物业价值及价格评估技巧及范例精解
第一节物业价格的形成及特征
一、物业价格成因
二、物业价格的特征
三、物业价格体系
四、影响物业价格的因素
第二节物业价格评估技巧
一、物业价格评估的意义
二、物业估价的原则
三、物业价格评估的程序
第三节物业估价方法
一、成本估价法
二、市场比较法
三、还原收益法
第四节房地产价格的管理技巧
一、房地产价格的含义及特点
二、房产价格政策
三、房产价格管理
四、房产价格评估
五、土地价格的概念、构成与评估技巧
六、房屋价格与土地价格的关系
第五节物业估价范例精解
范例一上海某房地产估价报告书
范例二建筑物资产估价范例精解
范例三土地估价范例精解
第一节物业价格的形成及特征
一、物业价格成因
房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格、土地价格渗透在建筑物的价值中、当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时、土地的价值也得到实现、当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时、土地的价值也从中体现。城市土地主要用于建房、房子必须建在地上（特殊情况例外）、房地合一、房地不可分是普遍公认的、没有孤立于地产之外的房产、也没有不发展房产的地产、房屋一旦在地上兴建起来、它的价格同时反映该土地的价格。所以、一般情况下、房产价格和地产价格综合起来、以房价或楼价的形式反映。
物业商品的价格、和一般的商品价格一样、是以货币表示的商品的交换价值、它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。
二、物业价格的特征
由于物业与一般商品的区别、其价值构成与价格形式上都存在着与一般商品存在着差异：其特征如下：
1.物业价格的二元性
物业是建筑物与土地的统一物、土地是物业构成的直接要素。在一般情况下、物业价格是建筑物价格与土地价格之和、这就规定了在研究和评估物业的价格时、其内涵上具有双重的实体基础、一部份来源于建筑物的建设所形成的价格、另一部份则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。
2.物业价格的区域性
由于商品流通因素的影响、在市场经济条件下、任何商品都有区域性的价格。而物业的不可移动性、客观上形成了某些物业的不可替代性、物业价格的区域位置、其价格的差异程度更是明显的。一般说来、相同质量的物业、其价格大城市高于中小城市、沿海城市高于内地城市、商品经济发达城市高于商品经济发展中城市、即使在同一城市、也有好地段与差地段之分。
3.物业价格的高位性和趋升性
物业开发投资量大、建设时间长、要耗费大量的资源、占用巨额投资、这就决定物业价格的高位性、是任何其他生活资料价格无法比拟的、同时、由于土地资源的贫乏、人类人口数量的增长及城市化进程的加速、住房需求在日益增长、物业价格从时间序列来看、必然表现为日益增长的趋势、这是物业价格的趋升性。
4.物业价格因素的非市场性
物业作为一种人类必需的生活资料和社会经济的重要资源、其价格构成中的很多因素是受国家政策、计划的干预和控制、所以、物业市场是一种不充分、不完全的准市场、市场对房地产价格的调节仅被限定在一定的范围内、不可能像一般商品那样完全由因素确定、因而要受许多非市场因素的影响。
5.物业价格形成的多样性
物业价格构成因素复杂、物业种类繁多、用途不一、交易对象、交易方式的不同、形成了物业价格的多样性。如销售价格、租赁价格、课税价、抵押价、拍卖价、重置价等、可以说、在所有的商品价格之下、物业价格体系是最复杂的。
6.物业价格的调控性
房地产物业是国民经济的重要支柱、其价格对人民生活和社会经济的繁荣、稳定有十分重要的影响、从而政府必然要加强对房地产市场的管理和调控、通过调节地价与批地量的多少来调整物业的价格。
三、物业价格体系
物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系、不同的房地产价格、其所起的作用不尽相同、评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别、这里顺便指出、我国各类物业价格正在形成、有待规范化。
（一）市场价格、理论价格、评估价格
1.市场价格
市场价格是房地产交易双方的实际成交价格、它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。市场价格又称市价。
2.理论价格
在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格、即将该物业放在合理市场上交易、它应该实现的价格为多少。
3.评估价格
运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计、在评估市价时、房地产的评估价与市价有密切的关系。由于房地产缺乏完全市场、在许可房地产买卖制度下、专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务、这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同、同一宗物业、不同的评估者评估价格可能不完全相同、因而要建立健全估价制度。一个良好的评估价格应等于市价或标准价。
（二）买卖价格、租赁价格
1.买卖价格
买卖价格是指物业一次性出售的价格、在房产交易中、买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。
2.租赁价格
租赁价格常称租金、是零星出售物业使用权的价格、业主在保持其所有权不变的前提下、逐渐出售其使用权、分期实现其价值补偿。
（三）拍卖价格、招标价格、协议价格
1.拍卖价格
拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价、一般是价高者得之、是最具竞争性的交易价格。
2.招标价格
招标价是通过招标形式交易的成交价、交易过程中具有相当竞争性。
3.协议价格
协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。交易过程中会受到很多非市场因素的影响。
采用协议方式的价格最低、其次是招标、拍卖有抬高地价的趋势。
（四）商品价格、成本价格、福利价格
1.商品价格
商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。
2.成本价格
成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。
3.福利价格
福利价格是低于成本价的价格形式。
成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴、才有实行的可能性。
（五）抵押价格、课税价格、征用价格
1.抵押价格
抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性、一般比市场要低。
2.课税价格
课税价格是指政府为课征赋税、由估价人员评定的、以此作为房地产课税基础的价格、具体课税价格如何、视课税政策而定。我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。根据规定、其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况、并参酌当地一般房地混合买卖价格、分区、分级、分类评定。
3.征用价格
征用价格是为政府征收房地产、而给予补偿而评定的价格。
（六）土地价格、建筑物价格、房地价
1.土地价格
土地价格简称地价、如果是一块无地上建筑物的土地、土地价格是指该块土地的价格、如果是一块附有建筑物的土地、土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。
同一块土地、在估价时考虑其“生熟”条件、会有不同的价格、土地的“生熟”程度主要有以下几种：
1）未征用补偿的农地、购地者取得土地使用权、需自己进行征地补偿、支付征地补偿费。
2）已征用补偿、但未做三通（路通、水通、电通）及一平（场地平整）。
3）已做三通一平的土地。
4）已做七通一平的土地。（七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等）。
5）在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。要进行拆迁安置等工作。
6）已做拆迁安置的城市空地。
2.建筑物价格
建筑物价格是指纯建筑物的价格、不包含其占用的土地价格。人们平常所说的房价、通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。因此、人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。
3.房地价
房地价又称房地混合价、是指建筑物连同其占用的土地的价格、与平常所说房价相同。
（七）总价格、单位价格、楼面地价
1.总价格
房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。根据情况的不同、房地产总价格也不同、如一块面积500m2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内全部房地产价格。房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。
2.单位价格
房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。房地产单位价格可以反映房地产的价格水平、认清单位价格、要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例、土地单位价格与总价格的关系式如下：
土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积。
3.楼面地价
楼面地价又称单位建筑面积地价、是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系式如下：
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下：
楼面地价＝土地单价÷容积率
