2017土地估价实务：在建工程的评估方法
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。
A．原出让方和市、县规划行政主管部门
B．原出让方
C．城乡规划行政主管部门
D．转让人
2、甲于2005年2月1日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳__。
A．土地增值税
B．营业税
C．印花税
D．契税
3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。
A：商店纯收益
B：商店总收益
C：商店土地纯收益
D：商店出租柜台土地纯收益
E：时间因素
4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。
A：土地证上登记面积
B：出让合同上的面积
C：实际测量面积
D：委托方确定的面积
E：合法性
5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税
B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税
C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税
D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税
E：土地
6、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。
A：被取消土地估价师资格已3年
B：被取消考试资格已3年
C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年
E：合法性
7、在土地两权分离条件下所实行的土地有偿使用制实质上是__。A．土地的转让关系
B．土地的租赁关系
C．土地的使用权出让关系
D．土地的抵押关系
8、在公园的下列房产中，应免征房产税的是。(单选题)
A：影剧院
B：饮食部
C：照相馆
D：售票处
E：土地
9、土地价格水平由同一供需圈内具有的替代性土地的价格所决定。A：相同区域
B：相同性质
C：相同级别
D：相同用途
E：时间因素
10、土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了。A：《土地估价师资格考试管理办法》
B：《中国土地估价师协会章程》
C：《注册土地估价师自律守则》
D：《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》
E：合法性
11、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。
A：物价变动
B：交通条件
C：公用设施条件
D：环境质量
E：时间因素
12、《全国工业用地出让最低价标准》发布实施以来，对全国各地的工业地价有一定影响．这属于影响土地价格的。
A：一般因素
B：区域因素
C：个别因素
D：环境因素
E：时间因素
13、下列关于地籍管理的核心，正确的是__。
A．地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地
B．在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源
C．地籍管理的核心是土地的权属问题，但不包括土地的所有权和使用权的确认和变更
D．土地权属管理是地籍管理的核心
E．地籍调查是地籍管理的核心
14、城市人口50万以上不足100万的为。
A：特大城市
B：大城市
C：中等城市
D：小城市
E：土地
15、对具有保护价值的古建筑物估价应采用该古建筑物的__。A．重置价格
B．重建价格
C．市场价格
D．收益价格
16、《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．没收
B．没收或者征收
C．没收或者征用
D．征收或者征用
17、新开发区建设初期，房地产市场尚未形成，土地收益也没有，此时更适合运用对土地估价。
A：市场法
B：成本法
C：收益法
D：假设开发法
E：时间因素
18、在下列选项中，（）具有存款创造的功能。
A.商业银行
B.投资银行
C.保险公司
D.证券公司
19、总费用是指为创造收益所投入的直接必要的__。
A．劳动费用、资本费用
B．劳动费用、资本费用、经济费用
C．经济费用、劳动费用
D．资本费用、经济费用
20、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2000年真题)
A：征地费
B：拆迁费
C：劳动力安置费
D：土地平整费
E：合法性
21、在产品缺乏需求价格弹性阶段，如果市场供给增加，其他条件不变，将导致。
A：价格升高和企业总收入增加
B：价格升高和企业总收入减少
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
