楼盘沙盘讲解流程
第一步，客户即将进门：置业顾问应立即起身上前迎接并微笑问候“您好！请问是第一次过来吗？”以此提醒下一位置业顾问做好接待准备
第二步，引导客户看区域交通图和沙盘：进行区域交通、沙盘讲解（描绘出项目远景），了解客户姓名及需求，锁定目标
第三步，引导客户入座：适时递上名片自我介绍，送上销售资料，此时由第三位接待的置业顾问帮其客户倒水
第四步，推荐、分析、判断：向客户展示推荐所选中的产品，进行锁定讲解分析，试探客户的满意度，判断客户成交机率．（适时沟通，深入了解客户相关信息，以备作针对性销售技巧）
第五步，带看现场：预先选择好带看路线，从外围交通、远景介绍，再到项目内部规划、配套、产品优势讲解
或者第五步，成交谈判：与客户进行价格和一些附加条件的谈判，需注重技巧，适时引用SP，如客户有异议要及时反馈、落实并告之客户何时答复，以此为下次联系客户埋下伏笔
第六步，客户离开：客户要离开，须送客户出门，请其走好,有开车来的，必要时帮其引车，至车顺利开出后方可返回；置业顾问返回洽谈桌，清洁桌面，整理桌椅，坐回原位，整理客户资料。
第七步，客户资料登记：总结接待过程，不足之处和客户详细信息，照实填写至登记表内，并做好下次拜访、联系的计划。
销售标准说词
一、项目规划
发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色
二、产品解述
1、产品位置
项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套：
小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展
3、建筑单体：
建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……
4、产品户型：
分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节
5、产品设备：
设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量
6、产品规划：
主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路
7、区内交通：
人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速
8、产品价格：
开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修
9、产品结构：
结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、
防噪性能
10、使用年限：
各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值
11、产品面积：
功能、大小、合用性、经济性、紧凑度
12、产品分摊：
分摊部位、分推率、分摊构成
13、物业管理：
物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准
三、环境介绍
1. 绿化：
绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模
2. 日照：
规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照
3. 通风：
朝向、主导风向、垂直气流、平面气流
4. 节能：
采暖系统、保温材料、外墙能耗
5. 隔音：’
噪声、隔音能力及措施、声源控制
6. 私密性：
视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离
四、社区配套及其他
1. 优惠措施：
价格优惠、赠品
2. 开发商：
开发商、实力介绍、信誉介绍
3. 付款方式：待定
4. 施工管理：待定
5. 施工进度知会：待定
6. 合作单位：
其他合作单位、设计单位、管理单位
五、项目卖点解述
1. 品牌
2. 强强联合
3. 市场形象与定位（市场形象、目标市场）
4. 区位价值（区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通）
5. 创新（产品综合概念创新、文化设定创新、规模创新、规划布局创新、产品功能定位创新、建筑单体创新、景观设计创新、户型创新、公建配套创新、价格创新、宣传推广创新、销售方式创新、物管服务创新、智能化概念创新）。
销售高手讲解沙盘的步骤及要点 沙盘讲解不要过度冗长,要简洁但要突出项目亮点.可以先从项目的位置,项目规划,各项经济指标介绍,附带强调开发公司实力.语气要有感染力.大的范围介绍完毕,即客户的需求作重点介绍。 沙盘讲解时间不要超过30分钟，语言简洁、凸出项目卖点、讲解遵循先外后里，先大后小，讲解同时如果可以和现场相结合就更好，但一定注意避重就轻轻。根本就是要了解项目为前提。 项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！ 介绍沙盘的同时? 应该注意有意识收集客户相关，及探听客户需求，从而分析客户类型及其真正需求。介绍完毕还应观察客户反映。真正想买的客户会提1000个问题，而你的作用就是一一解答，从而逼定. 沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位；特色；景观设计；配套（内、外）；物业；小结. 专业的沙盘讲解是按照总分总的原则进行．具体的程序要根据客户的需求来设计，每个客户都不一样的，不能千篇一律的对每个客户说出同一版本的说辞来．在介绍沙盘之前一定要先进行客户的需求摸底，然后根据摸底情况展开介绍，比如说，来访客户是冲着小区的环境来的，那就先从环境讲起，先讲大环境然后细分到小环境，最后再环境对客户的作用及重要性，让客户的需求与你介绍的环境相一致，这样的成功率会很高的．不信可以试试看噢！ 当然介绍沙盘时间不要太长，考虑一下客户一直站在那儿听肯定不会超过６分钟的，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话．注意，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的．