在现实生活中、楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。如有甲、乙两块土地、甲地的土地单价为700元/m2、乙土地的土地单价为510元/m2、甲地的容积率为5、乙地的容积率为3、则甲地的楼面地价为140元/m2、乙土地的楼面地价为170元/m2、根据此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地、而不会购买乙地。因为、同类用途与结构的房屋（含土地）在市场上售价基本相同、如平均为1000元/m2建筑造价基本接近、则在甲地上获得的利润＝1000元－700元－140元＝160元/m2、乙地上获得利润＝1000－700－170＝130元/m2。
（八）所有权价格、使用权价格、其他权利价格
1.所有权价格
所有权价格是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格依据其所有权是否完全再细分。如依权利来理论、所有权为地上权、永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定了他项权利、则所有权变得不完全、其价格因此而贬低。
2.使用权价格
使用权价格是指交易房地产使用权的价格、目前我国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。土地使用权价格因使用年限的长短而定。如30年、50年、70年的使用权价格。土地使用权价格又称出让金。
3.其他权利价格
除所有权及使用权价格以外的权利价格、如地上权价格、永佃权价格等。
（九）基准地价、标定地界、房屋重置价格
1.基准地价
城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内、根据用途相似、地段相连、地价相近的原则、划分地价区域、然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。
2.标定地价
在基准地价基础上、指一定时期和一定条件下、能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。
3.房屋重置价格
按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平建材价格、机械和人工费用等、重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。
（十）底价、期望价、补地价
1.底价
政府、企业或私人出让（拍卖）房地产时确定的最低价格、亦称起叫价格、若低于这个价格则可不出售。
2.期望价
政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格、一般在底价的基础上加15％、即可视为期望价。
3.补地价
更改政府原出让土地使用权时规定的用途、或增加容积率、转让、出租、抵押土地使
用权及续期土地使用权等需交给政府的一笔地价。对于改变用途的地块、补地价的数额通常等于改变后与改变前的地价差值。即
补地价＝改变用途后的地价－改变用途前的地价。
增加容积率的补地价额、可用下式计算：
补地价＝［（增加容积率－原容积率）÷原容积率］×地价
例：一宗土地面积为1000M2、容积率为5、时价为400元/m2现欲将容积率增加到7.5、需补多少地价。
解：1.补地价
（7.5）÷5×400＝160元/m2
2.补地价总数
160×1000＝16万元
（十一）标准地价（公告地价）、申报地价、法定地价、公告现价
这是台湾的一组地价名称。
1.标准地价（公告地价）
政府根据土地市价和收益价格查估的地价、作为土地所有权人申报地价的参考。
2.申报地价
土地所有权人向政府申报的地价。申报地价只能在标准地价的基础上作20％的增减。
3.法定地价
土地所有权人依法向当地主管机关申报、经核定登记于地价簿册上的地价。
4.公告现价
政府对其管辖范围内的土地、根据调查的市价、每年编制公布的土地现时价格。
（十二）其他价格
如现房价、期房价、最高限价、最低限价、计划价格、指导价格、平均价格、成本价格等。
四、影响物业价格的因素
影响物业价格的因素多而复杂、通常将它归纳如下：
（一）建筑物本身的基本条件
建筑物本身的基本条件直接影响着房屋的建筑成本及使用情况；直接影响其效用的发挥、它是评估房地产价格的基本考虑的因素。
1.房屋的面积、结构和装修
房屋的面积、结构和装修标准不同、其成本就不同、建筑面积、楼地板总面积、建筑高度不同、其建造成本有差异、其价格就有差异。
2.建筑物的设计及设备
建筑物的设计与设备对建筑物的价格有重大影响。房屋设备系指室内水电、卫生、冷暖气等各种配套设备安装费占工程总造价的15％到20％。
房屋的附属设施、如围墙与绿化、对物业估价有一定的影响。
3.施工费用和质量
施工费用是建设时所支付的土木工程费及其他费用它是构成建筑物价格的重大要素。施工质量会影响建筑物的使用年限与维修费用、在进行房屋估价时必须加以考虑。
4.建筑物与其环境配合状况
周围的环境应与建筑物相适应、当环境不好、使建筑物不能处于最有效的使用状态、价格就会降低。
5.建筑物完损程度
房屋完损等级是按结构、装修、设备三个组成部份的各个项目的完好或损坏程度来划
分。它是用来检查房屋维修保养情况的一个标准。是决定房屋实际折旧额的重要因素。完好等级越高、物业的价格接近重置价值。
6.房屋折旧率
房屋折旧率是房屋在使用过程中以年份计算的损耗、与原房屋的耐用年限之比、房屋建成交付使用后、随着时间的推移会产生损耗、房屋的使用时间越长、折旧越大、其折余价值越小。
7.位置
各种经济活动和生活活动对物业住置有不同要求、位置的优劣直接影响房屋所有者或使用者的经济效益、社会影响和社会满足程度。在一般情况下、接近人们经济活动的核心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、有利于商业高度发展的地带、其房产价格必然高昂。商业用房是看繁华程度、临街状态。居住用房是与周围环境状况、安宁程度、交通便利程度有关。工业用房是有利于原料与产品的运输、动力的取得及废料的处理。
8.房屋使用情况
房屋作营业用房高于非营业性用房。而不同的经营活动带来的经济效益也不相同、如商业用房比工业用房单位面积上创造的利润要大得多、故其价格亦高。
（二）自然条件因素
自然条件因素一般指下列几种情况：
1.地理位置
地理位置的差异是级差地租形成的决定因素。房地产坐落的位置不同、价格有较大差异。位置有自然地理位置与社会经济位置之别。社会经济位置随着交通及建设而改变、当其位置由劣变为优时、则价格会上升、相反则价格会下跌。
2.地质条件
地质条件的优劣、直接关系到地面建筑和地下设施的种类、影响到建造成本和建造的难度。现代城市建设正向高层化发展、它对土地的承载力要求较高。因而地质坚实承载力就大、有利于降低成本和建筑物使用。所以地质与地价成正比关系、即地质条件优越、地价就高。
3.地形、地势
地形是指同一块土地内的地面起伏状况、地势是本地块与相邻地块的高低关系、特别是邻接道路的高低关系。
因地形平坦、起伏、高低的差异而影响房地产开发建设成本或利用价值。一般说来、土地平坦、地价较高、土地高低不平、地价较低。
4.土地形状与面积
地块的形状往往对土地的实际效用有较大影响。形状不规则的土地、由于不利于土地的有效使用、价格较低。在特殊情况下、面积狭小的土地有特高的价格。因这块土地会减低相邻大面积土地的利用价值、于是相邻土地使用者为求其最佳利用、则可能不惜以高价取得。
5.日照
日照是否良好以及日照时间的长短与人们生活的舒适及健康状况密切相关、所以它会影响房地产的价格。
6.通风、风力、风向
风的情况对房地产价格有影响、在一般情况下、时常闹风灾的地方、房地产的价格就低。风向与房地产价格的关系在城市中比较明显、上风地区房地产价格一般较高、在下风地区房地产价格一般较低。
7.温度、湿度、降水量
这三者极端过剩或极端贫乏、都不利于生产与生活、降水量与地势因素结合起来、对
房地产的价格影响更明显。地势虽然低洼、若降水量不大、则对房地产价格影响不大、反之、地势对房地产价格的影响就大。
8.天然周期性灾害
天然周期性灾害的地带、土地利用价值极低、甚至不能利用。但若建设了抵制灾害的措施、不再受周期性灾害的影响、其价格会逐步上涨。
9.自然景观
自然景观是指房地产周围的物理状态对房地产价格有影响的因素如下：
1）噪声
工厂、汽车、人群都可能造成噪声。噪声大的地方、房地产价格较低。
2）空气污染
房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质及粉尘等、对房地产的价格影响很大。
3）水污染
河流、沟渠、地下水、江湖、海洋等污染情况、对邻近的房地产价格有较大影响。
4）视觉
房地产周围的物件是否杂乱、如电杆、广告牌、标示牌等树立状态和设计美观、建筑物之间协调、公园、绿化的景观、对房地产价格有影响。
5）清洁
环境清洁卫生情况、对物业价格亦有影响。
（三）社会经济因素
社会经济因素主要受以下几方面的影响：
1.人口因素
人是房地产最终的享用者、所以人口的数量、素质、分布及家庭规模等方面与房地产价格有关。
1）人口数量
人口数量与房地产价格的关系非常密切。在人口数量因数中、反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格。一方面人口密度提高有可能刺激商业、服务等行业的发展、从而提高房地产价格、另一方面、人口密度过高造成生活环境恶化、有可能降低房地产价格。
2）人口素质
社会文明与文化程度、人民教育与生活水平都会引起房地产价格的变化。人类社会随文明的发达、文化的进步、一切公共设施完善、居住环境力求宽敞舒适、于此足以增加房地产需求、影响房地产价格的趋高。
3）家庭规模
家庭规模是指某一地区家庭平均人口数。家庭人口数有所变化、将影响居住单位数的变动、随之导致房地产需求变化、从而影响房地产的价格。
2.物价、工资及就业水平
物价的变动引起货币价值的变动从而波及房地产业、一般来说、生活水准高的地区、房地产价格就会高些。
工资及就业水平的高低影响房地产价格的变化。
3.公共设施及基础设施
公共设施与基础设施的完备程度、对房地产价格影响较大。如深圳市原来只是一个边陲小镇、自建立深圳经济特区后、市政府不断完善公共设施与基础设施、从而使土地效用提高、土地价格上升、而带动房地产价格上升。
4.国民经济收入与土地投资