在建工程的评估方法 在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少，一般而言市场比较法不适用。 一、重置成本法评估在建工程。 其思路与评估固定资产相同。固定资产（建筑物）其重置价一般包括前期费用（勘察、设计、七通一平等），直接费（人工、材料、机械）、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此，运用重置成本评估在建工程时，其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同，个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外，在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。 非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100％。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值，功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度，计算公式为：实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用／工种项目总费用，功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值／工程项目总费用；经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度，其计算公式为：经济性陈旧贬值＝（设计生产能力－实际生产能力）／设计生产能力。从重置成本法评估操作来看，企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言，在建项目各项费用（如前期费用、其他费用等）均可通过有关规定计算得出；而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后，再乘以工程总投资（总预算）的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目，可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整，这样才能得到较合理的评估值。 二、收益现值法评估在建工程。 一般情况下，用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水
通过近几年来的考试总体情况来看，“土地估价理论与方法”科目考试重点考查考试大纲中的第三部分地价理论、第四部分土地估价方法、第七部分地上定着物及相关财产估价知识等方面的容，也有极少量的涉及对土地分等定级、土地估价行业管理、相关统计知识等方面的知识，考题容趋于灵活，考查的知识点更具综合性特点。从考题类型上看，土地估价理论与方法科目考试，目前共考85题，题型分为判断、单选、多选、情景分析四个题型。考试中一定要注意对判断题的慎重，该类题型规则是答对给分，答错扣分，扣至该题10分不得为止，就是说如果你答对5道，答错5道你还是得零分，这与你没做判断题效果一样，所以答该题型时切记只做有把握的，拿不准的，如果成功率感觉较高，可以冒下风险，如果只是想撞运气则建议慎重，以免无辜失分。 土地估价理论与方法 10∶30-12∶00。 本科目从考题涉及的知识面上看，考查的知识面主要是对土地估价理论和方法、地价基础理论、建筑物及地上附着物估价，其中重点是对估价理论方法的考查。例如在2009年的考试中，估价理论方法的考点分值就占了将近70分，涵盖估价原理、收益还原法、市场法、成本逼近法、剩余法、路线价法、基准地价法等知识点，在45道单选题中，就有29道题。 其次是对地价基础理论的考查，在考试分值中占20分左右，以判断、单选的题型为主，多选中也会出现一到二道，涵盖价格概念、地价影响因素、区位理论、地租理论等方面知识。例如09年题中判断10道中就占了很大比重。 对建筑物估价和地上附着物知识点的考查，单独算来约占10分左右，知识点涉及建筑物重置、折旧、估价等方面容。 另外各年考试中，对地上附着物和建筑物估价的知识点的考查，经常是与土地估价方法的考试点联系一起，进行综合考查，以此检验考生掌握土地估价理论知识的综合能力。 下面首先对第三部分地价理论进行讲解。该部分容是土地估价理论的基础理论部分，虽然占据的考点和考试分数在2006、2007年相对较多，2008年、2009年略微减少，但由于该部分容属于土地估价理论中基础理论知识，通过对该部分的学习理解，会对土地估价方法的学习带来帮助，因此我们对此部分的学习仍不可忽视。 第一节土地价格概念 一、考试大纲 1．土地价格概念(掌握) 2．土地价格的特征(掌握) 3．不同类型土地价格及特征(熟悉) 4．我国土地价格评估的发展历史（了解） 二、重点容讲析： 1、土地价格概念 1）土地价格的涵 土地价格是指土地的购买价格，是土地未来年期纯收益的资本化。土地在交易过程中实际上是
( 协议范本 ) 甲方：_____________________________ 乙方：_____________________________ 日期：__________年______月______日 精品合同 / Word文档 / 文字可改 土地价格评估委托协议书正式 模版 The agreement concluded by the parties after reaching a consensus through equal consultation stipulates the mutual obligations and the rights they should enjoy.