楼盘沙盘讲解范文 很多初次涉足楼市的人，都多少会有些迷茫。不知道该了解什么？先干什么后干什么？现在新房市场上在售的大多数是期房，沙盘作为整个项目的模型能够让购房者更加直观地了解小区的规划和未来。在确定所买房源之前，购房者往往需要看很多沙盘，但还是有不少人并不能真正看懂沙盘，今天就来跟大家分享一下看沙盘的一些技巧。 一：需要提前了解的知识 1．沙盘比例 可以通过沙盘的提示或者询问销售人得知，确认沙盘比例尺可以计算出社区中与距离有关的所有实际数据。 例如沙盘比例尺是1：5000，而沙盘的楼栋距离是2厘米，那么楼间距的实际距离是0．02＊5000等于100米。 2．朝向判断 通过沙盘了解整体社区、欲购房源以及各类配套的朝向，是沙盘的重要功能。
一种方法是可以通过沙盘上的朝向标识，另一种方法是将所处售楼部对比沙盘上售楼部的位置可以判断出朝向。 二：看沙盘的6个流程 比照大图锁定区位→→确定朝向了解四至→→鸟瞰全局观察密度→→了解比例粗看全局→→严查交通细数配套→→关注规划细问周边。 三：重要的看点 1．小区布局 首先是社区建筑密度，尤其是欲购房源前后的楼间距决定居住舒适度，其次是绿化，尤其是中央景 观与房源的位置关系很大程度上决定房屋最终价值。 2．交通情况
查看是否是人车分流，若不是则尽量选择远离主干道，关注车流动线，远离停车场和主干道， 3．注意人流动线 避免步行距离过长减少人车交汇。 4．配套位置 将会所、泳池、公园等社区配套与房源位置控制早合理范围内，并询问配套落地时间。 5．学区配对 对于沙盘上展示的学校，确定落地和入学时间是关键，部分社区周边学校虽然多，但业主未必能够对口入学。 6．劣势查究 有些空白区域属于后期规划，需要了解是否会影响现有房源。未明确标识的区域详细咨询，不明确的情况尽量远离。一定要远离一些诸如垃圾站、变电站等。
沙盘和户型讲解说辞 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
广城和家园小区，是由河南广城置业投资开发的高品质楼盘，项目位于襄城县核心区位。市政广场就在项目西临，项目距襄城县政府、电业大楼等市政单位仅一步之遥。小区总占地130余亩，总建筑面积18万平米，其中规划一座五星级大酒店，成为襄城迄今为止开发的位置最好，品质最高的项目。 小区建筑定位为纯简欧风格，秉承“绿荫·溪流·阳光”的设计理念，大量打造园林景观、生态水系以及景观小品，营造出特有的异域情调。简约典雅的简欧建筑外观，明快简洁的坡屋顶造型，经典三段式立面处理，华美的外墙涂料和赭红色面砖，展现出一种别墅级的品位之美。纯正欧洲地中海风情景观和建筑格调，受到襄城广大市民的欢迎。 我们小区一期开发为栋纯板式花园洋房，项目一经推出，即获得了广泛的市场认可度和高度的客户认可度，目前已经全面售罄。项目中心的地段、高端的品质、完善的配套以及经典的户型，成为项目旺销的重要原因。 项目二期我们在一期的基础上进行了升级和创新，独家打造了中央景观区的水景电梯洋房。开发商不惜成本的投入，将5栋多层改成3栋小高层，使得楼间距达到40米，远远超过1：1的配比；同时，通过双公园双景观的打造，使得小区花园景观一览无余。小区4000平米水景面积，让您在自然之外又见自然；在户型设计方面，借鉴北京上海等大城市的户型设计理念，设计了精品户型。均做到南北通透，干湿分离，动静分区。 好的房子，给懂得生活的您；好的小区，给懂未来的您；广城和家园一定会让您一旦拥有，终身享受。 户型销讲词： 您好！我来为您推荐的是本项目一期推出的精品户型，也是目前销售状况最好、客户认可度最高的户型。该户型设计是在借鉴北京、上海等大城市的户型设计理念上进行设计的，在2008年郑州房展会的时候，曾被评为“最佳户型设计奖”！该户型面积XX 平米，为三房两厅两卫。户型设计非常合理，正真做到了全明设计、南北通透、动静分区、洁污分离。 下面，我来为您作详细介绍： 进门，首先展现在我们面前的是客厅。客厅是每天生活时间最长的区域，所以选择好的客厅至关重要。大客厅设计，客厅面宽达到米，彰显主人的尊贵身份。客厅方正实用，摆设家具非常方便。客厅外建有不封闭式阳台，以半面积给您进行计算。您在这里可以晾晒衣物，也可以一览社区美景。 在客厅北面，是我们的餐厅和厨房，餐厨一体，使用非常方便；同时这也是洁污分
沙盘模型制作合同书 甲方： 乙方：尚振川 甲乙双方在平等、诚信的基础上，经友好协商，就甲方委托乙方制作沙盘模型事宜达成如下协议，以期共同遵守： 一、项目名称及内容： 项目名称： 比例： 规格： 制作方式：包工包料 制作要求、工艺及效果： 二、合同期限： 合同签订后，甲方应立即将模型设计图纸交付乙方； 年月日起至年月日期间，乙方应按甲方要求完成模型制作并将其交付甲方验收。 以上期限在下列情况得以顺延： 1、甲方迟延交付图纸； 2、甲方迟延交付预付款； 3、或双方协商一致 4、发生不可抗力事由。 三、模型制作费用及支付
1、模型制作费：总价款147800元(拾肆万柒仟捌佰元整)，（含底盘、运输、安装、维修以及税金等费用）。 2、付款方式： （1）合同签订五个工作日之内付定金人民币96070元整（即总价款的65%）。 （2）模型制作完成，经甲方验收合格后，付人民币36950元整（即总价款的25%）。 （3）模型送至甲方指定位置，安装完毕经甲方验收合格后付人民币14780元整（即总价款的10%）。 四、甲、乙双方的权利义务 1、乙方的义务 （1）乙方应当严格按照甲方提供的图纸、资料、技术协议制作模型，确保模型质量；乙方必须对甲方提供的图纸、资料等负责保密。 （2）乙方应当以行业通常标准理解甲方所提供的图纸及其资料进行制作，特殊要求或者疑议，甲方应当给予书面的明确的提示和通知。 （3）乙方因质量不符合合同约定导致甲方损失的，甲方有权要求赔偿。 （4）如果甲方验收时发生疑议，乙方应当立即作出相应的解释或者按照甲方的要求在合同约定的范围内对模型作出必要的免费整改。