国民收入在个人、法人、政府之间分配、其中多数是用于消费的、其余部份才用于投资。由此形成的国民总支出中、有些部份是朝向耐久消费品的房屋投资。所以说经济增长与房地产需求有重要关系、从而影响房地产价格。
5.社会经济承受能力
房地产价格作为一种现实的市场经济关系、它的高低水平必然要受到价值与社会经济承受能力的双重制约。在房地产商品价值和消费者的实际支付能力大致接近、或实际支付能力大于商品价值的条件下、房地产价格可由市场本身决定。但在消费者对房地产的实际支付能力严重不足的条件下、房地产的价格主要以计划定价为主、计划定价与实际支付能力相应、同时应考虑政府和企业对房地产计划定价实行财政补贴的可能性。
（四）政策因素
国家政策是影响物业价格的关键因素、房地产政策是否宽松直接影响房地产市场运行、进而影响房地产的价格。
1.国家对外开放政策
国家改革开放政策吸引大量外商来我国投资办厂、从而增加对房地产商品的需求、活跃房地产市场、从而影响房地产价格。
2.财政与金融
国家资金的投放、银行资金的宽松与否、放款的状况利息率、通货膨胀率及税收、都会影响房地产交易及价格。
3.国家对土地使用的限制及规划
规定用途有利于土地的健康协调利用有提高地价的作用。
规划会影响房地产远期价格、如规划拟建火车站或修建主干道、兴建多功能购物中心等、则这些建设项目所在地附近、房地产价格会上升。建筑密度和容积率影响土地的利用率、进而影响单位建筑面积上分摊到的地价、最终影响房产和地产的价格。
4.国家计划指标
国家计划指标、包括建筑设计指标、建筑安装工程等各项经济技术指标、住宅区建设中配套设施指标、开发经营和建筑单位的税收、盈利、计价等构成指标、这些指标是国家计划对房地产商品价格的基本影响因素。
（五）政治因素
政治因素是指社会政局稳定及有关房地产的产业政策等。由于物业属于不动产、使用期限长、投资额大、人们一旦把资金投资放进去就需较长时间才能回收、政局的稳定直接影响人民置业投资的信心、间接影响物业价格的变化。
（六）其它因素
1.社会治安情况
物业所处的地区、若经常发生小偷、抢劫、强奸、杀人等犯罪案件、则意味着人们的生命财产没有保障、就会造成物业价格低落。
2.交通管制
交通管制要看管的内容和房地产的使用性质。如住宅区道路上禁止货车通行、可以减少噪声和行走的安全感、它可以提高物业的价格。
3.房地产投机
房地产投机对物业价格影响有三种情况：
1）引起物业价格上涨；
2）引起物业价格下跌；
3）起着稳定物业价格的作用。
房地产投机具体导致怎样的结果、要看当时的多种条件、包括投机者的素质而定。
4.城市化
城市化意味着人口向城市地区集中、造成城市房地产需求量的不断增加、带动物业价格上涨。
5.心理因素
心理因素对物业价格的影响是一个不可忽视的因素。影响物业价格的心理因素主要有：1）购买或出售心态；
2）欣赏趣味；
3）时尚风气；
4）接近各家住宅心理；
5）讲究门牌号码或土地号码；
6）讲究风水；
7）价值观的变化。
6.国际因素
现代社会国际交往频繁、往往一国经济政治文化会影响有关国家和地区。影响房地产价格的主要国际因素有如下几个：
1）国际经济情况；
2）军事冲突情况；
3）政治对立情况；
4）国际竞争。
第二节物业价格评估技巧
一、物业价格评估的意义
物业价格评估是物业市场经济运行的重要一环。正确估价物业现值、合理确定物业价格、对我国社会主义市场体系的完善、有着重要的意义。具体表现在如下几个方面：
1.物业价格评估是国家对房地产资产管理的可靠依据
房地产是一项重要的资产、占国家总财富的极大比重、在市场经济条件下、要管好、用好这笔庞大的国有资产、仅仅停留在房地产的单位数量上是不够的、只有从价值上掌握这项重要资产的总量、才能进行有效的管理、唯有进行科学、合理的评估、才能实现这种由单纯数量管理向价值管理过渡。
2.物业价格评估是国家对房地产业财政预算的重要依据
国家对房地业的预算支出除按经济的发展要求和人口增长的需求确定住宅建设的发展规划、需要通过科学的评估确定住宅建设的成本及征地补偿等、从而确定住宅建设的投资规模。国家通过房地产而征收的各种税费、都是以房地产价值为课税基础。为避免征税额不公平及偷税漏税。必须对房地产进行科学的估价、以作确定税率提供权威性的计算依据。
3.物业价格评估是房地产经济活动的有效管理手段
房地产业的发展有赖于金融业的参与、无论是投资者还是消费者都要到银行抵押贷款、而银行为了减少发放贷款的风险、要对抵押的房地产进行评估。为了物业在买卖、租赁、拍卖、转让、保险等过程中首先遇到的是该物业的价格问题。另外、企业的合资、合作、合营、企业兼并及企业间债务处理等、都需要对物业价值进行科学而合理的评估。
4.物业价格评估是住房制度改革和土地制度改革的重要基础
住房制度改革中住宅租金的计算、土地使用制度改革中地价的确定、都要通过物业价格的评估才能测算。
5.物业价格评估是完善房地产价格机制的前提条件
物业价格评估可提供一个科学的、公正的物业价格测算程序和标准、有助于物业价格
的规范化、科学化、从而完善房地产价格机制。
6.物业价格评估是房地产仲裁的依据
物业价格评估、对房地产纠纷中买卖、租赁、抵押、课税、入股等所涉及的价格与租金、提供一个公正、权威的价格、以保证价格的准确性与有效性。
二、物业估价的原则
依据我国物业估价工作、应遵循的原则主要有下列几点：
（一）合法原则
物业估价必须在法律规定的条件下进行。如城市规划规定了土地的用途、容积率、复盖率、建筑高度和建筑风格等。物业估价必须在房地产的使用符合这些限制范围内进行。
（二）最佳效益原则
物业估价不仅要在房地产合法的使用条件下进行、还要以房地产最有效使用为前提来进行。如某宗房地产、城市规划规定、即可作商业用、也可作居住用、估价则以假定为商业用途使用为前提。反之以商业与居住混合用途或居住用途为前提。这是房地产利用竞争、优选的结果。
（三）供求原则
房地产价格同其他物品的价格一样、受供求关系的影响。若需求不变、供给增加、则价格降低、若供给不变、需求增加、则价格上升。由于房地产具有固定性、地区性和个别性、所以供求情况主要是指当地同类房地产市场的供求情况。
（四）替代原则
在同一市场上的具有相近的房地产、其价格也应相近在评估一宗房地产价格时、找一些与估价对象密切相关而又具有一定替代性的房地产作比较参照物来进行评估、然后对其差别作适当的修正。
（五）评估时日原则
房地产市场是不断变化的、房地产价格有很强的时间性。在不同的时点上、同一宗房地产往往会有不同的价格。
估价时日一般是估价人员执行现场查勘日期、或因特殊需要将其他日期指定为估价时点。确立评估时点的意义在于：估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。如政府有关房地产方面的法规、标准、税收等的发布、变更、实施日期等、均会影响评估的价格。如运用市场比较法评估一宗房地产的价格、由于比较实例的交易时间不同、其时值也不同。因此、要把不同时间的比较实例的价格都修正到某个标准时间上、即以估价时点为标准时间、这样、这些实例才能作为等价的替代物。
（六）公正原则
物业估价必须站在公正的立场上、要尊重客观事实、不带主观随意性、不受外部干扰、也不屈服于外界压力、以评估标的物的价值为依据、符合客观实际、按照科学的评估标准、方法和程序；实事求是地进行评估。
坚持公正原则、必须做到以下几点：
1.深入调查研究、掌握准确、可靠的资料、采取科学的计算方法、仔细地计算每个物业价格、分析论证定价；
2.公正清廉、不偏袒任何一方、若有亲属关系、应实行回避。
3.具备专门的估价技术、丰富的估价经验和遵循严谨的估价程序。
这是物业估价人员必须遵守的重要原则。
三、物业价格评估的程序
物业估价是一项很复杂的活动、它是一项政策性、技术性很强的工作、要高效、高质量地评估物业价格、必须建立科学的估价程序、使估价工作规范化、制度化、以保证评估过
程中的工作质量、降低人力、物力的消耗、能在最短的时间内准确地完成估价任务。
（一）申请与受理
物业的评估可分为如下两种：
1.程序性评估
物业产权转移（买卖、继承、赠与等）过程中、主管部门为了加强管理、而进行的评估。
2.委托性评估
业主或交易双方的当事人、为掌握该物业的价值、委托评估机构或其他有关部门进行的评估。
不论程序评估或委托性评估、当事人都要向受委托的评估机构提出书面申请、并按规定填写评估委托书。
受理单位应按管辖原则、有偿原则及自愿原则决定是否受理。
（二）明确估价目的
受理部门在接受委托后、首先要明确估价的目的。一般估价的目的如下：
1.房地产抵押估价
委托评估人以房地产抵押的形式向银行获取贷款、需作该宗物业的市值估价。
2.房地产拆迁补偿估价
委托估价人在需要占用某房地产时、应对原使用者的拆迁做出经济补偿、其依据为该物业的市值估价。
3.房地产底价评估
委托估价人进行房地产出让、转让的招标、拍卖工作前、要对该宗物业进行底价的评估。
4.房地产买卖评估
委托估价人在购买某宗房地产时、需要对该宗房地产进行估价。
5.房地产投资价值估价
委托评估人在以房地产作为经济合作的投资资本时、需对该宗房地产作出价值评估。
6.房地产产权纠纷估价
委托评估人在发生房地产纠纷时、要做该宗房地产的价值评估。
7.其他
如房地产保险；购买房地产抵押、公债、证券；确定建筑物更新的可行性；确定破产清算价格；判断房地产市场供需走向等。
（三）物业估价合同
物业估价合同是指委托评估方和受理评估方、经双方充分协商、为实现物业的估价目的、确定双方的权利和义务所签订的契约。估价合同应取得公证、以得到法律保护。
下列房地产估价合同可供参考。
房地产估价合同
签订合同双方：
委托估价方（以下简称甲方）受理估价方（以下简称乙方）甲乙双方经充分协商、兹就房地产估价事宜订立本合同、内容如下：
一、甲方因的需要、委托乙方对下列房产在年月日的价值进行评估：
二、乙方应根据甲方的估价需要、保证对上列房地产予以客观、公正地估价、最后出后该委估房地产的估价报告书、于年月日以前交付甲方。
三、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权经营状况、税务或建造费用等估价所必要的资料提交给乙方、或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必要的资料。
甲方应提交乙方的资料具体如下：
四、乙方在估价期间需要到现场勘察、甲方须陪同并提供方便和配合。
五、乙方对甲方委估房地产的文件资料、应妥善保管、并尽保密之责、非经甲方同意不得公开或泄露给他人。
六、甲方应付给乙方的估价服务费依甲乙双方认同的下列收费办法计算：
自本合同签订之日起日内、甲方应预付给乙方元（人民币、美金）、余款待乙方将估价报告书交付后日内付清。
