楼盘沙盘讲解范文
很多初次涉足楼市的人，都多少会有些迷茫。不知道该了解什么？先干什么后干什么？现在新房市场上在售的大多数是期房，沙盘作为整个项目的模型能够让购房者更加直观地了解小区的规划和未来。在确定所买房源之前，购房者往往需要看很多沙盘，但还是有不少人并不能真正看懂沙盘，今天就来跟大家分享一下看沙盘的一些技巧。
一：需要提前了解的知识
1．沙盘比例
可以通过沙盘的提示或者询问销售人得知，确认沙盘比例尺可以计算出社区中与距离有关的所有实际数据。
例如沙盘比例尺是1：5000，而沙盘的楼栋距离是2厘米，那么楼间距的实际距离是0．02＊5000等于100米。
2．朝向判断
通过沙盘了解整体社区、欲购房源以及各类配套的朝向，是沙盘的重要功能。
一种方法是可以通过沙盘上的朝向标识，另一种方法是将所处售楼部对比沙盘上售楼部的位置可以判断出朝向。
二：看沙盘的6个流程
比照大图锁定区位→→确定朝向了解四至→→鸟瞰全局观察密度→→了解比例粗看全局→→严查交通细数配套→→关注规划细问周边。
三：重要的看点
1．小区布局
首先是社区建筑密度，尤其是欲购房源前后的楼间距决定居住舒适度，其次是绿化，尤其是中央景
观与房源的位置关系很大程度上决定房屋最终价值。
2．交通情况
查看是否是人车分流，若不是则尽量选择远离主干道，关注车流动线，远离停车场和主干道，
3．注意人流动线
避免步行距离过长减少人车交汇。
4．配套位置
将会所、泳池、公园等社区配套与房源位置控制早合理范围内，并询问配套落地时间。
5．学区配对
对于沙盘上展示的学校，确定落地和入学时间是关键，部分社区周边学校虽然多，但业主未必能够对口入学。
6．劣势查究
有些空白区域属于后期规划，需要了解是否会影响现有房源。未明确标识的区域详细咨询，不明确的情况尽量远离。一定要远离一些诸如垃圾站、变电站等。
四：隐藏的陷阱
1．沙盘楼距更宽阔
很多购房者发现，沙盘模型的楼房错落有致、宽松通透，置业顾问也一再承诺楼间距宽阔，可实际楼距却没有想象中的宽，那是因为：90％的沙盘是放大楼体间距的，夸大楼间距是开发商的一种促销手段。开发商为了吸引购房者眼球，大多会调整沙盘的楼间距，在楼与楼、路与路之间极尽绿化渲染之能。此外，购房者往往用俯视的角度看沙盘，这也会形成“楼距更宽”的视觉假象。
看沙盘不如多问实际数据。一般情况下，人在15米以内就可以清晰地辨别对方。因此，低层住宅楼间距应大于15米，而那些高层住宅楼间距应当大于24米。
知道了沙盘模型比例，购房者可以亲自测量根据沙盘计算出来的楼间距与实际楼间距之间是否存在偏差；或者测量前后楼栋的高度与间距，两者的比例控制在1：1比较合适。如果可以进入施工现场，最好能亲自站在两个楼栋之间感受一下是否有压迫感。此外，除了看楼座布局是否过紧凑，还要看小区的规划是否考虑到实际生活需求，如小区出入口的设计是否合理等。
2．垃圾站、变电站“被隐身”
仔细看多个楼盘的沙盘，不难发现，沙盘上，除了一些对小区极有利的配套，如超市、车站、公园外，小区周边的空地不管有任何建筑，一概用绿色的树替代。乍看上去，小区似乎被一片绿色森林环绕。这些用绿树替代的用途不明的空地大有文章。不少楼盘在制作沙盘时，把对自身不利的规划，如变电站、垃圾站等巧妙地用绿树替代，如果购房者不特意问起，销售也绝口不提。
为什么沙盘上找不到垃圾站、水泵房？原来开发商担心垃圾站、水泵房让沙盘变“丑”，故意让它们“隐身”。除了小区设施，一些可能影响购买欲的小区外设施也往往“被隐身”，如加油站、变电站、高压线等。实地考察防隐瞒。看沙盘时要特别留意垃圾站的具体位置，分清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点，临时堆放点会不会变成永久堆放点。另外，还要特别注意小区附近有没有垃圾中转处理站。对于有影响性的规划设施，购房者在看模型时除了要了解它们的具体位置，还要实地的到小区周边做仔细了解。
3．说好的周边配套呢？
“未来这里会引入更多的生活配套”，“政府很重视我们的项目，以后这边会有一条宽阔平直的大道”。在售楼部，许多置业顾问总是这样指着沙盘信誓旦旦地说。相关法律规定，开发商对沙盘模型内关于楼盘内具体情景的解读是有效的，楼盘外的则无效，也可以不涉及。也就说，楼盘外即使有铁路、高压线、电视塔、垃圾中转站等，即使开发商不告知，购房者也不能因此告开发商欺诈。
购房者可将沙盘上的设施与建筑图纸一一对应：确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在；周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直；置业顾问承诺的学校、商业项目是否进驻等。这不仅关系到日后生活的舒适度，还关系到房产的保值率。另外，周边配套既要真实又要实用。购房者可观察小区离周边配套的距离远不远，这些配套是否会带来噪音、干扰生活等。
沙盘往往会将小区周边的公共用地、其他楼盘等归为己有，购房者要向售楼人员了解清楚。周边的配套是楼盘的一个卖点，也是开发商在沙盘中会重点标注的。一般来说，稍大的社区周边应设有学校，且小区离学校的距离应在300米左右；超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此，实地考察就尤为重要了！
提醒购房者，要保护自身的合法权益不受侵害，就应在购房前主动、积极了解相关情况，多做实地考察，并尽量将预售合同内容约
定得详细些，同时，能够影响到自己购买这套房屋的相关因素也要写在合同内。
肯定是不一样对的，一般情况下楼盘都有各自的特色和卖点；地产营销部为了更好的展示楼盘会采用不同的缩放比例，以及不同的沙盘模型展现效果！
如商业楼盘会更多的通过灯光、人流、汽车等各式各样的小品来表现楼盘的商业氛围，刺激更多的投资者！
而住宅楼盘则是会根据客户的设计方案中的楼盘效果图来制作沙盘，一般会体现出该住宅项目的方位、朝向、小区的景观绿化-容积率、商业门店、以及周边配置等除此之外，为了视觉上的表现，模型制作或在一些表现效果上会对路网或者景观等做一些夸张的表现，使得整个沙盘展示效果更加漂亮，用来刺激购买欲和提升楼盘档次-以期望该项目的视觉升值空间。
总体来说，沙盘的表现主题不一样，会影响沙盘制作的材质、工艺甚至表现方式；如采用传统的物理沙盘或者采用多媒体数字沙盘等方式
开发商一般在楼书和沙盘那里做出免责声明，如果你有证据能够表明你不知情，且没有相应提示那么也许有机会。
不过现在基本都是以合同为准的，如果合同没有声明，那么你留下的那些证据就会起到作用了。
韶关作为一个广东省著名的旅游城市，这里山清水秀，空气清新，人文历史气息丰厚，非常适合宜居，而且作为一个楼价不算高的城市，可以说是价格洼地，而随着珠三角的对于二三线城市的开发和交通设施的完善，将来韶关的发展潜力会不错。那么有哪些楼盘比较热门呢？下面就是几个推荐：
1、碧桂园太阳城，位于武江区芙蓉新城，目前均价7500元/方；