土地价格评估委托协议书正式模版 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________
评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：________年____月____日 交付报告时间：________年____月____日 交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求：
资料清单 1．委托方企业法人营业执照 2．拟抵押在建工程建筑面积（须与《商品房销售窗口表》中的面积一致） 3．项目规划总平面图 4．《建设工程规划许可证》 5．《国有土地使用证》 6．《建设工程施工许可证》 7．《商品房销售许可证》 8．评估委托书（有固定格式，附后） 9. 法定优先受偿权调查记录（有固定格式，附后） 10. 拟抵押在建工程施工进度情况说明（有固定格式，附后） 11. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明（有固定格式，附后） 以上资料均需企业盖章！
评估委托书 委托方：（甲方） 受托方：（乙方） 一、委托的具体内容： 1、评估物的范围和种类： 。 2、委托评估目的：。 3、估价时点：年月日。 4、评估工作起止时间：年月日至年月日。 二、甲方的责任和义务 1、提供乙方评估工作所需的资料； 2、按规定向乙方交纳评估费用。 三、乙方的责任和义务 1、在接受委托后，应立即组织人力在规定的期限内，根据评估物的特点，本着客观、公正的原则进行评估，并提出评估报告； 2、对甲方提供的有关资料和情况，以及评估结果保密。 四、本委托书一式两份，甲乙双方各执一份 委托方（签章） 年月日
工程款支付情况说明 房地产地价评估有限公司： 我公司开发建设的（项目名称），由承包建设。经与建筑承包人、监理公司核对，截止年月日，我公司拖欠承包人建筑工程款为元。 发包人：（盖章）总承包人：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
工程建设形象进度说明 房地产地价评估有限公司： 我公司开发建设的 （项目名称）截止年月日，经与施工单位、监理单位共同核实，工程进度概况如下： 建设单位：（盖章）施工单位：（盖章） 监理单位：（盖章） 年月日
土地估价理论方法考试多选题练习附答案 2017土地估价理论方法考试多选题练习（附答案） 1.在通货膨胀严重时，多采用() A.选择性货币政策 B.紧缩性货币政策 C.补充性货币政策 D.扩张性货币政策 标准答案：B 2.把需求表的有关数据描绘在以()的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。 A.商品需求量为纵坐标.商品价格为横坐标 B.商品需求量为横坐标.商品价格为纵坐标 C.商品供给量为横坐标.商品价值为纵坐标 D.商品供给量为纵坐标.商品价值为横坐标 标准答案：B 3.在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为()。 A.市场供给过剩 B.市场失灵 C.不成熟市场
D.市场匮乏 标准答案：B 4.证券保证金比率属于() A.选择性货币政策工具 B.一般性货币政策工具 C.补充性货币政策工具 D.特殊性货币政策工具 标准答案：A 解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率.再贴现利率和公开市场业务。选择性货币政策工具：优惠利率.证券保证金比率.消费信用控制.贷款额度控制等。补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。 5.风象.气温.日照等属于() A.地貌条件 B.地质条件 C.水文条件 D.气候条件 标准答案：D 6.按照所交易或评估的建筑物权益来划分的`价格类型有()。 A.所有权价格 B.使用权价格 C.理论市场价格 D.其他权益价格
标准答案：A,B,D 7.寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后看()。价值是否最大。 A.程序上可执行 B.法律上许可 C.经济上可行 D.技术上可能 标准答案：B,C,D 8.房屋建筑分类中，属于生产性建筑的是()。 A.民用建筑 B.农业建筑 C.工业建筑 D.公共建筑 标准答案：B,C 9.边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是() A.当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 B.当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势 C.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最高。 D.当边际报酬与平均报酬相等时，平均报酬最低。 标准答案：A,C 解析：边际报酬曲线与平均报酬曲线的关系是，当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势;当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降;当两者相等时，平均报酬最高
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
土地估价理论方法考试练习及答案 2017土地估价理论方法考试精选练习及答案 1.商品经济产生和发展的基础是() A.畜牧业发展 B.农业发展 C.社会分工 D.商业发展 答案：C 2.下列关于市场经济特征的表述，()是错误的。 A.从信息传递方式来看，市场经济以信息横向传递为主 B.从决策的方式看，市场经济以集体决策为主 C.从调节方式看，市场经济以自我调节为主 D.从经济联系方式来看，市场经济是一种开放的经济系统答案：B 3.在下列各类市场中，属于生产要素市场的是() A.粮食市场 B.旅游市场 C.证券市场 D.钢材市场 答案：C
4.在房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工归档应该保存在()档案部门。 A.开发商 B.施工单位 C.使用单位 D.设计单位 答案：C 5.在市场经济体系中，土地市场应该属于()市场 A.充分竞争 B.不充分竞争 C.资金 D.生产资料 答案：B 6.根据统计学原理，对某宗地地价定义中()的.描述，可称为品 质标志。 A.土地用途 B.土地使用年期 C.价格类型 D.土地权利状况 E.土地出让年期 标准答案：A,C,D 7.已知某商业路段的样点地价分别为1000、1200、1120、1150、1100、1300、2000、1500元/平方米，则该区段地价水平可利用() 求得。