七、乙方如无特殊原因和正当理由、不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书、每逾期一日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费‰。甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等资料、乙方可按耽误时间顺延估价报告书的交付时间。
八、甲方如果中途中断估价要求、乙方工作已经过半、甲方则应付给乙方全部估价服务费、乙方尚未过半、甲方则应付给乙方全部估价服务费的‰。或已预付的估价服务费不予退还、上述两者之中取其高者。
九、甲方接到乙方提交的估价报告书次日起日内。如对估价结果有异议、且有正当理由。可向乙方提出复估或重估书、乙方应在接到甲方申请复估或重估书次日起日内完成委估房地产的复估或重估报告书、交付甲方。甲方逾期不提出者。估价报告书生效。
十、其他：
十一、本合同自甲乙双方正式签订之日起生效、其中任何一方未经对方同意、不得随意更改。如有未尽事宜、经双方协商解决。
十二、本合同一式三份、甲乙双方各执一份、公证机关执一份。
本合同于年月日正式签订。
甲方乙方
法定代表人法定代表人
地址地址
邮政编码邮政编码
电话电话
银行帐户银行帐户
公证机关：公证员：
公证日期：
（四）受理估价要素的确定
受理部门在接受委托后、要对各评估对象的受理要素予以确认。这些基本要素归纳如下：
1.评估对象
确认评估对象本身的基本条件。它分为以下两类：
1）实体性条件。
包括土地的地块号、位置、面积、形状、房屋的位置、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。
2）权利性条件
物业的权利状态、如完全产权、不完全产权或租赁权等。
2.估价范围
一般房屋与土地总是连带在一起的、但具体估价时、按处理方法而异。其估价范围可分为三种类型。
1）独立估价
单独就该物业的基地作出估价。
2）部份估价
仅就物业涉及的土地或地上建筑物进行估价。
3）合并或分割估价。
对物来进行分割或合并所作的估价。
3.评估期日的确定
评估期日是确定物业估价额的基准日期。由于物业价格受时间的影响较大、不确定评估基准日期、估价就无意义。
4.明确估价书的交付日期
交付估价报告书的日期一般是委托者提出的、估价人员应满足其要求。当难度较大提出时间较短、则可通过协商、定出一个合适的时间。
（五）资料的收集与整理
为保证评估结果的客观性、必须要在占有大量、详尽资料的基础上才能进行。因此、要查明以下内容：
1.产权资料
查明物业位置的正确性、物业所有权变更及归属的综合资料。
2.房屋建筑资料
查明建筑物类型、年代、结构、设备、造价、装修、新旧程度及使用等情况。
3.市场交易资料
了解房地产市场行情、交易情况、市场特性、买、卖方的购销意向等。
4.土地资料
包括土地的等级、地价、地价级差及调节系数。
5.其他
周围环境景观、基础设施、交通等情况。
（六）现场查勘与要素确认
现场查勘就是对评估对象进行的实地调查分析。现场查勘的目的在于对评估要素进行确认。
1.估价对象的实体确认
确认物业的位置、坐落、部位、使用类别、地号、面积、地形、结构类型、式样。查勘房屋装修、设备及使用情况、测定其地段、朝向、层次、确定建筑年份、测绘房屋及鉴定房屋的完好程度等。
2.估价对象的权利状况确认
根据查勘资料、对原来确定的权利状态进行核实。
3.估价对象的环境状态确认
通过实地调查、进一步明确估价对象的商业服务、市政设施、文化教育、环境卫生、交通、绿化等环境条件。
（七）估价作业
经过现场查勘以后、物业价格评估便进入了估价作业阶段、一般的价格评估作业分成以下几个内容：
1.资料的综合分析
合理确定估价基本数据的工作、要对收集到的原始资料运用科学的方法进行归纳、分类、比较、选择、最后得到真实可靠的基础资料。
2.价格形成分析
对影响物业价格的众多因素进行分析比较、把握各种因素的作用程度。
3.估价方法的选择
按估价对象的实际情况和掌握的资料条件、选择合适的方法。
4.价格的调整
在评估作业时、往往同时采用多种方法、而这些方法的估价结果很难取得一致、一般、根据多种结果综合一个价格。综合方法一般有以下几种：
（1）简单算术平均值
将计算所得价格累加后除以项数。
设n V V V 21为计算出的几个价格
n
V V V V n 21 例如有三个价格分别为520万元、560万元、530万元、则综合价格为 7.5363530560520
V 万元 （2）加权平均值
为了考虑每个价格在总量中所具有的重要性不同、可分别给予不同的权数、然后综合出一个价格。
设n V V 1为计算出的价格
n f f 1为相应的权数 则n
n n f f f f V f V f V V 212211 如上例、若三个价格的权数分别为0.5、0.3、0.2、则综合所得价格为
5342
.03.05.02.05303.05605.0520 V 万元 （3）求中位数
将计算出所有价格按大小顺序排列、当项数为奇数时、取其中项为中位数；当项数为偶数时、则取中间两项的平均值为中位数。
（4）求众数
在计算出的所有价格中、以相同价格最多的为众数。
（5）以一种价格为主、其他估计价格作参考。
（八）估价报告书的编写
估价报告书是记录估价成果的重要文件。
1.估价报告书的类型
1)定型式
固定格式、固定内容、估价人员必须按要求填写、不得随意增减。
优点写作省时省力、缺点不能深入分析特殊事项。
2）自由式
估价人员根据估价对象的具体情况确定、而无一定格式。
优点是可深入分析特殊事项、缺点易遗漏一般情况。
3）混合式
兼取前两种估价报告书的格式、即有定型式、又有自由式。
不论估价报告书的形式如何、均应客观、公正、详实地记载估价结果及过程。
2.估价报告书的主要内容
1）受委估方名称；
2）受理估价方名称；
3）估价对象概况：
（1）土地
名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、地质条件等。
（2）建筑物
名称、坐落（门牌）、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年月、用途、地基情况、产权等。
4）估价目的；
5）估价时日；
6）估价依据；
7）估价采用的方法、技术路线和测算过程；
8）最终估价值（决定理由）；
9）估价条件及估价额应用的说明事项；
10）估价作出时间（起止年月日）。
3.附属资料
1）所在地的地籍图；
2）基础平面图；
3）建筑平面图；
4）对比估价先例所在地略图；
5）邻近状况照片；
6）涉及他项权利时、附契约条款。
7）建筑物的估价单、施工计划书。
8）该物业过去的收支情况资料。
第三节物业估价方法
物业估价方法很多、应按照评估对象的实际情况及收集资料的适用条件、选定合适的评估方法。
常用的评估方法有成本估价法、市场比较法和收益还原法。
一、成本估价法
以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础、再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格。采用成本估价法求得的价格、通
常称为积算价格。
（一）成本估价法基本公式
1.新开发土地
新开发土地价格＝取得待开发土地费用＋开发土地所需费用＋正常利税。
2.新建房地产
新建房地产价格＝取得土地费用＋建造建筑物费用＋正常利税
3.旧有房地产
旧有房地产价格＝旧有房地产重新建造完全价值一基建物折旧。
(二)估价步骤
1.基地估价
以该基地的最佳用途来估算其价格的。
2.建筑物重置成本估价
1）指数调整法
在原房屋建筑造价的基础上、根据国家公布的物价指数和现在的建设工作费率、评估房屋的量置价。
计算公式：
房屋重置价=原房屋建筑造价×（1±建筑工程费增减数）×评估时物价指数建造时物价指数
2）单价调整法
按照房屋建安工程的工程量、乘以工程单价得到重置价的方法
（1）单价的选取及调整
以勘估标的物主体结构和大部份装修项目与标准单价相符为准、而两者相差异的部份再行调节、一般调节有以下内容：
屋层高调节：标准单价的测算以层高3米为依据、增减的幅度以每超高或高10厘米相应增加或减少造价的2％。
墙体折减：折减分众墙和借墙两种。
借墙占房屋外墙体1/4～1/2、折减率为10～20％。占1/2～3/4、折减率为20～30％。
众墙占房屋外围墙体1/3～1/2、折减率为5％。
材料换算：当勘估物业局部装修情况与选取的标准单位造价规定不同时、可根据单项材料的价格进行局部材料换算。
单项材料换算＝（实际使用材料单价－标准规定标准材料）×换算量
（2）水电装备
水电设备要根据实际情况、独立评估、为方便计算、可按照水电装备设施的完善程度、将水电造价分为若干等级、测算出每平方米的单位造价。按房屋建筑面积计算水电造价。
水电造价＝建筑面积×水电单位造价
房屋重置价的评估公式综合如下：
建筑物重置价＝建筑面积×建筑单价×（1±比差率）＋材料换算＋水电费用。
3.折旧估算
根据建筑物的楼龄、完好程度等估算其折旧额、从而得出该建筑物的实际现值。
4.土地改良成本估计
估算土地的平整、筑路、造景等费用。
5.综合计算
将上述各项估价结果统计汇总、得出评价公式如下：
建筑物重置价＝建筑面积×建筑单价×（1±比差率）×材料换算×水电费×折旧率×
改良成本估价。
（三）成本估价的实施方法
1.直接成本与间接成本计算法
1）直接成本
直接消耗于该建筑物的材料、人工等成本支出、如人工费、材料设备费、建筑承包企业的管理费与利润等。
2）间接成本
用于物业建设开发支出的成本费用。如拆迁安置、前期工程成本、咨询服务费、长期融资费用等。
3）投资经营利润
视市场情况变化、当物业市场售价低于重置成本时、就不可再考虑利润因素。
2.指数法
以物业基期价成本为基础、按物价指数进行修正、推算物业现时价格的计算方法。其指数的选择一般是选择同类物业商品的物价指数。
3.单位比较法
估价人员应以相似建筑物来计算单位成本、根据建造期与估价期之间的成本变动对单位成本进行时日调整。
4.面积比较法
应用通行的标准定额成本作单位成本、再考虑该物业面积的数量来估算该项成本的方法。
（四）折旧额估算
估价的折旧不必考虑如何系统地把折旧额推到各财政年度、而只要对各种因素所造成的物业贬值作出总的估价。影响物业折旧的因素很多。大致可归纳为物理的、功能的、与经济的三大类。估价人员要对所有因素造成的结果进行详尽的调查研究、综合分析。推算出折旧额。常用的折旧估价法有下列几种。
1.定额法
认为建筑物的损耗是均匀的、每年的折旧额相等、此法的每年折旧的计算公式为： N S C D D 1或 N