2、韶关碧桂园，位于浈江区韶关市十里亭镇，均价6200元/方；
3、保利大都会，武江区芙蓉新城，均价7500元/方；
5、欧浦-御龙湾，武江区芙蓉北路18号，均价6600元/方；
6、韶关宝能公馆，芙蓉新城芙蓉大道，均价7300元/方；
7、汇展华城，武江区工业中路23号，均价7000元/方；
8、沙湖绿洲，武江区工业西移山路，均价8500元；
9、保利紫山，浈江区聆韶路12号，均价6200元/方。
根据上述数字看出，目前的楼价相比较珠三角的热门城市的确不算高，所以要买的话就要趁早了。
我只能说一句，凡事在绵阳大的楼盘都好。比如华润，万达，恒大，长虹！但是说到整体的，还是园艺山和经开区三江附近的楼盘。园艺山主要是教育和环境！三江主要就是环境和交通开发便利！不要问为什么，房价代表一切，这就是这两个位置比绵阳城区贵的原因！
几个不太满意的地方
1、人、车通道规划很差，特别是小区内幼儿园和出口南侧的明显比车还要短的停车位。导致出入小区不方便也不安全。
2、经常性的停电，一到用电高峰就停，持续两年了。
3、物业服务聊胜于无，关键是贵，感受一下，飞机场内吃快餐的感受。
谢邀。题主所说的“初学者”，我假设是零基础、对象棋什么也不懂的象棋小白，我认为可以从以下3个步骤给初学者讲解中国象棋：
比如中国象棋是我国的文化瑰宝，古代就有中国象棋了，中国象棋的历史已有上千年；比如介绍“楚汉争霸”的故事，讲讲刘邦和项羽的对抗，再延伸到中国象棋红棋黑棋、楚河汉界的对抗；比如讲讲中国象棋的名人，如杨官璘、胡荣华等等。
分胜负：吃掉对手的“将”、“帅”即可，因为中国象棋是模拟军事战争的棋类游戏，擒贼擒王，一军之将帅只要投降了，即可取得棋局的胜利。
棋子的走法：一句话概括就是“马走日象飞田，车炮走直线，兵卒前冲不后退，炮吃隔重山，将帅士不出门，马有憋马腿，象有堵象眼”。
具体做法就是拿出一个现实的棋盘、棋子，对着棋盘教初学者走棋、下棋，一般情况下，初学者10到20分钟就可以学会棋子的走法了。
比如马类有：侧面虎、钓鱼马、挂角马、八角马、弹簧马、卧槽马等象棋杀法。
比如炮类有：天地炮、重炮、铁门栓、炮碾丹砂、闷宫、双杯献酒等象棋杀法。
比如车类有：车马冷着、车炮冷着、车兵冷着、对面笑、双车错等象棋杀法。
比如兵类有：单兵擒王、二鬼拍门、三仙炼丹（3个兵赢士象全）、三进兵等象棋杀法
至于其它的象棋布局、象棋中局、象棋残局，你给初学者讲了他们也不懂，先给初学者培养下棋兴趣、打好象棋基础才是关键，如果初学者对象棋有兴趣了，想要进一步提高自己的象棋水平了，才去学习象棋布局、象棋中局、象棋残局的内容，顺序是：先学象棋残局、再学象棋中局、最后再学象棋布局。
合肥现房比较少吧，这个要一家一家去楼盘问吧，合肥现在限购了，住宅楼盘都买不了了，只能买公寓了，本来还算买套公寓投资的，但是又不想一家一家去咨询，从网上搜了好多房产网，看到齐屋网里面公寓楼盘还是挺多的，看了好几个比较中意的，准备打电话过去咨询咨询，现在有网络可真方便
再好的小区也有最差的楼盘，再差的小区也有最优的楼盘。云溪四季是较早的新建楼盘，缺陷是背后暂时无靠，但东高西低，前方开阔，并有玉带路环抱，是一个非常不错的楼盘。尤其是5#楼更是云溪四季的王牌，好的楼盘开发商一般会囤积下来，关键时刻高价抛售。你去售楼部问问，回答你的一般是5#楼已售罄。
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销售高手讲解沙盘的步骤及要点 沙盘讲解不要过度冗长,要简洁但要突出项目亮点.可以先从项目的位置,项目规划,各项经济指标介绍,附带强调开发公司实力.语气要有感染力.大的范围介绍完毕,即客户的需求作重点介绍。 沙盘讲解时间不要超过30分钟，语言简洁、凸出项目卖点、讲解遵循先外后里，先大后小，讲解同时如果可以和现场相结合就更好，但一定注意避重就轻轻。根本就是要了解项目为前提。 项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！ 介绍沙盘的同时? 应该注意有意识收集客户相关，及探听客户需求，从而分析客户类型及其真正需求。介绍完毕还应观察客户反映。真正想买的客户会提1000个问题，而你的作用就是一一解答，从而逼定. 沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位；特色；景观设计；配套（内、外）；物业；小结. 专业的沙盘讲解是按照总分总的原则进行．具体的程序要根据客户的需求来设计，每个客户都不一样的，不能千篇一律的对每个客户说出同一版本的说辞来．在介绍沙盘之前一定要先进行客户的需求摸底，然后根据摸底情况展开介绍，比如说，来访客户是冲着小区的环境来的，那就先从环境讲起，先讲大环境然后细分到小环境，最后再环境对客户的作用及重要性，让客户的需求与你介绍的环境相一致，这样的成功率会很高的．不信可以试试看噢！ 当然介绍沙盘时间不要太长，考虑一下客户一直站在那儿听肯定不会超过６分钟的，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话．注意，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的．
楼盘沙盘讲解范文 很多初次涉足楼市的人，都多少会有些迷茫。不知道该了解什么？先干什么后干什么？现在新房市场上在售的大多数是期房，沙盘作为整个项目的模型能够让购房者更加直观地了解小区的规划和未来。在确定所买房源之前，购房者往往需要看很多沙盘，但还是有不少人并不能真正看懂沙盘，今天就来跟大家分享一下看沙盘的一些技巧。 一：需要提前了解的知识 1．沙盘比例 可以通过沙盘的提示或者询问销售人得知，确认沙盘比例尺可以计算出社区中与距离有关的所有实际数据。 例如沙盘比例尺是1：5000，而沙盘的楼栋距离是2厘米，那么楼间距的实际距离是0．02＊5000等于100米。 2．朝向判断 通过沙盘了解整体社区、欲购房源以及各类配套的朝向，是沙盘的重要功能。
一种方法是可以通过沙盘上的朝向标识，另一种方法是将所处售楼部对比沙盘上售楼部的位置可以判断出朝向。 二：看沙盘的6个流程 比照大图锁定区位→→确定朝向了解四至→→鸟瞰全局观察密度→→了解比例粗看全局→→严查交通细数配套→→关注规划细问周边。 三：重要的看点 1．小区布局 首先是社区建筑密度，尤其是欲购房源前后的楼间距决定居住舒适度，其次是绿化，尤其是中央景 观与房源的位置关系很大程度上决定房屋最终价值。 2．交通情况
查看是否是人车分流，若不是则尽量选择远离主干道，关注车流动线，远离停车场和主干道， 3．注意人流动线 避免步行距离过长减少人车交汇。 4．配套位置 将会所、泳池、公园等社区配套与房源位置控制早合理范围内，并询问配套落地时间。 5．学区配对 对于沙盘上展示的学校，确定落地和入学时间是关键，部分社区周边学校虽然多，但业主未必能够对口入学。 6．劣势查究 有些空白区域属于后期规划，需要了解是否会影响现有房源。未明确标识的区域详细咨询，不明确的情况尽量远离。一定要远离一些诸如垃圾站、变电站等。
