房地产信贷的风险分析和防范对策研究
中文摘要
房地产信贷是当今世界最为活跃的传统业务之一，大力发展房地产信贷业务能够改善人们的生活质量，也能够缓解新一批就业者面临的买房压力。随着全球银行业竞争加剧，各大银行开始把信贷业务作为业务和利润的稳定增长点，带动房地产业的发展。商品房的价格稳定攀升，大量的社会资金成为购房投资的一部分。住房商品化产生的问题也随之而来。
由于房价持续上涨，一些问题变得更加显著，增加了人们的担心。房地产业在住房商品化的过程当中，并未完全打开房地产的融资渠道，房地产对银行资金的依赖程度过高。
本文将论述近年来的房地产行业状况，金融业与房地产业之间的影响，银行在房地产贷款方面的风险类别及风险分析，以及产生的原因，影响因素，从而找寻改善的方法，对一些可控风险提出防范措施。
关键词：房地产泡沫；资金依赖；融资渠道
Real estate credit risk analysis and prevention countermeasures
Abstract
Real estate credit is one of the most active of the traditional business in today's world, vigorously develop the real estate credit business can improve people's quality of life, also can alleviate the pressure of the a new batch of workers faced to buy a house.As the global banking industry competition, Banks began to put the credit business as a business of steady growth and profits, giving impetus to the development of the real estate https://www.doczj.com/doc/4412620479.html,mercial housing price stability, a lot of social capital to become part of the housing investment.The problem of housing commercialization is followed. As house prices continue to rise, some problems become more pronounced, increased the fears.The real estate industry in the process of housing commercialization, has not fully open real estate financing channels, high degree of dependence on Banks' capital of real estate.
In recent years the real estate industry status, will be discussed between the financial sector and real estate industry, the influence of Banks in the field of real estate loan risk classification and risk analysis, as well as the causes, influence factors, so as to find ways to improve, to some controllable risk prevent measures are put forward.
Key words: property;reliance of funding;financing channels
目录
1 导论 0
（一）选题背景及意义 0
（二）国内外研究综述 (1)
1、国外研究综述 (1)
2、国内研究综述 (1)
2 房地产信贷风险 (2)
（一）房地产现状概述 (2)
（二）信贷风险 (5)
1、风险概述 (5)
2、风险的种类 (5)
（三）产生风险的原因 (6)
1、信息不对称引发潜在的危机 (6)
2、房地产企业过于依赖银行的资金投入 (7)
3、监管不够，违规经营现象时有发生 (8)
4、房地产泡沫带动泡沫，面临破裂的危险 (8)
5、“先租后抵”导致银行难以处理房产 (10)
6、抵押物的处置不当 (10)
7、评估机构不规范 (11)
3 防范对策 (11)
（一）拓宽房地产企业融资渠道 (11)
（二）改革目前的房贷评估系统 (11)
（三）建立健全的个人信用评级体系 (12)
（四）银行应当考虑拥有自己的房产评估师 (12)
（五）加强抵押物价值管理，做好抵押登记 (12)
参考文献 (13)
1 导论
（一）选题背景及意义
近年来，随着城镇住房制度改革深入推进，住房建设投资扩张趋势明显，住房消费的需求也日益增加，房地产市场呈现出前所未见的繁荣，进而带动了商业银行房地产信贷业务的发展。虽然政府尝试使用了各种调控措施来控制房地产业的迅速膨胀，但是我国的房价仍然在攀升，且十分稳定。此时，一些问题也开始显现，例如一些经济适用房供不应求，高档商品房的空置率却居高不下。
在2007年至2008年，美国新世纪金融抵押贷款公司和雷曼兄弟公司先后破产，对全球都产生了巨大冲击，华尔街金融风暴随之而来。华尔街上五大投资银行相继倒塌，其震撼性和破坏性给金融市场带来了巨大冲击，随后，金融危机爆发。美国个人住房次级抵押债券市场在这场危机中起了关键作用。这充分证明了个人住房抵押市场在一个国家的经济发展中处于非常重要的地位，这次风暴，也使得中国的人们产生危机感，同时也不得不对个人住房贷款蓬勃发展的现状引起重视。
房地产业在国民经济中有着不可替代的地位，从而房地产信贷的迅速增长会对其产生显著作用。特别是近年来，我国房地产业过于迅猛的发展速度令人担忧，以及房地产信贷中所暴露出的问题和面临的风险日益突出。而后国家出台了一系列对房地产业的调控措施，其中要求商业银行加强自我建设，尤其是要重视提高其风险防范的能力，这样才能更好地应对市场形势的变化和宏观政策的调整。另外，外资银行也导致商业银行运营竞争力的增大。
到2014年，我国房地产贷款占了银行贷款总量的五分之一，房价如果下跌，势必会对商业银行信贷资产的安全产生不良影响。风险防范体系的科学构建十分重要。
（二）国内外研究综述
1、国外研究综述
2001年，Paul Hilbers,QinLei and Lisbeth Zachol提出自己的观点，认为金融部门的危机和宏观经济的失衡是由资产价格的失衡导致的。这一理论在房地产市场的发展中适用。出自于《房地产市场的发展和金融业的稳健》一书。
2004年，Davis和HaibinZhu发现房地产价格和商业银行信贷规模之间并不是相互影响，房地产价格的上涨会导致房地产信贷的扩张，商业银行信贷规模的扩张却不一定引起房地产价格的上升。