R C D D 11 式中：1D 表示第i 年的年折旧额、每年折旧额1D 是个常数D ；
C 表示建筑物的重新建造完全价值；
S 表示估计的建筑物残值；
N 表示建筑物的耐用年限；
R 表示建筑物的残值率、为
C S C －S 称折旧基数。 则折旧率N
R C N S C G D d 1 已经使用了t 年的建筑物的折旧总额、则t 年累计的折旧额为
t D E t
N t S C / 或 N
t R C E t 1 采用定额法折旧下的建筑物现值为：
t E C V
N t S C C 或
N t S C C V 1或 dt C V 1 例：有一建筑物、建筑面积为100m 2、已使用10年、重置价格1000元/m 2、耐用年限30年、残值率为5%、试用定额法计算其年折旧额、折旧总额、并估计其现值。
解：C=100×1000=100000元
R=5% N=30 t=10
则 316730
%511000001
N R C D （元） 折旧总额 N
t R C E t 1 316673010%5110000 元 建筑物现值
N t R C V 11 68333301005.011100000 元 2.定率法
用同一比率（折旧率）乘以尚未折旧的建筑物的重新建造完全价值部分、计算每年的折旧额、其每年折旧额的计算公式为
d d C D i i 1
1 式中：C
S N d 1或R N d 1 其他符号的含义同前
t 年的建筑物的折旧总额、即t 年末时累计的折旧额为
t
i t D E 1
t
d C C 1
t d C 11 采用定率法折旧下的建筑物现值为：
t
t d C E C V 1 例：上例用定率法计算其年折旧额、折旧总额、并估计其现值。 解：固定折旧率R C
S N d 3011 0950.005.0301
年折旧额 d D c D i i 1
1 1
11
905.09500095.0905.010*******.0095.01100000 i i i
D 1=9500元
D 2=8598元
D 3=7781元
D 4=7042元
D 5=6373元
D 6=5767元
D 7=5219元
D 8=4732元
D 9=4275元
D 10=3869元
折旧总额
10095.011100000 t E
63146 元
建筑物现值 t d C V 1
36854095.0110000010
3.年数合计法
利用分数的比率计算。其中分子为建筑物剩余使用寿命在当年开始的数字、而分母为全部寿命的年数总和、若用S N 来表示这个总和、则有：
2
121N N N S N 每年折旧额则按下列方法确定： S C S i N D N
i 1 第一年折旧额 S C S N D N
1 第二年折旧额 S C S N D N
11 第三年折旧额 S C S N D N 23
关于物业管理“酬金制”计费形式探析 由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 一、酬金制概念分析 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。 1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。 2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。
其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。 3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。 4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。 如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。 二、酬金制运作流程分析 无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。 酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；
商业地产价值评估 摘要：随着我国社会主义市场经济进一步发展和改革开放力度的进一步加大，第三产业成为我国“富民强市”的主导性产业。众所周知第三产业对商业物业有着较强的依赖性，诸多服务性行业都林立在商业金融业发达区域。但由于历史以及城市不断扩张的原因，在很多城市特别是一些发展历史悠久的城市中，很多工业物业位于昔日的城市远郊区成为今天城市的商业金融业中心区。第二产业不退出，第三产业进不去，这是我国很多大城市长期困扰城市发展的顽疾，只有政府通过调整规划，把城市建成区范围内的第二产业，搬迁到城市远郊区的工业园区及工业集聚点等功能区块内，只有推进中心城区“退二进三”政策，以盘活存量土地资产，优化城市功能布局；才能利用腾出的土地进行商业、住宅类物业的开发和现代服务业建设，大力发展第三产业，改善城区面貌和居民生活环境，提高城市品位，提升综合竞争能力。但由于城市中心区本身的吸引力，大部分工业企业尤其是一些民营企业，不会积极主动，心甘情愿地退出中心区，政府只有通过合理收购，让它们能获得合理的既得利益才能有效地执行“退二进三”政策。因此估价人员在对此类物业收购价值评估时，以周围区域工业房地产市场价格作价格调整的基础难以让企业信服。因为这些工业房地产占有城市优势区位，其房屋用途也不再单纯用作工业，临街部分往往改为商业店面，或直接经营，或出租经营，收益中包含了商业房地产的收益，其单纯的工业性质价格难以体现。因此试图剥离出工业企业厂商利润以获取工业房地产可支付的最高租金(房地产净收益)，然后再利用收益法估算工业房地产的价值。 关键词：政府收购规划调整退二进三经营利润 一、城市繁华区域工业房地产价值评估问题的提出 根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发［2004］28号)、国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部21号令)、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发［2006］114号)等文件精神，各级人民政府优化城区用地结构，盘活土地存量，促进土地资源合理配置，提高城市品位，推进中心城区“退二进三”。在实施“退二进三”时，政府要对这些工业房地产先进行收购，转变用途后，再通过“招拍挂”的方式将该用地出让给新的用地者。在政府收购工业房地产时，一般要委托评估机构对该工业房地产收购价格进行估价，为政府收购该工业房地产，确定收购价格提供参考依据。 根据估价目的，遵循合法原则，对于工业房地产，因其市场交易不活跃且交易个别性较强，难以采用市场比较法进行评估，因此通常选用成本法作为其中的一种方法。但对于政府土地收购项目，特别是处于商业繁华区域内的工业用地，由于取得时间较早，取得之时位于城市边缘区域，随着城市的扩展，城市配套设施的不断完善，现已成为城市繁华区域，甚至成为城市中心区域，显然成本法无法体现估价对象实际用途的价值，估价结果很难让企业信服。估价师需要寻求一种能够让利益双方都信服的方法。 在实际社会经济活动中，由于某些原因，处于商业繁华区域内的工业房地产出租经营方式较多，估价师可以试着用收益法进行评估。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种，净收益的测算途径可分为两种：一是基于租赁收入测算净收益，二是基于营业收入测算净收益。在房地产评估中，基于租赁收入测算净收益较为普遍。基于租赁收入对处于商业繁华区域内的工业房地产的收购价格进行评估，难点是对租金水平的确定。估价人员根据对类似区域临街的店面以及估价对象的租金调查分析，可以发现这类房地产的租金水平与该区域临街商业房地产租金水平相当。因此，在估价中如果按照用途合法原则，对这类房地产的租金直接采用周围单纯工业厂房的租金水平，企业是显然不能信服的。如果采用同一区域内
小区业主自行管理的回顾 xx华府住宅小区坐落在南京市鼓楼区中山北路611号，就在中山码头那里。凡是到过南京的朋友都说：南京最美的是长江，最靚的是钟山，最珍贵的是明城墙……，而好风如水的百合华府就是南京外滩的第一景观。她融江、河、山、城于一体，你在长江中看百合华府，犹如一对手牵手的孪生姐妹，亭亭玉立，风采宜人，美不胜收。你站在百合华府35层高楼上远望长江，百舸爭流，千帆竞渡，长江一桥和长江三桥尽收眼底。闻风生，见水起，一朝扬帆，财源滚滚。晚上江风拂面吹來，一天疲劳随之而去，美梦成真，过着有品味的日子，其乐融融。 2007年11月30日，南京 市百合华府住宅小区业委会收 到了江苏星汉物业管理有限公 司给业委会的《测算说明》：当 年10个月收入20万元，支出高 达30.2万元，10个月亏损了10 万元。物业公司要求将物业服务 费，从现在每月多层0.3元/平 方米提高到0.65元/平方米、高 层0.7元/平方米提高到1.1元/平方米。
我是2007年7月份当选为小区第一届业委会主任的，面对这突如其来的难题，我立即召开业委会全体会议，13个委员一致认为物业费涨价幅度太大，而星汉物业的服务又不尽人意。因此，回函表示不能接受他们的无理要求。星汉物业也很快通知我们，在2008年1月15日主动撤出小区的物业服务。 业委会利用这短短的一个月，与几家物业公司洽谈过，因为只有303户业主，建筑面积31626平方米，又是入住4年多的老小区，设备设施一般都过了保修期，物业公司都不愿意接管。 根据《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 我们拿出了自治方案：由业主委员会聘请物业主管（职业经理人）、保安、保洁、设备维修电工、出纳和代账会计等必需人员。从2007年12月17日起公示了7天，业委会收到了两份业主书面意见（一份为反对、一份为建议），另外有两户业主口头表示反对，反对理由主要是担心物业服务不好和财务不透明。 我们在2008年1月15日正式接管了百合华府的物业服务工作，成为南京市在物权法正式实施后第一家实行业主自行管理的小区。新华社主办的《现代快报》在2008年4月22日以“物业走了自己当家公摊水费两个月省下80%”为标题，整版进行了报道。 小区自治后的服务人员并没有缩减，反而由原来的19人增加到21人.具体人员配备为：物业主管1人，负责抓总。保安12人实行