沙盘和户型讲解说辞 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
广城和家园小区，是由河南广城置业投资开发的高品质楼盘，项目位于襄城县核心区位。市政广场就在项目西临，项目距襄城县政府、电业大楼等市政单位仅一步之遥。小区总占地130余亩，总建筑面积18万平米，其中规划一座五星级大酒店，成为襄城迄今为止开发的位置最好，品质最高的项目。 小区建筑定位为纯简欧风格，秉承“绿荫·溪流·阳光”的设计理念，大量打造园林景观、生态水系以及景观小品，营造出特有的异域情调。简约典雅的简欧建筑外观，明快简洁的坡屋顶造型，经典三段式立面处理，华美的外墙涂料和赭红色面砖，展现出一种别墅级的品位之美。纯正欧洲地中海风情景观和建筑格调，受到襄城广大市民的欢迎。 我们小区一期开发为栋纯板式花园洋房，项目一经推出，即获得了广泛的市场认可度和高度的客户认可度，目前已经全面售罄。项目中心的地段、高端的品质、完善的配套以及经典的户型，成为项目旺销的重要原因。 项目二期我们在一期的基础上进行了升级和创新，独家打造了中央景观区的水景电梯洋房。开发商不惜成本的投入，将5栋多层改成3栋小高层，使得楼间距达到40米，远远超过1：1的配比；同时，通过双公园双景观的打造，使得小区花园景观一览无余。小区4000平米水景面积，让您在自然之外又见自然；在户型设计方面，借鉴北京上海等大城市的户型设计理念，设计了精品户型。均做到南北通透，干湿分离，动静分区。 好的房子，给懂得生活的您；好的小区，给懂未来的您；广城和家园一定会让您一旦拥有，终身享受。 户型销讲词： 您好！我来为您推荐的是本项目一期推出的精品户型，也是目前销售状况最好、客户认可度最高的户型。该户型设计是在借鉴北京、上海等大城市的户型设计理念上进行设计的，在2008年郑州房展会的时候，曾被评为“最佳户型设计奖”！该户型面积XX 平米，为三房两厅两卫。户型设计非常合理，正真做到了全明设计、南北通透、动静分区、洁污分离。 下面，我来为您作详细介绍： 进门，首先展现在我们面前的是客厅。客厅是每天生活时间最长的区域，所以选择好的客厅至关重要。大客厅设计，客厅面宽达到米，彰显主人的尊贵身份。客厅方正实用，摆设家具非常方便。客厅外建有不封闭式阳台，以半面积给您进行计算。您在这里可以晾晒衣物，也可以一览社区美景。 在客厅北面，是我们的餐厅和厨房，餐厨一体，使用非常方便；同时这也是洁污分
沙盘讲解说辞 您好，欢迎参观！您是第一次过来吗? (不是)那您以前来的时候是我们哪位同事接待的您，我帮你叫一下。 （是）这边请，我给您先介绍一下！ 这个沙盘就是咱们小区的一个整体规划，这里是咱们现在所处售楼处的位置（结合沙盘指给他看，同时指出沙盘上东、西、南、北四个方位）。 咱们小区是一个依山看湖的大型景观社区，总建面23万多平方米，分多期开发，物业类型多种多样，其中包含了多层、花园洋房、小高层以及别墅区。这边是我们项目的一期，已经全部交付使用，并且入住率达到了98%以上，由此也可以看出我们这是一个非常成熟的社区。在一期的北面就是我们正在开发销售的山水嘉园二期·林语，这边也是我们整个地块（包括周边地块）地势最高的位置，跟黑龙江中路地势落差在10米以上。 二期林语包含了9座3~4层的山地观景花园洋房，户型面积为126㎡到230㎡，它是一种类别墅式超低密度的物业形态，同时我们采用了日式小镇组团的设计风格（结合沙盘指出三个组团），每个组团内分南北入户，两边则是高密度的绿化，通而不透，多而不杂，使得每一座楼体的私密性都很强，要不怎么说是别墅式的设计呢！我们一楼送花园，二楼、三楼送露台，四楼为带阁楼的复式。从整体上看，我们是采用层层退台，户户花园式的设计，这些都显示了我们产品定位高端以及业主身份的尊贵。 您这边是需求一个总价为多少的？（或你的预算是多少？） 小区的景观也是非常的有特色！在咱们项目的西面就是十梅庵国家森林公园，它是咱们中国北方最大的一个梅花园林，占地200多公顷，上万株梅花，因此在这里您不但可以
呼吸到新鲜的空气，而且在冬季来临的时节还可以体味到梅花的香味儿，可谓一种世外桃源的生活！再看咱们沙盘上这两处蓝色区域，是我们小区独有的纯天然湖泊，占地近三万平米，据我所知，这也是咱们青岛市住宅项目里唯一的纯天然水湖，我们项目名称“山水嘉园”也由此而来。整个项目依山观湖，可以说是一个不可多得的风水宝地！ 小区周边的配套也十分齐全!项目距离李村商圈仅10分钟车程，利客来超市、维客超市，银行、商业网点等一应俱全。在小区北面还有利群便利、东面有崔家沟农贸市场等，生活非常便利。最重要的是在一期前面我们将建一个1.5万平米的大型商业综合体（结合沙盘），里面是集银行、医院、超市、餐饮娱乐于一体的综合性配套。而且，根据我们项目现有的交通优势以及市政中央居住区的规划，这里的人口密度将会越来越大，配套会更加的齐全！ 咱们小区采用的是封闭式、高智能化的物业管理，聘用了青岛十佳物业服务单位，高智能化包括周界防范系统、监控报警系统、可视对讲以及门禁一卡通系统等等，多重安防保证了您的居家安全！ 同时，小区的节能化标准达到了65%，包括外墙外保温技术、屋面的防水保温隔热技术、双层的中空玻璃窗等等。 一会入座我会给你做一个更加详细的介绍……（穿插摸底）
沙盘讲解技巧 沙盘是按照一定的规划比例缩小所做成的一个用以展示楼盘整体平面的、或立体 的空间模型。大多数的楼盘都有沙盘，通常包括二大部分：平面分布情况；立体分布情况；（有时会有灯光）。 显示的结果包括：（1）楼盘所在的具体位置；（2）周边环境：自然环境、社会环境、交通设施；（3）建筑分布情况；（4）小区内部的自然环境布局等。 一沙盘介绍能激发客户购买欲望 沙盘介绍是为了让客户未见到现楼或样板房时，利用沙盘让客户对楼盘周边环境、楼盘的整体设计开始了解，从而得到一种全新的生活体验。 在进行沙盘介绍时，置业顾问可以用生动形象的语言，去为客人描述一种风景，一种生活方式的享受，甚至引导客人去做一种美好的景象的想象，一种高档社区的尊贵，从而激发客户的购买欲望。 沙盘介绍的成功，是促使成交的重要环节，是让客户产生注意与兴趣的重要环节，良好的沙盘介绍对于成交完全能实现事半功倍的效果。 二找出楼盘卖点 沙盘介绍是通过沙盘让客户清楚的了解楼盘的卖点，所以只有了解了楼盘的所有卖点后才能进行。 请你试想一下，今天走进来的客人不了解楼盘优点，而你介绍时也没有说出来这些优点，那么你怎么能让他购买呢？ 如何找出楼盘卖点呢？ 其实每个楼盘都会有专业的人员进行卖点设计，只需要花时间记忆就可以了。但卖点也会随