2008年，Kennen patton 在《美国房地产金融的发展和现状》一文中，提出房地产资金的融资渠道单一，光靠保险公司或者政府是无法从根源解决问题的，而资本市场本身的透明，公开，以及操作的规范性起到了很重要的作用，能够降低或者规避风险。
2008 年美国次贷危机的爆发引起了全世界的重视，由于其对世界经济产生的不良影响，人们开始深入研究其原因、性质、影响等等，并开始重视金融创新背后潜藏的风险。
2、国内研究综述
90年代时，林毅夫等曾在《中国的奇迹：发展战略与经济改革》中指出，国有银行缺乏独立性，银行面临信用风险，其中很大一部分原因来自于此。
魏金萍曾在《我国房地产个人信贷风险防范研究》一书中提出，我国的房地产信用风险的防范，必须从宏观和微观两方面着手，政府应从多方面提供支持，发挥主导作用，而银行要加强自我建设，重视创新，构建科学的风险防范体系，提高风险防范的能力。
2011年，高华运用KMV模型对我国房地产上市公司进行了实证分析，他提出KMV模型比较适合我国的房地产市场，并通过线性回归模型分析，对我国商业银行对房地产企业的贷款量是否适当得出了自己的结论。
2014年底，经济学者温克坚提出，虽然市场交易不够活跃，楼市存量巨大，房地产行业存在“僵尸经济”的特征，但是历史趋势最终会胜出，近几年经济体自身的演变和创新，提高了效率，各种流动的鲜活因素在促进中国经济模式的转移，市场内在机制的经济行为带来好的影响，因此不必过分担忧。
2 房地产信贷风险
（一）房地产现状概述
近年来，随着城市化进程脚步的加快，房地产业发展迅速并成为我国国民经济的支柱产业。房地产个人贷款以一种增速增长。高增长的现象反映出宽松的货币政策。房地产过热也一直为人们所关注。
从90年代末期金融业支持房地产业开始，房价在波动中，总体仍呈现增长趋势。但此时的房地产业也被认为已经产生了泡沫经济，房地产信贷的风险增加。为此，政府采取了一系列措施来调控房地产业的发展，想要降低风险。2008年发生了席卷全球的金融危机，我国的出口受到了严重影响，因此为了使得经济保持稳步增长，银行采取了宽松的货币政策来刺激经济。然而这样的政策在09年造成了房价的反弹，紧缩的货币政策又开始实施。2011年我国的房地产业缓慢发展，出台了“国八条”，对住房贷款的发放做了更加严格的规定。银行信贷逐渐被收紧。这在一定程度上压制了炒房的热情，控制了商品房的空置率。
（来源：知乎）从上图中可以看出商品房的走势，先是逐步攀升，随后近年来趋于稳定。相关人士预计已销售可能已经占到了总需求的将近一半，而新开工的商品住宅已经占到了总需求的50%-60%。
在2015年初的统计数据中，随着销售面积和金额有所下降，房地产库存也随之上升。国家统计局公布的数据如下：
其中土地成交额大降三成。（然而这只是暂时的，后期又逐渐回暖）
（来源：中商情报网）2015年1-6月份，全国房地产开发投资共43955亿元，同比名义增长4.6%。（不扣除价格因素）其中，住宅投资增长2.8%，占房地产开发投资比重的67.1%。人们对住宅的需求日益增长。商品房销售面积同比增长3.9%，处于稳步抬升的
状态，但空置率不容忽视。
楼市的好转离不开国家宽松的货币政策的支持，开放二胎也对房地产业的发展起了一定的促进作用。
（二）信贷风险
囿于一系列的原因，银行信贷业务的重点仍然是房企。风险是无法消除的。
1、风险概述
信贷风险总的来说可以分为市场性风险和非市场性风险。市场性风险主要与借款人有关，或是销售环节上的问题。非市场性风险是由自身问题导致，比如信用风险。
2、风险的种类
第一，操作风险。
操作风险在90年代初，还没有被当做独立的风险种类，人们不够重视，管理也不够专业，制度不够完善。近年来，为了提高更好的服务也为提高竞争力，金融产品层出不穷，新技术不断应用于金融领域，银行运营中的操作风险开始受到重视。新的巴塞尔协议中，也将其视为信用及市场风险之后的第三大风险。
第二，信用风险。
它是由借款人自身的客观因素或主观的还款意愿引发的风险。房地产企业的偿还能力并不能完全保证，而银行信用评级方法，以及在贷款决策中存在的突出问题，也使得银行将面临信用风险。其原因具有不确定性，可能是借款人的资信审查评估本身就不合，也可能是贷款发放后的一些突发状况造成的。在房地产金融中，主要是房地产开发企业经营不善，资金周转出现问题，亏损严重甚至破产倒闭，还不上贷款导致的，还有一方面的重要原因就是个人贷款，借贷者由于意外情况导致收入骤减，或者家庭问题无法还贷。
第三，道德风险。
道德风险是签约的其中一方，为了自身的利益而做出的有损于他人或另一方的行为。它一般情况下由信息不对称所致。比如购房者在申请银行贷款时故意隐瞒自己的真实还款能力，评估机构在对抵押物进行评估时抬高价格等等。
第四，经营风险。
经营风险可能由金融市场的波动产生，也有可能受经营环境的影响。房地产开发商的行为决定了房地产业的发展，其经营活动和财务活动也应引起重视。例如由于房地产经营的周期比较长，这期间的政策变动是很难把握的，若是企业无法很好的权衡和判断，将会造成一定的损失。
（三）产生风险的原因
1、信息不对称引发潜在的危机
房地产信贷风险中，信息不对称是无法避免的因素，也是主要的内因。主要包括三方面内容：逆向选择，道德风险和寻租。在市场中，一般是卖方比买方了解更多信息，市场交易主体之间的信息不对称是普遍存在的，不对称的原因又是多种多样。
体现在银行与房地产开发商之间，有以下几方面：
一是对于信息源，房地产开发商相比之下优势明显，他们所获得信息的方式及来源要比银行多得多。而银行所拥有的客户来自各行各业，银行无法对所有的客户都了解透彻。因此获取、掌握信息源不算是银行所擅长的，这也就造成了银行获取信息不可能都通过直接的途径，房地产开发商内部的复杂性也是银行很难去捕捉的。对房地产商融资渠道无法百分百的掌握。例如假股真债的信托融资。但是企业在对自身情况了如指掌的同时，对于房地产开发的风险也了解得较为明晰。
二是高收益、高负债率在客观上造成的。
市场预期如果发生巨大变化，必定影响销售情况，这种情形之下，大部分的开发商的债务将会增加，资金出现状况，这种压力是产生道德风险的要素之一。
但是此时大部分的压力都是由银行承受的（转移到资产负债表），开发商并不会接连受到巨大的损失以致破产。银行经营灵活度不够，对风险识别能力还有待提升，因而缺乏金融业的竞争力。所以即使大部分银行早就对房地产企业的贷款进行限制，有些甚至停止按揭，仍起不到效果。开发商还是会以不同的形式把风险资产转嫁给银行。
三是贷款规模正在膨胀，银行又不具备相应的管理能力，这种情况加剧了信息不对称。但是房地产行业利润高，我国信用制度又不够健全，以及其它一些原因，导致一般企业借款后，银行便因承担了多数的风险而成为弱势的一方。如果开发项目成功，开发商的既得利益大大增加；如果失败，那么所造成的亏损则大多由银行承担。
2、房地产企业过于依赖银行的资金投入
国际上对银行贷款的通行标准是最多是占房地产总投资的40%，同这个数据做对比，我国房地产企业对银行资金的依赖程度明显远超标准。当房地产价格大幅波动造成个人出现“负资产”时，银行贷出去的资金能否收回成为难题。
