为：建设项目、单位工程、分部工程和分项工程5个层次
（一）建设项目
建设项目一般是指经批准按照同一个总体设计、一个设计任务书的范围进行施工而建设的各个单项工程实体之和。
建设项目，在行政上有独立组织形式的单位，经济上是实行独立核算、统一管理的法人组织。
一个建设项目，可以是一个独立工程，也可以包括几个或若干个单项工程。在一个设计任务书的范围内，按规定分期进行建设的项目，仍算作一个建设项目。如一座钢铁厂、一所学校、一所医院等均为一个建设项目。
（二）单项工程
单项工程一般是指具有独立的设计文件和施工条件，建成后能够独立发挥生产能力或使用效益的工程。一个建设项目可以是一个单项工程，也可能包括几个单项工程。
（三）单位工程
单位工程是单项工程的组成部分。一般是指在单项工程中具有单独设计文件，具有独立施工条件而又可以单独作为一个施工对象的工程。单位工程建成后一般不能单独发挥生产能力或效益。一个单项工程，可以分为若干个单位工程。
（四）分部工程
分部工程是单位工程的组成部分。一般是按建筑物的主要结构、主要部位以及安装工程的种类划分的。如土建工程划分为：土石方工程、打桩工程、基础工程、砌筑工程等；安装工程也可分为：管道安装工程、设备安装工程、电气安装工程等。
（五）分项工程
分项工程是分部工程的组成部分。分项工程指的是通过较为简单的施工过程就能生产出来，且可以用适当的计量单位进行计量、描述的建筑或设备安装工程各种基本构造要素。
1.3工程建设程序
一个工程建设项目程序从提出到建成投产或交付使用，大体分为四个阶段，九个步骤。
第一阶段，工程项目决策阶段，包括编制项目建议书、可行性研究、编制委托设计任务书等三个步骤。
第二阶段，工程项目准备阶段，包括工程项目的设计工作（初步设计、技术设计和施工图设计）、建设准备（委托监理、施工招标投标、场地准备、设备订货和物资采购）等两个步骤。
第三阶段，工程项目实施阶段，包括组织施工、设备采购和物资采购等两个步骤。
第四阶段，工程项目验收阶段，包括竣工验收、后评价等两个步骤。
2.2工程造价
工程造价的两种含义：
工程造价的第一种涵义：从投资者——业主的角度定义，工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息与固定资产方向调节税。投资者在投资活动中所支付的全部费用最终形成了工程建成以后交付使用的固定资产、无形资产和递延资产价值，所有这些开支就构成了工程造价。从这一意义上来说，工程造价就是工程建设项目的固定资产投资费用。
工程造价的第二种涵义：是从市场的角度来定义，工程造价是指工程价格。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。
显然，工程造价的第二种涵义是将工程项目作为特殊的商品形式，通过招投标、承发包和其他交易方式，在多次预估的基础上，最终由市场形成价格。通常把工程造价的第二种涵义只认定为工程承发包价格。
工程造价全过程管理
3.工程估价内容名词解释见书
工程估价特征
（三）工程估价的特征
建筑产品与其工程造价的特点，决定了工程估价有如下特征。
1、估价的单件性
建设产品的个体差异性决定了每项工程建设项目都必须单独估算其工程造价。任何工程的估价，都是指特定空间、一定时间的价格。即便是设计内容完全相同的工程项目，由于其建设地点或建设时间的不同，仍需要单独进行估价。
2、估价的多次性
多次性估价是一个随着工程的展开逐步深化、细化和接近实际造价的过程。
3、估价的组合性
工程建设项目是单件性与多样性组成的集合体，这就决定了工程造价估算的组合性。
工程估价必然要顺应工程建设项目的这种组合性和分解性，表现为一个逐步组合的过程，其估算过程和顺序是：
分部分项工程单价→单位工程造价→单项工程造价→建设工程项目总造价。
4、估价方法的多样性
工程造价在各个阶段具有不同的作用，而且各个阶段对工程建设项目的研究深度也有很大的差异，因而工程造价的估价方法是多种多样的。
在可行性研究阶段，工程造价的估算多采用设备系数法、生产能力指数估算法等；在设计阶段，尤其是施工图设计阶段，设计图纸完整，细部构造及做法均有大样图，工程量已能准确计算，施工方案比较明确，则多采用定额法或实物法计算。
5、估价依据的复杂性
由于工程造价的构成复杂，影响因素多且估价方法也多种多样，因此，工程估价依据的种类也多，主要可分为以下7类：
（1）设备和工程量的计算依据。包括项目建议书、可行性研究报告、设计文件等。
（2）计算人工、材料、机械等实物消耗量的依据。包括各种定额。
（3）计算工程单价的依据。包括人工单价、材料单价、机械台班单价等。
（4）计算设备单价的依据。
（5）计算各种费用的依据。
（6）政府规定的税、费。
（7）调整工程造价的依据。如文件规定、物价指数、工程造价指数等。
6、估价的动态性
工程建设项目投资数额在整个建设期内都是不确定的，需随时进行动态跟踪、调整，直至竣工决算后，才能真正确定工程建设项目投资。
第二章
定额的概念
定额是指在正常的施工条件、先进合理的施工工艺和施工组织的条件下，采用科学的方法制定每完成一定计量单位的质量合格产品所必须消耗的人工、材料、机械设备及其价值的数量标准。
定额的分类
1、按定额反映的生产要素分类：生产要素包括劳动者、劳动手段和劳动对象三部分。与其相对应的是劳动定额、机械台班使用定额和材料消耗定额。
??????2、按编制程序和用途分类：可分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标、投资估算等五种。
3、按专业和费用性质分类：分为建筑工程定额、设备安装工程定额、建筑安装工程费用定额、工器具定额以及工程建设其他费用定额等。
4、按照专业性质分类：分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。
5、按编制单位和管理权限分类：分为全国统一定额、行业统一定额、地区统一定额、企业定额和补充定额五种。
企业定额定义：
企业定额，是指建筑安装企业根据本企业的技术水平和管理水平，编制完成单位合格产品所必需的人工、材料和施工机械台班的消耗量，以及其他生产经营要素消耗的数量标准。是施工定额在各个企业在施工过程中生产力水平的具体体现。
企业定额平均先进值计算：
平均先进值的计算步骤如下(以消耗工时为例)
1．删除从统计资料中特别偏高、偏低及明显不合理的数据；
2．计算出算术平均数值；
3．在工时统计数组中，取小于上述算术平均值的数组，再计算其平均值，即为所求的平均先进值。
【例3.3】已知工时消耗统计数组： 60、40、70、50、70、70、40、50、40、60、100。试求平均先进值。
（1）删除明显不合理的数据
（2）计算出算术平均数值
（3）计算平均先进值
工人工作时间
时间定额计算：照片
第三章
工程造价的费用组成
材料预算价格的计算 照片
直接费 两部分
? 直接工程费指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。包括人工费、材料费、施工机械使用费。
? (二)措施费指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。 间接费：由企业管理费和规费组成。
预备费 基本预备费 涨价预备费……补充计算 四线两面计算
建筑面积计算 材料预算价格=原价+运杂费(含包装费)+运输损耗费+采购及保管费+检验试验费—包装品回收价值
? 材料原价——加权平均法
? 2.材料运杂费——加权平均法
? 3.运输损耗费=（材料原价+运杂费）×损耗费率
某工程需钢材1500吨，其中A 地供应1000吨，每吨3200元；B 地供应200吨，每吨3300元；C 地供应300吨，每吨3250元。计算钢材的平均原价。
? 某工程用水泥由甲、乙、丙三地供应，各地的供应量分别为50、65、80吨；运费单价分别为28、26、22
元/吨。试计算其平均运输费。
? 解：吨/元87.24806550228026652850=++?+?+?=T
采购及保管费=（材料原价+运杂费+运输损耗费）×采购及保管费率
材料预算价格=材料原价+运杂费+运输损耗费+采购及保管费+检验试验费-包装品回收价值
= （材料原价+运杂费+运输损耗费）×(1+采购及保管费率) +检验试验费-包装品回收价值
采购及保管费=
某工程用32.5Mpa 硅酸盐水泥。由于工期紧张，拟从甲、乙、丙三地进货，甲地水泥出厂价330元/t ，建筑安装工程费 直接费 间接费 利润
税金 直接工程费 措施费
规费
企业管理费
运输费30元/t，进货100t；乙地水泥出厂价340元/t，运输费25元/t，进货150t；丙地水泥出厂价320元/t，运输费35元/t，进货250t。已知采购及保管费率为2.5％，运输损耗费平均每吨5元，一吨32.5Mpa硅酸盐水泥将使用20个包装袋，包装袋每个回收值为0.13元，回收率为50%。不考虑检验试验费,试确定该批水泥每吨的预算价格。