房地产估价报告 估价项目名称：* * 区* * 路* *号 * 单元***室物业价值评估报告 委托方：* * * 估价方：江西老楼地产顾问有限公司 估价人员：*** *** *** *** 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产价值 估价时点：**** 年 * 月** 日 估价作业日期：**** 年* 月** 日至**** 年* 月** 日 估价报告编号：老楼评字[2007]G 号 报告仅供：南昌市商业银行 老楼地产 南昌市南京西路277号金阳光大厦B座1705室 电话: 6397690 传真: 邮政编码:330006
目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价假定和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 (一) 个别因素分析 (二) 区域因素分析 (三) 市场背景分析 (四) 最高最佳适用分析及快速变现能力 (五)估价技术路线及估价方法采用 (六) 估价测算过程 (七) 估价结果确定 六、附件 （一）预估税费 （二）物业查勘表 （三）物业位置图 （四）物业照片 （五）产权资料复印件 （六）注册房地产估价师资格证书 （七）房地产评估机构资质证书
（八）评估企业营业执照 一、致委托方函 ***阁下： 承蒙委托，我们对位于*湖区**路**号*单元***室物业的市场价值进行评定估算，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，遵循估价原则，按照估价程序，根据估价目的，结合估价师的经验，选用市场比较法和收益法，在综合分析影响估价对象房地产价格因素的基础上测算估价对象在****年*月**日的抵押价格，其评估总值为： ￥***,***元，大写人民币：元整。 评估结果表 法人代表： 江西老楼地产顾问有限公司 **** 年 * 月** 日
收益性物业估价的基本方法三 三、收益法 （一）收益法概述 1．收益法的含义 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 2．收益法的类型 （1）直接资本化法 直接资本化法是将估价对象未来某一年（通常是采用未来第一年的）的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。 （2）报酬资本化法 报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 3．收益法的原理 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 4．收益法的适用对象（掌握） 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。 5．收益法估价的操作步骤（掌握） 4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 （二）报酬资本化法的主要计算公式（熟悉） 1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 ()()()111111n n n Y A V A Y Y Y Y ?? +-=-=??++???? 【例4-8】某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。试计算该宗物业的收益价格。 解：()()()() 506 506 1118.5%1 891.5218.5%18.5%n n Y V A Y Y --+-+-==?=++万元 例：某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。 解：已知A=50万元，n =10年，i =10%，F 10=600万元，则 ()()() ()()() 10 10 101011110%1600 501110%110%110%538.55n n n i F P A i i i +-+-=+=?+++++= 万元 2．收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 A V Y = ()1lim 11n n A A V Y Y Y →∞??=-=??+????
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些? 涉及物业公共收益问题的法律、法规、规章、规范性文件主要包括如下内容: 一、《物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定 (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 二、《物业管理条例》 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用 (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
【Word版，可自由编辑！】 2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题 第四章收益性物业价值评估 一、单项选择 1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。 A.契税 B.土地占用税 C.土地增值税 D.土地出让金 2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。A.前期工程费 B.基础设施建设费 C.建筑安装工程费 D.公共配套设施建设费 3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。 A.管理费用 B.投资利息 C.开发成本 D.开发利润 4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。 A.理论价格 B.总价格 C.市场价格 D.单位价格 5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。 A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限 B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价 C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。
A.市场 B.正常 C.理论 D.客观合理 7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用 ()种以上估价方法。 8.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.收益法 D.趋势法 9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法： A.趋势法 B.成本法 C.收益法 D.市场法 11.运用市场法估价的步骤不包括()。 A.搜集交易实例 B.对可比实例成交价格进行处理 C.选取可比实例 D.求取积算价格 12.( )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。 A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 13.在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用( A.市场法 B.成本法 C.折旧法 D.收益法 14.运用成本法估价的步骤不包括( )。 A.搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B.测算重新购建价格 C.测算折旧 D.求取比准价格 15.收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。 A.历史价格 B.开发建设它所花费的成本 C.过去的市场状况 D.市场参与者对其未来所能带来的收益的预期 16.关于物业价格与一般物品的价格相同之处 A.都容易受单个消费者的个别因素影响 B.都是价格，用货币来表示
1、影响收益性物业价格的因素：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心里因素 2、影响房地产市场发展的社会经济因素包括（社会、经济、政策）。 3、影响房地产市场转变的社会经济力量包括：人文环境的变化、生产和工作方式的转变、金融业的发展、政治制度的变迁 4、影响房地产市场的需求因素：收入的变化、其他商品价格变化、对未来的预期、政府政策的变化 5、房地产市场需求的特点：具有广泛性、具有多样性、通常需要借助金融信贷机构进行融资 5、影响房地产市场的供求因素：房地产开发成本、政府政策变化、对未来的预期 6、房地产市场供求特点：缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间的竞争不充分 6、房地产投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性） 7、政府干预房地产市场的目标：实现房地产市场持续健康发展、使存量房地产资源得到最有效的使用、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间、引导新建项目的位置选择、满足特殊群体的需要 8、政府干预房地产市场的手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制 9、房屋租赁合同的法律特征（①房屋租赁合同是双务合同；②房屋租赁合同是有偿合同；③房屋租赁合同是诺成合同；④房屋租赁合同是要式合同；⑤房屋租赁合同是继续性合同）。 9、物业服务合同的法律特征是（①以当事人相互信任为前提；②是有偿的；③既是诺成性合同又是双务合同，是劳务合同）。 9、保险合同：要式合同、附和合同，双务有偿、射辛合同 10、营业成本与期间费用（两者不得混淆，成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益，凡期间费用按有关规定分别计入管理、财务费用）。 11、营业成本构成：直接人工费、直接材料费、间接费用（管理单位的工资、固定资产折旧、低值易耗品） 12、期间费用或经营管理费用：管理费用（公司经费、工会经费、董事会费、）财务费用（利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费、公司筹资发生的其它费用） 13、成本控制都应遵循的原则包括（①全面控制原则；②讲求经济效益原则；③责权利相结合原则；④例外管理原则）。 14、保险的原则：诚信原则、可保利益原则、近因原则、比例分摊原则 15、企业财务活动：资金筹集、运用、耗费、收回、分配 1、财务管理的具体目标（①筹资管理目标②投资管理目标③利润分配管理目标 2、在股份制企业财务管理的总体目标中，（股东财富最大化）是衡量企业