个别的断供仅是个别家庭的财政危机，而大规模的房贷断供就明显不是这么简单了。美国次贷危机发生时，随着房价的暴跌，一部分业主从自身利益出发会选择断供，尤其是房子已经明显贬值时。而大规模的断供容易引发金融危机，具体体现在金融机构倒闭、股票暴跌、失业率急剧上升、经济衰退等等。
但是面对严峻的经济形势，地方政府依然会因为房地产企业收益率高而向银行施加压力，要求银行顾全大局，设法解决不良开发商的资金问题。
楼市泡沫与银行的资产质量相关性很高，若是泡沫破裂，房价急跌，银行体系将受到重创。银行的资产质量一直处在阴影之下，其中就有地方政府和央企相当数额的借款。面对这些问题，十几年来银行金融体系改革成果可能会成为泡影。说到底，银行在一些方面还是受到地方政府的掌控，因为存在一定的依赖性，无法完全摆脱，例如业务发展。除非问题到了难以掩盖的地步，银行不得不屈服于政府的意志，受到严重制约。这种前提之下若是问题依然在哪一天爆发了，则意味着已经十分严重，泡沫也累积得很庞大了。
3、监管不够，违规经营现象时有发生
由于银行之间的竞争日益加剧，为了争夺房地产个人房贷市场，违规经营的现象时有出现。为了增加同业竞争力，银行之间争相降低贷款门槛，降低对项目的准入，变通房贷。虽然监督部门也并不是无所作为，但若是商业银行与按揭企业之间合谋运作，监管很难到位。
按照国际标准，房贷按揭的警戒线为月收入的三分之一，超出这个范围还款风险会相应增大许多。各个银行之间不顾此警示仍旧放贷，贷款买房者成为不堪重负的房奴，虽与他们自身不正确衡量还款水平有脱不开的关系，但是银行也有一定的责任。
4、房地产泡沫带动泡沫，面临破裂的危险
房地产业持续过热，一些风险也逐步显现，随着这股过热的潮流，不得不引起人们对房地产泡沫的担心。其实现今相当一部分的楼房价格已经远远超出了本身应有的价值，房地产泡沫其实已经凸显。而房价暴跌之初，便是泡沫泛起时期产生的祸胎。
正常情况下，对于房价累计上涨超过一半买房的消费者，相对容易出现负资产；按揭购房者出现负资产的概率和程度与房价的上涨的关系呈正相关。房地产价格的波动造成个人负资产现象增多时，也会造成相应的损失。
国际通行的商品房空置率合理区间在3%-10%，按照这种方式来推算，在国际警戒线是5%的情况下，我国已经超了好几倍。
而且贷款抵押物存在贬值的风险，当房地产泡沫破灭时，一些房地产开发商无力偿还贷款，虽然存在贷款抵押，但是已经严重贬值的抵押物会给银行带来巨大的损失。范围一旦扩大，势必会对房地产业造成强烈的冲击，金融业同样也会受到严重的影响。
不论是经济，还是医疗，教育，一．二线城市都集中了全国最好的资源，城市化进程加快的过程中，不可避免地人流趋势指向一、二线城市。而国家的政策却是限制了建设用地的使用，在供给有限的情况下，房价必然会上调。
成都、重庆都是比较发达的城市，一、二线中也较为典型。
（来源：知乎）从图中成渝两地的数据可以看出供求关系对房价的影响。随着时间的推移，房价总体呈上升趋势，而且与供应量呈正相关。但房价取决于两种因素，供求关系和货币政策。然而，总需求下降并不一定意味着房价的下降，如果房地产业的供应量逐步缩减的同时，供应量同步缩减，房价也会保持平稳。
随着资源的错配，市场上虚假繁荣的现象越来越明显，市场自身的调节能力有限，经济体的病症很难掩饰。“僵尸经济”可以恰当地描述这样的现象。
在经济学中，90年代日本房地产泡沫破裂的经济表现，与“僵尸经济”有着很深的渊源。当时的日本，受各大企业财团互相之间的影响，信贷资金长期存在于一些效率低下的企业集团中，这种占据使得部分要素配置不合理，违背了市场规则。房地产泡沫破裂后，债务沉积，市场未回到出清的状态，很多没有利润的企业仍然存活，占有市场资源，如同僵尸一般。再者，日本的央行长期维持较低利率水平，无法对这些欠有大量债务的企业形成有效制约。给了他们喘息的机会，于是产生了喂养僵尸的游戏模式。
和日本相比，中国经济体内的僵尸形态并不少见，金融体系垄断封闭，市场竞争力不足的大量国有企业效率低下，错配、耗费了大量资源。但是在过去的二十多年里，经济发展动能不断涌现，不仅能够抵消僵尸所消耗的资源（土地，劳动力，创富意愿得到释放，以及加入WTO开放了市场）而且仍有富余。所以这些僵尸的
存在才没有拖垮经济，那些经济动能构成了经济增长的基础。二战以后日本三十多年经济发展带来了巨大的社会变化，这是一个很好的例子。不过每个国家国情不同，不能以偏概全。但从客观上说，这些僵尸的存在的确对我国的经济发展起了一定的制约作用。
当经济危机到了一定程度的时候，市场和社会恐慌无法避免。公众在这种情况下一般对政府的干预产生依赖，在这种社会心理的期待之下，政府往往会扮演救助者的角色进行干预，不过在比较纯粹的市场经济国家，政府的这种角色是暂时的和有限的。
无论从什么方面来看，楼市持续的繁荣只是假象，而且不可能一直维持下去。但是政府的意图成为了很重要推动因素，在这种推动之下，房地产业依旧大步前进，也就是通过再泡沫化，形成了原本不该实现的行业繁荣。
但市场本身有它的运作规律和逻辑，供大于求的现状一直得不到改变，价格攀升至远远超过购买能力时，这种虚假繁荣便很难维持了。
楼市崩盘预警会导致金融机构巨大的压力，政府干预妄图通过更多的财政刺激来继续维持现状，但这仅仅只是依靠泡沫带动泡沫，来拖延危机的爆发。
这种危机处置过程无法持久，表面的成功都只是暂时的，只会埋下更为巨大的隐患，到了爆发的时候，其代价必定是惨痛的。
5、“先租后抵”导致银行难以处理房产
我国法律中的规定是遵循“买卖不破租赁”原则的，但是抵押与买卖不同。如果抵押在后，在已经实现抵押权的情况下，租赁合同在有效期内仍然对抵押物的受让人有效；若是抵押在前，就有权解除租赁关系。从这种道理上来说，若是“先租后抵”，后期银行拿不到借款人所还贷款，也不好处理抵押的房产，因为此时的租赁关系没有解除，仍然有效。
6、抵押物的处置不当
银行有权处置不按期还贷者抵押给银行的房产，以此归还贷款。其中存在问题。一是房产的拍卖价格一般都不足以偿还贷款，给银行造成损失；二是我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，如果银行要拍卖抵押的房产，此时的承
租人也许会采取措施故意压低房产的拍卖价格，从而造成银行的损失。
7、评估机构不规范
由于申请贷款时的评估费用由借款人支付，就无法避免暗箱操作的可能性。借款人有办法使得评估机构评估出超出房产本身价值的价格，从而使自己从中获利，申请到更多的贷款；后期还不上贷款时，银行有权对抵押的房产进行拍卖，此时评估机构也可能低估房产价格。即使不故意降低，现今的价格与当时的评估价格也不相符，受损的仍然是银行。
8、房产处置执行难
我国法律对个人必需的居住房屋是有所保护的，若是人民法院需要对这样的房产进行处理，可以查封，但不得执行其它行为。如果这套房产是借款人办理抵押贷款时唯一的住房，无论法院还是银行，都无权处置。
3 防范对策
（一）拓宽房地产企业融资渠道
受各种因素影响，包括政府施压，银行承担了太多压力，政府为促进经济发展，刺激经济，采取的财政政策需要银行给予支持，地方性的投资项目也离不开银行供给资金。现今房地产业的资金过度依赖银行，很大程度上是融资渠道过于单一导致的。扩宽融资渠道，能够分散金融风险。如抵押贷款证券化的实施，能够将一部分风险转移到证券投资者身上。或者增加注册资本金，它能够增加一部分前期开发的资金。这样的优点是不必担心财务成本，因此基本上也没有融资成本，因为企业的投资方是资金的汇入方。