A.中位数 B.算术平均数 C.众数来源:考试通 D.几何平均数 E.加权平均数 标准答案：A,B, 8.房屋测量是为()服务的。 A.房屋产权登记 B.房地产开发 C.房产交易 D.不动产税收 E.土地评价 标准答案：A,B,C,D 9.从统计学的角度看，下列指标中，()属于结构相对指标。 A.小区人口净密度 B.小区居住建筑面积密度 C.小区绿地率 D.小区道路用地占总用地的比例 E.小区公共建筑面积密度 标准答案：C,D 10.在地籍图上量算面积的主要方法有()。 A.数字求积仪法 B.方格网法
土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
土地估价结果报告 项目名称： 受托估价单位： 估价人： 委托估价单位： 估价日期： 估价报告编号： 估价技术报告编号： 提交报告日期: 关键词:（估价对象所在市、县） 估价目的: 安徽中信房地产土地价格评估有限公司
土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。 1、不得出现两个估价目的； 2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。 3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。 四、估价期日 五、估价日期 一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。涉及地上附着物的，尤其是青苗、树
木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。抵押评估应回避出具预测性报告。 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。 待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。 地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表： 表1 待估宗地地价定义一览表 需说明： 实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。 特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。例如： （1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行； （2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻
在建工程价值评估中问题的探讨 在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。 这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。这些问题往往被一些评估师所忽略。 在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。本文仅就其中某些问题进行一些分析。 一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求 在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、 改建、扩建及大修理工程等。 有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产占
有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的全部 费用确定重置价值……。“ 财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。 在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。在资产负债表上，在建工程项目根据该帐户期末余额填 列。 二、在建工程评估值的分析 对在建工程进行评估时，在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值，与已支付的工程款金额并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金额。在建工程应付的工程款金额与已付
1、若某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10%，则该地块50年土地使用权价格为( )元。 A:10 000 B:9915 C:1000 D:10 085 答案:B 2、预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为( )万元 A:225. 00 B:237. 50 C:381. 25 D:395. 83 答案:C 3、某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该不动产的还原率为8%，则该不动产的价格为( )万元 A:100 B:77 C:63 D:42
4、某企业于1998年11月以出让方式取得的某一商业用地40年使用权，地价为2000元/m2。假设土地还原率为6%，在其他条件不变的情况下，则该宗地2004年11月的剩余年期地价为( )元／m2 A:1724 B:1806 C:1910 D:2000 答案:C 5、某宗不动产预计未来每年的有效年收入不变为16万元，运营费用第一年8万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，收益年限为无年限，资本化率为10%，则其收益价为( )万元。 A:60 B:93.3 C:226.7 D:260 答案:A 6、某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，根据合同支付的租金为3万元，租期10年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的还原利率为7%，则租金盈余为( )万元 A:3