时间、环境等改变，可以通过经理了解新的卖点，也可以自己发掘新的卖点后和大家分享，比如通过学习调查，或座谈的形式向老业主了解所在楼盘的吸引点。 三沙盘介绍要领 1.进入角色，全情投入，先感动自己，再感动客户做沙盘介绍，不能只做一个讲解员，还要做一个好的演讲者。当你记忆熟悉了所有的卖点后，只能为客户讲解，不一定会让他购买。想要激发出客户的购买欲望，就要让客户的思路跟你走，让他喜欢，产生兴趣，感到这就是他的梦想，你要带领他去想像。而你首先要进入角色，绘声绘色地描绘出你要说的风景，生活方式。 2.四到：口到、手到、眼到、脑到 口到：语言能力要强，描述得生动形象；要多用生活的语言，言情并茂；有感染力、吸引力。如，瞧，那就是泳池所在，泳池会分三个区域，有儿童活动区域、浅水区域、深水区域，四周会种上树，您可以想想在夏天您不用出远门就可以和家人一起游泳，会多么好啊！当你们家小孩在游泳池玩耍的时候的一举一动你都能关注得到。 手到:要多运用身体语言，主要是手势，起到指引、强化的作用，在关键时辅以一些简单的动作。如：请来这个角度看一下；或你从这个角度往那边看。 但是要看情况，手势太多太乱，也会破坏整体的表达效果。但一定要注意：男、女有别，老少有别；千万不能有过急的行为表现。 眼到：要与客户有交流，不能自言自语，要积极的与客户沟通，女口：您说是不是？对不对啊？来调动他的思维；并留意客户的反映，如：介绍到均价时要注意客户的神态从而判断客户的购买能力。 脑到：这是最重要的一点，不能做例行公事介绍。之前，在开场白中已经大致知道他的状况，现在要根据他的状况进行必要的卖点的选择介绍；要注意他听介绍时的动作、神态等等；你要很兴奋，带动客户，调动他的情绪，又要保持自己思路清晰，让沙盘介绍一气呵成。
洛滨国际花园解说词 销：您好！欢迎参观洛滨国际花园，请问您是第一次过来吗？ 客：是的。我是第一次来。（如果不是第一次，询问上次是谁接待的并转交给原销售人员） 销：我是置业顾问李XX，您可以叫我小李。先生（小姐），请问您贵姓？ 客：我姓张（接待全用姓称呼客户） 销：张先生（张小姐）您好！由于您是第一次来，那我先给您介绍一下我们这个项目的规划区位图吧，张先生（张小姐）您这边请！ 洛滨国际花园位于洛滨大道，洛滨中学正对面，西通罗韦高速，北达大西高铁站口，南至商贸大道。是行政中心、商业中心和商贸产业园三大中心的核心交汇地带。随着政府行政部门 的北迁，地税局、财政局、技 术监督、城关镇政府和环保局、 消防队都先后聚集这里，显然 这已经成为一个政府机关办公 区。我们知道，政府在哪里， 城市的核心就在哪里。随着政 府部门的带动，工行、农行， 洛滨中学、县实验小学，县医 院、城关医院以及阳光大酒店， 新城公园等配套设施也日渐成 熟起来，一个完整的商业中心 已经形成。西边的商贸产业园 也在不断发展。罗韦高速和大 西高铁将会很快开通，出行各大城市也会非常方便。未来的这里，将会是一个集行政办公、商业、教育、医疗、娱乐等为一体的核心区域，成为一个代表财富与时尚的高档圈层，就像是西安的北经济技术开发区，无论是您自住还是投资，都具有巨大的升值潜力。 您再来看我们项目的整体规划，这就是我们项目的沙盘。整个项目占地10000多平方米，总共有4栋17层电梯高层组成，北边边的这栋楼是1号楼、西边的是2号楼、东边是3号楼、南边的是4号楼。 咱们小区采用的是人车分流的布局，东边的这条路是人行出入口，西边的
沙盘讲解的要点和思路 ?讲解目的: 1、了解客户的需求，引起客户的兴趣； 2、沙盘只是一种销售工具，不能为了讲解沙盘而讲解 ?讲解流程: 1、项目位置数据篇 2、项目规模、特点介绍 3、客户需求咨询 4、具体问题具体解答 ?沙盘注意要点: 1、介绍沙盘时间不要太快，科学数据表明，人的注意力只能保持 5 分钟 2、具体的程序要根据客户需求来设计，每个客户都不一样，不能千篇一律的对讲解的语气要有激情和感染力 3、不要背书式的介绍，多交流多问客户 4、有意识收集客户的相关资料 力求做到给客户讲故事，让客户身临其境，项目明天的憧憬，实地与沙盘的对比，邀请客户到现场 ?技巧一：巧妙试探，准确判断客户
在讲解沙盘时，通常会询问客户的产品需求，例如客户回答“两房、三房”，但是径直朝着“两房、三房”的方向给客户用力推荐，说了半天客户似乎还没有什么反应。为什么？----- 是对客户的判断发生了错误。很多客户由于经济承受能力限制只能购买一房等小面积的产品。但出于面子考虑，会很模糊的回答“两房、三房”。因此，我们不能轻易相信客户所说的话，要挖掘客户真正的目的和底线。 技巧在于：对于任何客户都进行巧妙的试探。 例：不知道您对我们的项目是否感兴趣？价格合适、产品设计到位、实用率高、现在购买 非常超值。我个人推荐.…… 给客户一个台阶下 ?技巧二：用诚意换得客户的信任 在沙盘讲解的时候不能只讲优点，这样介绍会给客户造成为人虚假的印象，因为任何事物 都有缺点。因此项目的优劣势都需要给客户提到，但什么劣势能讲什么劣势不能讲？ 技巧在于：对于致命的，自己有把握转劣为优的缺点需主动提及，这样能给客户诚实可信的印象?技巧三：“以一带十”的原则 对于任何客户来讲，购买的驱动因素永远只有那么一两个，因此进行沙盘讲解时，针对性的突击某个亮点，其他作为锦上添花项。 技巧在于：如何突击，即“以一带十”对该亮点尽可能的非常明显的重点阐述其他带过即
第三部分：沙盘讲解技巧 讲沙盘技巧 一、目的：让客户以最快时间了解我们的产品。 讲沙盘的目的不在于细，而在于精。客户需要什么因为每个客户都不一样，不能千篇一律的对客户说出同一版本的说辞，在讲解沙盘之前最好能对客户的需求进行摸底，然后再根据客户需求情况进行介绍，怎样找到客户的需求点是最重要的。 二、思路： 沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位，建筑特色； 景观设计；配套（内、外）；物业 三、讲解技巧： 讲沙盘时间不要太长，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话，所以，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的。 讲沙盘一是让客户了解项目的规划情况，另一方面就是要引发客户的购买欲望。所以总结出我们楼盘的最突出的卖点，在沙盘中逐一呈现，讲解是的语气也很重要，一定要有激情做到抑扬顿挫，同时很重要的是观察客户的反映，当你发现你在讲到哪个方面客户表现出了兴趣，那么之后的销讲过程可以重点铺开去讲，而把客户不感兴趣的地方一语带过。 项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！ 多问多听多与客户沟通谈话，从而发现他的需求，如：问客户做什么职业侧可以判断出客户的收入。问客户家里有没有小孩可判断客户对教育环境的重视。问客户家有几口人可向他介绍适当的房源。等等、、、 第六部分：销售百问 我们的每一位销售人员应该对所售楼盘的基本情况、所有数据了解透彻，做到有问必答。 一、项目基本情况 A、项目概况 01、项目的定位 02、我们的位置在哪里 03、我们的目标客户定位 04、我们的建筑有哪些特点