（二）改革目前的房贷评估系统
对银行来说，想要有效地规避风险，在事前做好预防工作显然比事后的弥补重要得多。房地产项目开发能力、抵押资产、担保资产的评估体系都应加以完善。
（三）建立健全的个人信用评级体系
由于缺少权威的、健全的个人信用评级体系，银行缺乏全面客观的了解个人信用的渠道。信息不对称的缘故，个人税单并不可靠，个人收入不透明，银行无法通过少量的材料和信息去了解借款人的真实经济状况和收入水平，难以判断其是否具备还款能力。由于银行所能获取的材料十分有限，其真实性和完整性并不可靠，从而造成潜在的危机。
（四）银行应当考虑拥有自己的房产评估师
房地产估价事务所需要房产评估师，银行也同样需要，这能够在一定程度上规避信息不对称带来的一部分风险。
（五）加强抵押物价值管理，做好抵押登记
在房地产贷款中普遍实行项目抵押。对抵押房产所做评估的准确性十分重要。而且房地产贷款的抵押物能够在不同的情况下不断变化。如果抵押物价格合理且抵押率合适，开发商便不会轻易舍弃抵押物，从而形成一定的约束。银行就在很大程度上规避了风险。反之，如果抵押物价格与实际价格严重不符，过度抬高，就会缺少对开发商的约束力，开发商若是经营不善，资金链出现问题，完全可以舍弃抵押物，损失的大头还是由银行承担。
（六）改变“僵尸经济”的现状
中国经济近30年来大约保持了年均百分之八的增长，虽然不是十分稳定，但也并没有发生严重的、典型的经济危机。但这并不意味着是中国克服了经济危机，而是中国政府较之于欧美各国，往往是用更大的代价来化解危机，在经济中并非简单介入。但僵尸机制会使得发展动力逐渐衰减，大量消耗金融资源。
僵尸经济不是短期内能够改变的，与多种因素相关。楼市泡沫若是破裂，并不会带来毁灭性的危机，但是潜在的危机和压力，是经济体的调整所必需的。只有僵尸经济的现状得到改变，不再继续，新的动能才能为经济发展的促进做出贡献，楼市才会焕发生机，从而缓解银行现有的压力，对风险起到良好的控制作用。
参考文献
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[9]《房贷断供与房地产金融风险之间有什么关系？- 匿名用户的回答- 知乎》[R].2015-04-03
[10] 温克坚.任性楼市无故事.[R].2014-12-15
我国房地产金融风险及其防范 曾嫚莉 一、房地产金融风险的分类 房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市
场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。 二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有
第十章项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面:政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括:政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险就是指在建设期货经营期内,由于所处的经济环境与经济条件的变化,致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境与经济条件,应以宏观与微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化,就是指国家经济制度的变革、经济法规与经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来瞧,公司面临一般企业共有的政策风险,包括国家宏观调控政策,财政货币政策,税收政策,可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险就是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动,这些因素来自公司外部,就是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧,我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱,市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要,会采取“价格战”策略打击竞争对手,因而引起公司产品价格波
动,进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险就是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率与接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大,风险程度越大;反之则越小。 作为物流业,本项目的财务风险主要体现在项目实施之前,实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期,涉及的环节也较多,在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化,公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境,将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后,相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性,将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险就是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范与降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策与产业政策的指导下,汇聚各方信息,提炼最佳方案,统一指挥调度,合理确定公司发展目标与战略;
目录 摘要……………………………………………………………………............…I Abstract……………………………………………………………………………II 一、绪论 (1) 二、我国房地产业的发展历史 (1) （一）房地产发展的四个阶段 (1) （二）中国房地产业发展特点 (2) 三、我国房地产业的发展现况 (2) （一）宏观调控因素 (2) （二）房价因素 (4) （三）不断完善的廉租房体系 (5) 四、我国房地产业的发展前景 (6) （一）房价的涨幅 (6) （二）租售比发展状况 (6) （三）收入和房价的比例 (7) 五、房地产投资和风险分析 (7) （一）房地产投资分析 (7) （二）房地风险分析.......................................................... . (9) 六、结束语 (10) 参考文献 (11) 致谢 (12)