C:8 D:35 答案:B 7、某建筑物占地面积3亩(约合2000m2)，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5%，重置价格为2000元／m2，则该建筑物现值为( )万元。 A:1220 B:1274 C:1525 D:1593 答案:A 8、某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元／m2，残值率为5%，则房屋的年折旧费为( )元／m2。 A:31. 02 B:32. 00 C:32. 65 D:33. 33 答案:D 9、某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成
第二节样点地价计算 一、房屋出租资料的样点地价计算 房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。 咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。 收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。 房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 1、计算房地年纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用 （1）房地年总收益 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。 房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。 （2）房地年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限 或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限 房屋重置价及残值见表2-2所示。
土地资源价格评估 发表时间：2012-07-12T11:17:55.803Z 来源：《赤子》2012年第10期供稿作者：杜宇航[导读] 除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。杜宇航（哈尔滨国源土地房地产估价有限公司，黑龙江哈尔滨 150010）摘要：目的：讨论土地资源价格评估。方法：查阅文献资料并根据个人经验进行归纳总结。结果：估量和测算地价须因地制宜顺应土地利 用目的和需求而采用多种适宜的计量方法。结论：除上述地价估价方法外，还有区段价法、路线价系数法、收益倍数法和农地标准田法等等。究竞选用什么方法，要根据估价的目的和地价种类及其制约因素的不同而定，可以选用某一特定的方法，也可以多种方法并相互补充验证。 关键词：土地资源；价格；评估 由于土地价格的制约因素十分复杂，要对土地价格做出科学精确的计量是很困难的，但是又必须进行科学合理的估计和计价，否则土地价格的经济意义及其重要作用将会失去。诸如土地所有权与使用权转移在经济上的实现，土地供求关系的调节，土地资源的占用与利用，以及政府对地税的征收和发行土地债券等种种措施，都必须以正确的地价为依据。估量和测算地价须因地制宜顺应土地利用目的和需求而采用多种适宜的计量方法，其常用的基本方法有以下几种： 1 马克思“地租资本化”法 土地价格与地租、利息率具有如下的函数关系，即土地价格与地租成正比例，与利息率成反比例，用公式表示为：土地价格=■ 上式表明地租愈高，地价就愈高；同时，利息率愈高，地价就愈低。 2 西方国家和港台常用的土地估价法 2.1 纯收益资本化法。 纯收益资本化法即西方所称的“收益资本化法”，亦即由利用某地块每年生产的净收入（纯收益）按资本化法推算出的土地价格。西方经济学家认为把土地收益还原为资本价值这个资本化过程是土地估价的核心。纯收益资本化法，也就是把土地的常量收益还原为资本价值。纯收益的概念即“经济地租”，因此其所用公式与马克思“地租资本化法”的公式并无二致。即： v=■ 式中：v—地价；a—地块每年的净收益；r—当时流行的利息率。 2.2 预期价值法（anticipated value approach）。预期价值法即基于期望对“纯收益资本化”所算出的地价增加一个数值。其使用的公式只是资本化的公式中加上一个数值，即： v=■+（-）■ u、a、r的含义与资本化公式中心相同，i代表预期每年增加的地租额，i/r2代表增加地租的资本化值即地价的增值，符号4-（一）代表正增或负增。原地价称为生产价值（productive value），地价的增值部分称为预期价值。因一般地租、地价呈增长趋势，正常情况下应是正增，用“+”号，但在一定时期也可能下跌，而用“-”号，以事调整。 2.3 购买年法。 英国和德国在采用资本化法时，常以“购买年”（purchaseyears）法表示，即以年租金去除地价的方法，说某块土地卖了“20购买年”（20years purchase）、“25购买年”（25 years purchase），其意义在于以多少年的地租之和来表示地价，或以年均地租去除地价来表示利息率。 2.4 土地批租法（grant-land approach）。土地批租法是由国家土地管理机关代表国家把一定面积的地块在规定期限内依据一定条件通过法定合同（契约）租给土地使用者，期满后收回土地及其建筑物。 3 土地估价的其他几种方法 3.1 市场比较法（market-comparison approach）。是将计（估）价地块与已成交买卖的同类地块进行比较对照，以决定本地块的价格。其关键在于要选准比较地块，以已成交的地价为标准进行估价，而不是依据本地块具有的价格因素逐项分析计量。此法的适用程序一般是： （1）首先依据地块的自然条件、社会环境、土地生产力、地上建筑等制约土地价格的主要因素的相似性，选定比较地块；（2）对照以上制约地价因素和市场交换条件，找出两块土地的差异点，分析这些差异点对地价的影响；（3）分析本地块买卖双方的偏好和非经济因素对地价的影响；（4）最后通过权衡，以确定地价。 3.2 替代成本法，或重置成本法（replacement-cost approach）。是把生产成本原理运用于住宅及其他城市不动产估价的一种方法。它以不动产市场价格为标准，通过成本分析的理论方法对计（估）价地块及其地面上的建筑物逐项测算成本，并算出总成本（含场地费和建筑费等），然后扣除折旧和损耗等因素的影响，最终测定不动产价格。 