（5）乙方应当在模型交付之日起提供终身保修。如果发生人为原因导致模型损坏，甲方可以委托乙方修理，并支付适当的修理费用。 （6）乙方未经甲方许可，不得自行复制或者保留甲方的设计图纸及模型；但乙方保留作为该模型制作者的署名权。 2、甲方的义务 （1）甲方应当按照合同约定支付模型制作的价款，如迟延支付，按照违约条款承担责任。 （2）甲方应当在收到乙方通知后五日内到乙方所在地当场验货。 （3）甲方应当在合同约定的期限内提供模型设计图纸。 （4）甲方对于模型的制作有任何特殊要求，标准，或者对设计图修改，应当及时的书面通知乙方，超出合同约定的范围，应当支付适当费用。 （5）无正当原因甲方中途要求终止合同，应当及时通知乙方，乙方已经收取的定金不予退还，对乙方已经发生的工作和耗材，甲方应当给予相应的赔偿。 （6）若因乙方原因提出修改，乙方必须及时进行调整，并以书面形式告知甲方修改原因及建议；若因甲方原因(如图纸变动等事由)提出修改，工期和费用双方另行协商。 （7）乙方根据甲方提供的图纸、资料进行模型制作，
沙盘讲解技巧 沙盘是按照一定的规划比例缩小所做成的一个用以展示楼盘整体平面的、或立体 的空间模型。大多数的楼盘都有沙盘，通常包括二大部分：平面分布情况；立体分布情况；（有时会有灯光）。 显示的结果包括：（1）楼盘所在的具体位置；（2）周边环境：自然环境、社会环境、交通设施；（3）建筑分布情况；（4）小区内部的自然环境布局等。 一沙盘介绍能激发客户购买欲望 沙盘介绍是为了让客户未见到现楼或样板房时，利用沙盘让客户对楼盘周边环境、楼盘的整体设计开始了解，从而得到一种全新的生活体验。 在进行沙盘介绍时，置业顾问可以用生动形象的语言，去为客人描述一种风景，一种生活方式的享受，甚至引导客人去做一种美好的景象的想象，一种高档社区的尊贵，从而激发客户的购买欲望。 沙盘介绍的成功，是促使成交的重要环节，是让客户产生注意与兴趣的重要环节，良好的沙盘介绍对于成交完全能实现事半功倍的效果。 二找出楼盘卖点 沙盘介绍是通过沙盘让客户清楚的了解楼盘的卖点，所以只有了解了楼盘的所有卖点后才能进行。 请你试想一下，今天走进来的客人不了解楼盘优点，而你介绍时也没有说出来这些优点，那么你怎么能让他购买呢？ 如何找出楼盘卖点呢？ 其实每个楼盘都会有专业的人员进行卖点设计，只需要花时间记忆就可以了。但卖点也会随
时间、环境等改变，可以通过经理了解新的卖点，也可以自己发掘新的卖点后和大家分享，比如通过学习调查，或座谈的形式向老业主了解所在楼盘的吸引点。 三沙盘介绍要领 1.进入角色，全情投入，先感动自己，再感动客户做沙盘介绍，不能只做一个讲解员，还要做一个好的演讲者。当你记忆熟悉了所有的卖点后，只能为客户讲解，不一定会让他购买。想要激发出客户的购买欲望，就要让客户的思路跟你走，让他喜欢，产生兴趣，感到这就是他的梦想，你要带领他去想像。而你首先要进入角色，绘声绘色地描绘出你要说的风景，生活方式。 2.四到：口到、手到、眼到、脑到 口到：语言能力要强，描述得生动形象；要多用生活的语言，言情并茂；有感染力、吸引力。如，瞧，那就是泳池所在，泳池会分三个区域，有儿童活动区域、浅水区域、深水区域，四周会种上树，您可以想想在夏天您不用出远门就可以和家人一起游泳，会多么好啊！当你们家小孩在游泳池玩耍的时候的一举一动你都能关注得到。 手到:要多运用身体语言，主要是手势，起到指引、强化的作用，在关键时辅以一些简单的动作。如：请来这个角度看一下；或你从这个角度往那边看。 但是要看情况，手势太多太乱，也会破坏整体的表达效果。但一定要注意：男、女有别，老少有别；千万不能有过急的行为表现。 眼到：要与客户有交流，不能自言自语，要积极的与客户沟通，女口：您说是不是？对不对啊？来调动他的思维；并留意客户的反映，如：介绍到均价时要注意客户的神态从而判断客户的购买能力。 脑到：这是最重要的一点，不能做例行公事介绍。之前，在开场白中已经大致知道他的状况，现在要根据他的状况进行必要的卖点的选择介绍；要注意他听介绍时的动作、神态等等；你要很兴奋，带动客户，调动他的情绪，又要保持自己思路清晰，让沙盘介绍一气呵成。
建筑模型沙盘制作工艺 一、精品制作部： 1、设备：采用激光雕刻机，其优点在于精度高、速度快； 2、制作工艺： A、建筑的细部均采用先进的PVC丝印技术（阳台、凸窗等）； B、线角用三维切割技术精雕细琢； C、采用先进的亚光喷涂技术，色彩更逼真，恒久光亮如新； D、采用无缝粘合技术，使表面无接缝； E、全部采用电脑CAD制图，激光雕刻加工，从墙体面砖到广场拼花地砖均能细致体现； F、草坪选用日本KAIWAI草粉采用静电植绒技术制作，花草树木均采用德产、港产专业模型绿化配景。 3、主要材料： A、采用进口“亚克力”有机板，高级PVC板及进口内衬磨砂有机玻璃，其硬度强、质感逼真、永不变形的优点。 B、模型色彩均采用高级进口亚光塑胶漆、ICI汽车漆，其色彩逼真、永久亮丽。 C、小人、小车等配景采用德国、及香港专业汽车模型。 D、灯具采用高级进口发光二极管，分高频、低频若干中控制模式，色彩晶莹剔透，温馨、自然，使人赏心悦目。 E、草粉采用日本进口专业模型耗材---KAIWAI草粉（静电植绒）。 4、主创人员：多名高级模型技师、环境设计师，以多年的工作经验及独特的创新意识，善于发掘楼盘特色。 二、传统制作部： 1、设备：采用雕刻机，其性能稳定，适合制作大规模的规划作品模型，或精度要求不高的房产模型。 2、制作工艺： A、建筑的细部采用雕刻粘合技术，也能明显地表现建筑质感，但坚固、精度不及PVC丝印技术（阳台、凸窗等）； B、采用泛光喷涂技术，色彩艳丽，能较长时间保持光亮； C、专业技师的手工粘合技术； D、全部采用电脑CAD制图，雕刻加工，基本能体现墙体面砖、广场拼花地砖效果； E、草坪选用国产草粉采用铺撒而成，花草树木均均由我公司专业技术人员精细制作。 3、主要材料： A、外墙采用进口第五代有机板（ABS），雕刻面砖效果；拥有永不变形的优点，但硬度、光洁度不及“亚克力”有机板。 B、模型色彩均采用进口硝基漆，其色彩丰富、饱和度强。 C、小人、小车等配景采用国产专业汽车模型。 D、灯具采用国产发光管，灯光柔和、均匀。 E、草粉采用国产模型耗材草粉或草皮（多种色彩、涂胶铺撒）。 4、主创人员：专业模型技师、环境设计师，做工精致、有较强的悟性。 观察模型公司技术力量雄厚、设备先进、精密度高，并引入先进的激光三维雕刻机等尖端设备，并结合声、光、电、霓虹动感灯光、动感汽车、动感水面、烟雾、真水、音乐喷泉等