房地产投资分析和风险分析 摘要 我国房地产业发展已有30年历史，房地产是一个高收益但风险同时也很大的行业，很多人通过房地产成为了亿万富翁。现如今，影响房地产业发展的因素有很多，国家的政策因素，收入的因素还有国际因素等等。改革开放以来，我国经济越来越强大，人民收入水平显著提高，国家颁布了相关法律法规保障房地产业发展，房地产业迎来了前所未有的机遇。但投资房地产不能盲目的去投资，要做好前期调查，掌握一定信息，做好投资分析和风险分析。孙子兵法说“知己知彼，百战不殆；不知彼而知已，一胜一负；不知彼，不知已，每战必殆。”只有做到知已知彼，才能在房地产业闯出一片天地。 关键词：房价；发展现状；发展前景；投资分析；风险分析
房地产金融风险及防范 ——房地产金融与投资概论 学号： 姓名： 上课老师： 成绩: 1.什么是房地产金融风险 房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。 2.房地产金融风险的影响 房地产行业具有高收益的特点，任何事物都具有两面性，高收益必然带来了高风险性，加之金融市场的不确定性，房地产金融风险必然存在，对于市场经济的影响更为重大。房地产金融风险不仅仅指的是单纯的单个业务风险，还包含了整个房地产金融体系的风险。房地产金融的部门
和业务有着天然的联系，由于这种联系，发生风险的时候，两者就会互相拖累，使得风险愈演愈烈。并且政策，市场经济等外部环境发生了变化，房地产金融也将面临更多的不确定性，产生系统性风险。我们不可以对房地产金融风险小觑，它的爆发会引发各种经济问题，对于金融业和其他行业的冲击无法估量，甚至可能会导致金融危机的出现 3.如何防范房地产金融风险 (1)依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移和分担房地产投资风险 目前，在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时，还必须为房地产企业创造新的融资渠道，通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散，用以解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题。也可以吸取国际经验，拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资，可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外，还包括发行企业债券，即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券，债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”，即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。 (2)加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度 房地产金融市场的稳定对于国家政治和经济都具有重要的作用，因此政府必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。由于房地产市场不是一个充分竞争的市场，尤其在中国，这一市场具有半垄断性特征，当利率上调时，在抑制住房需求方面确实能起到一定效果，但是，房地产开发商不会或很少通过降低房价来扩大销售甚至有部分开发商囤积住房，以等购买力恢复后再加价出售。因此，政府监管部门应该从根本上解决房地产市场的问题，也就是从源头上解决房价上涨的问题，完善土地出让制度，提高土地管理机关、房地产交易监理机关的透明度，减少商业腐败等，这样，才能从制度上保证房地产市场的健康发展。 (3)加强对房地产金融风险的监测 当前，应尽快建立房地产金融预警系统，以此来分析房地产市场供
项目风险分析及对策 一、主要风险因素分析 项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 1、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本项目来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 2、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 3、财务风险 财务风险是指企业由于不同的资本结构而对企业投资者的收益产生的不确定影响。财务风险来源于企业资金利润率和接入资金利息率差额上的不确定因素以及借入资金与自有资金的比例的大小。借入资金比例越大，风险程度越大；反之则越小。 作为物流业，本项目的财务风险主要体现在项目实施之前，实施后财务风险较小。 4、管理风险 项目的实施有一定的周期，涉及的环节也较多，在这期间如果出现一些人力不可抗拒的意外事件或某个环节出现问题以及宏观经济形势发生较大的变化，公司组织结构、管理方法可能不适应不断变化的内外环境，将会大大影响项目的进展或收益。 本项目融资成功后，相应在项目管理、资金运筹等诸多方面对合作公司均提出了高的要求。公司内部管理中存在诸如成本控制、人员变动、资金运营等方面的不确定性，将为公司的运营带来风险。如何减少管理风险是本项目运行过程中必须予以关注的。 二、风险防范和降低风险对策 1、应对政策风险的对策 公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； 加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 2、应对市场风险的对策 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，物流企业正字啊不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一) 【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 【关键词】风险防范房地产信贷银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程分析 1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 二、银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 三、银行房地产信贷风险防范措施
目录 房地产投资风险分析 (1) 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 (2) 二、我国房地产市场的现状与发展趋势 (3) （一）我国房地产市场现状 (3) （二）我国房地产市场发展趋势 (3) 三、房地产投资风险定义及分类 (4) （一）风险定义与房地产投资风险的涵 (4) （二）房地产投资的主要风险要素 (4) 四、房地产投资风险的分析方法 (5) （一）专家调查法。 (5) （二）故障树分析法。 (6) （三）幕景分析法。 (6) （四）筛选- 监测- 诊断技术。 (6) 五、应对措施 (7) （一）风险回避 (7) （二）平衡交易 (7) （三）资产组合 (7) （四）风险转移 (8) （五）风险自留 (8)