1、某工程需要某材料1000t，现供货如下：
甲厂：供货所需材料的54%，甲厂距工地仓库的距离为20km，材料售价为35元/t；
乙厂：供货所需材料的46%，乙厂距工地仓库的距离为28km，材料售价为39元/t；
运费为0.2元/t?km，装卸费2.1元/t，采保费率2.5%，材料运输损耗率5%，材料不需要包装。求材料的基价。
原价=1000×（0.54×35+0.46×39）=36840元
运杂费=1000×[（0.54×20+0.46×28)×0.2+2.1]=6836元
基价=（原价+运杂费）×（1+运输损耗费率）×（1+采保费率）
=（36840+6836）×（1+5%）×（1+2.5%）=47006.30元
建安工程费：
某项目建设期3年，建设期内各年向银行贷款额为：第一年2000万，第二年5000万元，第三年3000万元，年利率5%，各年的贷款在一年中是均匀发放的，试计算项目建设期的贷款利息。
解：建设期第一年贷款利息 R1=2000万元*6%*1/2=60万元
建设期第二年贷款利息
R2=（2000+60）万元*6%+5000万元*6%*1/2=273.6万元
建设期三年贷款利息 R3=（2000+5000+60+273.6）万元*6%+3000万元*6%*1/2=530.016万元
建设期贷款利息： R=R1+R2+R3=60万元+273.6万元+530.016万元=863.616万元
例1：某建设工程在建设期初的建筑安装工程费和工器具购置费共计为45000万元。按照本项目实施进度计划，项目建设期为3年，投资分年使用比例为：第一年为25%，第二年为55%，第三年为20%，建设期内预计年平均价格上涨指数为5%。建设期贷款利息为1395万元，建设工程其它费用为3860万元，基本预备费率为10%，试估算该建设项目的投资。
１、计算该项目的静态投资：(45000+3860)*(1+10%)=53746万元
２、计算项目的涨价预备费∑5396.10万元
第一年涨价预备费= 53746 *25%[（1+0.05）1-1]= 671.83万元
第二年涨价预备费= 53746 *55%[（1+0.05）2-1]=3029.93万元
第三年涨价预备费= 53746 *20%[（1+0.05）3-1]=1694.34万元
３、计算项目的建设投资
建设投资=静态投资+建设期贷款利息+涨价预备费
=53746+1395+5396.10=60537.01万元
某建设项目的建筑安装工程费工程为：主要生产项目75000万元，辅助生产项目50000万元，环境保护工程650万元，总图运输工程300万元，厂外工程100万元。该项目设备工器具购置费30000万元。工程建设其他费用500万元。基本预备费率10%，建设期价格上涨率5%,建设期2年，第一年投资使用比例45%，第二年投资使用比
例55%。第一年贷款5000万元，第二年贷款4800万元，贷款年利率12%，固定资产投资方向调节税税率5%。试求该项目总投资。
解：1建安工程费：75000+50000+650+300+100=126050万元
2、设备及工器具购置费： 30000万元
3、工程建设其他费： 500万元
4、预备费：
(1)基本预备费：（126050+30000+500）×10%=15655万元
(2)涨价预备费：
第一年：（126050+30000+500+15655）×45% ×[(1+5%)1-1]=3874.613万元
第二年：（126050+30000+500+15655）×55% ×[(1+5%)2-1]=9708.057万元
∴涨价预备费：
3874.613+ 9708.057=13582.67万元
∴预备费：15655+13582.67=29237.67万元
5、建设期贷款利息：
第一年：1/2×5000×12%=300万元
第二年：（5000+300+1/2×4800）×12%=924万元
∴建设期贷款利息： 300+ 924=1224万元
6、固定资产投资方向调节税(126050+30000+500+29237.67)×5% =9289.384万元
∴该项目总投资：126050+30000+500+29237.67+1224+9289.384
=196301.054万元
第四章
P65正文附录论述题
第二节工程量清单编制P43图3-2
第五章四线两面
P107
考点集中
1.2 工程量计算的要求和步骤
表格形式，项目标号，形式，名称规范正确，国际单位
（2）标高以m为单位，其他尺寸毫米为单位。工程量的计量单位应于规范中各个项目的单位一致。
（3）必须在熟悉和审查图纸的基础上进行。为了简单明了和便于检查核对，在列计算式时，应将图纸上标明的毫米数，换算成米数
P113计算必考
（4）三位小数，汇总时取小数点后两位。
四线L中（外墙中心线），L外L内，L净背不能写错
S底，S房
（三）基数计算
1.一般线面基数的计算
Ｌ中--建筑平面图中设计外墙中心线的总长度。
Ｌ内--建筑平面图中设计内墙净长线长度。
Ｌ外--建筑平面图中外墙外边线的总长度。
Ｌ净--建筑基础平面图中内墙混凝土基础或垫层净长度。
Ｓ底--建筑物底层建筑面积。
Ｓ房--建筑平面图中房心净面积。
L大框=L小框+8*间隔宽度 L外=L中+4*墙厚 S 底 = 6.24 * 3.54 = 22.09 m2
L中 = (7.2+14.4+5.4+13.7) * 2 = 81.40 m
L内 = 9.6-0.24 + （9.6+2.1）-0.24 = 20.82 m
L外 = (7.2+14.4+5.4+0.24+13.7+0.24)*2 = 82.36m
L净 = 9.6-1.54 +9.6+2.1-1.54 = 18.22 m
S底 = (7.2+14.4+5.4+0.24) *(13.7+0.24)-7.2*2.1 - (7.2+14.4)*2= 321.41 m2
S房 = (7.2-0.24)*(9.6-0.24)+(14.4-0.24) *(9.6+2.1- 0.24) +(5.4-0.24)*(13.7-0.24) = 296.87 m2
低层建筑面积：按建筑外墙类交易上的外围水平面积，外墙体应包含在内
房心：基础施工完成后要回填土，此事，在外墙范围内的回填土一般称为房心。可理解为：房间内的范围。
房心净面积不能包含墙体和阳台，但套内的楼梯面积是包含的
解：L中=(3.3×3＋5.4)×2=30.6m
L内=5.4－0.24＋4.8－0.24=9.72m
L外= L中＋0.24×4=30.6＋0.24×4=31.56m
S底=(3.3×3＋0.24)×(5.4＋0.24)－3.3×0.6=55.21㎡
S房=(3.3－0.24)×(5.4－0.24)×2＋(3.3－0.24)×(4.8－0.24)=45.53㎡
单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上
结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：
（1）单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。
（2）利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；
净高不足1.20m的部位不计算面积。
2、单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。建筑面积S=A×B+a×b
建筑面积S＝(27＋0.24)×(15＋0.24)＋(12＋0.24)×(15＋0.24)×3/2＝694.95m
3、多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构
外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算
全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
4.多层建筑坡屋顶内和场馆看台下，当设计加以利用时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在
1.20m至
2.10m的部位应计算1/2面积；当设计不利用或室内净高不足1.20m时不应计算面积。
5.地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在 2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
解：
S＝底层建筑面积＋以上各层建筑面积之和
底层建筑面积＝64.26＋80.30－6.75＝137.81(m2)