沙盘讲解说辞 一、前台接待区 您好！先生/女士，欢迎参观信义嘉庭。 请问，您是第一次来我们项目吗？之前和置业顾问有电话联系吗？（确认归属）（们）第一次来：您好，我是置业顾问XXX，您可以叫我小X。下面由我来为您介绍一下我们信义嘉庭。（自我介绍，询问客户姓名，交换名片等） 不是首次过来：上次是哪位置业顾问接待你的？说出业务员姓名，交接给原先接待的业务员接待。（如客户说不记得，则由轮排人员先接待，待留电后经明源查询再进行客户交接，该次接待不计入轮排） 二、开发商介绍 我们信义嘉庭由台湾信义集团倾力打造的精品楼盘,信义集团成立于1981年，在全球拥有近1500家直营店，2001年，信义集团成为台湾首个股票上市的房仲公司，也是到目前为止唯一一个。 2007年斥资12.5亿人民币购买并进驻位于台北“信义大楼”，全球运营总部正式成立，信义步入品牌国际化新阶段。 早在1993年，信义集团就进驻上海，2012年正式成立信义置业上海公司，倾力打造融合“社区一家”概念的精品住宅。 三、多媒体区位部分（配合区位片讲解，约5分钟左右） 刚才也跟您讲过，我们开发商来自台湾，信义嘉庭也是我们在大陆的开山之作，所以一定是精雕细琢，以后一定是信义开发的一个标杆。（总起）首先我们的地理位置非常优越（嘉定的区位视频），信义嘉庭位于嘉定主城区，是连接市区的门户位置，交通十分便捷，叶城路（激光笔指引）向西即是为数不多的免费高速路之一的S5沪嘉高速，走中环再转南北高架，30分钟即可到达人民广场和淮海路，还有G1501绕城高速东到宝山，西到闵行，20分钟车程即可到达。
因为信义嘉庭周边配套完善，5分钟即可到达老城区的罗宾森购物广场，欧尚超市以及新开的新天地购物中心，离新城的保利大剧院、远香湖和图书馆等也很近。（新开的水上电影城）所以我们不仅在交通上占有嘉定主干道外，生活配套上也充分满足我们的日常所需，同时休闲娱乐种类齐全，住在这里无论生活还是出行，都非常方便。（总结）四、沙盘模型区 信义嘉庭是嘉定精工绿色社区。整个社区来说，东起复华路，南接黄泥泾路（黄泥泾河），北临叶城路，西至新城南路（新城南路为规划路）。我们现在所在的位置是在这儿，叶城路上中央由翁家宅路贯，（用激光笔点明）穿分成东西两个地块，每个地块七栋楼，一共十四栋楼，都是18~26层的。 信义嘉庭是为人车分流设计，翁家宅路上有4个人行出入口，车行出入口分别在复华路和新城南路上面，（指出地下车库入口位置）为双车道设计，右进右出，更加贴合您的行车习惯。 我们每栋楼的地下室及一楼都有精装的入户大堂和直达的入户电梯。整个项目的地下层都是打通的，大堂外围均有应时的植物，将大自然延伸到这里，大堂内部设计则使用与外部植物主题相对应的元素，让每个业主都有心的归属感。 请看我们的沙盘，信义嘉庭总建筑面积为12.7万㎡，有14幢小高层组成，建筑呈南低北高排布，这样排布不用担心楼栋之间的遮挡，更不会有高层的压抑感，建筑分布整体呈“之”字型，最大楼间距达75米，这样设计利于景观的集中，也能使室内达到最大采光。 我们信义嘉庭的外立面明暗相间，用白色的线条在咖啡色上勾勒，让整个小区外立面感觉像是一幅古典水墨画，非常有韵律感，同时我们每一栋3~4层都设置了互动平台，以后邻里之间可以在这里聊天、喝茶，也可以在上面种植绿植花卉，生活可以更丰富更精彩。 首先，在整体规划中，信义寻求人、环境、配套的和谐相融。 比如人车分流使地面上没有车行，并有800米慢跑道串联起整个小区，与主要配套全部相连，配套之间开放共生，共同为人提供和谐相处的平台。同时在园区内的跑道也保证了我们锻炼的安
楼盘沙盘讲解流程 第一步，客户即将进门：置业顾问应立即起身上前迎接并微笑问候“您好！请问是第一次过来吗？”以此提醒下一位置业顾问做好接待准备 第二步，引导客户看区域交通图和沙盘：进行区域交通、沙盘讲解（描绘出项目远景），了解客户姓名及需求，锁定目标 第三步，引导客户入座：适时递上名片自我介绍，送上销售资料，此时由第三位接待的置业顾问帮其客户倒水 第四步，推荐、分析、判断：向客户展示推荐所选中的产品，进行锁定讲解分析，试探客户的满意度，判断客户成交机率．（适时沟通，深入了解客户相关信息，以备作针对性销售技巧） 第五步，带看现场：预先选择好带看路线，从外围交通、远景介绍，再到项目内部规划、配套、产品优势讲解 或者第五步，成交谈判：与客户进行价格和一些附加条件的谈判，需注重技巧，适时引用SP，如客户有异议要及时反馈、落实并告之客户何时答复，以此为下次联系客户埋下伏笔 第六步，客户离开：客户要离开，须送客户出门，请其走好,有开车来的，必要时帮其引车，至车顺利开出后方可返回；置业顾问返回洽谈桌，清洁桌面，整理桌椅，坐回原位，整理客户资料。 第七步，客户资料登记：总结接待过程，不足之处和客户详细信息，照实填写至登记表内，并做好下次拜访、联系的计划。
销售标准说词 一、项目规划 发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色 二、产品解述 1、产品位置 项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套： 小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展 3、建筑单体： 建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构…… 4、产品户型： 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节 5、产品设备： 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 6、产品规划： 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路 7、区内交通： 人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速 8、产品价格： 开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修 9、产品结构： 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、 防噪性能 10、使用年限： 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值 11、产品面积： 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 12、产品分摊： 分摊部位、分推率、分摊构成 13、物业管理： 物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 三、环境介绍 1. 绿化： 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模 2. 日照： 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照