房地产投资风险分析 摘要：在房地产投资活动过程中, 收益与风险是同时存在的, 特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资, 风险更是在所难免。本文介绍了世界房地产行业发展的历程与阶段性特点，并对我国的房地产行业现状和发展趋势进行了深入分析。在此基础上，对我国房地产投资面临的主要风险因素进行了归类总结，主要包括财务风险、社会风险、意外事故风险和利率风险等。针对所面临的一系列风险因素，本文进一步总结了具体的风险分析方法，并对应对措施进行了探讨。 关键词：房地产投资；风险因素；风险分析方法 Abstract: In the real estate investment activities, the benefits and risks exist simultaneously, especially in the time of economic transition of China's real estate investment. The risk is inevitable. This article describes the history and development of main phases of the real estate industry in the whole word, together with deep analysis of current situation and development trend of real estate industry in China. Based on this analysis, the main risk factors faced by China's real estate investments are classified, including financial risk, social risk, accident risk and interest rate risk. For all these kinds of risk factors, this paper further summarizes the specific risk analysis methods, and discusses response measures. Key words; investment in real estates; risk factors in business; risk analysis methods 一、房地产行业发展历程及其阶段特点 房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 房地产这个行业存在了很多年，但真正成为一个产业，是在欧洲工业革命以后，伴随着现代市场经济不断发展而兴起的。之前的房子不是商品房，都是自己建、自己住，不管是朝廷还是民间，很少交易买卖。近几百年，房地产跟其他东西一样被商品化以后，开始有了现代的房产生意和买卖，“二战”以后特别明显，其发展过程大体有三个阶段，每个阶段有着各自不同的表现。 第一阶段，是在人均GDP8000 美元以前，这时市场上所谓的房地产问题都是住宅问题。这个阶段是从人均GDP 不到1000 美元时开始的，然后往上爬到8000 美元。这其间大家讨论的住房问题全都与住宅有关，包括阶段分化、矛盾、社会心理冲突等。 第二个阶段，是人均GDP 从8000 美元到25000 美元。根据研究结果可以做出这样的预测：从人均GDP8000 美元到15000 美元，以及从15000 美元到25000美元，都会是商用不动产的活跃期。为什么分成两段呢? 因为在人均GDP8000 美元到15000 美元这个时期，商用不动产里边社区性商业是最火的。所谓社区性商业，就是围绕着一个社区所开发的商铺和购物中心，主要为周边居住的人服务，满足由居住派生出的需求。当人均GDP 继续向25000 美元发展时，就应该转向CBD 核心区的投资性商用不动产、商用物业，这将更加高档。这部分在每个国家其实都不多，因
我国房地产金融风险及防范分析 ——China's real estate and guard against financial risk analysis. 摘要：美国房地产次贷危机引发的全球性金融危机，回顾上世纪90年代由泰国房地产市场危机引发的东南亚金融危机，这无疑给房地产业金融风险敲响了警钟。我国作为世界经济增长最快的国家，近两年房地产业高速发展，和当年东南亚猛虎泰国较为相似，这不得不让我们去反思中国房地产业的金融风险。本文结合房地产业自身的发展，全面分析我国房地产金融现状和存在风险，详细提出我国房地产金融风险的防范措施，从而完善我国的房地产金融市场。 关键词：房地产金融，金融风险，防范措施，发展； 一、现阶段我国房地产金融存在的风险及其成因； 随着我国房地产业过热的发展，房地产市场的问题也逐渐凸现出来，随之而造成我国房地产金融市场存在着较大的风险。主要有房地产开发企业自身风险、国家关于房地产的法律与政策风险、商业银行信贷风险等方面； 1、房地产开发企业自身风险； （1）房地产业自有资金不足，过分依赖商业银行贷款，导致资产负债率过高。 近年来房地产开发企业的自有资金逐年下降,，房地产投资资金来
源主要依靠商业银行贷款，过分依赖各大商业银行，使得商业银行成为房地产金融风险的主要承担者。在今年11月初在网络上就有谣传绿城地产因负债过高申请破产，虽然最终证实是谣言，但市场却因此加重了对上市房地产企业负债率的担忧。根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为目前依旧处于停牌状态的ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。从数据上看，这两家企业已经资不抵债。就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。其实国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调控房地产市场健康有序发展的目的。因此, 房地产业一旦发生危机就必然会引发银行危机。（2）房地产企业在其自身运营模式中存在的缺陷给房地产金融市场带来的风险； 一是房地产开发企业对于一个项目的运营周期较长，从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节较多，而房地产企业在开发项目时普遍采用分阶段连续开发的经营模