3.3 剩余法（residual approach），又称剥离法等。其基本思路是把土地价格从整个不动产价格中分离出来。它主要应用于有开发价值的土地估价，即利用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。这里总收益是指用最适用方法和最佳利用程度估算开发后的总收益，然后估算土地开发的总成本。 3.4 路线价法。此法主要是依据距沿街道的距离近便度，将整片土地划分为等级，通过制定标准宗地单价，以此为基准而评定相邻宗地价格的估价方法。 3.5 基准地价修正法。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，通过具体区位、土地使用权年限、建筑容积率、土地形状、临街状况等的比较，由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。该方法的操作步骤是：（1）搜集有关基准地价的资料； （2）查出估价对象所处地段的基准地价；
2017土地估价实务：在建工程的评估方法 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方和市、县规划行政主管部门 B．原出让方 C．城乡规划行政主管部门 D．转让人 2、甲于2005年2月1日购买一商铺，2007年5月将其转卖，在办理相关交易、过户手续过程中，甲不需缴纳__。 A．土地增值税 B．营业税 C．印花税 D．契税 3、根据商业出租柜台资料评估土地价格，可采用下述公式计算样点地价：样点地价=／(出租柜台分摊土地面积×土地还原率)。 A：商店纯收益 B：商店总收益 C：商店土地纯收益 D：商店出租柜台土地纯收益 E：时间因素 4、土地登记面积与出让合同上的面积不一致时，以为准。 A：土地证上登记面积 B：出让合同上的面积 C：实际测量面积 D：委托方确定的面积 E：合法性 5、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是．【2009年考试真题】 A：学校、幼儿园、养老院占用耕地，也需要缴纳耕地占用税 B：供城市居民观光旅游采摘的农业生产用地可以免征城镇土地使用税 C：目前外商投资企业不缴纳房产税，而缴纳城市房地产税 D：中外合资企业和外资企业不需要缴纳城市维护建设税 E：土地 6、下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有。 A：被取消土地估价师资格已3年 B：被取消考试资格已3年 C：在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年 D：因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年 E：合法性
2017土地估价理论与方法：地价的概念考试试题 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发资金按所有权归属不同，可分为。 A：自有资金和企业负债 B：短期资金和长期资金 C：固定资金和流动资金 D：在建资金和成品资金 E：土地 2、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 3、2000年11月1日进行的全国第五次人口普查属于__。 A．专门调查 B．全面调查 C．一次性调查 D．统计报表 4、某家庭购买一套面积为100的商品住宅，单价为5000元／，首付款为房价的30％，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4％和7％，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则在正常情况下，该家庭公积金贷款部分的按月等额还款额为元。 A：1002．45 B：1012．45 C：1027．42 D：1037．45 E：土地 5、征用50公顷集体未利用地，需报__审批。 A．国务院 B．省级人民政府 C．市人民政府 D．省级国土资源主管部门 6、下列说法正确的是。 A：路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价B：路线价是通过对面临特定街道、使用价值不等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价C：路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离(即深度)增加而增加，而
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
土地价格评估委托协议书 委托方：_________（以下简称甲方） 受托方：_________（以下简称乙方） 根据《中华人民共和国合同法》、《土地管理法》及《城镇土地估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置：_________ 权属证号：_________ 评估目的：_________ 宗地面积：_________ 批准土地使用性质：_________ 设定土地使用权性质：_________ 批准用途：_________ 评估设定用途：_________ 宗地现状条件：_________ 评估设定条件：_________ 评估日期：_________年_________月_________日 交付报告时间：_________年_________月_________日
交付报告份数：_________ 二、甲方所需提供的资料： 国有土地使用证 宗地规划要点 宗地图 宗地规划平面图 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求： 1．乙方必须保证足够的技术力量，参与评估的估价师不得少于2名。 2．乙方必须按照甲方的委托事项进行评估。 3．乙方实地踏勘工作必须严格按照《土地估价规程》的工作标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实可靠。 4．乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任和经济责任，并对报告负有保密责任。 四、项目经费及付款方式： 收费标准按计价格_________号文件执行，签订合同时甲方先预交乙方 _________圆整，余额在_________一次性付清。