一、沙盘讲解： 1.全区性（环境&品质）： a.方位：东南西北 b.占地8.7万平方米容积率1.16 c.绿化率：35%-40% 公园式规划环境好 d.建筑密度：14.7% 联体别墅的居住品质 2.安保与消防（安保与道路规划）： a.封闭式管理，两个出入口 b.红外线智能安保系统，24小时警卫，保证业主的私密性 c.行车道路宽6m campare：一般小区道路宽4.5m-5.5m 6m宽优势：双向行驶，方便，不会拥堵，消防通道。 3.产品：（强调都是板楼） a.种类：6F花园洋房；13F-14F 酒店式公寓 b.花园洋房：6F 南北通透板楼每户送入室花园买6F送7F c.酒店式公寓13-14F现代设计薄板楼买一护送一层得房率高透光通风节能省电低碳 d.停车：地上平面集中地库机动车与非机动车分开 e.销售量 4.绿化： a.楼南北向大面积绿地 b.前后大块园林景观 c.强调居住品质，公园式小区规划。 二、区位图： 1.京台高速第一个出口，距刘家窑30min ，京开京津唐分担交通压力 2.第二国际机场10km 的商务休闲中心 3.七大工业园区：安次中太后台韩村富士康光彩生态台湾新城的浙江商城等（找自 己熟悉的强调1-2个） 4.生态园，golf，滑雪场强调下环境 5.大学城：人才输出。 三、户型图分析： K1边间户型: a.南北通透板楼 b.明厨明卫 c.户型紧凑利用率高 d.大尺寸开间，豪宅品质 e.重点空间均赠送落地大飘窗 f.主卫浴室飘窗 g.工作阳台2.5m*1.5m 可做洗衣房 h.弹性户外空间规划后可多得一个功能性强的房间
K2中套户型 a.南北通透板楼 b.明厨明卫 c.户型紧凑利用率高 d.大尺寸开间，豪宅品质 e.重点空间均赠送落地大飘窗 f.弹性户外空间尺寸更好，规划后可多得一个功能性强的房间 g.工作阳台2.5m*1.5m 可做洗衣房 I户型 a.南北通透板楼 b.明厨明卫 c.户型紧凑利用率高 d.三个南向大尺寸开间，阳光充足 e.重点空间均赠送落地大飘窗 f.卫生间干湿分开，规划完双套房户型，豪宅品质 J边间户型 a.仅有48套. b.南北通透板楼,明厨明卫 c.户型紧凑利用率高,规划后109平不属160平三居户型。 d.大尺寸开间，豪宅品质, 重点空间均赠送落地大飘窗 e.饭厅面宽4.5m，大圆桌，四世同堂 f.弹性户外空间规划后可多得一个功能性强的房间 g.一梯两户2.9米层高，保证生活品质 LOFT： A户型： a.板楼，南北通透。买一护送一层，56平米装修后使用面积合计88平米得房率160% b.三室两厅两卫一厨 c.L型阳台不计入面积 d.餐厅客厅相对分开270度餐厅景观 e.客厅卧室4m开间房间紧凑规划尺寸好南向落地飘窗视觉良好空间更大豪宅品质 f.储藏间 g.景观书房功能性强，可改作他用 B户型： a.板楼，南北通透。买一护送一层，44平米装修后使用面积合计72平米得房率165% b两室一厅两卫一厨 c.功能性阳台可做洗衣间 d.一层二层均有储藏间方便生活 e.客厅卧室4m开间房间紧凑规划尺寸好卧室落地飘窗视觉良好空间更大豪宅品质 f.楼下一明卫 g.投资自住都合适
新道新商战沙盘系统教师操作手册（产品版本号：V3.0） 新道科技股份有限公司 二O一五年八月十五日
目录 1.系统安装 (3) 1.1.产品程序安装 (3) 1.2.系统启动 (7) 2.系统操作 (11) 2.1.系统管理员端 (11) 2.1.1.创建教学班 (12) 2.1.2.老师管理 (13) 2.1.3.权限管理 (13) 2.1.4.数据备份 (14) 2.2.教师端 (15) 2.2.1.初始化设置 (15) 2.2.2.查询每组经营信息 (17) 2.2.3.选单管理 (25) 2.2.4.竞单管理 (28) 2.2.5.组间交易 (29) 2.2.6.排行榜单 (30) 2.2.7.公共信息 (31) 2.2.8.订单详情 (35) 2.2.9.系统参数 (35) 2.2.10.公告信息 (36)
2.2.11.规则说明 (37) 2.2.12.市场预测 (38) 3.方案制作工具操作说明 (38) 3.1.规则方案工具 (38) 3.2.订单方案工具 (42)
新道新商战沙盘系统V3.0 教师操作手册 1.系统安装 1.1.产品程序安装 双击点开产品安装光盘或拷贝出来安装包，双击程序“新道新商战沙盘系统安装程序“，弹出对话框（如遇杀毒软件阻止请点击允许程序运行）： 点击下一步，选择同意许可协议：
点击下一步显示文件安装路径，可选择默认路径或修改成其他路径，新建路径中最好不要有中文字符，以免引起不必要的错误提示。
按照提示依次点击下一步操作： 点击下一步，创建桌面快捷方式： 点击下一步，确认程序安装信息，点击安装：
楼盘沙盘讲解流程-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
楼盘沙盘讲解流程 第一步，客户即将进门：置业顾问应立即起身上前迎接并微笑问候“您好！请问是第一次过来吗？”以此提醒下一位置业顾问做好接待准备 第二步，引导客户看区域交通图和沙盘：进行区域交通、沙盘讲解（描绘出项目远景），了解客户姓名及需求，锁定目标 第三步，引导客户入座：适时递上名片自我介绍，送上销售资料，此时由第三位接待的置业顾问帮其客户倒水 第四步，推荐、分析、判断：向客户展示推荐所选中的产品，进行锁定讲解分析，试探客户的满意度，判断客户成交机率．（适时沟通，深入了解客户相关信息，以备作针对性销售技巧） 第五步，带看现场：预先选择好带看路线，从外围交通、远景介绍，再到项目内部规划、配套、产品优势讲解 或者第五步，成交谈判：与客户进行价格和一些附加条件的谈判，需注重技巧，适时引用SP，如客户有异议要及时反馈、落实并告之客户何时答复，以此为下次联系客户埋下伏笔 第六步，客户离开：客户要离开，须送客户出门，请其走好,有开车来的，必要时帮其引车，至车顺利开出后方可返回；置业顾问返回洽谈桌，清洁桌面，整理桌椅，坐回原位，整理客户资料。 第七步，客户资料登记：总结接待过程，不足之处和客户详细信息，照实填写至登记表内，并做好下次拜访、联系的计划。