二层建筑面积＝64.26＋80.30＝144.56(m2)
三层建筑面积＝64.26＋80.30＝144.56(m2)
四层建筑面积＝32.13＋56.36＝88.49(m2)
S＝137.81＋144.56×2＋88.49＝515.42 (m2)
6.坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的
部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多、层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。、
建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积
S=a*b+2b*L+2(a-2L)*L
解：
S楼层＝（27＋0.24）×(15＋0.24)×3/2 ＝622.71m2
S回廊＝3.0×（27＋0.24）×2＋1.0×(15.0-0.24-3.0×2)×2＝180.96m2
S＝S楼层＋S回廊＝622.71＋180.96 ＝803.67m2
雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨蓬结构板的水平投影面积的1/2计算。
有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑
物自然层的水平投
影面积的1/2计算。
18、建筑物的阳台均应
按其水平投影面积
的1/2计算。
有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、
加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积
的1/2计算。
20、高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界
分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其
变形缝应计算在低跨面积内。
第一章绪论第一节工程估价的相关概念 一、工程估价的概念 通常将可行性研究阶段、方案设计阶段、基本设计阶段、详细设计阶段及开标前阶段对建筑物成本所作的测算统称为工程估价。 二、建筑产品的特点 1、建筑产品的固定性 2、建筑产品的多样性 3、建筑产品体积庞大 三、建筑产品生产的技术经济特点 1、建筑产品生产的单件性 2、建筑生产的流动性 3、建筑产品的生产过程具有综合性 4、建筑产品生产受气候条件影响大 5、建筑产品的生产周期长和不间断性 6、建筑产品质量的差异性 四、工程造价的计价特征 1、单件性 2、多次性 3、组合性 4、方法的多样性 5、依据的复杂性 第二节基本建设程序 基本建设程序是指工程建设的全过程中各项工作所必须遵循的先后顺序，它是基本建设过程极其规律性的反映。
一、建设项目的分解与组合 借助于某种方法把一个庞大复杂的建筑及安装工程，按照构成性质、组织形式、用途作用等，分门别类、由大到小地分解为许多简单的而且便于计算的基本组成部分，然后计算出其工程量及价值，再经过由小到大、单体到综合、局部到整体逐项汇总，最后计算出一个建设项目。 二、建设项目的划分 1、建设项目 建设项目是指在一个总体设计或初步设计范围内，在行政上具有独立的组织形式，经济上实行独立核算，有法人资格，与其他经济实体建立经济往来的建设工程实体。它由一个或多个工程项目组成。 工业建设中一般是以一个工厂为一个建设项目。 在民用建设中，一般是以一个事业单位为一个建设项目，或以一个建设小区为一个建设项目。 2、工程项目 工程项目又称单项工程，它是建设项目的组成部分。单项工程具有独立的设计文件，建成后可以独立发挥生产能力或使用效益，具有独立存在的意义。 工程项目都有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效率，如工业项目化工厂的烧碱车间、硫酸车间，民用建筑的图书馆、教学楼等。 工程项目是具有独立意义的一个完整过程，也是一个极为复杂的综合体，它是由许多单位工程组成。 3、单位工程 指具有单独设计、可以独立组织施工，但竣工后不能独立发挥生产能力或使用效益的工
资料清单 1．委托方企业法人营业执照 2．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致） 3．项目规划总平面图 4．《建设工程规划许可证》 5．《国有土地使用证》 6．《建设工程施工许可证》 7．《商品房销售许可证》 8．法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后） 9. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后） 10. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后） 11、工程承包合同（土建、安装） 12、预售房屋情况说明（房号、面积、价值） 13、土地出让合同 以上资料均需企业盖章！
工程款支付情况说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的（项目名称），由承包建设。经与建筑承包人、监理公司核对，截止年月日，我公司拖欠承包人建筑工程款为元。 发包人：（盖章）总承包人：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
工程建设形象进度说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司： 我公司开发建设的 （项目名称）截止年月日，经与施工单位、监理单位共同核实，工程进度概况如下： 建设单位：（盖章）施工单位：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
法定优先受偿权调查记录 （公司名称）： 我公司接受贵方的委托，对 进行抵押价值评估。根据建设部、中国人民银行、银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求，为了客观、公正、严谨的完成估价工作，现需要对本次评估的房地产的权益状况进行调查，希望能得到贵方的配合，谢谢！ 请根据下列调查要求如实说明相关信息： 1．建设投资主体： 2．合作建设单位： 3．土地使用权人： 4．截止年月日，建设方是否缴清了该房地产的土地使用权出让金，是否如期支付承包人的建设工程款，该房地产是否设定了抵押权，请详细说明（包括但不限于欠缴出让金和拖欠工程款的数额，抵押权的权利人、权利范围、权利价值、约定日期）： 5．其他事项： 重要提示：接受调查方对以上笔录核对无误后签字认可，并对所说明的内容真实性负责，若由以上信息失实造成的后果概由接受调查方负责。 接受调查方（盖章）： 调查方：合肥市房地产土地评估事务所有限公司 调查日期：
机密★启用前 大连理工大学网络教育学院 2016年春《工程估价》 期末考试复习题 一、单项选择题 1、根据“建筑安装工程费用项目组成”(建标[2003]206号)文件的规定，夜间施工增加费应计入（ B ）。 A．直接工程费B．直接费 C．间接费D．施工机械使用费 2、劳动消耗定额的主要表现形式是（ A ）。 A．时间定额B．人工消耗定额 C．预算定额D．施工定额 3、我国现行建筑安装工程定额规定，管理人员工资应计入（ A ）。 A．企业管理费B．规费 C．措施费D．直接费 4、国外建筑安装工程费用构成中，（ C ）包括货物费、材料费、服务费、不可预见费。 A．各单项工程费用B．分包工程费用 C．暂定金额D．单项工程开办费 5、分部分项工程量清单应包括（ B ）。 A．工程量清单表和工程量清单说明 B．项目编码，项目名称，项目特征，计量单位和工程数量 C．工程量清单表，措施项目一览表和其他项目清单 D．项目名称，项目特征，工程内容等 6、初步设计阶段，影响造价的程度为（ A ）。 A．75% B．35% C．10% D．5%—10% 7、在确定材料定额消耗量时，利用实验室试验法主要是为了编制（ B ）。 A．材料损耗定额B．材料净用量定额 C．材料消耗定额D．劳动定额 8、地坑的坑底面积应为不大于（ A ）平方米。 A．20 B．30 C．40 D．15 9、挖沟槽长度，内墙按图示基础底面之间( D )长度计算。 A．实际B．外边线 C．中心线D．净长线 10、综合单价是完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的( B )、材料费、机械使用费、管理费和利润，并考虑风险因素。 A．规费B．人工费 C．保险费 D．税金 11、为保证工程项目顺利实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的费用是（ C ）。 A．流动资金B．建设期利息 C．预备费D．建设单位管理费