洛滨国际花园解说词 销：您好！欢迎参观洛滨国际花园，请问您是第一次过来吗？ 客：是的。我是第一次来。（如果不是第一次，询问上次是谁接待的并转交给原销售人员） 销：我是置业顾问李XX，您可以叫我小李。先生（小姐），请问您贵姓？ 客：我姓张（接待全用姓称呼客户） 销：张先生（张小姐）您好！由于您是第一次来，那我先给您介绍一下我们这个项目的规划区位图吧，张先生（张小姐）您这边请！ 洛滨国际花园位于洛滨大道，洛滨中学正对面，西通罗韦高速，北达大西高铁站口，南至商贸大道。是行政中心、商业中心和商贸产业园三大中心的核心交汇地带。随着政府行政部门 的北迁，地税局、财政局、技 术监督、城关镇政府和环保局、 消防队都先后聚集这里，显然 这已经成为一个政府机关办公 区。我们知道，政府在哪里， 城市的核心就在哪里。随着政 府部门的带动，工行、农行， 洛滨中学、县实验小学，县医 院、城关医院以及阳光大酒店， 新城公园等配套设施也日渐成 熟起来，一个完整的商业中心 已经形成。西边的商贸产业园 也在不断发展。罗韦高速和大 西高铁将会很快开通，出行各大城市也会非常方便。未来的这里，将会是一个集行政办公、商业、教育、医疗、娱乐等为一体的核心区域，成为一个代表财富与时尚的高档圈层，就像是西安的北经济技术开发区，无论是您自住还是投资，都具有巨大的升值潜力。 您再来看我们项目的整体规划，这就是我们项目的沙盘。整个项目占地10000多平方米，总共有4栋17层电梯高层组成，北边边的这栋楼是1号楼、西边的是2号楼、东边是3号楼、南边的是4号楼。 咱们小区采用的是人车分流的布局，东边的这条路是人行出入口，西边的
沙盘模型制作合同协议 书书样本 The manuscript was revised on the evening of 2021
合同书 LETTER OF CONTRACT 合同编号： CONTRACT NUMBER 项目名称： PROJECT NAME 委托单位： COMMISSION UNIT 生效日期： EFFECTIVE DATE 合同书 甲方： 乙方： 甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》条款，本着平等互利、协商一致、等价有偿之原则，签定以下合同条款。 一、内容及时间 1、甲方委托乙方承担沙盘模型制作 2、模型比例及规格： 规划模型：尺寸 4、乙方自年月日开始制作，年月日完成整体模型的制作。 5、合同形式属包干性质（包材料费、包运输安装、包质量、包工资及材料价之任 何市场差别、施工管理、所有间接费、综合费率、保险、利润和国家规定的任何收费、税金、必须的加班费、专利费）。承包金额除按本合同的规定外，不得以任何方法调整或变更。 二、收费 1、工程总价 整体模型：价格元
2、付款方式 A、合同签定后，甲方预付工程总款的百分之三十，计人民币元整，乙 方收到款项后备料开工； B、项目竣工验收合格，乙方交货安装完成后一周内，甲方支付工程总款的百分 之七十，计人民币元整。 为了更好的保障双方权益，乙方提供须合法有效正规的设计发票，甲方验后按合同约定付款，所有款项甲方均以支票方式结算。 三、甲乙双方的权利、义务 甲方的义务 1、按照合同约定支付模型的价款，如退延支付，按照违约条款承担责任。 2、在合同约定的期限内提供模型设计所需的图纸和资料。 3、在收到乙方书面通知后最长3个工作日以内到乙方所在地当场验货。 4、对于模型的制作有任何特殊要求，标准，或者对设计图修改，应及时以书面通知乙方，超出合同约定的范围，支付相应的费用。 5、因甲方原因中途要求终止合同，应当及时通知乙方，乙方已经收取的定金不予以退还。 乙方的义务 1、应当严格按照甲方提供的图纸、资料、技术协议制作模型，确保模型质量。 2、以行业通常标准理解甲方所提供的设计图纸及其资料进行制作，特殊要求或者异议，甲方应当给予书面的明确的提示和通知。 3、保质期内，甲方在参展期间，乙方负责派一至两名员工指导模型安全参展。 4、在交货期限到达3日内通知甲方到场验收，并为甲方的验收提供必要的便利。 5、甲方验收时发生疑义，乙方应当立即作出相应的解释或者按照甲方的要求在合同约定的范围内对模型作出必要的整改。 6、应当在甲方到场验收后即日将模型运至甲方指定地点，无正当理由延期交货，按照违约条款承担责任。
沙盘讲解的要点和思路 ?讲解目的: 1、了解客户的需求，引起客户的兴趣； 2、沙盘只是一种销售工具，不能为了讲解沙盘而讲解 ?讲解流程: 1、项目位置数据篇 2、项目规模、特点介绍 3、客户需求咨询 4、具体问题具体解答 ?沙盘注意要点: 1、介绍沙盘时间不要太快，科学数据表明，人的注意力只能保持 5 分钟 2、具体的程序要根据客户需求来设计，每个客户都不一样，不能千篇一律的对讲解的语气要有激情和感染力 3、不要背书式的介绍，多交流多问客户 4、有意识收集客户的相关资料 力求做到给客户讲故事，让客户身临其境，项目明天的憧憬，实地与沙盘的对比，邀请客户到现场 ?技巧一：巧妙试探，准确判断客户
在讲解沙盘时，通常会询问客户的产品需求，例如客户回答“两房、三房”，但是径直朝着“两房、三房”的方向给客户用力推荐，说了半天客户似乎还没有什么反应。为什么？----- 是对客户的判断发生了错误。很多客户由于经济承受能力限制只能购买一房等小面积的产品。但出于面子考虑，会很模糊的回答“两房、三房”。因此，我们不能轻易相信客户所说的话，要挖掘客户真正的目的和底线。 技巧在于：对于任何客户都进行巧妙的试探。 例：不知道您对我们的项目是否感兴趣？价格合适、产品设计到位、实用率高、现在购买 非常超值。我个人推荐.…… 给客户一个台阶下 ?技巧二：用诚意换得客户的信任 在沙盘讲解的时候不能只讲优点，这样介绍会给客户造成为人虚假的印象，因为任何事物 都有缺点。因此项目的优劣势都需要给客户提到，但什么劣势能讲什么劣势不能讲？ 技巧在于：对于致命的，自己有把握转劣为优的缺点需主动提及，这样能给客户诚实可信的印象?技巧三：“以一带十”的原则 对于任何客户来讲，购买的驱动因素永远只有那么一两个，因此进行沙盘讲解时，针对性的突击某个亮点，其他作为锦上添花项。 技巧在于：如何突击，即“以一带十”对该亮点尽可能的非常明显的重点阐述其他带过即