此文档下载后即可编辑 关于物业管理“酬金制”计费形式探析 由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 一、酬金制概念分析 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。 1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。 2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修
费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。 其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。 3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。 4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。
物业公共资源收益评估与风险报告 编制说明 一、背景分析 1、《中华人民共和国物权法》（以下简《物权法》）已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并将于2007年10月1日起施行； 2、《物权法》颁布以后，物业公共资源经营管理权利与相关利益的分配，引起了物业所有人、社会舆论的广泛关注； 3、由于客户（场内商户、广告运营商）经营需要，LGJB利用物业公共资源设置了部分广告位、经营场地、临时展位、花车以及地面停车位等。 4、针对《物权法》对物业公共资源经营管理所带来的冲击，LGJB必须高度重视，并提前作好物业公共资源经营管理风险预控工作。 二、报告目的 1、对物业公共资源经营管理纠纷进行动态研究，识别公共资源经营管理风险； 2、对LGJB公共资源经营管理收益进行分析，对经营管理风险进行系统化识别；
3、建立健全公共资源经营管理风险预控体系。 三、报告结构 1、物权法时代物业公共资源经营管理综述； 2、LGJB公共资源经营管理收益统计分析； 3、LGJB公共资源经营管理风险控制策略； 4、LGJB公共资源经营管理风险控制改进措施及计划。 四、其它说明 LGJB公共资源经营管理收益分析中的数据，均由嘉宝各业务单位提供。
第一部分物权法时代物业管理公共资源经营管理综述 一、《物权法》中涉及物业公共资源经营管理的相关规定 《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中的相关条款： 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。——此项条款明确界定了物业公共资源所有权与管理权的归属。 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。——此项条款明确界定了业主对公共资源享有的权利与义务，以及对此权利义务转移的规定。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。——此项条款明确界定了建筑区划内的道路、绿地、公共场地、公用设施和物业服务用房归业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。——此项条款明确界定了建筑区划内的车位、车库应首先满足业主的需要，占用共有
各类型物业的管理服务内容分类标准 （一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物 业的类别、物业的性质等标准分类。 按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。 按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。 对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。 应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。
工作行为规范系列 小区公共收益金管理细则（标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-74474小区公共收益金管理细则 Community public benefit management rules 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 关于小业主公共收益金管理细则的提案 花城(业字)[2012]第05号 四季花城全体业主: 根据《物业管理条例》和《z城管理规约》的规定，小区红线内的共有部分归全体业主所有，利用物业共有部分经营的所得收益归全体业主所有，但由于种种原因，目前公共收益金的分配有规定无细则，为了规范公共收益金的依法使用，更好的保障全体业主的共同利益，经业主委员会反复斟酌和讨论特拟定此细则，提交业主大会进行表决。 *城业主大会 业主委员会 20xx年7月13日 *城公共收益金管理细则
第一条:基本原则 1、z四季花城公共收益金(以下简称小区公共收益金)属于全体业主或相关业主的共有部分，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用; 2、业主对共用部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务; 3、利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定。 第二条:责任制 公共收益金的管理和使用，实行业主委员会主任负责制。 第三条:小区公共收益金范围界定 1、小区公共停车场场地租赁收入; 2、小区广告经营收入; 3、住宅公用部位、公用设施设备经营收入; 4、物业服务企业违反物业服务合同、约定的违约金及赔偿金。 第四条:小区公共收益金管理 1、在住宅专项维修资金划转业主大会之前，小区公共收
试比较收益型物业、消费型物业和公益型物业的不同特点和要求 一、定义区别： 收益型物业：业主出租 消费型物业：业主自用 公益型物业：业主向公共提供服务，公众共同使用。 二、管理服务特点区别 1、消费型物业 1）业主特点：小业主为多，业主自用物业，愿意在管理维护和设备设施添置上作投入，业主积极性较高，可能会成立业主自治机构 2）物业特点：折旧相对较慢（业主较爱惜） 3）主要服务：公共服务（基本无需提供私人服务的延伸服务） 2、收益型物业 1）业主特点：业主不自用物业，业主会出租物业，可能会成立业主自治机构 2）收益型物业管理除了提供公共服务外还需要经营性管理、委托型管理和专业化管理3）服务核心：①实现物业空间的出租②为业主获取相应收益 3、公益型物业 1）业主特点：大业主，整体出售物业，无业主自治机构 2）物业服务特点： ①管理工作量峰谷明显 ②物业接待客流为一次性流动人群，并且对环境陌生 ③物业规模大，内部结构复杂 ④物业管理工作出现问题容易成为媒体焦点 三、管理服务要求区别 1．消费型物业管理者要求 1）与业主：为业主提供公共服务，应与业主多协调沟通，建立长期信赖、合作的关系
2）管理服务要求：集中精力做好公共服务 2．收益型物业管理者要求： 1）与业主和租户：帮助业主出租物业并为业主尽量获取收益，同时妥善处理和租户关系 并遴选租户。 2）管理服务要求 ①管理者基本职能：为业主管理物业、为业主创造来自物业的收入并使物业保值增值 ②具有经营性：市场营销和租赁管理 ③充当社会角色：理财专家、社区成员和业主利益促进者 ④对专业化管理要求强 3．公益型物业管理者要求 1）与业主：主要面对大业主，在遵守国家相应法律法规和物业管理委托合同的前提下应尽量满足业主要求。 2）管理服务要求： ①需要对公共秩序管理较大的投入，如人流、车流的疏导，车辆停放的管理。 ②在人员聘用量和调用上应进行周密安排 ③尽管投诉率低是公益性物业的特点，但更需要重视投诉，提高服务质量 ④重视防范和应对各类紧急突发事件，做好详细周密的预案，进行模拟实况演习。 ⑤应努力提高危机公关的能力和水平，能够及时、慎重、妥善处理负面事件并总结。
住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)内容 日前，xx市xx区建交委正式印发的《xx新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)》通知，为困扰住宅小区业主停车难问题提供了“参考答案”和“指导意见”。 xx新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行) 1.[依据和目的] 为加强住宅小区机动车停放精细化管理，规范机动车停放秩序，保障住宅小区公共安全和公共秩序，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《xx市住宅物业管理规定》、《xx市停车场(库)管理办法》(沪府令第85号)和《关于促进本市停车资源共享利用的指导意见》(沪交设(2016)1027号)等有关规定，特制定本指引，供业主委员会、物业服务企业、业主及相关单位、部门参考。 2. [基本原则] 住宅小区机动车停放管理遵循以下原则： 2.1 公共安全优先原则。机动车停放管理应优先满足业主安全通行、抢险救护、消防等方面的安全需要; 2.2 业主使用优先原则。住宅小区内的车位、车库以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，应优先满足本小区业主自有产权的家用轿车停放的需要; 2.3 资源合理利用优先原则。停车位的安排与使用，应优先考虑实现停车位资源合理利用、物尽其用的需要; 2.4 停车位倡导共享原则。停车位在临时空闲不用时段，鼓励和倡导相关单位与住宅小区之间、业主与业主之间实行错时共享停车位。 2.5 车辆总量适度控制原则。在目前停车位已经基本饱和的情况下，车辆增加速度应兼顾到车位增加的速度。 2.6 分类管理与差别化收费原则。根据居住者身份、车辆所有者身份、车辆大小、车辆使用性质、一户拥有车辆多少等情况，统筹考虑实行分类管理、阶梯差别收费。 2.7 信息公开透明原则。小区停车管理制度、方案、停车收费标准、共有车位使用情况、小区车位与车辆总量、停车公共收益收支情况等应按小区管理规约约定或政策规定实行公开。 3. [责任主体与管理单位] 3.1 业主是住宅小区机动车停放管理的责任主体。业主共有机动车车位的使用与日常管理制度、收费等事项纳入管理规约，由业主共同决定。