在建工程的评估方法 在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。 一、重置成本法评估在建工程。 其思路与评估固定资产相同。固定资产（建筑物）其重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用，功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。 二、收益现值法评估在建工程。 一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水
工程估价：是指在工程建设项目开工前，对所需的各种人力、物力资源及其资金需用量的预先计算。其目的在于有效地确定和控制建设项目的投资额度，进行人力、物力、财力的准备、以保证工程项目的顺利进行。投资估算：在编制建设项目建议书和可行性研究阶段，对建设项目总投资的粗略估算，作为建设项目决策时一项重要的参考性经济指标，投资估算是判断项目可行性的重要依据之一；作为工程造价的目标限额，投资估算是控制初步设计概算和整个工程造价的目标限额；投资估算也是作为编制投资计划、资金筹措和申请贷款的依据。措施项目费：1安全文明施工费2夜间施工增加费3二次搬运费4冬雨季施工增加费5已完工程及设备保护费6工程定位复测费7特殊地区施工增加费8大型设备进出场及安拆费9脚手架工程费规费：1社会保险费①养老保险费②失业保险费③医疗保险费④生育保险费⑤工伤保险费2住房公积金3工程排污费工程建设定额：是指在工程建设中单位合格产品消耗人工、材料、机械使用量的规定额度。工程造价的计价特点：1.单件性计价2.多次性计价3.按工程构成的分部组合计价建设项目投资构成组成：总投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资由建筑安装工程费、设备购置费和建设期他费用和预备费组成。其中预备费分为基本预备费和价差预备费。建设项目总概算：建设项目总概算是确定整个建设项目从筹建到竣工验收、交付使用时所需全部费用的文件。它是由各个单项工程综合概算、工程建设其他费用概算、预备费和投资方向调节税概算等汇总编制而成的。概算定额：是指完成单位合格产品（扩大分项工程）所需的人工、材料和机械台班的消耗数量标准。概算编制及方法：（一）编制原则：1按社会平均确定概算定额水平的原则2简明适用的原则（二）编制依据1现行的设计标准及规范2现行建筑和按照工程预算定额3建设行政主管部门批准颁发的标准设计图集和有代表性的设计图样等（三）编制步骤：准备阶段、编制阶段、审查报批阶段（四）方法，单位建筑工程概算编制方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法；单位设备及安装工程概算编制方法：预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法、综合吨位指标法。各种定额施工定额：工序，编制施工预算；预算定额，分项工程，编制施工图预算；概算指标，整个建筑物或构筑物，编制初步设计概算，投资估算指标，独立的单项工程或完整的工程项目，编制投资估算。预算定额：预算定额是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称。预算定额是计算和确定一个规定计量单位的分项工程或结构构件的劳动力（工日）、材料和施工机械（台班）消耗的数量标准。预算定额是以建筑物或构筑物各个分部分项工程为对象编制的定额。是以施工定额为基础综合扩大编制的，同时也是编制概算定额的基础。材料预算价格的概念和计算：材料的预算价格是指材料（包括构件、成品、及半成品等）从来源地（供应者仓库或提货地点）到达施工工地仓库（或加工厂）后出库的综合平均价格。材料预算价格一般由材料原价、供应部门的手续费（出库费）、包装费、运杂费、采购及保管费组成。料预算价格=（材料原价+包装费+运杂费）×（1+采购保管费率）+运输保险费（材料原价×保险费率）施工机具使用费组成和含义：1.含义：施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。2.施工机械使用费（台班单价）的组成：折旧费、大修理费、经常修理费、安拆费及场外运费、人工费、燃料动力费、税费、仪器仪表使用费、工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用工程量清单分类码：（1）第一级表示分类码（分二位）；建筑工程为01、装饰装修工程为02、安装工程为03、市政工程为04、园林绿化工程为05；（2）第二级表示章顺序码（分二位）；（3）第三级表示节顺序码（分二位）；（4）第四级表示清单项目码（分三位）；（5）第五级表示具体清单项目码（分三位）单项工程与单位工程的区别：单项工程亦称“工程项目”。是指有独立设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的建设工程，它是建设项目的组成部分。一个建设项目，可以是一个单项工程，也可以包括多个单项工程。单项工程是一个综合体，按其构成可分为建筑工程、设备及其安装工程、工器具、生产用具的购置等。单位工程是指具有独立施工条件的工程。单位工程是单项工程的组成部分。分部工程和分项工程的含义和在定额中的表现形式：分部工程指各单位工程的组成部分，一般根据建筑物和构筑物的主要部位、工程结构、工种内容、材料类别或施工程序来划分；分项工程指各分部工程的组成部分，通过简单的施工过程就可以生产出来的建筑产品或配构件。综合单价：定额计价中的综合单价（全费用单价）包括:直接工程费，措施费、间接费、利润、税金清单计价中的综合单价：人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险工程量清单计价的编制步骤：1、熟悉工程量清单2、研究招标文件3、熟悉施工图纸4、熟悉工程量计算规则5、了解施工现场情况及施工组织设计特点6、熟悉加工订货的有关情况7、明确主材和设备的来源情况8、计算分部分项
建筑工程估价 1、某工程空花墙，设计要求采用粘土砖、M7.5混合砂浆砌筑，试计算该分 解答： 2、某工程需要某材料1000T，现供货如下： 甲厂：供货所需材料的54%，甲厂距工地仓库的距离为20km，材料售价为35元/t； 乙厂：供货所需材料的46%，乙厂距工地仓库的距离为28km，材料售价为39元/t； 另可知运费为0.2元/tkm,装卸费2.1元/t，调车费0.9元/t，采保费率3.5%，材料运输损耗率5%，材料不需要包装。求材料的预算价格。 解答： 材料原价=（35*0.054*1000+39*0.046*1000）/1000 = 36.84元/t 平均运杂费=【0.054*1000*20*0.2+（0.054+0.046）*1000*（2.1+0.9） +0.46*1000*28*0.2】/1000 =7.736元/t 运输损耗率=（7.736+36.84）*0.05 =2.2288元/t 采购及保管费=（36.84+7.736+2.2288）*3.55% =1.638元/t 由于材料没有包装，不计包装费， 则材料预算价格=36.84+7.736+2.2288+1.638=48.4428元/t 3、某工程有120立方米一砖基础，每天有22名工人投入施工，时间定额为0.89工日/ m3 ，试计算完成该项目的定额施工天数。 解答： 总计需要工日=120*0.89=106.8工日 实际需要天数=106.8/22=4.855≈5日 则定额施工天数为5天 4、预制(或现浇）混凝土梁，根据选定的图纸，计算每10 m3，构件模板接触面积为85 m2 ，每10 m2所需板材用量为1.063 m3 ，枋材为0.14 m3 ，制作
房地产抵押估价报告 项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估 委托人：xxx房地产开发公司 估价机构：XX房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：xxx xxx 估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日 估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号 委托估价方函 xxx房地产开发有限公司： 受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。其中： 地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元； 土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。 xx房地产土地评估有限公司 法定代表人：xxx 二〇一〇年二月二十五日