沙盘模型在制作的过程中需要根据实际情况来进行制作，从而达到自己所想要的效果。 如果沙盘模型按照它所制作的材料来分类的话，可以分为以下几种类型： 一、比较简单的沙盘模型。这样的模型在制作的过程中所需要的制作材料比较少，所以在制作的时候也比较简单，主要是用于建筑在制作之前的预算，所以一般在制作的时候只需要泥沙以及一些象征性的建筑物体就可以了。 二、比较常见的建筑模型。这种模型在制作的过程中还是比较复杂的，它就等于建筑本身的缩小体，让客户可以更直观的了解到楼盘的实际情况。 三、长期性的模型。这种模型通常只会用于一些专业的项目研究中，例如一些研究人员需要对某一地方的地形进行研究，或者是对某一建筑物进行研究等等。 四、在生活中我们还经常会了解到的地形沙盘以及电子沙盘等等，这些都属
于沙盘模型的其中一种，所以中实展业认为，沙盘模型的制作中一定要注意选材的准确性，想要体现不同的作用还需要对应不同的制作方法。 此外还要注意正确使用相关材料和根据沙盘模型的区域范围和地理特点合理确定比例尺，根据盘梯的净面积和区域内容，确定裁幅分体制作方案。资料的利用原则：使用先进测绘成果，要求内容新，现实性强，用于达到沙盘模型使用的创新感、长期性。基本资料可利用等大比例尺的地形图，补充材料尽量利用不同比例尺的地图资料、卫星航摄相片、规划建设图纸、总图、建筑物平面图或立面图、渲染图，以及实地照片等。 中国奥林集团有限公司（奥林中国）主要从事文化创意产业领域内的：展览展示、沙盘模型、标示标牌、品牌策划、数字动画等业务。 郑州奥林拥有经验丰富的建筑师、设计师、工艺美术师，及技术娴熟的中青年技师，研发、设计和制作实力雄厚，可为华中地区广大客户在展览展示、沙盘
沙盘讲解说辞 一、前台接待区 您好！先生/女士，欢迎参观信义嘉庭。 请问，您是第一次来我们项目吗？之前和置业顾问有电话联系吗？（确认归属）（们）第一次来：您好，我是置业顾问XXX，您可以叫我小X。下面由我来为您介绍一下我们信义嘉庭。（自我介绍，询问客户姓名，交换名片等） 不是首次过来：上次是哪位置业顾问接待你的？说出业务员姓名，交接给原先接待的业务员接待。（如客户说不记得，则由轮排人员先接待，待留电后经明源查询再进行客户交接，该次接待不计入轮排） 二、开发商介绍 我们信义嘉庭由台湾信义集团倾力打造的精品楼盘,信义集团成立于1981年，在全球拥有近1500家直营店，2001年，信义集团成为台湾首个股票上市的房仲公司，也是到目前为止唯一一个。 2007年斥资12.5亿人民币购买并进驻位于台北“信义大楼”，全球运营总部正式成立，信义步入品牌国际化新阶段。 早在1993年，信义集团就进驻上海，2012年正式成立信义置业上海公司，倾力打造融合“社区一家”概念的精品住宅。 三、多媒体区位部分（配合区位片讲解，约5分钟左右） 刚才也跟您讲过，我们开发商来自台湾，信义嘉庭也是我们在大陆的开山之作，所以一定是精雕细琢，以后一定是信义开发的一个标杆。（总起）首先我们的地理位置非常优越（嘉定的区位视频），信义嘉庭位于嘉定主城区，是连接市区的门户位置，交通十分便捷，叶城路（激光笔指引）向西即是为数不多的免费高速路之一的S5沪嘉高速，走中环再转南北高架，30分钟即可到达人民广场和淮海路，还有G1501绕城高速东到宝山，西到闵行，20分钟车程即可到达。
因为信义嘉庭周边配套完善，5分钟即可到达老城区的罗宾森购物广场，欧尚超市以及新开的新天地购物中心，离新城的保利大剧院、远香湖和图书馆等也很近。（新开的水上电影城）所以我们不仅在交通上占有嘉定主干道外，生活配套上也充分满足我们的日常所需，同时休闲娱乐种类齐全，住在这里无论生活还是出行，都非常方便。（总结）四、沙盘模型区 信义嘉庭是嘉定精工绿色社区。整个社区来说，东起复华路，南接黄泥泾路（黄泥泾河），北临叶城路，西至新城南路（新城南路为规划路）。我们现在所在的位置是在这儿，叶城路上中央由翁家宅路贯，（用激光笔点明）穿分成东西两个地块，每个地块七栋楼，一共十四栋楼，都是18~26层的。 信义嘉庭是为人车分流设计，翁家宅路上有4个人行出入口，车行出入口分别在复华路和新城南路上面，（指出地下车库入口位置）为双车道设计，右进右出，更加贴合您的行车习惯。 我们每栋楼的地下室及一楼都有精装的入户大堂和直达的入户电梯。整个项目的地下层都是打通的，大堂外围均有应时的植物，将大自然延伸到这里，大堂内部设计则使用与外部植物主题相对应的元素，让每个业主都有心的归属感。 请看我们的沙盘，信义嘉庭总建筑面积为12.7万㎡，有14幢小高层组成，建筑呈南低北高排布，这样排布不用担心楼栋之间的遮挡，更不会有高层的压抑感，建筑分布整体呈“之”字型，最大楼间距达75米，这样设计利于景观的集中，也能使室内达到最大采光。 我们信义嘉庭的外立面明暗相间，用白色的线条在咖啡色上勾勒，让整个小区外立面感觉像是一幅古典水墨画，非常有韵律感，同时我们每一栋3~4层都设置了互动平台，以后邻里之间可以在这里聊天、喝茶，也可以在上面种植绿植花卉，生活可以更丰富更精彩。 首先，在整体规划中，信义寻求人、环境、配套的和谐相融。 比如人车分流使地面上没有车行，并有800米慢跑道串联起整个小区，与主要配套全部相连，配套之间开放共生，共同为人提供和谐相处的平台。同时在园区内的跑道也保证了我们锻炼的安