企业经营中的风险对策分析 1、强化风险意识，健全机制，提高决策的正确性。 企业的决策是在一定环境条件下，按照一定的程序，由单个人或集体做出的，个人的阅历、决断力、分析甄别能力等诸多主观方面因素，以及信息不充分和其它不可预知的客观因素都要对决策风险产生影响，为此控制决策风险应注重以下几点： 首先，发展领导力，强化决策者的风险意识。领导居于企业的核心地位，各级领导者的能力是企业竞争力大小的关键，领导者的能力包括智慧力量、道德力量和意志力量。企业增强了领导者的领导力，才能使他们在关键的发展战略上，在决定企业发展的关键过程中，以其独特的眼光和力排众议的超常规决策，使企业获得转机。发展领导力并不是发展几个高级领者的领导力，中层干部、部门主管、项目经理等都有发展领导力的空间，如果每个领导者都发挥自己的智慧力量、道德力量和意志力量，企业就培养出了一个经理者阶层，拥有了一支优秀的队伍，掌握了降低决策风险的主动。 作为决策责任人，领导者自身应本着积极慎重的原则，要充分了解决策涉及的政策、规定、法律条例和相关的信息，要对决策范围各要素的能力、规模心中有数，这是减小决策风险的基础。香港首富李嘉诚强调“管理者对自己负责的事和身处的组织有深层的体验和理解最为重要。了解细节，经常能在事前防御危机的发生。”领导者要充分考虑决策的社会、法律、文化背景，在保证决策可执行性的基础上，还要对决策，特别是重大决策的执行前景进行预测分析，着重关注可能遇到的困难和风险，制定应对预案。 其次是建立有效的决策机制，这是防范决策风险的重要保证。通过章程、内部决策制度明确董事会、总经理及部门负责人的分级决策权限，建立严格的董事会决策程序和制度，明确集团公司、控股子公司、投资企业三级决策管理层级，实现适当分权，有效地监督，增加
银行房地产信贷风险防范论文 内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。 关键词：房地产投资风险信贷防范 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 房地产投资现状及存在的问题 中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产金融的风险与防范探究The risk and prevention of real estate finance 编订：JinTai College
房地产金融的风险与防范探究 前言：毕业论文是普通中等专业学校、高等专科学校、本科院校、高等教育自学考试本科及研究生学历专业教育学业的最后一个环节，为对本专业学生集中进行科学研究训练而要求学生在毕业前总结性独立作业、撰写的论文。本文档根据毕业论文内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意调整修改及打印。 又到毕业季了，大家的论文准备的怎么样了，下文是房地产金融的风险与防范，一起来看看吧! 房地产金融面临的最大的风险之一就是信用风险，降低信用风险不仅要求房地产金融企业加强信贷控制，严格信贷审核，而且要从借款人的角度入手，建立有效的信用评价体系和征信系统，减少由信息不对称带来的信用风险。 一、房地产金融的概念 房地产金融是金融业务的一种，一般是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中发生的筹资、融资、结算等金融行为。房地产金融有广义和狭义之分，广义的房地产金融，是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式，如对房地产银行发行债券，成立住房
储蓄机构，安排房地产企业和基金上市，成立按揭类的证券公司，抵押贷款证券化等。房地产金融包括两个必要的组成部分一房产金融和地产金融。所谓房产金融是指房屋或建筑物在开发、生产、流通、消费过程中涉及到的筹资、融资、结算等金融行为，其主要包括住房金融、商品的生产与流通中的资金融通等等;而地产金融则是指与土地有偿使用有关的金融相关活动，具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。房产金融和地产金融紧密联系、不可分割。房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中资金的良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行`。房地产金融内容丰富，涉及面广，主要包括:吸收房地产行业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，发行房地产股票与债券，房地产金融机构，房地产信托投资，房地产保险，房地产担保机制，房地产金融市场等等。 二、房地产与金融的关系 房地产行业是国民经济的支柱产业，对当前我国的经济发展起到重大的促进作用，其发展受到了整个国家和社会的高度重视。而与房地产业同属第三产业的金融业，其作为现代市场经济的核心，与房地产业的关系更是相互依存、密不可分。
风险分析及对策 1.市场风险及对策 (1)市场风险 市场风险主要是，顾客认可并适应我们公司推出的服务和活动需要有一个过程。另外，随着潜在进入者与行业内现有竞争对手的增加，这两种竞争力量将逐步加剧。各公司肯定都会采取更好的服务和价格策略打击对手，因而引起公司产品和服务价格波动，进而影响公司收益 (2)对策 进一步做大本公司的宣传并提高服务质量，降低成本，提高综合服务竞争力，增强服务适应市场变化的能力；增强市场应变能力，丰富和深化服务的种类；建立一套完善的市场信息网络体系，制定合理的销售价格，增强公司盈利能力；寻求相关产业链同盟的支持；实施品牌战略. 2.财务风险及对策 (1)财务风险 公司在发展初期，财务风险主要体现为资金短缺风险，即资金不能满足公司快速发展的需要。公司前期投入主要来自场地租金、装修费用、设施和设备购买的费用以及宣传费用等。 (2)对策 加强对公司资金运行情况的监控力度，最大限度地提高资金使用率；实施财务监管和预算制度；聘请高素质人才进行有效的管理。
3.管理风险及对策 (1)管理风险 随着公司规模的扩大，公司的组织结构、管理方法和思想可能不适应不断变化的内外环境。公司的自主研发团队所开发的产品和服务不能跟上消费者需求变化的脚步。 (2)对策 推行目标成本管理，加强成本控制；采取内部培训、外部培训等多种措施，提高管理团队的整体素质；倡导组织创新、思维创新，以适应不断变化的外部环境。 4.盈利模式风险及对策 (1)盈利模式风险 本公司是通过贩卖3D打印机盈利，如何吸引更多的客户来购买，这是重中之重。 (2)对策 通过广告广泛宣传3D打印机的特色，并用优质的服务吸引客户，培养公司的忠诚客户群，同时吸引潜在的消费者，以此获得更大的经济效益。另外还要加强新型产品和服务的延伸，以扩大市场。