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。 参加本次估价的注册房地产估价师签名： 中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx 中国注册房地产估价师注册号 xxxxxx 估价的假设和限制条件 一、本次估价的假设前提： 1、本次估价是以估价对象能够持续使用为假设前提。 2、任何有估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。 3、估价对象产权明晰，手续齐全，在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法的进行转让。 4、在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 5、存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。 6、有一段合理洽谈时间，通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。 二、未经调查确认或无法调查的资料数据 1、本报告出具的价格包含了国有出让土地使用权出让金及税费，如至估价时点止，原产权人尚未缴纳，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 2、本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。 3、本次估价建筑物面积引用《房地产测绘成果报告》，其确切建筑物面积以房产管理部门最终核发的《房屋所有权证》为准。 4、本次估价以开发商自己开发为前提。 5、假设在建工程能在设定的开发期内竣工交付并销售完毕。 三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1、估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考。估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抵抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易价格对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。 2、在建工程完工比例及工程质量以该工程监理单位出具《监理证明》为准。
1．施工措施项目清单计价有哪三种类型？其中举例不 少于2个 答：施工措施项目清单计价的类型有：（1）总额包干型措施项目.例如临时设施费、大型机械设备进出场及安拆费等。（2）与工期相关型措施项目.例如垂直运输机械费。实际使用过程中，涉及垂直运输机械的费用一共有三项；①进出场及安拆费；②塔吊基础及塔吊与建筑物连接；③运行费 （3）与实体项目工程量相关型措施项目 2．工程价款结算的方法，可采取哪几种方式？ 答：我国现行工程价款结算根据不同情况工程价款结算的方法有：按月结算，竣工后一次结算，分段结算，目标结款方式，结算双方约定的其他结算方式。3．工程索赔产生的原因？ 答：建筑施工过程中，引起索赔的原因很多，经常引发索赔的原因有：业主违约，合同缺陷，合同变更，业主代表或监理工程师的不当行为，不可抗力事件，其他第三方原因。4．根据我国现行《建设工程施 工合同（示范文本）》，组成工程 价款有哪些内容？ 答：1.合同价款.合同价款指发包 人和承包人在协议书中约定,发 包人用以支付承包人按照合同 约定完成承包范围内全部工程 并承担质量保修责任的款项.2. 追加合同价款.追加合同价款指 在合同履行中发生需要增加合 同价款的情况,经发包人确认后 按计算合同价款的方法增加的 合同价款.3.费用.费用指不包含 在合同价款之内的应当由发包 人或承包人承担的经济支出. 5.工程价款结算的原则和依据? 答:根据<建设工程价款结算暂 行办法>第五条规定,从事工程 价款结算活动,应当遵循合法、平 等、诚信的原则,并符合国家有关 法律、法规和政策。 在进行工程价款结算时，必须有 以下资料作为依据：1.正式签订 的工程合同或工程协议书；2.施 工进度计划和已完成工程量报 表或工程价款结算清单；3.施工 图纸、施工图预算书和施工现场 签证单；4.现行计价规范、有关 费用文件和有关的法律法规。 6．索赔的含义 答：索赔是指签订建设工程施工 合同的一方因合同另一方的责 任，致使合同造价变化而向其提 出调减或追加合同造价和工期 变更的行为。在实际工作中，“索 赔”是双向的，既包括承包人向 发包人的索赔，也包括发包人向 承包人的索赔。 7．工程价款结算的具体内容包 括哪四个方面？ 答：1.工程量价款.工程量价款 指承包人已完工程按照已标价 的工程量清单计算的价款.2调 价价款.调价价款是指按照施合 同规定计算的价差款.3.变更工 程价款.变更工程价款指因施工 过程中发生设计变更或者新增 工程,按照施工合同规定的变更 工程价款的原则计算的价款.4. 索赔价款.索赔价款是指发包人 未能按施工合同履行自己的各 项义务或发生错误,给发包人造 成经济损失,按合同约定计算的 补偿款. 8.计算工程预付款的扣还，按公 式计算起扣点应从何时起扣,其 基本公式是什么？ 答：可以从未施工工程尚需的主 要材料及构件的价值相当于备 料款数额时起扣，从每次结算工 程价款中，按材料比重扣抵工程 价款，竣工前全部扣清。 其基本公式是： N M P T- = 式中 T——起扣点，即预 付备料款开始扣回时的累 计完成工作量金额 M——预付备料款 限额 N——主要材料所 占比重 P——承包工程价 款总额
工程估价考点 1.建设项目的分解与组合：工程项目—单项工程—单位工程—分部工程—分项工程。 2.建设程序阶段：分为六个阶段，即项目建议书阶段---可行性研究阶段（投资估算）---设计工程阶段（概算、施工图预算）---建设准备阶段---建设实施阶段（工程结算）---竣工验收阶段（竣工决算） 3.注册造价师的权利和义务： 权利：（1）使用注册造价师的名称 （2）依法独立执行工程造价业务 （3）在本人执行活动中形成的工程造价成果文件上签字并加盖职业印章 （4）发起设立工程造价咨询企业 （5）保管和使用本人的注册证书和执业印章 （6）参加继续教育 义务：（1）遵守法律法规，有关管理规定、恪守职业道德 （2）保证执业活动成果的质量 （3）接受继续教育，提高执业水平 （4）执行工程造价计价标准和计价方法 （5）与当事人有利害关系的，应当主动回避 （6）保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业，技术秘密。 4.工程造价费用组成：见书P14 5.静态投资:工程费用、工程建设其他费用、基本预备费 6.动态投资：价差预备费、建设期贷款利息 7.国产设备购置费=设备原价+设备运杂费 进口设备购置费=进口设备抵岸价+进口设备国内运杂费 8.基本预备费=(设备及工、器具购置费+建筑安装工程费+工程建设其他费 用)*基本费费率 价差预备费包括：人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费及工程建设其他费调整、利率、汇率调整等。 9.工程定额：定即规定；额，就是额度和限额。定额就是规定的额度或限度，及标准。 10.企业定额：是企业内部根据自身的生产力水平，结合企业实际情况编制的符合本企业实际利益的定额。 11.施工定额：是以同一性质的施工过程或工序为测算对象，确定建筑安装工人在正常的施工条件下，为完成某种单位合格产品的人工、材料和机械台班消耗的数量标准。 12.预算定额：又称消耗量定额，是建筑工程预算定额和安装工程预算定额的总称。 13.联系：预算定额一般以施工定额为基础编制，而企业定额编制时往往以预算定额作为控制的参考依据。企业定额的编制水平一般高于预算定额的水平；施工定额是企业中的一种，主要指完成单位合格产品所需人工、材料、和机械台班的消耗量标准。 区别：（1）研究对象不同（2）编制单位和适用范围不同（3）编制时考虑的因素不同（4）编制水平不同