楼盘沙盘讲解流程 第一步，客户即将进门：置业顾问应立即起身上前迎接并微笑问候“您好！请问是第一次过来吗？”以此提醒下一位置业顾问做好接待准备 第二步，引导客户看区域交通图和沙盘：进行区域交通、沙盘讲解（描绘出项目远景），了解客户姓名及需求，锁定目标 第三步，引导客户入座：适时递上名片自我介绍，送上销售资料，此时由第三位接待的置业顾问帮其客户倒水 第四步，推荐、分析、判断：向客户展示推荐所选中的产品，进行锁定讲解分析，试探客户的满意度，判断客户成交机率．（适时沟通，深入了解客户相关信息，以备作针对性销售技巧） 第五步，带看现场：预先选择好带看路线，从外围交通、远景介绍，再到项目内部规划、配套、产品优势讲解 或者第五步，成交谈判：与客户进行价格和一些附加条件的谈判，需注重技巧，适时引用SP，如客户有异议要及时反馈、落实并告之客户何时答复，以此为下次联系客户埋下伏笔 第六步，客户离开：客户要离开，须送客户出门，请其走好,有开车来的，必要时帮其引车，至车顺利开出后方可返回；置业顾问返回洽谈桌，清洁桌面，整理桌椅，坐回原位，整理客户资料。 第七步，客户资料登记：总结接待过程，不足之处和客户详细信息，照实填写至登记表内，并做好下次拜访、联系的计划。
销售标准说词 一、项目规划 发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色 二、产品解述 1、产品位置 项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套： 小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展 3、建筑单体： 建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构…… 4、产品户型： 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节 5、产品设备： 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 6、产品规划： 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路 7、区内交通： 人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速 8、产品价格： 开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修 9、产品结构： 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、 防噪性能 10、使用年限： 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值 11、产品面积： 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 12、产品分摊： 分摊部位、分推率、分摊构成 13、物业管理： 物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 三、环境介绍 1. 绿化： 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模 2. 日照： 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照
古建筑沙盘模型制作步骤详解 古建筑沙盘模型是建筑沙盘模型的一种，不同于现代建筑，在古建筑沙盘模型制作技艺上更为讲究，古建筑模型对绘画、雕刻、上色、细节处理要求严格。古建筑沙盘模型制作一般会融合配以廊、亭、楼、榭等元素，汲取苏州园林传统造园精髓，传承江南人居的花园式宅院理念，古建筑沙盘模型将中式园林合院别墅与环境融为一体，实现宅院合一的理想境界。那么，在古建筑沙盘模型制作制作有哪些步骤呢?下面是深圳思美科技的小编带来的古建筑沙盘模型制作步骤详解的 简单介绍。 古建筑沙盘模型制作步骤之设计和画图
在进行古建筑沙盘模型设计的时候，最主要的是要把握总体关系。所谓的把握总体关系就是根据古建筑沙盘模型的风格，从宏观上控制选择、制作工艺及制作深度等诸要素。在把握古建筑沙盘模型总体关系的时候，还要根据建筑设计的局部进行考虑。因为，任何一个古建筑沙盘模型从总体上看都是由若干个点、线、面进行不同的组合二形成。但从局部看，古建筑沙盘模型造型上就存在有个体差异。而这种个体差异会制约着建筑模型制作工艺和材料的选定。所以在进行古建筑沙盘模型设计的时候，要注意结合局部的个体差异进行综合考虑。 古建筑沙盘模型制作步骤之选材和制作 古建筑沙盘模型制作的材料主要是纸、塑、木三大类。不同类型的古建筑沙盘模型制作材料会有所区别。在制作古建筑沙盘模型时，一般较多地采用木质(轻木、航模板)为主体材料。用这种材料来制作古建筑沙盘模型，具有同志同构的效果。同时，从加工制作角度上来说，也有利于古建筑的表现。但这种古建筑沙盘模型是利用材料自身的本色，不做后期的面层色彩处理。如果要表现色彩效果，还是要选用塑性材料。
沙盘讲解的要点和思路 ◇讲解目的： 1、了解客户的需求，引起客户的兴趣； 2、沙盘只是一种销售工具，不能为了讲解沙盘而讲解 ◇讲解流程： 1、项目位置数据篇 2、项目规模、特点介绍 3、客户需求咨询 4、具体问题具体解答 ◇沙盘注意要点： 1、介绍沙盘时间不要太快，科学数据表明，人的注意力只能保持5分钟 2、具体的程序要根据客户需求来设计，每个客户都不一样，不能千篇一律的对讲解的语气要有激情和感染力 3、不要背书式的介绍，多交流多问客户 4、有意识收集客户的相关资料 力求做到给客户讲故事，让客户身临其境，项目明天的憧憬，实地与沙盘的对比，邀请客户到现场 ●技巧一：巧妙试探，准确判断客户 在讲解沙盘时，通常会询问客户的产品需求，例如客户回答“两房、三房”，但是径直朝着“两房、三房”的方向给客户用力推荐，说了半天客户似乎还没有什么反应。为什么？-----是对客户的判断发生了错误。很多客户由于经济承受能力限制只能购买一房等小面积的产品。但出于面子考虑，会很模糊的回答“两房、三房”。因此，我们不能轻易相信客户所说的话，要挖掘客户真正的目的和底线。技巧在于：对于任何客户都进行巧妙的试探。