物业价值及价格评估技巧及范例精解 第一节物业价格的形成及特征 一、物业价格成因 二、物业价格的特征 三、物业价格体系 四、影响物业价格的因素 第二节物业价格评估技巧 一、物业价格评估的意义 二、物业估价的原则 三、物业价格评估的程序 第三节物业估价方法 一、成本估价法 二、市场比较法 三、还原收益法 第四节房地产价格的管理技巧 一、房地产价格的含义及特点 二、房产价格政策 三、房产价格管理 四、房产价格评估 五、土地价格的概念、构成与评估技巧 六、房屋价格与土地价格的关系 第五节物业估价范例精解
范例一上海某房地产估价报告书 范例二建筑物资产估价范例精解 范例三土地估价范例精解 第一节物业价格的形成及特征 一、物业价格成因 房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格、土地价格渗透在建筑物的价值中、当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时、土地的价值也得到实现、当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时、土地的价值也从中体现。城市土地主要用于建房、房子必须建在地上（特殊情况例外）、房地合一、房地不可分是普遍公认的、没有孤立于地产之外的房产、也没有不发展房产的地产、房屋一旦在地上兴建起来、它的价格同时反映该土地的价格。所以、一般情况下、房产价格和地产价格综合起来、以房价或楼价的形式反映。 物业商品的价格、和一般的商品价格一样、是以货币表示的商品的交换价值、它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。 二、物业价格的特征 由于物业与一般商品的区别、其价值构成与价格形式上都存在着与一般商品存在着差异：其特征如下： 1.物业价格的二元性 物业是建筑物与土地的统一物、土地是物业构成的直接要素。在一般情况下、物业价格是建筑物价格与土地价格之和、这就规定了在研究和评估物业的价格时、其内涵上具有双重的实体基础、一部份来源于建筑物的建设所形成的价格、另一部份则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。 2.物业价格的区域性 由于商品流通因素的影响、在市场经济条件下、任何商品都有区域性的价格。而物业的不可移动性、客观上形成了某些物业的不可替代性、物业价格的区域位置、其价格的差异程度更是明显的。一般说来、相同质量的物业、其价格大城市高于中小城市、沿海城市高于内地城市、商品经济发达城市高于商品经济发展中城市、即使在同一城市、也有好地段与差地段之分。 3.物业价格的高位性和趋升性 物业开发投资量大、建设时间长、要耗费大量的资源、占用巨额投资、这就决定物业价格的高位性、是任何其他生活资料价格无法比拟的、同时、由于土地资源的贫乏、人类人口数量的增长及城市化进程的加速、住房需求在日益增长、物业价格从时间序列来看、必然表现为日益增长的趋势、这是物业价格的趋升性。 4.物业价格因素的非市场性 物业作为一种人类必需的生活资料和社会经济的重要资源、其价格构成中的很多因素是受国家政策、计划的干预和控制、所以、物业市场是一种不充分、不完全的准市场、市场对房地产价格的调节仅被限定在一定的范围内、不可能像一般商品那样完全由因素确定、因而要受许多非市场因素的影响。 5.物业价格形成的多样性
收益性物业公司可行性分析 一、总论 1、立项背景及理由 吉化从“一五”建设开始，陆续配套建设了职工住宅，逐渐形成6大区块31个自然小区，这些住宅全部为企业自管房，由企业出资养护，在生产的同时，保障了职工生活。随着国家经济体制改革的深入，商品房的出现，吉化也从94年开始住房制度改革，到目前为止绝大多数公有房已转为私产大照。由于这些住宅建设年代不一，加上房改后企业修缮资金的减少，多年来聚集了大量的问题，如：采暖、上水系统腐蚀结垢严重、宅区供电线路老化、墙皮脱落、房屋漏水，小区道路破损、没有公用配套设施等。 随着中央“和谐社会”建设的提出，企业经营效益的好转，吉林石化本着让改革成果惠及吉化百姓的宗旨，对吉化老宅区进行了小区整治及“物业管理”的惠民、利民工程。通过小区整治：楼体修葺一新，方砖成片连线，绿化郁郁葱葱，道路宽阔平坦；通过物业管理：楼道有人清了，草皮有人剪了，树木有人修了，道路有人扫了。昔日的老宅区旧貌换新颜。 吉化实施住房制度改革后，各二级单位所属房地产开发
公司相继开发了东方新村、东方新居、江畔明珠、清源小区等40多万平米的商品化住宅小区；吉化外的房地产公司也在龙潭区境内陆续开发了大量的商品住宅，这些商品房与吉化原有公有房、房改房比邻交叉，销售对象又绝大多数是吉化职工或子弟。焕然一新的老宅区与没有物业或弃管的商业开发小区形成鲜明对比。居住在不同区域、彼此交错相邻的吉化职工心态也发生了质的改变，要求回归吉化“大物业”的呼声越来越高，诉求方式由信访转变为上访，已成为当前“稳定”的主要工作。 吉化“大物业”为什么吸引人？本质上吉化“大物业”是公益性或福利性的物业，物业运行费由企业负担，业主不缴纳物业费，享受免费物业服务，这种体制运行的结果将导致诸多矛盾。 ①宅区整治造成小区“物权”不明 如前所诉，吉化自管房已房改为私产房，我们现在的“整治”应理解为修葺或理解为房改时的维修欠帐。现在所有的硬件投入都形成不了固定资产，从“物权法”的角度看，这些投入已量化给每个业主。事实上也是这样，已整治的300万m2小区增值30亿元以上。但我们还有人认为：哪个大门是吉化的、哪个广场是吉化的，现在只能理解为哪个是你投入的，但资产是业主的。这种整治是一时的、还是周期性的呢？谁都不能回答，也无法回答。我们现在就应该大力宣传
小区公共收益该归谁 小区地面和地下停车位爆满，公共场地上卖菜、装宽带、办信用卡……这些现象在很多小区司空见惯。然而，这些占用公共设施的收益资金到底归谁所有呢，今天就带大家了解一些这方面的知识。 1 什么是小区公共收益？ 小区公共收益，是指利用属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用小区共用部位、共用设施设备进行经营所产生的收入扣除管理成本后的收益。 公共部位是指物业区域内业主专有部分以外，按照规定由全体业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。
2 小区公共收益包括哪些？ 小区公共收益通常包括： ?占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益；?公用设施和物业服务用房等收益； ?公共区域内租赁摊位租金、摊位费、入场费和场地费等收益； ?公共区域的广告收益，如电梯间广告、楼道广告、户外广告等收益； ?利用公共区域内的活动场所对外开放产生的收益，如会所、足球场、篮球场、游泳池、网球场等经营收益； ?部分通信运营管理费； ?因损坏或违法使用小区的公共设施进行的赔偿或收益； ?其他属于小区的公共收益。 3
小区公共收益归谁所有？ 根据我国相关法律规定，物业公共部位属于全体业主所有，利用物业公共部位产生的收益应该属于全体业主所有。 《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 4 公共收益如何管理？
房地产评估商业地产会影响房地产价值评估 商业房地产等收益性物业，在一般情况下物业已出租，有的剩余租期长达十余年，譬如承租方经营连锁超市、经济型酒店等，《租赁合同》已进行租赁登记，房地产交易并不能改变承租人享有的各项权利和义务。因此，房地产价值评估的租约对房地产交易价格有实质性影响：如果租约租金高于市场租金，其交易价格要高于无租约时的交易价格。反之，房地产价值评估时租约租金低于市场租金，其价格要低于无租约时的交易价格。 本文对房地产价值评估时租约影响值的评估思路进行探讨，旨在抛砖引玉。 一、三种估价方法与租约影响房地产价值评估 运用市场法、成本法和收益法等三种房地产估价方法估价，估价结果是否考虑租约对评估价格的影响？ 1、市场法：在市场法计算公式和参数中，未提出对可比案例有无租约情况进行修正，估价师在实践当中很少对租赁因素进行个别因素修正，因为在实际调查及选取交易案例时，很难获得成交案例是否附租约以
及租约租金和租期的情况，因此，笔者认为市场法求取的比准价格没有考虑租约。 2、成本法：我们从成本法的计算公式和参数中，难觅租约影响因子，因此，求得的积算价格也未考虑租约。 3、收益法：在收益法评估中，《估价规范》5．3．3指出“有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金”，因此，收益价格考虑了租约影响。 通过上述分析，我们得知三种估价方法求得的估价结果中，比准价格和积算价格没考虑租约影响，而收益价格考虑了租约影响。《估价规范》明确提出“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价”和“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”，因此，对附租约的收益性物业估价，选取收益法后，另一种方法只能为成本法或市场法。收益价格考虑租约影响，而积算价格和比准价格未考虑租约影响，收益法求出的估价结果与其他两种方法求出的估价结果的价格内涵不一致，势必影响估价结果的科学、准确与合理。如果在估价假设与限制条件下说明估价结果不考虑租约影响，收益价格求取过程也不考虑租约影响，评估结果为无租约限制条件下的市场价格，这样处理似乎比较合理，但笔者认为，房地产价值评估这样处理租约影