工程估价试题 1管理人员的工资应计入建筑安装工程费用中的（ D ）。 A人工费 B措施费 C直接费 D间接费 2．模板与脚手架费用应计入建筑安装工程费用中的（ B ）。 A直接工程费 B措施费 C材料费 D间接费 3．应计入直接工程费中人工费的费用是（ A ）。 A生产工人劳动保护费 B病假在六个月以上的工资 C探亲假期间的工资 D住房补贴 E探亲路 4. 施工单位临时设施的搭设费属于（ C ）。 A 直接工程费 B 企业管理费 C 措施费 D 间接费 5. 已知墙体砌筑工程的人工费为3万元、材料费10万元、机械费1万元，本地区典型工程的材料费占直接工程费的比例为75%，则其综合单价适合以（ B ）为计算基础。 A 直接工程费 B 人工费和机械费 C 人工费 D 机械费 6. 已知墙体砌筑工程的人工费为3万元、材料费10万元、机械费1万元，本地区典型工程的材料费占直接工程费的比例为75%，间接费率30%，利润率20%，税率3%，则其综合单价为（ B ）万元。 A 15.36 B 16.48 C 18.57 D 20.14 7．按《计价规范》规定，工程量清单由（ C ）编制。 A定额管理部门 B行业主管部门 C工程招标人 D工程投标人 12．建设单位在施工现场的临时设施，其搭建费用应计入（ A ）中。 A工程建设其他费 B建安工程措施费 C工程建设预备费 D建安工程直接工程费 13．预算定额是以（ B ）为基础编制而成的。 A安装定额 B施工定额 C人工定额 D概算定额 18．在投资机会研究与项目建议书阶段中的粗估阶段，投资估算的目的是（ A ）。 A判断项目是否值得进一步研究 B判断项目是否可行 C是否进行详细可行性研究 D决定项目是否可行 19.原有年产产品720吨的某生产系统，现新建生产系统生产能力比原有相似生产系统的生产能力增加2倍，则新建生产系统投资额比原有系统投资额约增加( C )。(设生产能力指数n=0.5，f=1) A.141% B.173% C.41% D.73% 一、单项选择题： 1.初步设计方案通过后，在此基础上进行施工图设计，并编制（）。 A、初步设计概算 B、修正概算 C、施工预算 D、施工图预算 2.具有独立的设计文件，竣工后可独立发挥生产能力或使用效益的基本建设项目称为（）。 A、建设项目 B、单项工程 C、单位工程 D、分部分项工程 3.在社会主义市场经济条件下，建筑产品的价格由（）决定。 A、市场 B、预算定额 C、招标文件 D、清单计价规范 4.（）与国际上通用的工程估价方法接近。 A、单位估价法 B、实物金额法 C、分项工程完全造价计算法 D、电算估价法 5.劳动定额时间不包括（）。 A、基本工作时间 B、不可避免的中断时间 C、不是故意的失误时间 D、准备结束时间 6.预算定额手册中的（），主要用于对预算定额的分析、换算。 A、总说明 B、分部说明 C、分布说明 D、附录 7.材料预算价格指材料的（）。
在建工程房地产项目抵押登记备案所需资料清单 （注意：原始资料要求字迹图文清晰，原件与复印件核对清晰无误） 一、估价科备案所需提供资料： 1、估价备案申请表（估价科领取表格，或由金达评估公司传电 子版，双面打印。抵押人与抵押权人盖章） 2、土地证（证号表格附图完整，数据清晰，复印件加盖公章） 3、建设用地规划许可证（复印件加盖公章） 4、建设工程规划许可证（复印件加盖公章） 5、建筑施工许可证（复印件加盖公章） 6、商品房预售许可证（复印件加盖公章） 7、规划建审总平面图（大图要求文字数字清晰复印件加盖公 章） 8、规划证总幢数和总建筑面积中各单体建筑面积明细数据（单 体建筑面积之和应等于规划许可证面积。同样，施工证总建 筑面积应等值分解到各单体楼号中，可由《建设项目报建表》及综合审查意见确定） 9、土地使用权出让合同和补充协议（复印件加盖公章） 10、如有廉租房请明确廉租房安排在那幢建设，以及廉租房建筑 面积。 11、如有拆迁安置房，不管是就地还是异地安置，均应明确安置 房楼号、建筑面积、目前的形象进度和竣工日期。
12、如有公益项目（幼儿园、卫生院等），则提供其占地面积测量 成果表（麦普测量，南二环与太乙路十字西南角） 13、房屋建筑面积预测量报告（仅需要报告前6页，无需具体房 号表。如已测量必须提供，如未测量，则不提供。复印件加 盖公章） 14、结建人防工程审查报告，明确各幢楼人防建筑面积和项目总 人防建筑面积。 15、施工单位出具的不欠工程款证明原件（评估公司可提供样本） 16、优先受偿权说明（评估公司可提供样本） 17、项目形象进度及已完工作量说明（评估公司提供附表） 18、土地取得方式证明（评估公司可提供样本） 19、房屋销售情况说明（评估公司提供样本） 20、已售房屋情况明细表（以网上登记备案数据为准） 21、城建配套劳保节能消防费用收据复印件加盖公章（确认按规 划建筑面积缴纳，并按照缴纳费用收据填写下表） 22、全额土地出让金缴纳收据凭证（复印件，确认和土地出让合同金额一致，如不一致，作出说明，字迹清晰！） 23、项目成本总投入明细表 24、评估报告（评估公司提供）
在建工程价值评估中问题的探讨 在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。 这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。这些问题往往被一些评估师所忽略。 在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。本文仅就其中某些问题进行一些分析。 一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求 在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、 改建、扩建及大修理工程等。 有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产占
有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的全部 费用确定重置价值……。“ 财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。 在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。在资产负债表上，在建工程项目根据该帐户期末余额填 列。 二、在建工程评估值的分析 对在建工程进行评估时，在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值，与已支付的工程款金额并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金额。在建工程应付的工程款金额与已付
2017土地估价实务：在建工程的评估方法 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方和市、县规划行政主管部门 B．原出让方 C．城乡规划行政主管部门 D．转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳__。 A．土地增值税 B．营业税 C．印花税 D．契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A：商店纯收益 B：商店总收益 C：商店土地纯收益 D：商店出租柜台土地纯收益 E：时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。 A：土地证上登记面积 B：出让合同上的面积 C：实际测量面积 D：委托方确定的面积 E：合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】 A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税 B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税 D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E：土地 6、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A：被取消土地估价师资格已3年 B：被取消考试资格已3年 C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年 D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E：合法性