例：不知道您对我们的项目是否感兴趣？价格合适、产品设计到位、实用率高、现在购买非常超值。我个人推荐.......给客户一个台阶下 ●技巧二：用诚意换得客户的信任 在沙盘讲解的时候不能只讲优点，这样介绍会给客户造成为人虚假的印象，因为任何事物都有缺点。因此项目的优劣势都需要给客户提到，但什么劣势能讲什么劣势不能讲？ 技巧在于：对于致命的，自己有把握转劣为优的缺点需主动提及，这样能给客户诚实可信的印象 ●技巧三：“以一带十”的原则 对于任何客户来讲，购买的驱动因素永远只有那么一两个，因此进行沙盘讲解时，针对性的突击某个亮点，其他作为锦上添花项。 技巧在于：如何突击，即“以一带十”对该亮点尽可能的非常明显的重点阐述其他带过即可 ●技巧四：利用客户共性，找到讲解突破口 在成千上万的客户接待中，如何做到有的放矢，迅速发觉客户潜在需求。 技巧在于：有意识的对客户做总结分类，挖掘某类客户的共性，寻找其内在规律（或分区域客户，或某年龄段客户，或某类职业客户等）就设共性，重点强调项目相应的特点，而不是所有的客户都千篇一律走过场的讲解。例如：1、交通、区域发展的前景2、户型3、大社区、周边环境 技巧五：快速改变客户思维方向，巧妙规避劣势 就是客户指出项目的劣势，不要逃避，承认劣势但要快速寻找到劣势的另外一种价位，进而转化为优势。 技巧在于：快速答复，快速改变客户的思维方向，不再劣势上纠缠太久。 ●技巧六：避免“就问题回答问题”
销售高手讲解沙盘的 步骤及要点 Revised on November 25, 2020
销售高手讲解沙盘的步骤及要点 沙盘讲解不要过度冗长,要简洁但要突出项目亮点.可以先从项目的位置,项目规划,各项经济指标介绍,附带强调开发公司实力.语气要有感染力.大的范围介绍完毕,即客户的需求作重点介绍。 沙盘讲解时间不要超过30分钟，语言简洁、凸出项目卖点、讲解遵循先外后里，先大后小，讲解同时如果可以和现场相结合就更好，但一定注意避重就轻轻。根本就是要了解项目为前提。 项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！ 介绍沙盘的同时应该注意有意识收集客户相关，及探听客户需求，从而分析客户类型及其真正需求。介绍完毕还应观察客户反映。真正想买的客户会提1000个问题，而你的作用就是一一解答，从而逼定. 沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位；特色；景观设计；配套（内、外）；物业；小结. 专业的沙盘讲解是按照总分总的原则进行．具体的程序要根据客户的需求来设计，每个客户都不一样的，不能千篇一律的对每个客户说出同一版本的说辞来．在介绍沙盘之前一定要先进行客户的需求摸底，然后根据摸底情况展开介绍，比如说，来访客户是冲着小区的环境来的，那就先从环境讲起，先讲大环境然后细分到小环境，最后再环境对客户的作用及重要性，让客户的需求与你介绍的环境相一致，这样的成功率会很高的．不信可以试试看噢！ 当然介绍沙盘时间不要太长，考虑一下客户一直站在那儿听肯定不会超过６分钟的，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话．注意，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只
电子沙盘制作方案 沙盘模型是展览展示中常见的展品形式，具有直观、形象的优点，但是，因为其不具有交互功能，传统的沙盘模型仅仅是利用模型进行建筑或题材的表现，而多媒体电子沙盘则是集合了多媒体互动控制系统、动力系统、投影系统、声学系统、光学系统等全方位的来表现题材，对项目进行介绍推广。它是在传统单调呆板的静态模型上结合多媒体技术而使模型具有动态交互功能的新型模型产品，并加入多项新技术丰富模型的内容和生动模型的表现形式。 在模型沙盘的展示环境中应用计算机智能展示控制系统是一项具有高新技术水平的、富有创意的设计。它能够让公众生动、形象、快速、准确地认识了解模型沙盘所展示的内容，能有效的实现向公众展示的目的。在配备有投影仪基础上，我们可将计算机中信号和音频信号接入到投影仪及功放音箱上，在投影屏幕上同步显示演示的文字、图片、视频动画、解说等内容，方便参观者浏览，根据实际应用情况，整个多媒体智能模型控制必须支持模拟电路信号，计算机图像、视频和数据，声音的显示控制；将图像、动画、解说、音乐等多种元素很好的融合在一起，以多媒体解说为主线，使设计方案、表现效果图、视频动画与实体模型产生相互对应。 多媒体电子沙盘模型中运用的主要技术有： 声的技术：用优雅的背景音乐，配上专业录制的专题语音以增加模型的感染力。
光电技术：用电脑灯、渲染灯打造展厅环境氛围，进口米泡灯制作出环境灯、霓虹灯、水底灯等各种特效灯光加上烟雾器、电机设备以增加模型的感染力。 影像技术：用投影机将计算机3D制作的诸如汽车、火车、轮船等运动物体投射到模型中，增加动感；将计算机3D制作的诸如火光、流水、云彩等动态影像投射到模型中，烘托气氛。 三维仿真：采用三维全景和虚拟漫游制作工具，把相机环360度拍摄的一组或多组照片拼接成一个全景图像，通过按沙盘上的按钮，或用激光笔点击沙盘上相应区域，在沙盘前的投影机中实现全方位互动式观看对应的真实场景 多媒体型灯光控制系统包括以下部分： A.多媒体演示系统 本系统有两种演示状态： 1、自动演示：自动循环演示内容； 2、单独控制：将整个系统全部灯光路数的名称单独制作一个控制界面，在需要时可以逐一通过手动制。 B.灯光控制系统（同步控制模型上的灯光状态） 由计算机与定制的控制箱组成，通过程序与多媒体演示系统的配合，同步控制模型上的灯光状态，或闪烁或流动。 2. 语音同步模型灯光控制系统