销售标准说词 一、项目规划 发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色 二、产品解述 1、产品位置 项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套： 小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展 3、建筑单体： 建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构…… 4、产品户型： 分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节 5、产品设备： 设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量 6、产品规划： 主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路 7、区内交通： 人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速 8、产品价格： 开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修 9、产品结构： 结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、 防噪性能 10、使用年限： 各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值 11、产品面积： 功能、大小、合用性、经济性、紧凑度 12、产品分摊： 分摊部位、分推率、分摊构成 13、物业管理： 物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准 三、环境介绍 1. 绿化： 绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模 2. 日照： 规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照
ERP沙盘模拟大赛攻略秘笈 一、ERP沙盘模拟大赛攻略秘笈 当自己第一次接触到ERP沙盘时，自己便情不自禁的爱上了这项活动。在这项活动中自己找到了那种在没有硝烟的战场上嘶杀的快感；见识到那种运筹于帷幄之中，决胜于千里之外的智慧；也经历了一招不慎，满盘皆输的惨痛；更体味到那种置死地而后生的幸运；也第一次将自己的所学运用于实践，并见效果。个中甘苦，实在让人回味悠长！ 下面是笔者通过和多位ERP沙盘高手、指导教师交流探讨后，加上一点自己的研究总结出的一些规律性知识。称作“秘笈”纯粹是一种游戏的叫法，纯为娱乐。希望这些东西能给ERP沙盘爱好者以实用性的帮助，同时也欢迎大家提出异议，相互切磋、相互进步。为推广这项活动而共勉。 （一）整体策略篇 俗话说：“凡事预则立，不预则废”、“未曾画竹，而已成竹在胸”，同样做ERP沙盘模拟前，也要有一整套策略成型于心。方能是你的团队临危不乱，镇定自若，在变幻莫测的比赛中笑到最后。 1．力压群雄--霸王策略 策略介绍：在开赛初，筹到大量资金用于扩大产能，保证产能第一，以高广告策略（后面有详细介绍）夺取本地市场老大，并随着产品开发的节奏。成功实现P1向P2，P2向P3的主流产品过度。在竞争中始终保持主流产品销售量和综合销售量第一。后期用高广告策略争夺主导产品的最高价市场的老大，保持权益最高，使对手望尘莫及，难以超越，最终直捣黄龙，夺得头筹。 运作要点：运作好此策略关键有两点：
一是资本运作，使自己有充足的资金用于产能扩大，并能抵御强大的还款压力，使资金运转正常，所以此策略对财务总监要求很高。 二是精确的产能测算与生产成本预算，如何安排自己的产能扩大节奏？如何实现零库存？如何进行产品组合与市场开发？这些将决定着最终的成败！ 评述：采取霸王策略的团队要有相当的魄力，真得像当年霸王项羽那样，敢于破釜沉舟，谨小慎微者不宜采用。此策略的劣势在于如果资金或广告在某一环节出现失误，则会是自己限于十分艰难的处境，过大的还款压力，可能将自己压至破产，像霸王那样自刎乌江，所以此策略风险很高。 2．忍辱负重--越王策略 策略介绍：采取次策略者通常是有很大的产能潜力，但由于期初广告运作失误，导致权益过低，处于劣势地位。所以要在第二三年不得不靠P1维持生计，延缓产品开发计划，或进行P2 产品开发，积攒力量，度过危险期。在第四年时，突然推出P3或P4产品，配以精确广告策略（后面有详细介绍），出其不意得攻占对手们的薄弱市场！在对手忙于应对时，自己早已把P3，P4的最高价市场把持在手，并抓住不放，不给对手机会，最终称霸中原。 运作要点：此策略制胜的关键点在于广告运作和现金测算上，因为要采取精确广告策略，所以一定要仔细分析对手情况，找到他在市场中的薄弱环节，以最小的代价夺得市场，减少成本。其次，现金测算，因为要出奇兵（P3或P4），但这些产品对现金要求很高，所以现金测算必须准确，因为到时现金断流倒在其次，关键是完不成定单，遭罚，那将前功尽弃，功亏一篑。 评述：越王策略，不是一种主动的策略，多半是在不利的情况下采取的，所以团队成员要有很强的忍耐力与决断力，不要为眼前一时的困境所压倒，并学会“好钢用在刀刃上”，节约开支，降低成本，先图生存，再想夺占！ 3．见风使舵--渔翁策略
沙盘解说介绍词 开场白： 各位来宾上午/下午好！ 欢迎来到XX江畔美丽的XX楼盘，我是这里的管家xxx,非常荣幸为大家介绍XXX楼盘的相关情况。 沙盘介绍：（导入到沙盘后进行系统的介绍） 展现在大家眼前的这个沙盘是XXX项目的整体规划的缩微模型。 XXX项目是由XXX控股集团投资，在滨江区稀缺的CBD核心地段，精心建造的一线高端江景楼盘。 它位于XXX江上的三桥与四桥之间，距四桥仅1000米之遥，它北靠XXX路、南朝XXX水路、东接XXX路、西临XXX路，交通非常便利。 XXX整个项目占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约30万平方米，容积率为3.5，小区的绿化占总面积的50%，国际风情的主题园林景观是由著名的XXX公司设计。小区的公共区域装修选用高档的花岗岩精心施工，楼盘外立面（外墙）使用的是抗热、耐老化墙砖装饰，美观、保温且环保。 中间的四栋临江而立的高楼就是我们销售的纯住宅楼盘，四栋楼采用错列分布确保了每一套房间都能有一理想的看江角度。楼间距最大的可达86米，四栋楼房全部采用底层挑空5.1米，主体层高近100米的33层设计；楼房中的镂空设计，使楼宇外观看起来更加通透、富有立体感。楼内电梯使用的是著名合资品牌“XXX”，全部采用的是每单元两梯两户设计。 四栋住宅楼共有738套房间，主力的平层房间面积多在132㎡-208㎡之间，其中还有14套跃层的房间面积在260㎡以上， 房间都采用座北朝南的设计，所有客厅都设计在临江一线的北面，且采用落地玻璃窗设计，最大限度突出了江景房的特征。所有的卧室则统一设计在南面，保证充分的采光和居住的舒适度。在户型布局设计上动静分离，即尊重了卧室的私密性又保证了客厅活动的独立性。今后小区将实行人车分流，方便老人和小孩活动；在车位的安排上，项目在地下一、二层分