第一章 1、工程项目的分解 对于工程项目通常分解为单向工程、单位工程、分部工程、分项工程。 （1）单项工程：是指具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的工程。 如一所学校的教学楼、图书楼或学生宿舍等。 （2）单位工程：是单项工程的组成部分，一般指不能独立发挥生产能力，但具有独立施工条件的工程。如一座教学楼可分为建筑工程、给排水工程等。 （3）分部工程：是单位工程的组成部分，一般按单位工程的部位划分，如基础工程、墙体工程、柱梁板工程等。 （4）分项工程：是分部工程的组成部分，如基础工程可分为挖基槽、毛石基础、人工回填土等。工程项目的计价就是从分项工程开始的。 2、商品价格的基础 商品的价值W =（C + V）+ M = 生产成本+ 企业盈利和税收 C ：在生产过程中所耗费的劳动对象和劳动工具的价值，即物化劳动的消耗，反映在建 筑产品的生产上就是所耗用的建筑材料和机械台班所转移的价值。 V ：在生产过程中所消耗的活劳动的价值，即人工工资。 M ：所生产商品的新增价值，即通过税金和企业利润所形成的积累。 商品的价格是商品价值的货币表现，价格的形成受供求关系影响，以生产商品所消耗的社会必要劳动量为依据。商品价值决定商品价格，价格变动以价值为中心。 3、承发包工程价格的形成P16 4、工程发承包合同的类型 （1）按合同所包括的工程范围和承包关系分类：总包合同、分包合同 （2）按承包合同的计价方法分类： 1）总价合同：固定总价合同、调值总价合同、固定工程量总价合同 2）单价合同：估计工程量单价合同、纯单价合同 3）成本加酬金合同：成本加固定百分比酬金合同、成本加固定酬金、成本加浮动酬金、目标成本加奖励 5、几种不同合同方式的比较P21 第二章 1、影响投标成功的因素： ○1标价估算的准确性 ○2加价的水平和差异 ○3市场条件 ○4竞争程度 ○5公司的实力与规模 ○6招标人因素 第三章 1、定额：在一定的施工条件下，完成单位合格产品所需消耗的人工、材料、机械台班（时） 和资金的标准数量。 2、工程定额分类 （1）按使用范围划分：1）社会定额：全国统一定额、行业统一定额、地方统一定额
工程估价名词解释 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
工程量清单是把中规定的准备实施的全部工程项目和内容，按工程部位、性质以及它们的数量、单价、合价等列表表示出来，用于投标报价和中标后计算的依据，工程量清单是承包合同的重要组成部分。 综合单价是指完成一个规定清单项目所需的、材料和工程设备费、施工机具使用费和、利润，以及一定范围内的风险的费用。 建设项目是指按一个总体设计组织施工，建成后具有完整的系统，可以独立地形成生产能力或者使用价值的建设工程。一般以一个企业（或联合企业）、事业单位或独立工程作为一个建设项目 设计概算是指设计单位在初步设计或扩大初步设计阶段，它是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计或者扩大初步设计的图纸及说明书、设备清单、概算定额或概算指标、各项费用取费标准等资料、类似工程预（决）算文件等资料，用科学的方法计算和确定建筑安装工程全部建设费用的经济文件。 投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目的投资额（包括和流动资金）进行的估计。投资估算总额是指从筹建、施工直至建成投产的全部建设费用，其包括的内容应视项目的性质和范围而定。 定额是在合理的和合理地使用材料和机械的条件下，预先规定完成单位合格产品所消耗的资源数量的标准，它反映一定时期的社会生产力水平的高低。对于每一个施工项目，都测算出用工量，包括基本工和其它用工。再加上这个项目的材料，包括基本用料和其它材料。对于用工的单价，是当地根据当时不同工种的规定的，材料的价值是根据前期的市场价格制定出来的预算价格。 企业定额：施工企业根据本企业的施工技术和管理水平，以及有关工程造价资料制定的，并供本企业使用的人工、材料和消耗量标准。企业定额只在企业内部使用，是的一个
工程估价名词解释 第一章 1、房地产估价：就是房地产估价人员对房地产进行估算和判断房地产的价值。 2、专业房地产估价：房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 3估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。 4估价对象：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。 5估价时点：也称价值日期、估价基准日，是指一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的时间。 6、价值类型：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。 7估价依据：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。 8估价假设：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。 9估价原则：是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动的客观规律的基础上，总结、提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。 10估价程序：是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。 11估价结果：是指估价师通过估价活动得出的估价对象价值的专业结论。 12估价当事人：是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价师、估价机构和估价委托人。 13估价目的：是指一个估价项目中估价委托人对估价报告的预期用途。 14房地产估价师：也称为注册房地产估价师，简称估价师，是指具有房地产估价专业知识和经验，取得房地产估价师职业资格证书，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的专业人员。 第二章房地产及其描述 1、房地产：是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 2、类似房地产：是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。简单的说就是与估价对象相同或者相似的房地产。 3、房地产实物：是指房地产中看得见、摸得着的有形部分。 4、房地产权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。 5、房地产价格的实质是指权益价格。 6、房地产区位：是指一宗房地产与其他房地产或者实物在空间方为和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 7三通一平：一般是通路，通水，通电和场地平整。 8五通一平：一般是指具有道路，供水，排水，电力，电信等基础设施条件及场地平整。 9七通一平：一般是指具有道路，供水，排水，电力，电信，燃气，热力等基础设施条件以及场地平整。 第三章 1、房地产价格：是和平地获取他人的房地产所必须付出的代价—货币或实物、无形资产和其他经济利益。 2房地产市场供给：是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地 产开发商和拥有者对某种房地产所愿意 并且能够提供出售的数量。 3房地产供给曲线：表示房地产供给量与 其价格之间的关系，某种房地产的供给 量如何随着该种房地产价格的变动而变 动。 4房地产市场需求：是指在一定时间内、 一定价格水平下和一定市场上所有消费 者对某种房地产所愿意购买的数量。 5房地产需求曲线：表示房地产的需求量 与其价格之间的关系，某种房地产的需 求量如何随着该种房地产价格的变动而 变动。 6房地产需求：是指消费者在某一特定的 时间内，在每一价格水平下，对某种房 地产所愿意并且能够购买的数量。 7使用价值：是指物品能满足人们某种需 要的效用。 8交换价值：是指一种商品同另一种商品 相交换的量的关系或比例、即交换价值 表现为一定数量的其他商品。 9成交价格：简称成交价，是指在一笔房 地产交易中交易双方实际达成交易。 10卖价：也可称为供给价格，是站在卖 者的角度，指卖者出售房地产时所愿意 接受的价格。 11买价：也可称为需求价格，是站在买 者的角度，指买者购买房地产时所愿意 支付的价格。 12市场价格：简称市价，是指某种房地 产在市场上的一般，平均水平价格，是 该类房地产大量成交价格的抽象结构。 13理论价格：是在经济学假设的经纪人 的行为和预期是理性的，或者真实需求 与真实供给相等条件下形成的价格。 