一、沙盘讲解： 1.全区性（环境&品质）： a.方位：东南西北 b.占地8.7万平方米容积率1.16 c.绿化率：35%-40% 公园式规划环境好 d.建筑密度：14.7% 联体别墅的居住品质 2.安保与消防（安保与道路规划）： a.封闭式管理，两个出入口 b.红外线智能安保系统，24小时警卫，保证业主的私密性 c.行车道路宽6m campare：一般小区道路宽4.5m-5.5m 6m宽优势：双向行驶，方便，不会拥堵，消防通道。 3.产品：（强调都是板楼） a.种类：6F花园洋房；13F-14F 酒店式公寓 b.花园洋房：6F 南北通透板楼每户送入室花园买6F送7F c.酒店式公寓13-14F现代设计薄板楼买一护送一层得房率高透光通风节能省电低碳 d.停车：地上平面集中地库机动车与非机动车分开 e.销售量 4.绿化： a.楼南北向大面积绿地 b.前后大块园林景观 c.强调居住品质，公园式小区规划。 二、区位图： 1.京台高速第一个出口，距刘家窑30min ，京开京津唐分担交通压力 2.第二国际机场10km 的商务休闲中心 3.七大工业园区：安次中太后台韩村富士康光彩生态台湾新城的浙江商城等（找自 己熟悉的强调1-2个） 4.生态园，golf，滑雪场强调下环境 5.大学城：人才输出。 三、户型图分析： K1边间户型: a.南北通透板楼 b.明厨明卫 c.户型紧凑利用率高 d.大尺寸开间，豪宅品质 e.重点空间均赠送落地大飘窗 f.主卫浴室飘窗 g.工作阳台2.5m*1.5m 可做洗衣房 h.弹性户外空间规划后可多得一个功能性强的房间
K2中套户型 a.南北通透板楼 b.明厨明卫 c.户型紧凑利用率高 d.大尺寸开间，豪宅品质 e.重点空间均赠送落地大飘窗 f.弹性户外空间尺寸更好，规划后可多得一个功能性强的房间 g.工作阳台2.5m*1.5m 可做洗衣房 I户型 a.南北通透板楼 b.明厨明卫 c.户型紧凑利用率高 d.三个南向大尺寸开间，阳光充足 e.重点空间均赠送落地大飘窗 f.卫生间干湿分开，规划完双套房户型，豪宅品质 J边间户型 a.仅有48套. b.南北通透板楼,明厨明卫 c.户型紧凑利用率高,规划后109平不属160平三居户型。 d.大尺寸开间，豪宅品质, 重点空间均赠送落地大飘窗 e.饭厅面宽4.5m，大圆桌，四世同堂 f.弹性户外空间规划后可多得一个功能性强的房间 g.一梯两户2.9米层高，保证生活品质 LOFT： A户型： a.板楼，南北通透。买一护送一层，56平米装修后使用面积合计88平米得房率160% b.三室两厅两卫一厨 c.L型阳台不计入面积 d.餐厅客厅相对分开270度餐厅景观 e.客厅卧室4m开间房间紧凑规划尺寸好南向落地飘窗视觉良好空间更大豪宅品质 f.储藏间 g.景观书房功能性强，可改作他用 B户型： a.板楼，南北通透。买一护送一层，44平米装修后使用面积合计72平米得房率165% b两室一厅两卫一厨 c.功能性阳台可做洗衣间 d.一层二层均有储藏间方便生活 e.客厅卧室4m开间房间紧凑规划尺寸好卧室落地飘窗视觉良好空间更大豪宅品质 f.楼下一明卫 g.投资自住都合适
楼盘沙盘讲解流程-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
楼盘沙盘讲解流程 第一步，客户即将进门：置业顾问应立即起身上前迎接并微笑问候“您好！请问是第一次过来吗？”以此提醒下一位置业顾问做好接待准备 第二步，引导客户看区域交通图和沙盘：进行区域交通、沙盘讲解（描绘出项目远景），了解客户姓名及需求，锁定目标 第三步，引导客户入座：适时递上名片自我介绍，送上销售资料，此时由第三位接待的置业顾问帮其客户倒水 第四步，推荐、分析、判断：向客户展示推荐所选中的产品，进行锁定讲解分析，试探客户的满意度，判断客户成交机率．（适时沟通，深入了解客户相关信息，以备作针对性销售技巧） 第五步，带看现场：预先选择好带看路线，从外围交通、远景介绍，再到项目内部规划、配套、产品优势讲解 或者第五步，成交谈判：与客户进行价格和一些附加条件的谈判，需注重技巧，适时引用SP，如客户有异议要及时反馈、落实并告之客户何时答复，以此为下次联系客户埋下伏笔 第六步，客户离开：客户要离开，须送客户出门，请其走好,有开车来的，必要时帮其引车，至车顺利开出后方可返回；置业顾问返回洽谈桌，清洁桌面，整理桌椅，坐回原位，整理客户资料。 第七步，客户资料登记：总结接待过程，不足之处和客户详细信息，照实填写至登记表内，并做好下次拜访、联系的计划。
销售标准说词 一、项目规划 发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色 二、产品解述 1、产品位置 项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套： 小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展 3、建筑单体： 建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构…… 4、产品户型： 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节 5、产品设备： 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 6、产品规划： 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路 7、区内交通： 人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速 8、产品价格： 开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修 9、产品结构： 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、 防噪性能 10、使用年限： 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值 11、产品面积： 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 12、产品分摊： 分摊部位、分推率、分摊构成 13、物业管理： 物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 三、环境介绍 1. 绿化： 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模 2. 日照： 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照