沙盘讲解的要点和思路 ◇讲解目的： 1、了解客户的需求，引起客户的兴趣； 2、沙盘只是一种销售工具，不能为了讲解沙盘而讲解 ◇讲解流程： 1、项目位置数据篇 2、项目规模、特点介绍 3、客户需求咨询 4、具体问题具体解答 ◇沙盘注意要点： 1、介绍沙盘时间不要太快，科学数据表明，人的注意力只能保持5分钟 2、具体的程序要根据客户需求来设计，每个客户都不一样，不能千篇一律的对讲解的语气要有激情和感染力 3、不要背书式的介绍，多交流多问客户 4、有意识收集客户的相关资料 力求做到给客户讲故事，让客户身临其境，项目明天的憧憬，实地与沙盘的对比，邀请客户到现场 ●技巧一：巧妙试探，准确判断客户 在讲解沙盘时，通常会询问客户的产品需求，例如客户回答“两房、三房”，但是径直朝着“两房、三房”的方向给客户用力推荐，说了半天客户似乎还没有什么反应。为什么？-----是对客户的判断发生了错误。很多客户由于经济承受能力限制只能购买一房等小面积的产品。但出于面子考虑，会很模糊的回答“两房、三房”。因此，我们不能轻易相信客户所说的话，要挖掘客户真正的目的和底线。技巧在于：对于任何客户都进行巧妙的试探。
例：不知道您对我们的项目是否感兴趣？价格合适、产品设计到位、实用率高、现在购买非常超值。我个人推荐.......给客户一个台阶下 ●技巧二：用诚意换得客户的信任 在沙盘讲解的时候不能只讲优点，这样介绍会给客户造成为人虚假的印象，因为任何事物都有缺点。因此项目的优劣势都需要给客户提到，但什么劣势能讲什么劣势不能讲？ 技巧在于：对于致命的，自己有把握转劣为优的缺点需主动提及，这样能给客户诚实可信的印象 ●技巧三：“以一带十”的原则 对于任何客户来讲，购买的驱动因素永远只有那么一两个，因此进行沙盘讲解时，针对性的突击某个亮点，其他作为锦上添花项。 技巧在于：如何突击，即“以一带十”对该亮点尽可能的非常明显的重点阐述其他带过即可 ●技巧四：利用客户共性，找到讲解突破口 在成千上万的客户接待中，如何做到有的放矢，迅速发觉客户潜在需求。 技巧在于：有意识的对客户做总结分类，挖掘某类客户的共性，寻找其内在规律（或分区域客户，或某年龄段客户，或某类职业客户等）就设共性，重点强调项目相应的特点，而不是所有的客户都千篇一律走过场的讲解。例如：1、交通、区域发展的前景2、户型3、大社区、周边环境 技巧五：快速改变客户思维方向，巧妙规避劣势 就是客户指出项目的劣势，不要逃避，承认劣势但要快速寻找到劣势的另外一种价位，进而转化为优势。 技巧在于：快速答复，快速改变客户的思维方向，不再劣势上纠缠太久。 ●技巧六：避免“就问题回答问题”
精心整理 沙盘讲解的要点和思路 ◇讲解目的： 1、了解客户的需求，引起客户的兴趣； 2、沙盘只是一种销售工具，不能为了讲解沙盘而讲解 ◇讲解流程： 1、项目位置数据篇 2、项目规模、特点介绍 3、客户需求咨询 4、具体问题具体解答 ◇沙盘注意要点： 1、介绍沙盘时间不要太快，科学数据表明，人的注意力只能保持5分钟 2、具体的程序要根据客户需求来设计，每个客户都不一样，不能千篇一律的对讲解的语气要有激情和感染力 3、不要背书式的介绍，多交流多问客户 4、有意识收集客户的相关资料 力求做到给客户讲故事，让客户身临其境，项目明天的憧憬，实地与沙盘的对比，邀请客户到现场 ●技巧一：巧妙试探，准确判断客户 在讲解沙盘时，通常会询问客户的产品需求，例如客户回答“两房、三房”，但是径直朝着“两房、三房”的方向给客户用力推荐，说了半天客户似乎还没有什么反应。为什么？-----是对客户的判断发生了错误。很多客户由于经济承受能力限制只能
购买一房等小面积的产品。但出于面子考虑，会很模糊的回答“两房、三房”。因此，我们不能轻易相信客户所说的话，要挖掘客户真正的目的和底线。 技巧在于：对于任何客户都进行巧妙的试探。 例：不知道您对我们的项目是否感兴趣？价格合适、产品设计到位、实用率高、现在购买非常超值。我个人推荐.......给客户一个台阶下 ●技巧二：用诚意换得客户的信任 在沙盘讲解的时候不能只讲优点，这样介绍会给客户造成为人虚假的印象，因为任何事物都有缺点。因此项目的优劣势都需要给客户提到，但什么劣势能讲什么劣势不能讲？ 技巧在于：对于致命的，自己有把握转劣为优的缺点需主动提及，这样能给客户诚实可信的印象 ●技巧三：“以一带十”的原则 对于任何客户来讲，购买的驱动因素永远只有那么一两个，因此进行沙盘讲解时，针对性的突击某个亮点，其他作为锦上添花项。 技巧在于：如何突击，即“以一带十”对该亮点尽可能的非常明显的重点阐述其他带过即可 ●技巧四：利用客户共性，找到讲解突破口 在成千上万的客户接待中，如何做到有的放矢，迅速发觉客户潜在需求。 技巧在于：有意识的对客户做总结分类，挖掘某类客户的共性，寻找其内在规律（或分区域客户，或某年龄段客户，或某类职业客户等）就设共性，重点强调项目相应的特点，而不是所有的客户都千篇一律走过场的讲解。例如：1、交通、区域发展的前景2、户型3、大社区、周边环境 技巧五：快速改变客户思维方向，巧妙规避劣势
销售高手讲解沙盘的步 骤及要点 Document number【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
销售高手讲解沙盘的步骤及要点 沙盘讲解不要过度冗长,要简洁但要突出项目亮点.可以先从项目的位置,项目规划,各项经济指标介绍,附带强调开发公司实力.语气要有感染力.大的范围介绍完毕,即客户的需求作重点介绍。 沙盘讲解时间不要超过30分钟，语言简洁、凸出项目卖点、讲解遵循先外后里，先大后小，讲解同时如果可以和现场相结合就更好，但一定注意避重就轻轻。根本就是要了解项目为前提。 项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！ 介绍沙盘的同时应该注意有意识收集客户相关，及探听客户需求，从而分析客户类型及其真正需求。介绍完毕还应观察客户反映。真正想买的客户会提1000个问题，而你的作用就是一一解答，从而逼定. 沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位；特色；景观设计；配套（内、外）；物业；小结. 专业的沙盘讲解是按照总分总的原则进行．具体的程序要根据客户的需求来设计，每个客户都不一样的，不能千篇一律的对每个客户说出同一版本的说辞来．在介绍沙盘之前一定要先进行客户的需求摸底，然后根据摸底情况展开介绍，比如说，来访客户是冲着小区的环境来的，那就先从环境讲起，先讲大环境然后细分到小环境，最后再环境对客户的作用及重要性，让客户的需求与你介绍的环境相一致，这样的成功率会很高的．不信可以试试看噢！ 当然介绍沙盘时间不要太长，考虑一下客户一直站在那儿听肯定不会超过６分钟的，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话．注意，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只