中文摘要 摘要：随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济信的增长点和消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产发展的重要支撑。有语金融业资金过度地进入房地产业，只是房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30%，就是要将银行放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和现实意义的。 关键词：房地产，银行信贷，风险防范 引言：房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行信贷资金。 一、房地产信贷定义以及特点 （一）房地产信贷定义 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。 （二）房地产贷款具有以下特点 1、贷款使用上的专用性。 房地产服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。 2、房地产贷款期限上的长期性。 房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10—30年；既是是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1—3年。
房地产项目开发风险因素分析 提要房地产业是一种高收益、高风险的综合性产业，其开发中的风险因素众多，这些因素对于房地产开发成败起着决定性的作用。本文将从房地产项目开发流程的各阶段出发，详细分析各阶段影响房地产开发的风险因素，为建立房地产开发项目风险评估指标体系提供依据。 关键词：房地产项目开发；风险因素；分析 中图分类号：F293.3文献标识码：A 房地产开发过程通常分为四个阶段，即投资决策阶段、土地获取阶段、项目建设阶段和经营管理阶段。就房地产开发商而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随各个阶段的主要任务而产生。 一、投资决策阶段 房地产投资决策阶段是房地产整个项目开发过程中最重要的阶段，关系到整个投资项目的成败，这个阶段的主要风险有： （一）开发区域风险。在房地产开发经营中，开发区域风险可能来源于开发区域的政治环境、政策环境、社会环境和经济社会风险。政治环境风险如战争、动荡等，社会环境风险如风俗习惯、社会安定等。 1、政策环境风险。政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来的各种形式的经济损失。 （1）产业政策。国家产业政策的变化不仅影响房地产市场需求结构的变化，而且决定房地产业的兴衰。产业政策对房地产业的影响巨大，一方面国家通过产业政策来鼓励某些产业的发展，如果房地产业是支持的对象，则它在国民经济中的地位会得到提高，国家会增加这方面的资金投入，从而给房地产业的投资经营者带来更多的收益，反之，会给房地产业的投资经营者带来损失；另一方面国家对不同的房地产支持力度的变化，会改变房地产市场的需求结构，给房地产业不同领域的投资者带来不同的影响。研究国家和地区的产业发展政策对房地产的投资决策有重要意义。 （2）土地政策。土地是房地产开发的基础，土地管理政策的变化必然对房地产业产生影响，土地政策风险来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度，以及不同的土地政策执行力度。为了避免遭受风险损失，房地产投资经营者应该关注土地政策的变化趋势。 （3）住房政策。住房作为人们生活的基本必需品，是政府为保持社会稳定需关注的一个方面，国家不同的住房政策使房地产开发商面临不同的风险。 （4）金融政策。国家金融政策的调整可使房地产商品的开发者和经营者赚取额外利润或遭受额外损失。当政府认为房地产投资过热、采用紧缩信贷的政策时，会导致在建的项目由于资金短缺而停工，拟建的项目因为筹集不到足够的资金而推迟，这会给房地产的投资经营者带来很大的损失。同时，如果政府为了刺激房地产市场的繁荣而降息，则会给房地产商带来额外的利润。 （5）城市规划。城市规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及将要建设的房地产商品的价值都会产生影响，使开发商和经营者都会面临风险。城市规划对房地产的影响主要通过规划指标和规划用途、容积率、建筑覆盖率、建筑限高和道路交通的变化以及行政隶属的变更引起。 （6）环保政策。近年来，人们环保意识逐渐加强，新的环保政策不断制定，旧的环保政策不断强化，这都对房地产的开发投资产生巨大影响。 （7）法律风险。法律风险是指房地产商品投资经营者在房地产市场中进行各种活动时，因为法律纠纷，导致延误时间、增加成本或直接造成经济损失而产生的风险。产生法律风险的主要原因是房地产交易双方在签订各种合同时，可能未能就各方面的义务和责任作出详细规定，或在执行合同过程中因为理解的偏差而造成纠纷。同时，我国现行的有关房地产方面的法律法规还不健全、不稳定，也是导致法律风险的一个重要原因。
风险分析及对策 项目风险通常包括以下方面：政策风险、市场风险、环境风险、技术风险、客户风险、资金风险、配套风险、协作风险。本项目主要潜在风险包括：政策风险、市场风险、财务风险、管理风险。 一、政策风险 经济政策风险是指在建设期货经营期内，由于所处的经济环境和经济条件的变化，致使实际的经济效益与预期的经济效益相背离。对经济环境和经济条件，应以宏观和微观两个角度进行考察。宏观经济环境与经济条件的变化，是指国家经济制度的变革、经济法规和经济政策的修改、产业政策的调整及经济发展速度的波动。 从本公司创立来看，公司面临一般企业共有的政策风险，包括国家宏观调控政策，财政货币政策，税收政策，可能对项目今后的运作产生影响。 应对策略： （1）公司将在国家各项经济政策和产业政策的指导下，汇聚各方信息，提炼最佳方案，统一指挥调度，合理确定公司发展目标和战略； （2）加强内部管理，提高服务管理水平，降低营运成本，努力提高经营效率，形成公司的独特优势，增强抵御政策风险的能力。 二、市场风险 市场风险是指由于某种全局性的因素引起的投资收益的可能变动，这些因素来自公司外部，是公司无法控制盒回避的。随着潜在进入者与行内现有竞争对手两种竞争力量的逐步加剧，我国物流行业具有营运主体多、小、散、乱，市场竞争较为激烈且
处于无序状态的特点。因此物流企业为了生存及竞争的需要，会采取“价格战”策略打击竞争对手，因而引起公司产品价格波动，进而影响公司收益。 应对策略： 现代市场经济已步入以顾客为核心的3G时代（顾客、竞争、变化），面对市场的激烈竞争和飞速变化，公司需不断强化内部管理，实现以服务为中心的转型，包括发展电子商务，实现网络化营销；拓展销售渠道，推进集团化管理；发展加工中心，强化生产/质量管理等等。 （1）规范内部管理，固化运作流程，实现对经营流程各环节的优化和控制，提高企业管控水平，降低经营风险。 （2）搭建统一的业务应用平台，实现采购、销售、仓储、配送、技术开发、质量、计量集成管理和数据共享，帮助企业科学制定销售、采购、加工和配送计划，提高整个供应链系统的能观性和能控性…… （3）财务数据从业务数据自动形成，财务业务一体化，提高财务核算、财务分析和资金周转效率。 （4）建立科学、实时、准确的成本核算系统和统计分析系统，满足经营分析、绩效考核和管理决策需要。 （5）实现全过程的客户关系管理，密切顾客联系，科学进行顾客需求和行为分析，提高顾客满意度和忠诚度。 （6）实现与供应商流程、数据集成，密切供应商联系，及时掌握资金和订货动态。（7）实现业务与工作流整合，流程推动业务，提高办事效率。 （8）发展电子商务，实现网上订单、销售、竞价、状态查询、资金结算。