14评估价值：也称为评估价格，估计价 值，简称评估值，评估价，是指评价师 通过估价活动所得出的估价对象的价 值。 15买卖价格：称为销售价格，简称买卖 价，是房地产权利人采取买卖方式将其 房地产转移给他人，由房地产权利人收 取或他人支付的货币或实物，无形资产 和其他经济利益 16保险价值：是将房地产投保时，为确 定保险金额提供参考数据而评估的价 值。 17保险价值：是将房地产投保时，为确 定保险金额提供参考依据而评估的价 值。 18计税价值：业称为课税价值，有些场 合称为计税租金，是为税务机关核定计 税依据而提供参考二评估的房地产价值 或租金。 19征收价值：称为征收补偿价值，是为 国家征收房地产确定补偿金额提供参考 而评估的被征收房地产的价值。 20原始价值简称原值，原价，也称为历 史成本，原始购置成本，是指一项资产 在当初取得时实际发生的成本。 21账面价值：也称为账面净值，折余价 值，是一项资产的原始价值减去已计提 折旧后的余额。 22公允价值：是指在公平交易中，熟悉 情况的交易双方自愿进行资产交换或者 债务清偿的金额。 23市场价值：也称为实际价值，是指一 项资产现时在市场上实际所值的价格。 24基准地价也称为城镇基准地价，是指 在城镇一定区域范围内，对现状利用条 件下不同级别或不同均质地域的土地， 按照商业，办公，居住，工业等用途， 分别评估确定的一定使用期限的建设使 用地权在某一时点的平均价格。 25建筑物价格：是指建筑物部分的价格， 不包含该建筑物占用范围内的土地的价 格。 26房地价格也称为房地混合价，是指土 地与建筑物综合体的价格，或者建筑物 及其占用范围内的土地的价格，或者土 地及其上的建筑物的价格。 27总价格：简称总价，是指某一宗或者 某一区域范围内的房地产整体的价格。 28单位价格：简称单价，其中，土地单 价是指单位土地面积的土地价格，建筑 物单价通常是指单位建筑物面积的建筑 物价格，房地单价通常是指单位建筑物 面积的房地价格。 29实际价格是指在成交日期时一次性付 清的价格，或者将不是在成交日期时一 次性付清的价格折现到成交日期时的价 格。 30名义价格是指在成交日期时讲明，但 不是在成交日期时一次性付清的价格。 31房地产均衡价格是房地产的市场需求 曲线与市场供给曲线相交时的价格，也 就是房地产的市场需求量与市场供给量 相等时的价格。 32楼面地价：是一种特殊的土地单价， 是按照土地上的建筑物面积均摊的土地 价格。 第四章 1人口机械增长：是指在一定时期内因迁 入和迁出因素的消长导致的人口数量增 加或减少。 2政治安定状况：是在不同政治观点的党 派，团体的冲突情况，现行行政权的稳 固程度等 3城市化：也称为城镇化，都市化，是指 人类生产和生活方式由乡村型向城市型 转化的历史过程，表现为乡村人口向城 市人口转化以及城市不断发展和完善的 过程。 4房地产投机：是指不是为了使用或出租 而是为了再出售而暂时购买房地产，利 用房地产价格的涨落变化，以期从价差 中获利行为 5、房地产自身因素，是指构成房地产区 位，实物和权益状况的因素。因此，房 地产自身因素又可分为区位因素，实物 因素和权益因素三类。 6建筑物实物因素：建筑规模，外观，建 筑结构，设施设备，装饰装修，层高和 室内净高，空间布局，防水.保温.隔热. 通风.采光.日照，维修养护情况及完损 程度。 7相邻关系是指刚地产的相邻权利人依 照法律，法规的规定或者按照当地习惯， 相互之间应当提供必要的便利或者接受 必要的限制而产生的权利和义务关系。 8人口结构是指一定时期内人口按照性 别，年龄，家庭，职业，文化，民族等 因素的构成情况 9汇率是指一种货币折算成另一种货币 的比率，或者说一种货币以另一种货币 表示的价格。 10房地产投机是指不是为了使用或出租 而是为了再出售而暂时购买房地产，利 用房地产价格的涨落变化，以期从价差 中获利的行为。房地产投机是建立在对 未来房地产价格预期的基础上的。 第五章 1最高最佳使用：是指法律上许可，技术 上可能，经济上可行，经过充分合理的 论证，能够使股价对象的价值达到最大 化的一种最可能的使用。 2均衡原理：是以股价对象的内部构成要 素的组合是否均衡，来判定股价对象是 否为最高最佳使用。 第六章 11市场法也称为比较法、市场比较法、 交易实例比较法，简要地说，是通过类 似房地产的成交价格来求取估价对象价 值的方法；较具体地说，是选取一定数 量、符合一定条件、发生过交易的类似 房地产，然后将它们与估价对象进行比 较，对它们的成交价格进行适当的处理 来求取估价对象价值的方法。 12可比实例：也称为可比房地产：选取 的符合一定条件、发生过交易的类似房 地产，是指交易实例中交易类型与估价 目的的吻合、成效日期与估价时点接近、 成交价格为正常市场价格或者能够修正 为正常市场价格的类似房地产。 13正常成效价格是指在买卖双方各自缴 纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即 在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税 费，买方缴纳买方应缴纳的税费。 14房地产状况调整：将可比实例在其房 地产状况下的价格调整为在估价对象房 地产状况下的价格。 15简单算术平均数是把修正和调整出的 各个价格直接相加，再除以这引起价格 的个数，所得的数即为综合出的一个价 格。 16加权算术平均数是在将修正和调整出 的各个价格综合成一个价格时，考虑到 每个价格的重要程度度不同，先赋予每 个价格不同的权数或权重，然后综合出 一个价格。 17中位数是把修正和调整出的各个价格 按由低到高的顺序排列，如果是奇数个 价格，那么处在正中间位置的那个价格 为综合出的一个价格；如果是偶数个价 格，那么处在正中间位置的那两个价格 的简单算术平均数为综合出的一个价 格。 18众数是一级数值中出现频数是最多的 那个数值，即出现最频繁的那个数值就 是众数。 19成本法是根据估价对象的重新购建价 格来求取估价对象价值的方法； 20所谓重新购建价格：是指假设在估价 时点重新取得全新状况的估价对象的必 要支出，或者重新开发建设全新状况的 估价对象的必要支出及应得利润。 21折旧：是指各种原因造成的房地产价 值减损，其金额为房地产在估价时点的 市场价值与在估价时点的重新购建价格 之差。 22开发成本是指在取得的房地产开发用 地上进行基础设施建设、房屋建设所必 要的直接费用、税金等， 23管理费用是指房地产开发商为组织和 管理房地产开发经营活动的必要支出，。 24销售费用也称为销售成本，是指预售 未来开发完成的商品房或者销售已经开 完成的商品房的必要支出。 25土地取得成本：是指取得房地产开发 用地的必要支出。 26销售费用：也成为销售成本，是指预 售未来开发完成的商品房或者销售已将 开发完成的商品房的必要支出。 27投资利息：是指在房地产开发完成或 者实现销售之前发生的所有必要费用应 计算的利息，而不仅是借款的利息和手 续费。 28销售税费是指预售未来开发完成的房 地产或者销售已经开发完成的房地产应 当由卖方缴纳的税费 29开发利润是指房地产开发商（业主） 的利润，而不是建筑承包商的利润 30税前利润：为了与销售税费中不包括 土地增值税、企业所得税的口径一致， 并得到相对客观合理的开发利润，开发 利润是土地增值税、企业所得税前的。 31重建价格也称为重建成本是指采用与 估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑 构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等， 在估价时点时的国家财税制度和市场价 格体系下，重新建造与做人对象建筑物 相同的全新建筑物的必要支出及应利 润。 32重置价格也称为重置成本，是指采用 估价时点时的建筑材料、建筑构件、建 筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时 点的国家财税制度和市场价格体系下， 重新建造与估价对象建筑物肯有同等效 用的全新建筑物的必要支出及应得利 润。 33单位面积法是调查、了解在估价时点 的近期建成的类似建筑物的单位建筑面 积建筑安装工程费，然后对其进行适当 的修正、调整，再加上相应的专业费用、 管理费用、销售费用、投资利息销售税 费和开发利润，来求取建筑物重新购建 价格的方法 34指数调整法也称为成本指数趋势法， 是利用有关成本指数可变率，将估价对 象建筑物的历史成本调整到估价时点的 成本来求取建筑物重新购建价格的方 法。 35直线法：它假设在建筑物的经济寿命 期间每年的折旧额相等。 36清理费用是指拆除建筑物和搬运废弃 物所发生的费用。 37成新折扣法：早期运用成本法求取建 筑物的现值时，习惯于根据建筑物的建 成年代、新旧程度或完损程度等，判定